Raadsvoorstel VG Nijstad Oost.docx

Voorstel voor gemeenteraad Hoogeveen Onderwerp Bestemmingsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018’. Wij willen Een woningbouwontwikkeling aan de rand van Hoogeveen ter afronding van de wijk Erflanden met 80 tot 100 woningen mogelijk maken in het gebied Nijstad. Wij besluiten 1. in te stemmen met de reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018’. 2. het bestemmingsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018, bestandskenmerk NL.IMRO.0118.22018BP9006008-ON01 met bijbehorende ondergrond ongewijzigd vast te stellen; 3. de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen; 4. het Beeldkwaliteitsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018’ als onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vast te stellen en als extra hoofdstuk toe te voegen aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; 5. het bestemmingsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018’ voor zes weken voor een ieder ter inzage te leggen. Want 1. Er zijn drie zienswijzen ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor eenieder ter inzage gelegen van 15 april 2021 tot en met 26 mei 2021. Tijdens deze termijn zijn drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in de Reactienota zienswijzen (welke als bijlage 1 is bijgevoegd) samengevat en beantwoord. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing in het bestemmingsplan.

2.1 Het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Om de ontwikkeling en het gebruik mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden herzien. De uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan moet door de gemeenteraad worden gedaan. 2.2 Het vooroverleg in het kader van artikel 3.1.1 Bro is afgerond Het conceptbestemmingsplan is voor vooroverleg toegezonden aan partijen als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Hierop zijn door de provincie Drenthe, waterschap Drents Overijsselse Delta, de Veiligheidsregio Drenthe, de NAM en Stichting Woon advies commissie Hoogeveen reacties gegeven. De ontvangen reacties hebben tot veranderingen in het bestemmingsplan geleid. Zo is in de toelichting van het bestemmingsplan het provinciaal beleid aangevuld, heeft nader overleg met de provincie plaatsgevonden m.b.t. eventuele archeologische verwachtingen en is het advies van de Veiligheidsregio Drenthe ook in paragraaf 4.2 opgenomen.

Pagina 1 van 4

3.1 Ten behoeve van de financiële uitvoerbaarheid dient een grondexploitatiecomplex vastgesteld te worden De grondexploitatie moet worden vastgesteld voor het deel waar gronduitgifte plaatsvindt binnen dit bestemmingsplan. In de grondexploitatie worden de financiële kaders waarbinnen dit deel van het project wordt uitgevoerd vastgelegd (zie bijlage 5). 4.1 Het beeldkwaliteitsplan krijgt pas juridische status als het wordt opgenomen als onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit De kwaliteit van het bijzondere woonmilieu wordt geborgd in het beeldkwaliteitsplan. Om het beeldkwaliteitsplan te borgen dient het opgenomen te worden in de Nota Ruimtelijke kwaliteit. De raad dient hierover te besluiten. 5.1 Het vastgestelde bestemmingsplan moet voor een periode van 6 weken ter inzage worden gelegd. Gedurende die termijn van 6 weken kan er beroep worden ingesteld bij de Raad van State en gevraagd worden om een voorlopige voorziening. Tevens kan beroep worden ingesteld tegen de door de gemeenteraad aangebrachte wijzigingen ten opzichte van het ontwerpplan en kan ook hierbij om een voorlopige voorziening gevraagd worden. Maar N.v.t. Achtergrond Nijstad-Oost wordt een buurtschap van 80 á 100 woningen met een klein park en maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling ‘Nijstad’. In het gebied Nijstad wordt naast de bestaande bedrijvigheid ook ingezet op recreatie en wonen.

De recreatie bestaat uit dagrecreatie en een vakantiepark aan de voormalige zandwinplassen en de trim/ren/fietsroute ‘rondje Nijstad’. De wooncomponent bestaat uit verschillende bijzondere woonmilieus, zoals het wonen aan het water bij de plassen en het wonen op ‘boeren’ erven te midden van collectieve velden in Nijstad-Oost. Nijstad-Oost is een kleine woonwijk die is vormgegeven als acht nieuwe ‘boerenerven’. Dit is een landschappelijke inpassing die zowel ruimtelijk als qua gebruik een bijzonder woonmilieu oplevert. Voor de woningbouwontwikkeling is een concept-bestemmingsplan, een concept gebiedsvisie en een concept stedenbouwkundigplan opgesteld. Het bestemmingsplan betreft de uitwerking van de gebiedsvisie. Voor het borgen van de stedenbouwkundige aspecten is het stedenbouwkundigplan opgesteld, wat t.z.t. samen met het bestemmingsplan (als aanvulling op de Nota Ruimtelijke kwaliteit) zal worden vastgesteld. Het bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid voor waterstoftoepassingen. Momenteel worden onder andere plannen uitgewerkt voor het ‘Van der Veen erf’ om groene waterstof toe te passen (wat een eigen energienet met een zogeheten micro power plant betreft). Omdat de nodige onderzoeken nog niet gereed zijn, is hiervoor een binnenplanse afwijking opgenomen.

