Nota grondbeleid 2022-2027 definitieve conceptversie.docx

Nota grondbeleid 2022 - 2027 Gemeente Hoogeveen

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

1

Inhoud 1

2

3

4

Inleiding.....................................................................................................................3 1.1

Aanleiding........................................................................................................................3

1.2

Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer .........................................................................4

1.3

Ontwikkelingen ................................................................................................................4

1.4

Samenvatting ..................................................................................................................8

Doel en vormen grondbeleid .................................................................................10 2.1

Doelstelling grondbeleid ................................................................................................10

2.2

Vormen van grondbeleid ...............................................................................................11

2.3

Instrumenten voor het grondbeleid................................................................................11

2.4

Taken en bevoegdheden...............................................................................................12

2.5

Uitgangspunten nota grondbeleid .................................................................................13

2.6

Strategische inzet van het grondbeleid .........................................................................14

Ruimtelijke visie en beleid.....................................................................................15 3.1

Inleiding .........................................................................................................................15

3.2

Ruimtelijke visie.............................................................................................................15

3.3

Ruimtelijk beleid ............................................................................................................16

3.4

Bovenlokaal grondbeleid ...............................................................................................17

Verwerving ..............................................................................................................18 4.1

Inleiding .........................................................................................................................18

4.2

Actieve, anticiperende en strategische verwervingen ...................................................18

4.3

Wet voorkeursrecht gemeenten ....................................................................................19

4.4

Onteigening ...................................................................................................................19

5

6

7

Beheer ....................................................................................................................20 5.1

Inleiding .........................................................................................................................21

5.2

Beheer...........................................................................................................................21

Transformatie/bouw- en woonrijpmaken .............................................................21 6.1

Inleiding .........................................................................................................................21

6.2

Definitie bouwrijpe kavel................................................................................................22

6.3

Kwaliteit inrichting openbare ruimte ..............................................................................22

6.4

Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken ......................................................23

Gronduitgifte en grondprijzen...............................................................................23 7.1

Inleiding .........................................................................................................................23

7.2

Vormen van gronduitgifte en gronduitgiftevoorwaarden................................................24

7.3

Selectie grondafnemers ................................................................................................24

7.4

Marketing.......................................................................................................................25

7.5

Grondprijsbeleid en nota grondprijzen ..........................................................................25

8

Samenwerking met marktpartijen .........................................................................27

9

Kostenverhaal, bovenwijks en planschade .........................................................28

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

2

9.1

Inleiding .........................................................................................................................28

9.2

Kostenverhaal ...............................................................................................................28

9.3

Bovenwijkse voorzieningen en bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling..........................29

9.4

Planschade....................................................................................................................29

10

Europese wet- en regelgeving...............................................................................30

10.1

Inleiding .........................................................................................................................30

10.2

Algemene beginselen VWEU (Verdrag Werking Europese Unie).................................30

10.3

Aanbesteding ................................................................................................................30

10.4

Staatssteun ...................................................................................................................31

11

Financiële aspecten grondbeleid..........................................................................32

11.1

Grondexploitaties ..........................................................................................................32

11.2

Uitgangspunten .............................................................................................................32

11.3

Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserves en voorzieningen.........................................33

11.4

Risico’s ..........................................................................................................................33

12

Bedrijfsvoering en informatievoorziening ...........................................................35

12.1

Bedrijfsvoering...............................................................................................................35

12.2

Rapportages..................................................................................................................35

1

Inleiding

1.1

Aanleiding De nota grondbeleid 2015 - 2019 is gedateerd en moet worden geactualiseerd Op basis van het BBV (Besluit, Begroting, Verantwoording) is de gemeente verplicht om jaarlijks de paragraaf grondbeleid op te nemen in haar begroting en jaarrekening. De paragraaf is een uitwerking van de nota grondbeleid. Om het beleid actueel te houden, worden eens in de 4 tot 6 jaar de nieuwe ontwikkelingen verwerkt en wordt het beleid herijkt daar waar nodig. De huidige nota grondbeleid moest om die reden worden herzien wat heeft geresulteerd in deze geactualiseerde nota grondbeleid 2022-2027. De nota grondbeleid 2022-2027 is een integrale kader stellende nota. De nota beschrijft de wijze waarop de gemeente haar grondbeleid voert en geeft de spelregels en voorwaarden aan waaronder de gemeente over gaat tot aan- en verkoop van gronden. Daarmee wordt transparantie geboden voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen op de grondmarkt opereert. Het grondbeleid van de gemeente Hoogeveen beweegt zich in het speelveld tussen privaatrechtelijke grondontwikkeling en publiekrechtelijke ruimtelijke doelen. Deze nota ziet erop toe dat het speelveld transparant is én fair voor de markt. Bovendien ziet de nota erop toe dat grondaan- en verkopen en de kosten die daarmee gemoeid zijn verantwoord kunnen worden aan de gemeenteraad en dat de risico’s voor de begroting zoveel mogelijk worden beperkt.

De nota grondbeleid is niet het instrument of afwegingskader voor de ruimtelijke, volkshuisvestelijke of economische doelen van de gemeente Hoogeveen.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

3

1.2

Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer Opbouw nota Bij de actualisatie van de nota grondbeleid staan drie vragen centraal: • Hoe verhoudt het grondbeleid zich tot de ruimtelijke visie van de gemeente zoals deze onder andere is vastgelegd in de Visie op de omgeving 2018? • Geeft nieuwe wet- en regelgeving aanleiding tot aanpassing? • Is er in de afgelopen jaren nieuw beleid ontwikkeld dat moet worden geïntegreerd in het grondbeleid? Bovenstaande vragen worden in de verschillende hoofdstukken behandeld en leiden vervolgens tot een geactualiseerde nota grondbeleid die een integraal en compleet beeld geeft van de geformuleerde (beleids)kaders in het gemeentelijk grondbeleid i.c. de nota grondbeleid 2022 2027. Leeswijzer De voorliggende nota bestaat uit drie delen. In hoofdstuk 2 en 3 is beschreven hoe het grondbeleid bijdraagt aan het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 worden het doel en de hoofdlijnen van het grondbeleid benoemd waarbij ook de instrumenten die de gemeente kan hanteren voor de uitvoering van het grondbeleid samenvattend worden beschreven. Hierbij worden tevens de mogelijke politieke keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid toegelicht. Tenslotte komen in hoofdstuk 2 de actuele ontwikkelingen, waaronder wet- en regelgeving, aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat in op de relatie tussen het grondbeleid en de visie op de omgeving.

Verder wordt aandacht besteed aan bovenlokaal grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden de ter beschikking staande instrumenten voor het grondbeleid uiteengezet. Hierbij wordt per instrument aangegeven wat het beleidskader voor de komende vier jaar zal zijn en wordt een beknopte toelichting gegeven In de hoofdstukken 11 en 12 wordt ingegaan op de wijze waarop in financiële en informatieve zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. In hoofdstuk 11 is uiteengezet hoe de gemeente Hoogeveen de financiële zijde van het grondbeleid benadert, ofwel hoe in financiële zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 12 uiteengezet hoe de bedrijfsvoering en informatievoorziening is georganiseerd.

