Bijlage 7 Advies Metafoor voorkeursrecht Hoogeveen definitief AVG

Advies inzet instrument Voorkeursrecht Hoogeveen

22 mei 2025

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

datum Pagina 1 van 32

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 info@metafoor.nl www.metafoorro.nl

Advies inzet instrument Voorkeursrecht Hoogeveen Opdrachtgever: Datum: Status/Versie: Auteur(s):

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

Samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen 22 mei 2025 versie 1

datum Pagina 2 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Inhoudsopgave

1

Inleiding .................................................................................................................6

2 Samenvatting en conclusie met betrekking tot in de inzet voor de locatie Hoogeveen Zuid ............................................................................................................7 3

Locatie ...................................................................................................................9 3.1

4

Locatie Hoogeveen Zuid ................................................................................................ 9

Het voorkeursrecht .............................................................................................. 10 4.1

De inhoud van het voorkeursrecht............................................................................... 10

4.2

Wettelijke eisen ......................................................................................................... 10

4.3

Afwegingen vestigen voorkeursrecht ........................................................................... 10

4.4

Vestigingsgrondslagen ................................................................................................ 11

4.5

Duur........................................................................................................................... 12

4.6

Risico’s.................................................................................................................................. 12

4.7

Schadevergoeding....................................................................................................... 14

5

Verwerving en inzet instrumenten ........................................................................ 15

6

Afwegingen voor de locatie .................................................................................. 17

7

6.1

Afweging inzet voorkeursrecht Hoogeveen Zuid........................................................... 17

6.2

Conclusie locatie Hoogeveen Zuid................................................................................ 18

Processtappen...................................................................................................... 19 7.1

Stappen inzet instrument ............................................................................................ 19

7.2

Stappen na de inzet van het instrument ...................................................................... 19

BIJLAGE 1 Toelichting voorkeursrecht .......................................................................... 21 Rechten .................................................................................................................................. 21 Vervreemding ......................................................................................................................... 21

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 3 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Bekendmaking en ingaan ........................................................................................................ 21 Herhaal verbod ....................................................................................................................... 21 Bezwaar en beroep ................................................................................................................. 22 Prijs ........................................................................................................................................ 22

Bijlage 2

Flyer Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling Voorkeursrecht .......................... 23

1

Inleiding ............................................................................................................... 25

2

Voorkeursrecht onder de Omgevingswet .............................................................. 26 2.1

Wat is voorkeursrechtbeschikking? .............................................................................. 26

2.2

Waarom neemt de gemeente een voorkeursrechtbeschikking? .................................... 26

2.3

Welk bestuursorgaan is bevoegd om een voorkeursrechtbeschikking te nemen? .......... 26

2.4 Welke mogelijkheden hebben college en gemeenteraad en hoe lang blijft het voorkeursrecht gelden?........................................................................................................... 27 2.5

Wat zijn de rechtsgevolgen van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking)? ................ 27

2.6

Welke uitzonderingsgronden zijn er? ........................................................................... 28

2.7 Wat als ik mijn onroerende zaak aan een derde verkoop, zonder aanbieding aan gemeente? ............................................................................................................................. 28 2.8

Als ik het niet eens ben met het besluit, wat kan ik daar tegen doen?........................... 28

2.9 Wat is er mogelijk bij een uitbereiding/verbouwing van de bebouwing op mijn onroerende zaak? ................................................................................................................... 28 2.10 Kan de gemeente ook andere instrumenten inzetten om mijn onroerende zaak in eigendom te krijgen? .............................................................................................................. 29 2.11 Gaat op mijn onroerende zaak nu een woonwijk en/of een bedrijventerrein ontwikkeld worden? ................................................................................................................................. 29

3

Het verkoopproces ............................................................................................... 30 3.1 Binnen welk termijn moet de gemeente een beslissing nemen op het door mij gedane aanbod? ................................................................................................................................. 30 3.2

Wat gebeurt er als de gemeente die termijn overschrijdt?............................................ 30

3.3

Wat gebeurt er als de gemeente niet op mijn aanbod ingaat? ...................................... 30

3.4

Wat gebeurt er als de gemeente ingaat op mijn aanbod? ............................................. 30

3.5

Wat gebeurt er als de onderhandelingen volgens u traag verlopen? ............................. 30

3.6

Wat gebeurt er als de gemeente het verzoek niet indient binnen vier weken? .............. 31

3.7

Hoe verloopt een procedure bij de rechtbank? ............................................................ 31

3.8

Wat gebeurt er na de uitspraak van de rechter?........................................................... 31

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 4 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

3.9

Kan de gemeente tussentijds van de koop afzien?........................................................ 31

3.10 Kan ik de gemeente dwingen om mijn onroerende zaak af te nemen na een positief beginselbesluit? ...................................................................................................................... 31

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 5 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

1

Inleiding

De gemeente heeft het voornemen om mogelijk op een locatie een voorkeursrecht te vestigen. De gemeente vraagt om een advies om een goede afweging te kunnen maken of op de locatie een voorkeursrecht gevestigd moet worden. De gemeente wil graag de voor- en nadelen van een vestiging weten, welke risico’s de gemeente loopt, wat het kostenplaatje is en wat moet de gemeente bijvoorbeeld doen in de periode dat de gronden verworven zijn? De locatie Hoogeveen Zuid is een locatie met meerdere woningen en gronden. Op de percelen met woningen zal geen voorkeursrecht gevestigd worden. De vraag is ook of het instrument voorkeursrecht de geëigende weg is of dat onteigening de geëigende weg is dan wel een combinatie van beide instrumenten. Alvorens in te gaan op de voor- en nadelen is het goed om in te goed op het voorkeursrecht in het algemeen. Een aantal onderdelen/algemeenheden zijn als bijlage opgenomen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 6 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

2

Samenvatting en conclusie met betrekking tot in de inzet voor de locatie Hoogeveen Zuid

In het geval de gemeente een locatie wil ontwikkelen dient ze zich altijd de vraag stellen wat ze wil met de locatie. Zijn er (maatschappelijke) opgaven te realiseren, zoals woningbouw, klimaatopgaven, waterafvoer en -berging etc. En daarbij de vraag welke rol de gemeente op zich wil nemen, is dat een actieve rol of niet en kan en wil de markt een en ander oppakken. Het voorkeursrecht houdt in dat de gemeente een eerste recht van koop krijgt en voor een eigenaar houdt het in dat indien en voor zover deze de zaak wil verkopen, deze de zaak als eerste aan de gemeente moet aanbieden. De voorkeursrechtbeschikking geeft geen verplichting tot verkoop, maar regelt slechts dat als iemand wil verkopen de gemeente een eerste recht van koop heeft. Voor het vestigen van een voorkeursrecht gelden 2 wettelijke eisen, namelijk: 1. Aan de zaak/locatie moet een niet-agrarische functie worden toegedacht of toebedeeld; 2. Het gebruik moet afwijken van die functie. In basis is de inzet van het instrument voorkeursrecht aan te bevelen in het geval de gemeente in de toekomst een locatie zelf wenst te herontwikkelen, zeker als daarbij nog eens een aantal opgaven, zoals klimaatadaptatie, waterberging, verduurzaming bijkomen die de gemeente wil of moet realiseren. De bemoeienis van derden of ontwikkelaars kan het realiseren van gemeentelijke doelen belemmeren.

