Bijlage 1. Bijlage keuzes Programma KV HK

8. Financiële administratie gestorte bijdragen Wettelijk kader: stortingen zijn gelabeld geld

De door particuliere plannen gestorte bijdragen zijn gelabeld geld. Ze kunnen niet aan andere doelen worden besteed, dan de investeringen die zijn opgenomen in dit programma KV. Het gaat om twee verschillende doelen: - Gebiedsoverstijgende investeringen: de investeringen in landschap, recreatie, onderwijs, sport, mobiliteit en stedelijke herstructurering die zijn geinventariseerd en tot bovengenoemde tarieven leiden. - Vereveningsbijdrage sociale woningen: de vereveningsbijdragen betaald door particuliere grondexploitanten die te weinig sociale woningen realiseren, zijn in principe vrij besteedbaar omdat ze bedoeld zijn om het tekort in de grondexploitatiebegroting Lelypark te dekken die de gemeente al heeft gedekt. Daarom is deze vereveningsbijdrage een meevaller die theoretisch terug kan vloeien richting algemene begroting gemeente. Stortingen voor beide doelen dienen dus apart worden geadministreerd en achteraf verantwoord bijvoorbeeld via het MPG, de jaarrekening en/of in komende actualisaties van dit Programma KV. Uiteindelijk beslist de gemeenteraad over de te realiseren investeringen. Hierbij kunnen de opbrengsten uit dit Programma KV worden aangesproken, ter (gedeeltelijke) dekking. 1 Art. 169, lid 4 Gemeentewet luidt: “Zij (het college, red.) geven de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening

van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder d, e, f en g, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.”

22

Advies: richt twee bestemmingsreserves in

Het advies is om twee bestemmingsreserves in te stellen: - Bestemmingsreserve gebiedsoverstijgende investeringen: hierin worden de bijdragen gestort aan de gebiedsoverstijgende investeringen; - Bestemmingsreserve vereveningsfonds sociale woningen: hierin worden de vereveningsbijdragen gestort.

Advies: vereveningsbijdragen sociale woningen gebruiken om meer sociale woningen te realiseren

Zoals gezegd zijn de vereveningsbijdragen in principe bestedingsvrij omdat de gemeente het tekort van de grondexploitatiebegroting van Lelypark reeds heeft gedekt. Echter, politiek gezien is het te adviseren om dit geld te gebruiken om op andere locaties extra sociale woningen mogelijk te maken bovenop het minimaal verplicht percentage. Dit kunnen andere gemeentelijke plannen zijn, of die van derde partijen. Omdat de hoogte van de vereveningsbijdrage reeds is onderbouwd op basis van de grondexploitatiebegroting voor Lelypark, heeft de gemeente relatief veel vrijheid om te bepalen hoe dit geld wordt gebruikt (of eventueel uitgekeerd aan derde partijen). Achteraf moet wel altijd worden verantwoord hoeveel extra sociale huurwoningen boven het minimaal verplicht percentage mogelijk zijn gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld via het MPG, de jaarrekening en/of in komende actualisaties van dit Programma KV

9. Bepaling inbrengwaarde grond in kostenverhaal (voordeel Omgevingswet benutten) Uitgangspunt wettelijk: mogelijkheid onder de Ow om inbrengwaarde grond te baseren op WOZ

HK wil graag de ruimere mogelijkheden benutten van het privaatrechtelijk kostenverhaal, dat wil zeggen via anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers. Hiermee is er meer flexibiliteit, minder ambtelijk inzet nodig en mogen er meer kosten worden verhaald. Echter, het publiekrechtelijk kostenverhaal (via kostenverhaalregels in plaats van anterieure overeenkomst) werpt zijn schaduw op het privaatrechtelijk kostenverhaal. Ook als de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten, kan het scenario van publiekrechtelijk spoor de onderhandelingen beïnvloeden en dus het kostenverhaal beperken. Dat gebeurt wanneer de ‘inbrengwaarde’ van grond (wat de grond van de initiatiefnemer theoretisch waard is, los van de werkelijke verwervingsprijs) te hoog wordt getaxeerd. De gemeente moet dan uitgaan van deze fictieve hogere waarde, waardoor er weinig zou overblijven voor kostenverhaal in het scenario van het publieke spoor. Ontwikkelaars kunnen dit gebruiken in de onderhandelingen om het kostenverhaal te beperken. Wat de grond theoretisch waard is in het onwaarschijnlijk scenario van publiekrechtelijk kostenverhaal, heeft dus invloed op de onderhandelingen. Onder de Wro waren gemeenten in het publiekrechtelijk kostenverhaal gebonden aan de regel dat de inbrengwaarde van grond berekend moest worden op basis van de Onteigeningswet (‘werkelijke waarde’).

Dit brengt, vooral in stedelijke herstructurering en revitalisatie (sloop/nieuwbouw of hergebruik) vaak hogere inbrengwaardes met zich mee. Nieuw in de Omgevingswet is dat gemeenten ook de WOZ-waarde mogen hanteren om de inbrengwaarde te berekenen. Deze keuzevrijheid is nieuw. WOZ-waardes gaan uit van de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden, hetgeen meestal ertoe kan leiden dat inbrengwaardes lager worden geraamd in het publieke spoor en dus dat gemeenten meer kosten mogen verhalen. Er zijn dan ook geen taxaties nodig omdat de WOZ-waarde regelmatig wordt herzien en beschikbaar is.

23

Advies: in programma KV vastleggen dat in geval van publiekrechtelijk kostenverhaal de inbrengwaarde grond gebaseerd wordt op WOZ-waarde

Het is dus in het belang van HK om voortaan, daar waar WOZ-waardes beschikbaar zijn, richting ontwikkelaars aan te geven dat de inbrengwaarde op deze WOZ-waarde zal worden gebaseerd als de gemeente overgaat tot het publiekrechtelijk verhalen van kosten. Dit is mogelijk maar er kleeft er een risico aan: dat de gemeente beschuldigd wordt van opportunistisch gedrag, bijvoorbeeld wanneer de gemeente per plan ‘ad hoc’ de WOZ-waarde of andere criteria (taxaties) hanteert aan de hand van wat in elke situatie voordeliger is voor de gemeente. Wil HK dus deze nieuwe mogelijkheid onder de Omgevingswet benutten, dan is het zaak om een duidelijke, openbare keuze te maken voor de WOZ-waarde als basis voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit kan door dit principe uit te spreken en vast te stellen in het Programma KV. Hiermee heeft het perspectief van het publiekrechtelijk spoor geen negatieve gevolgen voor de onderhandelingen en hoeft de gemeente geen taxaties te laten doen.

24