1.3

Ontwikkelingen Het vakgebied heeft de afgelopen decennia niet stilgestaan. De economische crisis heeft grote invloed gehad op de uitvoering van het grondbeleid. Het gemeentelijk grondbeleid kwam landelijk onder het vergrootglas te liggen vanwege financiële risico’s. Diverse gemeenten werden verplicht gronden af te boeken. Hoewel Hoogeveen daar in eerste instantie van bespaard is gebleven, omdat vroegtijdig de juiste keuzes werden gemaakt, moesten toch afboekingen plaatsvinden en verliesvoorzieningen worden aangelegd met name doordat de markt voor kantoren- en bedrijventerreinen decennialang in het slop verkeerde. Landelijk is de discussie over nut en noodzaak van een actief grondbeleid en de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan uitvoerig gevoerd. Dat de gemeente een belangrijke rol heeft en houdt in de ruimtelijke ontwikkeling is duidelijk, de wijze waarop de uitvoering via het grondbeleid geschiedt, is aan verandering onderhevig. Zo hebben we ook in Hoogeveen de afgelopen decennia steeds vaker de samenwerking met marktpartijen gezocht om kennis en financiële risico’s te kunnen delen. Daarnaast is gekozen voor kleinere overzichtelijke projecten om de risico’s te beperken en worden de kosten zo laat mogelijk in het project gemaakt, teneinde het renteverlies te beperken.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

4

De huidige gemeentelijke begroting en de begroting voor de komende jaren, zeker gedurende de looptijd van deze nota Grondbeleid, kan geen actief grondbeleid dragen. Hoogeveen kan de risico’s van nieuwe grondaankopen niet afdekken met reserves en ook de schuldquote staat niet toe dat er wordt geleend voor de aankoop van gronden. Voor de reeds in bezit zijnde gronden geldt dat alles in het werk moet worden gesteld om te sturen op een zo optimaal mogelijk resultaat. Veranderende rol In het ruimtelijke beleid en daarmee ook in het grondbeleid vindt al enige tijd een verschuiving plaats van de rol van de overheid naar de markt en de maatschappij. De gemeente streeft er naar de ontwikkelingen op gang te houden en wil daarbij kennis delen en haar publiekrechtelijk instrumenten inzetten. De markt en maatschappij hebben daarnaast hun eigen wensen en vragen om ruimte en vrijheid bij de ontwikkeling van hun bouwinitiatieven. Met het organisch ontwikkelen, dat een belangrijke rol speelt in de Omgevingswet, wordt hierop ingespeeld. Uitgangspunt in het organisch ontwikkelen is dat partijen of individuen die willen ondernemen of wonen in een gebied daarvoor ook de gelegenheid krijgen. Flexibiliteit, en snelheid, zonder al te veel beperkingen, regels en eisen is de rode draad bij het organisch ontwikkelen.

Om de verwachtingen te managen, wordt daarbij wel duidelijk gesteld dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor een goede ruimtelijke ordening en dat niet alles kan en mag. De gemeente stelt vooraf duidelijke kaders op hoofdlijnen waarbinnen partijen zich vrij kunnen bewegen (bijvoorbeeld met behulp van locatiepaspoorten). De kaders geven vooral aan wat niet wenselijk is (al het andere mag) en geven scenario’s en bandbreedtes aan. Zoals gemeld wordt er meer en meer samengewerkt met ontwikkelaars en investeerders. Door de bundeling van kennis worden de kansen om de ontwikkelingen succesvol te realiseren vergroot. Echter ontwikkelingen die stedenbouwkundig en/of maatschappelijk gewenst, maar verlieslatend zijn, kunnen en willen ontwikkelaars niet oppakken. Bij ontwikkelingen met een negatieve exploitatie kan de gemeente de komende jaren zonder hulp van derden niet bijspringen. Waar in het verleden gekozen kon worden om het verlies wel te nemen, is daar nu, en ook de komende jaren, geen ruimte voor in de begroting. Uiteraard kunnen we wel op zoek gaan naar financiering van het verlies door anderen, bijvoorbeeld door Rijk of provincie. Een goede maatschappelijke kosten-batenanalyse kan helpen bij het onderbouwen van de wenselijkheid van ontwikkelingen. Ook alternatieve investeringsmodellen waarbij de maatschappelijke baten gekapitaliseerd worden, kunnen hierbij behulpzaam zijn.

Door de maatschappelijke business case centraal te stellen, worden de geldstromen binnen en rondom de gemeente inzichtelijk gemaakt. Deze geldstromen bevinden zich niet alleen binnen het grondbedrijf, maar ook in andere functies van de gemeente en bij derden. Desalniettemin zal dekking voor het negatieve resultaat elders gevonden moeten worden. Terug naar overheidstaak Voorheen was een actieve rol van de gemeente op de Hoogeveense grondmarkt min of meer vanzelfsprekend. Het was dé manier om de ruimtelijke ontwikkelingen de gewenste richting op te duwen. Op zich is het ook een logische gedachte: wie de grond bezit, kan beslissen wat er mee gebeurt. Echter de handelingsvrijheid van de gemeente hierin wordt door het gelijkheidsbeginsel beperkt. In het Didam-arrest van de Hoge Raad (26 november 2021) is bepaald dat de gemeente bij verkoop van onroerend goed (gebouwd of ongebouwd) mededingingsruimte moet bieden en de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente mag onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) niet langer exclusief aan één partij verkopen. Daarnaast beschouwt de wetgever in toenemende mate gemeentelijke grondbedrijven als commerciële activiteiten.

De gemeente moet op grond van de Wet op de Vennootschapsbelasting belasting betalen over de winsten en steeds meer regelgeving maakt dat we worden gecontroleerd op de marktconformiteit van ons handelen. Zo bezien ligt het niet voor de hand om als gemeente op te treden als marktpartij om een van onze primaire publieke taken (zorgen voor een goede ruimtelijke ordening) uit te voeren. Daarvoor heeft de gemeente immers ook een keur aan publiekrechtelijke instrumenten die de laatste jaren zijn verstevigd bovendien. De gemeente hoeft dus niet als grondbezitter op te treden

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

5

en kan zich toeleggen op haar overheidstaak om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendommen Omgevingswet De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. De Omgevingswet is vastgesteld door de Eerste en Tweede Kamer, de invoeringswet is vastgesteld en het Omgevingsbesluit is genomen. Maar toch is de invoering van de Omgevingswet opnieuw uitgesteld. De ingangsdatum is uitgesteld tot 1 juli 2022, omdat de Eerste Kamer twijfelt of gemeenten voldoende voorbereid zijn op het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Met de Omgevingswet wil het Rijk loslaten en decentraliseren om de gemeenten, de markt en de maatschappij meer vrijheid en ruimte te geven. Echter met de huidige opgaven voor onder andere de woningbouw, wordt een terugtrekkende beweging gesignaleerd, zo is de roep om een ministerie VROM in de nieuwe kabinet gehonoreerde, waardoor er op dit terrein meer centrale sturing zal gaan plaatsvinden en is de invoeringsdatum van de Omgevingswet, zoals hierboven beschreven opnieuw uitgesteld. En de ‘ondergrondse’ discussie of van uitstel geen afstel komt wordt al jaren gevoerd en is nog steeds in volle gang.