De inzet van het instrument voorkeursrecht dient 3 doelen, namelijk: 1. Het verkrijgen van de regie op een ontwikkeling; 2. Het bevriezen van grondposities en daarmee het toetreden van wellicht ongewenste nieuwe eigenaren; 3. Het voorkomen van speculatie, het opdrijven van grondprijzen en daarmee het duurder worden van een ontwikkeling. Als het instrument eenmaal is ingezet dan kan een zaak worden aangeboden aan de gemeente. De gemeente moet dan een beslissing nemen of ze de zaak wil kopen. Het is echter geen plicht. Het betekent wel als besloten wordt om niet aan te kopen de huidige eigenaar vrij is om de zaak tegen dezelfde condities voor een periode van 3 jaar te verkopen. Hiernaast heeft het instrument het voordeel ten opzichte van onteigening dat de aankoop van de zaken goedkoper is omdat geen schadeloosstelling betaald hoeft te worden en ook de proceskosten een stuk goedkoper zijn. Het instrument kan vooruitlopen op een mogelijk onteigening worden ingezet. Alleen die zaken die niet minnelijk zijn verworven behoeven dan onteigend te worden. De gemeente dient er wel rekening mee te houden dat als een locatie tot ontwikkeling wordt gebracht en niet alle zaken zijn verworven, ondanks de inzet van het voorkeursrecht, een onteigeningsprocedure aan de orde is. Dit geldt overigens ook zonder de inzet van het voorkeursrecht.

De onjuiste inzet van het voorkeursrecht of bijvoorbeeld het niet tijdig vaststellen van planologische maatregelen kan wel tot gevolg hebben dat de gemeente schadeplichtig wordt. De vraag is of bij een juist handelen van de gemeente dat aan de orde kan zijn. Immers schadeplichtig kan de gemeente worden bij een onjuiste inzet of gebruik van het instrument en niet bij een juist gebruik. Hiernaast zal een eigenaar moeten aantonen schade te hebben geleden en doordat de gemeente een marktconforme prijs moet betalen, zal de kans daarop niet groot zijn.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 7 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Locatie Hoogeveen Zuid Bij deze locatie is het wenselijk dat de gemeente de regie neemt om de locatie conform haar wensen, doelen en opgaven te gaan ontwikkelen zonder dat derden zich inmengen, hetgeen gelet op de mogelijke ontwikkelpotentie niet onrealistisch is. Hierbij komt ook dat de locatie, als in enige mate bekend wordt dat de gronden mogelijk ontwikkeld, zich leent voor zogenaamde kavelknippers. Als deze zich inkopen tegen veel te hoge prijzen, dan kan dit de ontwikkeling bemoeilijken. Ook ligt de kans op een beroep op zelfrealisatie (of een bouwclaim) voor handen als marktpartijen meerdere zaken succesvol weten te verwerven. Dat neemt niet weg dat deze locatie wel uitdagingen met zich meebrengt omdat het gaat om een groot gebied en veel verschillende eigenaren en de inzet van het voorkeursrecht niet altijd positief wordt ervaren. De inzet van het voorkeursrecht hoeft echter niet te leiden tot de succesvolle verwerving van alle zaken, indien dat niet lukt, kan onder voorbehoud van de wettelijke voorwaarden een onteigeningsprocedure worden overwogen. Hier staat tegen over dat als de gemeente het instrument niet inzet het mogelijk ook tot een onteigening kan komen, hetgeen ook niet positief wordt ervaren. Conclusie In basis wil de gemeente de regie hebben over de ontwikkeling van de locatie.

Voor de locatie Hoogeveen Zuid ligt de inzet van het voorkeursrecht wel voor de hand.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 8 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

3

Locatie

3.1

Locatie Hoogeveen Zuid

De locatie Hoogeveen Zuid betreft een uitbreidingslocatie. Het gaat om een ontwikkeling van het gebied met nieuwbouw waarbij de huidige bebouwing (grotendeels) kan blijven staan. Hoogeveen Zuid is een locatie ten zuiden van Hoogeveen, aan de zuidzijde van de A37. Het ligt ten westen van bedrijventerrein Buitenvaart en rondom de Trekgatenweg, lint Alteveer en het Oosterveld. Het gebied is momenteel voornamelijk bestemd als agrarisch en open gebied met enkele bospercelen rondom de weg Trekgaten, met uitzondering van het lint Alteveer. In het gebied zijn ca. 40 woningen/boerderijen. Het gaat om een gebied met veel particuliere eigenaren.

Huidige situatie Hoogeveen Zuid (Bron: Google Maps)

In de woon(zorg) visie staat de ambitie om 1880-2200 woningen toe te voegen in de periode 20212030. Uit recent woonbehoefteonderzoek blijkt bovendien dat ook na 2030 de vraag groot blijft. Voor een groot deel van de benodigde woningen zijn al concrete plannen in ontwikkeling. Maar er blijft een aanvullende behoefte, ook voor unieke woonmilieus. Daarom is een uitbreidingslocatie noodzakelijk. De ambities en uitgangspunten tot 2030 zijn vastgelegd in de woon(zorg)visie, maar voor de periode daarna zijn deze nog niet bepaald. Er is een nota van uitgangspunten opgesteld voor het selecteren van de meest geschikte locatie, op 5 juni neemt de Raad hierover een besluit. In deze nota van uitgangpunten wordt richting gegeven aan de verdere woningbouwontwikkeling en worden de criteria geformuleerd voor het kiezen van de meest geschikte uitbreidingslocatie. Uit het locatieonderzoek, welke is uitgevoerd door Sweco en waarbij de nota van uitgangspunten in acht is genomen, komt Hoogeveen Zuid naar voren als meest geschikte zoekgebied. Dit zoekgebied omvat nog ruim 200 hectare, uiteindelijk zal een veel kleiner gebied dan deze 200 hectare worden ontwikkeld. In de uitgangspunten staat opgenomen dat de uitbreidingslocatie ruimte moet bieden voor ongeveer 450 woningen op korte termijn en daarnaast een toekomstige woningbehoefte tot een totaal van 1000-1500 woningen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 9 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

4

Het voorkeursrecht

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op een aantal relevante onderwerpen met betrekking tot het voorkeursrecht. In bijlage 1 zijn nog een aantal andere onderwerpen over het voorkeursrecht opgenomen. In bijlage 2 is de informatieflyer voor eigenaren opgenomen die Metafoor aan gemeente ter beschikking stelt als ze de gemeente bijstaat bij het vestigen van een voorkeursrecht.

