Nota grondbeleid 2023-2027.docx

Ook als de gemeente niet zelf de beoogde ontwikkeling ter hand wil nemen, kan het instrument ingezet worden om daarmee meer regie te houden op de ontwikkeling van het gebied. De procedure blijft echter zeer arbeidsintensief, ondanks diverse wetswijzigingen om de procedure te vereenvoudigen. Bovendien kan de gemeente ook via andere publiekrechtelijke wegen (bestemmingsplan, bouwplan, kostenverhaal, locatie- en kwaliteitseisen) de regie voeren op een ontwikkeling en moet een ontwikkelaar die de gronden verwerft altijd om tafel met de gemeente om tot een gedragen uitwerking van de plannen te komen. Om die redenen zal terughoudend worden omgegaan met het instrument en wordt per geval kritisch bezien of het instrument Wvg moet worden ingezet.

4.4

Onteigening Beleid 2023 - 2027 Per ontwikkeling/project bepaalt de gemeente of zij het onteigeningsinstrument wenst in te zetten. Deze afweging maakt onderdeel uit van de integrale ontwikkelingsstrategie die per project wordt gemaakt. Wordt de keuze gemaakt om het onteigeningsinstrument in te zetten, dan zal dit in een vroegtijdig stadium gebeuren, zodat minnelijke verwerving en onteigening parallel aan elkaar lopen. Inleiding Als minnelijke verwerving niet succesvol is, kan het onteigeningsinstrument (als ultiem middel) ingezet worden. Uitgangspunt is dat dit instrument alleen wordt ingezet om te voorkomen dat de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. Om de onteigening rechtmatig in te kunnen zetten, moet aangetoond worden dat: ▪ onteigening geschiedt in het algemeen belang, of in het belang van de ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting ▪ er sprake is van urgentie en noodzaak, en ▪ minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Vanwege de inbreuk op het eigendomsrecht en de impact die dat voor de eigenaren heeft, wordt het onteigeningsinstrument altijd met de uiterste zorgvuldigheid ingezet. Een onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. Nadat de raad op basis van een vastgesteld bestemmingsplan een onteigeningsbesluit heeft genomen, wordt de

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

21

administratieve fase afgerond met een Koninklijk Besluit (KB). Zoals beschreven in hoofdstuk 2.7 vervalt het KB als de Omgevingswet en daarmee ook de Aanvullingswet grondeigendommen van kracht wordt en zal het raadbesluit tot onteigening vanaf dan worden getoetst door de bestuursrechter. De gerechtelijke fase is het eigenlijke onteigeningsproces (dagvaarding en vaststelling schadeloosstelling i.c. vermogens- en inkomstenschade). Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor de gemeente de volgende voordelen: ▪ impasse in onderhandelingen kan worden voorkomen/doorbroken ▪ de gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt ▪ het opstarten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijk overleg. Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico’s aan een onteigeningsprocedure, te weten: ▪ de duur en de kosten van de procedure ▪ verplichte afname, ook als de uitspraak van de rechter buiten de vastgestelde kaders van de grondexploitatie ligt ▪ kans op vorm- en procedure fouten. Praktijk Verwerving vindt plaats met inzet van de nodige (juridische) instrumenten, minnelijke aankoop, vestigen Wvg en onteigening. Deze strategieën kunnen synchroon naast elkaar gebruikt worden.

De gemeente kan de onteigening inzetten voor ontwikkelingen die zij zelf ter hand wil nemen of voor ontwikkelingen die vanuit het gemeentelijk beleid zeer wenselijk zijn, maar door een derde partij worden ontwikkeld Vanwege het belang van tijdige beschikbaarheid van gronden voor de realisatie van projecten schroomt de gemeente niet om het onteigeningsinstrument in te zetten naast het minnelijk verwervingstraject (twee sporenbeleid). De onteigeningsprocedure kan overigens pas gestart worden als aangetoond kan worden dat de gemeente/ontwikkelaar met de eigenaren/zakelijk gerechtigden in der minne (in ruime mate) heeft onderhandeld. Indien de slaagkans van onteigening in bepaalde projecten als gunstig wordt ingeschat, kan het instrument worden ingezet vanaf het moment dat hiervoor de planologische randvoorwaarden zijn geschapen. Het voorbereidingstraject dient dan gelijktijdig met de voorbereiding van het bestemmingsplan op te lopen. Uiteraard wordt gedurende deze voorbereidingen de regulier onderhandelingen voortgezet, om toch te trachten tot minnelijke overeenstemming te komen. Mocht het in het minnelijke onderhandelingstraject toch niet lukken de gronden te verwerven dan kan zonder al te veel tijdsverlies de onteigening worden ingezet.

Beroep op zelfrealisatie Het onteigeningsinstrument kan niet succesvol worden ingezet als de huidige eigenaar (veelal een ontwikkelaar) zelf in staat en bereid is om de door de gemeente beoogde functie te realiseren. De eigenaar heeft een wettelijk recht op zelfrealisatie. De eigenaar dient wel aan te tonen dat hij/zij hiertoe in staat is en de realisatie dient wel te gebeuren conform de door de gemeente vastgestelde kaders.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

22

5

Beheer Beleid 2023-2027 Bij tijdelijk beheer wordt de tijdige beschikbaarheid van de gronden gewaarborgd, waarbij wel zoveel mogelijk gestreefd wordt naar kostendekkend beheer en onderhoud. Gemeentelijk vastgoed of gemeentelijke gronden die voor de gemeente geen functie meer vervullen, kunnen worden herontwikkeld of worden verkocht

5.1

Inleiding Tussen het tijdstip waarop de eerste aankopen hebben plaatsgevonden en de feitelijke start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, is er sprake van een (tijdelijke) periode waarbij de aangekochte onroerende zaken beheerd moeten worden. Naast het tijdelijke beheer doet de gemeente voor enkele gronden het eindbeheer (volkstuinen en pachtgronden). Het agrarisch bezit van de gemeente is ondergebracht in het complex 99 (verspreid liggende gronden).

5.2

Beheer Tijdelijk beheer Wanneer de gemeente gronden met eventuele opstallen heeft aangekocht met het oog op een toekomstige (her)ontwikkeling waarbij het aangekochte de functie verliest, moet dit vastgoed tijdelijk worden beheerd tot het moment waarop over het object moet worden beschikt voor bouwrijp maken of gronduitgifte. De doelstelling van het tijdelijk beheer is het zoveel mogelijk kostendekkend beheren en onderhouden van gemeente-eigendom, waarbij de tijdige beschikbaarheid voor bouwrijp maken en uitgifte blijft gewaarborgd. Tussen kostendekkend beheren en tijdig beschikbaar houden zit vaak een spanningsveld, omdat de meest kostendekkende beheervormen zoals huur veel waarborgen voor de gebruiker biedt, waardoor de gemeente gedurende langere tijd niet over het betrokken object kan beschikken. Het tijdelijk beheer kan zowel betrekking hebben op agrarisch onroerend goed als op nietagrarisch onroerend goed. Permanent of eindbeheer Bij het permanent of eindbeheer is het beheer gericht op de functie die aan het onroerend goed is gegeven. Het permanent beheer dient vaak bepaalde beleidsdoelstellingen die vanuit de positie van de gemeente als eigenaar sterker gestuurd en geregisseerd kunnen worden. Hierbij moet vooral gedacht worden aan het bezit van volkstuinen en dergelijke. De oppervlakte en het relatieve belang is van ondergeschikte aard.

