2. Notitie Investering en exploitatie sportpark
Tekst van het document
Notitie investering en exploitatie sportpark Nieuwe Niedorp - Winkel
datum
opdrachtgever
versie / status
12 september 2023
Stichting toekomstbestendig sportcomplex
1.0 / definitief
geschreven door
aantal pagina’s
ons kenmerk
Treem
33
n2022.184.002
inhoudsopgave
inhoudsopgave 1
inleiding ..................................................................................................... 3
2
ruimtestaat sportpark.............................................................................. 6
3
investeringsraming ................................................................................. 12
4
exploitatiebegroting .............................................................................. 16
5
scenario: tweede sporthal ..................................................................... 22
6
uitdagingen, kansen en advies .............................................................. 26
colofon ............................................................................................................. 31 bijlagen ............................................................................................................ 32
2/33
1
inleiding
1.1
aanleiding
1.2
behoefteonderzoek nieuw sportpark
1.3
vervolgonderzoek: investering en exploitatie
inleiding
1 1.1
inleiding aanleiding
De plaatsen Nieuwe Niedorp en Winkel, gelegen in de gemeente Hollands Kroon, beschikken over meerdere sportvoorzieningen. In Nieuwe Niedorp zijn de volgende sportvoorzieningen gelegen: -
vier tennisbanen;
-
drie voetbalvelden (twee wedstrijdvelden en één trainingsveld);
-
twee handbalvelden (één asfaltveld en een beachveld);
-
een buitenbad.
De plaats Winkel beschikt over de volgende sportvoorzieningen: -
een binnenzwembad en een natuurbad;
-
een sporthal;
-
vier tennisbanen;
-
drie voetbalvelden (twee wedstrijdvelden en één trainingsveld).
Deze sportplekken gelden als belangrijke basisvoorzieningen voor beide plaatsen. Een aantal van deze sportvoorzieningen is al meer dan vijftig jaar oud en aan vervanging toe. De sportorganisaties uit beide plaatsen hebben het initiatief genomen om de toekomstbestendigheid van de voorzieningen in hun omgeving verbeteren.
4/33
De twee voetbal- en tennisverenigingen, de handbalvereniging en de stichtingen van de Niedorphal, Zwembad de Wirg en Sportstichting Niedorp hebben in het najaar van 2020 een intentieverklaring ondertekend, waarin zij verklaren mee te werken aan de voorbereiding van de realisatie van één nieuw sportpark waarin alle betrokken verenigingen een plek krijgen. De gemeente Hollands Kroon heeft daarop met enthousiasme gereageerd en steunt het initiatief. Dit enthousiasme resulteerde in zogenaamde droomsessies met besturen van de verenigingen en stichtingen. In maart 2021 is aan de gemeenteraad een brief ter kennisgeving aangeboden. Op basis van deze brief zijn de Gemeente Hollands Kroon en de deelnemende verenigingen gestart met het proces om te komen tot een nieuwe gezamenlijke (sport)accommodatie. Om dit in gang te zetten en houden, is door de initiatiefnemers een regiegroep in het leven geroepen. Deze bestaat uit personen die onafhankelijk van de sportclubs zijn, maar betrokken bij het sociale leven in beide dorpen. De regiegroep heeft daarop de ‘Stichting Toekomstbestendig Sportcomplex’ opgericht met het doel een sportpark als sportief en recreatief middelpunt voor Hollands Kroon-Zuid te gaan realiseren. Op 27 januari 2022 heeft de gemeenteraad een startbudget vastgesteld voor de begeleiding en uitwerking van de onderzoeksfase.
In de inmiddels opgestelde “Startnotitie” is de ambitie opgenomen om in 2027 het nieuwe sportpark in gebruik te nemen.
inleiding
1.2
behoefteonderzoek nieuw sportpark
5/33
1.3
vervolgonderzoek: investering en exploitatie
De Stichting Toekomstbestendig Sportcomplex heeft Treem verzocht een
Op basis van het behoefteonderzoek wordt voor het beoogde nieuwe
behoefteonderzoek uit te voeren waarin de behoefte aan diverse
sportpark een investeringsraming en exploitatiebegroting opgesteld.
sportvoorzieningen in kaart wordt gebracht en welke ruimtevraag hiervoor realistisch is. In 2022 is dit behoefteonderzoek uitgevoerd.
In dit vervolgonderzoek wordt in het hoofdstuk twee de ruimtestaat van het beoogde sportpark toegelicht. De ruimtestaat vormt de basis voor de
In het behoefteonderzoek (zie bijlage) is de huidige situatie van de
uitgewerkte investeringsraming, (hoofdstuk drie) en de exploitatiebegroting
sportvoorzieningen in Nieuwe Niedorp en Winkel geanalyseerd. Daarbij is
(hoofdstuk 4). Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op een scenario,
gekeken naar het voorzieningenaanbod en het gebruik en bezetting ervan.
inclusief tweede sporthal.
In het onderzoek is voor deze sportfuncties gekeken wat het bezoekpotentieel is en welke capaciteit en functionaliteit in de toekomstige situatie op één locatie nodig is. Daarbij is rekening gehouden met de wensen en behoefte van verenigingen. Voor de tennisverenigingen geldt bijvoorbeeld dat zij in de toekomstige situatie ook over padelbanen willen beschikken. Het behoefteonderzoek heeft geresulteerd in de uitwerking van een ‘basisconfiguratie’ (zie ook nadere toelichting in hoofdstuk 2) aan sportvoorzieningen en benodigde ondersteunende ruimten. In het behoefteonderzoek is dit op een Programma van Wensen-niveau in beeld gebracht. Aanvullend op deze ‘basisconfiguratie’ is een aantal extra sportfuncties / wensen geïnventariseerd.
