3 Memo vraagpunten informerende bijeenkomst 24 mei 2023

Memo Onderwerp

Datum

Aan

Van

vraagpunten informerende bijeenkomst d.d. 24 mei 2023

Doel

Gemeenteraad

31 oktober 2023 College/R.N. Leever

Informeren

Beste leden van de raad, Op 24 mei 2023 is er, met uw raad, een informerende bijeenkomst gehouden over de ontwikkeling van hotel De Waddenpoort in Den Oever. In vervolg hierop hebben wij u op 11 juli 2023 met een memo geïnformeerd hoe het college het proces voor dit project voortzet. Naast het voorleggen van het concept bestemmingsplan en het participatieverslag, zouden wij ook ingaan op de vragen en opmerkingen die tijdens de bijeenkomst van 24 mei 2023 naar voren zijn gebracht. Dat doen we met deze memo. Deze informatie kunt u gebruiken in uw besluitvorming over het al dan niet opstarten van de ruimtelijke procedure voor hotel De Waddenpoort. Vragen en antwoorden Parkeren Gevraagd is of de hoeveelheid parkeerplaatsen die in het plan zijn opgenomen wel voldoende zijn. In het bestemmingsplan wordt, net als alle andere bestemmingsplannen in Hollands Kroon, een koppeling gelegd met de “Parkeerregels Hollands Kroon 2018”. De daadwerkelijke parkeernorm wordt dus niet in het bestemmingsplan opgenomen, maar volgt uit de “parkeerregels Hollands Kroon 2018”. In de “parkeerregels Hollands Kroon 2018” is kort samengevat bepaald dat we uitgaan van de gemiddelde normen van het CROW. Het CROW is een onafhankelijk kenniscentrum voor infrastructuur, openbare ruimte en verkeer en vervoer en verstrekt oa informatie over parkeernormen.

Het hotel zal aan deze normen moeten voldoen wil de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen afgegeven kunnen worden. Voor een hotel is de hoeveelheid sterren en de ligging (bij een station, in het centrum, in de schil van de bebouwde kom, etc) bepalend voor de hoeveelheid te realiseren parkeerplaatsen. Uit een voorlopige beoordeling, van onze verkeersdeskundige, blijkt dat aan de normen kan worden voldaan en het bestemmingsplan op dit punt uitvoerbaar is.

Pagina

1/5

Beeldkwaliteit Gevraagd is of een lessenaarsdak wel past bij de gewenste beeldkwaliteit en verschijningsvorm voor bebouwing op de strip. Allereerst wordt opgemerkt dat het huidige bestemmingsplan, waarvan wordt afgeweken lessenaarsdaken niet uitsluit. In dit geval wijken we echter af van het bestemmingsplan en kan er, vanuit een goede ruimtelijke ordening, ook gekeken worden naar de verschijningsvorm. De raad van Wieringen heeft in het verleden een beeldkwaliteitsplan voor De Strip vastgesteld. Hoewel het beeldkwaliteitsplan geen formele juridische status meer heeft, kan wel op dit document teruggegrepen worden als inspiratiebron voor de ruimtelijke inpassing. Het klopt dat in het beeldkwaliteitsplan, wat nog uitging van de invulling als bedrijventerrein, is ingezet op de toepassing van lessenaarsdaken. Het hotel beschikt niet over een lessenaarsdak. In uw afweging over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan kunt u een afweging maken of het plan zonder lessenaarsdak, in relatie tot de andere bebouwing op De Strip en het beoogde eindbeeld, al dan niet ruimtelijk aanvaardbaar is. Hoogte en maatvoering Er zijn vragen gesteld of de maatvoering van het hotel wel past bij de uitstraling en schaal van Den Oever. In het vigerende bestemmingsplan geldt voor deze locatie een maximale bouwhoogte van 9 meter. De lagere bouwdelen van het gebouw zijn minder hoog dan deze 9 meter.

Dit is anders voor het hoogte accent, wat 30 meter is. In de plannen voor De Strip is altijd al sprake geweest van een uitkijkpunt. Over de exacte hoogte of plek is geen besluit door uw raad genomen. Dit is de eerste keer dat u een concreet voorstel voor dit hoogte accent voorgelegd krijgt. Het is aan uw raad om, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening te bepalen of de gevraagde plek en massa passend is. Uw standpunt neemt het college mee in de verdere afweging. Spelregelkaart Er is gevraagd wat de status van de spelregelkaart is die voor De Strip in Den Oever wordt gebruikt. De spelregelkaart is een aanvulling op al bestaande kaders, zoals het bestemmingsplan, de bouwverordening, de welstandsnota, milieucontouren en overige relevante wetgeving. De spelregelkaart kan gezien worden als een stip op de horizon voor plannen die niet passen in het bestemmingsplan. Een initiatiefnemer krijgt hiermee een beeld welke richting het college cq de gemeente met het gebied op wil. De spelregelkaart is vastgesteld door het college en biedt ruimte voor een horeca ontwikkeling en een