4.1

De inhoud van het voorkeursrecht

Een voorkeursrecht wordt gevestigd met een voorkeursrechtbeschikking van het college opgevolgd door een voorkeursrecht van de gemeenteraad. In een dergelijke beschikking wordt een voorkeursrecht gevestigd op de percelen die zijn opgenomen in de beschikking. Het voorkeursrecht houdt in dat voor de gemeente in dat ze een eerste recht van koop krijgt en voor een eigenaar houdt het in dat indien en voor zover deze de zaak wil verkopen, deze de zaak als eerste aan de gemeente moet aanbieden. De voorkeursrechtbeschikking geeft geen verplichting tot verkoop, maar regelt slechts dat als iemand wil verkopen de gemeente een eerste recht van koop heeft.

4.2

Wettelijke eisen

Voor het vestigen van een voorkeursrecht gelden 2 wettelijke eisen, namelijk: 1. Aan de zaak/locatie moet een niet-agrarische functie worden toegedacht of toebedeeld; 2. Het gebruik moet afwijken van die functie.

4.3

Afwegingen vestigen voorkeursrecht

De realisatie van plannen op beide locaties betekent dat de gemeente de gronden moet verwerven. In basis heeft ze daarvoor een aantal instrumenten, namelijk: 1. De minnelijke verwerving; 2. Het voorkeursrecht; 3. Onteigening. Het voorkeursrecht wordt met name ingezet als de gemeente een actieve grondpolitiek wil voeren. Het inzetten van het instrument brengt met zich mee dat: 1. De gemeente de regie kan houden over de gebiedsontwikkeling; 2. Het bevriest de grondposities en voorkomt daarmee de toetreding van nieuwe eigenaren en belangrijk ook de versnippering van de gronden; 3. Tot slot helpt het vestigen van een voorkeursrecht tegen grondspeculatie en daarmee tegen het opdrijven van de grondprijzen. De vraag is of de inzet noodzakelijk is. Het kan zo zijn dat de gemeente de gronden minnelijk kan verwerven of dat de gemeente ultiem kiest voor onteigening. Het is echter daarbij ook van belang dat voorafgaande aan een onteigening van de gronden de gemeente moet hebben getracht om de gronden minnelijk te verwerven. Bij de inzet van het instrument voorkeursrecht is het in basis niet van belang of een van de locaties al eens is genoemd in beleidsstukken. De vestigingsgrondslagen zijn zodanig ingericht dat deze de planvorming van de gemeente volgen.

Namelijk van mogelijke ontwikkellocatie, naar uitwerking en opname in een omgevingsvisie of programma en ultiem de opname van een functie in een omgevingsplan. Belangrijk is wel dat de gemeente bij de eerste vestiging (op basis van een Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 10 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

voorkeursrechtbeschikking) een goed omlijnd voornemen heeft om de locatie te ontwikkelen. Als de gemeente zomaar een voorkeursrecht vestigt en de locatie niet tot ontwikkeling komt dan kan de gemeente schadeplichtig worden. Voor deze locatie lijkt het voornemen voor een ontwikkeling wel voor handen maar niet voor het hele gebied. Het vestigen van een voorkeursrecht op een veel groter gebied dan wellicht in de toekomst nodig is brengt potentieel risico’s met zich mee. Hierop wordt later terug gekomen. Een andere afweging die de gemeente moet maken is of de inzet van het voorkeursrecht wel zin heeft in die zin of voor een locatie de gemeente niet op andere wijze de regie kan hebben en dat het niet aannemelijk is dat gronden voor speculatie worden opgekocht. Dit zal met name gelden voor locaties waarvan met een meer maatschappelijke functie of een locatie waarbij niet is te verwachten dat dit rendement met zich meebrengt, bijvoorbeeld doordat er veel kosten gemaakt moeten worden. Immers marktpartijen wensen in basis rendement te hebben op een voorgenomen ontwikkeling welke kans meer aanwezig is bij een uitleglocatie, dan een binnenstedelijke locatie met veel kosten.

4.4

Vestigingsgrondslagen

Onderstaand zijn in volgorde van vestiging de grondlagen opgenomen. Belangrijk hierbij zijn ook de eisen die de wet stelt. Deze zijn van belang voor het ontstaan van een eventuele schadevergoedingsplicht. Orgaan College

Grondslag Artikel 9.1. lid 2 Ow

Besluit o.b.v. Voorkeursrechtbeschikking

Raad

Artikel 9.1. Lid 1 onder c Ow

Voorkeursrechtbeschikking

Raad

Artikel 9.1. lid 1 onder b Ow

Vaststelling omgevingsvisie of programma

Raad

Artikel 9.1. lid 1 onder a Ow

Vasstelling omgevingsplan

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

Eisen De zaak moet deel uitmaken van een locatie waaraan in de beschikking een niet-agrarische of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie In de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. In de omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan. In het omgevingsplan een nietagrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie.

5 maart 2025 Pagina 11 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

4.5

Duur

De diverse voorkeursrechten hebben alleen een eigen werkingsduur. Onderstaan zijn deze opgenomen. Orgaan College

Grondslag Artikel 9.1. lid 2 Ow

Raad

Artikel 9.1. Lid 1 onder c Ow

Raad

Artikel 9.1. lid 1 onder b Ow Artikel 9.1. lid 1 onder a Ow

Raad

4.6

Duur Het voorkeursrecht vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat. Het voorkeursrecht vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Het voorkeursrecht vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in het omgevingsplan. Het voorkeursrecht vervalt vijf jaar na het ingaan ervan of, als die termijn met vijf jaar is verlengd, aan het einde van de verlengde termijn.

Risico’s

Het vestigen van een voorkeursrecht kent in basis niet al te veel risico’s. Belangrijk aspect is wel dat de vestiging op de juiste gronden (regie nemen, bevriezen grondposities, speculatie, tegengaan versnippering) geschiedt. Hiernaast geldt dat zelfs als op een zaak een voorkeursrecht is gevestigd, de gemeente geen plicht heeft om een dergelijke zaak te kopen. Een ander mogelijk risico is dat de gemeente schadeplichtig kan worden als een vervallen of ingetrokken voorkeursrecht niet onverwijld wordt doorgehaald in de openbare registers. Dit risico is in basis nihil als de gemeente zich houdt aan de wettelijke regels. Een ander risico kan zijn dat een eigenaar zich kan beroepen op de aankoop van een gehele zaak om meerdere zaken als de zaak waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd een deel is van een meer omvattende zaak. De gemeente kan gehouden worden om het geheel aan te kopen. Ditzelfde geldt als in de zaak een onderneming is gevestigd. De gemeente kan gehouden worden om ook de onderneming uit te kopen. Dit komt echt niet vaak voor. Een belangrijk ander risico is wel dat als de gemeente besluit om een zaak niet aan te kopen nadat een bieding is gedaan, of de gemeente termijnen laat verlopen of besluit geen prijsvaststellingsprocedure te vragen, de eigenaar of zakelijk gerechtigde voor een periode van 3 jaar vrij is om de zaak te vervreemden.

