Ontwerp TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo.pdf

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Datum: Fase: Planid:

10 juli 2025 ontwerp concept NL.IMRO.1735.BGxWitterietsweg3-OP10 NL.IMRO.1735.BGxWitterietsweg3-OP10

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend planologisch kader 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

6 6 6 7 8 8

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

9 9 10

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

12 12 14 20

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Besluit milieueffectrapportage 4.2 Duurzaamheid 4.3 Milieuzonering 4.4 Bodem 4.5 Geluid 4.6 Geur 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Omgevingsveiligheid 4.9 Water 4.10 Ecologie 4.11 Archeologie en Cultuurhistorie 4.12 Verkeer en parkeren

24 24 24 25 26 27 28 28 30 31 32 36 38

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Wijziging omgevingsplan

39 39

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid 6.1 Wettelijke kaders 6.2 Toetsing

40 40 40

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie 7.1 Procedurestappen 7.2 Vooroverlegpartners 7.3 Zienswijzen

41 41 41 41

Bijlagen bij de toelichting

43

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

44

Bijlage 2

bodemonderzoek

63

Bijlage 3

Watertoets

160

Bijlage 4

Quickscan natuurwaarden

166

2

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Bijlage 5

Stikstofberekening

Regels

206

243

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Toepassingsbereik

244 244 245 246

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Functies en activiteiten Agrarisch Wonen Waarde - Archeologische verwachting 1 Waarde - Archeologische verwachting 2

247 247 249 252 254

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene regels voor bouwactiviteiten Algemene regels voor functies en activiteiten Algemene afwijkingsregels Regels in verband met vrijkomende agrarische bebouwing Overige regels

256 256 257 259 260 263 267

Hoofdstuk 4 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

268 268

Bijlagen bij de regels

269

Bijlage 1

Begripsbepalingen

270

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan

279

concept

3

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

4

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Toelichting

concept

5

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Witterietsweg 3 in Markelo bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijf. De wens is om het erf te (her)ontwikkelen. Reden hiervoor is het besluit om de agrarische activiteiten op deze plek volledig te beëindigen. Daarmee verliest een groot deel van de opstallen op het erf de bedrijfsunctie, sanering is daarom gewenst. Daarbij dient er een logisch evenwicht te zijn tussen de sloop- en ontwikkelkosten enerzijds en de opbrengsten vanuit kavels anderzijds. Op de locatie wordt 2.919 m2 agrarische bebouwing gesloopt. Van deze sloopmeters wordt 1.000 m2 ingezet voor de realisatie van een compensatiewoning op het eigen erf, 500 m2 wordt ingezet om de huidige inwoonsituatie om te zetten naar een reguliere woning. De overige 1.419 m2 wordt gereserveerd voor inzet naar een locatie elders. Om een tweede compensatiewoning te realiseren op de slooplocatie wordt 1.000 m2 aan sloopmeters terug gekocht middels een sloopvoucher. Daarnaast zal een karakteristieke ‘schöppe’ op het erf worden verbouwd tot woning met behoud van de karakteristieken. De plannen passen niet in het omgevingsplan van rechtswege. Daarom is met behulp van voorliggend plan een aanpassing van de planologisch situatie noodzakelijk. Voorliggend kader verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de genoemde ontwikkeling.

1.2

Ligging plangebied

De planlocatie is gelegen aan de Witterietsweg 3 in Markelo. De locatie ligt in het buitengebied ten noordwesten van de bebouwde kom van Markelo. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Markelo, sectie P met perceelnummers 862, 863, 1237, 1238 en 1050. Een overzichtskaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met het huidig agrarisch bedrijfsperceel, de gewenste ontwikkeling van het erf en de landschappelijke investeringen.

6

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Afbeelding 1.1: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van Markelo (bron: opentopo)

1.3

Geldend planologisch kader

Voor het plangebied geldt het omgevingsplan van rechtswege met het onderdeel “Buitengebied Hof van Twente”. Op basis van dit plan heeft de planlocatie de functie 'Agrarisch' met één bouwvlak met functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Tevens wordt de planlocatie aangeduid als ‘reconstructiewetzone - verwevingsgebied’ en dubbelstemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 1’ en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Een weergave van de verbeelding is opgenomen.

Afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeelding, huidig erf aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

concept

7

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Er is sprake van een agrarische bestemming met een bouwvlak ten behoeve van intensieve veehouderij activiteiten. De realisatie van nieuwe woningen is binnen deze functie niet zonder meer toegestaan. In de nieuwe situatie is de wens om de functie te wijzigen ten behoeve van reguliere woonerven met daarbij in totaal 5 woningen met bijbehorende bijgebouwen al dan niet geschakeld aan het hoofdgebouw. Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het bouwplan niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het 'Omgevingsplan gemeente Hof van Twente' is daarvoor noodzakelijk.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het plan "TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding (tek.no. NL.IMRO.1735.BGxWitterietsweg3-OP10) regels; bijlagen bij de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het omgevingsplan.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

8

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

De planlocatie is gelegen aan de Witterietsweg 3 in het buitengebied ten noordwesten van de bebouwde kom van Markelo. Het gebied is van oorsprong een uitgestrekt dekzandgebied nabij delen van een stuwwallencomplex. De stuwwallen zijn gevormd in de voorlaatste ijstijd en in de laatste ijstijd is met name in de reliëfrijke gebieden, zoals het plangebied, dekzand afgezet. Doordat het gebied aan de zuidwestzijde van de stuwwal is gelegen is hier op grote schaal dekzand afgezet. Een was sprake van heideveld dat net als veel andere heidevelden werd ontgonnen in de jaren ’30. Voor, maar ook na de ontginning was er sprake van een zeer open landschap. Beplantingen zijn veelal robuust en voornamelijk langs functionele structuren zoals wegen. Eind van de vorige eeuw is het gebied ingezet voor zandwinningen en ontstaan er langzaam maar zeker open wateren. Zo ook ten oosten van de planlocatie. Hoewel de wateren zelf open zijn, zorgen de beplantingen rondom juist voor wat verdichting van het gebied. Een gedeelte herkenning is daardoor verloren gegaan. De boerderij en schoppe zijn uit de periode omstreeks 1920. De schaalvergroting is aan het eind van de jaren ‘80 ontstaan als modernisering van het agrarisch erf. Omdat dit deel van het erf relatief laat is ontstaan kent het een moderne, functionele opzet die passend is bij erven uit het ontginningslandschap.

Op het agrarische erf is een karakteristieke woning met karakteristieke schuur aanwezig. Ondanks de forsere stallen aan de zuidoost zijde van het erf is er nog altijd sprake van een sterke hiërarchie. De omliggende gronden zijn open en herkenbaar als in de ontginningsgebieden.

Afbeelding 2.1: recente luchtfoto planlocatie (bron: PDOK.nl)

concept

9

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Afbeelding 2.2.: straataanzicht met planlocatie vanaf de zuidwestzijde (bron: Google Maps)

2.2

Toekomstige situatie

Het perceel is gelegen aan de Witterietsweg. Het gebied is van oorsprong een uitgestrekt dekzandgebied nabij delen van een stuwwallencomplex. Het perceel bestaat uit één karakteristieke bedrijfswoning (A) met inwoning (B), een hooimijt (M), een karakteristieke schuur (N) en de overige voormalig agrarische opstallen die gesloopt zullen worden met een totale oppervlakte van circa 3.000 m2 (F). Directe aanleiding om het erf te (her)ontwikkelen heeft te maken met het besluit om de agrarische bedrijfsactiviteiten op deze plek volledig te beëindigen. In de nieuwe situatie is, met uitzondering van de karakteristieke bedrijfswoning (A) met inwoning (B), de hooimijt (M) en de karakteristieke schöppe (N), alles gesaneerd. De woning (A) is karakteristiek en ook de latere uitbouw (B) is als passend te kwalificeren. Er is nog altijd sprake van een sterke hiërarchie, al is deze licht onder druk komen te staan door de bouw van een grote schuur en een bijgebouw aan de zuidzijde. De nieuwe erfsituatie voorziet in de toevoeging van twee Rood voor Rood-compensatiekavels (D en E), verbouwing van de karakteristieke schöppe tot woning (N) en de inwoonsituatie omzetten naar reguliere woning (B). De karakteristieke schuur wordt hiermee voorzien van een bouwrecht waarmee de verschijningsvorm is gewaarborgd (via KGO).

