Bijlage 6 090625-Verkenning uitbreidingslocatie wonen Hoogeveen LOCATIESTUDIE namen weggelakt
Tekst van het document
Verkenning uitbreidingslocatie Hoogeveen 9 juni 2025
Inhoud Inleiding __________________________________________________ 3 Uitgangspunten_____________________________________________ 4 Werkwijze _________________________________________________ 7 Grote zeef __________________________________________________ 8 Kleine zeef __________________________________________________13 Gebiedsomschrijving Hoogeveen-Zuid ____________________________ 26 Gebiedsomschrijving Hoogeveen-Noordscheschut ____________________ 31 Gebiedsomschrijving Fluitenberg ________________________________ 34 Conclusies kleine zeef ________________________________________ 37
2
Inleiding De gemeente Hoogeveen staat voor een grote woningbouwopgave. In de Woon(zorg)visie staat de ambitie om 1.880 - 2200 woningen toe te voegen in de periode 2021-2030. Uit het recente woonbehoefteonderzoek blijkt bovendien dat ook ná 2030 de vraag groot blijft. De gemeente heeft de afgelopen jaren veel werk gemaakt van woningbouw binnen de bestaande kernen via inbreidingen en uitbreidingen direct aan de bestaande kernen. Daarbij lag de nadruk op het lagere en middensegment. Tegelijkertijd wil de gemeente Hoogeveen ook meer mensen aantrekken en behouden die meer te besteden hebben aan een woning en vormt dit dus een aanvullende behoefte, met name ten aanzien van woningen in unieke woonmilieus De gemeente Hoogeveen heeft Sweco gevraagd een studie uit te voeren naar de uitbreidingsmogelijkheden voor nieuwe woningbouwlocaties. In het najaar van 2024 is een eerste versie van dit onderzoek opgeleverd. In de gesprekken die naar aanleiding daarvan zijn gevoerd in het college van B&W en de gemeenteraad van Hoogeveen is geconstateerd dat een herziening van de gehanteerde uitgangspunten voor het onderzoek gewenst is. Het voorliggende onderzoek betreft een herziene versie op basis van de betreffende (met de gemeenteraad vastgestelde) uitgangspunten.
Hierbij zoekt de gemeente Hoogeveen middels deze studie in eerste instantie naar een uitbreidingslocatie die op korte termijn te realiseren is en ruimte biedt voor ongeveer 450 woningen op de korte termijn. Daarnaast moet de locatie ook voorzien in de toekomstige woningbehoefte en voldoende ruimte bieden voor groei tot een totaal van circa 1000 tot 1500 woningen. Daarbij richt de gemeente Hoogeveen zich op een uitbreidingslocatie die ruimte biedt voor een gemengd woonmilieu door een mix van woningtypen. Tegelijkertijd moet de locatie ook een uniek woonmilieu bieden om mensen van de regio aan te kunnen trekken.
3
Uitgangspunten uitbreidingslocatie – gemeente Hoogeveen Op basis van de vastgestelde woon(zorg)visie en een themaavond met de gemeenteraad zijn vijf leidende uitgangspunten bepaald waaraan de uitbreidingslocatie moet voldoen. Deze uitgangspunten zijn bovendien op volgorde van prioriteit gezet (om bij te dragen aan het kunnen wegen van de verschillende locaties en om het maken van een weloverwogen keuze te ondersteunen, gezien uitgangspunten in sommige gevallen mogelijk tegenstrijdig kunnen zijn of wanneer er geen locatie is die aan alle uitgangspunten kan voldoen). De betreffende uitgangspunten zijn hiernaast weergegeven. Een nadere toelichting op deze uitgangspunten en de werkwijze om tot deze uitgangspunten te komen wordt gegeven in de Nota van uitgangspunten voor de uitbreidingslocatie van Hoogeveen (datum 1 april 2025). Op de volgende pagina’s volgen nadere (specifiekere) uitgangspunten voor deze locatiestudie. Ze volgen uit de hoofduitgangspunten hiernaast en kunnen voornamelijk worden gezien als concretiseringen daarvan.
4
1.
De uitbreidingslocatie biedt ruimte voor een gemengd woonmilieu
2.
De uitbreidingslocatie is op korte termijn te realiseren • Sluit aan bij bestaand beleid • Voldoet aan bestaande wet- en regelgeving • Praktisch uitvoerbaar
3.
De uitbreidingslocatie is gericht op Hoogeveen, in de kleine dorpen spelen we in op lokale behoefte en het dorpsritme
4.
De uitbreidingslocatie biedt voldoende ruimte voor de huidige behoefte (+/- 450 woningen) en ruimte voor de toekomstige behoefte (we houden rekening met een totaal van 1000 tot 1500 woningen).
5.
