Analyse totstandkoming grondprijs walwoningen 7 dec

Feitenanalyse grondprijs walwoningen Damhert Erflanden Hoogeveen December 2020

1.

Aanleiding

In de raadsvergadering van 5 november 2020 is gesproken over het voorstel van het college van B&W om het bestemmingsplan Erflanden, deelplan walwoningen Damhert 2018, vast te stellen. Op het ontwerpbestemmingsplan is een groot aantal zienswijzen ontvangen. Tijdens de raadsvergadering is door meerdere omwonenden gebruik gemaakt van het spreekrecht. Zowel in de zienswijzen als tijdens het inspreken is door omwonenden gewezen op de hoogte van de grondprijs die de gemeente in rekening heeft gebracht bij de initiatiefnemer voor de ontwikkeling van de walwoningen. Gesteld is dat de in rekening gebrachte grondprijs opmerkelijk lager is dan gebruikelijk. In dit verband wordt gesuggereerd dat het feit dat de initiatiefnemer in het verleden projectleider van de afdeling ingenieursbureau is geweest bij de gemeente Hoogeveen heeft meegespeeld bij het bepalen van de grondprijs. Zowel initiatiefnemer als gemeente zou niet integer gehandeld hebben. Vanuit de gemeenteraad is de vraag gekomen om helderheid te geven over de totstandkoming van de grondprijs.

2.

Vraagstelling a.

b.

3.

Waarom heeft de gemeente Hoogeveen voor de initiatiefnemer van de walwoningen aan Damhert in Erflanden een grondprijs van € 50,- per m² excl. btw berekend en hoe is deze grondprijs opgebouwd en tot stand gekomen? Heeft het feit dat de initiatiefnemer in het verleden bij de gemeente Hoogeveen heeft gewerkt een rol gespeeld bij het bepalen van de grondprijs?

Wijze totstandkoming feitenanalyse

Het college heeft opdracht gegeven aan de Samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen om een feitenanalyse op te stellen. Deze analyse is gemaakt door: • •

hoofd Juridische Zaken SWO hoofd bedrijfsbureau Fysieke Leefomgeving SWO

De opzet voor deze analyse is als volgt: -

verzamelen van beschikbare documentatie interviews met direct betrokken ambtenaren analyseren van informatie schrijven van rapportage

1

4.

Beleidskader

Er worden twee uiterste vormen van grondbeleid onderscheiden: volledig actief en faciliterend (of passief) grondbeleid. Bij een actief grondbeleid voert de gemeente zelf de regie op de ontwikkeling en de grondexploitatie uit. Hiervoor heeft de gemeente veelal zelf de grond in eigendom (of verwerft deze), is zij opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft grond uit aan derden. Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar zijn derden (zoals ontwikkelaars of woningcorporaties) verantwoordelijk voor de realisatie. Een tussenvorm is ook mogelijk, waarbij het grondbeleid voor specifieke situaties of locaties verschilt (bijvoorbeeld op basis van een gemeentelijk afwegingskader). Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor de onderhavige gronden aan Damhert in Erflanden (2018) was de nota grondbeleid 2015-2019 van toepassing. In deze nota heeft de gemeenteraad de kaders en beleidsuitgangspunten vastgelegd voor het grondprijzenbeleid. De raad heeft deze nota in december 2015 vastgesteld. Uitgangspunten van de nota grondbeleid 2015 – 2019 zijn dat de gemeente Hoogeveen waar mogelijk en gewenst een actief grondbeleid zal voeren, met in achtneming van hieraan verbonden risico’s.

Indien de markt, de beschikbare (financiële) middelen en de grondposities daartoe aanleiding geven, kan gekozen worden voor facilitair of passief grondbeleid. De door de wetgever aangereikte instrumenten worden daarbij zo effectief mogelijk ingezet. In de nota grondbeleid 2015-2019 is verder vastgelegd dat de gemeente Hoogeveen voor het bepalen van de hoogte van de bouwgrondprijs een functioneel en marktconform grondprijsniveau via de residuele berekening hanteert, samen met analyses van recente projecten en benchmarking. Uitgangspunt is dat de grond marktconform wordt geleverd, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd (staatssteun). Op basis van de nota grondbeleid stelt het college van burgemeester en wethouders jaarlijks een nota grondprijzen vast. Het college heeft de nota grondprijzen 2018 in december 2017 vastgesteld. In de nota grondprijzen staat dat bij de residuele methode de grondprijs (als residu) wordt bepaald door op de vrij op naam prijs van de woning, de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar in mindering te brengen. Uitgangspunt hierbij is dat de kostprijs van de bouwrijpe grond als minimumprijs wordt gehanteerd. Onder de kostprijs wordt niet verkocht.

