Toelichting.pdf

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.BGxBolinkwg2-VS10

BESTEMMINGSPLAN

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Inhoudsopgave

Toelichting

2

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidig planologisch regime Leeswijzer

6 6 6 7 7 9

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie Beschrijving plangebied en omgeving

10 10

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving Gewenste situatie

11 11

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 15 17 25

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Omgevingsveiligheid Algemeen Situatie plangebied Conclusie

30 30 30 31

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Wateraspecten Vigerend beleid Waterparagraaf

32 32 33

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

Bescherming gezondheid en het milieu Geluid door activiteiten Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Geur Gezondheid

35 35 38 39 40 41

Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3

Bescherming van de natuur Gebiedsbescherming Soortenbescherming Conclusie

42 42 44 44

Hoofdstuk 9 9.1 9.2 9.3 9.4

Archeologie en cultuurhistorie Wettelijk kader Archeologie Cultuurhistorie Conclusie

45 45 45 45 46

Hoofdstuk 10 10.1 10.2 10.3

Infrastructuur en openbare ruimte Wettelijk kader Verkeer en parkeren Conclusie

47 47 47 48

Hoofdstuk 11 11.1

M.e.r.-Beoordeling Wettelijk kader

49 49

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

vastgesteld

11.2 11.3

Situatie plangebied Conclusie

49 49

Hoofdstuk 12 12.1 12.2

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50 50 50

Hoofdstuk 13 13.1 13.2 13.3

Juridische planopzet Inleiding Opbouw van de regels Verantwoording van de regels

52 52 52 54

3

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

4

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Toelichting

vastgesteld

5

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op het agrarische bedrijfsperceel aan de Bolinkweg 2 te Markelo. De wens is om het erf te (her)ontwikkelen. Reden hiervoor is het besluit om de agrarische activiteiten op deze plek volledig te beëindigen. Daarmee verliezen de opstallen op het erf de agrarische bedrijfsfunctie. Sanering is gewenst om leegstand en verloedering te voorkomen. Daarbij dient er een logisch evenwicht te zijn tussen de sloop- en ontwikkelkosten enerzijds en de opbrengsten vanuit kavels anderzijds. Op de locatie wordt 799 m2 aan landschapsontsierende agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Voor het realiseren van een compensatiewoning is conform het Rood voor Rood beleid 1.000 m2 nodig. Via een sloopvoucher wordt 201 m2 aan woonmeters aangekocht. Daarnaast wordt er een tweede compensatiekavel op deze locatie gerealiseerd. Hiervoor wordt een sloopvoucher met een oppervlakte van 1.000 m2 aangekocht. Om dit te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning vanwege de slechte bouwkundige staat en de aanwezigheid van asbest gesloopt en vervangen door een nieuwe woning. In de gewenste situatie is zodoende sprake van een woonerf met 3 reguliere woningen. Het voornemen is niet in overeenstemming met het geldende omgevingsplan.

Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kader en toont aan de het voornemen in overeenstemming is met 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied ligt aan de Bolinkweg 2 te Markelo, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. Het perceel staat kadastraal bekend als Markelo, sectie O, perceelnummer 564. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Markelo (links) en de directe omgeving (rechts) met respectievelijk een rode ster en rode omlijning aangegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Plattekaart.nl, bewerkt)

6

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

1.3

De bij het plan behorende stukken Het "TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.BGxBolinkwg2-VS10) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de functies van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het TAM-omgevingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het TAM-omgevingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: Bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (vastgesteld 9 december 2015); Bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" (vastgesteld op 4 juni 2024); Omgevingsplan gemeente Hof van Twente (in werking vanaf 1 januari 2024). Voor de duiding van het planologische regime zijn met name de bestemmingsplannen “Buitengebied Hof van Twente” en de regels van "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" van belang.