De uitbreidingslocatie biedt een aantrekkelijk woonmilieu voor zowel mensen uit Hoogeveen als voor mensen uit de regio
Uitgangspunten locatiestudie (grote zeef) Voor het uitvoeren van deze locatiestudie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (in lijn met of als concretisering van de hoofduitgangspunten zoals vastgesteld door de raad, zie vorige pagina): • We zoeken een uitbreidingslocatie, dus buiten de bestaande bebouwingscontour. • De locatie moet ruimte bieden aan ongeveer 450 woningen op de korte termijn. Daarnaast moet de locatie ook voorzien in de toekomstige woningbehoefte en daarom voldoende ruimte bieden voor doorgroei tot een totaal van circa 1000 tot 1500 woningen plus eventuele voorzieningen. • De locatie biedt ruimte voor een mix van woningtypen en maakt tevens mogelijk om een uniek woonmilieu te bieden dat mensen van buiten de gemeente aantrekt (een gunstige ligging aan water of groen is daarmee een pré, echter geen harde eis, omdat een bijzonder woonmilieu ook kan worden gerealiseerd door de invulling en opzet van het plan zelf). • De voorkeur is om het bovenstaande aantal woningen op één aansluitende locatie te laten landen. Realiseren van dit aantal door middel van eventueel twee losliggende locaties is niet uitgesloten, maar heeft in principe niet de voorkeur. • De locatie moet gericht zijn op Hoogeveen en zodoende op fietsafstand van het centrum, station en voorzieningen liggen.
In deze locatiestudie is dit vertaald naar een ligging binnen 15 tot 20 minuten fietsen van het centrum van Hoogeveen (vervolg op volgende pagina)
5
Uitgangspunten locatiestudie (grote zeef) De onderstaande uitgangspunten zijn relevant in het kader van de wens om op korte termijn tot realisatie te kunnen komen: • Om de locatie relatief gezien weinig conflict/weerstand op te laten roepen zijn locaties met grote cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden minder aantrekkelijk. De ontwikkeling is in lijn met de aard van het landschap en cultuurhistorie en versterkt deze waar mogelijk. • Om aan te sluiten bij het bestaand beleid van de provincie en daarmee snel tot ontwikkeling te kunnen komen: • Sluit de locatie aan op bestaand stedelijk gebied; • Zijn NNN-gebieden uitgesloten als potentiële locatie; • Is het beekdal uitgesloten als potentiële locatie. • De locatie bevindt zich zo veel mogelijk buiten (harde) milieu- en planologische belemmeringen. • Bij voorkeur sluit de ontwikkeling aan op of wordt deze gerealiseerd nabij bestaande ontsluitingen.
6
Werkwijze locatiestudie in grote en kleine zeef Werkwijze De locatiestudie is opgebouwd in twee stappen: de grote zeef en de kleine zeef. Grote Zeef De uitgangspunten op de voorgaande twee pagina’s zijn vertaald naar deze ‘grote zeef’. In de grote zeef zijn kansrijke gebieden in beeld gebracht door belemmerende ‘lagen’ over elkaar te leggen. Deze verschillende lagen vormen een eerste trechtering van gebieden waar veel of weinig (milieuplanologische) belemmeringen aanwezig zijn. In de grote zeef wordt daarmee voornamelijk het uitgangspunt toegepast om de ontwikkeling op relatief korte termijn mogelijk te kunnen maken. Van grote naar kleine zeef Uit de grote zeef volgt een aantal gebieden met relatief meer belemmeringen en relatief minder belemmeringen. Deze zoekgebieden worden nader beoordeeld aan de hand van de overige hoofduitgangspunten (zoals grootte van de betreffende zoekgebieden en de gerichtheid op de stad Hoogeveen in fietsafstand). Hieruit volgt dat een aantal zoekgebieden niet geschikt zijn als de gezochte uitbreidingslocatie voor Hoogeveen. De gebieden die overblijven worden nader onderzocht in de kleine zeef. Kleine zeef De kleine zeef vormt een verdiepingsslag op de overgebleven zoekgebieden en beschrijft de belangrijkste kansen en belemmeringen voor iedere locatie.
Als eindconclusie bij de kleine zeef wordt een voorkeurslocatie aangewezen voor de uitbreiding van Hoogeveen. 7
De grote zeef Bestaand bebouwd gebied en al ontwikkelde woningbouwplannen, wind- en zonprojecten en fietsafstanden (15 minuten versus 20 minuten fietsen tot centrum Hoogeveen)
8
De grote zeef NNN-gebied, Beekdal, Essen en Celtic Fields
9
De grote zeef hindercontouren: vliegveld, snelweg en bedrijventerreinen, buisleidingen en hoogspanning
10
De grote zeef Door alle lagen van de grote zeef over elkaar heen te leggen worden de gebieden zichtbaar die niet of minder aantrekkelijk zijn. Dit zijn de grijze gebieden op de kaart links. Het omgekeerde van deze kaart, rechts op deze pagina, toont de meest aantrekkelijke gebieden (‘weinig beperkingen’) en gebieden met enige beperkingen. Deze kansrijke gebieden zijn geel aangeduid. beperkingen
11
kansrijk
De grote zeef Uit de grote zeef komen grofweg zes zoekgebieden naar voren waar relatief weinig beperkingen liggen voor woningbouw. Deze zijn hiernaast weergegeven. Deze gebieden hebben relatief weinig beperkingen (licht en donker geel) en sluiten aan bij bestaand stedelijk gebied (midden grijs). Op de volgende pagina worden deze zoekgebieden getoetst aan de hoofdcriteria van de locatiestudie.