Het beheer van het openbaar gebied en het gemeentelijk vastgoed is weliswaar ook ‘permanent beheer’, maar valt buiten de reikwijdte van deze nota. Gemeentelijk vastgoed of gemeentelijke gronden die voor de gemeente geen functie meer vervullen, kunnen worden herontwikkeld of worden verkocht. In de Kadernota Vastgoedbeleid die in 2016 door de raad is vastgesteld en in het gemeentelijk verkoopprotocol, zijn kaders vastgesteld op basis waarvan vrijgevallen gemeentelijk vastgoed kan worden verkocht.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

23

6 Transformatie/bouw- en woonrijpmaken 6.1

Inleiding Uitgangspunt bij actief grondbeleid is dat de gemeente de grond na verwerving tijdig transformeert naar bouwrijpe kavels, en deze bouwkavels vervolgens uitgeeft aan corporaties, projectontwikkelaars, particulieren, bedrijven, enzovoort. Nadat de kopers van de bouwkavels de opstallen hebben gerealiseerd, werkt de gemeente de directe omgeving af (woonrijp maken), tenzij anders wordt overeengekomen. Centraal hierbij staan drie vragen: 1. Wat wordt verstaan onder bouwrijpe bouwkavels? 2. Van welke kwaliteit wordt uitgegaan als het gaat om de inrichting van het openbare gebied? 3. Wanneer wordt in het planproces bouwrijp en woonrijp gemaakt?

6.2

Definitie bouwrijpe kavel Beleid 2023 - 2027 Indien de gemeente bouwrijpe grond verkoopt dan is dit conform de definitie zoals die is opgenomen in de ‘Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken van de gemeente Hoogeveen’. In juridische en materiële zin wordt onder bouwrijpe grond verstaan: alle feitelijke en juridische maatregelen gericht op het geschikt, of beter geschikt maken van gronden voor bebouwing. Ofwel er is sprake van bouwrijpe grond wanneer bestaande opstallen en ondergrondse infrastructuur, die geen functie meer vervullen in de toekomstige situatie zijn verwijderd, de bodem geschikt is gemaakt voor het toekomstige gebruik (eventueel via bodemsanering), riolering is aangelegd, een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte met bouwstraten is aangelegd opdat de bereikbaarheid van de bouwkavels voor bouwverkeer zeker is gesteld, de nodige verkeerskundige maatregelen zijn genomen en de bouwkavels op de juiste hoogte zijn gebracht. In de huidige algemene verkoopvoorwaarden is de definitie expliciet opgenomen.

6.3

Kwaliteit inrichting openbare ruimte Beleid 2023 -2028 De inrichting van de openbare ruimte geschiedt doelmatig, met een optimum tussen (ruimtelijke) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Bij vaststelling van een bestemmingsplan wordt naast een grondexploitatie ook een beheersplan vastgesteld. Het college stelt nadere kaders in de ‘Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen’ en het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte Inleiding De openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de definiëring van de kwaliteit van een stedenbouwkundig plan en de belevingswaarde van de (woon)omgeving voor de toekomstige gebruikers. Die kwaliteit en belevingswaarde wordt bepaald door een drietal factoren: ▪ Omvang van de openbare ruimte (kwantiteit) en de verhouding tussen bijvoorbeeld water, wegen en groen ▪ De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik)

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

24

▪

De kwaliteit van het beheer, nadat de inrichting van de openbare ruimte is afgerond en deze wordt overgedragen aan de beheerder.

Aan deze keuzes zijn financiële consequenties verbonden en daarom is het noodzakelijk dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling de financiële consequenties van de gewenste kwaliteit van het openbare gebied voor zowel de grondexploitatie (investering voor de aanleg) als voor het beheer (wijkbeheer) in beeld worden gebracht. Temeer de gemeente in het kader van de Wro, in geval van particuliere grondexploitaties, expliciet kwaliteitseisen kan stellen aan de inrichting en aanleg van de openbare ruimte. Beleid De keuzes in de kwaliteit en omvang van het openbaar gebied zijn van invloed op de financiële haalbaarheid van het plan, maar heeft ook consequenties voor het meerjarig onderhoud. Als beleidsuitgangspunt is geformuleerd, dat de inrichting van de openbare ruimte doelmatig geschiedt, met een optimum tussen (stedenbouwkundige) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet om die reden naast de grondexploitatie ook een beheersplan worden vastgesteld. In de grondexploitatie worden de kosten van de aanleg opgenomen en in het beheersplan de kosten van het toekomstig onderhoud. De jaarlijkse kosten van het toekomstig onderhoud worden vervolgens opgenomen in de begroting.

Om te komen tot een doelmatig ontwerp van de openbare ruimte zijn de civiel- en cultuurtechnische eisen voor de aanleg van werken vastgelegd in een ‘Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen’. Deze standaard wordt op korte termijn vervangen door het HIOR (handboek inrichting openbare ruimte). Voor de keuze van de kwaliteit van de inrichting van het openbaar gebied, is het ‘Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte’ opgesteld waarin de algemeen geldende kwaliteitseisen voor de inrichting van de openbare ruimte in Hoogeveen zijn vastgelegd.

6.4

Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Beleid 2023 - 2027 Bij de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken worden de voorinvesteringen afgestemd op de verwachte grondverkopen. De risico’s van te vroegtijdig investeren worden daarbij goed meegewogen. Het woonrijp maken ofwel de definitieve inrichting van de omgeving wordt zo snel mogelijk uitgevoerd nadat de bebouwing van het plangebied is voltooid. Inleiding Voordat de gronduitgifte kan plaatsvinden, dient de grond bouwrijp te zijn. Uit financieeleconomisch perspectief is het wenselijk dat het bouwrijp maken in de tijd gezien zo dicht mogelijk op de uitgifte van de bouwrijpe grond plaatsvindt, omdat daarmee renteverliezen worden voorkomen. Onder woonrijp maken wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte van een plangebied met wegen, openbare verlichting, water en groen e.d. Zo spoedig mogelijk na voltooiing van de bouwwerken in het plangebied wordt het plangebied woonrijp gemaakt. Het woonrijp maken vindt pas plaats na oplevering van de bebouwing om te voorkomen dat er schade ontstaat. Praktijk In de praktijk wordt er situatief bezien welke terreindelen bouw- en woonrijp gemaakt worden. Voor de woningbouwgebieden is hiervoor vooral de (jaar)planning in de woningbouw van belang.

