Rapport Ruimtelijke onderbouwing - 5-6-2025.pdf

Noordachtereschweg 1-3 Markelo

TimRO Advies B.V. Waterlelie 31 7665 GA Albergen E: Tim@TimROadvies.nl I: www.timroadvies.nl

PROJECTGEGEVENS: Projectnaam: Noordachtereschweg 1-3 Markelo Projectnummer: 24004 Status: Definitief Datum: 23 september 2025 Auteur: ing. T.M. Boswerger

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

2

INHOUDSOPGAVE 1.

Aanleiding en doel 5 1.1 Aanleiding ....................................................................................................... 5 1.2 Ligging projectgebied ........................................................................................ 5 1.3 Het omgevingsplan ........................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ....................................................................................................... 7

2.

De ontwikkeling 8 2.1 Huidige situatie ................................................................................................ 8 2.2 Gewenste ontwikkeling ...................................................................................... 9 2.3 Stedenbouwkundige waarden ............................................................................ 11

3.

Beleid en regelgeving 13 3.1 Rijksbeleid ...................................................................................................... 13 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie ....................................................................... 13 3.1.2 Instructieregels Rijk ............................................................................... 14 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking ...................................................... 15 3.2 Provinciaal beleid............................................................................................. 16 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel ....................................................................... 16 3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel ............................................................ 16 3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ............................................. 16 3.2.4 Conclusie provinciaal beleid ..................................................................... 22 3.3 Regionaal beleid .............................................................................................. 22 3.3.1 Regionale Woonagenda Twente ............................................................... 22 3.4 Gemeentelijk beleid .........................................................................................

24 3.4.1 Structuurvisie Markelo ............................................................................ 24 3.4.2 Concept Omgevingsvisie Hof van Twente .................................................. 24 3.4.3 Woonvisie Hof van Twente 2021-2025 ...................................................... 26 3.5 Beleid waterschap ........................................................................................... 28 3.5.1 Europees beleid ..................................................................................... 29 3.5.2 Rijksbeleid ............................................................................................ 29 3.5.3 Provinciaal beleid ................................................................................... 29 3.5.4 Beleid waterschap Rijn en IJssel .............................................................. 29

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 33 4.1 Project-mer-beoordeling ................................................................................... 33 4.1.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 33 4.1.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 33 4.2 Activiteiten en milieuzonering ........................................................................... 34 4.2.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 34 4.2.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 35 4.3 Geluid ............................................................................................................ 35 4.3.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 35 4.3.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 36 4.4 Geur .............................................................................................................. 38 4.4.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 38 4.4.2 Situatie projectgebied ............................................................................

38 4.5 Trilling ........................................................................................................... 39 4.5.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 39 4.5.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 40 4.6 Omgevingsveiligheid ........................................................................................ 40 4.6.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 40 4.6.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 41 4.7 Luchtkwaliteit ................................................................................................. 42 4.7.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 42

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

3

4.8

4.9

4.10

4.11

4.12

4.7.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 43 Bodem ........................................................................................................... 43 4.8.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 43 4.8.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 44 Archeologie en cultuurhistorie ........................................................................... 44 4.9.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 44 4.9.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 45 Natuurbescherming ......................................................................................... 45 4.10.1 Gebiedsbescherming .............................................................................. 45 4.10.2 Soortenbescherming .............................................................................. 48 mobiliteit en parkeren ...................................................................................... 50 4.11.1 Wettelijk kader ......................................................................................

50 4.11.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 50 Gezondheid .................................................................................................... 51 4.12.1 Wettelijk kader ...................................................................................... 51 4.12.2 Situatie projectgebied ............................................................................ 51

5.

Uitvoerbaarheid 53 5.1 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................ 53 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................... 53

6.