12
Zoekgebieden op
De kleine zeef Zoekgebieden op
Gebaseerd op de uitgangspunten zoals genoemd op pagina 5 en 6 van dit rapport dient een zoekgebied ruimte te bieden aan 450 woningen op korte termijn en ruimte voor toekomstige groei tot 1000 tot 1500 woningen. Voor deze acht zoekgebieden is de vraag gesteld: • Past de ontwikkeling qua grootte op deze plek en bij deze plek? • Is het zoekgebied een logische plek voor de uitbreiding van Hoogeveen? Of is de locatie meer een uitbreiding van een van de andere kernen. De locaties 1, 2, 3 en 4 sluiten niet aan bij het bebouwde gebied van Hoogeveen. Daarnaast hebben deze locaties weinig directe ruimtelijke relatie met de kern Hoogeveen. Deze locaties zijn eerder geschikt als kleinere uitbreidingslocaties voor respectievelijk de kernen Pesse, Stuifzand, Noordscheschut, Hollandscheveld. Daarnaast past de omvang en de omgeving van de locaties qua landschappelijke en stedenbouwkundige structuur niet bij de beoogde omvang van de uitbreiding. Daarmee vallen de locaties 1, 2, 3, en 4 af en blijven 3 grotere gebieden (A, B en C) over voor de kleine zeef. Zie de kaart hiernaast.
13
1 2
B C
3 4
De kleine zeef
Overgebleven zoekgebieden kleine zeef
Deze drie zoekgebieden gaan door naar de volgende stap: de kleine zeef. Bij de kleine zeef wordt iedere locatie nadere bekeken op lokale belemmeringen en beperkingen. Iedere locatie is beoordeeld op: • Eigendomssituatie • Ruimtelijke plannen • Archeologische waarden • Bodem en water • Natuur en ecologie • Externe veiligheid • Geluid • Milieucontouren omliggende agrarische of bedrijfsfuncties • Landschappelijke, ruimtelijke en cultuurhistorische waarden • Bestaande ontsluitingen • Mogelijkheden om beoogd programma te kunnen plaatsen • Mogelijkheden voor gezochte woonmilieus • Mogelijkheden qua fasering • Hoe de locatie ligt als uitbreiding van Hoogeveen Op de eerstvolgende pagina’s staan de drie gebieden aangeduid in relatie tot de belangrijkste ruimtelijke kaartlagen. Vervolgens zijn voor de drie zoekgebieden ieder de belangrijkste bevindingen beschreven. 14
A; Fluitenberg B; Hoogeveen-Noordscheschut
C; Hoogeveen-Zuid
Locaties voor de Kleine Zeef Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid
Bestaand stedelijk gebied Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
16
Hoogeveen-Zuid
Fietsafstandenkaart Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 17
NNN en beekdalcontour Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 18
GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 19
Natura 2000 gebieden Mantingerbos Holtingerveld
Dwingelerveld
Mantingerzand
20
Natura2000 gebieden binnen ca. 25 km van Hoogeveen: • Mantingerzand (NO) • Mantingerbos (NO) • Drents-Friese Wold & Leggelderveld (NO) • Dwingelderveld (NW) • Holtingerveld (NW) • De Wieden (W) • Vecht- en Beneden-Reggegebied (Z)
Cultuurhistorische beleidskaart Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 21
Geluid Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 22
Basisregistratie gewaspercelen Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid 23
Externe veiligheid (buisleidingen en vliegveld) Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
24
Hoogeveen-Zuid
Locaties voor de Kleine Zeef Fluitenberg
HoogeveenNoordscheschut
Hoogeveen-Zuid
Hoogeveen zuid
26
Hoogeveen Zuid
Gebiedsomschrijving: Dit zoekgebied ligt ten zuiden van Hoogeveen, aan de zuidzijde van de A37. Het ligt ten westen van bedrijventerrein Buitenvaart en rondom de Trekgatenweg, lint Alteveer en het Oosterveld. Het gebied is momenteel (m.u.v. het lint) voornamelijk bestemd als agrarisch en open gebied met enkele bospercelen rondom de weg Trekgaten. Aan de westzijde van het lint Alteveer geldt eveneens een voornamelijk agrarische bestemming alsook de aanduiding “Eerste Oosterveld” (met name als aanduiding van het kenmerkende open gebied)
27
Belangrijkste bevindingen planologie en milieu: •
De aansluiting op bestaand stedelijk gebied van deze locatie vindt plaats aan het bebouwingslint Alteveer en/of aan de westzijde van het zoekgebied bij industrieterrein Buitenvaart en de woningen daaromheen aan de weg Langedijk.