Aanvullingswet grondeigendommen Met de Aanvullingswet zijn regels over grondeigendom opgenomen in de Omgevingswet. En waar mogelijk zijn ze gelijkgetrokken. Zo zijn de regels beter op elkaar afgestemd en duidelijker in het gebruik. Hierdoor wordt het eenvoudiger om de verschillende instrumenten in samenhang te gebruiken. In de Aanvullingswet grondeigendom staan de volgende instrumenten: • Voorkeursrecht (uit de Wet voorkeursrecht gemeenten) • Onteigening (uit de Onteigeningswet) • Landinrichting (uit de Wet inrichting landelijk gebied) • Privaatrechtelijke kavelruil in het landelijk gebied (uit de Wet inrichting landelijk gebied) • Privaatrechtelijke kavelruil in het stedelijk gebied (nieuw) • Kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling (was grondexploitatie uit de Wet ruimtelijke ordening) • Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied Belangrijkste wijzigingen Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige wetgeving zijn de volgende: Onteigening: Onder de Omgevingswet is er voor de onteigeningsprocedure geen Koninklijk Besluit meer nodig. De gemeenteraad neemt het onteigeningsbesluit en dit besluit wordt door de bestuursrechter bekrachtigd. De civiele rechter stelt de hoogte van de schadeloosstelling vast, zoals dit nu ook het geval is. Kostenverhaal Voor het kostenverhaal zijn aanvullende regels opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendommen.

Met deze aanvullende regels stelt de wetgever de gemeente in de gelegenheid om ook bij een organische gebiedsontwikkeling haar kosten te verhalen en kan de gemeente inspelen op huidige en toekomstige ontwikkelingen. De Aanvullingswet grondeigendommen kent twee systemen voor het kostenverhaal: • Het systeem met tijdvak

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

6

•

Een systeem dat past bij sturing op ontwikkelingen in een (groot) gebied op basis van een integraal plan. In dit systeem worden kosten en opbrengsten van de totale gebiedsontwikkeling binnen het exploitatiegebied verevend (net als in de WRO). Het systeem zonder tijdvak Een systeem dat past bij organische ontwikkelingen met een ontwikkelingskader en veel ruimte voor marktinitiatieven. In dit systeem wordt niet verevend, maar per bouwinitiatief een waardevermeerderingstoets uitgevoerd om de bijdrage kostenverhaal ‘rechtvaardig’ te houden. Daarmee kan het kostenverhaal voor complexe en langjarige gebiedstransformaties en voor kleine marktinitiatieven worden geregeld.

Per geval kan de gemeente kiezen welk systeem zij wil hanteren. Belangrijk is dat onder de Omgevingswet het huidige karakter van het kostenverhaal overeind blijft. De voorkeur blijft om afspraken in (anterieure) overeenkomsten vast te leggen en het kostenverhaal via een exploitatieplan als stok achter de deur te houden. Financiële bijdrage Als de markt een gebiedsontwikkeling oppakt, kan de gemeente in het kader van het kostenverhaal op basis van de huidige wetgeving een financiële bijdrage vragen voor maatschappelijke voorzieningen. Dit kan alleen voor zover deze voorzieningen zijn opgenomen in de Visie op de omgeving en een ruimtelijke relatie kan worden gelegd met de betreffende gebiedsontwikkeling. Het gaat hier om een vrijwillige bijdrage, die niet wettelijk afgedwongen kan worden. De Aanvullingswet grondeigendommen kent deze mogelijkheid ook, met het grote verschil dat de bijdrage wettelijk afdwingbaar wordt. Gemeenten kunnen daardoor straks grondeigenaren en ontwikkelaars verplichten om bij te dragen aan maatschappelijk relevante voorzieningen, zoals landschap, wegen, maar ook sociale woningbouw of PAS-maatregelen. Daarbij is het van belang dat voorkomen wordt dat dankzij een stapeling van wettelijke plichten gebiedsontwikkelingen financieel niet meer haalbaar worden.

Bij inwerkingtreding van de nieuwe wet en het actualiseren van de Visie op de omgeving, worden de mogelijkheden van het in rekening brengen van een dergelijke financiële bijdrage in kaart gebracht. Nota op basis van huidige wetgeving De omgevingswet inclusief de Aanvullingswet grondeigendommen is ten tijde van de vaststelling van de Nota grondbeleid 2022-2027 nog niet van kracht. In deze nota wordt daarom uitgegaan van de huidige wetgeving en de werkwijzen en (vak)termen die daarbij horen. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet zal uiteraard gewerkt worden volgens de nieuwe regelgeving en worden de werkwijzen en (vak)termen die daarbij horen in acht genomen. Beleidsontwikkelingen sinds de vorige nota Sinds de nota grondbeleid 2015 -2019 hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan: ▪ Nota grondprijzen Jaarlijks wordt de nota grondprijzen opgesteld en vastgesteld door het college (zie hoofdstuk 7.6). ▪ Kostenverhaal Met ingang van april 2017 is het verplichte kostenverhaal aangepast. Met ingang van die datum geldt er een vast bedrag voor ‘kleine’ bouwplannen van 8000 en voor de grotere plannen is de plankostenscan het verplichte instrumentarium geworden. ▪ Toekomstvisie – Visie op de omgeving In 2018 heeft de raad de Toekomstvisie voor Hoogeveen vastgesteld. Hierin staan ontwikkelingen, opgaven en ambities op het gebied van bestuur, veiligheid, sociaal, omgeving en economie.

Het onderdeel Visie op de omgeving is bedoeld en vastgesteld als omgevingsvisie in het kader van de Omgevingswet die naar verwachting op 1 juli 2022 in werking treedt. ▪ Woonvisie 2017-2020

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

7

▪

1.4

Op 23 maart 2017 heeft de raad de Woonvisie 2017 – 2020 vastgesteld. In de tweede helft van 2022 zal een nieuwe Woonvisie worden vastgesteld. Het geactualiseerde woningmarktonderzoek, dat regionaal in zuidwest en midden Drenthe wordt uitgevoerd, is nagenoeg afgerond. De uitkomsten uit dit onderzoek bepalen mede de beleidsuitgangspunten om tot geactualiseerd beleid te komen. Locatiepaspoorten Voor een groot aantal potentiële ontwikkellocaties kent de gemeente locatiepaspoorten, die tweejaarlijks worden geactualiseerd. Hierin zijn de randvoorwaarden opgesomd die bij het tot ontwikkeling brengen van de locatie in acht genomen moeten worden.