1.4.1.1

Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente Op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" is het plangebied voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden' met een bouwvlak. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' opgenomen. Tot slot gelden de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - intrekgebied en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende planologische situatie weergegeven. Hierop is het plangebied indicatief aangegeven met de rode omlijning. In de volgende paragraaf wordt nader op de geldende bestemmingen ingegaan.

vastgesteld

7

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2020" (Bron: www.ruimtelijk eplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen

1.4.2.1

Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2020 Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, het bestaande en legale aantal bedrijfswoningen, hobbymatig agrarisch gebruik en ontsluitingswegen en -voorzieningen voor naastgelegen bestemmingen. Bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak. Binnen het bouwvlak is in de huidige situatie sprake van één agrarische bedrijfswoning. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Er is archeologisch onderzoek nodig bij voor het bouwen benodigde grondbewerkingen een diepte van meer dan 0,40 meter en een oppervlakte van meer dan 2.500 m2. Gebiedsaanduiding 'Milieuzone - intrekgebied' De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone verwevingsgebied', gelden de regels zoals opgenomen in de bestemming 'Agrarisch met waarden'.

8

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

1.4.3

Strijdigheid Er is sprake van een agrarische bestemming met een bouwvlak ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten. De realisatie van nieuwe reguliere woningen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Voorliggend plan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAM-omgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. Juridisch maakt het TAM-omgevingsplan deel uit van het omgevingsplan van de gemeente. Technisch is het dat niet, waardoor aanvullende (voorrangs)regels noodzakelijk zijn. Hier wordt in hoofdstuk 8 nader op ingegaan.

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 de huidige en gewenste situatie beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de omgevingsveiligheid, waarna in hoofdstuk 6 de bescherming van de waterbelangen wordt behandeld. Hoofdstuk 7 en 8 gaan respectievelijk in op de bescherming van de gezondheid, het milieu en de natuur. Hoofdstuk 9 behandelt de archeologische en cultuurhistorische waarden. Hoofdstuk 10 gaat in op de inrichting van de infrastructuur en openbare ruimte. In hoofdstuk 11 komt de m.e.r.-beoordeling aan bod. Hoofdstuk 12 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen. Ten slotte bevat hoofdstuk 13 de juridische planverantwoording.

vastgesteld

9

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Beschrijving plangebied en omgeving Het plangebied bevindt zich ten westen van de bebouwde kom van Markelo. De omgeving van het plangebied is overwegend agrarisch landschap met verspreid liggende agrarische erven en woonpercelen. Het plangebied omvat een voormalig agrarisch bedrijfsperceel, welke is gelegen aan de Bolinkweg. In het verleden werd ter plaatse een gemengd agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Tegenwoordig worden enkel nog hobbymatige agrarische activiteiten verricht. De bebouwing binnen het plangebied bestaat uit een boerderijwoning met aangebouwde bijgebouwen (een kookhuis en een schuur) en een zestal agrarische bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van 939,5 m2. De overige ruimte is in gebruik als manoeuvreerruimte, tuin, verharding of grasland. Het plangebied wordt aan de zuid- en westzijde omgeven door de Bolinkweg, aan de oostzijde door een woonperceel en aan de noordzijde door agrarische cultuurgronden. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOKviewer, bewerkt)

10

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Gewenste situatie

3.1.1

Algemeen De agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse van het plangebied worden volledig beëindigd. De bestaande (landschapsontsierende) bedrijfsbebouwing behorend bij het agrarisch bedrijf komt door de beëindiging leeg te staan. De wens is daarom om deze bebouwing te slopen en deze, in combinatie met de sloop van 1.201 m2 aan landschapsontsierende bebouwing op een ander erf in het buitengebied van Hof van Twente, in te zetten in het kader van het rood-voor-rood-regeling voor twee compensatiewoningen. Daarnaast bestaat het voornemen om de bestaande bedrijfswoning vanwege de slechte bouwkundige staat en de aanwezigheid van asbest te slopen en te vervangen door een nieuwe woning. Zodoende is in de gewenste situatie sprake van een woonerf met drie reguliere woningen.