•
Dit gebied betreft een relatief nat gebied, dus waterhuishouding zal naar verwachting een belangrijk aspect vormen in eventuele uitwerking. In het gebied zijn enkele A-watergangen aanwezig (noord-zuid georiënteerd) die moeten worden ingepast.
•
Aan de zuidzijde loopt oost-west georiënteerd een gasbuisleiding en gedeeltelijk ook een oliebuisleiding. Mocht een ontwikkeling strekken tot aan of voorbij dit deel van het zoekgebied, dan moet in de ontwikkeling rekening gehouden worden met het aspect Externe veiligheid en een bebouwingsvrije zone. Externe veiligheid speelt eveneens een potentiële rol bij twee huidige locaties met een mestvergistingsinstallatie (op de hoek van Alteveer en Trekgatenweg centraal in het zoekgebied en aan het einde van de weg het Oosterveld nabij het snelwegknooppunt in het westen van het zoekgebied).
•
Geluid afkomstig van de A37 speelt een rol ten noorden van dit zoekgebied. De ontwikkeling van de nieuwe woningbouwlocatie moet (als geen andere maatregelen worden genomen) op voldoende afstand van de snelweg gelegen zijn om buiten deze geluidsbelemmering te blijven. Wegverkeersgeluid afkomstig van de wegen Alteveer en de Trekgatenweg is naar verwachting beperkt (maar vraagt aandacht in de uitwerking van dit gebied).
•
Bestaande agrarische percelen die blijven bestaan in of rondom het te ontwikkelen gebied en de bijbehorende spuitzones kunnen een belemmering vormen op de te gebruiken ruimte. Als één samenhangend open gebied wordt ontwikkeld zullen met name aan de buitenranden eventuele bandbreedtes overblijven met een belemmering.
•
In het gedeelte ten oosten van het lint Alteveer bevinden zich enkele kleinere cirkels waar een dubbelbestemming archeologie 2 geldt (onderzoeksplicht bij geroerde oppervlakte groter dan 100 m2 en een diepte van 0,3 m of meer). In het meest westelijke deel raakt het zoekgebied mogelijk ook nog voor een klein deel archeologie 3, maar naar verwachting blijft een eventuele ontwikkeling buiten die zone.
•
Aan de westzijde van het zoekgebied loopt noord-zuid georiënteerd door het Oosterveld een 110kV hoogspanningsverbinding. Dit heeft invloed op beschikbare ruimte als in dit gebied gebouwd wordt in verband met de bijbehorende magneetveldzone. De rekenafstand bij deze hoogspanningsverbinding bedraagt 2 x 45 meter (weerszijden) en dient dan onderzocht te worden en naar verwachting (deels) vrij te blijven van gevoelige functies als woningbouw.
•
Naast bovenstaande bestaande verbinding is in het gebied sprake van een toekomstig tracé voor een nieuwe hoogspanningsverbinding tussen aan te leggen hoogspanningsstation Hoogeveen Riegmeer en aansluiting op bestaande hoogspanningstracé nabij het knooppunt A28/A37. Ook met deze nieuwe hoogspanningsverbinding dient rekening te worden gehouden in het uitwerken van een eventueel plan. Op de volgende pagina wordt het beoogde tracé weergegeven.
•
Het open gebied ten oosten van het lint Alteveer is geschikt als weidevogelgebied. Zie ook het kaartje op de volgende pagina.
Hoogeveen Zuid Alteveer en Langedijk
(bron: projectatlas Tennet)
28
Belangrijkste bevindingen planologie en milieu – bedrijven en agrarische bedrijven: •
Hiernaast zijn alle aanwezige functies weergegeven van de bestaande bebouwde percelen langs het lint Alteveer en aan de Langedijk. Deze zijn opgedeeld in: •
Woonfuncties – leveren geen belemmeringen op voor nieuwe woningbouw
•
Grondgebonden agrarische bedrijven, al dan niet met intensieve tak – leveren een potentiële belemmering op voor woningbouw vanwege bijbehorende milieucontouren. Aansluiting op het bestaand stedelijk gebied van lint Alteveer is hierbij een aandachtspunt. Bestaande hindercontouren kunnen betekenen dat aansluiting hierop ofwel op specifieke locaties buiten deze contouren zou moeten gebeuren, dan wel dat een of enkele (agrarische) bedrijfsfuncties zouden moeten verdwijnen. Dit speelt in elk geval rondom aansluiting van eventuele nieuwe woningen langs de bestaande Trekgatenweg op Alteveer, waar zich een agrarisch bedrijf met intensieve tak bevindt (fokken en houden van melkvee en tevens een aanwezige mestvergistingsinstallatie zoals op voorgaande pagina al is benoemd).
