1.4 Concept woonzorgvisie 18 oktober 2022.pdf

Woon(zorg)visie: Concept – 2.1 Goed en gezond wonen in een fijne buurt

Inhoudsopgave

Inleiding

p.3

Het verhaal van Hoogeveen

Visie op de uitvoering

p.5

p.9

Thema 1: p.11 Voldoende woningen in Hoogeveen

Thema 2: p.13 Een passende woning voor iedereen

Thema 3: Wonen met een zorg of ondersteuningsvraag

p.18

Bijlagen

p. 28

Thema 4: p.24 Duurzaam en toekomstbestendig wonen in veerkrachtige wijken

2

Inleiding Voor u ligt de nieuwe woon(zorg)visie voor de gemeente Hoogeveen. Sinds het vaststellen van de vorige visie in 2017 is er veel veranderd. De vraag naar woningen is sterker gestegen dan verwacht met als gevolg dat woningen schaarser en duurder zijn geworden. Ook zijn er de afgelopen jaren nieuwe opgaven bijgekomen. De vergrijzing zet door, mensen die uitstromen uit de jeugdzorg en zorginstellingen moeten weer zelfstandig gaan wonen en we zien een toename van de taakstelling voor statushouders. Tegelijkertijd neemt ook de vraag naar huisvesting voor arbeidsmigranten toe wat druk zet op bestaande wijken waar opkoop en verkamering plaatsvindt. Tot slot laat recent onderzoek van de gemeente zien dat er al langere tijd een behoefte is naar extra standplaatsen voor woonwagenbewoners. De druk op de woningmarkt neemt dus van alle kanten toe en wordt verder versterkt door de snelle groei van de regio Zwolle. Dit heeft effect op Hoogeveen, mede vanwege de gunstige ligging (OV en snelwegen) en de variëteit aan woonmilieus in een groene omgeving die de gemeente biedt. Ook ligt er een aanbod aan het Rijk om 220.000 extra woningen te bouwen vanuit de noordelijke provincies (Drenthe, Groningen Friesland) en Flevoland (het Deltaplan van het Noorden).

Deze ontwikkelingen vragen om keuzes van ons als gemeente: op welke vragen willen we inspelen? Hoe kunnen we deze ontwikkelingen aangrijpen om ons als woongemeente te profileren? Voor wie willen we gaan bouwen de komende jaren en welke nieuwe inwoners willen we aantrekken? Daarnaast wonen mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag langer of weer zelfstandig thuis. Dit vraagt een adaptief woningaanbod, (ontmoetings) voorzieningen en een passend zorgaanbod in de bestaande wijken. Ook zien we de eerste gevolgen van klimaatverandering en drukt de gestegen gasprijs als gevolg van de oorlog in Oekraïne ons met de neus op de feiten. We moeten onze woningen verduurzamen en de woonomgeving aanpassen op klimaatverandering. Het antwoord op deze vragen hebben we uitgewerkt in deze visie. Dit hebben we gedaan in de vorm van een woon(zorg)visie omdat de beweging naar het langer en weer zelfstandig thuis wonen een koppeling vraagt van het sociale en fysieke domein. Dit geldt overigens niet alleen voor de gemeente als organisatie, maar ook voor partners die betrokken zijn bij de uitwerking. De woon(zorg)visie levert zo de bouwstenen voor prestatieafspraken. Niet alleen met corporaties maar ook met zorgorganisaties. Tot slot speelt er veel bij de rijksoverheid op het gebied van wonen. Middels de Nationale Woon- en Bouwagenda gaat de rijksoverheid een grotere rol spelen op de woningmarkt.

Er gaat strakker gestuurd worden op aantallen en prijssegmenten. Ook komen er nieuwe instrumenten waar we als gemeente gebruik van kunnen maken. Al deze ontwikkelingen vragen om een geactualiseerde woon(zorg)visie die past bij dit tijdsgewricht en die inspeelt op de recentste ontwikkelingen.

3

Leeswijzer Hoe te navigeren

Totstandkomingsproces

De woon(zorg)visie is een digitaal en interactief document. U kunt hierin navigeren als door een website. Met het menu aan de bovenkant [PM] kunt u snel heen en weer bewegen door de inhoudsopgave.

De gemeente hecht belang aan een gedegen en gedragen proces bij het opstellen van de woon(zorg)visie. Dit hebben we gedaan in de volgende vijf stappen: Figuur 2: Totstandkomingsproces

U kunt er ook voor kiezen door de PDF scrollen als dat makkelijker werkt

Van visie naar concrete acties De woon(zorg)visie geeft uitwerking aan de richting die is ingeslagen met de Toekomstvisie en zet enkele prioriteiten uit het coalitieakkoord 2022-2026 om in richting en beleid. De woon(zorg)visie bevat dus een deel ‘visievorming’. Dit hebben we uitgewerkt in ambities en opgaven ten aanzien van wonen (en zorg) aan de hand van de volgende thema’s: • Thema 1: Voldoende woningen in Hoogeveen • Thema 2: Een passende woning voor iedereen • Thema 3: Wonen met een zorg of ondersteuningsvraag • Thema 4: Duurzaam en toekomstbestending wonen in veerkrachtige wijken De woon(zorg)visie is daarnaast vooral actiegericht en geeft invulling aan de concrete opgaven voor de komende jaren (looptijd tot en met 2026, en een doorkijk naar 2030). Aan deze opgaven wordt een uitvoeringsprogramma gekoppeld (zie figuur 1).

Stap 1

Startfase en eerste gesprekken •Analyse huidig beleid en onderzoeken •Verkennend gesprek met de gemeenteraad

Stap 2

•Evaluatie van de vorige woon(zorg)visie en aanpalend beleid •Klankbordgroepen met corporaties, huurders, markt en zorgpartijen (2 bijeenkomsten) •Enquête op de kaart (maart-april 2022; ongeveer 350 respondenten)

Stap 3

•Opstellen analyse notitie: de rode draad •Wijken en dorpen scan •Opstellen analysenotitie (zie bijlage 3)

Stap 4

•Uitwerken ambities, visies •Bijeenkomsten met marktkenners, corporaties, huurders en zorgpartijen •Informatieve bijeenkomst met de gemeenteraad

,

Figuur 1: Van ambities naar uitvoering

Stap 5 Ambitie / Doelen

•Opstellen rapportage en uitvoeringsprogramma’s •Bijeenkomsten met marktkenners, corporaties, huurders en zorgpartijen •Gesprekken met dorpen en bewoners (3 avonden) •Informatieve bijeenkomst met de gemeenteraad •Bijeenkomsten met huurders, corporaties, regiogemeenten, markt- en zorgpartijen

Wat willen we bereiken?

De woon(zorg)visie is kernachtig uitgewerkt. Voor verdere verdieping en gedetailleerdere beschrijvingen van de opgaven verwijzen we u naar de bijlagen waar u de analysenotitie, de resultaten van de enquête en de dorpen en wijken scan kunt vinden.

Programma 2023-2026 Opgaven: Wat pakken we met prioriteit op? Uitvoering: a. Uitvoeringsagenda b. Toetsingskader woningbouw c. Toetsingskader wonen en zorg

4

Het verhaal van Hoogeveen De gemeente Hoogeveen wil een goede woongemeente zijn waar iedereen een thuis kan vinden en betaalbaar kan wonen. In Hoogeveen bieden stad en dorpen een divers aanbod aan woningen en woonomgevingen. Veel mensen hebben daardoor een prettige woonplek kunnen vinden. Toch staat de woonkwaliteit vanuit diverse uitdagingen onder druk. Dit zijn uitdagingen waar we gezamenlijk mee aan de slag moeten: gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, projectontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en inwoners. Tijdens het opstellen van de woon(zorg)visie is dan ook de tijd genomen om al deze groepen te betrekken en op te halen wat er speelt in alle kernen. Er is een enquête gehouden onder bewoners die meer dan 300 keer is ingevuld. De resultaten vatten we hier samen. Voor een overzicht van de gevoerde gesprekken en de enquête resultaten verwijzen we u naar bijlagen 3 en 4

Meer (betaalbare) woningen nodig De woningprijzen zijn de afgelopen tijd enorm gestegen. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang. Juist voor mensen met een smallere beurs is het moeilijk om een woning te vinden. Voor een deel komt dat door schaarste: er zijn te weinig woningen voor het aantal woningzoekenden. Zeker omdat de bevolking van Hoogeveen de komende jaren doorgroeit als gevolg van de verstedelijkingsdruk vanuit de Regio Zwolle. Maar ook de woningen die wél beschikbaar komen zijn voor een deel van de bevolking niet te betalen. ‘Betaalbaar wonen’ en ‘meer woningen bouwen’ werden dan ook door veel inwoners als prioriteiten meegegeven in de inwonerpeiling die we in het voorjaar van 2022 hielden.

