17.2 Nota van zienswijzen.docx

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan

Grasweg

17

Anna

Paulowna en Havenstraat nabij 72 Zijdewind

1

1 Aanleiding Voor het perceel Grasweg 17 in Anna Paulowna en Havenstraat nabij 72 in Zijdewind is een bestemmingsplanprocedure gestart om respectievelijk 3 woningen en 1 woning te realiseren. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 oktober tot en met 24 november 2020 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn 2 zienswijzen door 6 personen ingediend.

2 Leeswijzer De zienswijzen zijn samengevat in deze zienswijzennota. In de nota zijn alle indieners van zienswijzen met het unieke postregistratienummer opgenomen. De zienswijzen zijn in deze nota samengevat en van commentaar voorzien. Ook is aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.

3 Zienswijze Hieronder hebben wij de binnengekomen zienswijzen per punt cursief weergegeven. Na ieder punt geven wij ons antwoord daarop.

1.

a.

Indieners Zienswijze 2004704354-1187

Reactie

Beantwoording

Conclusie

Belanghebbenden die wonen aan de Havenstraat in Zijdewind

Het is aan de initiatiefnemer om omwonenden op de hoogte te stellen

Geen aanpassing

zijn niet op de hoogte gesteld van de ontwikkeling van het plan.

van de ontwikkeling op het betreffende perceel. Een indiener is eerder geïnformeerd over het plan. Een andere indiener is niet geïnformeerd omdat deze niet is beschouwd als direct omwonende. Wel heeft de informatievoorziening over de bestemmingsplanherziening volgens de daartoe

voorgeschreven

wettelijk

geregelde

bestemmingsplan

procedure plaatsgevonden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage heeft gelegen en iedereen is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er is geen verplichting van het 2

gemeentebestuur om eventuele belanghebbenden persoonlijk in kennis te stellen van het ontwerpplan. Degenen die een zienswijze hebben ingediend zullen van de beantwoording op de hoogte gebracht worden. Tevens worden zij tijdig op de hoogte gesteld van de behandeling in de gemeenteraad.

b.

Het perceel heeft de bestemming ‘agrarisch’. Wijziging van

Weliswaar is niet uitgesloten dat de aanbouw tot enige afname van

de bestemming voor een woonbestemming heeft tot gevolg

zijdelings uitzicht bij de woningen van de indieners zal leiden, maar dat

dat het vrije uitzicht verminderd.

dit niet tot een onaanvaardbare woonsituatie zal leiden. Te meer

Geen aanpassing

omdat de afstand tussen de woningen van de indieners en de geprojecteerde woning respectievelijk meer dan 40 meter en meer dan 80 meter bedraagt en er geen sprake is van beperking van rechtstreeks uitzicht. Het rechtstreekse zicht vanuit de woningen wordt niet doorbroken. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht.

c. d.

De indieners willen voorkomen dat in de toekomst meer

Vooralsnog is geen sprake van andere woningbouwplannen aan het lint

woningbouw wordt gerealiseerd.

in de Havenstraat.

De indieners wijzen op waardedaling van hun woning door

Zoals onder b. is aangegeven is geen sprake van een afname van het

vermindering van het vrije uitzicht.

rechtstreeks vrije uitzicht. Gelet op het behoud van de structuur van de

Geen aanpassing Geen aanpassing

bestaande lintbebouwing, het ontbreken van massaliteit en het behoud van de beeldkwaliteit valt niet in te zien dat door het bouwen van een woning waardedaling zal plaatsvinden van de woningen van de indieners. De indieners maken deze waardedaling niet aannemelijk. Indien door een planologische wijziging schade ontstaat kan vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is een verzoek om planschade worden ingediend. Dit is een aparte procedure. De omvang van eventueel geleden planschade wordt niet bij de huidige procedure betrokken. 3

e.