•
Bedrijven categorie B2 – leveren mogelijk een belemmering op voor nieuwe woningbouwlocaties vanwege eventuele hindercontouren die vanuit deze bedrijfsfuncties gelden. Grootte van deze contour kan verschillen per daadwerkelijke invulling van deze functies of (deels) ondervangen worden door uit te gaan van een gemengd woon-/overgangsgebied (net zoals reeds aanwezig aan de Langedijk aan de noordoostzijde)
•
In het gebied vinden in de toekomst (zoals al beschreven op vorige pagina) ook werkzaamheden plaats ten behoeve van het toekomstige ondergrondse kabeltracé voor de Drents Overijsselse Netversterking. In de kaart linksonder is het tracé weergegeven.
•
Het gebied ten zuiden van Hoogeveen is een gebied waar veel weidevogels te vinden zijn en waar potentie is om dit aantal verder te verhogen omdat het waterrijk is en een open gebied is met weinig opgaande beplanting. Het is overigens niet een van de twee gebieden in de provincie Drenthe waar gewerkt wordt met het ANLb systeem (Europees geld dat ingezet kan worden voor agrarisch natuurbeheer). Op het kaartje hiernaast is in rood aangegeven om welk gebied het gaat. In totaal is dit gebied ruim 1100 hectare groot. Dit gebied is erg geschikt voor weidevogels. Er is geen Weidevogelgebied harde planologische bescherming, maar het gebied is wel opgenomen in het (provinciaal) Uitvoeringsplan Drentse Boerenlandvogels 2021 - 2025 en naar verwachting dus wel een factor om rekening mee te houden in eventuele verdere ontwikkeling.
Hoogeveen Zuid Belangrijkste bevindingen ruimtelijk en landschappelijk: •
Veenkoloniën landschap vooral ten oosten van lint Alteveer met kenmerkend regelmatig ritme van verkaveling en percelen afgewisseld met wijken. Het gebied is nu relatief open maar was in het verleden meer voorzien van opgaande beplanting zoals kavelrand beplanting en bosjes.
•
Ten westen van lint Alteveer is het landschap meer diffuus, dit is de grens tussen veen en esdorpenlandschap. Dit deel is grotendeels pas later ontgonnen en kent een wat grovere rationele verkaveling.
•
Op de cultuurhistorische beleidskaart ligt het gebied ten oosten van Alteveer in een zone die is aangeduid als ‘Hoge waarde’ op historische geografie.
•
Huidige oost-west structuur met watergangen, oeverstroken en kavelranden is waardevol voor uitwisselen en verbinden van soorten in dit landschap. Huidige bosjes zijn geen onderdeel NNN.
•
Het gebied rond Alteveer is aangegeven als gebied waar gewerkt wordt aan bescherming van weidevogels
•
Rond de snelweg in het westen van het gebied is een energielandschap met meerdere zonnevelden.
Kansen vanuit landschap en stedenbouwkundige structuur:
Topotijdreis 1900
29
•
Kansen voor een uitbreiding met modern veenkoloniaallint, gecombineerd met kavelrandbeplanting en bosstroken.
•
Locatie kan eventueel profiteren van nieuwe fietsverbinding over A37 en Hoogeveensche Vaart in het verlengde van de Langedijk.
•
Woningbouwlocaties combineren met bos en beplantingsstroken. Die aanhaken op bestaande oost-west georiënteerde structuren. Nieuwe groene structuren kunnen stapstenen vormen tussen de bestaande bosjes en Hollandscheveld.
Hoogeveen Zuid Aandachtspunten voor vervolg: •
•
•
Het gebied Hoogeveen Zuid vraagt een nadere visie op de stedenbouwkundige logica van een eventuele uitbreiding. •
Deze visie moet inzicht geven op welke vorm de uitbreiding krijgt bijvoorbeeld met nieuwe linten in noord-zuid richting of juist met ontwikkelingen die de bestaande oost-west richting volgen.
•
Hoe de ontsluiting het beste kan worden vormgegeven
•
Ideeën over fasering en richting van de ontwikkeling, van west naar oost of oost naar west of van de buitenrand naar binnen
Bestaande oude ontwikkelingslinten (Alteveer, Langedijk, Hollandscheveldse Opgaande) herkenbaar houden. •
Dit vraagt om een specifieke benadering hoe eventuele nieuwe bebouwing aansluit, of juist afstand houdt tot het bestaande lint.