Kansen voor starters Het gebrek aan betaalbare woningen is vooral voor mensen die op dit moment geen (betaalbare) woning hebben een probleem. Dat zijn veelal jongeren die hun eerste woning zoeken, maar ook mensen die door noodsituaties snel woonruimte nodig hebben. Onderzoek laat zien dat met name betaalbare koopwoningen er wel zijn in de voorraad, maar dat ze niet vrijkomen door gebrek aan doorstroom. Ook zien we dat starters die op zoek zijn naar een sociale huurwoning, vaak niet genoeg wachttijd hebben opgebouwd om er één te kunnen krijgen of dat het gebrek aan overwaarde in een eigen huis starters belemmerd om een betaalbare koopwoning in het eigen dorp of kern te vinden. Zij raken zo achterop of moeten verhuizen.

Figuur 3: Inwonerpeiling: wat moet extra aandacht krijgen op het gebied van wonen? 50% 40% 30% 20% 10% 0% Betaalbaar wonen

Meer woningen Woonomgeving Woningen Andere Wonen met bouwen prettiger verduurzamen woningtypen een zorgvraag maken bouwen

Figuur 4: Inwonerpeiling: welke doelgroepen verdienen de meeste aandacht? 75%

50%

25%

0% Starters/jongeren

Ouderen

Middeninkomens

Gezinnen

Spoedzoekers

5

Het verhaal van Hoogeveen Groeiende vraag naar zorg en ondersteuning Het aantal ouderen in de gemeente Hoogeveen groeit. Dusdanig, dat ook het aandeel ouderen op de totale bevolking sterk toeneemt. In 2020 was ongeveer 15% van de huishoudens in Hoogeveen 75 jaar of ouder. Naar verwachting is dit in 2030 meer dan 20%, en in 2040 een kwart van de bevolking. Hoewel veel ouderen gelukkig steeds langer gezond en zelfstandig blijven, neemt door de vergrijzing de vraag naar zorg en ondersteuning toe. Het is bijvoorbeeld de verwachting dat het aantal inwoners met dementie in Hoogeveen de komende 20 jaar zal verdubbelen van ongeveer 1.000 nu, naar 2.000 in 2040. Daarnaast verandert het zorglandschap. Niet alleen ouderen en mensen met dementie, maar ook mensen met een andere zorgvraag (denk aan de GGZ, gehandicaptenzorg, etc.) wonen steeds vaker zelfstandig thuis. Dit betekent dat er voldoende geschikte woningen voor deze doelgroepen nodig zijn. Maar ook een toegankelijke woonomgeving die uitnodigt tot ontmoeting en in het geval van verhuizing een goede landing in de buurt. Alhoewel mensen zelfstandig wonen blijft er vraag naar voldoende zorg en begeleiding. Hoe we dit invullen is een vraagstuk dat met deze ontwikkelingen gepaard gaan.

Figuur 5: Het aandeel ouderen in de Hoogeveense bevolking neemt toe 40% 35%

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2020

2025

2030

2035

2040

1-2 phh <35 jaar

1-2 phh 35-54 jaar

gezin

1-2 phh 55-64 jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Diverse bevolking, divers woningaanbod De bevolkingssamenstelling van Hoogeveen verandert en dit heeft effect op de woonvraag. De vergrijzing (zie boven) zorgt voor een grotere vraag naar gelijkvloerse woningen. Er zijn steeds meer kleinere huishoudens die om een passend woonproduct vragen. Vanuit lokale bedrijven groeit de vraag naar arbeidsmigranten. Zij hebben vaak een tijdelijke woonvraag. Daarnaast zijn er verschillende groepen in de samenleving die op een andere manier willen wonen dan nu gangbaar is. Al die verschillende woonvragen vragen om meer diversiteit in het woningaanbod. Woonvormen die nu nog niet in de stad en dorpen bestaan, maar die wellicht een antwoord kunnen vormen op de woonbehoefte van morgen. Daarbij speelt ook mee dat nieuwe woonvormen en woonomgevingen wellicht kansen biedt om nieuwe gezinnen die wel in Hoogeveen werken maar nog niet wonen aan ons te binden. De inwoners van Hoogeveen hebben in de online peiling die we hielden kunnen aangeven welk type nieuwe woonomgeving hen aan zou spreken. Daarbij komen landelijk en groen wonen sterk naar voren. Kernkwaliteiten die ook in verschillende sessies met stakeholders werden opgemerkt. Daarnaast is er een vraag naar wonen in hofjes (met meer sociale samenhang en bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin). Dit wordt als een aantrekkelijk alternatief gezien voor een gezinswoning.

Figuur 6: Inwonerpeiling: welke nieuwe typen woongebieden spreken u aan? 50% 40% 30% 20% 10% 0% Landelijk wonen

Wonen in een bosrijke omgeving

Wonen in hofjes

Wonen aan het water

Stedelijk wonen

Tiny houses

6

Het verhaal van Hoogeveen Een toekomstbestendige woonomgeving creëren De opgave om woningen toe te voegen kan niet los worden gezien van de opgave om de woonomgeving toegankelijker, groener te maken evenals deze aan te passen op ontwikkelingen zoals klimaatverandering. Dat geldt ook voor bestaande woningen en buurten. De kwaliteit van wonen is in de dorpen en grote delen van de stad goed. Met het verder verhogen van de kwaliteit van wonen, kan een toekomstbestendige woonomgeving in heel Hoogeveen gecreëerd worden: •

•

•

Leefbare dorpen en buurten voor iedereen: zorg- en welzijnspartijen in Hoogeveen spreken graag van “inclusieve dorpen en buurten”: buurten waar iedereen op een prettige manier kan wonen. Ongeacht leeftijd, achtergrond, inkomen, enzovoorts. Om iedereen prettig te kunnen laten wonen, is soms aanpassing van de woningvoorraad nodig. Bijvoorbeeld door bestaande woningen aan te passen, of toegankelijke woningen te bouwen. Waar veel verschillende doelgroepen door elkaar wonen, kan ook spanning ontstaan. Bijvoorbeeld door andere leefstijlen, of doordat er veel mensen met een zorgof ondersteuningsvraag bij elkaar wonen. Daarom is aandacht voor een goede mix van vraagkracht en draagkracht in buurten en dorpen van belang. Verduurzaming bestaande woningen: we gaan in heel Nederland, dus ook in Hoogeveen van het aardgas af. Het is een grote opgave om woningen zo aan te passen, dat dit op een goede manier kan. Die opgave is met de gestegen gasen elektriciteitskosten als gevolg van de oorlog in Oekraïne nog eens in belang toegenomen. Met zuinigere woningen kunnen onze inwoners enorm besparen op de energierekening en gaan we energiearmoede tegen. Duurzame, gezonde en veilige woonomgeving: meer woningen bouwen kost ruimte maar het biedt ook kansen om te werken met duurzame en circulaire materialen.

Daarnaast creëert het mogelijkheden om groen toe te voegen in de woonomgeving wat bijdraagt aan een gezondere buurt.- Speciale aandacht vraagt het aanpassen van de woonomgeving aan een veranderend klimaat. Denk aan meer plekken waar water kan worden opgeslagen en afgevoerd maar ook aan het toevoegen van meer groen en bomen. Dat voorkomt risico op wateroverlast, droogte evenals hittestress en biedt kansen om te werken aan het stimuleren van de biodiversiteit door ruimte te geven aan een scala van inheemse soorten die op verschillende momenten bloeien. Dit kan goed gecombineerd worden met het toegankelijker maken van de woonomgeving vanuit een positieve gezondheidsbenadering door het inrichten van ontmoetings- en rustplekken rondom schaduw. Bij woningbouw is het iedere keer afwegen hoe ook dit soort waarden een plek kunnen krijgen. Bij eventuele uitleglocaties én in bestaande buurten en dorpen.