3.1.2

Sloopopgave In afbeelding 3.1 is de sloopopgave zichtbaar gemaakt. Er worden vijf voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, met een gezamenlijk oppervlakte van 939,5 m2, gesloopt. Dit betreffen schuren van het voormalige gemengde agrarische bedrijf. Daarvan wordt 799 m2 als landschapsontsierend aangemerkt. De oude schöppe (140 m2) wordt namelijk niet als landschapsontsierend gezien. Daarnaast wordt de bestaande boerderij met aangebouwde bijgebouwen, vanwege de slechte bouwkundige staat, gesloopt.

vastgesteld

11

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Afbeelding 3.1: Sloopopgave Bolinkweg 2, Markelo 3.1.3

Ruimtelijk kwaliteitsplan Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd. Hierna is een uitsnede opgenomen van het inrichtingsplan uit het ruimtelijk kwaliteitsplan, vervolgens wordt in de volgende aragraaf ingegaan op de uitgangspunten van het ruimtelijk kwaliteitsplan.

12

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Afbeelding 3.2: Toekomstige situatie, erfinrichtingstekening Erfinrichting In het plan is een duidelijke hiërarchie tussen de woningen. Eén woning wordt gerealiseerd in de stijl van een tradiotionele woonboerderij, als hoofdgebouw en centraal element op het erf. Deze woning wordt georiënteerd op Bolinkweg/Holterweg. De boerderijwoning krijgt een eenvoudige en duidelijk herkenbare hoofdvorm. De bouwmassa is geinspireerd op de te slopen woonboerderij en op boerderijen die in de nabije omgeving voorkomen (hallenhuis). Twee woningen worden uitgevoerd als schuurwoning, een eigentijdse interpretatie van voormalige agrarische opstallen, die logisch in de erfopbouw passen. De schuurwoningen stralen uit dat deze tot de bijgebouwen op het erf behoren en ondergeschikt zijn aan de hoofdboederderij. De schuurwoningen krijgen een eenvoudige vorm met een rechthoekige plattegrond en een zadeldak. Daarbij worden de bijgebouwen inpandig uitgevoerd, zodat eenduidige (grotere) volumes ontstaan. Landschappelijke inpassing Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie al enkele hoogwaardige volgroeide bomen aanwezig. Het uitgangspunt is om deze te behouden. Daarnaast worden diverse aanvullingen gedaan, welke aansluiten bij de kenmerken van erven in het essenlandschap. Op deze elementen wordt hierna ingegaan.

Met de aanplant van een beukenhaag (nummer 5) wordt de voorzijde van het erf op een groene wijze afgescheiden van de weg. Deze haag markeert tevens de voorzijde van het erf. Op het voorerf worden een boomgaard met hoogstamfruitbomen (nummer 6) gerealiseerd, waarmee het traditionele functioneren van erven in het agrarische cultuurlandschap wordt aangehaald. Ook wordt een boomgroepje met inheemse bomen, namelijk een linde, een walnotenboom en een kastanje, aangeplant. Aan de achterzijde wordt een erfbosje aangeplant (nummer 3), bestaande uit inheemse boom-

vastgesteld

13

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

en struiksoorten passend bij het essenlandschap, zoals meidoorn, sleedoorn, veldesdoorn en vogelkers. Hiermee ontstaat een ecologische overgang naar het achterliggende landschap. Ten slotte wordt de bestaande bomenlaan langs de Bolinkweg aangevuld door de aanplant van zomereiken. Hiermee wordt het erf goed ingepast in de omgeving en is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

14

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit TAM-omgevingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1

Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2

Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als

vastgesteld

15

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4

Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1

Algemeen De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. De Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'stedelijk gebied' en een 'stedelijke ontwikkeling'.

Stedelijk gebied: Op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen; Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein,

16

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2.2

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor zeer kleinschalige ontwikkelingen. Wanneer een plan voorziet in woningen niet meer dan 11 woningen dan kan dit niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Een uitgangspunt hiervoor is de rechtsuitspraak 'ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921'. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien planologisch gezien sprake is van de toevoeging van twee nieuwe woningen.

4.1.2.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. Onderstaand wordt het provinciale beleid nader uitgewerkt.

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

vastgesteld

17

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken.