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

56

BIJLAGEN Bijlage 1 Aanmeldnotitie mer Bijlage 2 Bodemonderzoek Bijlage 3 Quickscan natuurwaarden Bijlage 4 Stikstofonderzoek Bijlage 5 Rekenbestand aanlegfase Bijlage 6 rekenbestand gebruiksfase

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

4

1. AANLEIDING EN DOEL 1.1

AANLEIDING

Initiatiefnemer is voornemens om op het perceel Noordachtereschweg 1 in Markelo vier nieuwe sociale huurwoningen te realiseren achter het (voormalige) winkelpand. Daarnaast is woningcorporatie Viverion (Noordachtereschweg 3) voornemens om naast woonzorgcomplex De Esch vier aaneengebouwde sociale huurwoningen te realiseren. De ontwikkeling is op grond van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente, onderdeel Door middel van een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit kan medewerking verleend worden aan de voorgenomen ontwikkeling. Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Voorliggende onderbouwing voorziet hierin. 1.2

LIGGING PROJECTGEBIED

Het projectgebied bestaat uit twee deelgebieden, namelijk het perceel achter Noordachtereschweg 1 en het perceel naast Noordachtereschweg 3 (woonzorgcomplex De Esch). Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Markelo, sectie I, nummer 4135 en heeft een oppervlakte van 1.703 m2. Daarnaast bestaat het projectgebied deels uit het perceel kadastraal bekend als gemeente Markelo, sectie O, nummer 655. Het projectgebied ligt in het noordwesten aan de rand van de kern Markelo. In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied ten opzichte van de kern Markelo weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging projectgebied (bron: OpenStreetMap)

Het projectgebied aan de Noordachtereschweg 1 wordt aan de noordzijde begrensd door de ontsluitingsweg van woonzorgcomplex de Esch. Aan de oostzijde wordt het projectgebied begrensd door het (voormalige) winkelpand Noordachtereschweg 1, aan de zuidzijde door de achtertuinen van de woningen aan de Tolweg en aan de westzijde door de achtertuin van de woning Tolweg 11. Het projectgebied naast woonzorgcomplex de Esch wordt aan de noord- en westzijde begrensd door agrarische (weide)gronden waar momenteel een ontwerpbestemmingsplan voor het woningbouwplan

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

5

- en zuidzijde wordt het projectgebied begrensd door de ontsluitingsweg van woonzorgcomplex de Esch met bijbehorende draai- en keermogelijkheid voor calamiteitenverkeer en een vuilniswagen. In figuur 1.2 is een globale begrenzing van het projectgebied weergegeven.

Figuur 1.2: Globale begrenzing projectgebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3

HET OMGEVINGSPLAN

Het projectgebied maakt onderdeel uit van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente, projectgebied is ter plaatse van het perceel Noordachtereschweg 1 voorzien van Viverion Archeologische In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldende omgevingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede omgevingsplan (bron: Regels op de kaart)

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

6

detailhandel en supermarkten en webwinkels toegestaan. Daarnaast is uitsluitend het bestaande aantal woningen op de verdieping toegestaan.

Op grond van het geldende omgevingsplan is de realisatie van de nieuwe woningen niet mogelijk. Op het moment dat een omgevingsplanactiviteit in strijd is met het omgevingsplan kan er worden afgeweken van het omgevingsplan middels een BOPA (buitenplanse omgevingsplan activiteit) of kan het omgevingsplan worden gewijzigd ten behoeve van het project. Er is in dit geval gekozen voor een BOPA procedure, omdat de plannen concreet zijn en omdat deze procedure eenvoudiger en sneller is dan de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan. Om te voldoen aan de gestelde eisen voor een BOPA dient er door middel van een ruimtelijke onderbouwing te worden aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een

1.4

LEESWIJZER

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie en wordt de gewenste ontwikkeling beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige waarden in en rondom het projectgebied. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 worden de (relevante) omgevingsaspecten behandeld die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. Er wordt onder andere ingegaan op de project-mer-beoordeling, omgevingsveiligheid, gezondheid en de milieuaspecten zoals geluid, geur, bodem, natuur, archeologie etc. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid, waarbij aandacht wordt besteed aan participatie. In hoofdstuk 6 wordt geconcludeerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