Hierbij wordt tevens de logistiek op het bouwterrein bezien en wordt uit veiligheidsoverwegingen zoveel als mogelijk het bouwverkeer van het woonverkeer (van nieuwe bewoners) gescheiden gehouden. Kosten worden zo ver mogelijk in de tijd weggezet, om zodoende de rentelasten zoveel mogelijk te beperken.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

25

Bij bedrijventerreinen gaat het om relatief grote terreinen. De voorinvesteringen worden zoveel mogelijk beperkt. Ook hier blijft het juiste evenwicht tussen kosten en beschikbaarheid van belang. Bedrijfskavels die nog niet zijn verkocht, worden enkele malen per jaar gemaaid om de lege terreinen toonbaar te houden.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

26

7 Gronduitgifte en grondprijzen 7.1

Inleiding Indien gekozen wordt voor actief grondbeleid is het van belang dat de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw en woonrijp maken) zo spoedig mogelijk na het bouwrijp maken kan terugverdienen door de verkoop van de kavels (gronduitgifte0. Bij de gronduitgifte kunnen nadere eisen en voorwaarden worden gesteld aan het tijdstip, en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Hierbij moet worden gedacht aan de functie, kwaliteit, type en/of prijsklasse woningen, enzovoort. Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden (bestemmingsplan, beeldkwaliteit plan) kan de gemeente hiervoor ook privaatrechtelijke bepalingen en condities opnemen. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op: ▪ gronduitgiftebeleid en vormen gronduitgifte ▪ gronduitgifte voorwaarden ▪ selectie grondafnemers ▪ marketing ▪ grondprijsbeleid.

7.2

Vormen van gronduitgifte en gronduitgiftevoorwaarden Beleid 2023 - 2027 Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. Andere vormen van gronduitgifte zullen alleen in bijzondere gevallen worden gebruikt. Bij de uitgifte van gronden worden de algemene gronduitgiftevoorwaarden toegepast. Op basis van de Kadernota vastgoedbeleid 2016 en het verkoopprotocol besluit het college over de verkoop van vrijgevallen gemeentelijk vastgoed. Gronduitgifte geschiedt door: ▪ verkoop (uitgifte in eigendom) ▪ uitgifte in erfpacht ▪ verhuur/pacht ▪ verkoop van gemeentelijke eigendommen, die niet noodzakelijk zijn voor planontwikkeling ▪ interne overdracht tussen gemeentelijke afdelingen. Bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen waarbij een actief grondbeleid wordt gevoerd, wordt van oudsher gekozen voor uitgifte middels verkoop. Hierdoor worden de gemaakte kosten direct terugverdiend en worden de administratieve handelingen en dus de lasten tot een minimum beperkt. Ook de andere vormen van uitgifte zijn in bijzondere gevallen mogelijke maar hebben niet de voorkeur. Agrarische- en restgronden worden nu verpacht of verhuurd. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder deze gronden worden verpacht of verhuurd worden vastgesteld in de nota grondprijzen, die jaarlijks door het college wordt vastgesteld.

Als de agrarische- en restgronden nu of in de (nabije) toekomst niet benodigd zijn voor planontwikkelingen, kunnen deze worden verkocht. Bij de uitgifte van (bouw)grond voor de diverse bestemmingen wordt uitgegaan van standaard gronduitgiftevoorwaarden. Waar nodig worden deze situatief aangevuld met nadere voorwaarden. De gronduitgiftevoorwaarden zijn vastgesteld door het college en vastgelegd in het document “Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Hoogeveen”

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

27

In de Kadernota vastgoedbeleid heeft de raad de kaders vastgesteld voor de verkoop van vrijgevallen gemeentelijk vastgoed. In aanvulling daarop is het verkoopprotocol vastgesteld. Indien er gemeentelijk vastgoed vrijvalt, zal het college op basis van deze kaders overgaan tot verkoop.

7.3

Selectie grondafnemers Beleid 2023 – 2027 Individuele particuliere woningbouwkavels worden uitgegeven via het lotingsysteem. Resterende kavels worden verkocht aan de eerstvolgende gegadigde die zich meldt. Voor projectmatige bouw wordt gewerkt met een transparante marktselectie die voldoet aan de landelijke en Europese richtlijnen, het geldende aanbestedingsbeleid en het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën. Voor de uitgifte van bedrijfskavels op de bestaande bedrijventerreinen geldt dat deze actief kenbaar is gemaakt. Resterende kavels worden verkocht aan de eerstvolgende geschikte gegadigde die zich meldt. Voor nieuwe bedrijventerreinen worden door het college uitgifteregels vastgesteld en kenbaar gemaakt, waarbij het Didam-arrest in acht wordt genomen. De gronduitgifte geschiedt op een transparante wijze waarbij maximaal gebruik wordt gemaakt van de marktwerking. Belangrijk daarbij is het door de Hoge raad op 26 november 2021 gewezen arrest Didam. Daarin heeft de Hoge raad bepaald dat een overheidslichaam niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan één partij te koop mag aanbieden, zonder dit vooraf kenbaar te maken. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel.

Bij de verkoop van onroerende zaken moet een overheidslichaam mededingingsruimte bieden en dus alle belangstellende partijen in de gelegenheid stellen om mee te kunnen doen in het verkoopproces. Voor individuele particuliere woningbouwkavels wordt de uitgifte actief kenbaar gemaakt en indien nodig gewerkt met een lotingsystematiek. Wanneer een loting niet nodig is of indien na loting nog woningbouwkavels resteren, worden deze kavels verkocht aan de eerstvolgende gegadigde die zich meldt. Voor projectmatige woningbouw wordt gewerkt met een transparante marktselectie die voldoet aan de landelijke en Europese richtlijnen en het geldende aanbestedingsbeleid. Bij de ontwikkeling en het in de markt zetten van vrijvallende gemeentelijke locaties, wordt het document Ontwikkel- en uitgiftestrategieën, de kadernota vastgoed en het gemeentelijk verkoopprotocol in acht genomen. Voor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dat deze actief kenbaar is gemaakt; de bedrijfskavels staan in de etalage. Voor de nog resterende kavels geldt in principe wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Wat inhoudt dat de kavels worden verkocht aan de eerstvolgende geschikte gegadigde die zich meldt. Voor nieuwe bedrijventerreinen worden door het college uitgifteregels vastgesteld en kenbaar gemaakt, daarbij wordt het Didam-arrest in acht genomen.

Voor alle vormen van uitgifte worden voor zover van toepassing de Europese en landelijke richtlijnen, inclusief het arrest Didam, in acht genomen.

7.4

Marketing Om gronden te verkopen, is het belangrijk om de vraag uit de markt te kennen en het juiste product voor de juiste doelgroep aan te bieden. Een goede kennis van de markt is om die reden noodzakelijk. Daarnaast is het van belang dat de afdeling grondzaken de grond actief en duidelijk zichtbaar in de etalage zet; potentiele kopers moeten weten wat waar te koop is. Met onder andere publicaties, een goede internetsite, het organiseren van informatieavonden worden de te verkopen gronden onder de aandacht van geïnteresseerden gebracht. Dergelijke activiteiten moeten de verkoop van kavels bevorderen en worden om die reden mede vanuit de grondexploitaties bekostigd. Per project moet bekeken worden welke maatregelen toegepast gaan worden. Verder is het van belang het effect van de activiteiten te monitoren.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

28

7.5

Grondprijsbeleid en nota grondprijzen Beleid 2023 – 2027 Jaarlijks stelt het college de nota grondprijzen vast. Grondprijzen zijn markconform en worden residueel en comparatief berekend. Voor de woningcorporaties hanteert de gemeente Hoogeveen in principe sociale woningbouwprijzen, intern vindt verrekening plaats via de reserve sociale woningbouw. Marktconform De grond wordt tegen marktconforme prijzen verkocht, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt bevoordeeld (staatssteun). De hoogte van de prijzen worden bepaald via residuele berekeningen én analyses van recente projecten en benchmarking (comparatief). Residuele waarde methode Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief btw. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties.