De karakteristieke bebouwing van het bestaande erf blijft behouden in de nieuwe situatie. Achterop de kavel is een nieuw erf gesitueerd met daaraan twee woningen. Het erf blijft door een stevige beplantingsstructuur (H, I en J) verbonden met het andere erf en daarmee ook met de andere erven in het direct omliggende gebied. Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit: Behouden en herstellen van (karakteristieke) bebouwing (A, B, M en N); Slopen van landschapsontsierende bebouwing (F); Aanplanten houtsingels (H en I) en bomengroepen (J); Behouden van bestaande houtopstanden (G). Een weergave van de beoogde situatie is zichtbaar in afbeelding 2.3 en opgenomen in de Bijlage 1 bij deze toelichting.

10

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Afbeelding 2.3: nieuwe landschappelijke situatie Witterietsweg 3 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

concept

11

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen.

Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme. De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap. Beoordeling van het plan: Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij

12

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en goede invulling van een VAB-locatie, omdat een voormalig agrarische erf wordt omgevormd naar regulier woonerf met behoud van de (voormalig agrarische) karakteristieken en een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Geconstateerd is dat een wonen op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorziene ontwikkeling. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is." Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien. In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd: Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Beoordeling van de plannen: Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Artikel 5.129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is, maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de Ruimte voor ruimteregelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. In voorliggend geval wordt een voormalig agrarisch bedrijfsperceel omgevormd, waarbij de in onbruik rakende bebouwing gesaneerd wordt en conform de rood voor rood regeling twee compensatiewoningen

concept

13

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

gebouwd mogen worden. Daarnaast wordt een bestaand inwoningsdeel naar woning omgevormd en een karakteristieke schöppe ook naar woning gewijzigd. Er is daarmee sprake van 4 extra woningen op de locatie en de ontwikkeling blijft ruim over de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bovendien geeft het plan invulling aan een ruimte voor ruimte-regeling. Er is daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen) 2.

Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag) Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 4.4 (principe van concentratie) artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit) artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving) artikel 4.14 (woonafspraken) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel aangewezen zijn als agrarisch bedrijfsperceelerf. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en daarom wordt de voormalige bedrijfsbebouwing nu deels gesaneerd. Hier in de plaats mag een woning gebouwd worden. Daarnaast worden sloopmeters van elders verworven en is de wens om een

14

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

karakteristieke schuur een goede vervolgfunctie te geven door deze eveneens om te vormen naar woning. Ten slotte wordt een bestaand inwoningsdeel omgevormd naar zelfstandige woning (binnen de huidige bedrijfswoning). Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie. Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Lid 2 Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Beoordeling van het plan: De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied.

Er is sprake van een herontwikkeling, waarbij bestaande agrarische bebouwing wordt gesaneerd en er twee compensatiewoningen wordt gebouwd. Er is daarom sprake van nieuwbouw, maar wel op het bestaande bouwperceel. Er wordt daarmee nut gemaakt van een bestaand erf. Er is geen sprake van nieuwe bebouwing in de groene omgeving. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening. Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting bij plannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de

concept

15

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

gemeente Hof van Twente. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 2.919 m2 aan landschapsontsierende bebouwing; de verwijdering van overtollige erfverhardingen, agrarische voorzieningen e.d.; Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituatie; In het onderhavig geval betreft het de ontmanteling van een voormalig agrarische bedrijfslocatie, sanering van de in onbruik geraakte voormalige bedrijfsgebouwen en de realisatie van twee compensatiewoningen met bijgebouwen. Daarbij wordt een inwoningsdeel en een karakteristieke schöppe omgevormd naar zelfstandige woningen. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11. Artikel 4.14: woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.\ 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Beoordeling van het plan: Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 4 extra woningen op het huidige erf aan de Witterietsweg 3 (2 in bestaande bebouwing, 2 nieuwbouw op basis van de rood-voor-rood-regeling).