In de nota grondprijzen is verder bepaald dat voor de uitgifte van grond aan individuele kopers een marktconforme prijs wordt gehanteerd. Per project zullen de kavels afzonderlijk worden gewaardeerd. Gezien de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de specifieke kernmerken van de kavels, zoals grootte, ligging en bouwmogelijkheden, zullen er onderlinge verschillen zijn. Bij de waardebepaling van deze kavels kan zowel van de residuele als van de comparatieve methode gebruik worden gemaakt. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

2

5.

Analyse

Beantwoording vraag 1: Waarom heeft de gemeente Hoogeveen voor de initiatiefnemer van de walwoningen aan Damhert in Erflanden een grondprijs van € 50,- per m² excl. btw berekend en hoe is deze grondprijs opgebouwd en tot stand gekomen?

Voorgeschiedenis De wijk Erflanden is gelegen ten zuidwesten van het centrum van Hoogeveen en pal ten noorden van Rijksweg A28 Utrecht - Groningen. Erflanden is ontwikkeld via een publiek-private samenwerking tussen Heijmans en Bouwfonds (thans BPD) en de gemeente Hoogeveen. Het onderhavige perceel maakt ook deel uit van de gezamenlijke grondexploitatie (gemeente 50%, private partijen elk 25%). In de allereerste stedenbouwkundige plannen voor de ontwikkeling van de wijk Erflanden waren op deze locatie aan het Damhert woningen beoogd. Akoestisch gezien werden de normwaarden op deze locatie overschreden, waardoor de oorspronkelijk geplande woningen niet gebouwd konden worden. Het plan is hierdoor gewijzigd en zo is het huidige bestemmingsplan Erflanden bosmilieu-oost ontstaan. De StijLL heeft een innovatief initiatief ingediend om vier walwoningen te realiseren die kunnen voldoen aan de geldende geluidseisen (met verlening van hogere grenswaarden). In 2013 is hierover door het college van burgemeester en wethouders een intentieovereenkomst getekend. In september 2018 is vervolgens de koop- en ontwikkelovereenkomst getekend met de ontwikkelaar. De gemeente heeft belang bij deze ontwikkeling. Deze inbreiding draagt bij aan de realisatie van de beleidsdoelstelling ten aanzien van de woningbouw binnen Hoogeveen.

De verkoopbaarheid van kavel Damhert 25 wordt verbeterd door het dichten van de geluidswal. En de opbrengst uit de grondverkoop komt ten goede aan de gezamenlijke grondexploitatie van de PPS Erflanden en dus voor 50% ten goede aan de gemeente. Ook de beide private partijen binnen de PPS Erflanden hebben belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst.

Methode en berekening Aangezien sprake is van projectmatige woningbouw is conform het beleid de residuele berekening gehanteerd. Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed en de bouwen bijkomende kosten, inclusief de btw. Op basis van de projectbegroting locatie Damhert is geconstateerd dat voornoemde methode is toegepast. Bij het bepalen van de grondprijs is eerst de commerciële verkoopwaarde van de woningen bepaald. Hiervoor zijn meerdere referentiewoningen gebruikt en is afgestemd met een makelaar om te komen tot een reële prijs.