Beide methodes worden in de gemeente Hoogeveen aanvullend op elkaar gebruikt om de juiste grondwaarde te bepalen. Indien nodig wordt de hulp van een externe taxateur ingeroepen. Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de grondprijzennota vast; de raad ontvangt jaarlijks ter informatie een afschrift van deze nota. De grondprijzen gelden voor het gehele kalenderjaar. Indien zich gedurende het jaar substantiële wijzigingen voordoen waardoor de gekozen systematiek en/of de hoogte van de grondprijzen aangepast moeten worden, wordt dit door het college aan de raad gemeld. Indien het college wenst af te wijken van de door haar vastgestelde grondprijzen, zal dit direct van invloed zijn op het resultaat van de grondexploitaties en zal zij daarvoor voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst toestemming vragen van de raad. Grondprijzen in een exploitatieplan Bij een ontwikkeling door derden, kan het ten behoeve van het kostenverhaal noodzakelijk zijn om een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van de Grondexploitatiewet moeten de grondprijzen dan getaxeerd worden door een externe deskundige. Dit is nodig om objectief het opbrengstenniveau van de bouwlocaties in het plangebied te kunnen bepalen en om de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt te kunnen onderbouwen.

Reserve sociale woningbouw In de Woonzorgvisie is opgenomen dat de gemeente Hoogeveen wil inzetten op voldoende sociale woningbouw. Om de bouw van voldoende sociale woningen te stimuleren, heeft de gemeente de afgelopen jaren voor de grond waarop sociale woningen zijn gerealiseerd lagere grondprijzen in rekening gebracht bij de woningcorporaties. Omdat woningbouwcorporaties volgens de Europese wet- en regelgeving toegelaten instellingen die gesubsidieerd mogen worden, wordt dit niet gezien als staatssteun. Door de tegemoetkoming aan de corporaties te verstrekken via een korting op de grondprijzen, worden de grondexploitaties extra belast, waardoor er sneller een negatieve grondexploitatie ontstaat. Om die reden en om de bijdragen voor sociale woningbouw transparant en zichtbaar te maken in de begroting, zal de bijdrage in de sociale woningbouw voortaan worden bekostigd vanuit een door de gemeente in te stellen reserve sociale woningbouw.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

29

Deze reserve wordt in eerste instantie zoveel mogelijk gevoed met middelen van derden. Daarnaast wordt, indien mogelijk, deze reserve jaarlijks aangevuld vanuit de (tussentijdse) winstuitnames van de grondexploitaties tot een maximumbedrag. Zie hiervoor ook de uitwerking in hoofdstuk 11. Dit maximumbedrag wordt gekoppeld aan de sociale woningbouwopgave die voortvloeit uit de Woonzorgvisie 2023 - 2026. Indien de winstuitnames niet toereikend zijn om de reserve sociale woningbouw te vullen, kan de raad bij de jaarlijkse afweging van de begroting hiervoor middelen beschikbaar te stellen vanuit algemene middelen om de sociale woningbouwopgave te kunnen realiseren. Op basis van de Woonzorgvisie wordt besloten waar en wanneer de corporaties een tegemoetkoming uit de reserve sociale woningbouw wordt toegekend voor de realisatie van sociale woningbouw. De spelregels hiervoor zijn vastgelegd in hoofdstuk 11 van deze nota grondbeleid. Intern vindt een verrekening plaats via een bijdrage uit de reserve sociale woningbouw in de gemeentelijke grondexploitatie, zodat voor de corporaties de sociale grondprijzen in stand blijven. In de bestemmingsplannen wordt de beoogde sociale woningbouw opgenomen (ook bij particuliere ontwikkeling is dit mogelijk).

Met het bestemmingsplan moet ook de grondexploitatie worden vastgesteld, in de grondexploitaties wordt voor de gronden met de bestemming sociale woningbouw een reguliere kavelprijs prijs gehanteerd. Het verschil tussen de sociale verkoopprijs die in rekening wordt gebracht bij de woningcorporaties en de reguliere kavelprijs, wordt bekostigd uit de reserve sociale woningbouw.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

30

8 Samenwerking met marktpartijen Beleid 2023 – 2027 Voor elk nieuw op te starten project wordt een integrale ontwikkelingsstrategie opgesteld en de eventuele samenwerkingsvorm bepaald. Ruimtelijke plannen en initiatieven worden in de intentiefase getoetst op de financiële en juridische haalbaarheid. Hiervoor wordt een intentieovereenkomst gesloten. Indien een plan financieel en juridisch haalbaar blijkt en tot uitvoering kan worden gebracht, wordt hiervoor een (anterieure) ontwikkel- of samenwerkingsovereenkomst gesloten. Inleiding Binnen het grondbeleid wordt samengewerkt met private partijen gezocht vanwege de grondposities van particuliere grondexploitanten, maar ook om expertise en kennis te delen en risico’s te spreiden. Praktijk Voor elke ruimtelijke ontwikkeling, of dit nu een gemeentelijk of een initiatief van een particulier of marktpartij is, dient een ontwikkelstrategie bepaald te worden. Aan de hand van verschillende criteria wordt bepaald hoe de ontwikkeling tot stand moet worden gebracht. Waarbij, mede afhankelijk van de grondpositie, wordt afgewogen of de gemeente de ontwikkeling zelf ter hand neemt, het aan de markt overlaat of dat er wordt gekozen voor een samenwerkingsvorm. Het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’ is hiervoor de leidraad. Wetgeving en jurisprudentie zijn bepalend voor de wijze waarop samenwerkingsvormen kunnen worden aangegaan.

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling zal onderzocht moet worden of en hoe er binnen de juridische en financiële kaders tot mogelijke samenwerking gekomen kan worden. Het college is in beginsel bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten voor zover deze vallen binnen de wettelijke en de door de raad vastgestelde kaders. Ruimtelijke plannen en initiatieven dienen in een vroeg stadium verkend te worden op de financiële en juridische haalbaarheid, dit voorkomt teleurstelling achteraf bij zowel het bestuur van de gemeente als bij externe partners. Deze verkenning vindt plaats in de intentiefase van een project. De afspraken die voor deze fase met een marktpartij worden gemaakt, worden vastgelegd in een intentieovereenkomst. Blijkt uit de intentiefase dat het project juridisch en financieel haalbaar en willen gemeente en marktpartij de ontwikkeling daadwerkelijk tot stand brengen, dan worden de afspraken en voorwaarden hiervoor vastgelegd in een (anterieure) ontwikkel- of samenwerkingsovereenkomst.