Samenvatting In deze nota worden de verschillende instrumenten voor het grondbeleid met de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid beschreven. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste punten: Doelstelling voor de nota grondbeleid Binnen de fysieke en ruimtelijk gestelde doelen in het ruimtelijke ordeningsbeleid alsook in de overige relevante beleidssectoren een bijdrage leveren aan de transformatie van grond naar andere functies. Dit met inzet van de in dit document benoemde juridische en financiële instrumenten en: ▪ met de gewenste kwaliteiten ▪ tegen verantwoorde prijs/kosten-kwaliteitsverhouding ▪ op de gewenste tijd en plaats ▪ met een maatschappelijk rendement ▪ op een efficiënte wijze (optimalisatie van bedrijfsvoering bedrijfsonderdeel) ▪ met een optimaal financieel-economisch rendement ▪ op een marktconforme wijze Uitgangspunten nota grondbeleid De gemeente Hoogeveen zal zoveel mogelijk facilitair grondbeleid voeren en daarbij sturing geven aan de ruimtelijke ontwikkeling door de wettelijke instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten. Indien de markt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling niet of onvoldoende oppakt, kan - indien de risico’s die hiermee gepaard gaan op verantwoorde wijze in de gemeentebegroting gedragen kunnen worden - gekozen worden voor actief grondbeleid.

Om maatwerk te kunnen leveren, wordt per ontwikkeling/project een integrale ontwikkelstrategie opgesteld. Functie grondbeleid Het grondbeleid heeft een kaderstellend én een volgend karakter. Het is kaderstellend voor de genoemde beleidsvelden voor wat betreft de financiële uitgangspunten en is voor het overige volgend aan de genoemde beleidsvelden. Op basis van de geldende ruimtelijke kaders van de gemeente, gaat inbreiding voor uitbreiding. Inbreidingsopgaven zijn vaak gecompliceerd en kostbaar, de juridische en financiële haalbaarheid spelen daarin een belangrijke rol. Met de inzet van het grondbeleid wordt getracht de inbreidingsopgaven tot stand te brengen. Met behulp van het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’ wordt een strategie bepaald hoe en welke grondbeleidsinstrumenten moeten worden ingezet om de doelen te bereiken Beleid Verwerving De gemeente wil zoveel mogelijk facilitair grondbeleid voeren. Zijn er toch een redenen om actief gronden te verwerven, dan wordt de raad vooraf gevraagd hiervoor krediet beschikbaar te stellen. In haar verwervingsstrategie zal de gemeente terughoudend zijn in het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Indien de keuze wordt gemaakt om de Onteigeningswet in te zetten, dan zal dit in een vroegtijdig stadium gebeuren, zodat minnelijke verwerving en

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

8

onteigening parallel aan elkaar lopen. De keuze of het voorkeursrecht en/of het onteigeningsinstrument wordt ingezet, wordt per project/ontwikkeling gemaakt. Deze afweging maakt onderdeel uit van de integrale ontwikkelstrategie die per project wordt gemaakt. Gronden die in eigendom zijn of komen met als doel deze te ontwikkelen, worden tijdelijk beheerd totdat de daadwerkelijke transformatie plaatsvindt. Bij tijdelijk beheer wordt de tijdige beschikbaarheid van de gronden gewaarborgd, waarbij wel zoveel mogelijk gestreefd wordt naar kostendekkend beheer en onderhoud. Bouw- en woonrijp maken Indien de gemeente bouwrijpe grond levert, dan is dit conform de definitie zoals deze is opgenomen in de ‘Algemene gronduitgiftevoorwaarden van de gemeente Hoogeveen’. De inrichting van de openbare ruimte geschiedt doelmatig, met een optimum tussen (ruimtelijke) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Bij vaststelling van een bestemmingsplan wordt naast een grondexploitatie ook een beheersplan vastgesteld. Het college stelt nadere kaders in de ‘Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen’ en het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte. Bij de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken worden de voorinvesteringen afgestemd op de verwachte grondverkopen.

De risico’s van te vroegtijdig investeren worden daarbij goed meegewogen. Het woonrijp maken ofwel de definitieve inrichting van de omgeving wordt zo snel mogelijk uitgevoerd nadat de bebouwing van het plangebied is voltooid. Gronduitgifte Verkoop van de bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. Andere vormen van gronduitgifte zullen alleen in bijzondere gevallen worden gebruikt. Op basis van de ‘Kadernota vastgoedbeleid besluit het college over de verkoop van vrijgevallen gemeentelijk vastgoed. Bij de uitgifte van gronden worden de algemene gronduitgiftevoorwaarden toegepast. Individuele particuliere woningbouwkavels worden indien nodig uitgegeven via het lotingsysteem. Wanneer loting niet nodig is of indien na loting nog woningbouwkavels resteren, worden deze kavels verkocht aan de eerstvolgende gegadigde die zich meldt. Voor projectmatige bouw wordt gewerkt met een transparante marktselectie die voldoet aan de landelijke en Europese richtlijnen, het geldende aanbestedingsbeleid en het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’. Voor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dat deze actief kenbaar is en bij nieuwe bedrijventerreinen kenbaar wordt gemaakt. In principe geldt wie het eerst komt wie het eerst maalt. Indien het Didam-arrest hiertoe aanleiding geeft, worden de werkwijzen hierop aangepast.

Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de nota grondprijzen vast. De grondprijzen zijn marktconform en worden residueel en comparatief berekend. Voor de woningbouwcorporaties hanteert de gemeente in principe sociale woningbouwprijzen, intern vindt verrekening plaats via de reserve sociale woningbouw dat wordt ingesteld. Samenwerking met partijen Voor elk nieuw op te starten project wordt een integrale ontwikkelstrategie opgesteld en de eventuele samenwerkingsvorm bepaald. Ruimtelijke plannen en initiatieven worden in de intentiefase getoetst op de financiële en juridische haalbaarheid. Hiervoor wordt een intentieovereenkomst gesloten. Indien een plan financieel en juridisch haalbaar blijkt en tot uitvoering kan worden gebracht, wordt hiervoor een (anterieure) ontwikkel- of samenwerkingsovereenkomst gesloten. Kostenverhaal en locatie eisen Het kostenverhaal en het stellen van locatie eisen wordt bij voorkeur privaatrechtelijk geregeld via een anterieure overeenkomst. Als dit niet lukt, dan zal de gemeente de publiekrechtelijke kosten en de locatie- en kwaliteitseisen op basis van een exploitatieplan verhalen. Uitgangspunt bij het kostenverhaal is dat maximaal wordt ingezet op mogelijkheden die de Grondexploitatiewet

