Reactienota BP Warmondsweg 7

Reactienota zienswijzen bestemmingsplan BG Zuid, deelplan Warmondsweg 7 te Elim 2019 Het ontwerp bestemmingsplan BG Zuid, deelplan Warmondsweg 7 te Elim 2019 heeft van 24 september tot en met 4 november 2020 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben dezelfde inhoud. Hieronder wordt de inhoud van de zienswijzen puntsgewijs samengevat. Daarna volgt de gemeentelijke reactie op de zienswijzen. Ingediende zienswijzen: Zienswijze 1 (Bewoners Samuelswijk 2). Zienswijze 2 (Bewoners Samuelswijk 2A). Zienswijze 1 In de zienswijzen wordt verwezen naar de Beheersverordening en de Provinciale Omgevingsverordening. Het plan zou niet voldoen aan de daarin genoemde ruimte-voorruimteregels. 2. Er wordt niet inzichtelijk gemaakt welke bebouwing gesloopt wordt en wat de omvang is van deze bebouwing. De indieners van de zienswijze hebben zelf een berekening gemaakt en geven aan dat de te slopen bebouwing aan de Warmondsweg 7 overeenkomt met 1240 m2 en de Zuiderkanaalweg 11 met 610 m2. Dit betekent dat er te weinig gesloopt wordt, voor de bouw van 2 compensatiewoningen. Voorwaarde is immers dat er ten minste 2000 m2 gesloopt moet worden. 3.

De agrarische bebouwing had al op 2 juni 2010 aanwezig moeten zijn en de gebouwen hadden een minimale omvang van 250 m2 moeten hebben om gebruik te kunnen maken van de ruimte-voorruimteregeling. 4. Het is onduidelijk waarom de compensatiewoningen niet ter plaatse van de te slopen gebouwen kunnen worden gebouwd. Dit is qua landschap het meest logisch. Waarom compensatiewoningen midden in het landschap plaatsen terwijl in de omgeving sprake is van lintbebouwing. 5. Het plan waarborgt geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. Gesteld wordt dat de 2 compensatiewoningen op ca. 75 meter van de Warmondsweg worden gebouwd. De exacte locatie is echter onbekend. Als de woningen op 75 meter van de weg komen dan komen ze achter de woningen van de indieners van de zienswijzen te liggen en worden deze onaanvaardbaar in hun privacy en uitzicht geraakt. Het plaatsen van beplanting, waardoor indieners van de zienswijze geen zicht zouden hebben op de compensatiewoningen geeft geen enkele garantie. 6. Als het plan toch voldoet aan de ruimte-voor-ruimteregeling dan stellen de indieners van de zienswijze voor de compensatiewoningen te bouwen ter hoogte van de te slopen stal. Als dat niet mogelijk of wenselijk is dan stellen zij voor de woningen aan de noordzijde van Warmondsweg 7 te bouwen.

Reactie gemeente Beheersverordening De ruimte-voor-ruimteregeling, die is opgenomen in de beheersverordening ‘Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018’ is het toetsingskader voor een aanvraag om een omgevingsvergunning, als het college wil afwijken van de regels uit de beheersverordening (zogenaamde binnenplanse afwijkingsmogelijkheid). In tegenstelling tot de genoemde voorwaarden uit de binnenplanse afwijking van de beheersverordening worden ook de kleine gebouwen van Zuiderkanaalweg 11 in de Wijk meegeteld. Daarbij is die slooplocatie gelegen buiten de gemeente Hoogeveen en het werkingsgebied van de beheersverordening. Deze ontwikkeling betreft maatwerk en daarom is gekozen voor een bestemmingsplanprocedure. Bestemmingsplan ‘BG Zuid, deelplan Warmondsweg 7 te Elim 2019’ wordt daarom niet getoetst aan de binnenplanse afwijking uit de beheersverordening ‘Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018’. Provinciale Omgevingsverordening Omdat niet getoetst kan worden aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid moet de gemeente het initiatief toetsen aan het provinciaal beleid, te weten de ruimte-voor-ruimteregeling uit de Provinciale Omgevingsverordening (hierna: POV). Uit artikel 2.16, tweede lid van de POV blijkt -voor zover relevant- het volgende: a. toepassing van de regeling is alleen mogelijk voor agrarische bedrijfsbebouwing die op 2 juni 2010 al aanwezig was; b.