De belangrijkste vormen van samenwerking zijn: ▪ Bouwclaimmodel Hierbij draagt de private partij de door hem verworven grond tegen vergoeding over aan de gemeente, in ruil voor een bouwclaim; ▪ Joint venturemodel Gemeente en private partij richten een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij op, gericht op het gezamenlijk verwerven, bouw en woonrijp maken en uitgeven van gronden; ▪ Concessiemodel De gemeente beperkt zich hierbij tot het stellen van randvoorwaarden en eisen aan de private partij die de ontwikkeling van de locatie ter hand neemt. Iedere Publiek-Private-Samenwerking (PPS) waarin onderlinge zeggenschap en kosten/risico’s worden verdeeld, is gericht op synergie bij de realisatie van gemeenschappelijke doelen, met respect voor de individuele belangen en met in acht name van de geldende regelgeving en richtllijnen.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

31

9

Kostenverhaal, bovenwijks en planschade

9.1

Inleiding Het verhalen van kosten voor het in exploitatie brengen van gronden (kosten van openbare voorzieningen, plankosten, e.d.) geschiedt in hoofdlijnen op drie manieren: ▪ Door verkoop van bouwgrond: de kosten voor de aanleg en inrichting van het openbaar gebied zijn/worden afgedekt uit de opbrengst van verkoop van bouwgrond (actief grondbeleid). In gevallen waar geen sprake is van actief grondbeleid, zal de gemeente de door haar gemaakte kosten verhalen door: ▪ Privaatrechtelijke overeenkomsten: een tussen gemeente en private partij op basis van wilsovereenstemming gesloten overeenkomst (anterieure of posterieure overeenkomsten) ▪ Publiekrechtelijk kostenverhaal via een exploitatieplan op basis van de Grondexploitatiewet. Grondexploitatiewet (Grexwet) Op grond van de paragraaf 6.2 (deze paragraaf wordt de Grondexploitatiewet genoemd) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht tot het verhalen van de kosten die zij maakt voor het mogelijk maken van een ruimtelijk plan. Daarnaast kan de gemeente ook locatieeisen stellen (kwaliteit inrichting, woningdifferentiatie) in geval van particuliere grondexploitatie.

Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in het plangebied een overeenkomst te sluiten over de grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhalen via een exploitatieplan bij partijen waarmee niet gecontracteerd is.

9.2

Kostenverhaal Beleid 2023 – 2027 Het kostenverhaal en het stellen van locatie eisen wordt bij voorkeur privaatrechtelijke geregeld via een anterieure overeenkomst. Als dit niet lukt, zal de gemeente de publiekrechtelijk kosten en de locatie- en kwaliteitseisen op basis van een exploitatieplan verhalen. Uitgangspunt bij het kostenverhaal is dat maximaal wordt ingezet op mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt Inleiding Bij elk ruimtelijk initiatief moet beoordeeld worden of kostenverhaal nodig is en zo ja hoe het kostenverhaal zal plaatsvinden. Tevens beoordeelt de gemeente per geval of er aanvullende locatie-en kwaliteitseisen over woningbouwcategorieën of inrichting van de openbare ruimte nodig zijn. Anterieure overeenkomst en exploitatieplan Het verhalen van de kosten doet de gemeente bij voorkeur privaatrechtelijke via een anterieure overeenkomst. Dit is een overeenkomst die met de betreffende partij(en) wordt gesloten voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over de kosten die de initiatiefnemer in het kader van het kostenverhaal aan de gemeente verschuldigd is en over de eventuele locatie- en/of kwaliteitseisen.

In deze overeenkomst worden ook waarborgen opgenomen om de verschuldigde bijdrage in de kosten zeker te stellen en om de risico’s van planschade en het niet of het niet volgens plan opleveren van het openbaar gebied te beperken. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten op basis van het exploitatieplan verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. De gemeente maakt bij het kostenverhaal maximaal gebruik maken van de wettelijke mogelijkheden die de Wro/Grondexploitatiewet biedt.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

32

Tot op heden is het verhalen van publieke kosten op basis van een exploitatieplan nog niet aan de orde geweest, omdat het tot nu toe steeds gelukt is om voor het verhalen van deze kosten een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst te sluiten

9.3

Bovenwijkse voorzieningen en bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling Beleid 2023 – 2027 Bij de herziening van de Visie op de omgeving worden de mogelijkheden tot het instellen van een fonds bovenwijks en het innen van een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling onderzocht. Inleiding De Grondexploitatiewet biedt niet alleen betere mogelijkheden voor het kostenverhaal, maar verplicht de gemeente zelfs daartoe. Ook de kosten die zijn gemoeid met bovenwijkse voorzieningen moeten worden verhaald. Daarnaast kan ook een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling in rekening worden gebracht. Praktijk Bovenwijkse voorzieningen zijn werken, maatregelen en voorzieningen die van belang zijn voor een groot deel van de stad. Deze voorzieningen hebben vaak betrekking op het stedelijk weefsel van infrastructuur die niet alleen van belang is voor de verkeersdoorstroming en -afwikkeling, maar ook voor de ontsluiting van bestaande en nieuwe wijken. Om de kosten voor bovenwijkse voorzieningen in rekening te kunnen brengen moet worden voldaan aan de criteria van: toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit. Daarnaast kunnen alleen ontwikkelingen met een positief saldo belast worden met een afdracht aan het fonds. In de nota grondbeleid 2015 – 2019 is afgezien van het instellen van een fonds bovenwijks.

Met het oog op de koerswijziging in deze nota grondbeleid om vooral in te zetten op facilitair grondbeleid en de toekomstige herziening van de Visie op de omgeving, zullen de mogelijkheden tot het instellen van een fonds bovenwijks opnieuw onderzocht worden bij het herzien van de Visie op de omgeving. Op basis van de Grondexploitatiewet, kan een vrijwillige bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling worden gevraagd. Van deze mogelijkheid heeft de gemeente tot nog toe geen gebruik gemaakt, vanwege de geringe kans van slagen en de vele voorwaarden die hieraan verbonden. Bij de invoering van de Aanvullingswet grondeigendommen, als onderdeel van de Omgevingswet, ontstaat een mogelijkheid om een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling te verplichten. Daarmee verandert het instrumentarium en ontstaan er nieuwe mogelijkheden. De mogelijkheden die dit biedt worden onderzocht na de invoering van de wet en bij het herzien van de Visie op de omgeving.

9.4

Planschade Beleid 2023 - 2027 De gemeente Hoogeveen zal, in geval van een initiatief van een particulier of marktpartij, een overeenkomst tot het verhaal van planschadekosten sluiten, dan wel de verplichting tot het vergoeden van de planschade opnemen in het exploitatieplan. Inleiding Het verhalen of doorleggen van kosten voor planschade (ex artikel 6.1 van de Wro), kan gezien worden als verlengstuk van het hiervoor beschreven kostenverhaal. Ook hier biedt zowel de jurisprudentie als ook de Wro helderheid in welke mate de gemeente planschades kan doorleggen naar particuliere grondexploitanten. Naast het sluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst is het op basis van de Wro mogelijk om planschadekosten op te nemen in een exploitatieplan of in een anterieure overeenkomst. Praktijk De initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bestemmingswijziging of een omgevingsvergunning nodig is, heeft profijt van de planologische medewerking van de gemeente. Het is om die reden allerzins redelijk eventuele planschade en de kosten die daarmee zijn