2
ruimtestaat sportpark
2.1
voorzieningen sportpark
2.2
fysieke kenmerken gebouw
2.3
fysieke kenmerken buitensport
2.4
uitgangspunten buitenterrein en infrastructuur
2.5
ruimtestaat sportpark
2.6
nog niet meegenomen aanvullende voorzieningen
ruimtestaat sportpark
2
ruimtestaat sportpark
In het behoefteonderzoek is in beeld gebracht welke voorzieningen en in welke mate onderdeel uitmaken van het beoogde sportpark. Dat heeft geresulteerd in een ‘basisconfiguratie’. Op basis van deze basisconfiguratie is een (voorlopige) ruimtestaat opgesteld (zie hoofdstuk 9 van het behoefteonderzoek). In dit vervolgonderzoek wordt ingegaan op de financiële componenten van het sportpark. De ruimtestaat bevat de benodigde oppervlakten voor de sportvoorzieningen en de ondersteunende ruimten. Dit vorm de basis voor de financiële uitwerking in dit vervolgonderzoek. Hierna wordt de ruimtestaat van de ‘basisconfiguratie’ nader toegelicht.
2.1
voorzieningen sportpark
Het sportpark bevat de volgende sportvoorzieningen. -
een 5- baans overdekt zwembad;
-
een sporthal met drie zaaldelen;
-
multifunctionele sportruimte (overdekt);
-
tennis- & padelbanen (4 tennisbanen en 2 padelbanen);
-
voetbalvelden (4 wedstrijdvelden, 3 trainingsvelden);
-
handbal (3 beachvelden);
-
een buitenbad, bestaande uit een recreatiebad en peuterbad / spraypark.
7/33
Bij de uitwerking van de fysieke kenmerken wordt tevens rekening gehouden met ondersteunende ruimten, zoals: -
entreegebied;
-
horeca en ontmoetingsruimten;
-
kleedruimten;
-
personeelsruimten;
-
multifunctionele ruimten;
-
ondersteunende ruimten buitensport;
-
technische ruimten;
-
buitenterrein en infrastructuur.
Het uitgangspunt is dat één gebouw wordt gerealiseerd, waarin de binnensportvoorzieningen en ondersteunende ruimten zijn gesitueerd. De buitensportvelden dienen naast het gebouw te liggen.
2.2
fysieke kenmerken gebouw
Het gebouw bevat de volgende ‘zones’ en functies: 2.2.1 entreegebied Bij het entreegebied kan gedacht worden aan: -
entree (tochtsluis / tourniquet);
-
centrale ontvangsthal;
-
receptie / frontoffice;
-
backoffice;
-
toiletruimten (heren, dames, MIVA).
ruimtestaat sportpark
8/33
2.2.2 horeca en ontmoetingsruimte
2.2.5
sportzaal c.a.
Bij de horeca en ontmoetingsruimte kan gedacht worden aan:
Bij de sportzaal gaat het om:
algemene bijeenkomstruimte van circa 250 m² en garderobe;
de sportvloer van 48x28 meter, op te delen in drie zaaldelen;
bar;
toestellenbergingen, van 30 m² per zaaldeel;
keuken;
tribune / toeschouwersruimte, geschikt voor circa 150 personen.
ruimte voor opslag / koeling / containers. 2.2.3 de zwemzaal Bij de zwemzaal gaat het om:
2.2.6 kleedzone behorende bij de sportzaal Voor de kleedzone behorende bij de sportzaal zijn opgenomen: zes groepskleedkamers;
het 5-baans wedstrijdbassin (25x12,5 meter);
doucheruimte;
de perronruimte rondom het bassin;
toiletten (heren, dames, MIVA).
badmeesterspost; EHBO-ruimte, specifiek voor het zwembad;
2.2.7 multifunctionele (sport)ruimte
juryruimte en wedstrijdleidingruimte;
De multifunctionele sportruimte bevat:
berging. 2.2.4 kleedzone behorende bij de zwemzaal Bij de kleedzone behorende bij de zwemzaal kan gedacht worden aan:
de sportruimte van 22x16 meter een bergruimte. Voor de multifunctionele (sport)ruimte geldt het uitgangspunt dat er geen
vier groepskleedkamers;
aanvullende kleed- en doucheruimte wordt gemaakt, maar dat van de
zestien individuele omkleedcabines en gezinscabines;
kleed- en doucheruimten van de sporthal gebruikgemaakt kan worden.
lockers;
Daarnaast geldt dat deze multifunctionele ruimte tevens gebruikt kan
toiletten (heren, dames, MIVA);
worden door de harmonie en fanfare. Akoestische scheiding van deze
doucheruimte;
ruimte is een belangrijk uitgangspunt.
make-up balie.
ruimtestaat sportpark
9/33
2.2.8 ondersteunende ruimten buitensport
2.3
Bij de ondersteunende ruimten ten behoeve van de buitensport-
Met betrekking tot de buitensportvoorzieningen gaat het om:
fysieke kenmerken buitensport
voorzieningen (zie § 2.3) gaat het om: één wedstrijdsecretariaat;
2.3.1 tennis & padel
een materiaalberging van in totaal 180 vierkante meter;
Bij de tennis & padelvoorzieningen gaat het om:
toiletruimten;
vier tennisbanen;
kleed- en doucheruimten voor voetbal (8x), tennis (2x) en handbal (2x).
twee padelbanen;
2.2.9 personeelsruimten
een minibaan voor de jeugd; een oefenkooi.
Bij de personeelsruimten kan gedacht worden aan: kantoor voor een bedrijfsleider;
2.3.2 voetbal
kantoor voor (administratie)medewerkers;
Bij de voetbalvoorzieningen gaat het om:
vergaderruimte;
vier natuurgras wedstrijdvelden;
algemene verblijfsruimte voor personeelsleden;
drie natuurgras trainingsvelden;
kleedkamers (incl. doucheruimte) en toiletten voor personeelsleden.
een tribune bij het hoofdveld, geschikt voor circa 250 personen.