•
Tegelijkertijd dient de ontwikkeling aan te sluiten bij bestaand stedelijk gebied.
Wat zijn eventuele beperkingen vanuit het huidige weidevogel gebied. En is de bescherming van weidevogels in het gebied te combineren met een nieuwe woningbouw ontwikkeling.
Deze locatie vraagt om een duidelijk visie vanuit de gemeente voor de ontwikkeling op kortere en langer termijn en afstemming met de provincie.
Topotijdreis 1950
30
HoogeveenNoordscheschut
31
Hoogeveen-Noordscheschut Belangrijkste bevindingen planologie en milieu: •
De begrenzing aan bestaand stedelijk gebied is mogelijk aan de noordzijde (bebouwing aan de weg ‘Noord’) of aan de oostzijde tegen Noordscheschut. Aan de westzijde sluit de locatie niet direct aan bij bestaand stedelijk gebied omdat de huidige contour reikt tot aan de Hoogeveensche kant van de Hoogeveensche Vaart.
•
Huidige bestemming is voornamelijk agrarisch, het huidige gebruik van de verschillende agrarische percelen bestaat zowel uit grasland als uit akkerbouw.
•
Eventuele spuitzones vanuit bestaande agrarische percelen die zouden blijven bestaan in het te ontwikkelen gebied kunnen een belemmering vormen op de te gebruiken ruimte. Als het gehele open gebied wordt ontwikkeld blijven alleen aan de zuidzijde mogelijk nog agrarische percelen met een spuitzone over.
•
De ‘Weg om de Oost’ kan vermoedelijk dienen als ontsluitingsroute voor de uitbreidingslocatie en aan de noord- en zuidzijde zijn bestaande (kleinere) wegen aanwezig.
•
Er lopen door het gebied enkele A-watergangen die moeten worden ingepast.
•
Aan de noordzijde van dit gebied ligt de geluidszone van het vliegveld, die overlapt een klein noordelijk deel van het gebied. Deze zone (tevens bandbreedte waarin bestaande woningen en tuinen liggen) zal waarschijnlijk vrij moeten blijven van woningbouw. De omliggende wegen, vooral de ‘Weg om de Oost’, veroorzaakt geluid van wegverkeer, maar de belemmering is ook hier beperkt in relatie tot de totale grootte van het gebied.
•
In het zuidelijke gebied tussen de Coevorderstraatweg en het Krakeel bevinden zich diverse functies zoals voetbalvelden, een volkstuinencomplex, bedrijven/winkels en agrarische percelen. De zone is hiermee enigszins versnipperd waardoor vooral het meer open gebied tussen de wegen Coevorderstraatweg en Noord geschikt is voor woningbouw van het gezochte schaalniveau. In het uiterste noordwesten is sprake van een grondgebonden agrarisch bedrijf met naar verwachting een milieuhindercontour.
•
Er zijn in dit gebied geen belemmeringen vanuit externe veiligheid en geen archeologische dubbelbestemmingen aanwezig.
Gebiedsomschrijving: Dit zoekgebied ligt ten oosten van Hoogeveen, tussen Hoogeveen en Noordscheschut. Het gebied is momenteel voornamelijk bestemd en in gebruik als agrarisch gebied. Het kent momenteel aan de noorden zuidzijde wegen met vrijstaande woningen en aan de zuidzijde ook enkele bedrijfsfuncties. Daarnaast is er een cluster van woningen centraal in het open gebied gelegen aan het Schooldijkje.
32
Hoogeveen-Noordseschut Belangrijkste bevindingen ruimtelijk en landschappelijk: •
Gebied is Veenontginning landschap met kleinschalige blokverkaveling met veel kavelrandbeplanting.
•
Over de loop van de tijd is de kavelrandbeplanting deels verdwenen, is het gebied opener geworden en is de enclave Schooldijkje ontstaan als los buurtschap.
•
Volledig verdichten van het gebied is niet wenselijk; vanuit de gemeente is aangegeven dat Noordscheschut en Hoogeveen niet aan elkaar mogen groeien. Noordscheschut moet herkenbaar blijven als zelfstandige kern.
Kansen vanuit landschap en stedenbouwkundige structuur: •
Goede ontsluiting mogelijk via noord- en zuidzijde
•
Eventuele uitbreiding kan aansluiten bij het oude blokpatroon met kavelrandbeplanting als drager.
•
Toevoeging van meerdere enclaves a-la Schooldijkje is ook mogelijk, nieuwe linten in noord-zuid richting
•
Door niet één harde grens te maken kan de locatie beter aansluiten bij het karakter van de plek. Nieuwe ontwikkelingen met blokken en stroken die ten opzichte van elkaar verspringen gecombineerd zijn met beplantingsstroken gekoppeld aan watergangen in het verkavelingspatroon.