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

33

gemoeid (ook taxatiekosten) in rekening te brengen bij de initiatiefnemer. De hier bedoelde kosten worden daarom al sinds de wettelijke mogelijkheid hiertoe bestaat in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Een en ander met in acht name van de procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade en de wettelijke bepalingen. Het college is op basis van de Wro bevoegd tot het aangaan van (planschade)overeenkomsten, dit kan ook als onderdeel van de anterieure/posterieure overeenkomt worden meegenomen. De publiekrechtelijke weg via het exploitatieplan wordt indien nodig als achtervang ingezet. Indien een aanvraag om tegemoetkoming in schade wordt ingediend wordt initiatiefnemer betrokken bij de verdere afhandeling van het planschadeverzoek. De kosten van de toe te kennen vergoeding worden verhaald op de initiatiefnemer. Ook de kosten voor het externe onderzoek en de taxatie die nodig zijn voor de bepaling van de hoogte van de planschade worden aan de initiatiefnemer doorgelegd.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

34

10

Europese wet- en regelgeving

10.1

Inleiding De afgelopen jaren is vooral door de jurisprudentie omtrent de landelijke, maar vooral de Europese wet- en regelgeving, duidelijk geworden dat gemeenten bij aanbestedingen, locatie ontwikkelingsvraagstukken en samenwerkingsconstructies te maken hebben met steeds complexer wordende richtlijnen en condities. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: ▪ Algemene beginselen EG-verdrag ▪ Aanbesteding ▪ Staatsteun

10.2

Algemene beginselen VWEU (Verdrag Werking Europese Unie) Beleid 2023 – 2027 Hoogeveen selecteert marktpartijen op een objectieve en transparante wijze, waarbij uitgegaan wordt van een transparant gronduitgiftebeleid. In het Europese recht gelden algemene beginselen (het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel). Overheden moeten deze beginselen in acht nemen. Met wijze waarop de gemeente Hoogeveen marktpartijen voor gronduitgifte/ ontwikkelingen selecteert wordt invulling gegeven aan genoemde beginselen. Per (soort) gronduitgifte of ontwikkeling wordt beoordeeld op welke wijze invulling aan het transparantiebeginsel moet worden gegeven. Voor particuliere kavels woningbouw wordt hieraan invulling gegeven door het lotingsregelement. Voor nieuwe bedrijventerreinen worden uitgifteregels opgesteld en kenbaar gemaakt. In andere gevallen zal door de gemeente Hoogeveen aan de hand van het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’ worden bepaald welke transparante vorm van marktselectie wordt gekozen en/of een aanbestedingsprocedure moet worden gevolgd.

10.3

Aanbesteding Beleid 2023 – 2028 Publieke werken worden conform het gemeentelijk inkoop- en het aanbestedingsbeleid van de gemeente Hoogeveen, de Europese aanbestedingsrichtlijnen, de Aanbestedingswet en de regels van subsidieverstrekkers aanbesteed. Algemeen Overheidsinstellingen en dus ook de gemeente zijn niet vrij om (los van drempels, inkoopvoorwaarden) overheidsopdrachten te gunnen aan een opdrachtnemer naar eigen keuze. Deze vrijheid wordt beperkt door Europese regelgeving (Europese aanbestedingsrichtlijnen) en door nationale wetgeving. Openbare voorzieningen (in het kort: grijs, groen, blauw), ofwel het bouw en woonrijp maken, zijn aanbestedingsplichtige werken in de zin van de richtlijn. Afhankelijk van de omvang van het werk moet een procedure gekozen worden op basis van het gemeentelijk aanbestedingsbeleid of is een Europese aanbestedingsprocedure noodzakelijk. Voor opdrachten onder de drempelbedragen uit de Europese richtlijnen, kent Hoogeveen de vastgestelde en zelfbindende beleidsregels: ‘Inkoop en aanbesteding’, waarin wordt aangegeven hoe de gemeente Hoogeveen met inkoop en aanbesteding omgaat.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

35

Doorleggen van de aanbestedingsplicht Doorleggen van de aanbestedingsplicht naar een marktpartij houdt in dat afgesproken wordt dat de marktpartij de aanbesteding van aanbestedingsplichtige werken namens de gemeente op zich neemt (doorlegging met volmacht). Op basis van jurisprudentie van het Europese Hof volgt dat het doorleggen van de aanbestedingsplicht niet altijd is toegestaan. Enkel indien de gemeente door de grondpositie van de marktpartij genoodzaakt is voor die partij te kiezen is het doorleggen een mogelijkheid. Beroep op zelfrealisatierecht Indien een particuliere grondeigenaar werken op zijn grond zelf wil realiseren wordt een beroep op het zelfrealisatierecht gedaan. Indien de door de particulier uit te voeren werken (Europees) aanbestedingsplichtig zijn, moet de gemeente toezien op de naleving van de aanbestedingsplicht. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om eisen op te nemen in een exploitatieplan of anterieure overeenkomst voor het aanbesteden van de in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden.

10.4

Staatssteun Beleid 2023 – 2027 De gemeente Hoogeveen gaat bij de aan- en verkoop van onroerende zaken uit van marktconforme prijzen. Zo lang de prijzen marktconform zijn is er geen sprake van ongeoorloofde staatssteun. Marktselectie vindt op transparante wijze plaats. Inleiding Eén van de grondgedachten achter de Europese Unie is een vrij verkeer van goederen en diensten op een markt waar de concurrentie niet verstoord wordt. Om dat te bereiken heeft de EU een groot aantal geboden en verboden ingesteld voor overheden. Twee van de bekendste daarvan zijn staatssteun en aanbesteden. Bij staatssteun gaat het om het verbod op elke – doorgaans financiële – steun door de overheid (bijvoorbeeld gemeente) aan activiteiten van ondernemingen. De vorm waarin de steun wordt verstrekt doet niet ter zake, het gaat erom dat een onderneming een (financieel) voordeel krijgt van een overheid wat die onderneming normaal gesproken niet zou hebben. Het 1 op 1 in zee gaan met een partij valt hier ook onder, zo heeft het Didam-arrest van de Hoge raad onlangs uitgewezen. De Europese regelgeving kent enkele uitzonderingen op het staatssteunverbod, zo kan bijvoorbeeld onder voorwaarden aan woningcorporaties geoorloofd staatssteun worden verleend. Praktijk Het handelen van de gemeente is erop gericht om noch contractpartners noch grondafnemers financieel te bevoordelen.

De gemeente Hoogeveen werkt met een jaarlijkse grondprijzennota, die uitgaat van marktconforme prijzen. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling besluit het college welke ontwikkelstrategie wordt gevolgd en (voor zover van toepassing) op welke wijze de marktselectie plaatsvindt. Het document Ontwikkel- en uitgiftestrategieën wordt hierbij in acht genomen. Verder is er een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidsregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. Voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed is het verkoopprotocol van kracht. Eén en ander verder met inachtneming van Wet op de mededinging, de Wet Markt en Overheid en het Didam-arrest.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

36

11

Financiële aspecten grondbeleid

11.1

Grondexploitaties Voor elk gemeentelijk ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie opgesteld, waaruit de financieel-economische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid. Voor de kosten die zijn gemoeid met de benodigde haalbaarheidsstudie, wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de raad. Grondexploitatie Voor elk door de gemeente geïnitieerd ruimtelijk plan wordt een berekening opgesteld, die in feite de financiële vertaalslag is van de voorgenomen ruimtelijke ingreep. Deze berekening ofwel grondexploitatie geeft (een financieel) inzicht in het geheel van activiteiten en werkzaamheden voor verwerving, het bouw- en woonrijpmaken en de uitgifte van gronden, en is daarmee het instrument op basis waarvan de financieel-economische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid. Om te komen tot een grondexploitatie is een haalbaarheidsstudie nodig. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden in de vorm van een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de raad. Na vaststelling van deze grondexploitatie door de raad, geldt deze als (financieel) kader voor de uitvoering. Vervolgens wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Particuliere grondexploitaties Naast de gemeente Hoogeveen kunnen ook particulieren het initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van ruimtelijke plannen.