7

2. DE ONTWIKKELING 2.1

HUIDIGE SITUATIE

Markelo heeft een dorps karakter met een rustige en vriendelijke sfeer. Het dorp beschikt over een aantal voorzieningen zoals winkels, cafés en restaurants en is populair bij toeristen die de natuur in de regio willen verkennen. De kern van Markelo is relatief klein en geconcentreerd met een aantal belangrijke straten die de structuur van het dorp bepalen, zoals de Dorpsstraat en de Markeloseweg. Deze straten lopen door het centrum en bevatten de meeste van de commerciële en openbare voorzieningen, zoals winkels, horecagelegenheden en de kerk. Het dorp is omringd door uitgestrekte landbouwgronden, bossen en natuurgebieden. De overgang tussen bebouwde en onbebouwde gebieden is vaak geleidelijk, waardoor Markelo een landelijke uitstraling heeft. Het projectgebied ligt in het noorden van de kern Markelo en grenst aan de woningbouwlocaties Esch I en II welke de laatste 20 jaar zijn gerealiseerd. Het gemêleerde woongebied heeft gebogen straten en bestaat voornamelijk uit half vrijstaande en vrijstaande woningen van twee lagen met kap. Binnen deze woningtypes is er verscheidenheid in uitwerking. Bouwvolumes en dakvormen, gevelindeling en detaillering, en kleur- en materiaalgebruik verschilt van straat tot straat. De vrijstaande woningen zijn vooral te vinden op de doorgaande lijnen met bebouwing aan één zijde van de weg.

Langs de straten aan de binnenzijde van woonwijk De Esch zijn vooral twee-onder-een kapwoningen gerealiseerd. Op het perceel Noordachtereschweg 1 is een bloemenwinkel gevestigd (De Bloemerie). De Bloemerie gaat na ruim veertig jaar verdwijnen uit het straatbeeld. De bloemenzaak met woonaccessoires zal in het voorjaar van 2025 de deuren definitief sluiten. In figuur 2.1 is een aanzicht van De Bloemerie weergegeven. Het terrein achter het (voormalige) winkelpand is onbebouwd en wordt gebruikt als tuin.

Figuur 1.1: Aanzicht projectgebied Noordachtereschweg 1 (bron: Google Maps, juli 2021)

Tegenover het perceel Noordachtereschweg 1 bevindt zich woonzorgcomplex De Esch, waar onder andere zorgwoningen zijn gerealiseerd. Het woonzorgcomplex bestaat uit twee bouwlagen en is voorzien van een plat dak. Het woonzorgcomplex wordt via de weg voor het gebouw ontsloten op de Noordachtereschweg. Aan de achterzijde van de in- en uitweg bevindt zich, ter hoogte van de beoogde vier sociale huurwoningen, een draai- en keermogelijkheid voor calamiteitenverkeer en vuilniswagens. Aan de noord- en westzijde van het projectgebied is de gemeente Hof van Twente

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

8

2.2 is een foto van het projectgebied weergegeven.

In figuur

Figuur 2.2: Foto projectgebied Noordachtereschweg 3

2.2

GEWENSTE ONTWIKKELING

Initiatiefnemer is voornemens om achter het perceel van de stoppende bloemenzaak aan de Noordachtereschweg 1 vier nieuwe levensloopbestendige woningen te realiseren. Op de begane grond zijn een woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer aanwezig. Met woningcorporatie Viverion is overeengekomen dat deze woningen als sociale huurwoning kunnen worden afgenomen. Daarnaast is woningstichting Viverion voornemens om bij woonzorgcomplex De Esch vier sociale huurwoningen te realiseren nabij de draaimogelijkheid voor vuilniswagens en calamiteitenverkeer. Deze woningen worden eveneens levensloopbestendig uitgevoerd. In figuur 2.3 is een situatietekening van het project weergegeven.

Figuur 2.3: Situatietekening beoogde bouwplan (bron: MorgenWonen)

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

9

De nieuwbouw zal aansluiten bij het dorpse karakter van de omgeving. De woningen hebben een beukmaat van 6,9 meter en bestaan uit één bouwlaag met kap. De goothoogte van de woningen bedraagt 3 meter en de bouwhoogte 7 meter. Op de begane grond zijn een slaapkamer, keuken, woonkamer en badkamer aanwezig. Daarmee zijn de woningen levensloopbestendig uitgevoerd. In figuur 2.4 is een impressie van de beoogde nieuwe woningen weergegeven. De woningen worden voorzien van zonnepanelen (vergunningsvrij) om te voldoen aan de BENG-normen.

