Raadsvoorstel - 1103742 - Starterslening gemeente Hof van Twente 2026

Raadsvoorstel Onderwerp | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 Datum collegebesluit | 27 augustus 2026 Zaaknummer | 1103742 Portefeuillehouder | B.J. Oplaat Team | Ruimte & Economie Voorstel 1. | De Verordening Starterslening 2024 vastgesteld op 6 februari 2024 intrekken; 2. | De Verordening Starterslening Hof van Twente 2026 vaststellen; 3. | Een bedrag van € 2.500.000,- in het revolverend Startersfonds gemeente Hof van Twente storten. Doel Kaderstellend Aanvullen fonds Starterslening en aanpassen verordening Aanleiding en probleemstelling Gemeente Hof van Twente verstrekt startersleningen via het Stimuleringsfonds Volks | - huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het doel van het aanbieden van de starters | - lening is dat starters gemakkelijker een eerste woning kunnen kopen. De starterslening overbrugt de ruimte tussen de hypotheek en de koopsom. Hiervoor is sinds de start van het fonds € 1.250.000,- beschikbaar gesteld. Het fonds Starterslening is een | revolverend fonds. Dit betekent dat de rente en aflossingen terugvloeien in het fonds en dat dit opnieuw kan worden gebruikt voor het verstrekken van nieuwe leningen. Het aantal aangevraagde en verstrekte startersleningen is sinds 2025 opgelopen. De omvang | van de aflossingen is daardoor kleiner dan de omvang van aangevraagde en inmiddels verstrekte leningen.

Hierdoor is het budget voor het verstrekken van nieuwe starters | - leningen sinds eind mei 2026 onvoldoende. Om het fonds weer te vullen moet de gemeenteraad een besluit nemen over het beschikbaar stellen van nieuw budget. In de raadsvergadering van 1 juni 2026 is toegezegd dat het college van burgemeester en wethouders in september met een voorstel komt. Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 | 1 Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 2 Tegelijkertijd vraagt de Verordening Starterslening 2024 op onderdelen om een update in verband met de ontwikkelingen van de NHG-grens (€ 470.000,- in 2026) en de daaraan gekoppelde betaalbaarheidsgrens en de mogelijkheden rondom het financieren van energiebesparende maatregelen. De gemeenteraad moet een besluit nemen over het intrekken van de geldende verordening en het vaststellen van de nieuwe verordening. Argumenten 1.1. De gemeenteraad is het bevoegd gezag om de Verordening Starterslening 2024 in te trekken De gemeenteraad gaat op basis van artikel 147 en artikel 149 van de Gemeentewet over het vaststellen en intrekken van gemeentelijke verordeningen. De geldende verordening is op 6 februari 2024 vastgesteld en geldt met terugwerkende kracht sinds 1 januari 2024. De gemeenteraad moet besluiten over het wijzigen (intrekken en vaststellen) van de verordening.

Eerst intrekken van de geldende Verordening Starterslening 2024 en daarna vaststellen van een nieuwe verordening biedt duidelijkheid over welke regels gelden. 2.1. De gemeenteraad is het bevoegd gezag om de Verordening Starterslening Hof van Twente 2026 vast te stellen Op basis van artikel 147 en artikel 149 van de Gemeentewet besluit de gemeenteraad over het vaststellen van een gemeentelijke verordening. De Verordening Starterslening Hof van Twente 2026 kan worden vastgesteld, nadat de geldende Verordening Starters- lening 2024 is ingetrokken. De nieuwe verordening is gewijzigd op onderdelen om regels met betrekking tot de maximale koopsom aan te passen, de regels rondom energiebesparende voorzieningen aan te passen en om aan te sluiten bij de huidige definiëring van begrippen en beschrijvingen in de modelverordening van SVn. 2.2. De maximale koopsom wordt aangepast, zodat deze meebeweegt met de NHG-grens Op basis van de geldende verordening liggen de grenzen van de koopsommen in 2026 op € 470.000,- (zonder energiebespaarbudget) en € 498.200,- (met energiebespaar- budget). Het is gewenst om deze bedragen aan te passen in lijn met het doel van de lening: de eerste stap naar een koopwoning zetten. Tot op heden is de maximum koopsom bij aanvragen maximaal € 405.000,- geweest, waarbij de gemiddelde koopsom in de afgelopen 2,5 jaar rond € 300.000,- lag.