Aandachtspunten voor vervolg:
33
Topotijdreis 1925
•
Door nieuwe bebouwing toe te voegen aan de kant van Noordscheschut is behoud van de open ruimte tussen Noordscheschut en Hoogeveen het meest waarschijnlijk. De uitbreiding hoort op deze manier wel meer bij Noordscheschut dan bij Hoogeveen.
•
Aansluiting bij bestaand stedelijk gebied via bestaande lintbebouwing aan de noord en zuidzijde en via bestaand stedelijk gebied Noordscheschut.
•
De locatie is ruim genoeg voor de initiële vraag van 450 woningen erbij. De doorgroei ruimte die de gemeente zoekt naar 1.000 tot 1.500 woningen, kan in principe passen op de plek. Maar dan groeit de kern Noordscheschut met 50% en is behoud van het eigen karakter lastig. Aaneen groeien van Noordscheschut en Hoogeveen is dan een reëel risico.
•
De locatie biedt mogelijkheden voor uitbreiding van Noordscheschut, maar minder als uitbreiding van Hoogeveen. Ligging en oriëntatie zijn meer gericht op Noordscheschut
Fluitenberg
34
Fluitenberg
Belangrijkste bevindingen planologie en milieu: •
Dit zoekgebied sluit aan op het bestaand stedelijke gebied van Fluitenberg, maar dus wel losliggend van het stedelijk gebied van Hoogeveen. Het beekdal en de (provinciale) ‘harde grens stad en land’ aan de noordoostzijde van Hoogeveen brengen een bebouwingsvrije zone tussen deze locatie en de stad Hoogeveen die waarschijnlijk ook richting de toekomst vrij zal blijven van bebouwing. De locatie valt overigens wel binnen een fietsafstand van 15 minuten van het centrum.
•
Ten zuiden van de locatie ligt de provinciale laag van het beekdal. De als zoekgebied ingetekende cirkel ligt daar in principe buiten.
•
Het gebied is gedeeltelijk cultuurhistorisch waardevol en in het zoekgebied bevinden zich diverse Celtic Fields. Dit zorgt voor een aandachtspunt en vraagt zorgvuldige uitwerking van een eventuele ontwikkeling.
•
Er lopen enkele A-watergangen door het gebied die moeten worden ingepast.
•
Grotendeels de gemeentelijke dubbelbestemming archeologie 3 (onderzoeksplicht bij geroerde oppervlakte groter dan 1000 m2 en een diepte van 0,3 m of meer)
•
Het Provinciaal beschermingsniveau aardkundige waarden in dit gebied is ‘middel’ en voor een gedeelte ook ‘hoog’. Dit is een aandachtspunt bij eventuele uitwerking van deze locatie.
•
Er loopt een gasbuisleidingenstraat diagonaal door het plangebied (en er is een bijbehorende bovengrondse voorziening aanwezig). De buisleidingen vormen een aandachtspunt voor externe veiligheid en inrichtingsmogelijkheden van het gebied.
Gebiedsomschrijving:
•
Geen belemmeringen vanuit geluid in dit zoekgebied.
Noordwestelijk van Hoogeveen, tegen de westzijde van het dorp Fluitenberg. Huidige bestemming en gebruik is grotendeels agrarisch. Op dit moment ook deels bestemd als open gebied en daarnaast enkele bospercelen en diverse (oude) houtwallen aanwezig.
•
Milieubelemmeringen:
35
•
Eventuele spuitzones vanuit bestaande agrarische percelen die zouden blijven bestaan in of rondom het te ontwikkelen gebied kunnen een belemmering vormen op de te gebruiken ruimte.
•
Aan de Fluitenbergseweg 73 een groot melkveebedrijf (grondgebonden agrarisch bedrijf met intensieve tak). Indicatieve hindercontour van 100m tot 300m valt in het plangebied.
•
In het gebied ligt aan de Fluitenbergseweg ook de evenementenlocatie Schildhoeve (zalencentrum) en een hotel. Richtcontouren die bij deze functie gehanteerd kan worden is 30 meter (maar afhankelijk van de activiteiten en mate van hinder n.t.b. welke afstand te rechtvaardigen is)
Belangrijkste bevindingen ruimtelijk en landschappelijk:
Fluitenberg
•
Het gebied is onderdeel van het esdorpenlandschap
•
Onderdeel van de weidegronden en gemeenschappelijke heidegronden rond de enclave Kalenberg, smeltwaterdal doorsnijdt een deel van het gebied.
•
Rond Kalenberg veel, mogelijk oude, kavelrand beplanting, vooral richting het beekdal. Zorgvuldig omgaan met bestaande houtopstanden en beplanting is belangrijk bij eventuele ontwikkeling. Bij ontwikkeling van nieuwe landschapselementen is toepassen van inheemse soorten belangrijk.
•
Het gebied op de flank van de Kalenberg is meer open met minder kavelrandbeplanting.