In de ontwikkelstrategie wordt de rol van de gemeente bij particulieren initiatieven (die in strijd zijn met het vigerende RO-beleid en vigerende plannen) beschreven. Opzet van een grondexploitatie Een grondexploitatie is in feite een raming van de kosten en opbrengsten van het ruimtelijke plan in de tijd. Deze raming wordt opgesteld conform de vastgestelde uitgangspunten (zie hierna) en op basis van het programma en gebiedskenmerken. Naarmate het (stedenbouwkundig)plan concreter wordt, kan de exploitatieberekening ook gedetailleerder en met minder onzekerheden en marges opgesteld worden.

11.2

Uitgangspunten Beleid 2023 - 2027: De gemeente Hoogeveen hanteert bij de opzet van grondexploitaties de kostensoortenlijst van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) als uitgangspunt. In de Wro, in het onderdeel Grondexploitatiewet, is bepaald welke kosten tot een grondexploitatie behoren. In het Bro is een limitatieve lijst opgenomen, waarop alle kostensoorten staan die een gemeente in de exploitatieopzet van een exploitatieplan mag opnemen en publiekrechtelijk verhaald worden. Het betreft een limitatieve opsomming van op te nemen kosten in de grondexploitatie. De in de kostensoortenlijst genoemde kosten moeten overigens wel aan drie in de wet opgenomen toetsingscriteria voldoen: 1. Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maartregelen 2. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan) 3. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld, naarmate de locatie meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

37

11.3

Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserves en voorzieningen Positief exploitatieresultaten worden volgen de POC-methode (percentage of completion) toegevoegd aan de reserve grondexploitaties tot een maximumstand van 2 miljoen euro. Deze reserve kan onder andere worden aangewend voor de verevening van ontwikkelingen met een negatief resultaat en eventuele aankopen. Het treffen of bijstellen van getroffen voorzieningen gaat ten laste van de reserve grondexploitatie, voor zover deze toereikend is. Indien de reserve niet toereikend is, worden de voorzieningen ten laste van de algemene middelen gebracht. Nadat de reserve grondexploitatie is gevoed, wordt het resterende positieve exploitatieresultaat aangewend voor de reserve sociale woningbouw. Uit deze reserve kan een tegemoetkoming worden verstrekt om de onrendabele top van de grondwaarde van een sociale woning te bekostigen. Reserve grondexploitaties Wanneer een grondexploitatie een positief exploitatieresultaat kent wordt het resultaat, indien wordt voldaan aan de voorwaarde van de percentage of completion (POC), toegevoegd aan de reserve grondexploitaties tot een maximumstand van 2 miljoen euro. Deze reserve kan onder andere worden aangewend voor de verevening van ontwikkelingen met een negatief resultaat en eventuele aankopen.

Indien de reserve grondexploitaties haar maximumniveau heeft bereikt, wordt de reserve sociale woningbouw gevuld vanuit de daarna nog resterende winsten. Dit tot een maximumbedrag dat wordt gekoppeld aan de Woonzorgvisie en de prestatieafspraken die worden gemaakt met de woningbouwcorporaties. Winsten die daarna nog resteren worden toegevoegd aan de algemene reserve. Voor (tussentijdse) winstnemingen (Volgens BBV op basis van eindwaarde methode) moet de POC-methode worden toegepast. De methode wordt toegepast indien het resultaat op de grondexploitaties op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat/voldoende zeker is. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitaties kan betrouwbaar worden ingeschat; en 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op netto contante waarde ten laste van de reserve grondexploitatie, voor zover deze toereikend is. Daarnaast wordt op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie de hoogte van de voorzieningen bijgesteld. Ook de bijstelling van de voorzieningen komt ten laste van de reserve grondexploitatie.

Indien deze niet toereikend is, worden de voorzieningen ten laste van de algemene middelen gebracht. Reserve sociale woningbouw De woonzorgvisie kent een grote opgave voor de sociale woningbouw. De sociale grondprijzen die de gemeente hanteert, belasten de grondexploitaties in negatieve zin. Om die reden en om de gemeentelijke bijdrage in de sociale woningbouw transparant en zichtbaar te maken in de begroting, richten we een reserve sociale woningbouw in. Uit deze reserve kan een tegemoetkoming worden verstrekt om de onrendabele top van de grondwaarde van een sociale woning te bekostigen. Op basis van de Woonzorgvisie wordt besloten waar en wanneer de corporaties een tegemoetkoming uit de reserve sociale woningbouw wordt toegekend voor de realisatie van sociale woningbouw. Daarbij worden de kaders die hieronder zijn verwoord in acht genomen. De maximale hoogte van de tegemoetkoming per sociale huurwoning is gelijk aan het verschil tussen de reguliere kavelprijs prijs in de grondexploitatie en de in de nota grondprijzen vastgestelde sociale grondprijs.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

38

Om een inschatting te maken van de benodigde middelen is de sociale woningbouwopgave van de Woonzorgvisie 2023 – 2027 is doorgerekend. Uit deze doorrekening is gebleken dat er in totaal een bedrag ongeveer € 7.600.000 (prijspeil 2022) benodigd is om de tegemoetkoming in de grondwaarde van de te bouwen sociale (huur)woningen te bekostigen. Met een looptijd van de woonzorgvisie van 8 jaren, komt dit neer op een gemiddeld bedrag van € 900.000 (prijspeil 2022) per jaar. Uitgangspunt is dat jaarlijks een bedrag van € 900.000 in de reserve wordt gestort, voor zover de middelen beschikbaar zijn. De maximaal toegestane stand van de reserve sociale woningbouw is 2x het jaarbedrag van € 900.000 (1.8 mio). Overgebleven reserve gaat steeds mee naar het volgende jaar en wordt aangevuld met het jaarlijkse bedrag tot een maximum van € 1.800.000. De reserve sociale woningbouw wordt op de volgende wijze/volgorde gevoed: 1. Rijksgelden of andere middelen van derden; 2. Winsten uit de grondexploitaties, na verevening en opbouw reserve grondexploitatie; 3. Na integrale afweging door de raad uit de algemene reserve van de begroting. Het geld uit de reserve sociale woningbouw mag alleen besteed worden voor het realiseren van: o sociale huurwoningen, o maatschappelijk zonder winstoogmerk en o eventueel goedkope koop (maximaal € 250.000 VON) en woonwagenstandplaatsen.

Vindt de ontwikkeling plaats op grond van derden, dan kan de reserve sociale woningbouw ook worden ingezet voor het tekort op de totale ontwikkeling, voor zover dit tekort wordt veroorzaakt door de grondwaarde onder het sociale programma. Voorwaarde daarbij is dat het te realiseren sociale programma ten minste voor 20 jaren als sociale woning voor de markt beschikbaar blijft. Deze regeling is bij voorkeur voor corporaties/toegelaten instellingen. Bij ontwikkeling van een locatie van een derde brengt de gemeente daarom de initiatiefnemer voor de realisatie van het sociale programma in het betreffende plan in contact met woningbouwcorporaties. De sociale grondprijzen blijven in stand; intern vindt een verrekening plaats via een bijdrage uit de reserve sociale woningbouw in de gemeentelijke grondexploitatie. In de grondexploitaties wordt voor de gronden met de bestemming sociale woningbouw de reguliere kavelprijs gehanteerd. Het verschil tussen de sociale verkoopprijs en de reguliere kavelprijs, wordt bekostigd uit de reserve sociale woningbouw.

