Memo raad hotelontwikkeling de Waddenpoort en Barro

Memo Onderwerp

Datum

Aan

Van

Hotel De Waddenpoort

Doel

Gemeenteraad

21 november 2023 College/R.N. Leever

Informeren

Beste leden van de raad, Op donderdag 23 november 2023 staat de behandeling van de hotelontwikkeling in Den Oever op de raadsagenda. In 2013 (geactualiseerd in 2015) is door het college een spelregelkaart voor ontwikkeling van resterende percelen van de Strip in Den Oever vastgesteld. Een ruimer kader dan het geldende bestemmingsplan. Binnen dat kader is o.a. een hotelontwikkeling mogelijk en een hoogte accent. Voortbordurend op de ambities van de Poort van Holland en Waddenpoort. Op basis hiervan is door de ontwikkelaar een plan ontwikkeld. Op 22 september 2022 heeft de ontwikkelaar een aanvraag ingediend voor aanpassing van het bestemmingsplan om een hotelontwikkeling met hoogte accent mogelijk te maken. Oktober 2022 is over deze ontwikkeling vooroverleg gevoerd met diverse instanties (o.a. provincie, HHNK, Tennet en Liander) die een publieke taak vervullen. Doel was om te inventariseren welke belangen in de afweging meegenomen moeten worden. Vanuit de provincie, Tennet en Liander zijn er geen inhoudelijke opmerkingen op het plan naar voren gebracht en leek er geen inhoudelijk beletsel te zijn om het plan te realiseren. Naar aanleiding van het participatietraject is in oktober 2023 aanvullend ook het rijk uitgevraagd voor het geven van een vooroverlegreactie.

Recent hebben wij een inhoudelijke reactie van het Rijk ontvangen die van belang is voor deze behandeling en die wij daarom met u delen. Reactie vanuit het Rijk Het Rijk geeft aan dat het huidige plan in strijd is met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en onvoldoende inzicht is gegeven in het ‘Kader Beoordeling Objecten langs Autosnelwegen’. Met name het eerste punt is van essentieel belang voor de kaders en haalbaarheid van het plan. De reactie hebben we hieronder in zijn geheel opgenomen: “Bedankt voor het toesturen van de informatie in kader van het vooroverleg artikel 3.1.1.

Pagina

1/3

Het plan betreft de bouw van twee hotelvleugels en een toren met een hoogte van 30 meter in Den Oever. De planologische ontwikkeling is getoetst aan het nationaal ruimtelijk beleid. De ontwikkeling is op grond van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in strijd met de artikelen 2.5.2 en 2.5.12. Op grond van artikel 2.5.2 van het Barro zijn de landschappelijke kwaliteiten van de Waddenzee: de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis. Een toren met een forse overschrijding van de toegestane bouwhoogte doet afbreuk aan de openheid, weidsheid en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis in dit Waddengebied. De beoogde planologische ontwikkeling leidt daarmee tot aantasting van de landschappelijke waardevolle kwaliteiten van de Waddenzee en het Waddengebied. De planologische ontwikkeling is ook in strijd met regels voor bebouwing in het Waddengebied. Op grond van artikel 2.5.12 van het Barro dient: “de maximaal toelaatbare bouwhoogten alsmede de aard of de functie van nieuwe bebouwing passend bij de aard van het omringende landschap.” Het beoogde plan is gelet op de forse overschrijding van de bouwhoogte niet passend bij de aard van het omringende Waddenlandschap en leidt tot verstoring van het aangrenzende Waddenlandschap.

Op grond van de artikelen 2.5.2 en 2.5.12 van het Barro is een hotel met een hoogte van 30 meter niet een wenselijke ontwikkeling. Wij verzoeken u het plan en daarmee de bouwhoogte aan te passen conform het Barro. In de toelichting van het plan geeft u aan dat het ‘Kader Beoordeling Objecten langs Autosnelwegen’ mogelijk van toepassing is vanwege de nabijheid van de A7. We attenderen u er op dat de N99 ook een Rijksweg betreft, waar het ‘Kader Beoordeling Objecten langs Autosnelwegen’ voor geldt. Bij gebouwen gelegen langs rijkswegen is het van belang om verblindende of afleidende gevels te voorkomen. Deze kunnen onder andere ontstaan door reflectie van zonlicht. In de huidige toelichting en regels staat niet aangegeven of en hoe er rekening wordt gehouden met dit aspect vanuit ons kader en verzoeken wij u dit specifiek op te nemen.” Consequenties voor het beoogde plan Ruimtelijke plannen mogen niet in strijd zijn met het Barro. Het plan kan met de huidige bouwhoogte daarom geen doorgang vinden. Een lagere bouwhoogte, die aansluit bij de bestaande bouwhoogtes in de omgeving, neemt dit beletsel weg. Aanpassing van de bouwhoogte heeft gevolgen voor de businesscase en daarmee de economische uitvoerbaarheid. Ook heeft een aanpassing van het plan gevolgen voor de verschijningsvorm van de hotelontwikkeling. Het vraagt tijd om dit goed op een rijtje te zetten en uit te

Pagina

2/3

zoeken. Een reële inschatting is dat de terinzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 daarom niet meer mogelijk is. Wellicht is het daarom niet meer opportuun om het huidige plan door uw raad oordeels- / besluitvormend te laten behandelen. Aan de andere kant kan bij uw raad ook de wens bestaan om alsnog enkele wensen en bedenkingen voor deze ontwikkeling aan ons college (in algemene zin) mee te geven door het oordeelsvormend te behandelen. De recent ontvangen informatie van het Rijk gaat het college in ieder geval betrekken bij de verdere behandeling, maar ook eventuele wensen en bedenkingen van de raad. Vervolgproces in relatie tot de Omgevingswet Het college zal eerst in overleg treden met de initiatiefnemer, of een alternatief plan ontwikkeld kan worden. Het zal niet lukken om vòòr 1 januari 2024 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Dat betekent dat, de procedure niet kan worden voortgezet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar de Omgevingswet. Dit is geen beletsel, maar zorgt voor vertraging omdat de Omgevingswet een breder afwegingskader heeft en andere ruimtelijke procedures doorloopt dan de Wro. Een nieuwe onderbouwing moet op deze wet afgestemd worden. In overleg met de initiatiefnemers wordt (als er nog steeds sprake is van een economisch haalbaar plan) besproken wat de meest passende procedure is.

Als het komt tot een ter inzagelegging van een alternatief ontwerpplan onder de Omgevingswet, is het volgende voor u van belang. Op basis van het adviesrechtbesluit en delegatiebesluit inzake aanpassing van het omgevingsplan (1 februari 2022 besloten door de raad) is het college vervolgens bevoegd om op deze aanvraag te beslissen. De raad heeft in dat proces geen rol meer in de verdere besluitvorming. In eerste helft 2024 wordt het adviesrechtbesluit en delegatiebesluit voor aanpassing van het omgevingsplan geëvalueerd, wellicht geeft dit aanleiding de besluiten te actualiseren. Naast deze procedurele aspecten, begint het vervolgproces uiteraard met de vraag aan de initiatiefnemer of er nog een alternatieve economische haalbare ontwikkeling mogelijk is. Wij treden daarvoor in overleg treden met de initiatiefnemer en houden u hiervan op de hoogte.

Pagina

3/3