Het voorkeursrecht blijft wel bestaan en zal gaan gelden voor de opvolgend koper. Een ander mogelijk risico is dat projecten anders lopen dan verwacht, zoals als gevolg van de financiële haalbaarheid. In basis wordt dat ondervangen door de wettelijke systematiek. Het voorkeursrecht is in het leven geroepen teneinde het de gemeente mogelijk te maken door grondverwerving haar ruimtelijk beleid te verwezenlijken. Immers de wettelijke systematiek en de grondslagen kennen een opbouw van “grof” naar “fijn”. Datzelfde geldt voor een gebiedsontwikkeling.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 12 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

De ontwikkeling van gebieden is geen kortdurend maar een langdurig proces in Nederland. Om van ideeën naar de uiteindelijke planvorming en realisatie te gaan duurt heel wat jaren. Gedurende het gehele proces worden ideeën uitgewerkt naar plannen die telkens duidelijker, meer omlijnd worden totdat ultiem een omgevingsplan met vastomlijnde kaders door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De wettelijke termijnen betekenen dat de wetgever de gemeenten in Nederland de tijd geven om plannen uit te werken. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State omtrent de “oude” Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) volgt dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg (thans artikel 9.1.

Lid 1 onder c Ow), welke bepaling ertoe strekt dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik, opdat hij in een vroeg stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, aldus voormelde uitspraak. De wijze waarop de wettelijke systematiek dus werkt, brengt met zich mee dat telkens duidelijk wordt hoe een locatie ontwikkeld gaat worden en ook op de wijze waarop en hoe de diverse functie gaan landen binnen een locatie. Ook kan gedurende het proces blijken dat een locatie kleiner moet worden, bijvoorbeeld vanwege marktomstandigheden, financiële haalbaarheid. Deze onzekerheden staan de inzet van het instrument echter niet in de weg. Risico te grote afbakening van het voorkeursrechtgebied Indien een voorkeursrecht wordt gevestigd op een locatie kan de afbakening van het gebied te groot zijn.

In basis komt dit vaker voor omdat de exacte afbakening van een gebiedsontwikkeling op voorhand nooit bekend is en op voorhand ook niet kan worden ingeschat wat gedurende het planvormingsproces gebeurt in de maatschappij. Soms kan het voorkomen dat het op voorhand ingeschatte aantal woningen niet haalbaar is of niet meer nodig is. In het normale proces van een locatie ontwikkeling wordt telkenmale duidelijker wat de exacte planvorming gaat worden en kan ten aanzien van het voorkeursrecht daarop worden ingespeeld door het gebied te verkleinen en voor de percelen die niet meer benodigd zijn, kan het voorkeursrecht vervallen. Als een veel te groot gebied wordt aangewezen dan levert dat potentieel wel een risico op. In basis zal goed gemotiveerd moeten worden waarom een dergelijk gebied wordt aangewezen. Potentieel is het verstandiger om eerst te kijken of het gebied wel zo groot moet zijn en of het niet beter is om eerst te kijken of het gebied verkleint kan worden. Het op voorhand vestigen van een voorkeursrecht op een heel groot gebied kan mogelijk tot gevolg hebben dat de gemeente schadeplichtig kan worden. Hiervoor wordt verwezen naar de volgende paragraaf.

Een reden om een groot gebied aan te wijzen kan zijn dat de gemeente potentieel verwacht dat marktpartijen of kavelknippers zich inkopen waardoor de gewenste ontwikkeling en regie door de gemeente bemoeilijkt wordt en dat er verwachtingen zijn dat op korte termijn kan gaan gebeuren. De gemeente dient er dan wel bedacht op te zijn dat de gemeente ook gronden aangeboden kan krijgen en dat ze deze gronden verwerft en achteraf niet nodig blijkt te hebben. De gemeente kan alsdan kijken of ze deze gronden weer gaat verkopen. Mogelijk dat afgesproken kan worden met de Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 13 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

eigenaar dat of de gronden pas daadwerkelijk aangekocht worden als zicht is op de daadwerkelijke ontwikkeling. Hierbij kan dan een soort van reserveringsvergoeding worden betaald. Een terugkooprecht zou ook een optie zijn.

4.7

Schadevergoeding

In de Omgevingswet is opgenomen dat een eigenaar voor schade in aanmerking kan komen als gevolg van een door de gemeente gevestigd voorkeursrecht. Dit kan overigens alleen indien de eigenaar de gronden waarop een voorkeursrecht is gevestigd aan de gemeente heeft verkocht. Het gaat in basis om 3 situaties waarin blijkt dat achteraf de inzet van het instrument niet terecht was. Het is aan de eigenaar om aan te tonen dat deze daadwerkelijk schade heeft gelegen. De situaties zijn als volgt: 1. De functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is niet gerealiseerd. Er is een omgevingsplan onherroepelijk geworden waarin de overheid aan de locatie een functie toewijst die de vestiging van een voorkeursrecht zou hebben verhinderd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de nieuwe functie een agrarische bestemming betreft of omdat het gebruik niet langer in strijd is met de nieuwe functie. Dit geval zou zich alleen kunnen voordoen indien op de locatie dezelfde functies wordt toegekend aan de woningen en ook nog eens in dezelfde vorm, ofwel rijenwoningen op een gelijke plek, of bedrijfsbebouwing respectievelijk een tankstation in een gelijke omvang en op dezelfde locatie. 2. Er was sprake van een voorkeursrecht voor een niet-agrarische functie die door de overheid nog niet aan de locatie was toegedacht of toegedeeld in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan.

Vervolgens is er niet tijdig een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan met deze functie vastgesteld. In dit geval zou iemand moeten aantonen dat deze de gronden en opstallen in een vrije markt meer hadden opgeleverd dan een verkoop aan de gemeente. Aangezien de gemeente een marktconforme prijs betaald, is dat lastig aan te tonen. 3. Er was een tijdelijk voorkeursrecht voor het college van burgemeester en wethouders of Gedeputeerde Staten. De gemeenteraad of Provinciale Staten hebben binnen 3 maanden geen voorkeursrecht vastgesteld. De kans hierop is niet zo snel aanwezig omdat na besluitvorming college eerst een aanbod gedaan moet worden en het college daarna binnen 6 weken een beginselbesluit moet nemen. Pas dan starten de onderhandelingen. De kans dat zo snel succesvol verworven kan worden in niet groot. De gemeente kan als de raad niet een nieuw voorkeursrecht neemt alsnog besluiten van de koop af te zien of de onderhandelingen te verbreken. Het gaat dus in basis om de inzet van het instrument maar waarbij achteraf of niet of niet tijdig voorkeursrechtbeschikking door de raad is genomen of geen omgevingsvisie, programma of omgevingsplan is vastgesteld dan wel als dat wel tijdig was niet aan de wettelijke eisen is voldaan.