2.2.10 aanvullende multifunctionele ruimten
2.3.3 handbal
Bij de aanvullende multifunctionele ruimten kan gedacht worden aan:
Bij handbal gaat het om drie beachvelden.
vergaderruimte; docenten- / scheidsrechtersruimte. 2.2.11 technische ruimten Bij de technische ruimte kan gedacht worden aan:
2.3.4 buitenbad Bij het buitenbad gaat het om: een buitenbad van 20x10 meter; een peuterbad / spraypark van in totaal 150 m²;
ruimte ten behoeve van de technische installaties, onder meer voor de
de perronruimte rondom het buitenbad en het peuterbad / spraypark;
lucht- en waterbehandeling.
een ligweide van 3.000 vierkante meter.
ruimtestaat sportpark
10/33
Voor het buitenbad is het van belang dat dit dichtbij het overdekte
Voor wat betreft de bepaling van de autoparkeerplaatsen is rekening
zwembad gesitueerd wordt, zodat synergie ontstaat. Dit dient in het
gehouden met de richtlijnen van CROW. Dit zijn landelijke kerncijfers. Er is
Programma van Eisen / Ontwerpfase nader uitgewerkt te worden.
nog geen rekening gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid.
De uitgangspunten zijn gebaseerd op de resultaten van het behoefteonderzoek (uitgewerkt in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 7).
2.4
uitgangspunten buitenterrein en infrastructuur
2.4.1 buitenterrein Bij het buitenterrein dient gedacht te worden aan: looppaden rondom de buitensportvoorzieningen, in totaal is hiervoor 2.000 vierkante meter opgenomen. terras bij de horeca; terras bij de tennis- en padelbanen een voorplein. 2.4.2 infrastructuur Bij infrastructuur kan gedacht worden aan: parkeerruimte voor auto’s (200 parkeerplaatsen en 4 MIVAparkeerplaatsen opgenomen); parkeerruimte voor fietsen (300 fietsparkeerplaatsen opgenomen); terreininrichting.
ruimtestaat sportpark
2.5
11/33
ruimtestaat sportpark
2.6
De ruimtestaat voor het beoogde sportpark is als volgt: onderdeel
nog niet meegenomen aanvullende voorzieningen
Er wordt nagedacht over de uitbreiding van het voorzieningenaanbod. sportpark
Hierbij gaat het onder andere om:
entreegebied
330
natuurijsbaan;
horeca- en ontmoetingsruimte
320
zwemzaal
700
trimbaan;
kleedzone zwemzaal
270
sportzaal
1.680
kleedzone sportzaal
550
multifunctionele sportruimte
430
ondersteunende ruimten buitensport
760
personeelsruimten
120
multifunctionele ruimten
80
fietscrossbaan; skatebaan; halfpipe; bootcamp; crossfit; scouting; fysiotherapie;
technische ruimten
1.000
archiefruimte voor Historisch Niedorp;
subtotaal oppervlakte gebouw
6.240
ruimte voor kinderopvang.
tennis & padel
3.110
voetbal
52.500
handbal
1.780
buitenbad
3.570
subtotaal oppervlakte buitensport
61.960
buitenterrein
2.680
infrastructuur
7.150
subtotaal oppervlakte buitenterrein en infrastructuur
9.830
totaal benodigde ruimte
77.030
Bovenstaande voorzieningen zijn niet opgenomen in de huidige uitwerking voor het sportpark.
3
investeringsraming
3.1
uitgangspunten
3.2
niet opgenomen in investeringsraming
3.3
totale investeringsraming
investeringsraming
3
investeringsraming
13/33
3.1.2
sloopkosten
Er dient mogelijk rekening gehouden te worden met kosten ten behoeve van In dit hoofdstuk wordt de benodigde investeringsraming toegelicht.
de sloop van de bestaande sportvoorzieningen. Dit is vooralsnog op PM
Allereerst worden de uitgangspunten van de verschillende onderdelen
gezet.
benoemd, dan de uitsluitingen en vervolgens wordt de totale investeringsraming getoond.
3.1.3 grondkosten De post grondkosten kan budget bevatten voor een maatschappelijke
3.1
uitgangspunten
De investeringsraming is opgebouwd uit meerdere onderdelen. Hierna wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten, behorend bij de diverse hoofdonderdelen. 3.1.1
algemene uitgangspunten
Bij de investeringsraming, zoals weergeven in § 3.3, gelden de volgende algemene uitgangspunten: realisatie van het sportpark, conform de opgestelde ruimtestaat; prijspeil april 2023; een duurzaam en gasloos gebouw, dat ten minste voldoet aan BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen); ten behoeve van de investeringsraming is rekening gehouden met het verkrijgen van de BOSA subsidie.
grondprijs (aanschaf grond en bouwrijp maken van de grond). Dit onderdeel is vooralsnog op PM gezet. 3.1.4 bouwkosten accommodatie De post bouwkosten bevat kosten voor het gebouw (zwembad, sporthal en de diverse ondersteunende ruimten). De bouwkosten zijn geraamd aan de hand van de opgestelde ruimtestaat. Het bevat bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen. 3.1.5 realisatie buitensport De post realisatie buitensport bevat kosten voor de aanleg van de buitensportvelden, te weten: tennis & padel, voetbal, handbal en een buitenbad. De kosten zijn geraamd aan de hand van de opgestelde ruimtestaat.
investeringsraming
14/33
3.1.6 terreininrichting
3.1.8 verwachtte prijsstijgingen
De post terreininrichting bevat kosten voor de realisatie van:
De post prijsstijgingen bevat kosten voor prijsstijgingen tot aan de beoogde
een entreeplein;
start bouw (circa 2,5 jaar) en prijsstijgingen tijdens de bouw (circa 1,5 jaar).
parkeerplaatsen;
Voor beide onderdelen is uitgegaan van een percentage van 4% aan
een goede ontsluiting.
prijsstijgingen.
3.1.7 bijkomende kosten De bijkomende kosten bevat kosten voor: legeskosten; kosten voor diverse onderzoeken en bestemmingsplanwijziging; honoraria voor ontwerp / architect / adviseurs; directievoering c.q. kwaliteitstoezicht gedurende de bouw; projectmanagement; nutsaansluitingen; aanbestedingskosten; financieringskosten; losse inrichtingen; kosten voor activiteiten (1e, paal, hoogste punt, opening en ingebruikname); onvoorzien (10% van de bouwkosten).