Figuur 2.4: Impressie beoogde nieuwbouwwoning (bron: MorgenWonen)

Door de realisatie van de nieuwe woningen wordt de infrastructuur aangepast bij de draaimogelijkheid van het woonzorgcomplex. Er worden vijf bestaande parkeerplaatsen verwijderd en 14 nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd. Daarmee zijn er totaal 45 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Van deze parkeerplaatsen worden vier parkeerplaatsen gereserveerd voor invaliden en er wordt ruimte gereserveerd voor het plaatsen van fietsen. In figuur 2.5 wordt dit weergegeven.

Figuur 2.5: Situatietekening parkeren (bron: De Projectontwikkelaar)

De woningen worden door MorgenWonen als prefab-woning gerealiseerd. De woningen worden onder geconditioneerde omstandigheden geproduceerd in haar eigen fabrieken waardoor zij snelheid, betaalbaarheid en kwaliteit garanderen.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

10

2.3

STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN

Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Deze kwaliteit heeft onder andere invloed op de herkenbaarheid en het gebruik van een gebied. Hij wordt beïnvloed door (maatschappelijke) ontwikkelingen als de druk op de woningmarkt, verdichting van stedelijke gebieden en energietransitie. De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door: de maat en schaal van de bebouwing afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten benutten van cultuurhistorische waarden voldoende groen materiaalgebruik Al deze elementen dragen bij aan de belevings- en gebruikswaarde, en daarmee de stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied. Ook het voorkomen van leegstand en verloedering zorgt ervoor dat de kwaliteit van gebied behouden blijft. Zoals in paragraaf 2.2 reeds beschreven sluit het bouwplan aan bij de stedenbouwkundige waarden van de omgeving. In de woonwijk de Esch zie je voornamelijk vrijstaande- en twee-onder-éénkapwoningen. Binnen deze woningtypes is er verscheidenheid in uitwerking. Bouwvolumes en dakvormen, gevelindeling en detaillering en kleur- en materiaalgebruik kan van straat tot straat verschillen, maar is doorgaans ingetogen van aard.

Plekken met eenheid in de architectuur worden afgewisseld met meer differentiatie. De gemeente Hof van Twente wil in het woningbouwplan Markelo-Noord 109 nieuwe woningen realiseren. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en er is een beeldkwaliteitsplan voor het beoogde bouwplan opgesteld. Het plan voor de noordrand van Markelo is opgezet met de ambitie om een nieuwe woonwijk te maken, die op een fraaie manier aansluit op het landschap aan de noordkant van Markelo. Tegelijkertijd moet het plan aansluiten op de karakteristieke dorpse structuren van de bestaande wijk de Esch. De ontwikkeling van Markelo-Noord heeft een sterke relatie met de bestaande landschappelijke en dorpse structuren. Dit uit zich in de informele zichtlijnen. In de architectonische uitwerking van dat beoogde woningbouwplan wordt er gestreefd naar eigentijdse architectuur die past bij het dorpse karakter van Markelo. De rooilijnen volgen het straatverloop en zijn geknikt, wat zorgt voor een informeel en dorps straatbeeld. In de nieuwe ontwikkeling komen zowel rijwoningen als vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap-woningen. In figuur 2.6 zijn de belijningen en het algemene streefbeeld weergegeven, het projectgebied voor voorliggende ontwikkeling aan de Noordachtereschweg 1 en 3 is hierin met gele lijnen aangeduid.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

11

Figuur 2.6: uitsnede beeldkwaliteitsplan Markelo-Noord (bron: RHO Adviseurs/gemeente Hof van Twente)

De woningbouw van Markelo-Noord achter woonzorgcomplex de Esch bestaat uit twee bouwlagen met kap. Aan de rand van het woningbouwplan (aan de achterzijde van het projectgebied Noordachtereschweg 3) bestaat de bebouwing uit maximaal één laag met kap om een zachte overgang naar het landschap te creëren. De acht nieuwe woningen die door middel van voorliggend project worden mogelijk gemaakt, zijn allemaal voorzien van één bouwlaag met kap. De goothoogte van de woningen bedraagt 3 meter en de bouwhoogte 7 meter. Daarmee sluit het project stedenbouwkundig aan bij de omgeving. Door de realisatie van de vier woningen op het perceel van Viverion wordt de stedenbouwkundige opzet die geknikt is doorgezet richting de bestaande woonwijk. Daarmee wordt enerzijds een concrete verbinding gemaakt tussen de bestaande dorpsrand en het nieuwe woningbouwplan. Anderzijds wordt een open ruimte ingevuld waardoor het geheel beter oogt als een stedenbouwkundige afronding van het geheel (samenhang tussen plan Noordachtereschweg en toekomstig woningbouwplan Markelo Noord).