Ook kan een eigenaar schadevergoeding eisen als het voorkeursrecht ten onrechte niet door de overheid ingetrokken, of dat het voorkeursrecht ten onrechte niet is doorgehaald in de openbare registers. Ook kan er een schadeplicht ontstaan als de gemeente het voorkeursrecht laat doorlopen als al duidelijk is dat de functiewijziging niet meer doorgaat.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 14 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

5

Verwerving en inzet instrumenten

Indien de gemeente een locatie succesvol wil realiseren dan dient de gemeente de daarvoor benodigde gronden te verwerven. Voor het verwerven van gronden heeft de gemeente in basis 3 instrumenten, namelijk: 1. De minnelijke verwerving van gronden; 2. De inzet van het instrument voorkeursrecht; 3. De inzet van het instrument onteigening. Deze instrumenten zijn afzonderlijk van elkaar in te zetten. Voor de inzet van het instrument onteigening is een voorafgaande minnelijke verwerving wel noodzakelijk. In onderstaande tabellen is aangegeven wat bij de inzet van een instrument een vervolgstap is. Minnelijke verwerving Instrument Minnelijke verwerving

Succesvol Ja Nee

Vervolgstap Geen Inzet onteigening

Inzet instrument voorkeursrecht Instrument Voorkeursrecht Minnelijke verwerving

Succesvol Vervolgstap Ja Minnelijke verwerving Ja* Geen Nee Inzet onteigening *Als de minnelijke verwerving succesvol is dan is er geen vervolgstap. Als de minnelijke verwerving echter niet succesvol is dan zal het instrument onteigening ingezet moeten worden om de resterende gronden te verwerven. Bij de inzet van het instrument voorkeursrecht vangt de minnelijke verwerving normaal gesproken eerst aan nadat het voorkeursrecht is gevestigd. Indien en voor zover de minnelijke verwerving niet succesvol is dan is de inzet van het instrument onteigening aan de orde. In de Beleidsregels Grondbeleid 2023 – 2027 gemeente Hoogeveen is ten aanzien verwerving het volgende opgenomen. 1. De gemeente wil zoveel mogelijk facilitair grondbeleid voeren. Zijn er toch een redenen om actief gronden te verwerven, dan wordt de raad vooraf gevraagd hiervoor krediet beschikbaar te stellen. 2. In haar verwervingsstrategie zal de gemeente terughoudend zijn in het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten. 3. Indien de keuze wordt gemaakt om de Onteigeningswet in te zetten, dan zal dit in een vroegtijdig stadium gebeuren, zodat minnelijke verwerving en onteigening parallel aan elkaar lopen. 4. De keuze of het voorkeursrecht en/of het onteigeningsinstrument wordt ingezet, wordt per project/ontwikkeling gemaakt.

Deze afweging maakt onderdeel uit van de integrale ontwikkelstrategie die per project wordt gemaakt. 5. Gronden die in eigendom zijn of komen met als doel deze te ontwikkelen, worden tijdelijk beheerd totdat de daadwerkelijke transformatie plaatsvindt. Bij tijdelijk beheer wordt de

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 15 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

tijdige beschikbaarheid van de gronden gewaarborgd, waarbij wel zoveel mogelijk gestreefd wordt naar kostendekkend beheer en onderhoud.

De inzet van het instrument onteigening kan vaak gevoelig zijn. Het is wel van belang om te beseffen dat indien en voor zover het instrument voorkeursrecht (maar ook minnelijke verwerving) wordt ingezet en de gemeente haar doelen voor een locatie wil realiseren, dat een niet succesvolle minnelijke verwerving zou moeten leiden tot de onteigening van de nog niet verworven gronden.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 16 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

6

Afwegingen voor de locatie

6.1

Afweging inzet voorkeursrecht Hoogeveen Zuid

In het voorgaande en in de bijlage is aangegeven waarbij de inzet van het instrument rekening moet worden gehouden, wat de wettelijke eisen zijn en welke mogelijkheden de gemeente al dan niet heeft in het geval zaken worden aangeboden. Onderstaand zal nader worden ingegaan op de locatie Hoogeveen Zuid en de inzet van het voorkeursrecht voor die locatie. Positief De gemeente heeft op deze locatie een behoorlijke opgave. De inzet van het instrument zorg voor maximale regie en de gemeente kan na verwerving de ontwikkeling ter hand nemen en haar opgaven realiseren zonder inmenging van derden

De gemeente zorg ervoor dat zich geen andere partijen, zoals ontwikkelaars of speculanten inkopen. Deze kunnen de ontwikkeling duurder maken en zich beroepen op zelfrealisatie dan wel vragen om een bouwclaim. Gelet op het hoge mogelijke potentieel van de locatie is dat niet ondenkbaar. Het minnelijk verwerven en de inzet van het voorkeursrecht betekent dat de gemeente, indien de gronden worden aangeboden in het kader van het voorkeursrecht, geen volledige schadeloosstelling behoeft te betalen. De gemeente kan mogelijk een onteigeningsprocedure voorkomen. Het instrument voorkeursrecht kan voorafgaande aan de planologische vaststelling worden ingezet en indien succesvol kan een onteigeningsprocedure worden voorkomen. Het instrument onteigening kan pas ingezet kan worden na de vaststelling van het omgevingsplan.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

Negatief De inzet van het instrument bij woningen waar eigenaren wonen zal in basis niet als positief worden ervaren en zal ook mogelijk negatieve publiciteit met zich mee brengen. Door het voorkeursrecht alleen in te zetten op gronden zal dit verminderen. Een deel van de negatieve ervaring en publiciteit kan worden voorkomen door de eigenaren zo spoedig als mogelijk na de vestiging te informeren bijvoorbeeld door ze persoonlijk uit te nodigen voor een informatiebijeenkomst. Hier staat tegenover dat als de gemeente het instrument niet inzet alleen minnelijke verwerving mogelijk is en als dat niet lukt alleen een onteigening nog resteert, hetgeen ook niet altijd positief wordt ontvangen. Het vestigen geeft nog geen zekerheid tot aankoop. Indien ten tijde van de inwerkingtreding van het omgevingsplan niet alle benodigde gronden zijn aangekocht dan wordt de gemeente genoodzaakt om deze middels een onteigeningsprocedure te verwerven. Het voorkeursrecht wordt gevestigd waarvan in basis al duidelijk is dat het gebied te groot wordt afgebakend. Hierdoor bestaat de kans dat er gronden worden aangekocht die later niet nodig blijken te zijn.