De landelijke betaalbaarheidsgrens ligt in 2026 op € 420.000,-. Het is passend om starters voldoende ruimte te bieden met stijgende koopprijzen, maar startende kopers boven de nieuwe koopsom-grens zelf hun koopwoning te laten financieren. Door een percentage van de NHG-grens te hanteren, beweegt de grens in de verordening mee met landelijke ontwikkelingen en biedt dit flexibiliteit. De nieuwe grenzen worden daarom 80% van de NHG-grens: € 376.000 en € 398.560 met energiebespaarbudget NHG (lenen tot 106% van de hypotheek). Op basis van de nieuwe verordening krijgt het college de bevoegdheid om tussentijds af te wijken van de koopsom en de hoogte van het leenbedrag. Daarmee kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen in de woningmarkt. Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 3 2.3. De regels rondom energiebesparende voorzieningen worden aangepast In de geldende verordening zijn regels opgenomen over energiebesparende voor- zieningen. Wanneer een starter meer dan € 23.000,- leent, moet het leningdeel boven € 23.000,- aan energiebesparende voorzieningen besteed worden. Naast deze regels biedt Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen om tot 106 % van de koopsom of marktwaarde te lenen voor energiebesparende voorzieningen: het energiebespaar- budget.

Door de aanvullende lokale regels los te laten, kunnen starters nog steeds energiebesparende voorzieningen meefinancieren. Met de wijziging kan het totale leenbedrag besteed worden aan de financiering van de woning. Starters hoeven met het energiebespaarbudget NHG niet direct te besluiten welke maatregelen ze nemen. 2.4. Het maximale leenbedrag wordt verhoogd. In de geldende verordening is het maximale leenbedrag € 30.000,-. Met aanpassing van de regels in de verordening rondom energiebesparende voorzieningen vervalt het maximum leenbedrag zonder energiebesparende maatregelen € 23.000,-. Een leenbedrag van € 30.000,- is niet altijd voldoende om de ruimte tussen de hypotheek en de koopsom te overbruggen. Uit onderzoek blijkt dat met name voor starters met beperkte hypotheekruimte ten opzichte van de gestegen marktprijzen, het lastig is om de stap te zetten. Het is daarom gewenst om het leenbedrag te verhogen naar € 40.000,- . Door de financiële toets van SVn en de beperking van de financiële risico’s zowel voor starter als voor de gemeente is, biedt dit voldoende zekerheid. In de praktijk kan het bij de toets ook betekenen dat een lager leenbedrag verstrekt wordt door SVn, dan is aangevraagd. 3.1.

De gemeenteraad is het bevoegd gezag om het fonds aan te vullen Volgens artikel 3 lid 1 van de Verordening Starterslening 2024 stelt de gemeenteraad een budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. Ook is in artikel 4 lid 7 opgenomen dat de gemeenteraad het budget kan aanvullen als dit gewenst is. Eerder is al besloten over het instellen van de starterslening en het beschikbaar stellen van een budget voor het uitvoeren van de starterslening. Er is toen in totaal € 1.250.000,- in delen in 2007, 2008 en 2018 in het fonds gestort. 3.2. Extra financiering van de starterslening ondersteunt starters bij het kopen van een woning In de geldende ‘Woonvisie gemeente Hof van Twente’ wordt de steun voor starters onderbouwd. Een van de belangrijkste ambities is passende huisvesting voor jongeren en voor starters op de woningmarkt. Hierbij wordt opgemerkt dat het moeilijker wordt voor starters en jongeren om de woningmarkt te betreden en een geschikte woning te vinden. De starterslening is een instrument dat bijdraagt aan het zetten van de stap naar een eerste koopwoning. De starterslening overbrugt de ruimte tussen de maximale hypotheek en de koopsom van de woning en kan net de mogelijkheid bieden om een woning wél te kunnen kopen. Hiermee kunnen starters en/of jonge gezinnen in gemeente Hof van Twente blijven wonen of gaan wonen.

Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 4 3.3. Extra middelen zijn nodig om startersleningen te kunnen blijven verstrekken De gemeente wijst een aanvraag starterslening toe of af op basis van de verordening en SVn gaat daarna over het verstrekken van de lening op basis van een financiële toets. In de afgelopen jaren is het aantal door SVn verstrekte leningen toegenomen van 7 in 2024 (in dit jaar 20 toegewezen door gemeente), naar 28 in 2025 (in dit jaar 25 toegewezen door gemeente) en 16 in het eerste halfjaar van 2026 (in dit halfjaar 21 toegewezen door gemeente). Ook regionaal zien we een toename. Dat er verschil is tussen het aantal door de gemeente toegewezen en door SVn verstrekte leningen in hetzelfde jaar kan een aantal oorzaken hebben: - de aangevraagde lening wordt pas in het volgende jaar definitief aangevraagd bij SVn en verstrekt; - de toegewezen lening wordt niet definitief aangevraagd; of - de toegewezen lening wordt door SVn na de financiële toets afgewezen. De ruimte in het fonds is onvoldoende om nieuwe leningen te verstrekken. Het fonds is revolverend, maar de aflossingen is niet voldoende om daarmee genoeg financiële ruimte te hebben voor het verstrekken van nieuwe startersleningen. Dat komt ook doordat de starters de eerste 3 jaar geen rente en aflossing betalen.

Met de aflossingen in 2023-2025 kunnen we minimaal 2-4 nieuwe leningen à maximaal € 30.000,- per lening per jaar verstrekken. Om de starterslening, met het huidige aantal aanvragen, te kunnen blijven aanbieden is daarom nieuw budget nodig. 3.4. Met een bedrag van € 2.500.000,- is er ruimte voor het verstrekken van leningen in de komende raadsperiode. In de afgelopen jaren was het niet nodig om nieuw budget in het fonds te storten. Met de oplopende aanvragen en verstrekkingen sinds 2025, en om de raadsperiode tot het voorjaar van 2030 zo veel mogelijk te overbruggen, stellen we een bedrag van € 2.500.000 voor aan de raad. Dit voorkomt dat met enige regelmaat een aanvulling van het fonds nodig is. Hiermee kunnen minimaal 62 leningen van maximaal € 40.000 euro verstrekt worden. In de hoogte van het te storten budget houden we rekening met het aantal verstrekkingen en het gemiddelde leenbedrag sinds 2024. Dit gemiddelde ligt op € 25.000,-, maar kan door de verhoging van het leenbedrag wel gaan oplopen. 3.5 De starterslening heeft geen significant prijsopdrijvend effect op de woningmarkt Het Kadaster heeft in opdracht van SVn in 2023 onderzoek gedaan naar prijseffecten van starterslening. Het blijkt dat startersleningen geen significant effect hebben op de woningmarkt.

Starters die gebruikmaken van een starterslening betalen niet meer voor vergelijkbare woningen dan andere starters. Daarnaast blijkt dat startersleningen met name jonge huishoudens ondersteunen bij het eerder betreden van de koopwoning- markt. Door aanvulling van het Startersleningfonds kan de gemeente ook de komende jaren invulling geven aan haar volkshuisvestelijke doelstelling om huishoudens met een bescheiden inkomen perspectief te bieden op een koopwoning, zonder dat dit leidt tot een aantoonbare marktverstoring. Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 5 Financieel Het vullen van een dergelijk fonds kost de gemeente in principe geen geld; het is ‘slechts’ een liquiditeits- en balansmutatie en geen last in exploitatie. Voor het bijstorten van het fonds hoeft dus geen ruimte in de begroting gezocht te worden. Momenteel heeft de gemeente ruimvoldoende liquide middelen (EUR 44 mln.) tot haar beschikking om het fonds aan te vullen. De verwachting is daarnaast dat de komende jaren deze middelen nog tot op zekere hoogte (echter wel in mindere mate door geplande forse investeringen) overliquide zijn en we dus verantwoord dit fonds kunnen vullen zonder in de nabije toekomst hiervoor zelf te moeten financieren. Al is dat ook geen direct risico, want voor de verstrekte startersleningen wordt rente in rekening gebracht.