3.2
niet opgenomen in investeringsraming
In de getoonde investeringsraming is niet meegenomen: planschade; bijzondere bouwplaatsvoorzieningen (bijv. tijdelijke bouwwegen); verkeersmaatregelen tijdens de bouw, buiten de bouwplaats; verwijderen / verleggen van ondergrondse infrastructuur; sanering van vervuilde grond; openbare nutsvoorzieningen; noodzakelijke maatregelen / vervolgacties onderzoeken (bijvoorbeeld bij ecologisch of archeologisch onderzoek); overige niet expliciet genoemde kosten.
investeringsraming
3.3
15/33
investeringsraming
De investeringsraming voor de totale aanleg van het nieuwe sportpark is (afgerond) als volgt: inclusief btw sloopkosten
PM
grondkosten
PM
bouwkosten accommodatie
€ 22.600.000
realisatie buitensport
€ 4.000.000
terreininrichting
€ 1.500.000
bijkomende kosten
€ 6.000.000
verwachte prijsstijgingen
€ 4.300.000
totale investering, incl. btw, excl. BOSA
€ 38.400.000
BOSA subsidie (20%)
€ 7.700.000
totale investering, inclusief BOSA
€ 30.800.000
Er is ten behoeve van de uitwerking in deze fase het algemene percentage van 20% gehanteerd. In een volgende fase dient nader bekeken te worden welke onderdelen in aanmerking komen voor de BOSA, alsook welke onderdelen daar niet voor in aanmerking komen, maar waarvoor de btw kan worden verrekend.
4
exploitatiebegroting
4.1
algemene uitgangspunten
4.2
uitgangspunten lasten
4.3
uitgangspunten baten
4.4
exploitatiebegroting nieuw sportpark
exploitatiebegroting
4
exploitatiebegroting
17/33
4.2
uitgangspunten lasten
De lasten zijn onderverdeeld naar kapitaallasten, onderhoudskosten, In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatiebegroting. De algemene uitgangspunten worden vermeld. Daarna worden de specifieke
energielasten, personeelskosten en overige kosten.
uitgangspunten voor de baten en lasten benoemd en vervolgens wordt de
4.2.1 kapitaallast
exploitatieraming getoond.
De kapitaallast is geraamd op basis van de investeringsraming zoals opgenomen in § 3.3, inclusief de verkrijging van de BOSA subsidie. De
4.1
algemene uitgangspunten exploitatie
Ten aanzien van de exploitatieramingen gelden de volgende algemene uitgangspunten: prijspeil 2023; bedragen zijn INCLUSIEF BTW, tenzij anders vermeld; er is vooralsnog geen rekening gehouden met subsidiemogelijkheden op activiteitenaanbod; de uitwerking geldt voor een ‘standaard exploitatiejaar’ (regulier jaar, zonder opstarteffecten / andere bijzonderheden) voor de nieuwe situatie.
berekening van de kapitaallast is op basis van een annuïtaire afschrijvingsmethode met een rentepercentage van 4,0%. De gehanteerde termijnen voor de aflossing van de lening en de afschrijving is 40 jaar (voor installaties is 15 jaar gehanteerd en voor vaste inrichtingen 20 jaar). 4.2.2 onderhoudskosten De post onderhoudslasten bevat groot en dagelijks onderhoud voor de accommodatie en de sportvelden. Het onderhoud is geraamd aan de hand van de bouwkosten. Voor de zwemzaal en ondersteunende voorzieningen is uitgegaan van 2% van de bouwkosten. Dit bevat 1,5% voor (een dotatie ten behoeve van) groot onderhoud en 0,5% voor het dagelijks onderhoud. Voor de sporthal en ondersteunende voorzieningen en de buitensportvelden is uitgegaan van 1,25% van de bouwkosten (1% dotatie groot onderhoud en 0,25% dagelijks onderhoud).
exploitatiebegroting
18/33
dotatie groot onderhoud
exploitatiebegroting is uitgegaan van een professionele organisatie,
De dotatie ten behoeve van groot onderhoud is een onderdeel van de
aangevuld met vrijwillige inzet vanuit de lokale verenigingen.
exploitatiebegroting. Dit is voor een basisjaar uitgewerkt. In werkelijkheid zullen de kosten voor groot onderhoud niet elk jaar even hoog zijn.
Bij de benodigde personeelsinzet is onderscheid gemaakt naar de volgende
Het jaarlijkse groot onderhoud van een sportaccommodatie kent een
functies en de volgende inzet per functie:
golfbeweging en zal wat betreft uitgaven in de eerste jaren relatief beperkt zijn. Naar verwachting zal groot onderhoud bijvoorbeeld in de jaarschijven
functie
10, 12, 15 en 20 jaar (en verder) na realisatie een piek kennen, maar in de overige jaren relatief laag blijven. 4.2.3 energielast
inschaling
fte
toezicht (zwemactiviteiten)
4
1,0
instructie
5
1,5
(zwemactiviteiten) coördinatie zwemles
7
0,5
De energielast is geraamd op basis van een prognose van het elektra- en
management
9
1,0
waterverbruik, zowel voor de binnensportaccommodatie als voor de
receptie
3
1,5
horeca
3
0,75
beheer
3
1,5
technisch beheer
-
inhuur
schoonmaak
-
inhuur
buitensportvelden. Het uitgangspunt is duurzaam en gasloze accommodatie, dat ten minste voldoet aan de gestelde eisen: BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Voor de exploitatieraming is uitgegaan van circa 800.000 kWh elektra en 5.000 m³ water. Er is gerekend met actuele eenheidsprijzen van € 0,30 per kWh en € 1,50 per m³ water. 4.2.4 personeelslasten Voor de berekening van de personele lasten geldt dat de organisatiestructuur een belangrijk aandachtspunt is. Ten behoeve van de
totaal
7,75
In totaal is uitgegaan van een formatie van 7,75 fte. 1 FTE is circa 1.400 á 1.500 productieve uren per jaar. De raming van de personeelslasten is gebaseerd op de CAO recreatie, inschaling per 1 januari 2023. Aanvullend wordt rekening gehouden met budget voor inhuur van technisch beheer en schoonmaak. Daarnaast is een budget voorzien voor opleidingen en diverse personeelslasten.