3

Vervolgens zijn de volgende kostenposten berekend: -

bouwkosten (op basis van eenheidsprijzen) bijkomende kosten (adviseur akoestisch, architect, leges, constructeur, EPN, verzekeringen, aansluitkosten, onvoorzien) verkoopkosten (makelaar, reclame, notaris, kadaster, GIW) onvoorziene kosten (programma en bestekwijzigingen) algemene kosten (algemene projectkosten + verschotten, projectontwikkeling/management, ontwikkelingsrendement)

Van de verwachte opbrengst (commerciële verkoopwaarde) zijn de projectkosten afgetrokken. Dat levert een grondprijs op van € 207,- per m² excl. btw. Deze grondprijs is vergelijkbaar met de grondprijs die in rekening is gebracht bij andere kavelverkoop in Erflanden. Aangezien de grond niet bouwrijp is geleverd aan de afnemer zijn de kosten voor de grondexploitatie berekend. Dat betreffen bijvoorbeeld de kosten voor verharding, groen inclusief talud geluidswal, planschade, plankosten gemeente (inclusief bestemmingsplan) en risico en rendement. Na aftrek van de kosten voor de grondexploitatie bedraagt de grondprijs € 54,43 per m² excl. btw.

Verschil tussen bouwrijpe en ruwe bouwgrond Door insprekers is gesteld dat het verschil tussen bouwrijpe grond (ongeveer € 200,- per m² excl. btw) en niet-bouwrijpe grond niet meer kan bedragen dan ongeveer € 50,- per m2 excl. btw, zodat er dan een grondprijs van ongeveer € 150,- per m² excl. btw berekend had moeten worden. In dit verband wordt ten eerste opgemerkt dat het waarderen van de te verwachten opbrengsten en kosten geen exacte wetenschap is. Daarnaast is sprake van een momentopname. Zo is de gemiddelde commerciële verkoopwaarde van woningen sinds 2018 gestegen en dat geldt ook voor bouwkosten. Overigens staat de grondprijs van € 207,- per m² excl. btw niet ter discussie, aangezien insprekers zelf voor bouwrijpe grond een prijs van ongeveer € 200,- per m² excl. btw noemen. Daarom gaan we hierna verder in op het verschil tussen de eerdergenoemde € 207,- en de uiteindelijke € 54,43 per m² excl. btw. Dit verschil bedraagt ongeveer € 150,- per m² excl. btw, terwijl insprekers stellen dat dit verschil niet meer kan bedragen dan ongeveer € 50,- per m² excl. btw. Het verschil betreft de grondexploitatiekosten die bestaat uit meerdere elementen. De grondexploitatiekosten bestaan voor een deel uit zogenoemde civiele kosten. Dit betreft maatwerk en is niet te vergelijken met het bouwrijp maken van andere percelen.

In dit geval zitten bijzondere kosten in het verwijderen van een bestaand asfaltpad, klinkerbestrating en een schelpenpad. Ook zitten bijzondere kosten in aanpassingen van het talud van de geluidswal. Deze bijzondere kosten hebben invloed gehad op de uiteindelijk berekende grondprijs. De grondexploitatiekosten bestaan voor een ander deel uit kosten die wel als kosten in de residuele berekening worden meegenomen, maar die uiteindelijk niet voor rekening van de gemeente komen. In dit verband worden de kosten van planschade genoemd en de plankosten van de gemeente. Via de anterieure overeenkomst is bepaald dat de kosten van planschade bij de ontwikkelaar komen te liggen. Dat is gebruikelijk. Dat geldt ook voor de plankosten die de gemeente heeft gemaakt en nog zal maken. Naast onderzoekskosten ten behoeve van de grondexploitatie en notariskosten is er nog een gebruikelijk element dat wordt meegenomen bij de grondexploitatiekosten en dat is een post voor winst en risico voor de ontwikkelaar. Immers, bouw- en woonrijp maken van de kavels conform het 4

programma van eisen Bosmilieu-Erflanden vindt plaats voor eigen rekening en risico van de ontwikkelaar. In dit verband is ook nog te noemen dat het beheer en onderhoud van de geluidswal en het aangrenzende talud van de sloot tot aan de waterlijn voor rekening en risico van de ontwikkelaar komt. Met name de post voor winst en risico van de ontwikkelaar is onderdeel geweest van de onderhandelingen, waarbij de gemeente uiteindelijk deze post heeft kunnen halveren. Indien de post voor winst en risico van de ontwikkelaar in het geheel niet zou zijn meegenomen in de berekening van de grondprijs, dan zou de grondprijs bij lange na niet in de buurt zijn gekomen van de door insprekers genoemde grondprijs van ongeveer € 150,- per m² excl. btw en de huidige grondprijs van € 54,43 per m² excl. btw eerder benaderen. Dat betekent dat het verschil tussen de door de insprekers genoemde prijs en de door de gemeente berekende prijs hoofdzakelijk wordt bepaald door de civiele kosten en de gebruikelijke kosten, zoals plankosten, notariskosten en planschade. Proces Na een verkenningsfase is gestart met de onderhandelingsfase. Uiteindelijk is na het onderhandelingstraject op 26 april 2018 tussen de gemeente Hoogeveen en Kilsteen Vastgoed BV mondeling overeenstemming bereikt.