7

Het verhaal van Hoogeveen De rol van de gemeente Bij de uitwerking van het woonbeleid werkt de gemeente samen met inwoners, corporaties, zorg- en welzijnspartijen evenals bouwbedrijven en ontwikkelaars. Zij zijn primair de investeerders in een goed woon(zorg)klimaat. De gemeente faciliteert waar nodig. Ook vormt de woon(zorg)visie de basis waarop we met woningcorporaties en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken. We sturen via toetsing van woningbouwplannen op het gewenste programma en ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Vanuit een regisserende rol richten we ons daarbij op die thema’s en opgaven waar we als gemeente zelf invloed op kunnen uitoefenen. We onderscheiden de invloed van de gemeente op drie niveaus: wat kan de gemeente zelf doen, wat kan de gemeente in samenwerking met partners doen en wat kan de gemeente beïnvloeden? Op al deze niveaus speelt de gemeente een rol. Dit hebben we verbeeld in de onderstaande afbeelding. De uitvoeringsprogramma’s richtten we dan ook op basis van de indeling in deze cirkel in. Figuur 7: Cirkels van invloed

8

Visie op de uitvoering De woonzorgvisie geeft aan ‘wat’ wij als gemeente in samenwerking met onze partners en bewoners willen gaan doen. Voor de uitwerking van onze ambities en om onze gestelde doelstellingen te behalen, is een planmatige en gezamenlijke werkwijze nodig. Het gaat hierbij om acties op het gebied van wonen, maar ook van duurzaamheid, klimaatadaptatie, samenleven, welzijn, gezondheid en zorg. De woon(zorg)visie overlapt dan ook met verschillende domeinen die actief met elkaar moeten samenwerken om de gestelde doelen en ambities te halen. Dit vraagt een domeinoverstijgende aanpak van het fysiek domein, het sociaal domein en duurzaamheid; evenals samenwerking met partners en inwoners: • Welk domein is bij welke vraagstukken leidend en wie ondersteunt? • Wat zijn de principes die we hanteren bij het uitvoeren van de acties? • Hoe beheersen we de risico’s rond de uitvoering van deze visie?

Resultaat afhankelijk van veel factoren Net als de woon(zorg)visie zelf, worden de uitvoeringsprogramma’s gekenmerkt door een hoog ambitieniveau. Dat is ook nodig, want de opgaven voor de komende jaren zijn groot. Voor veel maatregelen staan we als gemeente zelf aan de lat of nemen we het initiatief. Bijvoorbeeld omdat we de trekker zijn van een uit te voeren actie of omdat we een (grote) rol hebben in de realisatie. Zeker als het gaat om een relatief kleine actie waar we als gemeente zelf in kunnen sturen, kunnen we ook snel resultaat zien, denk aan het invoeren van beleidskaders of ondersteuning van doelgroepen op de woningmarkt. Maar in de uitvoeringsprogramma’s staan ook diverse complexe maatregelen waarbij veel externe factoren van invloed zijn. Als gemeente hebben we hier soms weinig of geen invloed op. Denk alleen al aan de oorlog in Oekraïne en een sterke inflatie die het leven fors duurder maken. In de supermarkt maar ook achter de voordeur. Het verwarmen van woningen is voor steeds meer bewoners moeilijk te betalen. Dit heeft invloed op de koopkracht, maar ook op de bouwkosten. Hoe ontwikkelt de rentestand zich de komende tijd? Wat gebeurt er met de koopkrachtontwikkeling? Welke regelgeving wordt er vanuit het Rijk voorgeschreven? Tot slot vraagt woningbouw om ruimte.

Die is schaars en staat op gespannen voet met andere prioriteiten (parkeren, mobiliteit, groen, spelen en recreatie). Afwegingen in het ruimtegebruik kunnen de mogelijkheden voor woningbouw onder druk zetten. Veel is hier onzeker. Het is daardoor goed mogelijk dat deze ontwikkelingen het volledig uitvoeren van deze visie bemoeilijkt. De belangrijkste van deze factoren hebben we hiernaast weergegeven samen met de verwachte impact.

Factoren

Impact op uitvoering

Economie (rentestand, inflatie, koopkracht etc.)

Zeer groot

Voldoende locaties voor woningbouw

Zeer groot

Capaciteit gemeente (gekwalificeerd personeel en financieel)

groot

Capaciteit bouwende partijen (grondstoffen, personeel)

Groot

Uitvoering verstedelijkingsstrategie Zwolle en samenhangende mobiliteitsinvesteringen

Groot

Regelgeving vanuit het Rijk (Stikstof, Omgevingswet etc.)

Middel tot groot

Uitvoeringsprincipes Alhoewel we op deze ontwikkelingen geen directe controle hebben, kunnen we wel aangeven hoe we handelen. Zo houden we onze doelen in het vizier. We vatten dit samen in uitvoeringsprincipes. Met uitvoeringsprincipes bedoelen we: Welke zaken spreken we af om de uitvoering van deze visie te borgen. Hierin onderscheiden we de volgende onderwerpen: • Gemeentelijke organisatie • Samenwerking • Financiën • Prioritering van de opgaven

Gemeentelijke organisatie •

De primaire verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het beleid in deze visie ligt bij verschillende domeinen (zie tabel): Uitvoeringsaspect

Primair verantwoordelijk

Gebiedsontwikkeling

Ruimtelijke ordening projectleiders

Borgen van het kwalitatief woningbouwprogramma

Wonen

Wonen en zorg: Fysieke component (woningen)

Wonen

Wonen en zorg: Zorginfrastructuur en welzijn

Sociaal domein

Huisvesting bijzondere doelgroepen (arbeidsmigranten etc.)

Wonen

Klimaatadaptief en toekomstbestendig bouwen

Duurzaamheid

Aanpak bestaande voorraad: energie

Duurzaamheid

Aanpak bestaande voorraad: diversiteit en verbetering

Wonen

Aanpak bestaande voorraad: leefomgeving/gezondheid

Sociaal domein

Aanpak sociale leefbaarheid

Sociale wijkteams

9

Visie op de uitvoering

Financiën

Gemeentelijke organisatie (vervolg) Principe

Thema Principe 1

Thema 1

2

3

4

1.

Opbrengsten uit grondexploitaties komen ten goede van onrendabele toppen van de grondwaarde en/of het versnellen van woningbouw. Deze opbrengsten verzamelen we in een fonds van waaruit we de uitvoering van deze visie (deels) financieren.

1.

Bij al de uitvoeringsaspecten uit deze visie (zie tabel op pagina 9) is wonen betrokken, ook waar het niet primair verantwoordelijk is.

2.

2.

Bij personele inzet en het beschikbaar komen van nieuwe locaties (mits passend binnen de ruimtelijke structuur), heeft wonen prioriteit. Onvoldoende personele capaciteit wordt gecompenseerd door extra budget voor menskracht. Hierbij kijken we eerst naar de toewijzing van capaciteit binnen de gemeente voordat nieuw personeel geworven wordt.

Voor complexe zeer gewenste projecten, cruciaal voor het behalen van de ambities uit deze visie, zijn middelen uit algemene reserves beschikbaar.

3.

We koppelen budgetten (ook domeinoverstijgend) door maatregelen in de tijd op elkaar af te stemmen. Dit gaat om budgetten voor verduurzamen van woningen, aanpak openbare ruimte en infrastructuur; denk aan vervanging van riolering.

De volkshuisvestelijke opgave is dusdanig groot dat dit noodzaakt tot overheidsregie en het benutten van het beschikbare instrumentarium, ook als dit leidt tot extra inzet op handhaving.

Prioritering van de opgave:

3.

4.

Principe

Waar regelgeving efficiënte oplossingen in de weg zit, zoeken we de marges van de regelgeving op om die oplossingen toch mogelijk te maken (denk aan collectieve verduurzamingsacties).

1.

Primair kijken we naar oplossingen in de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw vult hierop aan.

2.

In principe ontwikkelen we woningbouw projecten integraal voor de lokale en de regionale vraag. Komt de productie in de knel als gevolg van het aandeel betaalbaar dan prioriteren we sociale huur ontwikkeld door corporaties actief in gemeente Hoogeveen voor middenhuur en betaalbare koop. Valt de regionale vraag tegen, dan prioriteren we de lokale vraag.

Samenwerking Principe

Thema 1

2

3

4

1.

We geven prioriteit aan plannen en activiteiten van partijen die werken in de lijn van deze woonvisie.

3.

2.