4.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouwen kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

4.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheidt zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van

18

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

vastgesteld

19

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

4.2.4.1

Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 4.5, 4.8, 4.9, 4.11 en 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna ingegaan. Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling vindt plaats in het buitengebied, op een bestaand erf. In zijn totaliteit neemt de hoeveelheid bebouwing af, gezien de sloop van de (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing. Hierdoor wordt optimaal gebruikgemaakt van een reeds bestaand agrarisch erf, zonder dat er sprake is van nieuwe bebouwing in de groene omgeving. Er is dan ook sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 4.8: Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Artikel 4.9: Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit Lid 1 omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Toetsing van het initiatief aan artikelen 4.8 en 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel Zoals blijkt uit de beschrijving in paragraaf 3.1 in combinatie met de verantwoording in dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief (zie verderop in deze paragraaf). De hoeveelheid verharding in het buitengebied neemt als gevolg van de ontwikkeling af. De beplantingskeuze en de locatie van de aanplant is mede gebaseerd op de geldende gebiedskenmerken.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met deze artikelen. Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als: a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn; b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving;

20

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Toetsing van het voornemen aan artikel 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Hof van Twente. De meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 2.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing; de verwijdering van overtollige erfverharding en agrarische voorzieningen; Sanering van alle aanwezige asbest; Realisatie van de woningen in de vorm van een knooperf, passend in het landschap; het landschappelijke inpassen van de nieuwe erfsituatie. De basis hiervoor is het ruimtelijk kwaliteitsplan dat is opgenomen in Bijlage 1 van deze motivering. De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit staan in verhouding tot de geboden ontwikkelingsmogelijkheden. Hiermee wordt voldaan aan het beleid van de Provincie Overijssel met betrekking tot de impuls in de groene omgeving. Artikel 4.14: Woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toetsing van het voornemen aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van twee compensatiewoningen op basis van de beleidsnota 'Grond voor gebruik' van de gemeente Hof van Twente en de vervangende bouw van een woning voor de te slopen bestaande woonboerderij. In hoofdstuk 4.3.2 wordt aan dit beleidsstuk getoetst. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming te achten met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - kort door de bocht - om het behoud en de versterking van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven: de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW); agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap; wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met rode cirkel is aangegeven.

vastgesteld

21

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwik kelingsperspectief' Het concrete voornemen bestaat uit de sloop van landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing in de gemeente Hof van Twente, de sloop van de bestaande woonboerderij en vervangende bouw van een woning en de realisatie van twee compensatiewoningen met bijgebouwen aan de Bolinkweg 2.

Door deze ontwikkeling wordt een forse kwaliteitsimpuls geleverd. De functie wonen is tevens passend binnen het ontwikkelingsperspectief mits dit geen extra belemmeringen met zich mee brengt ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Kortheidshalve wordt verwezen naar Hoofdstuk 7 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Hier wordt geconcludeerd dat geen sprake is van een extra belemmering van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven en dat hiermee het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

22

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

4.2.4.3

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De 'Stedelijke laag' en 'Laag van de beleving' worden buiten beschouwing gelaten, aangezien geen kenmerken of elementen vanuit deze lagen op het plangebied van toepassing zijn. De 'Natuurlijke laag' Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bijvoorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstypes 'Dekzandvlakte en ruggen'. Onderstaande afbeelding betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag”.

De ligging van het plangebied is indicatief weergegeven met een rode cirkel.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Natuurlijke Laag Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Dekzandvlakte en ruggen" De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied.

vastgesteld

23

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het lndschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke Laag' Voor het voorliggende plan is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 3.1.3 en Bijlage 1), waarin rekening is gehouden met de natuurlijke ondergrond van het plangebied. De gekozen beplanting sluit aan bij de potentiële natuurlijke vegetatie op deze locatie. Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Natuurlijke laag'. De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' In de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

Het plangebied ligt in de gebiedstype 'Essenlandschap'. In afbeelding 4.4 is dat met rode cirkel weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Laag van het agrarisch cultuurlandschap Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Essenlandschap" Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, - voormalige - heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren

24

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

(lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' Bij de uitwerking van de plannen zijn de gebiedskenmerken van het essenlandschap als uitgangspunt genomen. Het plangebied bevindt zich aan de rand van een voormalige es. De ontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand erf in het buitengebied. Het betreft een bestaand erf die al vroeg zichtbaar is op historische kaarten. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen de huidige contouren van dit erf. In de gewenste situatie is sprake van 3 woningen. Deze worden gerealiseerd in de vorm van een knooperf. Met de investeringen, zoals de aanplant van streekeigen beplanting wordt bijgedragen aan behoud en accentuering van de dragende structuren in het landschap. Voor de landschappelijke inpassingen wordt verwezen naar Bijlage 1. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder behandeld.