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

9

biedt. Bij de herziening van de Visie op de omgeving worden de mogelijkheden tot het instellen van een fonds bovenwijks en het innen van een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling onderzocht. De gemeente zal, in geval van een initiatief (van een particulier of marktpartij), een overeenkomst tot het verhaal van planschadekosten sluiten, dan wel de verplichting tot het vergoeden van de planschade opnemen in het exploitatieplan. Marktselectie en aanbesteding Hoogeveen selecteert marktpartijen op een objectieve en transparante wijze, waarbij uitgegaan wordt van een transparant gronduitgiftebeleid. Publieke werken worden conform het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente Hoogeveen, de Europese aanbestedingsrichtlijnen, de Aanbestedingswet en de regels van subsidieverstrekkers aanbesteed. De gemeente Hoogeveen gaat bij de aan- en verkoop van onroerende zaken uit van marktconforme prijzen. Zolang de prijzen marktconform zijn, is er geen sprake van ongeoorloofde staatssteun. Financiële aspecten De gemeente Hoogeveen hanteert de kostensoortenlijst van het Bro bij de opzet van grondexploitaties. Positieve exploitatieresultaten worden volgens de POC-methode (percentage of completion) toegevoegd aan de reserve grondexploitaties tot een maximumstand van 2 miljoen euro.

Deze reserve kan onder andere worden aangewend voor de verevening van ontwikkelingen met een negatief resultaat en eventuele aankopen. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op netto contante waarde, ten laste van de reserve grondexploitatie. Ook de bijstelling van de voorzieningen komen ten laste van de reserve grondexploitaties. Indien de reserve niet toereikend is, worden de voorzieningen ten laste van de algemene middelen gebracht. Toekomstige onzekerheden (risico’s) worden ingeschat met behulp van de risicoanalyse en moeten worden opgevangen in het weerstandsvermogen. Rapportages Over de (gezamenlijke) grondexploitaties wordt vijf keer per jaar gerapporteerd: • Februari: Herziening Grondexploitaties, inclusief meerjarenprognose • April: Jaarrekening (paragraaf grondbeleid) • Juni: Voorjaarsrapportage • Oktober: Najaarsrapportage • November: Programmabegroting (paragraaf grondbeleid). Met ingang van het begrotingsjaar 2023 een ‘Meerjarenperspectief Grondexploitatie en vastgoed’ wordt opgesteld

2 Doel en vormen grondbeleid 2.1

Doelstelling grondbeleid Doelstelling voor de nota grondbeleid 2022 - 2027: Binnen de fysieke en ruimtelijk gestelde doelen in het ruimtelijkeordeningsbeleid alsook in de overige relevante beleidssectoren een bijdrage leveren aan de transformatie van grond naar andere functies. Dit met inzet van de in dit document benoemde juridische en financiële instrumenten en: ▪ met de gewenste kwaliteiten ▪ tegen verantwoorde prijs/kosten-kwaliteitsverhouding ▪ op de gewenste tijd en plaats

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

10

▪ ▪ ▪ ▪

met een maatschappelijk rendement op een efficiënte wijze (optimalisatie van bedrijfsvoering bedrijfsonderdeel) met een optimaal financieel-economisch rendement op een marktconforme wijze

Het grondbeleid wordt als instrument ingezet om beleid op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer & vervoer te realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). Het grondbeleid heeft een kaderstellend én een volgend karakter. Het is kaderstellend voor de genoemde beleidsvelden voor wat betreft de financiële uitgangspunten en is voor het overige volgend aan de genoemde beleidsvelden.

2.2

Vormen van grondbeleid Voor de uitvoering van het grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, dat strategisch kan worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente zich bewegen in het spectrum van actief grondbeleid aan de ene kant of sturend/faciliterend aan de andere kant: ▪ Actief grondbeleid De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp en werkt deze na realisatie van de opstallen af (woonrijp maken), en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico’s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Ook een vorm van samenwerking tussen de gemeente en een of meerdere particuliere initiatiefnemer(s) kan onder het actief grondbeleid geschaard worden indien de gemeente via overeenkomsten participeert in de mogelijkheden van winst en risico’s. Zowel de invloed op de planrealisatie, kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico’s worden gezamenlijk ingezet, gedeeld en gedragen.

▪ Sturend/faciliterend grondbeleid De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (opstellen bestemmings/omgevingplannen) en stelt kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De regie van de gemeente is beperkt tot de publieke invloed/taak en het kostenverhaal op basis van de Wro en de Grondexploitatiewet en straks de Omgevingswet.

2.3

Instrumenten voor het grondbeleid Voor de verschillende vormen van het grondbeleid kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. De bereidheid om en de wijze waarop deze instrumenten daadwerkelijk ingezet worden is een bestuurlijk-politieke keuze. Uitgangspunt bij deze keuze is dat de gemeente het grondbeleid zo optimaal mogelijk wil inzetten om zodoende de andere beleidsdoelen zoveel mogelijk te behalen, risico’s te minimaliseren en maatwerk te kunnen leveren. In het overzicht hieronder is schematisch weergegeven welke instrumenten de gemeente kan inzetten voor de verschillende vormen van grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden deze instrumenten nader uitgewerkt.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

11

Actief

Faciliterend

Verwerving

Samenwerking/kostenverhaal

Strategische en minnelijke verwerving Tijdelijk beheer Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening

Intentie overeenkomst Anterieure overeenkomst Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening

Bouw- en woonrijp maken

Bouw- en woonrijp maken

Aanbesteding

Doorleggen aanbestedingsplicht locatie eisen openbaar gebied in BP/EP

Gronduitgifte

Gronduitgifte

Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving & staatssteun

locatie-eisen: Woningtype in BP/EP Uitgiftevorm in BP/EP

BP: bestemmingsplan EP: exploitatieplan

2.4

Taken en bevoegdheden In het grondbeleid stelt de raad de kaders vast en het college voert het beleid uit binnen deze vastgestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. In onderstaand schema zijn de instrumenten en de bevoegdheden samenvattend opgenomen:

Op de eerste regel in het bovenstaande schema wordt de ‘integrale ontwikkelingsstrategie’ genoemd. Hierop wordt in hoofdstuk 2.5 nader ingegaan. Een ontwikkelstrategie passend binnen de Visie op de omgeving en de nota grondbeleid zal bij grote projecten ook ter kennisname aan de raad worden voorgelegd. Het college legt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens presenteert het college jaarlijks het ‘Blauwe boek’, waarin verantwoording wordt afgelegd over het afgelopen jaar en waarin tevens de meerjarige prognose wordt gegeven. Het ‘Blauwe boek’ is de actualisatie van de grondexploitaties en geeft een

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

12

overzicht van de plannen die in uitvoering en voorbereiding zijn, waarbij het zowel gaat om tijd, geld, programma alsmede de aanzienlijke afwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke kaders. Het is aan de raad om de uitvoering van het grondbeleid door het college te toetsen en zo nodig het college ter verantwoording te roepen. De wijze van rapporteren via de voorjaars- en najaarsrapportage, de jaarrekening en het ‘Blauwe boek moet de raad in staat stellen tot het uitvoeren van haar controlerende taak.