Bij deze onderhandelingen waren van gemeentezijde de projectleider vanuit grondzaken, de gemeentelijke planeconoom en de wethouder Financiën, Ruimtelijke ordening, Wonen en Volkshuisvesting betrokken. Deze afspraken zijn vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Stuurgroep Erflanden en het college van burgemeester en wethouders. De Stuurgroep Erflanden heeft goedkeuring gegeven en vervolgens heeft het college van burgemeester en wethouders op 18 september 2018 besloten tot het aangaan van de koop- en ontwikkelovereenkomst (ook wel anterieure overeenkomst genoemd). Alvorens het college van burgemeester en wethouders het besluit tot het aangaan van de koop- en ontwikkelovereenkomst heeft genomen zijn binnen de ambtelijke organisatie een groot aantal functionarissen betrokken die groen licht hebben gegeven. Dit betreffen de: -projectleider grondzaken -planeconoom -projectleider Erflanden -juridisch adviseur bedrijfsbureau -financieel adviseur bedrijfsbureau -eenheidsmanager Fysieke leefomgeving -juridisch concerncontroller -financieel concerncontroller -beleidscoördinator -gemeentesecretaris Daarmee heeft de besluitvorming tot het aangaan van de koop- en ontwikkelovereenkomst (anterieure overeenkomst) de voor dit soort overeenkomsten gebruikelijke procedure gevolgd binnen zowel de ambtelijke voorbereiding als de bestuurlijke besluitvorming.

5

Beantwoording vraag 2: Heeft het feit dat de initiatiefnemer in het verleden bij de gemeente Hoogeveen heeft gewerkt een rol gespeeld bij het bepalen van de grondprijs?

De initiatiefnemer voor de ontwikkeling van de walwoningen aan Damhert in Erflanden is Buro De StijLL. De StijLL is een adviesbureau op het gebied van ruimtelijke plannen en milieu en is in 2002 opgericht. De oprichter van StijLL is tot 1 april 2007 ambtenaar geweest van de gemeente Hoogeveen en heeft gewerkt in de functie van projectleider van de afdeling ingenieursbureau. Dat betekent dat deze projectleider reeds een onderneming had terwijl hij nog in dienst was van de gemeente Hoogeveen. Deze nevenwerkzaamheden waren bij de gemeente bekend en daarover zijn toentertijd in het kader van het integriteitsbeleid heldere afspraken gemaakt om te voorkomen dat er sprake zou zijn van belangenverstrengeling. In 2007 heeft de projecteider de stap gezet om zich volledig te richten op het ondernemerschap. Het is niet ongebruikelijk dat ambtenaren zo’n stap zetten. Enerzijds vraagt dit aan de voormalig ambtenaar om zich te houden aan geheimhoudingsbepalingen die reeds golden tijden zijn werkzaamheden voor de gemeente en anderzijds vraagt dit aan de gemeente om de ondernemer niet vanwege die voormalige ambtenarenstatus te benadelen ten aanzien van andere ondernemers. De gemeente Hoogeveen heeft in 2013 een intentieovereenkomst gesloten met De StijLL BV gevestigd in Hoogeveen en Kollmer Bouw BV gevestigd in Emmen.

De projectleider was op dat moment al 6 jaar niet meer in dienst van de gemeente. Deze intentieovereenkomst bevat geen afspraken over de grondprijs. Verder is deze overeenkomst niet in mandaat aangegaan door ambtenaren, maar is hierover door het college zelf beslist op 22 september 2013. De overeenkomst is getekend door de toenmalige wethouder op basis van artikel 171 lid 2 Gemeentewet. Bij de in september 2018 door de gemeente gesloten koop- en ontwikkelovereenkomst was De StijLL BV geen partij. De overeenkomst is gesloten tussen de gemeente Hoogeveen en Kilsteen Vastgoed BV. Het is niet ongebruikelijk dat een ontwerper/architect een investeerder zoekt voor de ontwikkeling van een plan. De StijLL is wel belanghebbende bij de gesloten koop- en ontwikkelovereenkomst. Door insprekers is de suggestie gewekt dat het feit dat de projectleider in het verleden bij de gemeente Hoogeveen heeft gewerkt een rol heeft gespeeld bij het bepalen van de grondprijs. Voor deze suggesties is geen bevestiging gevonden.

