1. Woonvisie HollandsKroon (geamendeerd)
Tekst van het document
WOONVISIE HOLLANDS KROON AMBITIE EN BALANS
in opdracht van de gemeente Hollands Kroon
FOTOVERANTWOORDING Voorpagina: Gertjan van Noord Peter Leliveld
Pagina 5: Historisch Genootschap Wieringermeer
Jeroen Drewes
Pagina 11: Woningstichting Anna Paulowna Pagina 21: De Telegraaf Pagina 38: Wooncompagnie Pagina 49: Duurzaam Bouwloket
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
Pagina 58: Het Polderhofje Pagina 66: Architectenweb
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING
5
INLEIDING
11
VISIE OP HOLLANDS KROON
21
BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
23
BETAALBAARHEID VOOROP
37
DUURZAME KWALITEIT
49
WONEN, WELZIJN, ZORG
58
ACTIEOVERZICHT
66
BIJLAGES
69
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 3
VOORWOORD Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Hollands Kroon.
Een woonvisie is meer dan een denkrichting over het
Een visie waar ik trots op ben.
bouwen van woningen. Voor mij gaat het over bouwen aan leefbaarheid, de omgeving waar iemands leven zich
Goed wonen is een grondrecht van iedereen. Omdat het
afspeelt en welke voorzieningen van belang zijn. Dat is
van iedereen is, is er balans nodig. Een balans tussen
voor iedereen anders. Je bent jong en wilt op jezelf. Je
behoeften, mogelijkheden en uitdagingen. Voor mij geeft
zoekt een fijn huis om je gezinsleven in te richten of je wilt
deze woonvisie daar blijk van: een ambitieuze kijk op de
graag wat kleiner gaan wonen en klaar zijn voor wat je
bouw van 3.200 woningen voor de leefbaarheid van onze
leeftijd met zich meebrengt. Zomaar een paar voorbeelden
dorpen, waarin balans centraal staat. Deze opgave is niet
waaruit het belang van deze visie blijkt.
alleen van ons. Het is een gezamenlijke opgave van de Rijksoverheid, provincie, corporaties, ontwikkelaars en onze
Met deze visie in de hand pakken wij de regie en zetten we
inwoners. Een groep met slagkracht.
onze instrumenten optimaal in voor onze inwoners. Zo zorgen we er samen voor dat Hollands Kroon de plek is
Deze woonvisie geeft richting aan woonoplossingen voor
waar je van een huis je thuis maakt.
vele (nieuwe) inwoners. Het is dan ook vanzelfsprekend dat iedereen daarbij betrokken is. De behoeften van
Mark Versteeg, Wethouder
woningzoekenden zijn het uitgangspunt en vertaald naar vier thema's: beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en wonen, welzijn en zorg.
VOORWOORD
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 4
S
SAMENVATTING
SAMENVATTING Opgave en vergezicht De woonopgave in Hollands Kroon is vergelijkbaar met die
In het verlengde van het coalitieakkoord streeft het college
in veel andere gemeenten: een tekort aan woningen, vooral
met de woonvisie naar behoud en versterking van de
in het goedkope en middensegment, zowel huur als koop;
leefbaarheid en vitaliteit van alle kernen. Dát is het
betaalbaarheids-problematiek die raakt aan
vergezicht: ook in de nabije toekomst is het in alle dorpen
bestaans(on)zekerheid; een tekort aan passende woningen
prettig en betaalbaar wonen; daar zetten we met ons
met het oog op de vergrijzing, waardoor ook de
(woon)beleid op in. En: we richten ons op de huidige
doorstroming stagneert; en de noodzaak van
inwoners, maar verwelkomen daarnaast ook instromers.
verduurzaming van woning en woonomgeving. Hollands
Beide uitgangspunten hebben consequenties voor inhoud
Kroon heeft daarbij te maken met een hoge instroom van
en instrumentatie van het woon- en grondbeleid. Dat geldt
elders, waardoor eigen inwoners (nóg) moeilijker aan een
in het bijzonder voor het woningbouwbeleid: we gebruiken
passende woning kunnen komen. Met Rijk, provincie en
de woonvisie als basis voor het sturen op een
regio zijn afspraken gemaakt over bouwen voor de
woningbouwprogramma dat voorziet in voldoende en
regionale behoefte. Daarnaast kent de gemeente relatief
vooral betaalbare woningen.
veel arbeidsmigranten, voor wie tijdelijke vormen van
De woonvisie is gestructureerd langs vier inhoudelijke
huisvesting nodig zijn. Specifiek voor Hollands Kroon is ook
lijnen:
de veelheid aan dorpen en kernen, elk met hun eigen
1.
beschikbaarheid van woningen;
identiteit, en een groot buitengebied. In de kleine kernen
2.
betaalbaarheid voorop;
staat de leefbaarheid onder druk door het dreigende
3.
duurzame kwaliteit;
wegvallen van voorzieningen.
4.
wonen, welzijn en zorg.
SAMENVATTNG
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 6
SAMENVATTING Beschikbaarheid van woningen
Dat doen we onder meer door in de woonvisie vast te
Hoewel de bouw van reguliere woningen de voorkeur heeft,
Uitgangspunt: we bouwen om de leefbaarheid en het
leggen welke percentages bij nieuwbouw gelden voor
kunnen flexwoningen tijdelijk soelaas bieden voor de
voorzieningenniveau van kernen te versterken en gebruiken
sociale huur, midden- en vrije huur en betaalbare koop.
huisvesting van urgent woningzoekenden. We verkennen
daarvoor de overdruk op de woningmarkt. Dat betekent dat
Ook zullen we een actief grondbeleid voeren, zoals
de optie van een zelfbewoningplicht bij betaalbare
in elke kern een nieuwbouwopgave ligt, zodat starters en
uitgewerkt in de Nota Grondbeleid.
nieuwbouw, zodat deze woningen voor de beoogde
senioren in hun eigen dorp een geschikte woning kunnen
doelgroep beschikbaar zijn. Om een actieve regierol waar
vinden. In de dorpsagenda’s wordt dit nader uitgewerkt;
Bij het realiseren van nieuwbouw hebben we oog voor de
te maken - 3.200 nieuwe woningen in zeven jaar is
het woningmarktonderzoek heeft de behoefte per kern
bijdrage van het plan voor de algehele balans in de
ambitieus - is organisatiekracht nodig. Dat vereist
laten zien. Daarnaast bouwen we op enkele grote locaties
betreffende kern. We streven naar een hoge ruimtelijke
versterking van, of anders omgaan met, de gemeentelijke
voor de bovenregionale behoefte, zoals afgesproken in de
kwaliteit, waarbij het plan ook echt bijdraagt aan daar waar
capaciteit, samenwerking met andere partijen en slimme
Woondeal: in ’t Veld, Winkel en Nieuwe Niedorp, Anna
behoefte aan is in de kern. De opgave wordt integraal
benutting van bijvoorbeeld het Impulsteam wonen van de
Paulowna en Wieringerwerf. Er wordt een totale
opgepakt en beperkt zich niet tot de harde grenzen van
provincie.
plancapaciteit geprogrammeerd voor 3.200 woningen tot
een plangebied.
en met 2030. Als er, bijvoorbeeld in tijden van schaarste, gekozen moet worden, krijgt bouwen in en aan de
Naast nieuwbouw zetten we in op het voorzien in meer
bestaande kernen voorrang. Het college wil actief sturen op
woonruimte door woningsplitsing en benutting van
de woningbouwprogrammering, vooral met het oog op de
vrijkomend agrarisch vastgoed, en op het stimuleren van
betaalbaarheid.
samenwonen. Ook onderzoeken we de mogelijkheid om niet-vitale vakantieparken te transformeren naar een (permanente) woonfunctie, en willen we initiatieven van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap faciliteren.