5 maart 2025 Pagina 17 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

6.2

Conclusie locatie Hoogeveen Zuid

Bij deze locatie is het wenselijk dat de gemeente de regie neemt om de locatie conform haar wensen, doelen en opgaven te gaan ontwikkelen zonder dat derden zich inmengen, hetgeen gelet op de mogelijke ontwikkelpotentie niet onrealistisch is. Ook ligt de kans op een beroep op zelfrealisatie (of een bouwclaim) voor handen als marktpartijen meerdere zaken succesvol weten te verwerven. Het vestigen van een voorkeursrecht heeft ook als gevolg dat zogenaamde kavelknippers geen kans krijgen om zich in te kopen. Deze kavelknippers kopen in basis een agrarisch perceel en knippen deze in vele stukken op. Als een dergelijk perceel gelegen is in de potentieel te ontwikkelen locatie, dan brengt dat met zich mee dat de ontwikkeling van de locatie zeer wordt bemoeilijkt. De locatie Hoogeveen Zuid is wel beduidend groter dan groter dan in basis in de toekomst benodigd is. Thans is het zoekgebied ruim 200 hectare groot terwijl straks maar een gedeelte daarvan echt nodig is. Dit kan risico’s met zich mee brengen. Dat neemt niet weg dat deze locatie wel uitdagingen met zich meebrengt om dat het gaat om een groot gebied met veel particuliere eigenaren en dat de inzet van het voorkeursrecht niet altijd positief wordt ervaren.

De inzet van het voorkeursrecht hoeft echter niet te leiden tot de succesvolle verwerving van alle zaken, indien dat niet lukt, kan onder voorbehoud van de wettelijke voorwaarden een onteigeningsprocedure worden overwogen. Hier staat tegen over dat als de gemeente het instrument niet inzet het mogelijk ook tot een onteigening kan komen, hetgeen ook niet positief wordt ervaren.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 18 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

7

Processtappen

De gemeente heeft verzocht om in deze memo tevens in te gaan op wat er moet gebeuren nadat een voorkeursrecht is gevestigd. Uitgangspunt is dat de gemeente het planologische proces (van voorkeursrechtbeschikking, al dan niet een omgevingsvisie of programma en vaststelling omgevingsplan) doorloopt binnen de daarvoor gestelde termijnen.

7.1

Stappen inzet instrument

Om een voorkeursrecht te vestigen dient de gemeente de volgende stappen te doorlopen: 1. Het voorbereiden van een voorkeursrecht beschikking door het college door het opstellen van de benodigde wettelijke stukken; 2. De besluitvorming door het college over de inzet van het instrument middels een voorkeursrechtbeschikking; 3. Het bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking door toezending of uitreiking; 4. Het publiceren van de ter inzage legging van de voorkeursrechtbeschikking; 5. Het inschrijven van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers; 6. De besluitvorming binnen 3 maanden door de gemeenteraad van opvolgende voorkeursrechtbeschikking; 7. De stappen 3, 4 en 5 herhalen ten aanzien van de beschikking van de raad; 8. Afhandelen van eventuele bezwaarschriften en beroepschriften tegen de college- dan wel raadsbeschikking; 9. Vervolg planologische procedure door vaststellen omgevingsvisie of programma en omgevingsplan. De vaststelling van deze instrumenten leidt tot een automatische verlening van de werkingsduur van het voorkeursrecht; 10. Indien en voor zover een voorkeursrechtrecht niet voldoet aan de eisen dan wel van rechtswege is vervallen, besluiten tot intrekking en onverwijld doorhalen in de openbare registers en dit bekendmaken aan de eigenaren.

7.2

Stappen na de inzet van het instrument

Gedurende dat proces kan een eigenaar een zaak aanbieden aan de gemeente. Het dan te volgen proces is als volgt: 1. Een eigenaar biedt de zaak aan bij de gemeente; 2. De gemeente moet binnen 6 weken een besluit nemen om ze de zaak tegen nader overeen te komen voorwaarden wenst te verwerven; 3. Indien de gemeente besluit om niet te verwerven dan dient ze dat kenbaar te maken waarna de eigenaar vrij is om gedurende een periode van 3 jaar de zaak te verkopen; 4. Indien de gemeente besluit om de zaak te verwerven dan maakt ze dat kenbaar aan de eigenaar waarna de onderhandelingen een aanvang nemen; 5. De gemeente zal voor de start van de onderhandelingen wel een taxatierapport moeten laten opstellen; 6. Indien de onderhandelingen succesvol verlopen dan sluiten partijen een koopovereenkomst waarna de zaak geleverd gaat worden; 7. Als de onderhandelingen niet succesvol verlopen dan kan een eigenaar de gemeente verzoeken voor een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank; 8. De gemeente kan dat weigeren of gedurende de procedure het verzoek intrekken. In beide gevallen is de eigenaar vrij om gedurende een periode van 3 jaar de zaak te vervreemden; 9. De gemeente kan ook gehouden worden door de rechtbank om de zaak verplicht te verwerven;

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 19 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

10. Na de prijsvaststellingsprocedure wordt een koopovereenkomst gesloten en wordt de zaak overgedragen; 11. Na de verwerving van een zaak is het voorkeursrecht niet meer geldig en dient deze te worden doorgehaald in de openbare registers; 12. Indien niet alleen zaken zijn verworven, dient de gemeente de resterende gronden via een onteigeningsprocedure te verwerven.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 20 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

BIJLAGE 1 Toelichting voorkeursrecht In de deze bijlage zijn een aantal onderdelen van het voorkeursrecht opgenomen die voor een goed begrip wel van belang zijn

Rechten Het voorkeursrecht geldt voor: - de eigenaar voor de overdraagbaarheid van de eigendom op de onroerende zaak; - de beperkt gerechtigden voor overdraagbaarheid van de volgende beperkte rechten op de onroerende zaak: o opstal; o erfpacht; o beklemming (zakelijk recht dat alleen in de provincie Groningen voorkomt en lijkt op een combinatie van erfpacht en opstal); o vruchtgebruik; o de vereffenaar van een te ontbinden gemeenschap voor de verdeling van die gemeenschap of de overdracht van de eigendom, als de onroerende zaak onderdeel is van die gemeenschap. Bijvoorbeeld als de onroerende zaak onderdeel is van het vermogen van een te ontbinden rechtspersoon.

Vervreemding In de Omgevingswet wordt gesproken over vervreemding en vervreemders. Deze laatste zijn de eigenaren, de hierboven genoemde beperkt gerechtigden en de vereffenaar. Vervreemding van een zaak gaat niet alleen over de eigendomsoverdracht maar over de overdracht in eigendom of verdeling van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd, en overdracht, verdeling of vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik waaraan een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd is of wordt onderworpen.

Bekendmaking en ingaan Bij de duur van een voorkeursrecht wordt gesproken over het ingaan van een voorkeursrecht. Artikel 16.82a. lid 2 Ow bepaalt dat een voorkeursrecht ingaat op het moment waarop de voorkeursrechtbeschikking is ingeschreven in de openbare registers (van het Kadaster). Om een voorkeursrecht te kunnen inschrijven gelden een aantal formele regels, namelijk: 1. De voorkeursrechtbeschikking moet zijn bekendgemaakt. a. De bekendmaking geschiedt door publicatie van de terinzagelegging van de beschikking; b. De beschikking moet voorts bekend worden gemaakt door toezending of uitreiking aan de eigenaar van de zaak. 2. De beschikking moet binnen 4 dagen na bekendmaking worden ingeschreven in de openbare registers. 3. Het voorkeursrecht gaat in op het moment van inschrijving in de openbare registers.

