Raadsvoorstel - 669416 - Plan voor toevoegen 6 appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex Beaufortplein Markelo.pdf

Raadsvoorstel Onderwerp Datum collegebesluit

Plan voor het toevoegen van 6 appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex. 21 mei 2024

Zaaknummer

669416

Portefeuillehouder

E. Scheperman

Medewerker

Jannink, G. (Gijs)

Doel Op 26 september 2023 hebben wij een vergunning verleend voor het realiseren van een appartementencomplex met 26 appartementen. Op 13 oktober 2023 hebben wij een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen voor het toevoegen van 6 appartementen aan dit nog te bouwen appartementencomplex. Deze aanvraag is in strijd met de regels van het bestemmingsplan. Medewerking verlenen is mogelijk door middel van een projectbesluit (buitenplans afwijken van het bestemmingsplan). Voordat wij een ontwerp omgevingsvergunning ter inzage kunnen leggen hebben wij van u een verklaring van geen bedenkingen nodig. In dit voorstel leest u waarom wij vinden dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Voorstel 1. Kennis nemen van de ingekomen zienswijze en de gemeentelijke reactie hierop; 2. Een definitieve verklaring van geen bedenkingen afgeven voor het toevoegen van 6 extra appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex aan het Burgemeester de Beaufortplein in Markelo. Argumenten Beschrijving van het bouwplan Voorliggend initiatief heeft betrekking op de locatie aan de Burgemeester de Beaufortplein 6, 10 en 11 in Markelo. Het voornemen bestaat om op deze locatie een appartementengebouw met 32 appartementen te realiseren. Op deze locatie staat een voormalig kantoorpand, waarvoor reeds een bestemmingsplanherziening heeft plaatsgevonden.

Op het projectgebied ligt als gevolg van deze bestemmingsplanherziening een woonbestemming, waarbij 26 wooneenheden zijn toegestaan. Op 26 september 2023 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 26 appartementen. Het voornemen bestaat om op deze locatie 32 wooneenheden te realiseren. Strijdigheden met het geldende bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling is qua aantal wooneenheden niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Markelo, herziening Burgemeester Beaufortplein 6, 10 en 11”. Op grond van dit bestemmingsplan is het toegestaan om maximaal 26 wooneenheden te realiseren. Het voornemen ziet op 32 appartementen, dit zijn 6 appartementen meer dan toegestaan is. Het complex met 32 appartementen past wel binnen de maximaal toegestane bouwmassa van het bestemmingsplan. In dit geval kan van het bestemmingsplan worden afgeweken en medewerking worden verleend middels een omgevingsvergunning.

Goede ruimtelijke ordening Met een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (art. 2.12 lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit wordt ook wel een projectbesluit genoemd. Er moet dan gemotiveerd worden dat de aanvraag om omgevingsvergunning voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Bij de aanvraag is een ruimtelijke onderbouwing aangeleverd, zie bijlage 'ROB Markelo Burgemeester de Beaufortplein'. Uit deze onderbouwing is gebleken dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening (zie bijlage). Verkeer en parkeren Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Dit hebben wij beoordeeld aan de hand van het gemeentelijk mobiliteitsplan. Parkeren Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan ‘Markelo, herziening Burgemeester Beaufortplein 6, 10 en 11’ is er op basis van de ‘Parkeernormen gemeente Hof van Twente’ een berekening uitgevoerd naar het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen. Uit deze berekening blijkt dat voor de mogelijkheden die het genoemde bestemmingsplan biedt, er in de openbare ruimte een parkeerbehoefte is van 37 parkeerplaatsen. Dit aantal is destijds afgezet tegen de situatie onder het oude, te vervangen, bestemmingsplan.