de randvoorwaarde dat de sloopnorm voor (…) maximaal 2 compensatiewoningen aan agrarisch bedrijfsbebouwing tenminste 2000 m2 bedraagt; Om meer duidelijkheid te kunnen geven over de te slopen m2 heeft de gemeente in december 2020 een gedetailleerde terrestrische controlemeting uitgevoerd op basis van de basisadministratie gebouwen (BAG) en basisregistratie grootschalige topografie (BGT) gegevens. Het oppervlak aan te slopen voormalige agrarische gebouwen komt uit op 1.869 m² (onder deze paragraaf wordt dit oppervlak verder in beeld gebracht). In artikel 2.16 van de POV wordt gesproken over bedrijfsbebouwing. Dit betekent dat ook het mestbassin op het adres Warmondsweg 7 te Elim moet worden meegeteld. Het mestbassin heeft een oppervlakte van 207 m² en is op de luchtfoto van 2010 aanwezig en is ook (in verval) op de luchtfoto van 2020 te zien. Het te slopen oppervlak aan bedrijfsbebouwing is > 2.000 m² en er wordt daarmee voldaan aan de voorwaarden uit de POV. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in het ontwerp bestemmingsplan ten onrechte is getoetst aan de voorwaarden van de binnenplanse afwijking uit de beheersverordening. Dit heeft gevolgen voor welke bebouwing wel en niet aangemerkt kan worden als te slopen bebouwing.

Toelichting te slopen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing Uit de luchtfoto’s van 2010 en 2020 (bijlage 1; bron: Geoloket) van de gemeente Hoogeveen is de agrarische stal en de kapschuur waar te nemen. Het kleine bijgebouw van 40 m2 was niet aanwezig in 2010. Dit gebouw kan niet worden meegeteld bij het bepalen van het totale oppervlak aan agrarische bedrijfsgebouwen. Op de luchtfoto’s van 2010 en 2020 (bijlage 2; bron: Geoloket) van gemeente De Wolden is alle te slopen agrarische bebouwing waar te nemen, die bij de beoordeling van het totaal benodigde oppervlak aan gebouwen wordt meegenomen.

Leidend voor het opmeten van bouwwerken is de wijze van meten uit de Standaarden 2012 die de gemeente Hoogeveen hanteert bij het opstellen van bestemmingsplannen (ook te vinden in de wijze van meten van de beheersverordening ‘Buitengebied Zuid Hoogeveen 2018’). Voor de oppervlakte van een bouwwerk geldt: ‘tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.’ Daarbij mag vervolgens alleen een overstek van meer dan 1 meter worden meegeteld. De omvang van het oppervlak van de gebouwen is in december 2020 nagemeten door een gedetailleerde terrestrische controlemeting uit te voeren op basis van de BAG en BGT-gegevens. In onderstaande tabel zijn de oppervlaktes van de afzonderlijk van elkaar te slopen agrarische bedrijfsgebouwen weergegeven per locatie. Het nummer van het voormalige bedrijfsgebouw correspondeert met de aangeven nummers in de bijgevoegde bijlagen 1 en 2. Verder is ook het mestbassin weergegeven in de tabel en in bijlage 1.

1. 2.

Locatie Warmondsweg 7 Stal 1.062 m² Kapschuur 234 m² Mestbassin 207 m²

-------------------------------------------Totaal = 1.503 m²

Locatie Zuiderkanaalweg 11 1. Schuurtjes 43 m² 2. Schuur 158 m² 3. Schuur 155 m² 4. Schuur 119 m² 5. Schuur 83 m² 6. Solitaire schuur 15 m²+ -----------------------------------------------------Totaal = 573 m²

In tegenstelling tot de genoemde voorwaarden uit de binnenplanse afwijking van de beheersverordening worden ook de kleine gebouwen van Zuiderkanaalweg 11 in de Wijk meegeteld (maatwerk). Het cluster van kleine gebouwen is zo compact dat de uitstraling minimaal vergelijkbaar is met een agrarische schuur met hetzelfde oppervlak als het gezamenlijke oppervlak van de kleine gebouwen bij elkaar opgeteld. Uit de controlemeting blijkt dat het oppervlak van de te slopen voormalige agrarische bedrijfsgebouwen 1.869 m² bedraagt. Bij provinciale regeling wordt alle agrarische bedrijfsbebouwing meegeteld. Het mestbassin (valt onder agrarische bebouwing) wordt bij de bedrijfsgebouwen opgeteld. In totaal komt het oppervlak aan te slopen voormalige agrarische bebouwing uit op 2.076 m². Voorgaande berekening en bijbehorende bijlagen worden onderdeel van de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan. Locatie compensatiewoningen Het bouwen van de compensatiewoningen op de plaats van de te slopen stal doet geen recht aan het ontginningslandschap. Er ontstaat dan een lint van woningen aan de Warmondsweg, terwijl het ontginningslandschap ten zuiden van Elim zich juist kenmerkt door veel verspreid liggende woningen en juist niet door lintbebouwing langs de wegen.