exploitatiebegroting
De activiteitenprogrammering van de voorzieningen is een belangrijk onderdeel bij de berekening van personeelslasten. Zo is de benodigde inzet van toezichthouders, instructeurs en coördinatie zwemles afhankelijk van de wekelijkse openstelling van het binnen- en buitenzwembad. Daarnaast is relevant of en op welke wijze de gebruikers van het sportpark een rol vervullen bij de organisatie. Vooralsnog is, bovenop de 7,75 fte personele inzet rekening gehouden met 2 fte aan vrijwillige inzet horeca & beheer vanuit verenigingen. 4.2.5 inkoop horeca De inkoop horeca is berekend op basis van 40% van de begrote omzet uit horeca; 4.2.6 overige lasten De post overige lasten bevat een aantal lasten ten behoeve van: administratie en accountantskosten, kantoorkosten, verzekeringen, belastingen, schoonmaakkosten, verkoopkosten, PR/reclame, softwarekosten, diverse kosten en onvoorziene kosten.
19/33
4.3
uitgangspunten baten
De baten voor de binnensportvoorzieningen (zwembad + sporthal) en beide buitenzwembaden (de Rijd en natuurbad Winkel) zijn geraamd op basis van de bestaande jaarlijkse omzetten en prognoses voor 2023. De stichtingen hebben de volgende omzetcijfers (exclusief subsidies) in de begroting voor 2023 opgenomen omzetten: voorziening
prognose 2023
begroting sportpark
zwembad de Wirg
€ 236.000
€ 250.000
buitenzwembad de Rijd
€ 70.000*
€ 70.000
natuurbad Winkel
€ 7.000
€ 10.000
sporthal
€ 52.000
€ 70.000
subtotaal
€ 365.000
€ 400.000
-
€ 20.000
€ 365.000
€ 420.000
multifunctionele sportruimte totaal * betreft cijfers realisatie 2022
In de begroting voor het sportpark is voor deze voorzieningen uitgegaan van een omzet van € 400.000. Aanvullend is een omzet van € 20.000 (stelpost) opgenomen voor de verhuur van de multifunctionele sportruimte.
exploitatiebegroting
20/33
Voor de buitensportvoorzieningen tennis & padel, voetbal en handbal geldt
‘gezamenlijke’ last van € 86.500 per jaar. Omdat op dit moment niet een
dat verenigingen de (hoofd)gebruiker van de sportvelden zijn. De
volledige onderbouwing beschikbaar is, wordt voor de huurinkomsten vanuit
huuromzet moet in ieder geval rekening houden met de financiële
beide voetbalverenigingen rekening gehouden met een huuropbrengst van
draagkracht van de verenigingen. Met andere woorden: een huuropbrengst
€ 70.000.
voor de stichting raakt aan de bestaande exploitaties van de buitensportverenigingen. De Stichting verhuurt de velden en benodigde
Voor de handvalvereniging zijn de huisvestingslasten circa € 3.500 per jaar
accommodatie aan een vereniging, die daarvoor op vooraf gesproken
en de kosten voor sportvelden gemiddeld € 3.700. Oftewel een jaarlijkse
tijden zijn complex gebruikt. Buiten die tijden heeft de Stichting de
last van € 7.200.
mogelijkheid om velden en/of accommodatie direct te verhuren om de exploitatieopbrengsten te vergroten. Er zijn natuurlijk ook andere
De tennisclub Winkel Niedorp heeft in de begroting 2022 een aantal
mogelijkheden voor verhuur.
accommodatie- gerelateerde lasten, zoals onderhoud, nutskosten en eigenaarslasten. In totaal gaat het om circa € 10.000. De beide
Om een indruk te krijgen van de potentiële huuropbrengst, is gekeken naar
verenigingen willen in de toekomstige situatie ook padel gaan aanbieden.
de bestaande exploitatie van de voetbal-, handbal- en tennisverenigingen
Hiervoor is een omzet van € 5.000 begroot.
en bekeken welke onderdelen kunnen komen te vervallen, indien de verenigingen de velden van de stichting gaan huren.
De bestaande lasten zijn vooralsnog als referentie gebruikt bij de beoogde omzet, gerelateerd aan de buitensportvelden. Er zal, ook in afstemming met
Bij beide voetbalverenigingen komen (delen van) de huisvestingslasten en
de verenigingen, nog nader gekeken moeten worden naar de wisselwerking
kosten sportvelden in hun begroting te vervallen. Aanvullend kan nog nader
tussen het beoogde nieuwe sportpark en de exploitatie van de
gekeken worden naar de bestaande afschrijvingslasten. Daarbij in acht te
buitensportverenigingen.
nemen dat de subsidie van de Gemeente voor onderhoudskosten bij de verenigingen zal komen te vervallen. Voor VV Winkel is de gemiddelde
Tot slot is rekening gehouden met omzet uit horeca en overige baten. De
huisvestingslast zo’n € 27.000 per jaar en de kosten sportvelden bedraagt
buitensportverenigingen hebben voor 2023 een kantine opbrengst van circa
afgerond € 8.000 per jaar. Voor VV Niedorp is de huisvestingslast € 25.000
€ 90.000 begroot. Daar staat circa € 50.000 aan inkoopkosten tegenover.
en de kosten voor sportvelden circa € 26.500 per jaar. Dit is een totale
Dit is zo’n 50-55% aan kantinekosten. Het is niet volledig duidelijk of dit
exploitatiebegroting
21/33
alleen inkoop is of dat deze post ook nog andere lasten bevat. Een
baten
inkooppercentage van 50% is aan de hoge kant. Naar verwachting liggen
binnenzwembad
€ 250.000
de tarieven in de verenigingskantines aan de lage kant.