Ingrepen in de woonomgeving doen we altijd in samenspraak met huidige en toekomstige bewoners waarbij de gemeente verantwoordelijkheid draagt en neemt. De aanpak van de smederijen is hier uitgangspunt.

Bij plantoetsing is wonen een prioritair thema (conform de Omgevingswet). Dit betekent dat als het toetsingskader wonen niet past, het plan niet doorgaat (tenzij elders gecompenseerd).

4.

Voor de doelgroep senioren is exploitatie van woonzorgvastgoed en voorzieningen leidend boven spreiding over wijken en dorpen.

5.

Voor overige doelgroepen (VG, uitstroom MO/BW, statushouders, etc.) is spreiding over wijken en dorpen het vertrekpunt (met het oog op draagkracht en vraagkracht).

6.

Binnen kernen met voorzieningen sturen we primair op doorstroom naar geschikte woningen, in de kleinere dorpen stimuleren we het aanpassen van woningen. Bij calamiteiten is het Wmo convenant leidend.

3.

Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het maken van aanpassingen aan hun woning. Wij zoeken actief naar mogelijkheden om de lasten te verlichten door informatie te verstrekken (bijvoorbeeld over beschikbare subsidies) of garant te stellen voor leningen.

2

3

4

Thema 1

2

3

4

10

Thema 1 Voldoende woningen in Hoogeveen Visie en ambities We zetten in op een versnelling van de woningbouw en het opvangen van de regionale vraag. Tot 2030 voegen ongeveer 750 woningen toe met name gericht op de lokale behoefte. Daarnaast zetten we ons in om binnen de verwachte ontwikkeling van de vraag, maximaal de regionale behoefte te bedienen. Daarom voegen we 1.450 woningen toe bovenop de lokale behoefte. Dit doen we door te zoeken naar mogelijkheden voor versnelling in productie en het vergroten van de plancapaciteit. We voegen woningen gefaseerd toe zodat we tijdig op/af kunnen schalen mocht de regionale behoefte lager uitvallen dan verwacht. Planmatige nieuwbouw vindt vooral plaats in Hoogeveen en de grotere dorpen (Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande). Hierbij kijken we eerst naar mogelijkheden voor inbreiding. Mocht dit niet mogelijk of passend zijn zoeken we naar uitbreidingslocaties. In de kleinere dorpen benutten we kansen voor woningbouw die aansluit bij de lokale behoefte en in het ritme van het dorp. Zo zorgen we voor kansen voor groei in alle kernen.

Dat betekent plannen voor 975 (lokale vraag) tot 2.860 woningen (regionale vraag in het hoogste scenario). De huidige plancapaciteit bestaat uit plannen voor ongeveer 2.600 woningen. We voegen daarom nieuwe plannen toe om de ambitie van het hoogste scenario te kunnen halen. Ook is van 85% van alle huidige plannen zacht (er is geen bestemmingsplan vastgesteld). Daarom gaan we ons inzetten om deze plannen versneld hard te maken. Dat vraagt dan wel om meer (personele) capaciteit om plannen daadwerkelijk tot een goed einde te brengen. Bij de gemeente, maar ook in samenwerking met bouwende en ontwikkelende partijen.

Opgave 3: Ruimte voor uitbreiding in alle kernen Het grootste deel van de lokale behoefte ligt in de stad. In de dorpen is er vooral vraag naar kleinschalige nieuwbouw. Om te voldoen aan de regionale opgave is er binnenstedelijk waarschijnlijk niet genoeg ruimte. Voor die regionale opgave moeten we dus op zoek naar een uitbreidingslocatie van Hoogeveen. Uiteindelijk hangt de keuze om ergens te bouwen af van het aantal en type woningen. De gewenste woningen en woonomgeving bepaalt in grote mate welke locaties geschikt zijn.

Opgaven Opgave 1: De woningbouw verdubbelen De vraag naar woningen nam de afgelopen jaren sterker toe dan verwacht. Uit het woningmarktonderzoek (2021) komt naar voren dat de lokale woningbehoefte bestaat uit ongeveer 750 woningen in de periode van 2021 tot 2030. Daarnaast ligt er een flinke regionale opgave van nog eens 1.130 tot 1.450 woningen tot 2030. In totaal komt de woningbouwopgave daarmee op 1.880 tot 2.200 woningen van 2021 tot 2030. Dat is ongeveer een verdubbeling vergeleken met de vorige woon(zorg)visie (1.100 woningen). Gezien de grote druk op de woningmarkt kiezen we ervoor om nu ambitieuze stappen te maken. We zetten daarom in op de bovenkant van de bandbreedte van de vraag die uit het woningmarktonderzoek naar voren komt (zie bijlage 2). Echter, met name de ontwikkeling van de regionale vraag is afhankelijk van veel externe factoren (bijv. economische ontwikkelingen). Daarom gaan we goed monitoren of deze regionale vraag zich daadwerkelijk manifesteert. Als dit niet gebeurt, schalen we af.

Figuur 8: Woningbouwopgave 2021 tot 2030

Opgave 2: Capaciteit creëren bij de gemeente en onze partners Het komt vaak voor dat woningbouwplannen niet doorgaan of uitgesteld worden. Daarom houden we een plancapaciteit aan van 130% van de behoefte.

11

Thema 1 Voldoende woningen in Hoogeveen Algemene maatregelen #

Actie

Extra aandacht

Zelf doen 1.

We faciliteren en stimuleren het toevoegen van 750 woningen voor de lokale behoefte en 1.450 woningen voor het opvangen van de regionale vraag.

Hele gemeente

2.

We richten ons op het toevoegen van planlocaties in de grotere kernen. Daarnaast gaan we met de kleinere kernen in gesprek over mogelijke bouwlocaties die passen bij de aard en schaal van deze dorpen.

4.

We houden een 130% plancapaciteit aan. Dit betekent dat de we de plancapaciteit laten groeien naar 2.860 woningen tot 2030. Tegelijkertijd richten we ons op het hard maken van bestaande zachte plannen.

5.

We richten een versnellingsteam woningbouw op. Zo maken we capaciteit binnen de gemeente vrij om nieuwe plannen te begeleiden.

6.

Elke twee jaar evalueren we het aantal gerealiseerde woningen en stellen we de woningbouwplanning bij indien nodig op basis van de ontwikkeling in de vraag. Dit doen we door verkoop van nieuw opgeleverde woningen te monitoren, en de marktdruk op de sociale huur te evalueren (met behulp van Thuiskompas)

Hele gemeente

7.

We plannen adaptief. Dit betekent dat we sturen op realisatie en kwaliteit. Indien nodig nemen we afscheid van plannen die, op basis van het toetsingskader woningbouw niet (meer) passen of die in een vroeg stadium niet realiseerbaar lijken (bijv. doordat het plan financieel niet meer haalbaar is).

Hele gemeente

8.

We stellen een toetsingskader woningbouw op passend bij ambities en opgaven in deze visie. Zo kan de gemeente een actieve sturende rol nemen op gewenste projecten. Dit toetsingskader kan ook worden gebruikt als communicatiemiddel richting ontwikkelaars. Het toetsingskader is opgenomen in bijlage 1 (PM: dit wordt onderdeel van de visie. We stellen deze in de voorbereiding van de volgende kerngroep/projectgroepoverleggen op).

Hele gemeente

Hoogeveen, Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim en Nieuwlande Hele gemeente n.v.t.

Samenwerking

9.

We maken prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties over het aantal te bouwen of te vervangen huurwoningen per kern.

Hele gemeente

10.

We gaan samen met corporaties en marktpartijen met de stofkam door de wijken en dorpen om nieuwe mogelijkheden tot inbreiding of uitbreiding te vinden. Dit betreft locaties voor permanente en flex-woningen. Dit vatten we samen in een vlekkenkaart. Met name bij locaties voor flexwoningen geven we aan of deze locaties nu, of in de toekomst beschikbaar komen Deze kaart fungeert als basis om de plancapaciteit verder uit te breiden.

Hele gemeente

Beïnvloeding 11.

Met name in de kleinere dorpen kijken we specifiek naar mogelijkheden voor lokaal initiatief (denk aan splitsing of een meergeneratiewoning). Dit doen we onder andere door bewoners te informeren en te faciliteren bij het aanvragen van vergunningen en doorlopen van procedures. Zo komen we in deze dorpen tot maatwerk.

12.

Bij leegstand van kantoorpanden of winkelruimte werken we (mits passend) mee bij omzetting naar woningbouw.

