20250923 Beeldvormende raadsessie 23 sept 2025
Tekst van het document
Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen Hollands Kroon (Programma KV) Beeldvormende sessie 23 september 2025
Aanleiding • Groeiopgave • Vereveningsfonds sociale woningen
• Omgevingswet
Plaats Programma KV binnen gemeentelijk beleid, procedure • Programma KV aanvulling op nota grondbeleid, omgevingsvisie en woonvisie • Procedure: •
•
College geeft concept Programma KV vrij voor consultatie:
•
Formele ter inzage
•
Consultatie ontwikkelaars en corporaties
•
Raad wensen en bedenkingen
College legt Programma KV vast
Waar leidt dit Programma KV toe? • Duidelijk en transparant kader onderhandelingen • Korte termijn: wellicht meer discussie met ontwikkelaars • Midden/lange termijn: vroegtijdige duidelijkheid in businesscase •
‘Winstwaarschuwing’ voor vraagprijs grond, verwacht rendement belegger, verwachte winst ontwikkelaar
•
Lagere ‘inbrengwaarde grond’
•
Versnelling onderhandelingen
Voorbeeld (fictief bouwplan) •
•
Hetzelfde bouwplan, maar gesitueerd in drie verschillende kernen: •
Wieringerwerf (hoogste tarieven)
•
Anna Paulowna en Breezand (laagste tarieven)
•
Kreileroord (kern met de laagste marktprijzen woningen, dus macroaftopping nodig)
Bouwprogramma (28 woningen): •
6 sociale huurwoningen (350 m2 bvo)
•
8 huur midden € 900-1.185 (450 m2 bvo)
•
6 huur meer dan € 1.185 (500 m2 bvo)
•
4 koop € 250.000-350.000 (400 m2 bvo)
•
4 koop meer dan € 350.000 (600 m2 bvo)
•
22 gebouwde parkeerplaatsen onder woningen (440 m2 bvo)
•
Gemeentelijk buurtcentrum (200 m2 bvo)
•
Winkelruimte (200 m2 bvo)
Welke kosten worden verhaald? • Plangebonden kosten (niet vastgelegd in Programma KV) • Vereveningsbijdrage sociale huurwoningen (in Programma KV) • Tarieven gebiedsoverstijgende kosten (in Programma KV)
Welke kosten worden verhaald? • Plangebonden kosten (niet vastgelegd in Programma KV) •
Bouwleges: deze worden pas later berekend, bij vergunningaanvraag
•
Ambtelijke kosten: in fictief bouwplan € 85.000
•
Nadeelcompensatie: betalingsplicht
•
Fysieke ingrepen direct gerelateerd aan specifiek bouwplan: in fictief bouwplan € 50.000
• Vereveningsbijdrage sociale huurwoningen (in Programma KV) •
Programma KV legt bedrag vast: € 40.000 per ontbrekende woning (ingekort, maximale bijdrage was € 63.667)
•
Geld mag worden besteed aan gemeentelijke of private plannen met extra sociale huurwoningen bovenop 30%
Welke kosten worden verhaald? • Tarieven gebiedsoverstijgende kosten (in Programma KV): maximaal € 11,7 miljoen te verhalen
Wettelijke uitgangspunten • Tarieven anders per kern • Niet ‘kostenverhaalplichtige bouwplannen’ betalen niet: •
Plannen die passen in Omgevingsplan: kostenverhaal gepasseerd station
•
Kleinere aanpassingen (dakkapellen, kleine uitbreidingen, e.d.)
• Bijdragen gelabeld • Bijdrage bij voorkeur privaatrechtelijk afspreken (‘anterieure overeenkomst’), anders publiekrechtelijk ( ‘kostenverhaalregels’ en ‘-voorschriften’)
Gemaakte keuzes • Álle kostenverhaalplichtige plannen betalen mee (ook één nieuwe woning, ook agrarische bouwplannen)
• Sterkste schouders dragen zwaarste lasten (hoogste tarieven) • Sociale woningen van corporaties, openbare niet commerciële voorzieningen en gebouwde parkeerplaatsen worden vrijgesteld
• ’Macroaftopping’ korting wanneer bouwplan financieel onder druk staat • Gemeente verhaalt geen bouwkosten van onderwijs- en sportvoorzieningen
Voorbeeld fictief bouwplan