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

12

3. BELEID EN REGELGEVING 3.1

RIJKSBELEID

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

13

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van acht levensloopbestendige sociale huurwoningen. Zoals beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragrafen 3.2, 3.3 en 3.4 wordt het project getoetst aan het provinciale-, regionale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt concreet aangetoond dat het bouwplan past binnen het provinciale-, regionale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het project bij aan de realisatie van betaalbare sociale huurwoningen voor starters maar ook voor senioren, aangezien de woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Het project past binnen de doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie. 3.1.2 Instructieregels Rijk het Omgevingsbesluit (Ob); het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) geldt dat deze moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de instructieregels uit het Bkl. Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2, Bkl). Onderdeel hiervan is het toetsen van de BOPA aan het geldende beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Als de ontwikkeling afwijkt van het beleid maar toch wenselijk is, kan het bevoegd gezag de BOPA ook verlenen. Er is een goede motivering van het besluit in afwijking van het beleid nodig. Naast artikel 8.0a, lid 2, Bkl (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) gelden de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e van het Bkl: de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels van de provincie voor het omgevingsplan; eventuele instructies van Rijk en provincie; de voorbeschermingsregels in het omgevingsplan;

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

14

de regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel. Het project houdt rekening met de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt onder andere ingegaan op de uitvoerbaarheid van het project ten aanzien van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, ten aanzien van (externe) veiligheid, waterbelangen en de bescherming van gezondheid en het milieu. De volgende instructieregels zijn voor onderhavig project van toepassing: §5.1.2 Bkl Waarborgen van veiligheid (zie paragraaf 4.6) §5.1.3 Bkl Beschermen waterbelangen (zie paragraaf 3.5) §5.1.4 Bkl Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (zie paragrafen 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 en 4.8) §5.1.5 Bkl Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragrafen 2.2, 2.3, 3.1.3 en 4.9) Daarnaast wordt rekening gehouden met de instructies van de provincie. Voor het projectgebied zijn geen voorbeschermingsregels gesteld waar rekening mee gehouden moeten worden. In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op het relevante provinciaal-, en gemeentelijke beleid en de omgevingsaspecten.

Als gevolg van het project worden geen rijksbelangen geschaad. Het projectgebied bevindt zich op grote afstand van autowegen, buisleidingen, spoorwegen, natuurgebieden, etc. De functie wonen betreft geen milieubelastende activiteit en passend in de omgeving. Voor een nadere onderbouwing hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 4. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een omgevingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het omgevingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Toets Met dit project wordt de realisatie van acht rijwoningen verdeeld over twee woonblokken mogelijk gemaakt. Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de Ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in meer dan 11 woningen. Het project voorziet in acht nieuwe sociale huurwoningen, waardoor er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ook wanneer de ladder niet van toepassing is moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze onderbouwing voorziet hierin.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

15

3.2

PROVINCIAAL BELEID

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.

Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. 3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. generieke beleidskeuzes; 2. ontwikkelingsperspectieven; 3. gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

16

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Waar Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel)

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

17

3.2.3.1 Of

Generieke beleidskeuzes

van belang: Artikel 4.4 Principe van concentratie (lid 1) Lid 1 In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking project In het kader van het sturen op ruimtelijke kwaliteit wordt in dit artikel het principe van concentratie van stedelijke bebouwing vastgelegd. Dit houdt in dat stedelijke opgaven zoveel mogelijk geconcentreerd moeten worden in stedelijke netwerken. Voor de overige kernen geldt dat alleen voor de lokale behoefte en bijzondere doelgroepen gebouwd mag worden. Markelo ligt buiten de stedelijke netwerken en mag derhalve enkel voor de lokale behoefte bouwen. Zoals in paragraaf 3.3.1 en 3.4 blijkt wordt voorzien in een concrete behoefte aan betaalbare woningen en sociale huurwoningen voor de kern Markelo. Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in de gemeente is krap. Zowel starters als gezinnen en ouderen ervaren moeite bij het vinden van een geschikte woningen. De gemeente wil passende huisvesting kunnen bieden voor alle doelgroepen in verschillende levensfasen en met diverse woonwensen.