De woningen voldoen aan de kwalitatieve en kwantiatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Zoals uit paragraaf 3.3.2 blijkt is er in de gemeente Hof van Twente ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend plan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

16

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied in rood (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) De planlocatie is aangemerkt als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. De ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat voorop. De kwaliteitsambities zijn een zichtbaar en leefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteit en een continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich op de gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie verduurzaming de ruimte krijgt. Agrarische ondernemers dienen gebouwen en erven zo vorm te geven dat zij passen bij de maat en schaal van het landschap. Niet agrarische initiatieven mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken. Bij voorkeur moet aangesloten worden bij bestaande bebouwing en wegen. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie, het staat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in de omgeving niet in de weg. De ontwikkeling van de extra woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het omvormen van de agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie na beeindiging van het agrarisch bedrijf is een passende activiteit in het ontwikkelingsperspectief.

De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities. Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. 2. 3. 4.

Natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. Stedelijke laag. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag

concept

17

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel) De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen op de overgang van dekzandvlakte en ruggen naar beekdalen en natte laagtes. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat. Soms vlak bij elkaar, soms ver van elkaar verwijderd. Daardoor is er sprake van hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen geërodeerd door de wind. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw. Laag van cultuurlandschap

Afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel)

18

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De planlocatie ligt in een heideontginningsgebied. De heidegebieden waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Op de heidegronden werden plaggen gestoken voor in de stal. Deze plaggen, vermengd met mest, dienden als bemesting voor de akkergronden op de essen. Door ontwikkelingen in de landbouw, met als belangrijkste uitvinding die van kunstmest, konden de heidevelden ook gebruikt worden als akkergrond. De ontginning werd planmatig en grootschalig aangepakt wat zorgde voor relatief grote, open ruimtes. Erven lagen in blokken aan de weg en de wegen kennen een rechtlijnige structuur. Beplantingen vinden we hier terug in de vorm van lanen en bosjes.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. Met name de rechtlijnigheid van het landschap is terug te zien. Van openheid is geen sprake. De oostzijde van het perceel is voorzien van beplanting, omdat hierachter een zandafgraving te vinden is. In de nieuwe situatie zal waar mogelijk ruimte gemaakt worden voor het terugbrengen van openheid richting het landschap. Laag van de beleving

Afbeelding 3.4: uitsnede kaart laag van de beleving, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel) De planlocatie is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkeling houdt rekening met deze ambitie, omdat er geen onnodig licht wordt toegevoegd. Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat

concept

19

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Hof van Twente, zicht op 2030

In 'Hof van Twente, zicht op 2030' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. De gemeenteraad heeft de strategische visie op 1 juni 2010 definitief vastgesteld. De visie bevat naast een overzicht van te verwachten trends en ontwikkelingen ook informatie over de gewenste identiteit voor Hof van Twente. Over deze gewenste identiteit is in januari 2009 meegedacht door ruim 60 inwoners uit allerlei geledingen van de gemeente en daarbuiten. In 20 streefbeelden geeft het gemeentebestuur aan in welke richting het beleid voor de komende jaren moet worden ontwikkeld. Streefbeeld 10 en 14 zijn voornamelijk van belang. Deze worden hierna behandeld. Streefbeeld 10: Unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld Het landschap, de parel van Hof van Twente, heeft in 2030 nog altijd een belangrijke plaats. De structuur van het landschap, met deelgebieden stuwwal/verzamelgebied (westelijk), dekzandgebied (midden) en plateau (oostelijk), maar ook het reliëf en het watersysteem zijn leidend. In de waardevolle ensembles (landschap met natuur- en cultuurhistorische waarden) wordt behoud, onderhoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden in praktijk gebracht. Voltooiing van de ecologische hoofdstructuur is eveneens een herkenbaar resultaat. In 2030 is deze een feit.