Hieruit bleek dat de parkeerdruk in de openbare ruimte onder het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk afneemt. Voor het bouwplan voor het realiseren van 32 huurappartementen is het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen op basis van de bijlage 1 van de planregels ‘Parkeernormen gemeente Hof van Twente’ (huur etage midden/goedkoop woning 1,1) opnieuw berekend. Dit omdat in het bestemmingsplan is uitgegaan van koopappartementen en thans sprake is van huurappartementen. Hieruit blijkt dat voor het bouwplan er (32 x 1,1 = 35,2) 36 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. De parkeerdruk voor het bouwplan is (1 parkeerplaats) kleiner dan het aantal dat in het huidige geldende bestemmingsplan is vastgelegd. Verkeersgeneratie De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een verkeersgeneratie van afgerond 132 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De woningen worden ontsloten op de Burgemeester de Beaufortplein. De infrastructuur rondom het projectgebied is dusdanig ingericht, dat deze de verkeersgeneratie op veilige wijze kan afwikkelen. Daarbij wordt opgemerkt dat de verkeersgeneratie als gevolg van de kantoorfunctie vervalt. Per saldo zal de verandering in de verkeersgeneratie daarom niet of nauwelijks waarneembaar zijn. Conclusie Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de aspecten verkeer en parkeren geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsing Woonvisie Hof van Twente 2021-2025 Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Onderhavig plan heeft betrekking op de realisatie van 32 sociale huurwoningen. Per saldo wordt als gevolg van het voornemen de bestaande woningvoorraad van Markelo en de gemeente Hof van Twente uitgebreid met 6 sociale huurwoningen die geschikt zijn voor 1- en 2 persoonshuishoudens. Hier is vraag naar in de gemeente Hof van Twente. Hiermee wordt tevens ingespeeld op de verwachte bevolkingsgroei in de gemeente. Geconcludeerd wordt dat het project in overeenstemming is met de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025. Welstand De stadsbouwmeester heeft voor het bouwplan op 8 december 2023 een gunstig advies uitgebracht. hiervoor heeft hij een geschreven advies opgesteld (zie bijlage). Uit dit advies is gebleken dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Participatie De aanvrager heeft in het wapen van Markelo zelf het plan besproken met de buurtbewoners van omliggende woningen en bedrijven. Dit heeft niet geresulteerd in het wegnemen van alle bezwaren. Wel zijn er een aantal ondergeschikte (gevel) wijzigingen doorgevoerd. Zienswijzen tegen ontwerpbesluit Het ontwerp van het besluit 'plan voor het toevoegen van 6 appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex' heeft van donderdag 14 maart 2024 tot en met 25 april 2024 ter inzage gelegen. Een ieder werd in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen. Op het ontwerpbesluit zijn door 5 reclamanten identieke zienswijzen ingediend. Een reactie hierop vindt u in bijlage 1 'Notitie zienswijzen m.b.t. het toevoegen van 6 appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex op het adres Burgemeester de Beaufortplein in Markelo. Risico’s Het afgeven van een VVGB leidt niet tot risico’s. Het besluit is niet vatbaar voor bezwaar en beroep. Tegen de definitieve omgevingsvergunning kan beroep worden ingediend bij de rechtbank. Alternatieven Geen verklaring van geen bedenkingen afgeven. Als er geen VVGB wordt afgegeven moeten we de aanvraag voor het 'toevoegen van 6 appartementen aan een nog te bouwen appartementencomplex' weigeren.

Door de sterk gestegen bouwkosten van de laatste jaren is het dan nog maar de vraag of de bouw van 26 appartementen (omgevingsvergunning verleend op 26 september 2023) doorgaat. Vervolg Omdat de aanvraag is ingediend vóór de inwerkingtreding van de omgevingswet is het oude recht van toepassing (WABO). Nadat u heeft besloten om een definitieve verklaring van geen bedenkingen af te geven, kan de omgevingsvergunning definitief verleend worden.

Burgemeester en wethouders van Hof van Twente, de secretaris, de burgemeester,

drs. D. Lacroix

Bijlage(n) 1. Ruimtelijke onderbouwing 2. Welstandsadvies 3. Zienswijzennotitie 4. Zienswijze 1 5. Zienswijze 2 6. Zienswijze 3 7. Zienswijze 4 8. Zienswijze 5

drs. H.A.M. Nauta-van Moorsel MPM