Kleine dorpen en het buitengebied

Centrum

12

Thema 2 Een passende woning voor iedereen Visie en ambities Hoogeveen moet een betaalbare woongemeente zijn waar plek is voor iedereen. Er is momenteel met name een tekort aan woningen in het betaalbare segment terwijl het betaalbare aanbod dat er is niet beschikbaar komt door een gebrek aan doorstroom. Daarom zetten we in de nieuwbouw in op het toevoegen van 65% betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur, het goedkope en het betaalbare koopsegment*). In het sociale segment gaat het vooral om het toevoegen van woningen geschikt voor senioren. Ook zetten we ons hier samen met onze partners in om doorstroom op gang te krijgen. Het betaalbare koop segment moet juist meer gericht zijn op starters. Sociale huurwoningen voegen we vooral toe in grotere kernen (Hoogeveen, Hollandscheveld, Noordscheschut, Pesse, Elim). In de overige dorpen behouden we minimaal de omvang van de sociale huurvoorraad en werken we mee aan kleinschalige initiatieven (denk aan bepaalde vormen van tiny houses of collectief particulier opdrachtgeverschap). Ook spelen we in deze dorpen in op de veranderende vraag door de samenstelling van de woningportefeuille aan te passen (transformatie door verkoop, splitsing sloop en nieuwbouw). Tot slot willen we met het oog op een gebalanceerde sociaal economische opbouw van de samenleving nieuwe huishoudens binden aan de gemeente.

Daarom maken we naast betaalbare, ook ruimte voor duurdere woningen* (ongeveer 35% van het programma) in unieke woonmilieus rondom water, groen en waar mogelijk ook in bestaande wijken. * Zie figuur 9 voor een definitie van prijsklassen voor alle segmenten

We sturen in het nieuwbouwprogramma dan ook op doorstroom. Elke nieuwe woning, met name in het betaalbare segment moet zoveel mogelijk verhuisbewegingen tot stand brengen. Daarnaast gaan we doorstroom actief faciliteren. Hoe we doorstroom opgang brengen werken we uit in thema 3.

Opgave 2: Voldoende betaalbare woningen in alle wijken Veel woningzoekenden hebben moeite om een woning te vinden die binnen hun financiële mogelijkheden past. Er is een grote vraag naar sociale huurwoningen. In totaal gaat het om een netto toevoeging van 590 woningen (ongeveer 30% van het programma). Dat is een flinke opgave. Met het oog op de doelgroep, kijken we voor het aandeel betaalbare sociale huur (tot de aftoppingsgrens voor huurtoeslag) in eerste instantie naar corporaties. Voor duurdere sociale huur tot de liberalisatiegrens kijken we naast corporaties ook naar andere partijen. Naast sociale huur zien we ook veel vraag naar middenhuur (tot ongeveer €1.000 per maand) en goedkope/betaalbare koopwoningen (tot €355.000). De vraag naar middenhuur komt vooral vanuit starters en jonge stellen en concentreert zich in de stad. Jongeren in de dorpen zoeken eerder naar goedkope koopwoningen. Tot slot zien we dat er behoefte is aan diversiteit in het woonmilieu met ruimte voor woningen in het duurdere segment. Zo blijven plannen financieel haalbaar en komen we tot gemengde dorpen en wijken waar de draag- en vraagkracht in balans is. Dit hebben we op basis van het woningmarktonderzoek, en met input vanuit corporaties en marktpartijen uitgewerkt naar prijsklassen en doelgroep (zie figuur 9) zodat we kunnen sturen op de behoefte. Figuur 9: Nieuwbouwprogramma

Prijscategorie:

%:

Sociale huur tot liberalisatiegrens (prijspeil 2022; €763,47 p.m.).

Senioren en specifieke doelgroepen (bijv. statushouders, uitstroom uit MO/BW* etc.) 30% met name nabij voorzieningen en waar passend.

Middenhuur (€763,47 tot €1.000 p.m.).

15%

Senioren, starters en enkele specifieke doelgroepen (bijv. arbeidsmigranten).

Goedkope koop (tot €250.000).

5%

Starters.

Betaalbare koop tot NHG grens 2022 (€250.001 tot €355.000).

15% Starters en jonge gezinnen.

Duurdere koop (€355.000+).

35%

Opgaven Opgave 1: Passende woningen toevoegen De bevolkingsopbouw in de gemeente Hoogeveen verandert. Het aantal ouderen neemt richting 2030 naar verwachting sterk toe. Het aandeel jonge huishoudens (tot 35 jaar) en gezinnen neemt in die periode juist af. Veel ouderen in Hoogeveen wonen in relatief grote woningen, die niet goed toegankelijk te maken zijn voor mensen die kampen met fysieke ongemakken. Doorstromen lukt beperkt, omdat geschikt woningaanbod voor ouderen ontbreekt zeker in wijken met veel vrijstaande woningen en tweekappers ten westen van de A28 in Hoogeveen, maar ook in de dorpen.

Doelgroep (primair niet exclusief):

Senioren/jonge gezinnen die doorstromen en binden nieuwe huishoudens aan Hoogeveen.

13

* Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen

Thema 2 Een passende woning voor iedereen Opgaven Opgave 3: Nieuwe huishoudens binden aan Hoogeveen Er zijn momenteel meer arbeidsplaatsen dan werkende inwoners in Hoogeveen, en de banengroei zet naar verwachting door. Voor bedrijven is het belangrijk dat zij goed en gekwalificeerd personeel kunnen aantrekken. Daarnaast zet de verstedelijkingsopgave vanuit de regio Zwolle druk op de woningmarkt van Hoogeveen. Dit biedt kansen om nieuwe kapitaalkrachtigere inwoners aan de gemeente te binden. Denk aan gezinnen maar ook “empty nesters” die opzoek zijn naar meer ruimte en kwaliteit. Dit heeft een gunstige invloed op de dynamiek in de gemeente (denk bijvoorbeeld aan het verenigingsleven) maar ook de sociaal economische opbouw van de samenleving. Om deze huishoudens te trekken zijn wel andere woonmilieus nodig dan wat nu kenmerkend is voor Hoogeveen. We benutten de ruimte voor duurdere koop in het woningbouwprogramma (zie figuur 9) om dit type woonmilieus toe te voegen. Dit geven we enerzijds vorm door bij inbreiding de woonomgeving aan te passen met oog voor groen, spelen en bewegen, en anderzijds meer variatie aan te brengen in het woningaanbod. Daarnaast zullen specifieke unieke woonmilieus in het groen of aan het water nodig zijn om deze groep te trekken. Hier maken we ruimte voor in het woningbouwprogramma.

Opgave 4: Woonwagenplekken sluiten aan bij de behoefte In 2018 is door het Rijk het nieuwe beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. In dit beleidskader staat dat gemeenten bij vaststelling van het lokale woonbeleid rekening moeten houden met de vraag naar woonplekken voor woonwagenbewoners. In 2021 heeft de gemeente hier onderzoek naar gedaan en beleid opgesteld zodat het aantal en de kwaliteit van de plekken in Hoogeveen aansluiten bij de behoefte. Tot 2030 is een belangrijke opgave om 45 nieuwe standplaatsen toe te voegen met een mix tussen huur en koop (ongeveer 50% huur, 50% koop). Daarnaast willen we koopwagens op een huurstandplaats terugdringen (als bewoners dit ook willen) gezien het gebrek aan financieringsmogelijkheden. Dit vraagt om maatwerk. De vraag naar nieuwe standplaatsen vullen we zoveel mogelijk in nabij of op bestaande standplaatsen. Dit doen we met het oog voor behoud van familiebanden maar ook de leefbaarheid van de omliggende wijk/buurt. Het is de verwachting dat drie nieuwe locaties nodig zijn om in de totale behoefte te voorzien. Opgave 5: Versneld flexwoningen realiseren voor starters en spoedzoekers De krapte op de woningmarkt treft enkele doelgroepen het hardst. Dit zijn met name starters en spoedzoekers, maar ook arbeidsmigranten die zich voor langere termijn (3 jaar of meer) in Hoogeveen willen vestigen en-

die door gebrek aan inschrijftijd of inkomen maar moeilijk aan een woning komen. Er ligt een opgave om voor deze groepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Dit gaat om kleine woningen zoals bepaalde vormen van flex- of verplaatsbare woningen. Vanuit het Rijk zijn er de afgelopen tijd meer mogelijkheden gekomen om de bouw van flexwoningen te stimuleren: bij flexwoningen gaat het om woonvormen met een tijdelijk gebruik, tijdelijke benutting of een tijdelijke locatie. Doel bij deze flexwoningen is snelle realisatie en/of snel in kunnen spelen op veranderingen in de vraag. Zo biedt de Crisis- en Herstelwet mogelijkheden om procedures te versnellen. Ook zijn er extra subsidies voor het opzetten van een Versnellingskamer Flexwonen waarbij de gemeente in gezamenlijkheid met partners tot haalbare gedragen concepten kan komen. De ervaring leert dat deze maatregelen alleen niet voldoende zijn om flexwoningen (snel) te realiseren. Het belangrijkste obstakel is de beschikbaarheid van geschikte locaties en alternatieve locaties na verloop van tijd (na afloop van tijdelijke bestemmingen). Zo kan een rendabele exploitatietermijn van 25 tot 30 jaar of langer worden gehaald. Daarom spannen we ons in om geschikte locaties te vinden voor nu en op de lange termijn (zie thema 1 actie 10).