4.3.1

Strategische Visie 'Hof van Twente - Zicht op 2030'

4.3.1.1

Algemeen In de strategische visie 'Hof van Twente, zicht op 2030' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. De gemeenteraad heeft de strategische visie op 1 juni 2010 definitief vastgesteld. De visie bevat naast een overzicht van te verwachten trends en ontwikkelingen ook informatie over de gewenste identiteit voor Hof van Twente. Over deze gewenste identiteit is in januari 2009 meegedacht door ruim 60 inwoners uit allerlei geledingen van de gemeente en daarbuiten. In 20 streefbeelden geeft het gemeentebestuur aan in welke richting het beleid voor de komende jaren moet worden ontwikkeld. Streefbeeld 10 en 11 zijn voornamelijk van belang. Deze worden hierna behandeld.

4.3.1.2 Streefbeeld 10: Unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld Het landschap, de parel van Hof van Twente, heeft in 2030 nog altijd een belangrijke plaats. De structuur van het landschap, met deelgebieden stuwwal/verzamelgebied (westelijk), dekzandgebied (midden) en plateau (oostelijk), maar ook het reliëf en het watersysteem zijn leidend. In de waardevolle ensembles (landschap met natuur- en cultuurhistorische waarden) wordt behoudt, onderhoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden in praktijk gebracht. Voltooiing van de ecologische hoofdstructuur is eveneens een herkenbaar resultaat. In 2030 is deze een feit. Bestaande natuurgebieden zijn binnen de gemeente en daarbuiten verbonden met elkaar, waardoor duurzame instandhouding van flora en fauna mogelijk is geworden. De reconstructieplannen die aan het begin van de eeuw zijn gemaakt, zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ruimtelijke knelpunten, zoals agrarische bedrijven in de directe nabijheid van natuur of milieuhinderveroorzakende bedrijven in het buitengebied, zijn opgelost. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend. Landgoederen hebben in 2030 hun ruimtelijke visies uit het begin van de eeuw uitgevoerd en de Bovenregge slingert weer als vanouds door het landschap. Dit lint van

vastgesteld

25

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

water door het landschap refereert aan de historie. Het project Bovenregge van Schipbeek tot Elsenerbroek visualiseert de verbinding tussen stad en landelijk gebied. 4.3.1.3 Streefbeeld 14: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. Vrijkomende agrarische gebouwen krijgen alleen een andere, bijvoorbeeld woonfunctie, na een zorgvuldige afweging. Structuurvisies en het omgeivngsplan zijn op deze uitgangspunten aangepast. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden.

Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Wooncomplexen met een diversiteit van wooneenheden zijn in de grotere kernen ontstaan. Combinaties met zorgaanbod passen in die opzet. De traditionele twee-onder-één kap woningen zijn geleidelijk wat teruggelopen in aandeel. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken. 4.3.1.4

Toetsing aan de Strategische Visie 'Hof van Twente - Zicht op 2030' De gewenste ontwikkeling betekent een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Er wordt landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing uit het buitengebied van de gemeente Hof van Twente verwijderd. Daarnaast wordt de nieuw te realiseren woningen op een landschappelijke wijze wordt ingepast. Er wordt daarbij voorzien in een woonsituatie die past bij de specifieke woonbehoeftes binnen Hof van Twente. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in de 'Hof van Twente, zicht op 2030'.

4.3.2 KGO beleid 2023 "Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst" 4.3.2.1

Algemeen Het gemeentelijke KGO beleid is vastgelegd in de beleidsnota "Grond voor gebruik, ontwikkel nu erfenis voor de toekomst". De beleidsnota voorziet in kaders met betrekking tot rood-voor-rood, het uitbreiden van niet agrarische bedrijven in het buitengebied, hergebruik van Vrijkomende Agrarisch Bebouwing (VAB) en sloopvoucher regeling. Hierna wordt ingegaan op deze kaders.