SAMENVATTNG
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 7
SAMENVATTING Betaalbaarheid voorop
Bij kleine(re) plannen is 30% sociale huur niet altijd
geven. Welke beroepen dit zijn wordt uitgewerkt in het
Uitgangspunt: we zetten vooral in op het toevoegen van
haalbaar. Indien de initiatiefnemer dat kan aantonen
uitvoeringsprogramma.
betaalbare woningen en op het borgen van blijvende
wordt een financiële afdracht verplicht in een
betaalbaarheid na oplevering. We willen toegroeien naar
vereveningsfonds, van waaruit de bouw van sociale
De gemeente stuurt op de gewenste kwaliteit en balans
een aandeel van 30% sociale huur in de totale
huurwoningen elders kan worden gefaciliteerd. De nadere
tussen sociaal , midden en hoger segment bij
woningvoorraad (nu: 22,5%), met een evenwichtige
uitwerking van dit fonds vindt plaats in de Nota
woningbouwontwikkelingen binnen de kernen. We streven
verdeling over de kernen en wijken. De woonvisie legt vast
kostenverhaal.
naar 30% sociale huurwoningen in de gehele
welke percentages bij nieuwbouw gelden voor sociale huur
woningvoorraad maar hechten waarde aan en houden oog
(minimaal 30%), betaalbare koop (minimaal 30%), en vrije
We zetten ook het grond(prijs)beleid in: bij uitgifte of
voor een evenwichtige verdeling over onze kernen. Daar
sector (maximaal 40%). Concrete bouwinitiatieven worden
overdracht van grond aan een woningcorporatie voor
waar nodig zoeken we in Hollands Kroon naar maatwerk
daaraan getoetst. Dit is in lijn met het coalitieakkoord, dat
sociale nieuwbouw, wordt de (lagere) sociale grondprijs in
per kern of per gebied dat wordt gebaseerd op de
ook uitging van 30-30-40%. We leggen bovendien de
rekening gebracht. Met de woningcorporaties maken we –
kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in onze
bovengrens van betaalbare koop op € 350.000*. Dat is
naast nieuwbouw – ook (prestatie)afspraken over het huur-
gemeente. We hebben hierbij specifiek aandacht voor de
lager dan de bedragen van het rijk, die we voor Hollands
en woonlastenbeleid voor de bestaande sociale
percentages sociale huur en de leefbaarheid.
Kroon niet passend vinden. De categorie betaalbare koop
huurwoningen, verkoop en leefbaarheid .
kent een onderverdeling in 15% ‘goedkoop betaalbaar’ (tot
Mensen met een lokale of economische binding krijgen
€ 250.000), 15% ‘middelduur betaalbaar’ (tot € 350.000),
voorrang op 50% van de nieuwbouw tot de
omdat woningen boven de € 250.000 voor veel
betaalbaarheidsgrens van het rijk (€ 390.000); dat vergroot
huishoudens te duur zijn. We geven zo ook invulling aan de
de kansen van starters en bevordert de doorstroming. We
motie ‘betaalbare woningen’ van 3 november 2022.
helpen starters ook via startersleningen en willen personen
Daarnaast moet minimaal 5% van de nieuwbouwwoningen
met belangrijke beroepen waaraan een tekort is voorrang
* De prijzen duiden op vrij op naam prijzen voor nieuwbouw
midden- of vrijesectorhuur zijn. SAMENVATTNG
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 8
KADER: OVERZICHT BOUWPROGRAMMA 30-30-40 Vasthouden aan doelstellingen uit coalitieakkoord
100%
30-30-40
We volgen in onze woonvisie de doelstellingen zoals ze gesteld zijn in het coalitieakkoord ‘Samen bouwen aan
PRIJSKLASSE
EIGENDOM
5% HUUR VANAF € 879,66
5% MIDDEN- EN VRIJE HUUR
90%
vertrouwen’. Dit betekent inzetten op verdeling van: 30% sociale huur, 30% betaalbaar tot middeldure koop en 40% vrije sector. Zo zetten we in op het creëren van een
80%
40% VRIJE SECTOR
evenwichtige woningvoorraad voor alle doelgroepen, maar maken we ontwikkelingen ook niet onhaalbaar. Voldoen aan nationale woon- en bouwagenda
35% boven de € 350.000*
70%
65% KOOP
60%
Om ons woningbouwprogramma te laten aansluiten bij de doelstellingen van het rijk moeten we zorgen dat twee derde van ons woningbouwprogramma volgens de
15% van € 250.000 t/m € 50%
350.000 30% BETAALBARE EN MIDDELDURE KOOP
maatstaven van het rijk betaalbaar is. 40%
15% TOT € 250.000
‘Betaalbaar’ betekent huur tot de € 1.100 en koop tot € 390.000. Om daaraan te voldoen moet van de 40% vrijesectorwoningen* 17,5% vallen in de categorie
30%
‘betaalbaar’ volgens het rijk. 20% 30% SOCIALE HUUR
30% HUUR TOT € 879,66
30% SOCIALE HUUR
10% * (35% koop boven de € 350.000 plus 5% huur boven de € 879,66) 0% Overzicht bouwprogramma Hollands Kroon
H4 BETAALBAARHEID VOOROP
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 9
SAMENVATTING Duurzame kwaliteit
Naast de ecologische dimensie verwijst duurzaamheid ook
eigen dorp. In alle kernen is levensloopbestendig wonen
Uitgangspunt: de gemeente zet in op verduurzaming van
naar toekomstwaarde. Bij een grote druk op de
mogelijk (hofwoningen, appartementen met ruimte voor
de bestaande woningen, duurzame nieuwbouw en ‘bouwen
woningmarkt en hoge kosten bestaat het risico dat in de
samenkomst). Vooral in de grote dorpen gaan we actief
vanuit de omgeving’. De grootste opgave ligt in de
nieuwbouw teveel wordt bezuinigd op woonoppervlak en
toevoegen, in kleinere dorpen faciliteren we initiatieven.
bestaande woningvoorraad, vooral in de particuliere sector
andere kwaliteiten van woning en woonomgeving. Een
Zwaardere zorgvormen, zoals geclusterde
en zeker in het buitengebied. Huiseigenaren worden met
actieve rol van de gemeente betekent ook hier dat eisen
verpleegzorgplekken en beschermd wonen, krijgen een
advies en subsidies zo veel mogelijk ontzorgd bij het
zullen worden gesteld en gehandhaafd.
plaats in de grote kernen, nabij voorzieningen. Gezien het
verduurzamen van hun woningen. Onder andere door de
tekort aan zorgpersoneel willen we de bouw of plaatsing
inzet van energiecoaches en energieklussers. Er is speciale
Wonen, welzijn en zorg
van pre-mantelzorgwoningen toestaan, zodat mensen al
aandacht voor inwoners die kampen met energiearmoede.
Uitgangspunt: we faciliteren het oud worden in het eigen
vroeg kunnen inspelen op een toekomstige zorgbehoefte.
Corporaties hebben al veel geïnvesteerd in verduurzaming
dorp. Met de voortgaande vergrijzing neemt de vraag naar
van hun bezit en moeten voor 2028 ook de woningen met
zorg sterk toe. Door het verdwijnen van verzorgingshuizen
Het college wil innovatie gericht op het langer thuis wonen,
label E, F en G hebben aangepakt. Bij nieuwbouw is de
en het niet verder groeien van verpleeghuizen zullen de
stimuleren. We denken daarbij aan toepassing van digitale
bouwregelgeving (BENG) de norm, maar extra ambitie
meeste mensen zijn aangewezen op zorg aan huis. Er is
innovaties en pilots in wijken en dorpskernen. Ook willen
(biobased, circulair bouwen) wil het college stimuleren. We
behoefte aan aangepaste woningen, levensloopbestendige
we bij de inrichting van de woonomgeving rekening houden
stimuleren innovatie en voorbeeldprojecten. Duurzaamheid
woningen, nieuwe vormen van samenwonen en
met gezondheid en bewoners aanzetten tot mobiliteit.
is het leidend principe, we committeren ons aan het
combinaties van wonen en zorg. We zullen het beleid
convenant toekomstbestendige woningbouw. Bij het
hiervoor vastleggen in een woonzorgvisie. De woonvisie
(her)ontwikkelen van woonlocaties hebben we oog voor
richt zich op het wonen: passend wonen en een
klimaatadaptatie (wateroverlast, hittestress),
toegankelijke woonomgeving. Senioren blijken vooral
bereikbaarheid, parkeerdruk en natuur.
behoefte te hebben aan een passende woonvorm in hun
SAMENVATTNG
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 10
1
INLEIDING
WAAROM EEN WOONVISIE? Waarom een nieuwe woonvisie?
vinden. Daarnaast zijn er veel senioren die zich oriënteren
bouwprogramma.
De vorige woonvisie was geldig vanaf 12 januari 2021.
op een beter bij hun levensfase passende woning. En
Iedere gemeente moet een woonvisie hebben die niet
hiernaast zijn er senioren die op zoek zijn naar een woning
Woonvisie: belangrijk voor heldere afspraken
ouder is dan vijf jaar. De oude woonvisie had dus nog even
die gecombineerd kan worden met het verkrijgen van zorg.
Een woonvisie helpt bij het nakomen van onze wettelijke
meegekund. Toch hebben we behoefte aan een nieuwe
Dit zijn allemaal thema’s waar we in deze woonvisie
plicht: voor het maken van prestatieafspraken met de
woonvisie die recht doet aan de ambities van het college en
antwoord op geven. Als gemeente kunnen we nieuwe
corporatie en huurdersorganisatie, als basis voor de
de behoefte aan betaalbare woningen. We willen en
instrumentaria inzetten om te zorgen dat woningen
gemeentelijke woonzorgvisie die alle gemeenten moeten
moeten meer regie gaan voeren op de woningmarkt door
betaalbaar blijven en vaker terecht komen bij de beoogde
opstellen, als onderbouwing bij het maken of beoordeling
o.a. nieuw instrumentarium in te zetten. Dit werken we uit
doelgroepen. Ondertussen liggen er opgaven in de
van vele initiatieven voor woningbouw en het inzetten van
in deze woonvisie.
bestaande voorraad, zoals de urgentie om te verduurzamen
instrumentarium, bijvoorbeeld de nieuwe nota grondbeleid.
die alleen maar toeneemt. Ook dit krijgt een plek in de Druk op woningmarkt
woonvisie. Kortom: wat, voor wie, wanneer, hoe en waar.
De druk op de woningmarkt is de afgelopen jaren in
Enquête en gesprekken als bouwsteen Voor deze visie gebruikten we onderzoeken en
Hollands Kroon sterk toegenomen. We zien een sterk
De nadruk op wat extra aandacht nodig heeft
beleidsdocumenten (lokaal en landelijke kaders), zoals het
toenemende instroom vanuit omliggende gemeenten.
We leggen in de woonvisie extra nadruk op het toevoegen
recente woonbehoefteonderzoek en het coalitieakkoord.
Steeds meer huishoudens zien onze gemeente als
van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit
Ook vroegen we inwoners naar hun ideeën, met behulp van
aantrekkelijke en betaalbare plek om zich te vestigen. Ook
zijn namelijk onderwerpen die, bij het overlaten aan de
een enquête. Daarnaast gingen we in gesprek met de
neemt het aantal buitenlandse arbeidsmigranten toe en is
markt, niet vanzelfsprekend goedkomen. Andere
corporaties, huurdersorganisaties, makelaars,
er een instroom vanuit omliggende gemeenten voor sociale
onderwerpen, zoals het bouwen van meer ruime
ontwikkelaars, de raad, het college en beleidsmedewerkers
huurwoningen. Door de toestroom richting Hollands Kroon,
gezinswoningen, worden beter door de markt opgepakt. Ze
van de gemeente.
het woningtekort en de stijgende rente kunnen veel
vragen daarom om minder sturing en aandacht in deze
inwoners van Hollands Kroon maar moeilijk een woning
woonvisie, maar blijven wel onderdeel van het
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 12
DE WOONVISIE STAAT NIET OP ZICHZELF Er zijn tal van kaders en ontwikkelingen - landelijk,
huurdersorganisaties straks afdwingbaar. Doel is om snel
ziet tegelijk dat sommige gemeenten te maken hebben met
regionaal en lokaal - die van invloed zijn op het woonbeleid
de woningnood te verminderen.
extra opgaven. Voor de Kop van Noord-Holland zijn dat o.a.
in onze gemeente. We noemen hierna de belangrijkste.
de groeiende interesse in de regio door woningzoekenden Kamerbrief ‘Beter benutten bestaande voorraad’
uit het zuiden van de provincie (en daarbuiten) en de
Nationale Woon- en Bouwagenda
Het Rijk realiseert zich dat het doel om tot 2030 in heel
toenemende instroom door o.a. arbeidsmigranten die de
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Nederland 900.000 extra woningen te bouwen lastig
schaarste op de woningmarkt vergroot. Er is ook oog voor
Ordening heeft zes programma’s uitgerold die samen de
haalbaar is, o.a. door hogere bouwkosten. Daarom zet de
vernieuwing van oudere wijken, met het oog op
beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het
overheid in op beter benutten van de bestaande voorraad.
leefbaarheid en de vraag-aanbodbalans.
woningaanbod moeten verbeteren. Doel is om tot 2030 in
Er worden drie soorten oplossingen genoemd waar
heel Nederland 900.000 extra woningen te bouwen,
gemeenten mee aan de slag kunnen: (1) meer woningen
Woonakkoord Kop van Noord-Holland 2022-2026
waarvan twee derde betaalbaar en minimaal 30% sociale
op een kavel, bijvoorbeeld door optoppen, splitsen of het
In het Woonakkoord voor ‘De Kop’ staat welke opgaven op
huur.
bouwen van microwoningen, (2) meer mensen in een
het gebied van wonen er zijn, hoe gemeenten in de regio
woning, bijvoorbeeld door samenwonen of hospitaverhuur,
daaraan werken en wat hun gezamenlijke koers is. De
en (3) betere doorstroming, o.a. onder ouderen.
Woondeal is een uitwerking daarvan. Het Woonakkoord
Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting (WVRV) Deze nieuwe wet geeft Rijk, provincies en gemeenten
heeft als streven om zo snel en zo goed mogelijk in de
instrumenten om zelf meer grip te krijgen op de
Omgevingsvisie Noord-Holland 2050
vraag te voorzien, en daarmee het tekort aan woningen
woningmarkt. Er staan ook maatregelen in die ervoor
De Omgevingsvisie van Noord-Holland stuurt sterk op
terug te schroeven. Aandachtspunten daarbinnen zijn
zorgen dat er sneller gebouwd kan worden (o.a. versnelling
zorgvuldig gebruik van resterende ruimte, o.a. voor
betaalbaarheid en toegankelijkheid (o.a. van de sociale
van procedures), dat kwetsbare groepen met urgentie een
woningbouw. Uitgangspunt is dat nieuwbouw in of
huur), huisvesting van buitenlandse werknemers,
woning krijgen en dat de opgave voor deze groepen
aansluitend op bestaand stedelijk gebied plaatsvindt en
flexwonen en circulair bouwen.
evenwichtig over de regio verdeeld wordt. Daarnaast zijn
past bij de kwalitatieve behoefte en trends. Duurzaamheid
prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en
van de totale voorraad is het streven. De Omgevingsvisie
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 13
DE WOONVISIE STAAT NIET OP ZICHZELF Woondeal regio Noord-Holland Noord en Rijk
Coalitieakkoord Hollands Kroon 2022-2026
De gemeenten in de regio Noord-Holland Noord bouwen
Het thema wonen staat hoog op de agenda van het huidige
zorggeschikte woningen te bouwen. Dat doen we
tussen 2022 en 2030 samen minimaal 40.000 nieuwe
college. In het Coalitieakkoord staan concrete actiepunten:
samen met partners zoals corporaties, maar er komt
woningen. Daarvan komen er 7.400 in de Kop van Noord-
-
Een actieve rol spelen in het verminderen van het
ook planologische ruimte voor bijvoorbeeld Collectief
Holland en een substantieel deel hiervan in Hollands Kroon.
woningtekort, door woningbouw te versnellen en te
particulier opdrachtgeverschap (CPO).
Dat staat in de Woondeal die tussen de regio en het Rijk
bouwen voor alle doelgroepen volgens het
gesloten is. Het gaat om een bruto opgave, dus los van
coalitieakkoord in de 30-30-40 verdeling: 30% sociale
sloop en onttrekking. In Hollands Kroon zijn netto 1.350
huur, 30% middelduur en 40% vrije sector.
woningen nodig, uitgaande van het hoogste scenario uit
-
het woonbehoefteonderzoek dat begin 2023 is uitgevoerd.
Goed organiseren van wonen met zorg, o.a. door meer
Een actiever woon- en grondbeleid voeren om samen met corporaties en ontwikkelaars voor evenwichtige
In de Woondeal zijn voor Hollands Kroon zes versnellingslocaties aangewezen, waar extra tempo maken
-
nieuwbouw te zorgen. -
Focussen op binnendorps bouwen, maar ook kijken
mogelijk is. Dat zijn: randweg in Anna Paulowna, fase 2 en
naar ontwikkelkansen aan de rand van dorpen of in het
3 in ‘t Veld, Dahliapark en Limmerschouw in Winkel,
buitengebied, zolang dat bijdraagt aan behoud van
Ooster- en Westerweg in Nieuwe Niedorp, Oosterterp in
voorzieningen en verbetering van leefbaarheid in
Wieringerwerf.
kernen. -
Experimenteerruimte geven voor vernieuwende woonvormen en bouwmethoden.
-
Extra bouwruimte krijgen ter compensatie van de doorstroom van arbeidsmigranten van tijdelijke naar permanente huisvesting.
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 14
DE WOONVISIE STAAT NIET OP ZICHZELF Prestatieafspraken 2022-2026
Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL)
Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties maakten
Wieringen, Oude Veer, en het gebied nabij Schagen zijn
voor dezelfde periode prestatieafspraken over kwaliteit,
aangemerkt als ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’ en vallen
beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Er zijn
binnen de gemeente Hollands Kroon. Dat betekent dat
ook afspraken gemaakt over leefbaarheid, wonen en zorg
ruimtelijke ontwikkelingen, met uitzondering van nieuwe
en huisvesting van bijzondere doelgroepen. Uit de
stedelijke ontwikkelingen, alleen zijn toegestaan als de
prestatieafspraken volgen voor elke partij concrete
kernkwaliteiten van het voormalig eiland niet worden
jaarafspraken.
aangetast. Vanuit het coalitieakkoord ‘Verbindend vooruit!’ van de provincie Noord-Holland wordt het Bijzonder Provinciaal Landschap gekoesterd. De provincie heeft echter de mogelijkheden voor het bouwen in landelijk gebied aan de dorpsranden versoepeld. Er liggen dus wel kansen voor uitbreiding. We willen met de provincie in overleg om te kijken of we de grenzen van het BPL kunnen rekken. De huidige grens is niet constructief voor het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw, wij zijn hier kansen en willen dit graag onderzoeken. Als nieuwbouw mogelijk blijkt dan doen we dit altijd op een manier die het landschap versterkt en bedrijvigheid ontziet.
Kaart Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Bron: Provincie Noord-Holland
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 15
KADER: WOONBEHOEFTEONDERZOEK 2023 Blijvende groei door combinatie van factoren De afgelopen tien jaar groeide Hollands Kroon gemiddeld
De groei van de afgelopen jaren zet de komende tijd door.
arbeidsmigranten zich daar vooral vestigen. Aanvullend is
met ongeveer 160 huishoudens per jaar. Dat komt neer op
Gelet op ontwikkelrisico’s moeten daar zo’n 1.800 plannen
er behoefte aan zo’n 100 woningen in de middenhuur. De
een jaarlijks groeipercentage van +0,22%. De groei is niet
tegenover staan. De meeste vraag is weggelegd voor Anna
rest is koop, in een gemengd programma.
zozeer het gevolg van natuurlijke aanwas uit de gemeente
Paulowna, Wieringerwerf, Winkel-Nieuwe Niedorp,
zelf, maar veel meer het resultaat van instroom van elders.
Hippolytushoef en Middenmeer. Specifiek in Winkel-Nieuwe
De behoefte aan woningen is overal in de gemeente
Er zijn grofweg twee groepen instromers:
Niedorp, Anna Paulowna, ‘t Veld en Wieringerwerf zijn
merkbaar. Dat betekent dat overal ruimte is voor iets
1.
Huishoudens, vaak gezinnen, die vanuit de Randstad
plussen denkbaar vanuit de Woondeal. Daar zijn direct
nieuws. In het woonbehoefteonderzoek hebben we dit
of vanuit Alkmaar of Hoorn naar Hollands Kroon
locaties voorhanden.
vertaald naar een wensprogramma. Zie daarvoor de
verhuizen. Met name de kernen in het zuidwesten
2.
volgende pagina. Los van het reguliere bouwprogramma is
van de gemeente en Anna Paulowna profiteren
Binnen de totale vraag is er behoefte aan zo’n 500 extra
het zaak om 725 verblijfseenheden voor tijdelijk verblijf van
daarvan.
sociale huurwoningen. Met name in kernen in het oosten
arbeidsmigranten te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld in de
Arbeidsmigranten. Dat is vooral merkbaar in kernen
van de gemeente is een plus nodig, omdat
vorm van een migrantenhotel.
aan de oostkant van de gemeente. ALLEENSTAANDEN
PAREN
GEZINNEN
HUISHOUDENSGROOTTE
INWONERS
HUISHOUDENS
REGULIERE BEHOEFTE TOT 2030
32%
33%
35%
2,3 PERSONEN
48.775
21.400
+1.375 HUIZEN
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 16
KADER: WOONBEHOEFTEONDERZOEK 2023 Bij hoog scenario +1.375 woningen nodig tot 2033 Onderstaand schema laat zien waar de prognose voor
650. Het lage scenario gaat uit van afnemende druk en een
Hollands Kroon uit bestaat. Bij inzet op het hoge scenario,
lagere instroom van (arbeids)migranten. Rechts staat wat
dat uitgaat van aanhoudende krapte op de markt en een
dat betekent per kern of cluster van kernen. Daarin is
hoge instroom van (arbeids)migranten, heb je de komende
rekening gehouden met de marktpositie van elke kern. Bij
tien jaar 1.375 extra woningen nodig. Het middenscenario
sommige kernen ligt daarbovenop een extra ambitie vanuit
gaat uit van 1.025 extra woningen en het lage scenario van
de Woondeal.
1 - NAT
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
2 - TEK Actueel woningtekort
Ongeveer
Ongeveer
0
+150 Ongeveer
1.000
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
+850
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
(laag) (midden) +375 (hoog)
+375
Ongeveer 1.375 woningen nodig dus een plancapaciteit van 1.800 nodig H1 INLEIDING
OV BUI
Buitenlandse migratie, geen regulier huishouden
400 575
+725
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
WOONDEAL
L
M
H
Anna Paulowna
105
165
220
Breezand
35
60
80
Den Oever
25
40
50
Hippolytushoef
70
105
145
Middenmeer
65
105
145
‘t Veld
25
45
60
Wieringerwaard
25
40
50
Wieringerwerf
95
155
205
+200
Winkel en Nieuwe Niedorp
80
125
170
+1.000
Woondorpen noordoost
20
30
40
Woondorpen noordwest
15
25
30
Woondorpen oost
35
60
80
Woondorpen zuidwest
45
75
100
+400
+250
++
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 17
KADER: WOONBEHOEFTEONDERZOEK 2023 Op gerichte plekken kwaliteitsslag maken
Voldoende plannen, soms bijstelling nodig
Drie adviezen uit het woonbehoefteonderzoek
Naast nieuwbouw is op sommige plekken ook een
Op gemeenteniveau zijn er voldoende plannen, maar die is
1.
verbeterslag in de bestaande voorraad nodig. De grootste
niet altijd evenredig verdeeld over de kernen. In Anna
bieden voor extra woningen, meer dan nu het geval
opgaven in de koopsector liggen in Den Oever en
Paulowna, ‘t Veld, Wieringerwerf en Winkel-Nieuwe Niedorp
is. Bij kernen in het zuidwesten en bij
Breezand, in de sociale huur springen vooral Anna
is sprake van overprogrammering, terwijl op andere
voorzieningenkernen mag daar een plus bovenop,
Paulowna, Hippolytushoef en Middenmeer eruit. De risico’s
plekken soms te weinig plannen zijn. Er moet ook meer
o.a. vanwege de gunstige marktpositie. In kernen in
op energiearmoede zijn in de sociale huur verspreid over de
aanbod komen voor starters in de koopsector.
het oosten van de gemeente moet je rekening
gemeente. In de koopsector zien we clusters van
Honoreer de behoeften door in alle kernen ruimte te
houden met blijvende arbeidsmigranten.
kwetsbare woningen in Westerland, Hippolytushoef,
Vraag naar zorggeschikte woningen stijgt
Wieringerwaard, Anna Paulowna, Kreileroord en
Ruim de helft van de voorraad is aanpasbaar bij een
2.
Bouw vooral bij voorzieningen honderden levensloopgeschikte woningen. Aanvullend zijn er zo’n
Barsingerhorn.
zorgvraag. Met name voor- en vroeg-naoorlogse huizen zijn
120 woningen met een uitgesproken beschut
minder makkelijk geschikt te maken. Die staan vooral op
zorgkarakter nodig. En overal: gevarieerd aanbod
Toevoegen wat nog ontbreekt
‘het oude land’. In de grotere kernen staan de meeste al
Corporaties merken de toegenomen vraag en vragen om
aangepaste woningen, vaak in de buurt van voorzieningen
goede samenwerking met de gemeente om hier passend op
die ouderen gebruiken. Door de vergrijzing groeit de vraag
het woonbehoefteonderzoek eruit springen. Bedenk
in te spelen. Er moet ook aandacht zijn voor ouderen, met
naar zorggeschikte woningen de komende tijd. Er zijn
welke rol je als gemeente wilt spelen in het
o.a. hofwoningen, appartementen of collectieve
enkele honderden levensloopgeschikte woningen extra
stimuleren van verbetering door huiseigenaren.
woonvormen voor ouderen. Op de koopmarkt is een mix
nodig, en daarbovenop nog eens zo’n 120 speciale
Gevarieerde ‘doorstromingsbouw’ speelt bestaande
aan typen nodig, met speciale aandacht voor alles behalve
woonzorgwoningen, liefst in elke voorzieningenkern iets.
huizen vrij, die je met zo’n aanpak een tweede jeugd
gangbare gezinswoningen. Denk aan hofjes of nieuwe
Daar moet in het bouwprogramma aandacht voor zijn.
kunt geven. Dat is betaalbaar én aantrekkelijk voor
woonvormen in herbestemd agrarisch vastgoed.
Soms zijn ook aanpassingen in de woonomgeving nodig.
de kwaliteit van je koopvoorraad.
H1 INLEIDING
voor doorstromende ouderen. 3.
Focus bij woningverbetering op de gebieden die in
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 18
WAT GEVEN INWONERS ONS MEE? Focus op betaalbaar wonen
Ruim wonen past bij Hollands Kroon
“Zorg dat starters hier blijven.”
Uit de vragenlijst gaven 390 inwoners door de hele
Naast de behoefte aan betaalbaar wonen, is ruim wonen
– Inwoner van Westerland
gemeente heen ons mee dat de nadruk van woningbouw
met vaak veel groen om het huis heen iets wat past bij de
moet liggen op het toevoegen van betaalbare koop- en
gemeente. Er is volgens de inwoners ook zeker een
“Graag gevarieerd door elkaar wonen. Huur en koop en
sociale huurwoningen. Vooral jongeren en starters hebben
behoefte aan het toevoegen van dat soort woningen.
jong en oud.”
behoefte aan betaalbare koopwoningen terwijl voor
Inwoners zijn verdeeld over het bijbouwen langs de randen
- Inwoner van Hippolytushoef
senioren de behoefte meer ligt bij het toevoegen van
van dorpen, wat het karakter van dorpen kan schaden. Zo
sociale huur. Dit betekent overigens niet dat er alleen
vindt men over het algemeen het dorpse karakter net zo
“Splitsen van kavels en het omzetten van agrarische
behoefte is aan deze prijsklassen. Over de volle breedte is
belangrijk als het toevoegen van meer woningen. Inwoners
bestemming naar woonbestemming makkelijker en met
er vraag naar woningen.
onder de 26 vinden het toevoegen van meer woningen in
name goedkoper maken, nu is er teveel bureaucratie om dit
hun dorp wel veel belangrijker dan het behoud van het
te realiseren.”
Mix van woningtypen gewenst
karakter. Hier speelt uiteraard mee dat zij vaak nog geen
- Inwoner van Wieringerwaard
Aan alle woningtypes is behoefte in Hollands Kroon blijkt
woning hebben.
“Goed en tijdig overleg met de betrokken omgeving waar
uit de vragenlijst. Dit zijn behoeften vanuit verschillende leeftijdsgroepen. Toch valt op dat de levensloopbestendige
Starters meer kansen geven
iets gebouwd gaat worden.”
woningen de boventoon voeren. Dit past ook bij de
Inwoners van onze gemeente geven aan dat ze graag meer
- Inwoner van ‘t Veld
vergrijzing van Hollands Kroon. Daarnaast werd ook
kansen zouden krijgen op de woningmarkt. Zo moet de
aangegeven dat er behoefte is aan kavels.
gemeente voorrang geven aan mensen uit de eigen
“Koopwoningen voor senioren. Wij komen niet in
gemeente bij woningbouw.
aanmerking voor huur en vallen buiten de boot.” - Inwoner van Den Oever
H1 INLEIDING
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 19
IN STAPPEN NAAR EEN VISIE Maptionnaire
makelaars, ontwikkelaars en huurdersorganisaties.
concept-woonvisie voorgelegd, waarna de woonvisie is
We vroegen inwoners in het najaar van 2023 om hun
(resultaten in bijlages)
aangepast.
mening via een Maptionnaire, een online enquête.
Inspraak en besluitvorming
Inwoners konden onder meer op de kaart aangeven waar
Deze concept woonvisie wordt voorgelegd aan inwoners en
wel en niet gebouwd moet worden en waar iets aangepakt
Nauwe samenwerking met een projectgroep
andere betrokkenen. Daarna volgt besluitvorming door het
moet worden. In totaal hebben ca. 400 inwoners van
In interne overleggen, met inzet vanuit meerdere
College en de Raad.
Hollands Kroon de enquête ingevuld. (resultaten in bijlages)
disciplines, gaven we richting en inhoud aan de visie.
Lokale kennis benut
Betrokkenheid College en Raad
In september hielden we twee sessies over de woonvisie.
De Raad is aan het begin van het proces geïnformeerd over
Eerst met interne specialisten van de gemeente op het
de te nemen stappen, de fractievoorzitter van elke partij is
gebied van grondzaken, vastgoed, wonen, leefbaarheid,
geïnterviewd en tussentijds zijn er twee procesmomenten
zorg, etc. Daarna met externe specialisten als corporaties,
geweest om dilemma’s te bespreken. Aan het eind is de
Deskresearch
Hoofdlijn woonvisie
Interviews College Startnotitie / Onderzoek afgerond
Maptionnaire enquête
augustus 2023
H1 INLEIDING
Interviews Workshops: gemeente en Raad marktpartijen
oktober 2023
Raad
Concept woonvisie
Toetsing corporaties
december 2023
Participatie Opstellen College en Raad Presentatie raad
Vaststelling College Presentatie raad
januari 2024
Vaststelling College Inspraak
maart 2024
Vaststelling
Herziene woonvisie
juli 2024
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 20
2
VISIE OP HOLLANDS KROON
ONZE VISIE OP HOLLANDS KROON Ontstaan uit een combinatie van landschappen
prijs en staan er ook veel mooie oude woningen in onze
Onze nieuwe woonvisie
Hollands Kroon ontstond op 1 januari 2012 bij de fusie van
gemeente.
In de nieuwe visie op wonen in Hollands Kroon krijgen de
de gemeenten Wieringen, Wieringermeer, Anna Paulowna
genoemde thema’s een plek. Onze woonkernen willen we
en Niedorp. Zo ontstond er een gemeente met een zeer
Naast dat veel inwoners vinden dat het al vrij goed gaat,
versterken. Dit doen we door veel en vooral betaalbaar
divers landschap. Zo is de oostkant (voormalige polder)
zijn er ook veel dingen die nog beter kunnen. In veel
nieuw te bouwen. We doen dit vanuit de gedachte dat we
bijna volledig na 1945 opgebouwd en zijn de zuid- en
dorpen staat het voorzieningenaanbod onder druk, we
elke kern leefbaar en vitaal willen houden. Dat betekent dat
westkant een stuk ouder. Door de inpoldering van de
moeten verloedering aanpakken, betaalbare woningen
er in elke kern een nieuwbouwopgave ligt. Om dit te
Wieringermeerpolder is Wieringen aan het vaste land komen
toevoegen, investeren in openbaar vervoer en plekken
realiseren, en de betaalbaarheid te garanderen, gaan we
te liggen. Toch heeft het eiland zijn karakter niet verloren.
creëren waar mensen samen kunnen komen.
hier als gemeente een actieve rol in nemen. Dit doen we
We zijn een gemeente met veel actieve, vaak agrarische,
“Voorzieningen op peil houden. Voorkomen van verloedering
zelf geen rol kunnen nemen, laten we woningbouw aan de
ondernemers. Er is zeer vruchtbare landbouwgrond, waar
van sociale huurwoningen. Zorg voor mooie groene
markt over, maar dan wel met dezelfde
door boeren veel wordt verbouwd. Hier zijn we trots op. Dit
leefomgeving. Betaalbare huizen voor jongeren uit eigen
betaalbaarheidseisen. We zorgen voor fijne plekken om oud
is ook heel duidelijk terug te zien in het landschap.
dorp. Dan kunnen de voorzieningen ook blijven bestaan.”
te worden in je eigen dorp. Hierbij staan
- Inwoner van Zijdewind
levensloopbestendige woningen en kansen tot samenkomst
samen met de woningcorporaties. Waar we als gemeente
Vragen we inwoners om de kernkwaliteiten van onze
en ontmoeting centraal. Starters kunnen in hun eigen dorp
gemeente, dan zijn ruimte, groene omgeving, rust en het
blijven wonen door het bouwen van betaalbare woningen.
dorpse karakter de eerste dingen die naar boven komen.
We gaan duurzaam bouwen, volgens de laatste eisen, en
Het dorpse karakter gaat samen met een sterk dorps leven
kijken daarnaast hoe we de lat nog hoger kunnen leggen.
waarin saamhorigheid centraal staat. Daarnaast vind je in
We gebruiken ons energieloket om ook de bestaande
Hollands Kroon ruime woningen voor een relatief betaalbare
woningen naar een hoger niveau te tillen.
H2 VISIE OP HOLLANDS KROON
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 22
ONZE VISIE OP HOLLANDS KROON De toekomst van Hollands Kroon Als wij vooruit kijken zien we in Hollands Kroon een sterke, gewilde woongemeente. In alle dorpen, en in het buitengebied is het prettig wonen. Iedere plek heeft z’n eigen identiteit maar het woon- en leefgenot is overal hoog. Wij zijn er voor inwoners die hier al lange tijd zijn en verwelkomen instromers. In al onze kernen is gewerkt aan wonen, het benutten van functieloze lege plekken in de dorpen die niet bijdragen aan de kwaliteit van het dorp, het transformeren van gebouwen en hoogwaardige toevoegingen aan de randen van dorpen. Door woningen toe te voegen hebben we voorzieningen in stand kunnen houden, en in sommige gevallen kunnen uitbreiden. We hebben dit samen met onze partners voor elkaar gekregen. Door inwoners te betrekken, en bedrijven, organisaties en woningcorporaties maximaal te stimuleren. Om dit te realiseren moeten we nu stappen zetten: een visie op de korte termijn om de langetermijndoelen waar te kunnen maken.
Afbeelding gegenereerd in AI (DALL-E).
H2 VISIE OP HOLLANDS KROON
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 23
3
BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN “Bouw seniorenwoningen, maar ook woningen voor de starters die anders uit de dorpen naar de steden zullen trekken. En daarmee verbreed je de aantrekkelijkheid van de dorpen voor de jonge werkende generatie.” - Inwoner van Nieuwe Niedorp -
IN HET KORT Bouwen voor de leefbaarheid
woningcorporaties.
Wij beschouwen een woning als een basisrecht. Het
Acties en keuzes: -
toevoegen van nieuwe woningen, en bouwen aan krachtige
De bestaande voorraad
kernen/dorpen gaat hand in hand. Hiermee stimuleren we
Nieuwbouw is van belang, maar de meeste huizen staan er
de leefbaarheid en blijft het voorzieningenniveau op peil.
al, in bestaande buurten in de dorpen. Ook met het
versterken. Dat betekent dat in elke kern een nieuwbouwopgave ligt;
-
behalen van onze woningbouwambitie bestaat in 2030 90% Voldoende woningen
van de woningvoorraad uit woningen die er nu ook al
Om prettig wonen in Hollands Kroon voor iedereen
staan. Deze woningen vervullen een hoofdrol in de
haalbaar te houden zijn er genoeg nieuwe bouwlocaties en
doorstroming en in het vinden van een passende woning.
transformaties nodig. Wij programmeren een capaciteit in
We bouwen om de leefbaarheid van kernen te
We gaan tot en met 2030 ca. 3.200 woningen bouwen. Dit is een optelsom van het woningbehoefteonderzoek, de woondeal en de harde plannen die er al zijn;
-
In elke kern wordt 30% van de nieuwbouwopgave sociale huur;
-
In de dorpsagenda’s werken we de
van ca. 3.200 woningen tot en met 2030 (peildatum 1
Extra woningen zonder nieuw te bouwen
januari 2023). We hanteren de uitkomst van het
Naast nieuwbouw besteden we ook aandacht aan het beter
woningbehoefteonderzoek als inhoudelijke leidraad, en
benutten van de bestaande woningvoorraad. Dit kan gaan
vullen deze aan met enkele grote locaties om aan
over beter benutten van voormalig agrarisch vastgoed,
bovenregionale en landelijke behoefte tegemoet te komen.
woningsplitsing, maar ook over beleidsmaatregelen als
de bestaande voorraad, zoals wonen in voormalig
We hebben dus een grotere ambitie en versnellen de
zelfbewoningsplicht voor betaalbare nieuwbouw of het
agrarisch vastgoed, verder uit. We zetten ons beleid
behoefte die komt uit het woningbehoefteonderzoek.
stimuleren van samenwonen.
Door ‘adaptief’ te programmeren bewegen we mee met de Zorgen dat het lukt!
dorpen moet netto toevoegen mogelijk zijn; hier maken wij
Bovenstaande punten maken al duidelijk dat Hollands
ons hard voor. Om dit mogelijk te maken, maken we
Kroon hoge ambitie heeft. We verwachten dat wij hiervoor
afspraken met ontwikkelende partijen in de markt en de
meer capaciteit nodig hebben op het thema wonen.
We gaan als gemeente, met actief grondbeleid, meer regie pakken bij nieuwbouw;
-
We werken aan middelen om slimmer om te gaan met
voor woningsplitsing voort; -
veranderingen in de tijd. De woonvraag is breed. In alle
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
woningbouwopgave per dorp verder uit; -
We komen met een startbudget voor wooncollectieven om plannen verder uit te werken;
-
Inventarisatie haalbaarheid woningbouw A7-corridor.
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 25
BOUWEN VOOR DE LEEFBAARHEID Leefbaarheid en kwaliteit zijn leidend, woningen
Wonen essentieel onderdeel van dorpsagenda
voorzieningenkernen. Ook dit draagt bij aan de vitaliteit
faciliteren
We gaan met de dorpen in gesprek over het maken van
van de regio.
Onze ambitie is om de komende jaren de leefbaarheid van
een dorpsagenda. In deze dorpsagenda’s krijgt
de dorpen te vergroten. Het bouwen voor de leefbaarheid
woningbouw een prominente plek. Welke locaties ziet het
Leefbaarheid bestaande wijken versterken
heeft als doel het in stand houden van belangrijke
dorp (input vanuit de online vragenlijst is te hergebruiken),
We hebben een grote nieuwbouwambitie om de
voorzieningen in de kernen zoals een supermarkt of
waar is behoefte aan en wat moet er in de bestaande
leefbaarheid van dorpen te versterken. Dit doen we gemixt,
basisschool en een betere mix tussen huur en koop. Ook is
voorraad gebeuren? Naast wonen wordt leefbaarheid een
jong en oud en een grote en kleine portemonnee, zodat er
de binding met de kern sterker als men in de eigen kern
belangrijk thema. Wat is er in het dorp nodig om het
een goede balans ontstaat in de wijken. De leefbaarheid
kan blijven wonen. Zo is er in elk dorp een vraag vanuit
leefbaar te houden en hoe kunnen we dat stimuleren? De
van bestaande buurten vraagt echter om meer aandacht.
starters om in het dorp te blijven wonen, hebben senioren
doorgang van woningbouwplannen is niet afhankelijk van
We willen zorgen voor meer ontmoetingspunten in de wijk
behoefte aan een woning die beter passend is (maar wel in
het opstellen van de dorpsagenda's, om te zorgen dat er
en we gaan kijken hoe we een actieve bijdrage aan de
hun eigen sociale netwerk) en heeft de bakker om de hoek
geen vertraging in de woningbouw optreedt.
leefbaarheid in de wijk kunnen stimuleren. Bij sloop en
baat bij nieuwe klanten. Om onze dorpen vitaal te houden
nieuwbouw gaan we kijken of de wijk of het dorp behoefte
willen we, samen met de corporaties, in elk dorp gemixt bij
Waar is wat nodig
heeft aan een betere mix tussen doelgroepen. In het
gaan bouwen. Dit kunnen we uiteraard niet overal zelf. Wij
De behoefte per dorp uit het woningbehoefteonderzoek van
convenant toekomstbestendige woningbouw verankeren we
zetten zoveel mogelijk actief grondbeleid in bij
2023 (zie pagina 17) biedt voor ons houvast om naar een
de duurzaamheidsambities
woningbouw, hoe we dit doen is uitgewerkt in de Nota
uitwerking per dorp te gaan. Hiervoor maken we gebruik
Grondbeleid. Ook op het gebied van sociale huur gaan we
van de dorpsagenda’s, zoals hierboven omschreven. Bij
Bij schaarste inzetten op spreiding plannen
zorgen voor een evenwichtigere verdeling. De nieuwbouw
sommige kernen gaan we ook bouwen voor de
Op het moment dat de woningvraag terugloopt, heeft het
moet een gezonde mix worden tussen sociale huur,
(boven)regionale behoefte. Dit doen we in ‘t Veld, Winkel
uitwerken van plannen voor alle kernen voorrang boven het
middenhuur en koopwoningen. In hoofdstuk 3 is dit
en Nieuwe Niedorp, Anna Paulowna en Wieringerwerf. Op
uitwerken van grootschalige woningbouwplannen voor
gedetailleerd uitgewerkt.
die manier dragen we niet alleen ons steentje bij aan de
enkele locaties.
woningbouwopgave, maar zorgen we ook voor sterkere H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 26
VOLDOENDE WONINGEN Relatie eigen behoefte en bovenregionale
een vertaling van de regionale woningbouwopgave naar
ambitie/beloftes
grote ontwikkellocaties in onze gemeente). De gemeente zit
Zoals op de vorige pagina beschreven, zetten we ons in
hier vaak aan het stuur. Hier zijn inkomsten te genereren
voor een sterke woningbouwambitie in Hollands Kroon. Zo
die het mogelijk maken om (vanuit financieel perspectief)
willen we de overdruk op de woningmarkt en het landelijke
ook op minder gunstige locaties ontwikkelingen te doen
tekort benutten om onze kernen te versterken en het
plaatsvinden. We brengen zo gefaseerd grote plannen tot
draagvlak onder voorzieningen te vergroten. Dit met het
wasdom. Parallel werken we in alle kernen aan het
uitgangspunt: in elk dorp is er behoefte.
toevoegen van woningen. We onderzoeken kansen voor de A7-corridor.
Woningmarktonderzoek biedt kaders voor eigen
KERN
WONINGBOUW AMBITIE
+ WOONDEAL
Anna Paulowna
200
+400
Breezand
35-80
Den Oever
25-50
Hippolytushoef
70-145
Middenmeer
65-145
‘t Veld
50
Wieringerwaard
25-50
Wieringerwerf
300
+200 +1.000
behoefte en minimale aantallen en types per dorp
"Straatje erbij" bij de woondorpen
Het woningmarktonderzoek biedt ons houvast wat de
Voor de woondorpen is de behoefte groter dan dat er in
behoefte per kern is. Deze behoefte per kern is ook ons
potentie aan plancapaciteit is. Met kleinschalige
streven. Zo zorgen we op kernniveau voor voldoende
woningbouw in en aangrenzend aan de woondorpen willen
Winkel en Nieuwe Niedorp
200
woningen, zorgen we dat de lokale starter een plek krijgt in
wij de woondorpen leefbaar houden. Voor de kleine kernen
Woondorpen noordoost
20-40
het eigen dorp en dat iemand op leeftijd met een
met weinig mogelijkheden om in het bestaand bebouwd
veranderende zorgvraag een geschiktere woning kan
gebied te bouwen is vanuit uit het oogpunt van
Woondorpen noordwest
15-30
vinden.
leefbaarheid van belang dat ook de woondorpen kunnen
Woondorpen oost
35-80
uitbreiden. Een goede landschappelijke inpassing is hierbij
Woondorpen zuidwest
45-100
Woondeal focust zich op grote locaties, deze kennen
essentieel. Vanuit dit oogpunt willen we ook in gesprek met
een andere dynamiek
de provincie over beter benutting van de randen van het
In meerdere kernen zijn grotere woondeallocaties (dit is
BPL, aangrenzende aan onze dorpen.
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
TOTAAL
+250
ca. 3.200
* Het totaal kan afwijken door afrondingsverschillen.
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 27
WONINGBOUWAMBITIE HOLLANDS KROON
Woondorpen in het noordoosten 20 - 40
Tot en met 2030: ca. +3.200 woningen
de markt dan ook aantrekkelijk moeten maken om bij te
We hebben een stevige woningbouwambitie de komende
dragen.
OL
DO 25 - 50
jaren. De ambitie is een combinatie van lokale en regionale vraag. Zo willen we voldoen aan de woningbouwopgave
Wij zien kansen voor de A7-corridor
per dorp, maar willen we ook ons steentje bijdragen aan de
We zien (samen met andere gemeentes langs
regionale opgave. De uitgangspunten hiervoor zijn op de
de A7) kansen om langs de A7 nieuwe
vorige pagina beschreven. De lokale vraag richt zich op alle
woningen en bedrijvigheid te ontwikkelen.
dorpen. Hierin willen we voorzien door in elk dorp
Zo zorgen we voor een evenwichtige
woningbouw toe te staan. De regionale opgave richt zich
verdeling van investeringen over de
vooral op kernen met voorzieningen of kernen die een
gehele gemeente. In dit gebied zijn veel
sterke overdruk op de woningmarkt ervaren. De
industriële ontwikkelingen geweest,
bereikbaarheid van kernen, zoals frequent OV en een
waardoor er werkgelegenheid is gekomen.
goede doorstroming op N-wegen, speelt hierbij een grote
De woningbouw in dit gebied blijft hierbij
rol. We pakken regie, maar staan open voor initiatieven
achter en vormt daarmee een Woondorpen in het kans om woningen te noordwesten 15 - 30 realiseren. Eventuele
Dat we niet de hele woningbouwopgave van Hollands
woningbouw aan de A7-corridor kan
Kroon als gemeente zelf kunnen doen is duidelijk. Dat er
bovenop de bestaande ambitie komen of
van ons meer verwacht mag worden ook. We gaan dan ook
juist ter vervanging van het niet doorgaan van
een actief grondbeleid voeren. Echter, er zullen ook genoeg
plannen op andere locaties.
plekken in de gemeente zijn waar we niet de capaciteit hebben om zelf woningbouw op te starten. We zullen het H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Woondorpen in het zuidwesten
HF 70 - 145 BZ 35 - 80
Woondorpen in het oosten
WL
35 - 80
EW
AP 600
WW 25 - 50
SL
WWF 500 KR
NS
MM 65 - 145 KO BH LW
HH
WI 1.200
ZW TV 300
NN ON
A7-corridor Nader uit te werken
45 - 100
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 28
BESTAANDE VOORRAAD VERBETEREN De meeste woningen staan er al
renovatieopgave, of andere vastgoedoverstijgende kansen
Bijvoorbeeld door reguliere rijwoningen te vervangen voor
Het grootste deel van de woningen staat er al, in de
die bijdragen aan buurtverbetering.
aantrekkelijke levensloopbestendige woningen. Zulke
bestaande buurten in de dorpen en daarbuiten. Daar zullen
processen vinden altijd in afstemming met de omgeving/
ook de meeste mensen hun nieuwe thuis vinden, daar vindt
Verduurzamen en verbeteren leefbaarheid
bewoners plaats. Uiteraard sluit de nieuwbouw aan bij de
ook de doorstroming plaats. Het is belangrijk dat bestaande
koopwoningen
behoefte van de plek en het stedenbouwkundig
buurten en woningen aantrekkelijk blijven, om zo de
In de particuliere voorraad zien we vooral een grote opgave
draagvermogen.
gewenste doorstroming ook mogelijk te maken zodat voor
in het buitengebied. Hier staan veel grotere woningen met
elk huishouden een passende woning is.
een hoog energieverbruik die in veel gevallen niet geschikt
Tweedejeugdstrategie
zijn voor een collectieve verduurzamingsaanpak. Dit vereist
In het hoofdstuk ‘betaalbaarheid voorop’ werken we onze
een gerichte aanpak.
tweedejeugdstrategie uit. Deze is er op gericht om met
Aandachtspunten in sommige sociale huur buurten In de meeste kernen is het merendeel van de sociale
bestaande subsidies en aantrekkelijke woonvormen voor
huurvoorraad gerenoveerd. Toch bleek uit het
Waar mogelijk meer terugbouwen bij vervanging
senioren verouderde woningen op te knappen die vaak niet
woningbehoefteonderzoek dat er met name in de grotere
We staan open voor verdichting bij sloop-
verduurzaamd zijn. Zo houden we ook onze bestaande
kernen nog een opgave is om sociale huurwoningen te
nieuwbouwopgaven. In het algemeen is er een groeiende
woningvoorraad op peil en voorkomen we een te grote
renoveren. Hier is lokaal nog sprake van clustering van nog
behoefte aan woningen voor kleine huishoudens: dan
kloof tussen kwalitatief goede nieuwbouwwoningen en
niet verduurzaamde woningen. Dit type opgave van een
passen er meer woningen op dezelfde plek. Alleen de ruime
soms verouderde bestaande bouw. Als de bedrijfsruimte
bepaalde schaal gaat ook vaak samen met opgaves/kansen
afmetingen voor een levensloopbestendige woning kunnen
niet (meer) geschikt is voor deze activiteiten, is sloop en
in de openbare ruimte. Gemeente en corporatie zoeken
dit vermoeilijken. Als dit geen bezwaar is, dan kunnen we
nieuwbouw binnen het bouwperceel mogelijk.
elkaar vroegtijdig op om zo een integraal plan te maken en
een deel van de woningbouwopgave van corporaties
koppelkansen te benutten in het renovatieproces. Denk
oplossen met verdichting. Is dit wel een bezwaar, dan gaan
hierbij aan het integreren van de openbare ruimte in de
we kijken hoe er anders teruggebouwd kan worden.
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 29
MEER WOONRUIMTE ZONDER NIEUW TE BOUWEN Stimuleren samenwonen
nieuwbouwwoningen een zelfbewoningsplicht te gaan
(monumentale) hoofdgebouwen en vrijstaande woningen is
De gemiddelde huishoudensgrootte in Nederland loopt al
hanteren.
mogelijk. Het splitsingsbeleid evalueren we en passen we
decennia terug, zo ook in Hollands Kroon. Hoe groot de
indien nodig aan.
vraag, ontstaan vanuit het kleiner worden van
Woningsplitsing
huishoudens, precies is blijft moeilijk te meten. Wel
Woningsplitsing wordt al toegestaan in Hollands Kroon. Wij
duidelijk is dat er steeds meer woningen nodig zijn voor
blijven dit stimuleren om zo meer woonruimte toegankelijk
relatief steeds kleinere huishoudens. Door samenwonen te
te maken zonder nieuw te hoeven bouwen. Splitsen van
stimuleren sturen we op efficiënter gebruik van de woningvoorraad. We gaan samen met een corporatie de
bron: Groninger Architectuurprijs 2023
mogelijkheden onderzoeken om samen te wonen in een woning voor statushouders, spoedzoekers en starters en starten hiervoor een pilot project. Zelfbewoningsplicht Er zijn signalen dat er binnen de gemeente woningen uit het betaalbare segment worden gekocht en ingezet als huurwoningen. Om betaalbare woningen in te zetten voor de primaire bewoner overwegen we om, als dit noodzakelijk is voor een evenwichtige verdeling, bij bestaande woningen in de categorie betaalbaar een opkoopbescherming in te voeren en om bij
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
stolpen, boerderijen of andere karakteristieke
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 30
MEER WOONRUIMTE ZONDER NIEUW TE BOUWEN Woningen realiseren in vrijkomend agrarisch
Karakteristiek agrarisch vastgoed
vastgoed
We benadrukken de kleinschaligheid: het is niet de
Voor het behoud van karakteristiek monumentaal agrarisch
We verwachten dat er komende jaren relatief veel agrarisch
bedoeling om op de voormalige agrarische bouwpercelen in
vastgoed, zoals Wieringermeerboerderijen, stolpschuren en
vastgoed vrijkomt, wegens pensionering, vrijwillige uitkoop
het landelijk gebied nieuwe woonwijken te laten ontstaan.
bollenschuren, zien wij mogelijkheden om deze
en schaalvergroting van de landbouw. Dit biedt de kans
te transformeren naar wooneenheden.
voor kleinschalige woningbouw, zowel voor regulier
Agrarisch vastgoed kan worden getransformeerd
vrijkomend vastgoed als voor karakteristiek monumentaal
naar kleinschalige vormen van bijzondere huisvesting.
Omvormen recreatieterreinen
agrarisch vastgoed. Het platteland blijft daarmee vitaal en
Hierbij is er uitsluitend sprake van afhankelijke
Er zijn in Hollands Kroon ongeveer 780 recreatiewoningen.
raakt niet verpauperd. Tegelijkertijd biedt woningbouw
woonruimten of woningen als onderdeel van
Er zijn parken die momenteel niet goed functioneren en
perspectief aan agrariërs die overwegen om te stoppen met
zorgactiviteiten, zoals zorgboerderijen.
minder vitaal zijn. Het heeft onze voorkeur om eerst te
hun boerenbedrijf: de sloop van de transformatie van de
onderzoeken of deze parken voor recreatie te behouden
functiewijziging kan (deels) bekostigd worden door
Dorpslinten
zijn en te revitaliseren zijn binnen hun huidige functie.
realisatie van kleinschalige woningen.
Voor locaties die liggen aangrenzend aan de kernen of in of
Indien er een heel duidelijke aanleiding is om regulier
aan dorpslinten maken wij meer woningen mogelijk, door
wonen op deze locatie (recreatieterrein) te overwegen dan
Ondanks de strenge provinciale regels over vrijkomend
de vrijkomende agrarische percelen te herontwikkelen naar
kan dit een optie zijn, dit is echter niet het startpunt van
agrarisch vastgoed willen we als gemeente meedenken met
wooninitiatieven zoals erfdelen, hofwoningen voor senioren.
een revitalisatietraject.
wat er wél mogelijk is, bijvoorbeeld via de weg van
Landschappelijk inpassing is hier belangrijk. Bij bestaande
bijzondere huisvesting (woonleefgemeenschap, sociaal
clusteringen van woningen in het landelijk gebied die niet
maatschappelijk initiatief of zorginitiatieven). Daarnaast
in een dorpslint liggen, wordt per situatie gekeken of
verspreiden we inspiratie voor mogelijkheden voor
verdichting mogelijk is als die vraag zich voordoet.
woningbouw in vrijkomende agrarisch vastgoed.
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 31
GESCHIKTE WOONOMGEVING VOOR SENIOREN Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de
De behoefte aan grondgebonden woningen, vaak in
woonvormen ruimte te maken voor ontmoeting. Niet alleen
woonbehoeften van ouderen. Denk aan geclusterde
de vorm van een hof, met een kleine tuin, een
voor bewoners van het hofje, maar juist ook omwonenden.
woningen, bijvoorbeeld in de vorm van hofjes. In het
gemeenschappelijke ruimte, een normale woonkamer
De hofwoningen kunnen volledig of gedeeltelijk uit sociale
beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er
en keuken, maar minder slaapkamers;
huur bestaan. Zo ontstaat er binnen een hof een goede mix
De behoefte aan ruimte om zelf een woning te
tussen doelgroepen en inkomens en dragen we bij aan
bouwen, eventueel samen met anderen.
ontmoetingsplekken in de buurt. In de grotere kernen
nationaal behoefte is aan 250.000 woningen geschikt voor ouderen. Noord-Holland Noord heeft deze cijfers nog niet in
2.
3.
beeld. Dit wordt vanaf 2024 meegenomen in de monitor
Overeenkomstig is de behoefte aan collectiviteit. Nieuwe
voegen we ook appartementen toe voor senioren. Ook hier
plancapaciteit. Het regionale aandeel in deze opgave
woonvormen binnen het dorp die geschikt zijn voor
moet collectiviteit en samenkomst centraal staan en passen
werken we uit na het opstellen van de
senioren moeten samenkomst stimuleren. Dit sluit ook aan
bij de woonwensen van senioren.
woon(zorg)visies. Samen met provincies en regio’s bekijken
bij het hoofddoel van de woonvisie: bouwen voor de
wij of er voldoende plancapaciteit is om de benodigde
leefbaarheid. We verdelen de opgave op drie niveaus.
nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en
Woondorpen Ook in de overige kleine dorpen, de zgn. woondorpen,
verpleegzorgplekken te realiseren. We bekijken daarbij
Voorzieningenkernen en basiskernen
proberen we zoveel mogelijk samen te laten komen:
waar extra bouwplannen nodig zijn, en plannen
In Anna Paulowna, Hippolytushoef, Wieringerwerf, Winkel,
vormen van wonen, behoud van voorzieningen, zorg en
daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.
Nieuwe Niedorp, Breezand, Wieringerwaard, ‘t Veld,
begeleiding. De meest intensieve vormen van wonen en
Middenmeer en Den Oever zetten we in op hofwoningen
zorg en begeleiding zijn hier naar verwachting niet te
Dat er behoefte is aan woonvormen voor senioren staat
voor senioren die ook geschikt zijn voor starters en
bieden. In de woondorpen zetten we daarom in op het
vast. Dit bleek ook uit de online vragenlijst. Senioren
zodoende ook in de toekomst flexibel inzetbaar. Dit is een
realiseren van beschutte woonvormen. Waar het kan gaan
hebben vooral behoefte aan een beter passende woonvorm
product met een normale woonkamer en keuken, een bad-
we zelf aan de slag met een ontwikkeling, maar we
in het eigen dorp. Er zijn drie producten te onderscheiden:
en slaapkamer beneden en slaapkamer op de 1e verdieping.
realiseren ons dat we ook initiatieven van anderen op dit
1.
De behoefte aan appartementen met een balkon,
We zien de opzet van het Polderhofje in Anna Paulowna
vlak (het realiseren van beschutte woonvormen) moeten
nabij voorzieningen;
daarbij als voorbeeld. Ook proberen we in deze
benutten.
H3 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Woonvisie Hollands Kroon | juli 2024 | definitief | 32
GESCHIKTE WOONOMGEVING VOOR SENIOREN Juist in deze kleine kernen is het netwerk en de sociale cohesie vaak heel sterk en kan dat een belangrijke rol spelen in het langer zelfstandig blijven wonen in het eigen dorp. Zodra deze ouderen verhuizen naar een andere kern
vervalt dit informele netwerk. Bij het realiseren van beschutte woonvormen kijken we goed naar de plek, nabijheid van voorzieningen (voor zover aanwezig) en het creëren van een ontmoetingsplek. Landelijk gebied In het landelijk gebied moeten we ons houden aan provinciale regels, en hoewel we die in gesprek met de provincie willen verruimen, maakt de provincie woonvormen voor senioren slechts beperkt mogelijk. Mocht er een initiatief ontstaan waarbij er sprake is van afhankelijke woonruimten of woningen als onderdeel van zorgactiviteiten, dan staan we hier positief tegenover. Voor locaties aangrenzend aan de kernen of in of aan de dorpslinten is meer mogelijk. bron: KAW.