Een eerder verzoek voor de realisatie van vier bouwkavels is

Een plan voor het bouwen van 4 woningen op gronden met een

door de gemeente afgewezen omdat het in strijd zou zijn met

agrarische bestemming is in strijd met artikel 5c van de Provinciale

provinciale regelgeving. Nu wordt er van deze afwijzing

Ruimtelijke verordening (PRV), thans geldt artikel 6.10 van de

afgeweken.

Provinciale Omgevingsverordening (POV). Het bouwen van 4 woningen

Geen aanpassing

is ook op grond van de POV niet toegestaan op gronden met een agrarische bestemming. Een uitzondering was mogelijk op basis van artikel 16 van de PRV. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe woningen ter compensatie van de sloop van storende agrarische bebouwing in het landelijk gebied als hiermee een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd. Het bestemmingsplan voor het realiseren van 3 nieuwe woningen op het perceel Grasweg 17 en 1 woning op het perceel Havenstraat 17 voldoet aan de eis van het slopen van storende agrarische bebouwing en ruimtelijke kwaliteit. De nieuwe ruimtelijke ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 6.54 POV. De ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit is gewaarborgd met het beeldkwaliteitsplan.

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt gemotiveerd dat het plan voldoet aan de kwaliteitseisen. Het onafhankelijk adviesteam ruimtelijke kwaliteit heeft hierover geadviseerd. f.

Het ontwerpbestemmingsplan ziet op wijziging van de

Op grond van artikel 5 lid 2 van de Uitvoeringsregeling ruimte voor

bestemming op twee verschillende locaties die niets met elkaar

ruimte kan een bestemmingsplan voorzien in compensatiewoningen

te maken hebben. Er is voldoende ruimte op het perceel

op een andere locatie dan genoemd in het eerste lid, voor zover deze

Grasweg 17 om een woning te realiseren zonder dat dit afbreuk

compensatiewoningen aansluitend aan bestaand stedelijk gebied en

doet aan de ruimtelijke kwaliteit.

op de saneringslocatie niet mogelijk kunnen worden gemaakt. De

Geen aanpassing

woning aan de Havenstraat wordt aansluitend aan een bestaand stedelijk gebied aan het lint gebouwd. Op de saneringslocatie aan de Grasweg 17 was het niet mogelijk om met behoud van ruimtelijke kwaliteit naast de twee bestaande woningen 4 nieuwe woningen te 4

realiseren omdat op de hoek van het perceel een PEN huisje staat. Dit PEN-huisje geeft beperkingen voor dit perceel, omdat er een afstand rondom het huisje moet worden vrijgehouden. Een verkaveling met drie woningen is dus maximaal mogelijk. g.

In het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt een berekening voor

De verkoopwaarde van het aantal compensatiewoningen vermeerderd

toepassing van de ruimte voor ruimteregeling.

met 5% van deze waarde overschrijdt de kosten van de waarde van de

Geen aanpassing

te slopen gebouwen en kassen op de locatie Grasweg niet. Een berekening van kosten en baten is uitgevoerd. De marktwaarde van de 4 woningen die kunnen worden gerealiseerd is lager dan de waarde van de gesloopte gebouwen en kassen. De provincie heeft de financiële onderbouwing goedgekeurd.

h.

De ruimtelijke kwaliteit wordt door de realisatie van een

Door een afstand van minimaal 10 m tussen de in het plan voorziene

woning op het perceel Havenstraat nabij 72 aangetast.

vrijstaande woning en de woning aan de Havenstraat 72 wordt

Geen aanpassing

voldoende lucht en vrije ruimte tussen de woningen geborgd waardoor de openheid richting het achterliggende landschap behouden blijft. De maximale footprint sluit aan bij de woningen in de directe omgeving en het maximaal aantal woningen ten opzichte van de totale toegestane bebouwing neemt niet significant toe. Het bouwvlak is zo gesitueerd dat de nieuwe woning aansluit bij de rooilijn van de naastgelegen woning. De hoogte is maximaal 9 meter en het volume van maximaal 120m² is overeenkomstig de bestaande bebouwing in de omgeving.

i.