4.3.2.2

Rood-voor-rood De Rood voor Rood-regeling gaat in de basis uit van slopen met gesloten beurs. In de Hof van Twente wordt uitgegaan van de sloop van een minimum oppervlakte van 1.000 m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd. De eventuele overige opstallen op het erf dienen ook gesloopt te worden en daarvoor kan een zogeheten sloopvoucher worden verkregen. Die ingezet kan worden bij projecten waar de zogeheten restmeters van toepassing zijn. De resterende meters zijn meters boven de 1.000 m2 die overblijven en niet ingezet

26

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

kunnen worden voor het realiseren van nieuwe compensatiewoningen. Deze rest meters kunnen bijvoorbeeld ingezet worden voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen, extra inhoud van bestaande woningen of de uitbreiding van niet agrarische bedrijfsgebouwen. Afbakening van beleid: De maximale inhoud voor de te realiseren woning op de compensatiekavel bedraagt 750 m3. De compensatiekavel wordt bij voorkeur toegekend op de locatie waar het meest wordt gesloopt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning, om de erfstructuur te handhaven en de daarbij behorende clustering van bebouwing (ensemble) te bewerkstelligen. De compensatiekavel mag nabijgelegen (agrarische) bedrijven niet hinderen in hun bedrijfsvoering. Het erf en de tuin worden samen met de nieuwe woning en het daarbij behorende bijgebouw op de compensatiekavel gerealiseerd. Uitgangspunt voor de grootte van het bijgebouw op de compensatiekavel is maximaal 150m2. Ook kan extra sloopoppervlakte worden ingezet voor het realiseren van een extra bijgebouw, conform de regels van afwijking “extra bijgebouwen bij woonbestemming tot 450 m2”.

De Rood voor Rood-regeling gaat altijd uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, erfverhardingen, mestplaten, mestsilo’s, mestkelders, kassen voor hobby en nevenactiviteiten, sleufsilo’s met uitzondering van de bedrijfswoning en karakteristieke bebouwing. Eventueel aanwezige (karakteristieke) bebouwing kan functioneel worden aangewend. De beoordeling vindt plaats conform het beleid betreffende hergebruik voormalig agrarische bedrijfsgebouwen (VAB-beleid). In specifieke situaties kan een gebouw blijven staan voor het uitoefenen van een hobby of economische activiteit, ook als het gebouw niet direct karakteristiek is. Hierbij vindt per geval maatwerk plaats, afhankelijk van de relatie van deze gebouwen met de omgeving, de overig aanwezige en te realiseren gebouwen op het erf en de relatieve afname van de bebouwde oppervlakte. 4.3.2.3

Sloopvoucher-regeling Erfeigenaren die graag de vrijkomende landschap ontsierende gebouwen op het erf willen slopen kunnen hiervoor een sloopvoucher aanvragen. Deze voucher kan op een later moment ingebracht worden bij een project waarvoor sloopcompensatie nodig is. In deze sloopvoucher wordt vastgelegd hoeveel oppervlakte te slopen bebouwing in aanmerking komt. Deze voucher is 10 jaar geldig en kan ingezet worden bij projecten waarvoor sloopcompensatie nodig is. Om gebruik te kunnen maken van de voucher-regeling moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: de oppervlakte te slopen bebouwing kan niet terug worden gebouwd; de oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente; op de slooplocaties blijft maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gehandhaafd, bij een grotere oppervlakte is de regeling ‘herbouw bijgebouw tot 450 m2’ van toepassing; eerdere verplichtingen kunnen niet in de regeling worden ingebracht; Alle asbest moet worden gesaneerd. er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd; Als de functie nog Agrarisch is moet deze gewijzigd worden naar een woonfunctie, tenzij is aangetoond dat de agrarisch functie noodzakelijk is voor de toekomst.