Uit woontafels met jongeren blijkt dat zij moeite hebben om een betaalbare, geschikte starterswoning te vinden. De prijzen zijn hoog en het beschikbare aanbod is beperkt door gebrek aan doorstroming en weinig nieuwe (betaalbare) toevoegingen. De gemeente zet daarom in op het bouwen van betaalbare starters- en gezinswoningen, maar ook levensloopbestendige grondgebonden woningen voor senioren. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van acht levensloopbestendige sociale huurwoning, waardoor het plan voorziet in een concrete behoefte aan nieuwe woningen voor de lokale behoefte aan betaalbare sociale huurwoningen voor starters en senioren. Het project voldoet aan de principes van concentratie. Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. 2.

Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat: a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking project t de provincie vooral om het onderscheid tussen de bebouwde stads- en dorpsomgeving en de zorgvuldig

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

18

mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben. Pas daarna mag een claim worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. Het project wordt gerealiseerd aan de huidige dorpsrand van Markelo. In de huidige situatie is het geldende omgevingsplan. Ter plaatse van de vier sociale huurwoningen naast woonzorgcomplex De de gronden reeds gebruikt worden voor stedelijke functies binnen de kern Markelo. Immers, onder stedelijke functies wordt in de omgevingsverordening verstaan: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen. Daarmee voldoet het project aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het project legt geen extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de Groene Omgeving. Tot slot wordt opgemerkt dat het bouwplan binnen de in artikel 2.5 van de Omgevingsveror

Artikel 4.14 Woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Doorwerking project Het project voorziet in de realisatie van acht aaneen gebouwde levensloopbestendige sociale huurwoningen verdeeld over twee woonblokken van vier woningen. Het beleid van de gemeente Hof van Twente op het gebied van wonen is beschreven in de Woonvisie Hof van Twente 2021-2025 (zie paragraaf 3.4). De woonvisie houdt rekening met de Regionale Woonagenda Twente en de daarbij behorende woondeal. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de Regionale Woonagenda Twente. Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in de gemeente is krap. Zowel starters als gezinnen en ouderen ervaren moeite bij het vinden van een geschikte woningen. De gemeente wil passende huisvesting kunnen bieden voor alle doelgroepen in verschillende levens- fasen en met diverse woonwensen.

Uit woontafels met jongeren blijkt dat zij moeite hebben om een betaalbare, geschikte starterwoning te vinden. De prijzen zijn hoog en het beschikbare aanbod is beperkt door gebrek aan doorstroming en weinig nieuwe (betaalbare) toevoegingen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in acht levensloopbestendige sociale huurwoningen. Daarmee voorziet het project in een concrete behoefte aan betaalbare woningen voor starters en de behoefte aan betaalbare woningen voor senioren, waarmee eveneens een bijdrage geleverd kan worden aan de doorstroming. Daarmee past het project binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen de provincie en de gemeente. Het project is derhalve in overeenstemming met artikel 4.14 van de omgevingsverordening. Artikel 4.73 Instructieregels grondwaterbescherming (lid 2) Een omgevingsplan laat binnen een intrekgebied alleen activiteiten toe die goed samengaan met de betekenis van het grondwater voor de drinkwatervoorziening.

Artikel 4.74 Afwijking instructieregel intrekgebieden (lid 3) Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een Intrekgebied met stedelijke functies kan nieuwe grote en grootschalige risicovolle activiteiten toestaan als in de onderbouwing van het omgevingsplan met toepassing van de methodiek gebiedsgerichte grondwaterbescherming verantwoord is dat wordt voldaan aan het stand still-principe. Doorwerking project artikel 4.73 en 4.74

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

19

Van grote respectievelijk grootschalige woningbouwprojecten is sprake ingeval van de bouw van meer dan 10 woningen (groot) respectievelijk 100 woningen (grootschalig) in de grondwaterbeschermingszone. Een vergunningplicht bestaat bij de bouw van meer dan 10 woningen. Het voorgenomen project voorziet in acht nieuwe woningen. Daarmee wordt geen nieuwe grote of grootschalige risicovolle activiteit gerealiseerd. Artikel 4.73 en 4.74 van de Omgevingsverordening Overijssel vormen geen belemmering voor dit project. 3.2.3.2 Waar

Ontwikkelingsperspectieven

- en werklocaties buiten de In figuur 3.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart weergegeven. Het projectgebied is met blauwe sterren aangeduid.