Pagina

2/5

hoogte accent. De horeca ontwikkeling is niet verder gespecificeerd, maar hier kan een hotel/restaurant onder vallen. Er is op de door het college vastgestelde spelregelkaart een hoogte accent ingetekend tot 25 meter hoogte. Deze is wel kleiner qua vloeroppervlak en de hoogte is lager dan het voorliggende initiatief. De spelregelkaart geeft invulling voor de bevoegdheden die onder het college vallen. De spelregelkaart is niet vastgesteld door uw raad, dus juridisch gezien bent u hier niet aan gebonden. Om een zorgvuldige belangenafweging te maken is het verstandig om in uw afweging het bestaan van dit inspiratie kader wel mee te nemen. Het gewicht wat u aan de spelregelkaart toekent is aan uw raad. Overeenkomst Ook is geïnformeerd welke overeenkomsten er met de ontwikkelaar zijn gesloten en of de gemeente hier nog onderuit kan. Daarnaast is gevraagd of de grond pas wordt overgedragen als het plan rond is (definitief vergund plan). Er is een optieovereenkomst met de ontwikkelaar (Dozy) gesloten voor de locatie waar het hotel/restaurant is beoogd. Of de grond daadwerkelijk wordt overgedragen hangt af van de besluitvorming van uw raad over de plannen. Wij zitten niet aan de verkoop vast als de plannen niet doorgaan. De grond zal ook pas worden over gedragen als het plan definitief is.

Appartementsrechten parkeerplaatsen Geïnformeerd is welke invloed de appartementsrechten voor de parkeerplaatsen hebben op de uitvoerbaarheid van de plannen. Tussen de houders van de appartementsrechten moeten over afspraken worden gemaakt. Dit is een proces wat parallel loopt aan het bestemmingsplantraject. De bestemmingsplanprocedure hoeft hierop niet te wachten, omdat dit een privaatrechtelijk aspect is. Soms spelen privaatrechtelijke aspecten een rol in ruimtelijke besluiten. Dat is alleen het geval als een privaatrechtelijke belemmering een evident karakter heeft. Dat is het geval als die belemmering zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld. In de praktijk is hier niet snel sprake van. Zo blijkt uit jurisprudentie dat in het geval een VvE tegen een ontwikkeling is er nog geen sprake is van een belemmering met een evident karakter. Dit omdat de civiele rechter hiervoor een vervangende machtiging kan geven. Samengevat spelen de appartementsrechten een rol bij de uitvoering, maar dat hoeft in dit geval niet in de besluitvorming voor de bestemmingsplanprocedure betrokken te worden.

Pagina

3/5

Rol gemeenteraad en statusplanvorming Verder is geïnformeerd welke ruimte de raad nog heeft in de kaderstelling voor dit plan. Dit ook vanwege het verschil in presentatie van de architect (schetsontwerp) en Dozy (met exploitant uitgewerkt plan). De vraag is of het een schetsontwerp is, of een definitief plan? De ontwikkelaar heeft een plan voor ogen wat ze graag willen ontwikkelen. Dat plan is in overleg met de beoogde exploitant vormgegeven. Door de architect is dit vertaald in een schetsontwerp. Een schetsontwerp is een bouwkundige status. Bouwtekeningen worden bij het voortschrijden van het project steeds meer uitgewerkt, gedetailleerder en definitiever. Over het concept plan heeft participatie plaatsgevonden. Tijdens de participatiebijeenkomst is door de ontwikkelaar en architect aangegeven dat het plan nog aangepast kan worden. Het heeft dus nog geen definitieve status. In de bijlage het raadsvoorstel kunt u lezen wat de initiatiefnemer met de opgehaalde participatie reacties heeft gedaan en gaat doen in relatie tot de planvorming. Als gemeente hebben we nog geen ruimtelijke besluit over dit plan genomen. Dat betekent dat uw raad niet gebonden is aan de status die de ontwikkelaar of architect aan het plan geeft, desgewenst kan u bijsturen en kaders kan meegeven.

Om duidelijkheid te geven in hoeverre een eventuele bijsturing op draagvlak bij een meerderheid van de raad kan rekenen adviseren wij u om dit te doen in de vorm van een amendement. Gecoördineerde aanvraag Ook is geïnformeerd of het niet beter is om het bouwkundige deel (vergunning voor bouwen) gecoördineerd aan te vragen met het ruimtelijk deel (bestemmingsplan). Op deze manier krijgen inwoners een realistischer beeld van wat er precies komt. Het is mogelijk om de aanpassing van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor bouwen (gecoördineerd) dezelfde procedure te laten doorlopen. Op basis van de door uw raad vastgestelde verordening kan dit alleen op verzoek. Dit verzoek is in dit geval niet gedaan. Wat de overwegingen hiervoor zijn kunnen wij u niet vertellen. Dat is een afweging die een initiatiefnemer heeft gemaakt. Wij gaan er vanuit dat de door de ontwikkelaar gepresenteerde plannen ook de plannen zijn die daadwerkelijk gerealiseerd worden. Voor de zekerheid dragen we de grond pas over als de vergunning voor bouwen is afgegeven. Hiermee hebben we voldoende zekerheid dat de gepresenteerde plannen ook overeenkomen met de werkelijke plannen.

Pagina

4/5

Slot Wij gaan er vanuit de vragen die op 24 mei 2023 zijn gesteld hiermee volledig te hebben beantwoord en dat deze antwoorden u helpen bij de besluitvorming.

Pagina

5/5