De realisatie van een woning is in strijd met de omgevingsvisie

In het beeldkwaliteitsplan is beargumenteerd dat: het plan de

Aanpassing. Toevoeging van

omdat een leefbare omgeving waarin natuurlijke waarden

ruimtelijke kwaliteit niet schaadt; de biodiversiteit erfbeplanting

planregel

behouden worden niet wordt gewaarborgd.

behouden blijft; het plan past binnen het ritme van woningen die reeds

beeldkwaliteitsplan mede

aanwezig zijn in het lint van Zijdewind; en de watergangen behouden

als toetsingskader van een

blijven. In de planregels wordt een regel opgenomen waarbij het

bouwvergunning geldt.

waarbij

het

Beeldkwaliteitsplan ‘Ruimte voor ruimte Grasweg 17, Anna Paulowna en Havenstraat’ en de daarin opgenomen normen mede als 5

toetsingskader zullen dienen voor burgemeester en wethouders bij de bouwvergunningverlening voor de woningen. Op deze wijze wordt de doorwerking van de normen van het beeldkwaliteitsplan verzekerd.

j.

De indieners kunnen zich niet vinden in de conclusie dat het plan

Zie antwoord onder b.

Geen aanpassing

De Havenstraat loopt dwars door de dorpskern van Zijdewind en is de

Geen aanpassing

bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit omdat een woning wordt gerealiseerd aan het einde van een lintbebouwing waardoor het vrije uitzicht en groen verloren gaat.

k.

Er zullen woonbewegingen plaatsvinden.

ontsluitingsweg voor het bestemmingsverkeer vanuit dit dorp naar de Provincialeweg N241. De toegestane snelheid bedraagt 30 kilometer per uur. Er zullen maximaal 8 verkeerbewegingen per dag door gebruikers van de woning plaatsvinden. De veiligheid zal ter hoogte van de locatie door het plan niet afnemen. Het geluid door de verkeertoename zal, ook gelet op het omgevingsgeluid vanwege de N241, niet significant toenemen.

2.

a.

Indieners 2004704354-1231

Reactie

Beantwoording

Conclusie

Indieners zijn als omwonenden in de Havenstraat in Zijdewind

De indieners zijn niet geïnformeerd over het plan. Zij worden volgens

Geen aanpassing

niet op de hoogte gesteld van de ontwikkeling van het plan.

de initiatiefnemer alsnog geïnformeerd. Het is aan de initiatiefnemer om omwonenden op de hoogte te stellen van de ontwikkeling op het betreffende perceel. Wel heeft de informatievoorziening over de bestemmingsplanherziening volgens de daartoe voorgeschreven wettelijk geregelde bestemmingsplan procedure plaatsgevonden. Het 6

ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage heeft gelegen en iedereen is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er is geen verplichting

van

het

gemeentebestuur

om

eventuele

belanghebbenden persoonlijk in kennis te stellen van het ontwerpplan. Degenen die een zienswijze hebben ingediend zullen van de beantwoording op de hoogte gebracht worden. Tevens worden zij tijdig op de hoogte gesteld van de behandeling in de gemeenteraad.

b.

De huidige bestemming van het perceel is ‘agrarisch’. Wijziging

Weliswaar niet is uitgesloten dat de aanbouw zijdelings tot enige

van deze bestemming naar een woonbestemming moet worden

afname van uitzicht vanuit de woningen van de indieners zal leiden,

voorkomen vanwege het vrije uitzicht en waardedaling van de

maar dat dit niet tot een onaanvaardbare woonsituatie zal leiden. Te

woning.

meer omdat de afstand tussen de woningen van de indieners en de

Geen aanpassing

geprojecteerde woning meer dan 10 meter bedraagt. Het uitzicht vanuit de woning naar het gebied achter de woningen wordt, mede gelet op de ruime kavels niet onevenredig beperkt. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht. Er

bestaat

geen

aanleiding

voor

de

verwachting

dat

de

waardevermindering zo groot is dat hier bij afweging van de belangen een groot gewicht moet worden toegekend. Wij wijzen naar de opgestelde ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast staat het de indieners vrij om een beroep op de in de wet vastgelegde planschadeprocedure te doen.

c.