Wanneer de nodige onderzoeken gereed zijn en initiatiefnemer kan aantonen dat de waterstoftoepassing voldoet aan het gemeentelijk beleid en alle relevante voorwaarden zoals onder andere opgenomen in de afwijkingsbevoegdheid, kan het college daar een omgevingsvergunning voor verlenen. Communicatie De belanghebbenden van het gebied en de aanwonenden zijn benaderd om mee te denken over het gebied rond Nijstad en de invulling van Nijstad-Oost zelf in zogenaamde ideeënateliers De basis voor de ideeënateliers is gelegd in een interne workshop waarin de randvoorwaarden en mogelijkheden zijn besproken. Hierbij werden de technische randvoorwaarden aangescherpt: en werd voor een belangrijk deel ook de ‘zachtere’ kant besproken. Aan de hand van een kwartetspel met referentievoorbeelden zijn we tot de conclusie gekomen dat een gezonde levensstijl, duurzaamheid, de landschappelijke inpassing en collectiviteit in het wonen belangrijke thema’s zouden worden. Deze bevindingen zijn in ideeënworkshop met de belanghebbenden en omwonenden Pagina 2 van 4

besproken. Hierna is een concept gebiedsvisie gemaakt waarin de verschillende belangen en wensen tegen elkaar zijn afgewogen, met elkaar zijn samengevoegd en/of met elkaar geïntegreerd. Daarnaast zijn er drie varianten voor het stedenbouwkundig plannen van Nijstad-Oost gemaakt. De concept gebiedsvisie voor geheel Nijstad en de drie stedenbouwkundige varianten voor Nijstad oost zijn vervolgens weer besproken met de belanghebbenden en omwonenden. In 3 ideeënateliers (per doelgroep) is toegewerkt naar het breed gedragen “Ervenplan”. Daarbij hebben zowel bij de belanghebbenden als bij de omwonenden aangedrongen om voldoende aandacht te hebben voor een veilige verkeerssituatie (met name de kruising van de Zuidwoldigerweg met Nijstad) en de goede plek van de “knip” in Nijstad (de weg) zodat er een veilige langzaam verkeerroute ontstaat. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn wederom informatiebijeenkomsten (digitaal) georganiseerd. In twee aparte bijeenkomsten zijn omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd over de planvorming. Zo is er informatie gegeven over de planuitgangspunten en aanpassingen die op basis van ingekomen reacties zijn verwerkt. Tijdens de bijeenkomsten waren er vele vragen over de bereikbaarheid van het gebied Nijstad in zijn geheel.

Op 12 oktober 2021 is daarom een extra informatiebijeenkomst georganiseerd om hier nadere toelichting over te geven. Marktconsultatie Op 20 april 2018 heeft de gemeente een markconsultatie gehouden met een brede groep partijen: ontwikkelaars, makelaars, woningcorporaties en begeleiders van collectieve particuliere opdrachtgevers. Doel van de markconsulatie was de ontwikkeling van Nijstad-Oost tot bijzonder woongebied te toetsen aan de markt. De drie varianten voor de invulling zijn besproken uiteraard met de bijzonderheid dat er naast een eigen kavel gemeenschappelijke eigendom is van het erf en de omliggende collectieve ruimte. De markt ervaart Nijstad-Oost als een goede locatie waarbij ook hier de voorkeur uitgaat naar de ervenvariant. De markt ziet mogelijkheden voor verschillende uitgifte strategieën, van collectief particulier opdrachtgeverschap tot individuele uitgifte. Tijdens de sessies is ook aangegeven om voorafgaande aan de planologische procedure nogmaals een informatiebijeenkomst te organiseren waarbij omwonenden en belanghebbenden zich kunnen laten informeren over het plan dat vanaf dat moment ter inzage wordt gelegd. De financiële gevolgen zijn Voor deze ontwikkeling zal met het vaststellen van het bestemmingsplan aan de raad worden gevraagd om de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen.

In de bijgevoegde (vertrouwelijke) grondexploitatie zijn de gemaakte en nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten op een rijtje gezet en in de tijd gefaseerd. De totale kosten zijn op dit moment bepaald op een bedrag van € 3,4 miljoen, de totale opbrengsten op een bedrag van € 6,5 miljoen. Het nominale resultaat komt dan uit op € 3,1 miljoen voordelig. Wordt ook rekening gehouden met indexatie en toe te rekenen rentekosten/ opbrengsten dan ontstaat een eindwaarde van € 3,2 miljoen voordelig per einde 2029. Contant gemaakt naar 1 januari 2021 is het saldo ruim € 2,7 miljoen voordelig. De 2,7 miljoen voordelig is op dit moment dus het saldo van de grondexploitatie. Hiermee is het plan derhalve economisch uitvoerbaar. Alternatieven Het bestemmingsplan niet vaststellen. In dat geval is de voorgenomen woningbouwontwikkeling Nijstad-Oost niet mogelijk. Hiervoor zijn echter geen redenen. Communicatie Aan de indieners van een zienswijze wordt de reactienota ter informatie toegezonden en hen wordt gewezen op de mogelijkheid tot inspreken tijdens de raadsavond. Het besluit zal vervolgens via reguliere wijze worden gepubliceerd in Het Torentje, De Staatscourant en op de gemeentelijke webpagina. Pagina 3 van 4

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018’. Bestemmingsplan BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018. Raadsvoorstel vaststelling BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018. Grondexploitatie bestemmingsplan BG Noord Hoogeveen, deelplan Nijstad Oost, 2018 (vertrouwelijk).

Hoogeveen, Burgemeester en Wethouders van Hoogeveen,

Jan Scholten secretaris a.i.,

Pagina 4 van 4

Karel Loohuis burgemeester