Daarnaast geven marktkenners aan dat gezien de grote druk op de markt flexwoningen nu een aantrekkelijk product zijn, maar aandacht nodig is voor een eventuele ontspanning op de woningmarkt. Dan moeten deze woningen niet leeg komen te staan. Dit ondervangen we door in te zetten op een adaptief ontwerp dat past in de schaal van Hoogeveen waardoor de woningen ook ingezet kunnen worden voor andere doelgroepen (statushouders, uitstromers uit de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen etc.).

Figuur 10: Inspiratiebeeld - Tijdelijke woningen op een boerenerf in buurtschap de Tuunen, Texel; Bron: Aedes

14

Thema 2 Een passende woning voor iedereen Opgave 6: Ruimte zoeken voor arbeidsmigranten en statushouders Statushouders Vergunninghouders (ook wel statushouders) worden door middel van een taakstelling door het COA toegewezen aan gemeenten. Voor Hoogeveen is de taakstelling in 2022 gesteld op 75 en dit zal de komende jaren naar verwachting hoog blijven. Het woningmarktonderzoek vertaalt dit naar een geschatte huisvestingopgave van 29 woningen per jaar. Veel statushouders en hun gezinnen zullen een sociale huurwoning nodig hebben. Hier maken we in samenspraak met corporaties ruimte voor in het woningbouwprogramma en de toewijzing.

Figuur 10: Zoeklocaties huisvesting arbeidsmigranten

Arbeidsmigranten Hoogeveen is na Emmen de grootste werkgemeente voor arbeidsmigranten in Drenthe. Arbeidsmigranten hebben een belangrijke rol in de Hoogeveense economie. Voor bedrijven in de techniek, productie, logistiek en bouw zijn arbeidsmigranten cruciaal. Onvoldoende huisvesting voor arbeidsmigranten heeft dan ook gevolgen voor het vestigingsklimaat van bedrijven. Daarnaast hebben met name wijken in het Hoogeveen Centrum, Oost en Zuid te maken met veel verkamering. Dit heeft een impact op de leefbaarheid van wijken en kernen. Uit onderzoek blijkt dat er tussen de 1.075 en 1.470 arbeidsmigranten in Hoogeveen werken. Voor de komende drie jaar ligt er een opgave om 650 woonplekken toe te voegen voor short- en midstay arbeidsmigranten. Dit gaat om mensen die ongeveer tot 3 jaar in Nederland verblijven. Longstay (mensen die langer dan drie jaar in Nederland verblijven en zich hier permanent willen vestigen) vallen hier niet onder. Dit is in de reguliere woonvraag verwerkt. Deze opgave pakken we op via nieuwbouw maar ook door transformatie. De markt is vooral aan zet. De gemeente werkt mee mits de locatie ligt in de zoekgebieden rondom de kernen (zie figuur). Ook gaan we huisvesting op recreatieterreinen terugdringen en moet 80% van de gehuisveste arbeidsmigranten ook in Hoogeveen werken.

Tot slot moet de schaal van de gerealiseerde woningen passen in de omgeving en voldoen aan de eisen van de SNF normen (Stichting Normering Flexwonen).

15

Thema 2 Een passende woning voor iedereen Maatregelen #

Actie

Extra aandacht

Zelf doen

1

We nemen een regisserende rol bij nieuwbouw. Op gemeentelijk programma niveau sturen we op de volgende kwalitatieve verdeling: 30% sociaal, 15% middenhuur, 5% koop tot €250.000, 15% koop tot €355.000 en 35% met prijzen boven €355.000 (zie figuur 9).

Hele gemeente

2

We stellen een toetsingskader woningbouw op. Dit toetsingskader maakt het werkbaarder voor initiatiefnemers om aan te sluiten op het gemeentelijke programma. Ook kunnen we zo zelf beter en gebiedsgericht op gewenste projecten sturen (zie bijlage 1). Hierbij leggen we enkele accenten. Sociale- en middenhuur realiseren we vooral in en rondom Hoogeveen en de grotere dorpen met voorzieningen. Sociale huurwoningen richten we vooral op senioren om doorstroom op gang te brengen. Betaalbare koop, en met name goedkope koop richten we meer op de dorpen waar kansen voor starters miniem zijn. Bij het percentage duurdere woningen boven €355.000 stimuleren we het toevoegen van onderscheidende woonmilieus in het groen of aan water waarmee we nieuwe huishoudens aan Hoogeveen kunnen binden. In de kleinste dorpen faciliteren we het lokaal initiatief zoals CPO’s.

Hele gemeente

3

We werken met een situationeel grondbeleid waarbij we in sommige gevallen strategische grondposities verwerven om een deel van het woningbouwprogramma te realiseren. Vraag: In college benoemd, mogen we dit al opnemen of beter even wachten?

Hele gemeente

4.

We zetten de Crisis herstelwet in om planprocedures voor tijdelijke (flex) woningen die passen binnen de schaal van Hoogeveen te versnellen.

Hele gemeente

5.

Om het opkopen van betaalbare koopwoningen ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten in bepaalde wijken (met name in Hoogeveen (kern) te voorkomen stellen we een huisvestingsverordening op en voeren we een opkoopbescherming in voor het Centrum van Hoogeveen, delen van Pesse, Noordscheschut, Hollandscheveld, en Elim.

6.

Naast een huisvestingsverordening en opkoopbescherming zetten we ons overig instrumentarium strategisch in om betaalbare woningen voor de doelgroep te behouden. Dit doen we door middel van een nota regie op koop-en huur. Hierin leggen we vast welke instrumenten we daadwerkelijk inzetten en in welke kern, evenals de geschatte kosten voor invoering en handhaving. De volgende instrumenten worden ten minste geëvalueerd: Doelgroepenverordening, vereveningsfonds, SVn leningen (starterslening), zelfbewoningsplichten en kettingbedingen.

Centrum, Zuid en Oost, Pesse, Noordscheschut, Hollandscheveld en Elim

Hele gemeente

Samenwerking

7.

De sociale huurvoorraad mag ook in de kleinere dorpen niet krimpen. We gaan hier dan ook uit van het bestaande aantal sociale huurwoningen. We nemen dit op in overeenstemming met de corporaties in de prestatieafspraken zodat verkoop/sloop valt onder het principe ‘nee-tenzij’. De tenzij zit erin dat er eerst voldoende woningen toegevoegd moeten zijn (bijvoorbeeld via sloop/nieuwbouw en verdichting op dezelfde of een andere locatie), en dat verkoop (voor lange tijd) of sloop bijdraagt aan het aanbod goedkope koopwoningen voor starters, het verduurzamen van woningen of de transformatie van de voorraad ten behoeve van doorstroom voor senioren.

Dorpen

8.

In de prestatieafspraken met corporaties en huurders komen we tot overeenkomst over het aantal te realiseren sociale huurwoningen. Ook maken we afspraken met corporaties over de mogelijke realisatie van middenhuur woningen (tot €1.000).

Hele gemeente

9.

Naast het realiseren van woningen geschikt voor senioren stimuleren we doorstroom in de sociale huurvoorraad. We maken prestatieafspraken met corporaties in de prestatieafspraken over het voorkomen van lastenstijging, het prioriteren bij de toewijzing van woningen bij kleine oudere huishoudens die in een ééngezinswoning wonen.

Hele gemeente

16

Thema 2 Een passende woning voor iedereen Gebiedsgericht #

Actie

Extra aandacht

Samenwerking 10.