De ambtelijke functionarissen die bij de onderhandelingen waren betrokken zijn pas jaren na het vertrek van voornoemde projectleider in dienst gekomen van de gemeente Hoogeveen respectievelijk de Samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen en hebben verklaard ook geen andere relaties met deze oud projectleider te hebben dan noodzakelijk voor hun werkzaamheden voor de gemeente Hoogeveen en de Samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen.

6

6.

Resultaat feitenanalyse

De feitenanalyse heeft de volgende informatie opgeleverd: ✓ De gemeente Hoogeveen alsmede de private partners binnen de PPS Erflanden hebben er belang bij dat op het onbebouwde perceel grond aan Damhert in Erflanden woningbouw wordt gerealiseerd. ✓ De met de ontwikkelaar overeengekomen grondprijs, voor het perceel grond waarop de ontwikkeling van de walwoningen aan Damhert in Erflanden zijn beoogd, past binnen de beleidskaders van de gemeenteraad. In dit verband wordt de nota grondbeleid 2015-2019 genoemd waarin de residuele methode is aangewezen om de grondprijs te berekenen. ✓ De overeengekomen grondprijs past ook binnen het uitvoeringskader van het college van burgemeester en wethouders, zoals vastgelegd in de nota grondprijzen 2018. ✓ Bij de totstandkoming van de grondprijs is het gebruikelijke proces gevolgd met stappen zoals de verkenningsfase, onderhandelingsfase en besluitvormingsfase. ✓ De wethouder was, samen met de projectleider vanuit de afdeling grondzaken en de planeconoom, betrokken bij de onderhandelingen. Vanuit het algemeen belang is ingezet op het verkopen van de grond om zodoende nieuwe woningbouwlocaties mogelijkheid te maken en daarbij de opbrengst voor de gemeente zo hoog mogelijk te maken.

✓ Het bepalen van de grondprijs is geen exacte wetenschap en bestaat deels uit achteraf na te rekenen elementen, maar deels ook uit elementen die gebaseerd zijn op waarderingen op dat moment en die een uitkomst zijn van onderhandelingen. Wel is de berekening van de grondprijs gedocumenteerd en navolgbaar. ✓ Het betreft de ontwikkeling van een locatie die uniek is te noemen en waarbij sprake is geweest van maatwerkafspraken. Bijvoorbeeld ten aanzien van aanpassingen in de bestaande geluidswal en infrastructuur en ten aanzien van beheer en onderhoud van de geluidwal en het aangrenzende talud. In dit verband is geen onderbouwing gevonden voor de door een aantal insprekers geponeerde stelling dat het verschil tussen bouwrijpe grond en ruwe bouwgrond niet meer kan bedragen dan ongeveer € 50,- per m² excl. btw. ✓ Voorafgaande aan de uiteindelijke besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders is een groot aantal ambtelijke functionarissen betrokken, zodat aan het zogenoemde 4-ogen principe ruimschoots is voldaan en sprake was van checks & balances in het proces. ✓ Voorafgaande aan de uiteindelijke besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders is goedkeuring ontvangen van de Stuurgroep Erflanden, die toeziet op de totale grondexploitatie binnen de PPS Erflanden.

✓ Er zijn geen aanwijzingen gevonden voor een relatie tussen het feit dat de initiatiefnemer tot 2007 bij de gemeente Hoogeveen heeft gewerkt en de in 2018 overeengekomen grondprijs tussen de gemeente Hoogeveen en de ontwikkelaar Kilsteen Vastgoed BV.

NB Openbaarheid Deze rapportage is zodanig opgesteld dat het op grond van de Wet openbaarheid van bestuur openbaar kan worden gemaakt.

********* 7