buitenbad
€ 80.000
sporthal
€ 70.000
multifunctionele sportruimten
€ 20.000
tennis & padel
€ 15.000
voetbal
€ 70.000
handbal
€ 7.000
Van Zwembad de Wirg is de horeca omzet niet duidelijk en zwembad de Rijd lijkt geen horeca omzet te hebben. De horeca in de sporthal wordt verpacht, waardoor in de huidige situatie alleen sprake is van een pachtsom van ongeveer € 6.000 per jaar. Het is niet bekend welke jaarlijkse horecaomzet de pachter weet te realiseren. Hoewel voor de horeca nog nader bekeken moet worden op welke wijze dit georganiseerd gaat worden, alsook het effect op de exploitatie van de buitensportverenigingen, wordt vooralsnog uitgegaan met een omzet van € 120.000 en een inkoop van € 48.000 (40%).
horeca & overige baten
€ 120.000
totaal baten
€ 632.000
lasten dagelijks / jaarlijks onderhoud
€ 100.000
energie en water
€ 260.000
personeelslasten
€ 460.000
inkoop horeca
€ 48.000
overige lasten
€ 190.000
totale lasten
€ 1.058.000
Hierna wordt de voorlopige exploitatiebegroting van een basisjaar
exploitatiesaldo, exclusief kapitaallast
-€ 426.000
weergegeven. Allereerst worden de jaarlijkse baten en lasten, exclusief
kapitaallast
€ 1.760.000
kapitaallast getoond. Vervolgens wordt het resultaat exclusief én inclusief
dotatie groot onderhoud
4.4
exploitatiebegroting nieuw sportpark
jaarlijkse kapitaallast getoond. In de exploitatiebegroting is nog geen gemeentelijke subsidie verwerkt.
exploitatiesaldo, inclusief kapitaallast
€ 320.000 -€ 2.506.000
5
scenario: tweede sporthal
5.1
effect op ruimtestaat
5.2
effect op investeringsraming
5.3
effect op exploitatie (gebouw gebonden lasten)
scenario: tweede sporthal
5
scenario: tweede sporthal
Al in § 1.2 is benoemd dat ten tijde van het behoefteonderzoek een aanvullende wensenlijst met sportfuncties is opgesteld. Zo is onder meer gesproken over de wens voor en behoefte aan een tweede sporthal, waarmee voorzien kan worden in zes zaaldelen (in plaats van drie). Aan de hand van de uitgewerkte basisconfiguratie is bekeken wat het effect van een tweede sporthal kan zijn. Hierna wordt de ruimtestaat en investeringsraming getoond.
5.1
effect op ruimtestaat
De realisatie van een tweede sporthal is van invloed op de ruimtestaat, zoals weergegeven in § 2.5. Om tot een eerste globale aanvullende ruimtevraag te komen, zijn de volgende zones van het gebouw aangepast: sportzaal; kleedzone sportzaal; multifunctionele sportruimte; multifunctionele ruimten; technische ruimten. Met de uitbreiding van een tweede sporthal, kan de multifunctionele sportruimte achterwege worden gelaten. De totaal benodigde ruimte voor het gebouw zal naar verwachting (minimaal) 1.700 vierkante meter meer zijn.
23/33
Vooralsnog is als uitgangspunt gehanteerd dat de tweede sporthal ook beschikt over drie bergingen, zes kleedruimten, sanitaire ruimten en een EHBO / multifunctionele ruimte. Voor de tweede sporthal is geen tribunecapaciteit opgenomen. In een vervolgfase kan nader gekeken worden naar een te behalen efficiëntie wat betreft de benodigde vierkante meters voor (ondersteunende) ruimten. In een volgende fase zal daarnaast bepaald moeten worden in welke mate de realisatie van een tweede sporthal effect heeft op de benodigde ruimten voor het entreegebied en de horeca- en ontmoetingsruimte. Ten behoeve van de uitwerking van dit scenario is tevens rekening gehouden met aanvullende infrastructuur (parkeerplaatsen).
scenario: tweede sporthal
24/33
5.2 onderdeel
basisconfiguratie
scenario tweede sporthal
effect op investeringsraming
De realisatie van een tweede sporthal en daarmee de uitbreiding van de
entreegebied
330
330
benodigde ruimten, is ook van invloed op de getoonde investeringsraming.
horeca- en ontmoetingsruimte
320
320
Ten behoeve van de uitwerking van dit scenario is alleen gekeken naar de
zwemzaal
700
700
kleedzone zwemzaal
270
270
gewijzigde bouwkosten, infrastructuur, gewijzigde bijkomende kosten
1.680
2.960
kleedzone sportzaal
550
1.060
multifunctionele sportruimte
430
0
ondersteunende ruimten buitensport
760
760
personeelsruimten
120
120
multifunctionele ruimten
80
120
technische ruimten
1.000
1.130
subtotaal oppervlakte gebouw
6.240
7.770
tennis & padel
3.110
3.110
voetbal
52.500
52.500
handbal
1.940
1.780
bouwkosten accommodatie
€ 27.800.000
sportzaal
doordat enkele onderdelen gebaseerd zijn op percentages van de bouwkosten en de post prijsstijgingen. De investeringsraming voor de tweede sporthal wordt daarmee dan als volgt: inclusief btw sloopkosten
PM
grondkosten
PM
buitenbad
3.570
3.570
realisatie buitensport
€ 4.000.000
subtotaal oppervlakte buitensport
61.120
60.960
terreininrichting
€ 1.900.000
buitenterrein
2.680
2.680
bijkomende kosten
€ 6.800.000 € 5.100.000 € 45.700.000
infrastructuur
7.150
9.460
verwachte prijsstijgingen
subtotaal oppervlakte buitenterrein en
9.830
12.140
totale investering, incl. btw, excl. BOSA
77.190
80.870
infrastructuur totaal benodigde ruimte
BOSA subsidie (20%)
€ 9.100.000
totale investering, inclusief BOSA
€ 36.600.000
scenario: tweede sporthal
5.3
25/33
effect op exploitatie (gebouw gebonden lasten)