We vragen subsidie aan bij het Rijk om een “Versnellingskamer Flexwonen” op te richten in Hoogeveen. Deze versnellingskamer krijgt als opdracht om voor de locaties op de vlekkenkaart (zie thema 1 actie 10) in samenwerking met ontwikkelaars, corporaties, wijken en dorpen tot uitvoerbare concepten te komen.

Hele gemeente

11.

We voeren het huisvestingsprogramma arbeidsmigranten uit in samenwerking met werkgevers, huisvesters, uitzendbureaus, woningcorporaties, en maatschappelijke partners.

Hele gemeente

12.

We beschouwen statushouders als urgent woningzoekenden. We huisvesten deze groep primair in samenwerking met corporaties en nemen dit op in de prestatieafspraken.

Hele gemeente

13.

Samen met corporaties voeren we het uitvoeringsprogramma woonwagenstandplaatsen uit en nemen de afspraken uit dit programma op in de prestatieafspraken. Belangrijk onderdeel hiervan is het toevoegen van 30 woonwagenstandplaatsen toe te voegen tot 2025 en een extra 15 standplaatsen tot 2030 waarvan ongeveer 50% koop en 50% huur. Dit doen we zoveel mogelijk op of rondom bestaande locaties. Daarnaast wijzen we drie nieuwe locaties aan waar standplaatsen gerealiseerd kunnen worden

Hoogeveen, Noordscheshut, Hollandscheveld, Elim

17

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Een domein overstijgend vraagstuk Vanuit de landelijke overheid wordt er steeds meer ingezet op de beweging dat inwoners langer thuis blijven wonen. Dit geldt voor ouderen, maar ook voor inwoners met een verstandelijke beperking of GGZ problematiek. Als gemeente sluiten we aan bij deze lijn vanuit onze taken in de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning). De Wmo heeft als doel om alle inwoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten meedoen aan de samenleving (en zo lang mogelijk thuis te laten wonen). Het programmaplan Sociaal domein ondersteunt deze lijn met de ambitie “iedereen doet mee” en een opgave om inhoud, samenwerking en financien hand in hand te laten gaan. De beweging naar langer en weer zelfstandig thuis wonen zorgt voor een stijgende behoefte aan zorg en ondersteuning in de thuissituatie. Het is belangrijk om als gemeente, inwoners en maatschappelijke partners goed samen te werken. In de eerste plaats gaat het om een woning en de omgeving waarin deze woning staat. Deze moet passend zijn en de omgeving toegankelijk. De meeste inwoners zijn zelfstandig en kunnen zich goed redden, waar nodig met hulp vanuit hun omgeving. Waar dit niet lukt wordt samen met welzijn of gemeente gekeken naar een passende ondersteuning.

Waar het kan is dit een algemene of voorliggende voorziening (bijvoorbeeld dagontmoeting voor ouderen) waar je zonder indicatie naartoe kunt. Waar het nodig is wordt er een maatwerkvoorziening ingezet. Dan gaat het om bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift en de inzet van huishoudelijke hulp. Daarnaast is het investeren in gezondheid door preventie een belangrijke voorwaarde om langer zelfstandig te kunnen wonen. Hierbij gaat het niet alleen om lichamelijke gezondheid, maar ook om dagelijks functioneren, participatie en mentale gezondheid. Een passende woonplek in een toegankelijke omgeving met aandacht voor positieve gezondheid moet in elk dorp van Hoogeveen mogelijk zijn. Dit vraagt om het realiseren van levensloopgeschikte woningen, het aanpassen van de woonomgeving, het stimuleren van ontmoeting en beweging, maar ook het realiseren van ontmoetingsplekken voor jong en oud in ieder dorp. Zo is het voor iedereen mogelijk om lang thuis te wonen in een vertrouwde sociale omgeving.

In een aantal gevallen is zorg noodzakelijk. Dat vraagt om voldoende geclusterde woonvormen in combinatie met een goede zorg infrastructuur van professionale en informele zorg. Steeds vaker kan dit in eigen woning met ondersteuning. Voorbeelden van gespecialiseerde zorg zijn het Volledig Pakket Thuis (VPT) of het Modulair pakket thuis (MPT). Echter in sommige gevallen is meer intensieve zorg in een intramurale setting of nabij 24 uurszorg gewenst. Dit kan door middel van het realiseren van geclusterde woningen om en nabij bestaande 24-uurszorg. Hierbij is het van belang dat we met name voor geclusterde woningen ervoor zorgen dat zorg en ondersteuning op- en afschaalbaar is. Zo kunnen we mensen met verschillende behoeftes en uit verschillende doelgroepen huisvesten en ondersteunen. Met deze kruisbestuiving houden we ook zorgvoorzieningen in stand die anders wellicht zouden verdwijnen.

Definities voor wonen met zorg Wlz: Wet langdurige zorg Wmo: Wet maatschappelijke ondersteuning Geclusterd wonen voor ouderen: Woningen in een woonvorm met 10 of meer wooneenheden en met een welzijnsvoorziening (ontmoetingsplek) in de directe omgeving. Bijvoorbeeld seniorenwoningen, aanleunwoningen, hofjeswonen. Geclusterd wonen andere doelgroepen: Woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of bij het pand. Betreft zowel groepswonen als het wonen in geclusterde appartementen, met 24-uur begeleiding aanwezig of oproepbaar. Gespikkeld wonen: Wonen in een reguliere (zelfstandige), niet-geclusterde woning in de nabijheid van een woonvorm waarvandaan zorg en begeleiding geboden kan worden. Positieve gezondheid: Positieve Gezondheid is een bredere kijk op gezondheid, uitgewerkt in zes dimensies. Met die bredere benadering draag je bij aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. Én om zo veel mogelijk eigen regie te voeren. Denken vanui wat wel kan. 24-uurszorgplekken: Woonplekken waar dagelijks 24 uur zorg en toezicht aanwezig is. 18

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Visie en ambities Iedereen woont zoveel mogelijk zelfstandig thuis. Ook als zij (gedeeltelijk) afhankelijk zijn van zorg en ondersteuning. Zelfstandig thuis betekent echter niet noodzakelijk zelfstandig in hetzelfde huis. Daarom zetten we in op het realiseren van aantrekkelijke gelijkvloerse woningen met meerdere slaapkamers (met name voor ouderen die door willen stromen), geclusterde woonvormen, gespikkelde woonconcepten (zie toelichting op p. 17) en 24-uurszorgplekken (voor ouderen en andere doelgroepen). Met het oog op de benodigde schaal om zorg en ondersteuning te leveren, realiseren we woonvormen met name nabij voorzieningen en zorgvastgoed in grotere kernen. Zo kunnen woonzorgzones ontstaan. Dit is met het oog op de schaal en aanwezige voorzieningen niet in alle dorpen mogelijk en betekent dat sommige mensen voor hun (intensieve) zorg of ondersteuningsbehoefte moeten verhuizen. Kwetsbare bewoners begeleiden we hierin (bijvoorbeeld via welzijnswerk) zodat zij goed aarden in hun nieuwe omgeving. Ook stimuleren we in deze kleinere kernen collectief particuliere initiatief. De werkwijze in Hollandscheveld (domein-overstijgende samenwerking) is hierbij richtinggevend.

Dit alles vraagt om een gecoördineerde samenwerking van de gemeente en haar ketenpartners. Als verbindende partij gaan we als gemeente de komende jaren hier een coördinerende rol in spelen.

Opgaven Opgave 1: Realiseren van goede seniorenhuisvesting Geclusterde woningen De gemeente Hoogeveen heeft te maken met een sterke vergrijzing. In 2030 zal 21% van de huishoudens 75 jaar of ouder zijn (nu is dat 15%). De meeste senioren zullen gewoon thuis blijven wonen in hun eigen woning. Een kleiner deel zal behoefte hebben aan een geclusterde woning. De vraag naar deze woningen zal sterk toenemen. Er zijn naar verwachting 750 extra geclusterde woningen nodig om aan de geschatte vraag te voldoen. Een groot deel van deze woningen zal een sociale huurwoning moeten zijn (ongeveer 470 woningen).