Herhaal verbod Een aandachtspunt bij het vestigen van een voorkeursrecht, is het zogenaamde herhaalverbod. Dit verbod houdt in dat een voorkeursrecht nadat deze is vervallen of is ingetrokken niet binnen een periode van 2 jaar opnieuw gevestigd kan worden met dezelfde grondslag.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 21 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Bezwaar en beroep Tegen het inzetten van het instrument staat bezwaar en beroep open. Uit jurisprudentie blijkt wel dat normaal gesproken de rechter niet meegaat met een ingesteld beroep in het geval als grond wordt gesteld dat de vestiging onrechtmatig of onnodig is. De reden hiervoor is de wettelijke systematiek. De basis vestiging is van dien aard dat nog weinig bekend is over de daadwerkelijke realisatie van een gebied en de functies welke mogelijk op de zaken gaan vallen. In basis heeft de wetgever al een afweging gemaakt tussen algemene belangen en individuele belagen door het instrument ter beschikking te stellen.

Prijs In basis kan ten aanzien van de prijs worden gesteld dat de gemeente voorafgaande aan de onderhandelingen een taxatierapport moet opstellen op basis waarvan wordt onderhandelt. De gemeente zal de “werkelijke waarde” moeten betalen. Belangrijk hierbij is dat degene die de zaak aan de gemeente wil verkopen , de mogelijkheid heeft om een zogenaamde prijsvaststellingsprocedure aan te vragen. Dit is een gerechtelijke procedure waarvan de gemeente de kosten moet betalen. De rechtbankdeskundige zullen dan de prijs vaststellen conform de artikelen 15.21. tot en met 15.25. Ow. De “werkelijke waarde” is in basis de hoogste van de volgende 2 waarden: 1. De waarde in de huidige staat (geldt vaak voor bebouwde zaken); 2. De toekomstige, complexwaarde, (geldt vaak bij onbebouwde gronden). Belangrijk hierbij is wel dat een aantal zaken bij de waardering buiten beschouwing worden gelaten. Dit zijn: 1. veranderingen die kennelijk tot stand zijn gebracht om de schadeloosstelling te verhogen, buiten beschouwing; 2. veranderingen die tot stand zijn gebracht na de terinzagelegging van de ontwerp onteigeningsbeschikking, buiten beschouwing, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en het gebruik van de onroerende zaak op het tijdstip van de terinzagelegging.

Het is wel van belang, dat het in tegenstelling tot een onteigeningsprocedure, NIET gaat om een volledige schadeloosstelling. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de eigenaar zijn gronden vrijwillig aanbiedt aan de gemeente en dat deze dus niet, zoals bij een onteigening gedwongen wordt, zijn zaak te verkopen. In de praktijk blijkt wel dat vooruitlopend op een eventuele onteigening de gemeente bereid is bepaalde kosten, zoals deskundigen kosten, te vergoeden.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 22 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Bijlage 2

Flyer Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling Voorkeursrecht

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 23 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

Het vestigen van een voorkeursrecht onder de Omgevingswet Informatie voor de eigenaar van onroerende zaken waarop een voorkeursrecht is gevestigd

Het vestigen van een voorkeursrecht onder de Omgevingswet Informatie voor de eigenaar van onroerende zaken waarop een voorkeursrecht is gevestigd. Opdrachtgever: Gemeente ##### Project: Het vestigen van een voorkeursrecht onder de Omgevingswet Datum: ## ##### ####

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 24 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

1

Inleiding

U heeft een brief van de gemeente gekregen. Met die brief informeert de gemeente u over het voorkeursrecht dat is gevestigd op één of meerdere onroerende zaken, die in uw eigendom zijn. De voorkeursrechtbeschikking van de gemeente heeft gevolgen voor u als eigenaar van die onroerende zaken. In deze flyer zal in het kort worden uitgelegd wat het voorkeursrecht inhoudt en wat de gevolgen voor u zijn.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 25 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

2 Voorkeursrecht onder de Omgevingswet 2.1

Wat is voorkeursrechtbeschikking?

Een voorkeursrecht wordt gevestigd met een voorkeursrechtbeschikking. Het is een besluit van de gemeente waarbij wordt aangegeven op welke onroerende zaken het voorkeursrecht is gevestigd. Vanaf het moment waarop het voorkeursrecht voor een onroerende zaak geldt, houdt dat voor de eigenaar een zogenaamd ‘vervreemdingsverbod’ in. Dat wil zeggen dat als de eigenaar de onroerende zaak wil verkopen, die eigenaar verplicht is om de onroerende zaak eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De voorkeursrechtbeschikking verplicht niet tot verkoop.

2.2

Waarom neemt de gemeente een voorkeursrechtbeschikking?

De gemeente heeft de zorg voor voldoende huisvesting voor haar inwoners, een goede en veilige verkeersafwikkeling, de zorg voor industrieterreinen en winkelgebieden van haar kernen. In zijn algemeenheid: De gemeente is verantwoordelijk voor een goede inrichting van de fysieke leefomgeving en het zorg dragen voor de kwaliteit van de gehele woon- , werk- en leefomgeving. Als de gemeente een nieuwe locatie aanwijst als bouwlocatie dan gebeurt het vaak dat een dergelijke locatie onderwerp van speculatie wordt. Op zich is dit begrijpelijk in een vrije markteconomie. Als echter alle onroerende zaken in handen komen van bijvoorbeeld ontwikkelaars en aannemers, dan overheerst bij de hele verdere ontwikkeling van de bouw veelal de winst van projecten. Heel vaak staat het doel van een ontwikkelaar op gespannen voet met de taken van de gemeente, die vooral verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de gehele woon- en werkomgeving. Denk hierbij aan grondgebruik dat “niets oplevert”, zoals wegen, speelplekken, parkjes en de bescherming van het milieu (ook wel “duurzaam bouwen” genoemd). Voor het maken van een goede woon-, werk- en leefomgeving moet er dus een evenwicht zijn tussen overheidsinvloed en ondernemerschap. Het vestigen van een voorkeursrecht is bedoeld om de overheid te steunen bij het kunnen maken van dat evenwicht.

De vestiging heeft als doel om er zorg voor te dragen de gemeente meer zeggenschap krijgt bij de invulling van de plannen en dat speculatie en versnippering van onroerende zaken wordt voorkomen. Deze speculatie en versnippering zorgt er namelijk ook voor dat de ontwikkeling niet alleen duur wordt, maar ook dat de verwerving van onroerende zaken moeizaam en langdurig zal zijn. Soms zelfs zo duur en langdurig dat een ontwikkeling niet kan doorgaan omdat er zodanig veel geld is betaald dat een ontwikkeling niet kan doorgaan zonder dat de maatschappij er voor moet opdraaien. Dat kan dus ook betekenen dat er niet genoeg woningen gebouwd kunnen worden.

2.3

Welk bestuursorgaan is bevoegd om een voorkeursrechtbeschikking te nemen?