Figuur 3.2: Uitsnede kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: provincie Overijssel)

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouwof wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Voorliggend project voorziet in de realisatie van acht sociale huurwoningen voor de lokale behoefte van Markelo. Zoals in paragraaf 2.3 is beschreven sluit de ontwikkeling stedenbouwkundig aan bij de omgeving, waar aan de dorpsrand wordt ingezet op een zachte overgang van het stedelijk gebied naar het buitengebied. De woningen zijn voorzien van één laag met kap. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het vitaal en aantrekkelijk houden van de omgeving.

Daarnaast draagt het project bij aan de energietransitie. De woningen moeten gasloos gebouwd worden en voldoen aan de BENG-normen, waardoor de woningen bijna energieneutraal uitgevoerd

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

20

worden. De woningen worden voorzien van zonnepanelen (vergunningsvrij). Geconcludeerd kan worden dat het project in overeenstemming is met het geldende ontwikkelingsperspectief. 3.2.3.3 Hoe Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Aangezien het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, wordt opgemerkt dat de zijn. Daarbij wordt eveneens een verwijzing gemaakt naar het in voorbereiding zijnde deze niet van toepassing is. Stedelijke laag Op grond van de stedelijke laag geldt voor het figuur 3.3 is een uitsnede van de stedelijke laag weergegeven. Het projectgebied is met blauwe sterren aangeduid.

Figuur 3.3: Uitsnede stedelijke laag (bron: provincie Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Zoals aangegeven grenst het projectgebied aan de Noordachtereschweg 3 aan het in voorbereiding realiseren. Voor het in voorbereiding zijnde woningbouwplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De ontwikkeling van Markelo-Noord heeft een sterke relatie met de bestaande landschappelijke en

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

21

dorpse structuren. Dit uit zich in de informele zichtlijnen. In de architectonische uitwerking wordt er gestreefd naar eigentijdse architectuur die past bij het dorpse karakter van Markelo. De rooilijnen volgen het straatverloop en zijn geknikt, wat zorgt voor een informeel en dorps straatbeeld. In de nieuwe ontwikkeling komen zowel rijwoningen als vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen. De geplande woningbouw van Markelo-Noord achter woonzorgcomplex de Esch bestaat uit twee bouwlagen met kap. Aan de rand van het woningbouwplan (aan de achterzijde van het projectgebied Noordachtereschweg 3) bestaat de bebouwing uit maximaal één laag met kap om een zachte overgang naar het landschap te creëren. De acht nieuwe woningen die door middel van voorliggend project worden mogelijk gemaakt, zijn allemaal voorzien van één bouwlaag met kap. De goothoogte van de woningen bedraagt 3 meter en de bouwhoogte 7 meter. Daarmee sluit het project stedenbouwkundig aan bij de omgeving. Door de realisatie van de vier sociale woningen op het perceel van Viverion wordt de stedenbouwkundige opzet die geknikt is doorgezet richting de bestaande woonwijk. Daarmee wordt enerzijds een concrete verbinding gemaakt tussen de bestaande dorpsrand en het nieuwe woningbouwplan.

Anderzijds wordt een open ruimte ingevuld waardoor het geheel beter oogt als een stedenbouwkundige afronding van het geheel (samenhang tussen plan Noordachtereschweg en toekomstig woningbouwplan Markelo Noord). Het project voldoet derhalve aan de kenmerken van de stedelijke laag. 3.2.4 Conclusie provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel, die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. 3.3

REGIONAAL BELEID

3.3.1 Regionale Woonagenda Twente De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de w ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. Kwantitatieve behoefte Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

22

het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op WestOverijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Kwalitatieve behoefte Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag.

Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat tweederde (600.000 woningen) van de nieuwe woningen in Nederland t/m 2030 betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max. streven dat tweederde van de nieuwe woningen binnen het betaalbare segment valt.