De hogere investering, benodigd voor de realisatie van de tweede sporthal, heeft ook effect op de exploitatiebegroting. Het wordt mogelijk om meer sportruimte te verhuren, waardoor meer inkomsten gegenereerd kunnen worden. Daar staat tegenover dat een tweede sporthal ook om meer personeelsinzet (beheer en schoonmaak) vraagt en hogere energielasten met zich meebrengt. Ten behoeve van de uitwerking van dit scenario wordt vooralsnog alleen de gebouw gebonden lasten kwantitatief in beeld gebracht. In onderstaande tabel is het effect op de kapitaallast en het onderhoud weergegeven. onderdeel
basisconfiguratie
scenario tweede sporthal
kapitaallast
€ 1.760.000
€ 2.100.000
dotatie groot onderhoud
€ 320.000
€ 390.000
dagelijks / jaarlijks onderhoud
€ 100.000
€ 115.000
totaal gebouw gebonden lasten
€ 2.180.000
€ 2.605.000
6
uitdagingen, kansen en advies
6.1
uitdagingen en kansen
6.2
advies
uitdagingen, kansen en advies
6
uitdagingen, kansen en advies
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de benodigde ruimtestaat voor het beoogde sportpark en is de investeringsraming en bijbehorende exploitatiebegroting uitgewerkt. Voor de realisatie van het beoogde sportpark is een behoorlijke investering nodig en is de exploitatie niet sluitend. Hierna wordt ingegaan op enkele uitdagingen en bijbehorende kansen bij de huidige uitwerking en wordt een advies voor de vervolgfase meegegeven:
6.1
uitdagingen en kansen
27/33
behoefte), maar tegelijkertijd de gebouwgebonden lasten in de hand te houden. We zien kansen en mogelijkheden om een efficiëntieslag door te voeren in de benodigde ruimten, bijvoorbeeld de afmeting van de sportvloer en als het gaat om ondersteunende ruimten (zoals het aantal kleedkamers). Daarbij kan onderscheid gemaakt worden tussen ‘must haves’ en ‘nice to haves’. 6.1.2 bezetting en programmering Een goed bezet overdekt zwembad kent een wekelijkse bezetting van zo’n 80 tot 100 uur per bassin. Het bestaande binnenbad is echter ongeveer 53 uur per week in gebruik, waardoor sprake is van een lage bezetting. Dit wordt ook zichtbaar aan de hand van het jaarlijkse bezoekaantal.
Met betrekking tot de huidige uitwerking, zien we de volgende uitdagingen
Zwembad de Wirg had in 2022 circa 24.000 bezoeken, hetgeen aan de lage
en kansen:
kant is voor het beschikbare zwemwateroppervlak. In het
6.1.1 accommodatie & ruimtestaat Het beoogde sportpark bevat veel voorzieningen. Het bevat binnensport en buitensport ter vervanging van bestaande voorzieningen, maar ook uitbreiding van het voorzieningenaanbod met een multifunctionele sportruimte of een tweede sporthal. Er is een gedetailleerde ruimtestaat uitgewerkt, waardoor goed inzichtelijk is hoeveel vierkante meter benodigd is. Echter, een groot gebouw leidt tot hoge gebouwgebonden lasten (kapitaallast en onderhoud). Het is een uitdaging om een sportpark te realiseren, passend bij de (toekomstige)
behoefteonderzoek is aangegeven dat de capaciteit op basis van inwoneraantal en zwemwateroppervlak tussen de 49.000 bezoeken en 62.500 bezoeken per jaar zou kunnen liggen. Er zijn kansen om het activiteitenaanbod verder uit te breiden, bijvoorbeeld door het aanbieden van schoolzwemmen, meer banenzwemmen of Meer Bewegen voor Ouderen (MBVO). Hiermee kan met het activiteitenaanbod (nog) meer worden ingespeeld op aspecten zoals gezondheid, vitaliteit en een leven lang zwemmen. Een nieuw zwembad trekt nieuwe bezoeken aan. De combinatie van een binnen- en buitenzwembad kan elkaar versterken.
uitdagingen, kansen en advies
28/33
alleen huurder of werken verenigingen mee ten behoeve van het sportpark? De bezetting van de sporthal is op dit moment alleen in de middag en
Welke afspraken worden daarover gemaakt? Er dient een passende
avond. Er is nagenoeg geen bezetting in de ochtenduren. Er is in de huidige
organisatievorm gevonden te worden dat ook aansluit bij de wensen en
situatie in de sporthal geen bewegingsonderwijs. Ook voor de sporthal is er
behoeften van georganiseerde gebruikers. We zien kansen om de
een kans om het gebruik ervan te vergroten en met de beschikbare ruimte
verenigingen hierbij te betrekken, waardoor een win-win-win situatie
overdag in te spelen op een breed activiteitenaanbod voor alle inwoners uit
ontstaat voor zowel de stichting, georganiseerde gebruikers en inwoners.
de omgeving. Op basis van een reële activiteitenprogrammering kan een goede Een aantrekkelijk sportpark trekt inwoners aan die gestimuleerd worden om
personeelsprogrammering worden opgesteld, waarmee nog beter inzicht
te ontmoeten en te bewegen. Hiermee kunnen ook activiteiten
ontstaat in de benodigde personeelsinzet en personeelskosten. Denk
georganiseerd worden in de sporthal, waardoor de bezetting omhoog kan.
bijvoorbeeld aan:
6.1.3 organisatie & personeel
op welke tijdstippen dient de receptie open te zijn? wanneer is een toezichthouder actief in het binnenbad en wanneer in
De organisatievorm van het sportpark is een belangrijk aandachtspunt.
het buitenbad?
Daarbij komen meerdere vragen aan de orde, zoals bijvoorbeeld:
hoeveel avonden per week is de horeca geopend en hoeveel
wie is de eigenaar van de voorzieningen?
medewerkers zijn dan nodig?
wie is verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en exploitatie van de voorzieningen?
Door een gezamenlijk sportpark te realiseren ontstaat de kans om tot een
wie voert welke taken uit?
efficiënte personeelsinzet (bijvoorbeeld combinatie binnenbad en
hoe maken gebruikers gebruik van het sportpark en wat betekent dit
buitenbad) te komen. Ook op het gebied van beheer- en
voor de sfeer van het sportpark?
schoonmaakwerkzaamheden kan efficiëntie plaatsvinden.