Bestaande natuurgebieden zijn binnen de gemeente en daarbuiten verbonden met elkaar, waardoor duurzame instandhouding van flora en fauna mogelijk is geworden. De reconstructieplannen die aan het begin van de eeuw zijn gemaakt, zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ruimtelijke knelpunten, zoals agrarische bedrijven in de directe nabijheid van natuur of milieuhinderveroorzakende bedrijven in het buitengebied, zijn opgelost. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend. Landgoederen hebben in 2030 hun ruimtelijke visies uit het begin van de eeuw uitgevoerd en de Bovenregge slingert weer als vanouds door het landschap. Dit lint van water door het landschap refereert aan de historie. Het project Bovenregge van Schipbeek tot Elsenerbroek visualiseert de verbinding tussen stad en landelijk gebied. Streefbeeld 14: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap.

Vrijkomende agrarische gebouwen krijgen alleen een andere, bijvoorbeeld woonfunctie, na een zorgvuldige afweging. Structuurvisies en het omgeivngsplan zijn op deze uitgangspunten aangepast. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden. Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Wooncomplexen met een diversiteit van wooneenheden zijn in de grotere kernen ontstaan. Combinaties met zorgaanbod passen in die opzet. De traditionele twee-onder-één kap woningen zijn

20

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

geleidelijk wat teruggelopen in aandeel. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken. Beoordeling van de plannen: De gewenste ontwikkeling betekent een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing (Bijlage 1) is vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Dit past binnen het gestelde streefbeeld voor dit aspect. In voorliggend geval is aantoonbaar te maken dat voorzien wordt in een specifieke woonbehoefte passend binnen Hof van Twente. In het kader van rood voor rood kunnen extra woningen worden toegevoegd in de planlocatie, waarbij ontwikkelruimte in evenwicht is met investeringen (in de vorm van sloop). Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in 'Hof van Twente, zicht op 2030'. 3.3.2

Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025

De “Woonvisie Hof van Twente 2021-2025, een leefbare en vitale gemeente met toekomst bestendige kernen”, biedt een kader voor woonontwikkeling binnen de gemeente. De belangrijkste uitdaging is zorgen voor kwalitatief goede woningen voor iedereen op de juiste plek. Dit betekent dat er meer bijgebouwd moet worden, in de juiste segmenten. Terwijl het sociale huursegment stabiel lijkt te blijven, neemt de vraag naar koop en vrije sectorhuur toe. Ook ligt er een belangrijke uitdaging in het optimaliseren en verduurzamen van de huidige woningvoorraad. Zo zorgen de gemeente voor een woningmarkt met de juiste woning voor iedereen en behouden we de goede kwaliteiten inde Hof. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die worden gemaakt tussen de woningcorporatie, de huurders en de gemeente. De Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021 - 2025 is op 14 december 2021 vastgesteld. De woonvisie vormt de stip op de horizon voor wonen in de Hof en geeft aan waar de gemeente Hof van Twente zich met het woonbeleid de komende jaren op gaan richten. Het geeft de ambities aan en laat zien wat de belangrijkste opgaven zijn waar de gemeente de komende jaren voor staan. Het formuleert de belangrijkste ambities om de woningmarkt te versterken: met passende woonruimte voor inwoners.

De woonvisie geeft niet altijd kant en klare antwoorden op de opgaven die er liggen, maar geeft wel richting aan de manier waarop de gemeente de opgaven wil oppakken. Beoordeling van de plannen: Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag. Binnen de groei van de huishoudensgroei in de afgelopen jaren zien we dat Hof van Twente meer mensen aantrekt vanuit andere gemeenten dan het aantal waarmee in de prognose rekening wordt gehouden. Met de aanvullende woningvraag wordt hier rekening mee gehouden. Daarnaast wordt een latente lokale inhaalvraag geconstateerd: een deel van de woningbehoefte uit het verleden is nog niet gerealiseerd door de achterblijvende woningbouw binnen Hof van Twente. Onderhavig plan heeft betrekking op de realisatie vier extra woningen voor lokale behoefte op een bestaand erf in het buitengebied.