Dit vullen we deels in via nieuwbouw, met name rondom voorzieningen, maar ook deels via transformatie van de huidige voorraad. 24-uurszorg Een kleine groep ouderen kan niet meer zelfstandig wonen. Zij hebben 24uurszorg nodig. Tot 2030 is er behoefte aan 260 extra plekken 24 uurszorg met name voor mensen met dementie. Dit doen we zoveel als mogelijk in de eigen omgeving met behulp van het Volledig Pakket Thuis (VPT) of het Modulair Pakket Thuis (MPT). Ook zal techniek (domotica) een belangrijke rol gaan spelen om zorg op afstand te leveren. Wat betreft de plekken voor 24-uurszorg streven we zoveel mogelijk naar realisatie nabij bestaande zorginfrastructuur. Hiervoor zoeken we samenwerking met corporaties en zorgpartners. Gelet op mogelijke veranderingen in de zorg zetten we hierbij in op 24-uurszorgplekken die in de toekomst flexibel aanpasbaar zijn naar een andere functie of voor een andere doelgroep.

Opgave 2: Woonzorgzones creëren Geclusterde woningen voor senioren staan vaak op korte afstand van voorzieningen (denk aan winkels, ontmoetingsplekken etc.) en een locatie waar intensieve 24-uurszorg geleverd wordt. Dit heet ook wel een Woonzorgzone. Met het oog op efficiënt zorg en ondersteuning bieden, gaan we de komende jaren inzetten op het realiseren van deze woonzorgzones in Hoogeveen. Niet alleen voor senioren, maar ook andere doelgroepen die zorg of ondersteuning nodig hebben moeten hier een plek vinden. We realiseren de zones op korte afstand van bestaande 24-uurszorglocaties en voorzieningen. Dit betekent wel dat het realiseren van woonzorgzones niet overal in Hoogeveen mogelijk is en dat sommige mensen zullen moeten verhuizen vanuit hun vertrouwde woonomgeving.

19

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Figuur 11: Bewonerspeiling: waar zien bewoners kansrijke locaties voor wonen met zorg

Opgave 4: Nieuw aanbod voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking Mensen met een beperking (lichamelijk en verstandelijk) wonen ook steeds vaker in een reguliere woning in de wijk. Er zijn momenteel te weinig woningen in Hoogeveen voor deze doelgroep. In 2030 zal het tekort aan geclusterde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking 150 woningen bedragen. Ook het tekort aan gespikkelde woningen neemt tot 2030 toe met ongeveer 60 woningen. Om het tekort in te lopen gaan we samen met corporaties en zorgpartijen prestatieafspraken maken over hoe we deze woningen kunnen realiseren. Ook kijken we of we bestaande geschikte woningen vaker kunnen toewijzen aan deze doelgroep.

Opgave 5: Kleine goedkope woningen vrijspelen om uitstroom te faciliteren

Opgave 3: Ook in kleine dorpen moeten mensen zelfstandig kunnen blijven wonen Veel ouderen kiezen er pas laat voor om te verhuizen naar een geschikte, al dan niet geclusterde woning. Dit zorgt soms voor onwenselijke woonsituaties, en belemmert de doorstroming op de woningmarkt. Door een passend aanbod te realiseren kunnen we als gemeente doorstroming bevorderen (denk met name aan gelijkvloerse woningen met minimaal twee, en liefst drie slaapkamers). Daarnaast zetten we in op bewustwording onder ouderen over de keuzes omtrent langer zelfstandig thuis wonen. Met name als verhuizing naar een andere woning of kern geen goede optie is. Denk hierbij aan kennis over de mogelijkheden voor (het financieren van) particuliere woningaanpassingen, de inzet van kleine technologische oplossingen en het beschikbare welzijnsaanbod. Daarnaast activeren we zoveel mogelijk het eigen netwerk van mensen met een ondersteuningsvraag.

De decentralisering van de Maatschappelijke Opvang (MO), Beschermd Wonen (BW) en jeugdzorg naar gemeenten leidt ertoe dat een nieuwe kwetsbare groep zich steeds vaker op de woningmarkt begeeft. Door de krapte gaat dit niet altijd goed. De gemeente heeft samen met Noord-Midden en Zuid-West Drenthe het Uitstroom Convenant Weer Thuis opgesteld. Hiermee is afgesproken dat corporaties in Hoogeveen tot maximaal 18 woningen per jaar beschikbaar stellen voor uitstromers uit de MO en de BW. De verwachte uitstroom zal echter toenemen tot 28-38 mensen per jaar in 2030. Het gaat hier met name om kleine overzichtelijke woningen met een huur tot maximaal €633,25 en begeleiding voor ongeveer 18 maanden. Voor de uitstroom uit jeugdzorg gaat het om zeer goedkope huurwoningen met een huur tot maximaal €442,46. Zeker het aanbod van de goedkoopste woningen is momenteel zeer beperkt en geconcentreerd in enkele wijken (Wolfsbos en Zuid), Om dit gat te dichten gaan we nieuwe afspraken maken met corporaties en zorgpartijen om op deze toename in te spelen. Ook monitoren we elke twee jaar of de uitstroom ook daadwerkelijk op gang komt en passen het tempo van verhogen hierop aan.

20

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Opgave 6: Zorgen voor spreiding en goed aarden in de wijk Voor senioren is in sommige gevallen enige clustering van de doelgroep gewenst terwijl in andere gevallen behoefte is aan samenleven met verschillende leeftijden en doelgroepen (zie opgave 1). Voor de overige doelgroepen ligt dit anders. Hier is spreiding beter met het oog op de balans tussen draagkracht en vraagkracht in een wijk en het voorkomen van (mogelijke) stigmatisering. Momenteel staat de goedkoopste huurvoorraad vooral in wijken als Zuid en Wolfsbos. Ten westen van de A28 staan juist zeer weinig goedkope woningen. Dit vraagt meer diversiteit in de woningvoorraad (zie thema 4 opgave 2). Ook gaan we afspraken maken met corporaties om via prijsbeleid het goedkoopste aanbod beter te spreiden. Naast spreiding is goed aarden in een nieuwe wijk of dorp belangrijk. Het Uitstroom Convenant Weer Thuis pakt dit op voor uitstromers uit de MO en de BW. Ook andere doelgroepen hebben baat bij een steuntje in de rug. Hierover gaan we afspraken maken met corporaties, zorgpartijen en organisaties zoals de Smederijen.

Figuur 12: Samenhang woonzorg-infrastructuur

Tot slot is er een groep die zelfstandig kan wonen, maar die nooit goed zal aarden in een wijk, omdat zij onbegrepen gedrag vertonen. Deze groep geeft vaak een grote belasting op de leefbaarheid van omwonenden. Specifieke woningen voor deze doelgroep, op een rustige locatie aan de rand van dorpen en steden bieden hier uitkomst. We noemen dit ook wel ‘paradijsvogelwoningen’. Middels een pilot met 5 van deze woningen gaan we kijken of deze oplossing werkt in de gemeente.

Opgave 7: Intensiveren van de samenwerking De opgaven voor de komende jaar zijn niet mals en kunnen alleen worden gerealiseerd als de gemeente, corporaties, zorg- en welzijnspartijen intensiever samenwerken. Uit gesprekken blijkt dat gestructureerde overleggen tussen al deze partijen een goede eerste stap tot een sterkere samenwerking kunnen zijn. Een werkagenda zorgt voor gezamenlijke verantwoordelijkheid, focus en het realiseren van plannen. Hier ligt een opgave voor de gemeente in samenwerking met de corporaties en huurders, zorg en welzijnsorganisaties.

21

Thema 3 Wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag Maatregelen #

Actie

Extra aandacht

Zelf doen

1.

We organiseren woonzorgzones in grotere kernen waar reeds 24 uurszorg geleverd wordt. In deze zones moet de realisatie van geclusterde woonvormen voor senioren en gespikkelde woonvormen voor overige doelgroepen zonder zorg maar met zorg en voorzieningen nabij plaats gaan vinden. Dit doen we door het maken van prestatieafspraken met corporaties en zorgpartijen en het sturen op ontwikkelingen in deze gebieden via het toetsingskader woningbouw. Deze opgave is te groot om enkel via nieuwbouw tot stand te laten komen. We richten ons daarom ook zoveel mogelijk op de transformatie van bestaande woningen. We gaan uit van de volgende aantallen tot 2030: • 750 geclusterde woningen voor senioren waarvan: • 470 sociaal • 280 particuliere huur of koop • 260 plekken waar 24-uurszorg geleverd kan worden aan senioren • Met name gericht op psychogeriatrische zorg (dementie)