Het beoogde nieuwe sportpark heeft niet alleen fysieke inrichtingsvraagstukken, maar het heeft ook betrekking op de organisatie, beheersvorm en samenwerking tussen partijen. Zijn gebruikersorganisaties
uitdagingen, kansen en advies
29/33
6.1.4 financieel
negatief. In de investeringsraming is reeds uitgegaan van het verkrijgen van
In vervolg op de uitdagingen en kansen ten aanzien van de bezetting en
de BOSA-subsidie.
programmering, zijn ook enkele financiële overwegingen aan de orde. Het volgende valt op: de omzet van het natuurbad is ongeveer € 8.500 per jaar en daarmee aan de lage kant. De omzet van buitenzwembad de Rijd is circa € 70.000, maar de huidige configuratie is groter dan het buitenzwembad van het beoogde sportpark. de omzet van de sporthal is, exclusief subsidies, € 52.000. Dit is aan de lage kant. Voor één sporthal zou uitgegaan moeten worden van een omzet van € 70.000 tot € 100.000. In het verlengde van de organisatiestructuur: de toerekening van kosten is een belangrijk aandachtspunt. Op welke wijze wordt dit uitgevoerd, rekening houdend met het behoud van een gezonde exploitatie van de verenigingen? De buitensportverenigingen exploiteren op dit moment zelf de kantine. Hieruit ontvangen zij inkomsten waarmee ze de kosten dekken. Er zal door een horecavoorziening efficiënter gewerkt kunnen worden. Door de horeca samen met verenigingen te bemensen, kan er op kosten bespaard worden en kan er mogelijk een deel van de omzet terugvloeien in de richting van de (buitensport)verenigingen. 6.1.5 subsidies Het beoogde sportpark zorgt voor een relatief hoge investering en is, met name door de kapitaallast en onderhoud, ook wat betreft exploitatie
Vanaf 1 januari 2019 gelden nieuwe regels met betrekking tot de btw. Vanuit de BOSA kunnen sportorganisaties in de periode 2019-2023 een subsidie aanvragen voor de bouw- en onderhoud van sportaccommodaties. De subsidie bedraagt maximaal 20,0% van de investeringen (inclusief btw). De regeling van de BOSA-subsidie loopt tot en met 2023. De laatste aanvraagronde sloot op 1 maart 2023. Over de voortzetting van de BOSA is nog geen definitief besluit genomen. Echter, de Rijksoverheid heeft aangegeven dat de middelen op een nog nader te bepalen manier bij de gemeenten terecht komen. Om die reden is als uitgangspunt gehanteerd dat gebruikgemaakt kan worden van de voortgezette BOSA-subsidie (of een vergelijkbare regeling). Er zijn kansen om aanvullende subsidies te verkrijgen. Zo is vanuit de BOSA een aanvullende subsidie (tot maximaal 30%) denkbaar voor energiebesparing, toegankelijkheid, circulariteit en klimaatadaptatie. Op duurzaamheid zijn er subsidiemogelijkheden, waardoor mogelijk niet alleen een deel van de investeringsraming kan worden afgedekt, maar waardoor het tevens mogelijk kan zijn om maatregelen te treffen die bijdragen aan een verlaging van het energieverbruik. Een nadere uitwerking op dit onderdeel, kan nadat meer inzicht is in het installatie-ontwerp.
uitdagingen, kansen en advies
Ook op activiteitenniveau zijn er subsidiemogelijkheden. Dit is in het kader
30/33
3.
van vitaliteit, een gezonde leefstijl en een leven lang sporten. 6.1.6 sponsoring
stel een concrete activiteitenprogrammering en personeelsprogrammering voor alle voorzieningen op.
4.
ruimtestaat: maak onderscheid naar must have & nice to have.
5.
ga met verenigingen in gesprek over het gebruik en bezetting van de
Een nieuw sportpark biedt mogelijkheden om bedrijven te betrekken. Zowel in de ontwikkeling als tijdens het gebruik van de accommodatie. Ook hier is het van belang om een win-win-win situatie te bewerkstelligen. Er zal een
voorzieningen en ga met de verenigingen in op de ‘must haves’ en ‘nices
goede afstemming moeten plaatsvinden tussen de stichting en de
to haves’. Stem met de (buitensport)verenigingen af welk effect het
verenigingen. Wij adviseren een sponsorplan hiervoor uit te werken.
beoogde sportpark op de verenigingsexploitaties heeft.
6.2
advies
Met het beoogde sportpark wordt ingespeeld op de toekomstbestendigheid van de sportvoorzieningen. Het kan daarmee een bijdrage leveren aan het behoud én vergroting van de leefbaarheid in Nieuwe Niedorp, Winkel en omgeving. Wel bevat de huidige uitwerking een hoge investering en de exploitatie is nog negatief. Voor het vervolg is het advies om beide onderdelen nader te concretiseren en om een efficiëntieslag door te voeren. We adviseren om de volgende acties uit te voeren: 1.
ga met de gemeente in gesprek over bandbreedte ten behoeve van de jaarlijkse gemeentelijke bijdrage.
2.
werk de organisatievorm nader uit.
Dit is een notitie opgesteld door Treem b.v. adres
Molensteyn 60 3454 PT De Meern Nederland
telefoon
+31 (0)85 30 33 418
info@treem.nl
internet
www.treem.nl
kvk
64704521
De in document afgebeelde/opgenomen gegevens, waaronder begrepen teksten, berekeningen, producten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, (handels)namen, woordmerken en logo’s worden beschermd door auteursrecht, merkenrecht en/of enig ander intellectueel eigendomsrecht.
colofon
colofon
Het gebruik of registratie van intellectuele eigendomsrechten van Treem bv is voorbehouden aan Treem bv en is in geen enkele situatie toegestaan tenzij Treem bv daarvoor uitdrukkelijke toestemming heeft verleend.
© Treem bv, 12 september 2023
bijlagen I
behoefteonderzoek sportvoorzieningen Winkel-Niedorp
bijlagen
bijlage I – behoefteonderzoek sportvoorzieningen In separate bijlage opgenomen