Hiermee wordt de bestaande woningvoorraad van de gemeente Hof van Twente uitgebreid met 4 woningen en wordt ingespeeld op de verwachte bevolkingsgroei in de gemeente, daar te voorzien in de inhaalvraag naar woningen voor lokale behoefte. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025.

concept

21

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

3.3.3

Beleidsnota Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst

Hof van Twente biedt ook de komende jaren eigenaren in het buitengebied volop kansen om voormalige agrarische erven nieuw leven in te blazen. De gemeenteraad heeft daarvoor in maart 2023 het geactualiseerd KGO-beleidskader vastgesteld: “Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst”. Met de ruime mogelijkheden die dit beleid biedt, is Hof van Twente voorloper vergeleken met andere plattelandsgemeentes. In de afgelopen zeven jaar zijn er veel ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk gemaakt met het KGO beleid. Dat heeft de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid een boost gegeven in het landelijk gebied. Erven zijn daardoor toekomstbestendig geworden. In het kader van het KGO-beleid is ruim 170.000 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt. Ook moet de economische impuls niet vergeten worden; de werkgelegenheid voor aannemers, slopers, tekenaars, leveranciers en andere partijen die baat hebben gehad bij deze ontwikkelingen is groot. Toch zijn er nieuwe kansen te benutten in het buitengebied waar het beleid nog geen ruimte voor gaf, maar waar wel behoefte aan is. Ook voor de komende jaren ligt er een grote opgave in het buitengebied. Denk hierbij aan de doorgaande agrariërs die innovatiever (moeten) worden, agrariërs die om verschillende redenen hun bedrijf staken, de ruimtevraag voor de energietransitie, woningbouw etc.

Met het geactualiseerd beleidskader kan de gemeente Hof van Twente beter inspelen op deze actuele onderwerpen. De beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' voorziet in de kaders om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Deze beleidsnotitie voorziet in de kaders met betrekking tot het VAB-beleid, Rood voor Rood beleid, beleid omtrent de herbouw van karakteristieke woningen, het vergroten bestaande en bestemde woning, beleid omtrent veldschuren, het herbouwen van bijgebouwen, niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied, de sloopvoucher-regeling,landgoederen, omzetten van een recreatiewoning naar wonen, inwoning, bestemmen van een karakteristieke boerderij als woning en een grondgebonden zonneparkbinnen een agrarisch bouwvlak. In dit geval zijn de kaders omtrent het Rood voor Rood van belang. Rood voor Rood Sinds 2005 maakt de Hof van Twente gebruik van de Rood voor Rood-regeling. Waarbij de regels al een aantal keer zijn aangepast zodat ze beter aansluiten bij wat de behoefte is. De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten en deze tendens zet zich ook de komende jaren nog voort. Hierdoor komen de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leeg te staan. Er wordt enerzijds gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik van de bebouwing en anderzijds naar maatregelen om de sloop te bevorderen.

Om dit laatste te bewerkstelligen heeft de gemeente Hof van Twente de beleidsregel Rood voor Rood opgesteld. Het doel dat de gemeente voor ogen heeft is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit van landelijk gebied. Dit doel is onder andere te bewerkstelligen door de sloop van vrijkomende landschapsontsierende bedrijfsgebouwen welke hun functie verloren hebben. De Rood voor Rood-regeling gaat in de basis nog steeds uit van slopen met gesloten beurs. In de Hof van Twente wordt uitgegaan van de sloop van een minimum oppervlakte van 1.000m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd. De eventuele overige opstallen op het erf dienen ook gesloopt te worden en daarvoor kan een zogeheten sloopvoucher worden verkregen. Die ingezet kan worden bij projecten waar de zogeheten restmeters van toepassing zijn. Wonen in karakteristieke bebouwing Voor karakteristieke bebouwing geldt dat aan deze gebouwen ook een woonfunctie kan worden toegekend. Mits het karakteristieke gebouw bouwkundig nog in goede staat is dat het verbouwd kan worden. Sloop en herbouw is niet toegestaan. Door de mogelijkheid van een woonfunctie te bieden, kan de karakteristieke bebouwing in stand worden gehouden. Hiervoor is te allen tijde een planwijziging noodzakelijk.