11.4

Risico’s

Beleid 2024 -2027 Toekomstige onzekerheden (risico’s) worden ingeschat met behulp van de risicoanalyse en moeten worden opgevangen in het weerstandsvermogen. In de (bouw)grondexploitatie gaan grote bedragen om en spelen verschillende soorten risico’s een rol. In een project zitten risico’s zoals de afzetbaarheid van kavels, kostenstijging, vervuiling, etc. De risico’s die worden gelopen in de bouwgrondproductie binnen de gemeente Hoogeveen zijn geïnventariseerd en op waarde gezet. Risico’s die zich ‘zeker’ voordoen worden bij een ontwikkeling met een positief resultaat binnen de grondexploitaties verwerkt in de post ‘onvoorzien’. Binnen de grondexploitaties met een nadelig saldo wordt geen post onvoorzien opgenomen en dus kunnen de risico’s niet binnen de grondexploitatie opgevangen worden. In die gevallen, worden de toekomstige onzekerheden (risico’s) ingeschat met behulp van de onderstaande risicoanalyse en moeten zij opgevangen kunnen worden in het weerstandsvermogen.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

39

In het geval dat de vast te stellen grondexploitatie een voordelig saldo heeft na toepassing van het risico scenario (het risico is dan minder toekomstige winst) loop je als gemeente geen risico op mogelijke inzet van reserves om het tekort af te dekken. In dat geval hoeft het risico niet afgezet te worden tegenover het weerstandsvermogen. Er dient aan het weerstandsvermogen te worden getoetst als een grondexploitatie in het geval van het risico scenario nadelig wordt. Bij een nieuwe door de raad vast te stellen grondexploitatie wordt door planeconomie naast het resultaat van te maken kosten en opbrengsten tevens een financieel vertaalde risicoanalyse gepresenteerd die bij deze grondexploitatie hoort. Alleen samen met deze informatie kan de gemeenteraad een weloverwogen besluit nemen over de vast te stellen grondexploitatie. Met de inschatting of een bepaalde kans of bedreiging zich voordoet wordt aan de hand van de nog te realiseren kosten en opbrengsten het risico bepaald en gekwantificeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële impact van hetgeen zich eventueel voor doet. Met behulp van de hieronder weergegeven kans x impact analyse worden risico’s op eindwaarde bepaald. Projectgebonden risico's Project

Risico

eindconclusie

kw antificering van de kans dat de bedreiging zich

laag Project

Lagere grondopbrengst

gemiddeld

0%

gemiddeld

hoog

60%

0%

Kw antificering van de om vang Produ EW GREX (+ = als de bedreiging zich voordoet ct van negatief saldo) het voor risico w instnem ing hoog 0%

gemiddeld 60%

EW scenario (risico) voor w instnem ing

Verslechtering EW

€

€

Risico EW

laag 0% 36%

€

26.000

344.000

318.000 €

115.000

€

115.000

Totaal

Het in de tabel opgenomen risicobedrag is in een aantal stappen bepaald: - Als uitgangspunt geldt het resultaat (eindwaarde) van de grondexploitatie - Een inventarisatie van de risico’s van het vast te stellen complex wordt gemaakt - De geïnventariseerde risico’s worden verwerkt in de betreffende grondexploitatie met een nieuw resultaat als gevolg (scenario) - De mutatie in de eindwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met de berekende kans - De toegepaste kans is bepaald op basis van de verwachte kans dat het scenario zich voordoet en de verwachting van de omvang als de bedreiging zich voordoet. Op basis van de risicoanalyse wordt een totaal risicobedrag van de ontwikkeling berekend. Dit risico dient te kunnen worden opgevangen in het weerstandsvermogen, dat daarvoor voldoende hoog dient te zijn. Wanneer het berekende risico op eindwaarde’ groter is dan het aanwezige weerstandsvermogen dan heeft het de voorkeur deze ontwikkeling aan de markt over te laten en als gemeente een faciliterende rol aan te nemen. Ook wanneer een grondexploitatie reeds bij aanvang een negatief resultaat als uitkomst heeft, laat de gemeente deze ontwikkeling aan de markt over. Marktpartijen ontwikkelen behalve de grond ook de opstallen, waardoor hun marges anders liggen en zij de ontwikkeling mogelijk wel rendabel tot stand kunnen brengen.

De uitkomsten van de risicoanalyse worden, nadat intervisie heeft plaatsgevonden, verwerkt in het ‘blauwe boek’ en worden, zoals het BBV, voorschrijft opgenomen in de paragraaf grondbeleid.

Nota grondbeleid 2023 – 2027

Gemeente Hoogeveen

40

12 Bedrijfsvoering en informatievoorziening 12.1

Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van grondexploitaties en activiteiten in het kader van grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. Tot de taken behoren: ▪ Verwerving: het zorg dragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium. ▪ Tijdelijk beheer: het op bedrijfsmatige manier beheren van onroerende zaken in afwachting van de (definitieve) toekomstige (her)ontwikkeling. ▪ Uitgifte: het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken tegen marktconforme prijzen. ▪ Contractvorming: het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, enzovoort). ▪ Planeconomie: opstellen van haalbaarheidsanalyses, grondexploitaties en de financiële begeleiding van projecten, het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties. Opstellen van beleidsnotities, waaronder de nota grondprijzen. ▪ Advisering en projectondersteuning: op aspecten van het grondbeleid, inbrengen van de expertise in werk- en projectgroepen, gevraagd en ongevraagd adviseren over grondbedrijfsaangelegenheden.

12.2

Rapportages Beleid 2023 -2027 Het college rapporteert aan de raad via de herziening grondexploitaties, de jaarrekening, de voorjaarsrapportage en de programmabegroting. Over de financiële verantwoording van het grondbeleid wordt door het college middels de jaarrekening verslag uitgebracht. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar, geven de gezamenlijke grondexploitaties inzicht in de budgetten en een prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten op langere termijn. Jaarlijks wordt in het najaar de meerjarenbegroting voor de komende vier jaren vastgesteld, waarbij de gegevens van de meerjarenramingen uit het blauw boek van de gezamenlijke grondexploitaties worden overgenomen. Op deze wijze worden voor het komende jaren de uitgaven en inkomsten door de raad geautoriseerd. Tussentijds wordt de raad door het college op basis van de voorjaarsrapportage geïnformeerd, over de realisatie en voortgang van het beleid en uitvoering in het betreffende jaar. De voorjaarsnota worden opgebouwd vanuit de concernrapportage. Daarmee is deze rapportage in feite een concernrapportage op programmaniveau. Het college stelt deze rapportage vast en informeert de raad met deze tussentijdse verantwoording over de uitvoering van de lopende begroting en met voorstellen tot bijstelling van beleid en uitvoering.