2.5

Uitgangspunten nota grondbeleid Uitgangspunten nota grondbeleid 2022 – 2027 De gemeente Hoogeveen zal zoveel mogelijk facilitair grondbeleid voeren en daarbij sturing geven aan de ruimtelijke ontwikkeling door de wettelijke instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten. Indien de markt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling niet of onvoldoende oppakt, kan - indien de risico’s die hiermee gepaard gaan op verantwoorde wijze in de gemeentebegroting gedragen kunnen worden - gekozen worden voor actief grondbeleid. Om maatwerk te kunnen leveren, wordt per ontwikkeling/project een integrale ontwikkelstrategie opgesteld. Met het grondbeleid wil de gemeente Hoogeveen de beleidsdoelen en een goede kwaliteit van de ruimtelijke ontwikkeling realiseren. Grondbeleid is maatwerk. Per situatie wordt bekeken welke vorm van grondbeleid het beste past bij de te realiseren doelen van het ruimtelijk beleid en welke instrumenten moeten worden ingezet. Van oudsher heeft de gemeente altijd een zo actief mogelijk grondbeleid gevoerd om zoveel mogelijk de regie te houden op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Actief grondbeleid kent echter financiële risico’s. Financiële risico’s die de gemeente niet wil, maar ook niet kan dragen.

De gemeente kiest daarom voor een meer terughoudende positie in het grondbeleid en zal vooral facilitair grondbeleid voeren en de ruimtelijke ontwikkeling zoveel mogelijk overlaten aan de markt. Dat betekent niet dat zij haar regierol uit handen geeft. Integendeel, de gemeente zal haar regierol pakken via het publiekrechtelijk instrumentarium. Publiekrechtelijke instrumenten, zoals de Toekomstvisie, de Visie op de omgeving het bestemmingsplan en het kostenverhaal worden ingezet om sturing te geven aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Met deze instrumenten worden de gemeentelijke kaders gesteld waaraan de markt moet voldoen. Indien de markt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen niet of onvoldoende oppakt, kan de gemeente kiezen voor een actievere rol in de vorm van een samenwerking met marktpartij(en) of door de ontwikkeling geheel zelf ter hand te nemen. Voordeel van een samenwerking met marktpartijen is dat kennis en de risico’s gedeeld kunnen worden. Het grondbeleid kent verschillende instrumenten (zie hoofdstuk 2.3) die ingezet kunnen worden bij de ontwikkeling van grond. Grondbeleid is maatwerk, welk instrument moet worden ingezet en op welk moment wordt per geval afgewogen.

Voor elke ontwikkeling/project zal bij de start een integrale ontwikkelingsstrategie worden opgesteld waarbij, binnen de kaders van de in deze nota geformuleerde beleidskaders, aandacht wordt besteed aan: ▪ de ruimtelijke en programmatische impact en de relatie met de Visie op de omgeving en woonvisie ▪ eigendomssituatie en belangen ▪ de maatschappelijke en financiële haalbaarheid ▪ de ontwikkelingsmogelijkheden, wenselijkheden en de mogelijke vormen van ontwikkeling: faciliterend of actief, samenwerkend met marktpartijen (vanwege de meerwaarde die ontwikkelaars kunnen bieden als het gaat om inbreng van kennis, risicoparticipatie, ervaring, enzovoort) ▪ de rol die de gemeente wil innemen ▪ bijdrage van de ontwikkeling aan de beleidsdoelen ▪ een volwaardige risicoanalyse (financieel, procedureel, juridische houdbaarheid en relatie met Europese wet- en regelgeving, enzovoort).

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

13

2.6

Strategische inzet van het grondbeleid Functie grondbeleid 2022 - 2027 Inbreidingsopgaven zijn vaak gecompliceerd en kostbaar, de juridische en financiële haalbaarheid spelen daarin een belangrijke rol. Met de inzet van het grondbeleid wordt getracht de inbreidingsopgaven tot stand te brengen. Met behulp van het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’ wordt een strategie bepaald hoe en welke grondbeleidsinstrumenten moeten worden ingezet om de doelen te bereiken.

Inbreiding De Toekomstvisie van de gemeente Hoogeveen gaat uit van beheerste groei, van inbreiding en aanvullend voor uitbreiding. De ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen vindt daarom veelal plaats op basis van inbreiding, revitalisering, herstructurering en herontwikkeling. Dit heeft gevolgen voor onderstaande aspecten.

▪

Programmatisch/Ruimtelijk In tegenstelling tot uitbreiding gaat inbreiding in het algemeen gepaard met kleinere aantallen, een langere aanlooptijd en dus langere doorlooptijd (vanwege het noodzakelijk maatschappelijk draagvlak), moeilijkere planontwikkeling vanwege particulier grondbezit, milieuaspecten (bodem, geluid), ontsluiting, financiële haalbaarheid vanwege hogere (verwervings)kosten, enzovoort. De lagere aantallen matchen goed met de beheerste groei, maar veelal niet met de financiële haalbaarheid. Het is vaak een complexe opgave om voor vrijgevallen of nog vrij te vallen locaties een (financieel) passende functie te vinden. Voor de reeds beschikbare ontwikkellocaties en voor de ontwikkellocaties die op termijn beschikbaar komen, zijn locatiepaspoorten gemaakt. De locatiepaspoorten geven de gewenste invulling van de gemeentelijke en particuliere ontwikkellocaties weer, zowel kwalitatief als programmatisch. De gemeente stelt hiermee vooraf de kaders en geeft vervolgens initiatiefnemers verantwoordelijkheid en vrijheid om binnen deze kaders hun locatie tot ontwikkeling te brengen. Voor de gemeentelijke locaties wordt steeds een afweging gemaakt of de gemeente zelf de locatie tot ontwikkeling wil brengen of dat zij de locatie wil verkopen.

▪ Verwervingsbeleid De ontwikkeling wordt bij voorkeur over gelaten aan de eigenaren/marktpartijen, binnen de kaders van de Toekomstvisie, de Visie op de omgeving en het locatiepaspoort. Wordt toch gekozen voor een actieve rol, dan is het bij, vanwege de vaak relatief hoge kosten, van cruciaal belang alleen die gronden/panden te verwerven die strikt noodzakelijk zijn. Per project/ontwikkeling zal hiervan een inschatting worden gemaakt (zie hoofdstuk 4).