Voor het verbouwen van de schöppe geldt dat een schetsplan moet worden overgelegd waaruit blijkt hoe de schöppe verbouwd wordt. Met dit plan moet zowel de erfgoedcommissie als de stadsbouwmeester in

22

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

kunnen stemmen. Daarbij moet de dwarsritschöppe haar schuuruitstraling behouden en mag de oppervlakte of inhoud niet vergroot worden. Ook zijn de dakkapellen niet toegestaan. De woonfunctie moet binnen de bestaande schöppe plaatsvinden. Beoordeling van de plannen: Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' twee extra woningen toe te voegen. Op basis van de Rood voor Rood-regeling kan in ruil voor het slopen van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing het recht op een compensatiewoning worden verkregen. Een aanvullende 1.000 m2 wordt van een andere locatie verworven. Daarmee is het plan om 2 nieuwe woningen te realiseren. De compensatiewoningen wordt gerealiseerd op dezelfde locatie als waar de landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Van de overige 1.919 m2 aan sloopmeters van de Witterietsweg wordt 500 m2 ingezet om een bestaande woning met inwoning te splitsen. Ten slotte wordt een karakteristieke schöppe om te zetten naar woning met behoud van dit bestaand gebouw. Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, worden de woonpercelen landschappelijk ingepast. Het volledige ruimtelijke kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 3.

De uitvoering en instandhouding van de maatregelen genoemd in dit plan worden tevens geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan, evenals de sloopopgave. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Grond voor gebruik'.

concept

23

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Besluit milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MERbeoordelingsprocedure. Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen. Beoordeling van de plannen: De voorgenomen activiteit voor het saneren van landschapsontsierende bebouwing en het in plaats hiervan bouwen van (compensatie)woningen staat niet benoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. Daarmee geldt er ook geen noodzaak tot een m.e.r.-beoordeling.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2

Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord: "Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften." Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld. Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd.

Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen. Beoordeling van de plannen: De plannen van initiatiefnemer geven invulling aan duurzame ontwikkeling. Er vindt meervoudig

24

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

ruimtegebruik plaats op een voormalig agrarisch erf door de voormalige bedrijfsbebouwing te saneren. Asbesthoudende materialen vanaf de sloopbebouwing worden daarbij ook verwijderd. Op het huidig erf worden de compensatiewoningen gerealiseerd en vindt de functiewijziging plaats van een karakteristieke schöppe. Op het erf is voldoende ruimte om in het benodigde ruimtegebruik te voorzien. Tevens blijft er sprake van een woonfunctie op de bestaande woonboerderij en wordt het inwoningsdeel gesplitst naar zelfstandige woning. Verder wordt een groene inpassing gerealiseerd conform de geldende gebiedskenmerken. Het plan geeft invulling aan een duurzaam gebruik van een bestaande erflocatie en zorgt voor toekomstbestendigheid. In onbruik geraakte bebouwing wordt verwijderd en behoudenswaardige bebouwing blijft geintegreerd in het compacte erfensemble. Het woongebruik voorziet in een duurzaam gebruik van de erflocatie, waarbij onderhoud en instandhouding voor de langere termijn worden gegarandeerd. Het plan geeft hiermee goede invulling aan het thema duurzaamheid.

4.3

Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet (Milieuzonering Nieuwe Stijl)', zoals gepubliceerd op 28 juni 2022 door de VNG. De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen. De VNG werkt momenteel aan de handreiking Activiteiten en milieuzonering als opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. Het streven van de VNG is om de nieuwe handreiking in het voorjaar 2024 te publiceren. Dit is om moment van schrijven nog niet gebeurd. In maart 2023 heeft de VNG daarom een kort advies gepubliceerd hoe in de tussenperiode om te gaan met actualisatie van planregelingen en nieuwe ontwikkelingen.