Een eerder verzoek voor de realisatie van vier bouwkavels is

Een plan voor het bouwen van 4 woningen op gronden met een

door de gemeente afgewezen omdat het in strijd zou zijn met

agrarische bestemming is in strijd met artikel 5c van de Provinciale

provinciale regelgeving. Nu wordt er van deze afwijzing

Ruimtelijke verordening (PRV). Een uitzondering is mogelijk op basis

afgeweken.

van artikel 16 van de PRV. Een bestemmingsplan kan voorzien in

Geen aanpassing

nieuwe woningen ter compensatie van de sloop van storende agrarische bebouwing in het landelijk gebied als hiermee een 7

verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd. Het bestemmingsplan voor het realiseren van 3 nieuwe woningen op het perceel Grasweg 17 en 1 woning op het perceel Havenstraat 17 voldoet aan de eis van het slopen van storende agrarische bebouwing en ruimtelijke kwaliteit.

d.

Het ontwerpbestemmingsplan ziet op wijziging van de

Op grond van artikel 5 lid 2 van de Uitvoeringsregeling ruimte voor

bestemming op twee verschillende locaties die niets met elkaar

ruimte kan een bestemmingsplan voorzien in compensatie- woningen

te maken hebben. Er is voldoende ruimte op het perceel

op een andere locatie dan genoemd in het eerste lid, voor zover deze

Grasweg 17 om vier woningen te realiseren zonder dat dit

compensatiewoningen aansluitend aan bestaand stedelijk gebied en

afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit.

op de saneringslocatie niet mogelijk kunnen worden gemaakt. De

Geen aanpassing

woning aan de Havenstraat wordt aansluitend aan een bestaand stedelijk gebied aan het lint gebouwd. Op de saneringslocatie aan de Grasweg 17 was het niet mogelijk om met behoud van ruimtelijke kwaliteit naast de twee bestaande woningen 4 nieuwe woningen te realiseren omdat op de hoek van het perceel een PEN huisje staat. Dit PEN-huisje geeft beperkingen voor dit perceel, omdat er een afstand rondom het huisje moet worden vrijgehouden. Een verkaveling met drie woningen is dus maximaal mogelijk.

e.

Het plan doet afbreuk aan de ruimtelijke en landschappelijke

Uitzicht en lange zichtlijnen zijn een belangrijke karakteristiek van het

kwaliteit.

landschap. Bij de inrichting van het gebied zijn ook de kwaliteiten van

Geen aanpassing

het wonen in het buitengebied uitgangspunt, namelijk ruimte om de woning, rust, landschap en uitzicht. Tussen de woonkavels blijven er doorzichten op het omliggende landschap. De toename van een woning op een ruime kavel, gelegen aan lintbebouwing en met een hoogte en omvang die niet significant afwijkt van de woningen in de omgeving doet niet onevenredig afbreuk aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Niet valt in te zien dat het toevoegen van een woning de rust en natuur op onaanvaardbare 8

wijze schaad, mede gelet op de ligging en het geluid dat wordt veroorzaakt door het verkeer op de nabijgelegen N241.

f.

Het bouwvlak is dicht aan de rand van de kavel getrokken.

Door een afstand van minimaal 10 m vast te leggen tussen de in het

Geen aanpassing

plan voorziene vrijstaande woningen wordt voldoende lucht en vrije ruimte tussen de woningen geborgd waardoor de openheid richting het achterliggende landschap behouden blijft. Het maximale ruimtelijke beslag sluit aan bij de woningen in de directe omgeving.

3 Conclusie De ingediende zienswijzen leiden tot een aanpassing van de planregels.

9