•
Op de cultuurhistorische beleidskaart ligt het zuidelijke deel van deze locatie in een als ‘Hoge waarde’ aangeduide zone op het gebied van gecombineerd ensemble historische geografie en bebouwing.
•
Gezien het kleinschalige karakter van het landschap is het aantrekkelijk voor verschillende diersoorten, waaronder dassen en vleermuizen.
Kansen vanuit landschap en stedenbouwkundige structuur: •
Verdichting met woningbouw kan, maar dan op een maat en schaal die past bij het landschap. •
door compacte bouwenclaves toe te voegen tussen de coulissen van (bestaande) kavelrandbeplanting.
•
door het toevoegen van gesloten bos met woningen.
•
Schaal en korrelgrootte onderzoeken /afstemmen op gewenste coulissen. In dit coulissen landschap moet eventuele verdichting heel zorgvuldig worden ingepast. De richting en maat moet kloppen bij de landschappelijke lijnen.
Aandachtspunten voor vervolg:
36
•
De bestaande verkeersontsluitingen in het gebied zijn relatief beperkt. De smalle landwegen zijn in haar huidige vorm niet geschikt als ontsluiting voor de beoogde omvang van de uitbreidingslocatie.
•
Aansluiting bij bestaand stedelijk gebied vindt plaats via de bestaande bebouwde kom van Fluitenberg, aan de westzijde of aan de noordzijde. Aan de zuidzijde aansluiten bij bestaand stedelijk gebied is geen optie vanwege het beekdal aan deze kant.
•
De locatie is ruim genoeg voor de initiële vraag van 450 woningen erbij. Maar dat betekent voor het huidige Fluitenberg al een groei van bijna 100%. Met een dergelijke groei is het behoud van het eigen karakter lastig. De doorgroei ruimte die de gemeente zoekt naar 1.000 tot 1.500 woningen, past al helemaal niet meer bij deze plek.
•
De locatie biedt mogelijkheden voor uitbreiding van Fluitenberg, maar kan niet gezien worden als uitbreiding van Hoogeveen. Niet qua ligging, niet qua omvang en niet qua karakter.
Conclusies kleine zeef De drie zoekgebieden Fluitenberg, Hoogeveen-Noordscheschut en Hoogeveen-Zuid zijn beoordeeld en beschreven aan de hand van de kleine zeef. Op basis van de kleine zeef zijn de volgende conclusies getrokken: •
•
•
De locatie Fluitenberg valt af als zoekgebied voor de beoogde uitbreiding van Hoogeveen. • De locatie is geschikt als mogelijke uitbreiding van het eigen dorp met beperkte omvang, maar niet als uitbreiding van Hoogeveen • De landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de locatie vragen om een bescheiden ingreep. Dat komt niet overeen met de beoogde uitbreiding van Hoogeveen. De locatie Noordscheschut valt af als zoekgebied voor de beoogde uitbreiding van Hoogeveen. • De locatie is geschikt voor de initiële ambitie van 450 woningen, maar biedt onvoldoende ruimte voor de toekomstige groeiambities • De eerder door de gemeente gecommuniceerde wens dat Hoogeveen en Noordscheschut niet aan elkaar mogen groeien, maakt de locatie niet geschikt voor de toekomstige groeiambitie. • De locatie is geschikt als mogelijke uitbreiding van Noordscheschut, maar niet als uitbreiding van Hoogeveen. De locatie Hoogeveen-Zuid is in principe geschikt voor de initiële ambitie van 450 woningen als de toekomstige groeiambitie van 1000 tot 1500 woningen.
Hoogeveen Zuid komt als meest geschikte locatie voor de toekomstig uitbreiding van Hoogeveen uit dit onderzoek. Er zijn echter ook kanttekeningen bij deze locatie. • Aansluiting bij bestaand stedelijk gebied vindt alleen plaats bij enkele specifieke locaties bij bestaande oude ontwikkelingslinten (Alteveer, Langedijk, Hollandscheveldse Opgaande) die ook herkenbaar moeten blijven. • Het is een relatief nat gebied • Meerdere (agrarische) bedrijven kunnen een belemmering vormen op de ontwikkelruimte in de directe omgeving. • Het gebied is aangewezen als gebied waar gewerkt wordt aan de bescherming van weidevogels Het gebied Hoogeveen Zuid vraagt een nadere visie op de stedenbouwkundige invulling, ontsluiting, fasering, programma voor het gebied om tot een goede ontwikkeling te kunnen komen. Die visie dient ook voorafgaand aan de initiële ontwikkeling van 450 woningen te worden ontwikkeld. Dit om te voorkomen dat er keuzes gemaakt worden, die een optimale ontwikkeling in de toekomst juist beperken.
37
Wilt u meer informatie over dit project? Neem dan contact op met: