1. Nota van wijzigingen
Tekst van het document
Nota van wijzigingen Ontwerpbestemmingsplan De Groenhof – eerste herziening
1
1 Aanleiding Voor het toevoegen van woningen aan het woningbouwplan De Groenhof in Breezand is een bestemmingsplanprocedure gestart voor een eerste wijzigingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan De Groenhof – eerste herziening heeft vanaf 11 oktober tot en met 22 november 2022 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn 2 zienswijzen ingediend namens meerdere bewoners. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is door de initiatiefnemer een bijeenkomst georganiseerd op 21 december 2022 om met een afvaardiging van de bewoners die zienswijzen hebben ingediend het gesprek aan te gaan. Tijdens deze bijeenkomst zijn er naar aanleiding van de zienswijzen al enkele wijzigingen in het plan voorgesteld.
2 Leeswijzer De zienswijzen zijn samengevat in deze nota van wijzigingen. In de nota zijn alle indieners van zienswijzen met het unieke postregistratienummer opgenomen. De zienswijzen zijn in deze nota samengevat en van commentaar voorzien. Ook is aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.
3 Zienswijzen In het eerste tabel hebben wij de binnengekomen zienswijzen per punt cursief weergegeven. Na ieder punt geven wij ons antwoord daarop.
4 Wijziging op verzoek van initiatiefnemer In het tweede tabel is de ambtshalve wijziging met toelichting opgenomen.
1.
a.
HK-0011649
Reactie
Beantwoording
Conclusie
De woningen aan Gladiolenlaan 6, 8, 8A en 10 zijn
Het vigerend bestemmingsplan maakt aan de Dahlialaan de bouw
Aanpassing van het plan
aangeschaft met de kennis dat er een tuin behorende bij een
van woningen in zijn algemeenheid mogelijk. Andere woningen dan
waarbij het bouwvlak achter
vrijstaande woning achter de woningen zou komen. De
vrijstaande woningen zijn daarmee dus ook mogelijk.
de
woningen
aan
de
Gladiolenlaan 6, 8 en 8A 2
nieuwe ontwikkeling zorgt voor een beperking van het uitzicht
Voor Gladiolenlaand 10 en 10a is in vigerend bestemmingsplan een
maximaal 6,5 meter hoog
door het toevoegen van woningen t.o.v. een tuin.
bouwvlak tot 3 meter vanaf de erfgrens getekend. Voor de
wordt in plaats van 10,5
Gladiolenlaan 10 en 10 geldt dus dat binnen vigerend
meter.
bestemmingsplan een zijgevel van een nieuwe woning kan worden gebouwd van 10,5 hoog op 3 meter vanaf de erfgrens. Voor Gladiolenlaan 6, 8 en 8A geldt dat de achterzijde van de percelen grenzen aan zogenoemd “achtererfgebied”. Op dit achtererfgebied kunnen binnen bestemmingsplan geen woningen worden gebouwd maar wel bijgebouwen en schuren tot maximaal 6 meter hoog. In het ontwerpbestemmingsplan is op circa 13 meter vanaf de perceelgrens van Gladiolenlaan 6, 8 en 8A een bouwvlak getekend bestemd voor 4 woningen met maximale hoogte van 10,5 meter. Initiatiefnemer heeft naar aanleiding van de zienswijze gevraagd de maximale bouwhoogte voor dit specifieke bouwvlak aan te passen naar 6,5 meter. De tuinen van de woningen aan de Gladiolenlaan 6, 8, 8A en 10 hebben aan de zijkant en bij alle achterzijden schuttingen staan als erfafscheiding. Het uitzicht vanuit de woonkamer en vanuit de tuin zal niet wijzigen. Het uitzicht vanuit de ramen op de verdiepingen aan de achterzijde zal wijzigen ten opzichte van wat er nu is. Wanneer het perceel zou zijn gekocht door iemand die er een vrijstaande woning op zou willen bouwen zou dit uitzicht ook gewijzigd kunnen worden door het planten van een hoge haag, bomen of een bijgebouw tot een hoogte van 6 meter. Ditzelfde 3
geldt voor de tuin en begane grond wanneer er nu geen erfafscheiding is geplaatst. Omdat de te realiseren levensloopbestendige woningen uit twee bouwlagen zal bestaan, wordt de maximale bouwhoogte 6,5 meter. Dit is bijna gelijk aan wat onder het huidige recht mogelijk is, en op een afstand van minimaal 13 meter b.
Door het toevoegen van de levensloopbestendige woningen
In de voorbereiding van het bestemmingsplan is er gekeken naar
en het feit dat deze woningen dichter bij de woningen aan de
mogelijke planschade. Onder bepaalde voorwaarden kunt u recht
Gladiolenlaan worden gebouwd, gaat de waarde van de
hebben op een tegemoetkoming voor schade door een
woningen achteruit.
planologische maatregel. Dit kan ook het geval zijn bij
Geen aanpassing
waardevermindering. Wanneer de waarde van uw woning achteruit is gegaan door het toevoegen van extra woningen kunt u hiervoor een verzoek om planschade indienen. Een onafhankelijke deskundige zal dit verzoek beoordelen. c.
Door het realiseren van stegen achter de woningen zal de
De toevoeging van een steeg achter de rij levensloopbestendige
inbraakgevoeligheid toenemen
woningen is nodig zodat de bewoners toegang hebben tot de tuin
Geen aanpassing
en berging. De aanleg van stegen is onderdeel van de uitvoering van de mogelijkheden van het bestemmingsplan. De stegen zelf zullen niet als zodanig in het bestemmingsplan worden opgenomen. Op dit moment grenzen de achtererven van de woningen aan de Gladiolenlaan 6, 8, 8A en 10 aan braakliggend terrein. Het standpunt dat door de toevoeging van woningen met eventuele stegen de inbraakgevoeligheid van de woningen aan de Gladiolenlaan zal toenemen onderschrijven wij niet. d.
Een aanvulling op de zienswijze is ontvangen na de
De levensloopbestendige woningen zijn in het verkavelingsplan (dat
bijeenkomst van 21 december. Er is een voorstel ingebracht
als onderlegger voor het ontwerpbestemmingsplan is gebruikt)
om de woningen achter Gladiolenlaan 6 t/m 10 elders in het
ingetekend als ‘hofje’. Het parkeren vindt niet direct bij de
Geen aanpassing
4
plan te realiseren (in de hoek van de Irissenstraat) en het
woningen plaats waardoor er ruimte is voor een plantsoen waar
‘Roverseiland’ te verlengen tot achter Gladiolenlaan 8A. Het
bewoners elkaar kunnen vinden. Door één van rijtjes weg te halen
‘Roverseiland krijgt een tweede ontsluiting in het te
is er geen sprake meer van samenhang en verliest het plantsoen zijn
ontwikkelen deel. De tuinen van de woningen op nummer 2
functie. Stedenbouwkundig is deze wijziging niet gewenst.
en 4 worden verkleind en gelijk getrokken met de overige
Bovendien
woningen.
levensloopbestendige woningen naar een ander deel van het plan
ontstaat
door
het
verplaatsen
van
de
op die locatie een parkeerprobleem omdat het verplichte aantal parkeerplaatsen niet ruimtelijk inpasbaar is op deze locaties. 2.
a.
HK-0011542
Reactie
Beantwoording
Conclusie
Nu zijn er in de Irissenstraat alleen vrijstaande woningen en
Het bestemmingsplan voor woningbouwplan De Groenhof is in
Het
twee-onder-één-kap-woningen
het
2011 vastgesteld. Binnen dit plan kon een vastgesteld aantal
aangepast
toevoegen van rijtjeswoningen in de Irissenstraat wordt de
woningen worden gebouwd. In het huidige bestemmingsplan is
rijtjeswoningen (2 keer 3
identiteit en het karakter van de straat aangetast.
overigens geen beperking opgelegd om alleen vrijstaande of twee-
woningen)
Tijdens de bijeenkomst van 21 december is dit aangevuld met
onder-één-kap-woningen
qua
ingang van de Keizerskroon
de zorg voor het straatbeeld door de gewijzigde
woningtypologie, kavelafmeting en betaalbaarheid is sinds 2011
te realiseren en de twee-
parkeersituatie en het uitzicht van twee-onder-één-kap-
veranderd. Het plan om gerijde woningen en kleinere kavels voor
onder-één-kap-woningen
woningen op rijtjeswoningen.
twee-onder-één-kap-woningen te realiseren sluit goed aan op de
tegenover de huidige twee-
woonvisie (vastgesteld 19 november 2020).
onder-één-kap-woningen te
In het ontwerpbestemmingsplan zijn in de Irissenstraat twee
realiseren. In de hele straat
blokjes met in totaal 9 rijwoningen opgenomen. Om aan de
zal ook sprake zijn van
parkeeropgave te kunnen voldoen is voor deze woningen
parkeren op eigen erf of
haaksparkeren toegevoegd.
langsparkeren.
De toevoeging en positie van de rijtjes beïnvloed volgens
bestemmingsplan wordt het
omwonenden de uitstraling en de ruimtelijkheid van de straat,
bouwvlak
aanwezig.
Door
te
bouwen.
De
marktvraag
verkavelingsplan door tegenover
In
aangepast
is de de
het van 5
beperkt het doorzicht naar de sportvelden en de haakse
maximaal 20 naar maximaal
parkeerplaatsen zorgt voor lichtoverlast in hun woning.
18 wooneenheden.
Om aan deze wens tegemoet te komen heeft initiatiefnemer een voorstel gedaan het plan te wijzigen waarbij twee blokken met 3 rijtjeswoningen (i.p.v. één blok met 4 woningen en één blok met 5 woningen) worden gerealiseerd tegenover de ingang van de Keizerskroon
en
3
twee-onder-één-kap-woningen
worden
gesitueerd (i.p.v. twee en één vrijstaande woning) tegenover de huidige woningen. Door de wijziging in woningen is haaksparkeren niet meer noodzakelijk en blijft in de hele straat sprake van langsparkeren. De tussen- en eindwoningen van de rijtjes zijn niet langer tegenover een bestaande woning gelegen maar tegenover de
parkeerplaats
van
de
Keizerskroon.
Alleen
de
twee
hoekwoningen zijn schuin tegenover een bestaande woning geprojecteerd. Deze hoekwoning met garage en parkeerplaats op eigen terrein kan worden vergeleken met de aanwezigheid van een twee-onder-één-kapwoning op diezelfde positie. De nieuwe woningen zijn zo gepositioneerd dat de bestaande woningen aan de Irissenstraat een openheid in de bebouwing ervaren richting achtergelegen gebied. b.
De nieuwe planologische maatregel kan de gebruiks- en
Deze zin komt uit het collegevoorstel waarin alle aspecten ten
bouwmogelijkheden van een onroerende zaak in negatieve
aanzien van het plan voor het college zijn opgesomd. Dit onderdeel
zin beïnvloeden. Hier maken wij ons zorgen om.
heeft betrekking op het risico wat de gemeente zou kunnen lopen
Geen aanpassing
met het toestaan van de ontwikkeling en welke maatregel we daarvoor hebben genomen: het opstellen en ondertekenen van de anterieure overeenkomst. Bij iedere ontwikkeling is er een kans dat nabijgelegen onroerend goed wijzigt in waarde. Hiervoor kan men 6
een
verzoek
om
planschade
indienen.
Onder
bepaalde
voorwaarden kan er sprake zijn van planschade, door het sluiten van een anterieure overeenkomst kunnen wij deze kosten verhalen op de initiatiefnemer. Door het toevoegen van woningen die onder het huidige regime ook zijn toegestaan (huidig plan De Groenhof sluit rijtjeswoningen niet uit) zien wij weinig risico op planschade. c.
Het plan is in strijd met de Omgevingsvisie van de gemeente
In eerder genoemde bijeenkomst op 21 december is dit nader
omdat door het toevoegen van extra woningen niet wordt
toegelicht. In de huidige situatie levert het riool regelmatig
bijgedragen aan het in stand houden van een aantrekkelijk
problemen op omdat er verstopping optreedt. De capaciteit van de
woon- en leefklimaat op het gebied van gezondheid en
huidige riolering wordt als ondermaats ervaren. De gemeente heeft
veiligheid.
hierover afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. De huidige
Geen aanpassing
riolering voldoet aan eerder gemaakte afspraken, ook als deze niet toereikend is. Om de uitbreiding van het aantal woningen toe te kunnen staan is de aanpassing van het riool in de anterieure overeenkomst opgenomen. Voor nieuwe, maar ook voor de huidige bewoners is het wenselijk dat de riolering wordt aangepast naar een grotere capaciteit. Door het in werking laten treden van dit plan, zal de huidige riolering worden aangepast. Ambtshalve wijziging Te wijzigen/aanvullen
Te wijzigen in/tekst aanvullen met
Motivering
Op de hoek van de Irissenstraat aan de binnenzijde is in het plan
In het verkavelingsplan wordt
Dit komt de leefbaarheid en de
een bouwvlak ingetekend voor 5 woningen (ten behoeve van
aangepast naar een rij van 3. Hierdoor kan voor drie van de vier
één vrijstaande woning en rij van vier aaneengesloten
woningen parkeren op eigen terrein plaatsvinden. In het
woningen). Deze woningen staan dicht op elkaar en zorgen voor
bestemminsplan wordt het bouwvlak aangepast van maximaal 5 naar
een rommelig straatbeeld ten aanzien van parkeren.
maximaal 4 wooneenheden.
aan de Irissenstraat de rij van 4
veiligheid ten goede.
7
Door het aanpassen van het plan op bovenvermelde punten
In het verkavelingsplan worden de bouwblokken aan de Dahlialaan
Hiermee wordt aangesloten bij
zouden minder rijwoningen worden toegevoegd dan eerder
gewijzigd naar twee rijtjes van vijf woningen. In het bestemmingsplan
de woningbehoefte en de
voorzien. Om toch goed aan te sluiten op de woningbehoefte
wordt het bouwvlak aangepast van maximaal 7 naar maximaal 11
Woonvisie.
worden de twee twee-onder-één-kap-woningen en twee
wooneenheden. De verplichte minimale en maximale dakhelling en
vrijstaande woningen die gesitueerd zijn aan de Dahlialaan
goothoogte komt voor deze rijtjes te vervallen. De bouwhoogte wordt
vervangen door twee rijtjes van vijf woningen.
aangepast naar 6,50 meter en de vormgeving van de rijtjes wordt voorgelegd voor stedenbouwkundige afstemming (dit wordt anterieur vastgelegd).
In de regels staat in artikel 7.2 lid a onder 5 dat de afstand van
De afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen bij de rijwoningen
Artikel 7.2 lid a onder 5 krijgt
een niet aangebouwde zijde van een hoofdgebouw tot de
zal minder dan 3 meter bedragen. Dit is passend in het plan.
de toevoeging:
zijdelingse bouwperceelgrens mag niet minder bedragen dan 3
Dit geldt niet voor rijwoningen.
meter. Dit kan bij de rijwoningen niet worden gehaald omdat de kavelbreedte hier niet breed genoeg voor is.
5 Conclusie De ingediende zienswijzen en de ambtshalve wijziging leiden tot een aanpassing van de toelichting en de verbeelding.
8