▪ Financieel Een bijzonder vraagstuk dat zich rondom stedelijke inbreiding aandient is de financiële dekking van de veelal hoge investeringen voor verwerving, (hoge) boekwaarden, ontsluiting, sanering, enzovoort. Het financieel sluitend of met een winst tot ontwikkeling brengen van een nieuwe uitbreidingslocatie wordt steeds lastiger. Het kostendekkend krijgen van inbreidingslocaties zal in veel gevallen nog vele malen moeilijker, zo niet onmogelijk blijken. Met locatieontwikkeling worden gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van bijvoorbeeld economie, ruimtelijke ontwikkeling en wonen gediend. Steeds zal de afweging gemaakt moeten worden of in geval van een negatieve exploitatie het wenselijk is de ontwikkeling al dan niet door te laten gaan. Wordt ervoor gekozen een ontwikkeling ondanks het tekort in de grondexploitatie wel door te laten gaan, dan moet (ingevolge de Wro/Grondexploitatiewet) vooraf de dekking verzekerd zijn. Samenwerking met marktpartijen en het in samenhang

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

14

bezien van alle ruimtelijke projecten, kan hierin enige ruimte bieden. ▪ Samenwerking / Juridisch Het op een actieve wijze ontwikkelen van binnenstedelijk locaties heeft als voordeel dat de gemeente op de meest efficiënte manier kan regisseren en sturing kan geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de gemeente verantwoordelijk is voor het (eventueel nadelige) exploitatieresultaat en de risico’s die gepaard gaan met een dergelijke ontwikkeling. Niet alleen vanwege financiële overwegingen, maar ook vanwege het delen van kennis en risico’s kan samenwerking met marktpartijen soelaas bieden. In geval van particulier grondbezit ligt het initiatief met bijbehorende financiële en juridische risico bij de particulier (veelal bijgestaan door een ontwikkelaar). Indien de ontwikkeling aansluit bij het ruimtelijk beleid van de gemeente, zal de gemeente de particuliere ontwikkeling facilitairen en hiervoor een (anterieure) ontwikkelovereenkomst sluiten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de kosten en overige randvoorwaarden. Per project wordt bij het opstellen van de integrale ontwikkelingsstrategie de vormen van eventuele samenwerking verkend waarbij de juridische houdbaarheid en toets aan (Europese) wet- en regelgeving vast onderdeel is. Het document ‘Ontwikkel- en uitgiftestrategieën’ wordt gebruikt om hier richting aan te geven.

3 Ruimtelijke visie en beleid 3.1

Inleiding Grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om doelstellingen op andere beleidsvelden te kunnen realiseren binnen de financiële uitgangspunten. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: wonen, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden en binnen welke financiële kaders (de hoe-vraag). In dit hoofdstuk wordt de relatie uiteengezet tussen het grondbeleid, de visie op de omgeving en projecten. Daarnaast wordt kort ingegaan op het bovenlokale grondbeleid.

3.2

Ruimtelijke visie Met de Toekomstvisie, onderdeel Visie op de omgeving; door de raad vastgesteld in 2018, heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de toekomstige ruimtelijke visie vastgelegd. Deze Visie op de omgeving, en de hieraan gelieerde (deel)visies, zijn van belang voor de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen. De Visie op de omgeving biedt ruimte voor de programmering van de verschillende functies in ruimtelijk zin. Het gewenste programma van de verschillende functies zoals benoemd in de Visie op de omgeving moet zijn doorvertaling krijgen in het omgevingsplan, programma’s en projecten. Gelet op de lange voorbereidingstijd dient tijdig de planvorming ter hand genomen te worden om te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Ook de particuliere initiatieven moeten in dit kader worden meegenomen. Het grondbeleid geeft aan op welke wijze en met inzet van welke instrumenten het ruimtelijk beleid vorm en inhoud wordt gegeven.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

15

3.3

Ruimtelijk beleid Beleidscyclus De Visie op de Omgeving en andere visies, waaronder de Woonvisie en de Ontwikkelvisie Stadscentrum worden uitgewerkt en vertaald richting de projecten en de programmabegrotingen. Verantwoording vindt plaats in de jaarrekening en via de gezamenlijke grondexploitaties. De bestuurlijke keuzes worden gemaakt in het kader van de voorjaarsnota en de begroting. Essentiële bestuurlijke informatie, die mogelijk tot aanpassing van de keuzes kan leiden, wordt opgenomen in de jaarrekening en het blauwe boek. Zo ontstaat een gestructureerde dynamische planning, die ruimte laat voor actualisatie en fasering op basis van steeds nieuwe inzichten en marktwensen, maar ook redelijk actuele inzichten geeft in programmering, financiële consequenties en dergelijke. Omdat de stedelijke ontwikkeling zich niet altijd laat programmeren volgens een beleidscyclus kunnen ook tussendoor besluiten worden genomen over de aanpassing van de programmering door het college en raad afhankelijk van het mandaat en de bestuurlijke gevoeligheid van het te nemen besluit. Ook hier staat een integrale afweging voorop. Financieel Stedelijke programmeringsvraagstukken hebben al snel grote financiële gevolgen.

Bij de afweging van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) initiatieven zullen de uiteindelijke financiële en programmatische gevolgen in beeld worden gebracht (zie hoofdstukken 11 en 12). Projecten Alle ruimtelijke projecten (afzonderlijke bestemmingsplannen met de bijbehorende grondexploitaties) moeten samen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de diverse functies: wonen, bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen, enzovoort. Bij een (gedeeltelijke) gemeentelijke ontwikkeling wordt er een grondexploitatie opgesteld, die op basis van de vastgestelde projectkaders (programma, fasering, kwaliteit, enzovoort) een financiële vertaling is van het betreffende project. Verantwoording vindt plaats per project, maar ook voor de gezamenlijke projecten, via de jaarlijkse herzieningen grondexploitaties (blauwe boek), voortgangsrapportage en de paragraaf grondbeleid in de gemeentelijke jaarrekening en begroting. Particuliere initiatieven/projecten voorzien ook in de behoefte van de diverse functies. Particuliere projecten met enige omvang worden om die reden meegenomen en benoemd in de programmabegroting/jaarrekening. Ook de financiële gevolgen van het kostenverhaal dat gepaard gaat met particuliere projecten worden opgenomen in de in de gemeentelijke begroting en jaarrekening.

Rapportage Over de (gezamenlijke) grondexploitaties wordt vijf keer per jaar gerapporteerd: • Februari: Herziening Grondexploitaties, inclusief meerjarenprognose. Hiermee wordt inzicht gegeven in budgetten en prognoses van de resultaten van de lopende grondexploitaties op lange termijn. • April: Jaarrekening, in de paragraaf grondbeleid worden de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar opgenomen. • Juni: Voorjaarsrapportage, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. • Oktober: Najaarsrapportage, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

16

•

November: Programmabegroting, in de paragraaf grondbeleid worden de meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties overgenomen.