Uitgaande van de opgave om tot en met 2030 minimaal 42.300 woningen in Overijssel toe te voegen, wordt er in de provincie gestreefd naar 28.200 betaalbare huur- en koopwoningen. Twente zet zich in om binnen onze planvorming tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar te maken. Hiermee streeft de regio naar de realisatie van minimaal 9.400 betaalbare huur- en koopwoningen tot en met 2030. Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het euwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Toets Regionale Woonagenda Twente Het project voorziet in de realisatie van acht aaneengebouwde (levensloopbestendige) sociale huurwoningen. In lijn met de Regionale Woonagenda sorteert de gemeente Hof van Twente voor op de veranderende woningvraag in de gemeente. Dat betekent dat er meer ruimte wordt geboden voor de behoeften van jongeren, starters en ouderen. Daarbij streeft de gemeente Hof van Twente de doelstelling van de Regionale Woonagenda Twente na waarin kwaliteit en betaalbaarheid centraal

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Noordachtereschweg 1-3 Markelo

23

staan. Daarom wil de gemeente Hof van Twente meer inzetten op betaalbare woningen en sociale huurwoningen. Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in de gemeente is krap. Zowel starters als gezinnen en ouderen ervaren moeite bij het vinden van een geschikte woningen. De gemeente wil passende huisvesting kunnen bieden voor alle doelgroepen in verschillende levens- fasen en met diverse woonwensen. Uit woontafels met jongeren blijkt dat zij moeite hebben om een betaalbare, geschikte starterwoning te vinden. De prijzen zijn hoog en het beschikbare aanbod is beperkt door gebrek aan doorstroming en weinig nieuwe (betaalbare) toevoegingen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in acht levensloopbestendige sociale huurwoningen. Daarmee voorziet het project in een concrete behoefte aan goedkope woningen voor starters en de behoefte aan betaalbare seniorenwoningen, waarmee ook de doorstroming op gang kan worden gebracht. Daarmee past het project binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen de provincie en de gemeente. Het project voldoet aan de uitgangspunten van de Regionale Woonagenda Twente. 3.4

GEMEENTELIJK BELEID

3.4.1 Structuurvisie Markelo Op 9 februari 2010 heeft de gemeenteraad van Hof van Twente de Structuurvisie Markelo vastgesteld. In de structuurvisie geeft de gemeente een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Markelo. De structuurvisie heeft betrekking op de bebouwde kom van Markelo en de direct aanliggende zone van het buitengebied, voor zover van belang voor de uitbreiding van functies van de kern. De tijdshorizon voor de structuurvisie is bepaald op circa 15 jaren (2025). Hoewel het projectgebied op grond van de structuurvisie geen specifieke kenmerken heeft belangrijk dat het accent bij woningbouw wordt gelegd op inbreidingslocaties en er bijzondere aandacht is voor doelgroepen. Volgens de structuurvisie bleek dat het accent vooral op voor senioren geschikte woongelegenheid in de huursector zal moeten liggen. Daarnaast is er vraag van starters naar goedkope woningen (huur en koop) en van doorstromende gezinshuishoudens naar middeldure koopwoningen. Toets Structuurvisie Markelo De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van acht levensloopbestendige sociale huurwoningen. Zoals ook uit paragraaf 3.4.3 blijkt wordt eveneens voldaan aan de geldende Woonvisie van de gemeente Hof van Twente. Het plan sluit daarmee naadloos aan bij de doelstellingen van de Structuurvisie Markelo.

3.4.2 Concept Omgevingsvisie Hof van Twente Op 16 oktober 2024 heeft de gemeente Hof van Twente het concept van de nieuwe omgevingsvisie gepresenteerd en deze heeft ter inzage gelegen. Hoewel deze Omgevingsvisie nog niet in werking is getreden, geeft het een goed beeld van het gewenste toekomstperspectief van de gemeente. De nieuwe omgevingsvisie beschrijft de kaders voor toekomstige besluiten over de leefomgeving. Het gaat over wonen, werken, welzijn en noaberschap. Daarbij wordt rekening gehouden met wat elke kern en buurtschap in de gemeente bijzonder maakt. In de Omgevingsvisie zijn de keuzes voor Herkenbaar Hof van Twente; Dit thema gaat onder andere over het landschap en de identiteit van Hof van Twente. Leefbaar Hof van Twente; Dit gaat thema over de leefbaarheid van Hof van Twente in brede zin, bijvoorbeeld over wonen, bewegen, sporten, luchtkwaliteit en mobiliteit.