Door de woningen te plaatsen op de wijze zoals is weergegeven in de landschappelijke inpassing wordt recht gedaan aan het landschap. In aansluiting bij de landschappelijke kenmerken en cultuurhistorische ontwikkeling van de veenkoloniën wordt op de voorgestelde locatie een nieuw, groen omzoomd wooncluster aan een wijk gecreëerd, op een binnen de omgeving passende wijze. De nieuwe woningen liggen meer verspreid in het landschap en zijn niet geclusterd met de bestaande bebouwing aan de Warmondsweg. De compensatiewoningen komen ten noordwesten van de woningen van de indieners van de zienswijzen. De locatie is vastgelegd door het opnemen van een bouwvlak op de verbeelding. Hiermee vindt er geen onevenredige aantasting plaats van de privacy en het zicht. Ook uit jurisprudentie blijkt dat niemand recht heeft op vrij uitzicht. Dit geldt ook voor het buitengebied.

Aanvaardbaar woon- en leefklimaat Het plan voldoet aan de toetsing van alle omgevingsaspecten. Een agrarische aanduiding wordt gewijzigd naar woonaanduidingen, waarbij in totaal vier woningen mogelijk gemaakt worden. De compensatiewoningen liggen op ca. 75 meter van de woningen van de indieners van de zienswijzen. De geldende beheersverordening biedt momenteel op kortere afstand de mogelijkheid tot de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen tot maximaal 12 meter hoogte. Het woon- en leefklimaat zal door het vervallen van de agrarische bedrijfsbestemming verbeteren ten aanzien van geur, geluid en stikstof. Alternatieve locatie compensatiewoningen De compensatiewoningen worden op een locatie gebouwd waar volgens de aanduiding ‘agrarisch bedrijf’ agrarische bebouwing mag worden gebouwd. Binnen het geldende agrarische bouwblok van de Warmondsweg 7 kunnen de twee compensatiewoningen goed worden ingepast. Ten noorden van de Warmondsweg 7 bouwen is zoals is toegelicht onder Locatie compensatiewoningen voor de gemeente geen passende optie. Wijzigingen vast te stellen bestemmingsplan Na het indienen van de zienswijze heeft een gesprek op locatie plaats gevonden. De initiatiefnemer is bereid om de indieners van de zienswijzen tegemoet te komen in hun bezwaren. Ook zal minder bebouwing worden teruggebouwd, zodat de afname van het oppervlak aan bebouwing groter wordt.

In het vast te stellen bestemmingsplan zullen de volgende zaken worden aangepast: 1. In het ontwerp bestemmingsplan is maximaal 150 m² aan bijgebouwen per woning mogelijk (volgens de standaard bijgebouwen regeling). In het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan zal het maximale oppervlak voor de bijgebouwen worden teruggebracht naar maximaal 100 m² per woning. 2. De nieuwe woonpercelen worden verkleind tot circa 43 m diep (zie onderstaande afbeelding). De woonbestemming wordt 8 meter ondieper. 3. Het meest oostelijke perceel wordt versmald zodat de buitengrens hiervan in lijn met de paardenbak komt te liggen (zie onderstaande afbeelding). 4. Voor de te verplaatsen/aan te leggen singel en beplanting aan de zuidzijde van de nieuwe woonpercelen wordt een minimale aanplanthoogte van 2 m én ondergroei voorgeschreven. De schets 'landschappelijke inpassing' wordt hierop aangepast (via de voorwaardelijke bepaling in het bestemmingsplan en anterieure overeenkomst is dit afdwingbaar).

Bijlage 1 Luchtfoto Warmondsweg 7 (2010)

Luchtfoto Warmondsweg 7 (2020)

Bijlage 2 Luchtfoto Zuiderkanaalweg 11 (2010)

Luchtfoto Zuiderkanaalweg 11 (2020)