Het fonds bedruipt zichzelf volledig via liquiditeitsinjectie(s) van de gemeente. De huidige boekwaarde (balanswaarde) van het de SVn-gelden bedraagt ultimo 2025 grofweg € 1.750.000,-. Met de initiële inbreng van € 1.250.000,- heeft de gemeente de afgelopen jaren een 'boekwinst' van € 500.000,- gerealiseerd middels rentebaten op verstrekte startersleningen. Dat houdt in dat er via het revolverende fonds € 500.000 extra aan financiering is verstrekt aan starters; een mooi resultaat. Mogelijk risico is, net als bij alle verstrekte leningen, het kredietrisico; leningnemers kunnen niet aan hun verplichtingen voldoen. Zie voor een nadere duiding daarvan de toelichting onder ‘risico's. Communicatie Er wordt gecommuniceerd over deze collegebesluiten via een nieuwsbericht op de website, via sociale media en het Hofnieuws. Ook informeren we hypotheekverstrekkers en makelaars in de gemeente actief over het raadsbesluit. De website wordt aangepast naar aanleiding van het raadsbesluit, waarbij starters worden gewezen op de mogelijkheid om energiebesparende maatregelen te nemen. De webpagina van SVn over de Starterslening in gemeente Hof van Twente wordt aangepast na vaststelling van de nieuwe verordening. Participatie In het kader van deze besluitvorming is nu geen participatie nodig. Gemeente Hof van Twente biedt de starterslening al aan.

Risico’s Voor het fonds Startersleningen rekent het SVn vaste en variabele kosten Gemeenten hebben jaarlijks vaste kosten en variabele kosten voor het beheer van het fonds door SVn. SVn beheert daarvoor het fonds startersleningen en voert taken met betrekking tot de financiële toets om in aanmerking te komen, verstrekken van leningen, innen van aflossingen en rente uit. De vaste kosten voor een gemeente Hof van Twente (25.000-50.000 inwoners) is in 2026 € 3.680,- (excl. btw). De variabele kosten worden berekend over het totaal aan uitstaande leenbedragen en is een percentage van 0,61% en wordt maandelijks berekend. Voor een uitstaand bedrag van €1.250.000,- gaat het om € 7.625,-. De variabele kosten bewegen mee met het totale uitstaande leenbedrag is. Dit betekent dat als er de komende jaren meer leningen verstrekt worden, deze kosten oplopen. Ook dat de starter de eerste jaren de lening niet hoeft af te lossen heeft effect. Raadsvoorstel | 1103742 | Starterslening gemeente Hof van Twente 2026 6 Het uitstaande leenbedrag loopt sneller op dan er afgelost wordt. De SVn int de beheerkosten uit het fonds. Door de terugvloeiende rente wordt dit gecompenseerd. Extra schulden voor starters Met het verstrekken van de starterslening bouwen starters naast de hypotheek extra schulden op. SVn voert een financiële toets om te bepalen of een starter de lening kan dragen.

Daarnaast zijn er andere ‘vangnetten’. De starterslening wordt verstrekt met NHG, de lener kan individuele afspraken maken met de SVn over de betaling (op basis van een hertoets) en de eerste 3 jaar hoeft de starter geen aflossing of rente te betalen. De verwachting is dat de starter in de loop van deze jaren meer inkomen en/of eigen middelen heeft opgebouwd, waarmee de starter genoeg financiële ruimte heeft om de lening af te lossen. Bij het verstrekken van leningen is altijd het risico aanwezig dat aflossing en/of rente niet (volledig) worden terugbetaald. Het risico op niet terugbetalen is beperkt. De ervaringen tot nu toe wijzen uit dat van het niet kunnen voldoen aan de betalingsverplichtingen niet vaak sprake is. Er is tot nu toe 1,25 miljoen beschikbaar gesteld tot nu toe een bedrag van € 14.887,17 oninbaar sinds 2007. Dit wordt verrekend in het fonds. Sinds de vaststelling van de geldende verordening is dit niet voorgekomen. Daarbij geldt ook nog dat als de starter de lening niet meer kan betalen, de woning verkocht wordt met eventueel tekort. Dit tekort wordt afgedekt door de NHG. Alternatieven De starterslening is een bestaand leeninstrument. Over de invoering van de starters- lening is eerder al besloten. Op 1 juni 2026 een toezegging gedaan dat het college van burgemeester en wethouders in september met een voorstel aan de gemeenteraad komt.

Vervolg Na besluitvorming trekken we de geldende verordening in en publiceren we de nieuwe verordening in het Gemeenteblad. Het bedrag wordt in het revolverend fonds gestort, zodat nieuwe leningen aangevraagd en verstrekt kunnen worden. Hypotheekadviseurs en makelaars worden per e-mail geïnformeerd over het raadsbesluit. Burgemeester en wethouders van Hof van Twente, de secretaris, de loco-burgemeester, ir. H.L. Dijksterhuis J. Rohaan-Vlijm Bijlage(n) 1. Verordening Starterslening gemeente Hof van Twente 2026