Deze rapportages zijn vast onderdeel van de P&C-cyclus. In hoofdstuk 12 wordt hier nog nader op ingegaan.

3.4

Bovenlokaal grondbeleid Nationaal niveau Op rijksniveau staat het ruimtelijke ordeningsbeleid en daarmee ook het grondbeleid nog steeds volop in de aandacht. Zoals al is aangegeven onder het kopje ‘Ontwikkelingen’ in 2.7 staat de Omgevingswet op het punt om ingevoerd te worden. Een veel omvattende wet, waarin onder meer alle facetten van het ruimtelijk beleid een plekje krijgen. De Omgevingswet past op een aantal punten ook het grondbeleid aan (Aanvullingswet Grondeigendommen). In deze nota benoemen we wijzigingen en zal conform deze wijzigingen gewerkt worden als de Omgevingswet daadwerkelijk wordt ingevoerd. Tot die tijd blijft de huidige wetgeving van kracht en leidend voor het grondbeleid. In 2019 is een geheel nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling verschenen http://www.reiswijzergo.nl/ . Bij gebiedsontwikkeling wordt een gebied opnieuw ingevuld, waarbij verschillende functies zoals infrastructuur, wonen, werken en recreatie in hun onderlinge samenhang worden gerealiseerd. De publieke en private belangen komen hier dicht bij elkaar. Samenwerking tussen overheden en marktpartijen ligt bij gebiedsontwikkeling dan ook voor de hand. De samenwerking tussen overheden en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling wordt omgeven door een grote hoeveelheid landelijke en Europese regelgeving.

De reiswijzer is een leidraad waarin de juridische kaders en het proces rondom gebiedsontwikkeling wordt beschreven. Provinciaal/regio Omgevingsvisie Provinciale Staten van de provincie Drenthe heeft op 3 oktober 2018 de revisie van de omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. In aansluiting daarop is op 29 september de gewijzigde provinciale Omgevingsverordening door de Provinciale Staten vastgesteld. Regionale Woonvisie In 2013 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe vastgesteld, met als doel de gezamenlijke woningbouwopgave te bepalen en deze op elkaar af te stemmen, zowel in kwantiteit als kwaliteit. Hierbij wordt aangesloten. Mede op basis van het nieuw vast te stellen woonbeleid, wordt ook het regionale woonbeleid geactualiseerd. Dit volgt na vaststelling van het gemeentelijke woonbeleid Regionale economische samenwerking Regionale samenwerking op het gebied van economie heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Binnen de Dutch Tech Zone (DTZ) zijn we aan de slag om de basis te leggen voor een stevig verankerd bedrijfsleven.

De oprichting van DOC33 (het energieduurzaamheidscentrum bij het AlfaCollege) en de ontwikkeling van de IT-Hub zijn initiatieven die we vanuit DTZ en de regiodeal hebben kunnen ontwikkelen. Beide initiatieven hebben als doel te zorgen voor voldoende gekwalificeerd personeel voor nu en in de toekomst. Daarnaast zijn we vol op bezig om samen met de andere 21 gemeenten in de regio Zwolle om de overloop vanuit de Randstad te faciliteren. De geformuleerde ambitie om 4e economische regio van Nederland te worden past daarbij.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

17

4

Verwerving

4.1

Inleiding Hoewel de voorkeur van de gemeente uitgaat naar facilitair grondbeleid, wordt actief grondbeleid niet uitgesloten. Bij een actief grondbeleid hoort een actief (strategisch) verwervingsbeleid. Door (vroegtijdige) grondverwerving neemt de gemeente een (strategische) grondposities in op basis waarvan de regie kan worden gevoerd op de ontwikkeling en realisatie van gemeentelijke plannen. Betreft het een particuliere ontwikkelingen (facilitair) dan is de initiatiefnemer aan zet. De initiatiefnemer zal zelf de benodigde gronden moeten verwerven voor zover deze niet in zijn/haar eigendom zijn. De gemeente kan bij haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten, welke achtereenvolgens nader worden beschreven: ▪ Actieve, anticiperende en strategische verwervingen ▪ Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) ▪ Onteigening.

4.2

Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Beleid 2022 – 2027 De gemeente wil zoveel mogelijk facilitair grondbeleid voeren. Is er toch een reden om actief gronden te verwerven, dan wordt de raad vooraf gevraagd hiervoor krediet beschikbaar te stellen. Inleiding Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven. Zonder inzet van publieke instrumenten probeert de gemeente, op basis van minnelijke overeenstemming met de verkoper, grond in het bezit te krijgen tegen marktconforme condities. In het verwervings- en taxatieprotocol dat het college in 2009 heeft vastgesteld staan de beleidsregels voor taxatie en aankopen door de gemeente. Als de gemeente gronden koopt voor de realisatie van een door de gemeente geïnitieerd plan, waarvoor een bestemmingsplan en een grondexploitatieplan is vastgesteld spreken we van actieve/reguliere verwerving. De kosten die moeten worden gemaakt voor de aankopen worden opgenomen in het exploitatieplan dat door de raad wordt vastgesteld. Daarmee autoriseert de raad de aankopen en is een afzonderlijke kredietaanvraag niet nodig. Vindt de aankoop plaats in een gebied waar de gemeenteraad al globale kaders of een visie heeft bepaald, spreken we van anticiperende verwervingen. Voor deze aankopen wordt per aankoop een raadskrediet aangevraagd.

Wil en kan de gemeente een grondpositie verwerven in een gebied waar kansen worden gezien voor eventuele (her)ontwikkeling, maar zijn voor dit gebied nog geen ruimtelijke visie en/of een planologisch kader vastgesteld, dan is er sprake van een strategische verwerving. Strategische aankopen gaan veelal gepaard met de nodige spoed, omdat er vaak meerdere kapers op de kust zijn. Om snel te kunnen handelen, zal het college dan (de fractievoorzitters van) de raad in een vertrouwelijke spoedbijeenkomst informeren over de kans die zich voordoet en de wijze waarop dekking gevonden kan worden in de begroting voor de kosten die voor de aankoop moeten worden gemaakt. In de spoedbijeenkomst zal de raad het college al dan niet groen licht geven voor de aankoop.

Nota grondbeleid 2022 – 2027

Gemeente Hoogeveen

18

4.3

Wet voorkeursrecht gemeenten Beleid 2022 – 2027 De gemeente zal terughoudend zijn in het inzetten van de Wvg. De afweging en keuze om het voorkeursrecht gemeenten te vestigen maakt onderdeel uit van de per project op te stellen integrale ontwikkelingsstrategie. Inleiding De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen verkoop van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: ▪ het versterken van de regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; ▪ meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; ▪ het beheersen van de prijzen. Per plangebied moet steeds een afweging plaatsvinden om al dan niet tot inzet van de Wvg over te gaan. Daadwerkelijke inzet van het instrument is afhankelijk van de situatie en betreft telkens een strategische afweging en keuze.