Hierin wordt aangegeven dat de systematiek vanuit de bedrijven en milieuzonering 2009 voorlopig gehandhaafd kan blijven indien voldaan wordt aan de richtafstanden. Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van voormalig agrarische bebouwing en de realisatie van woonfuncties. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot omliggende functies/activiteiten. Beoordeling van de plannen: Met de beoogde toevoeging van de woonfuncties binnen het plangebied worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspreide woonerven. De activiteit binnen het plangebied voor wonen kent geen milieucategorie. Er worden nieuwe compensatiewoningen toegevoegd binnen het plangebied en/of bestaande bebouwing worden als woning aangewend, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen. De dichtstbijzjinde milieubelastende activiteit betreft een zandwinningsbedrijf (milieucategorie 4.1 waarvan het bedrijfsperceel op circa 530 meter van het onderhavig plangebied ligt. De activiteit ten behoeve van zandwinning kent een grootste richtafstand van 200 meter voor het aspect geluid. Aan deze onderlinge afstand wordt ruimschoots voldaan. Voor het overige ligt een grondgebonden agrarisch bedrijf op circa 320 meter van het plangebied.

Voor deze functie geldt een grootste richtafstand van 100 meter. Ook hieraan wordt ruimschoots voldaan.

concept

25

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

Deze situatie garandeert dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat op de locatie van de toekomstige compensatiewoning. Andersom wordt omliggende bedrijvigheid niet in gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4

Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door: het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem; het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen. Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies.

Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld. Beoordeling van de plannen: In opdracht van Bureau Authentiek is in een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op een terrein (agrarisch erf en weiland) ter grootte van circa 9.040 m² aan de Witterietsweg 3 in Markelo. Het rapport is opgenomen als Bijlage 2. Het erf is deels bebouwd met een boerderijwoning, enkele schuren (veestallen, werktuigenloodsen en een hooibergschuur) en enkele bijgebouwen. Inpandig zijn er betonvloeren en mestkelders aanwezig. Het onbebouwde deel van het erf is deels verhard met klinkers, beton en puin en deels onverhard. De tankplaats is verhard met vloeistofdicht beton. Een klein deel van het erf en het weiland zijn onverhard en begroeid met gras (gazon/weiland). De daken van de schuren zijn deels voorzien van asbesthoudende golfplaten. Omdat hemelwater dat via de asbesthoudende daken via dakgoten en regenpijpen wordt afgevoerd is er geen sprake van asbestverdachte druppelzones.

Aanleiding van dit onderzoek is de geplande planwijziging en herontwikkeling van het terrein, waarbij in het kader van een rood-voor-rood-regeling schuren worden gesloopt en nieuwbouw (aanbouw bestaande woning en 2 nieuwe (schuur)woningen) gerealiseerd zal worden. Hiervoor dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn. Resultaten analyses Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: Overig deel onderzoekslocatie de bovengrond (BG I) is niet verontreinigd;

26

concept

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo

de bovengrond (BG II) is zeer licht verontreinigd PAK; de bovengrond (BG III) is niet verontreinigd; de bovengrond (BG IV) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG I) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG II) is niet verontreinigd; het grondwater (PB 21) is licht verontreinigd met barium en koper; het grondwater (PB 22) is zeer licht verontreinigd met barium en koper; mengmonster MM FF - 01 is niet asbesthoudend; mengmonster MM FF - 02 is asbesthoudend. Het gewogen asbestgehalte ligt ruim onder de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek; mengmonster MM FF - 03 is niet asbesthoudend; mengmonster MM FF - 04 is niet asbesthoudend. Deellocatie A: werkplaats met voormalige dieseltank de bovengrond (BG - A) is niet verontreinigd; het grondwater (PB A1) is zeer licht verontreinigd met barium, koper en molybdeen; Deellocatie B: werktuigenloods met bovengrondse dieseltank de bovengrond (BG - B) is niet verontreinigd; het grondwater (PB B1) is zeer licht verontreinigd met barium en koper Deellocatie C: tankplaats de bovengrond (BG - C) is niet verontreinigd; Conclusies en aanbevelingen In de boven- en ondergrond en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar paragraaf 4.3 en 4.4 van het bodemrapport.