Het voorkeursrecht geeft aan twee organen binnen de gemeente de bevoegdheid om een voorkeursrechtbeschikking te nemen. Dat zijn: - Het college van burgemeester en wethouders; - De gemeenteraad. Het college van burgemeester en wethouders Voorafgaand aan het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt door het nemen van een voorkeursrechtbeschikking, kunnen ook het college van burgemeester en wethouders voor maximaal 3 maanden een voorkeursrecht vestigen, middels een zelfstandig besluit

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 26 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

(voorkeursrechtbeschikking van het college). Om dat voorkeursrecht in stand te houden moet de gemeenteraad binnen die termijn een nieuwe voorkeursrechtbeschikking nemen. Gemeenteraad De hoofdregel is dat de gemeenteraad het bevoegd orgaan is om een voorkeursrechtbeschikking te nemen. De gemeenteraad kan in verschillende stadia van de ontwikkeling van een gebied een voorkeursrechtbeschikking nemen.

2.4

Welke mogelijkheden hebben college en gemeenteraad en hoe lang blijft het voorkeursrecht gelden?

Er bestaan verschillende termijnen voor de geldigheid van een voorkeursrecht. Dit is afhankelijk van het stadium waarin een gebiedsontwikkeling zich bevindt en door wie het besluit is genomen. Besluit van het college van burgemeester en wethouders Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht vestigen. Dit kan wanneer er bij het besluit van aan de onroerende zaken een niet-agrarische functie is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Dit besluit vervalt van rechtswege indien niet binnen 3 maanden na het ingaan van het besluit van burgemeester en wethouders een opvolgende voorkeursrechtbeschikking is genomen door de gemeenteraad. Gemeenteraad Binnen deze 3 maanden na het collegebesluit kan de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking nemen op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in een omgevingsplan.

Het vaststellen van een omgevingsvisie of een programma in combinatie met artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt voortgezet met een periode van 3 jaar vanaf het moment van ingaan daarvan, tenzij voor dat moment de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in een omgevingsplan. Deze stap (vaststellen omgevingsvisie of programma) is niet noodzakelijk. Het al dan niet vaststellen van een omgevingsvisie of programma is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de gemeente (gelet op de start van de ontwikkeling) binnen een periode van 3 jaar een omgevingsplan wil en/of kan vaststellen. Het vaststellen van een omgevingsplan in combinatie met artikel 9.1 lid 1 sub a van de Omgevingswet brengt met zich mee dat het voorkeursrecht wordt voortgezet met een periode van 5 jaar na het ingaan van het voorkeursrecht, met de mogelijkheid tot verlenging van die geldingsduur met 5 jaar (op de wijze als omschreven in artikel 9.4 lid 2 van de Omgevingswet).

2.5

Wat zijn de rechtsgevolgen van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking)?

Het besluit heeft als gevolg dat u verplicht bent om bij verkoop de onroerende zaak eerst te koop aan te bieden bij de gemeente, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 27 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

2.6

Welke uitzonderingsgronden zijn er?

Er zijn ook uitzonderingsgronden, waardoor u de onroerende zaak niet verplicht te koop hoeft aan te bieden aan de gemeente. Deze uitzonderingsgronden zijn: - verkoop aan familie (echtgenoot of geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind); - vanwege een verdeling van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW; - vervreemding vanwege een uiterste wilsbeschikking (ook wel testament); - vervreemding aan een gemeente, waterschap, provincie, de Staat of een door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen rechtspersoon; - verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop; - vervreemding op grond van een overeenkomst die voorafgaand aan het voorkeursrecht met een pachter is gesloten, mits die aan in de wet bepaalde voorwaarden voldoet; - vervreemding op grond van een in de openbare registers ingeschreven overeenkomst met een bepaalbare prijs voordat de voorkeursbeschikking bekend is gemaakt, mits de levering binnen 6 maanden na de inschrijving in de openbare registers plaatsvindt; - de burgemeester en wethouders kunnen besluiten ontheffing te verlenen van de aanbiedingsplicht als daarvoor (aantoonbaar) gewichtige redenen zijn bij u. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen opleggen.

2.7

Wat als ik mijn onroerende zaak aan een derde verkoop, zonder aanbieding aan gemeente?

De overdracht aan een ander dan de gemeente zal door de notaris geweigerd moeten worden. Onder elke notariële leveringsakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht is gevestigd. Als dit wel het geval is, dan moet worden verklaard dat de verkoop niet in strijd is met de Omgevingswet. Als een dergelijke verklaring uitblijft, kan de onroerende zaak niet aan een derde overgedragen worden. Dit kan wellicht voor die ander aanleiding zijn om vergoeding van mogelijke schade te verzoeken.

2.8

Als ik het niet eens ben met het besluit, wat kan ik daar tegen doen?

Tegen zowel het besluit van het college als dat van de gemeenteraad kunt u bezwaar en beroep aantekenen. Als bezwaar of beroep aanhangig is tegen de voorkeursrechtsbeschikking van het college, wordt dat bezwaar of beroep aangemerkt als bezwaar of beroep tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. U hoeft dus niet tweemaal bezwaar of beroep aan te tekenen.

2.9

Wat is er mogelijk bij een uitbereiding/verbouwing van de bebouwing op mijn onroerende zaak?

Als het voorkeursrecht op uw onroerende zaak is gevestigd, betekent dit niet dat er geen uitbreiding en/of verbouwing van de bebouwing op uw onroerende zaak mogelijk is. U kunt nog steeds plannen maken voor uitbreiding en/of verbouwing van de bebouwing op uw onroerende zaak. Echter, als u besluit te verkopen, heeft de gemeente het eerste recht van koop. Het is belangrijk om rekening te houden met deze situatie bij het maken van uw plannen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

5 maart 2025 Pagina 28 van 32

Advies inzet voorkeursrecht Hoogeveen

2.10 Kan de gemeente ook andere instrumenten inzetten om mijn onroerende zaak in eigendom te krijgen? Als de gemeente voor de beoogde ontwikkeling specifiek uw onroerende zaak op een bepaald tijdstip in eigendom wenst te verkrijgen, gaan we daarover met u in gesprek. Mochten we daarover niet met u tot overeenstemming kunnen komen, kan de gemeente beoordelen of zij andere (wettelijke) instrumenten zou willen inzetten om de onroerende zaak toch in eigendom te verkrijgen.

2.11 Gaat op mijn onroerende zaak nu een woonwijk en/of een bedrijventerrein ontwikkeld worden? Het vestigen van een voorkeursrecht op uw onroerende zaak betekent niet automatisch dat er hier nu een nieuwe woonwijk en/of bedrijventerrein (werklocatie) wordt ontwikkeld. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het eerste recht van koop op uw onroerende zaak voor een beoogde ontwikkeling, maar het betekent niet dat deze ontwikkeling daar ook definitief zal gaan plaatsvinden. De gemeente kan ervoor kiezen om uw onroerende zaak wel of niet aan te kopen, afhankelijk van wat hierover in de Omgevingsvisie is opgenomen (of zal worden opgenomen), het geldende beleid en de definitieve planvorming.