vastgesteld

27

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

4.3.2.4

Toetsing van het initiatief aan het KGO beleid 2023 Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' twee extra woningen toe te voegen. Op basis van de rood voor rood-regeling kan in ruil voor het slopen van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing het recht op een compensatiewoning worden verkregen. De landschapsontsierende bebouwing op het erf aan de Bolinkweg 2 heeft een oppervlakte van een 799 m2 en omvat een viertal schuren. De bestaande bedrijfswoning en karakteristieke schöppe vallen hier niet onder. Via een sloopvoucher wordt 201 m2 aan woonmeters aangekocht. Daarmee kan de eerste compensatiewoning worden gebouwd. Daarnaast wordt er een tweede compensatiekavel gerealiseerd. Hiervoor wordt een sloopvoucher met een oppervlakte van 1.000 m2 aangekocht. Om dit te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. De compensatiewoningen wordt gerealiseerd op dezelfde locatie als waar de landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. De woningen worden in de directe omgeving van de bedrijfswoning gesitueerd om de erfstructuur te handhaven. Tevens wordt de woningen als zogenaamde schuurwoningen worden gerealiseerd, waarbij het bijgebouw inpandig bij de woning wordt gebouwd. Hierdoor is het toestaan van een bijgebouw van 150 m2 niet gewenst.

In plaats daarvan worden hoofdgebouwen met een inhoud van maximaal 1.000 m3 toegestaan. Hieronder vallen zowel de woning als het bijgebouw. Het op dit punt afwijken van de Rood voor Rood regeling is vanuit landschappelijk oogpunt goed te verantwoorden. Een schuurwoning heeft namelijk een sterke hoofdvorm welke refereert aan de afgebroken schuren op het voormalige agrarische erf. Hiermee ontstaat een relatie met het bestaande erf. Daarbij wordt verder opgemerkt dat de bedrijfswoning vanwege de bouwkundige staat ook zal worden gesloopt. Hier komt een vervangende woning van maximaal 900 m3 voor in de plaats. Deze zal samen met de compensatiewoningen een cluster van bebouwing (ensemble) vormen. Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, worden de woonpercelen landschappelijk ingepast. Het volledige ruimtelijke kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. De uitvoering en instandhouding van de maatregelen genoemd in dit plan worden tevens geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan, evenals de sloopopgave. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Grond voor gebruik'.

4.3.3

Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025

4.3.3.1

Algemeen De “Woonvisie Hof van Twente 2021-2025, een leefbare en vitale gemeente met toekomst bestendige kernen”, biedt een kader voor woonontwikkeling binnen de gemeente. De belangrijkste uitdaging is zorgen voor kwalitatief goede woningen voor iedereen op de juiste plek. Dit betekent dat er meer bijgebouwd moet worden, in de juiste segmenten. Terwijl het sociale huursegment stabiel lijkt te blijven, neemt de vraag naar koop en vrije sectorhuur toe. Ook ligt er een belangrijke uitdaging in het optimaliseren en verduurzamen van de huidige woningvoorraad. Zo zorgen de gemeente voor een woningmarkt met de juiste woning voor iedereen en behouden we de goede kwaliteiten inde Hof. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die worden gemaakt tussen de woningcorporatie, de huurders en de gemeente. De Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021 - 2025 is op 14 december 2021 vastgesteld. De woonvisie vormt de stip op de horizon voor wonen in de Hof en geeft aan waar de gemeente Hof van Twente zich met het woonbeleid de komende jaren op gaan richten. Het geeft de ambities aan en laat zien wat de belangrijkste opgaven zijn

28

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22aa Bolinkweg 2 Markelo

waar de gemeente de komende jaren voor staan. Het formuleert de belangrijkste ambities om de woningmarkt te versterken: met passende woonruimte voor inwoners. De woonvisie geeft niet altijd kant en klare antwoorden op de opgaven die er liggen, maar geeft wel richting aan de manier waarop de gemeente de opgaven wil oppakken. 4.3.3.2

Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag. Binnen de groei van de huishoudensgroei in de afgelopen jaren zien we dat Hof van Twente meer mensen aantrekt vanuit andere gemeenten dan het aantal waarmee in de prognose rekening wordt gehouden. Met de aanvullende woningvraag wordt hier rekening mee gehouden. Daarnaast wordt een latente lokale inhaalvraag geconstateerd: een deel van de woningbehoefte uit het verleden is nog niet gerealiseerd door de achterblijvende woningbouw binnen Hof van Twente. Onderhavig plan heeft betrekking op de realisatie twee extra woningen voor lokale behoefte op een bestaand erf in het buitengebied, aan de rand van de kern Markelo.