Gebouwenbeheervisie 2026-2036

Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie Gebouwenbeheervisie 2026-2036 Inhoudsopgave Voorwoord ...................................................................................................................... 3 1. | Waarom heeft de gemeente Hof van Twente vastgoed? | ....................................... 4 2. | Waarom heeft een gemeente een visie op gebouwenbeheer nodig? | .................... 4 3. | Wettelijke kaders en gemeentelijke ambities | ........................................................ 5 3.1 | Wettelijke kaders ............................................................................................................. 5 3.2 | Hofse aanvullende visie op vastgoed: .......................................................................... 6 4. | Gebouwenbeheervisie: Gebouwen die werken voor de Hof | ................................. 7 5. | Gebouwenbeheervisie 2026-2036 ........................................................................ 8 6. | Kern vastgoed en niet-kern vastgoed .................................................................... 8 6.1 | Kern vastgoed .................................................................................................................. 8 6.2 | Niet-kern vastgoed ..........................................................................................................

8 6.3 | Beslisboom vastgoedstrategie ...................................................................................... 9 6.4 | Uitleg beslisboom ......................................................................................................... 10 6.5 | Voorbeelden van de verdeling tussen kern en niet | -kern vastgoed ........................ 12 7. | Vastgoedbeheer ................................................................................................... 13 7.1 | Beheer kern vastgoed ................................................................................................... 13 7.2 | Beheer niet-kern vastgoed ........................................................................................... 14 8. | Vastgoedstrategieën ............................................................................................ 15 8.1 | Strategie optimaliseren ................................................................................................ 15 8.2 | Strategie consolideren .................................................................................................. 15 8.3 | Strategie desinvesteren ................................................................................................ 16 9. | Vastgoedtactieken ...............................................................................................

16 9.1 | Strategiematrix ............................................................................................................... 17 9.2 | Bandbreedte onderhoud ............................................................................................. 18 9.3 | Conditiemeting en MJOP ten behoeve regulier onderhoud | ................................... 19 9.4 | Kosten verduurzaming .................................................................................................. 19 9.5 | Duurzaamheid ................................................................................................................ 19 9.6 | Toegankelijkheid ........................................................................................................... 19 9.7 | Risicoprofiel .................................................................................................................... 20 10. | Aankoop en verkoop van vastgoed. | ..................................................................... 20 11. | Huurbeleid ........................................................................................................... 21 11.2 | Interne coördinatie huur, verhuur en gebruik. | ........................................................... 21 11.3 | Buurtschapsgebouwen ................................................................................................. 21 12.

| Rollen binnen de gemeente (organisatie) | ............................................................ 22 Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie | 2 Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 3 Voorwoord Gemeentelijk vastgoed is geen doel op zich, maar een belangrijk middel om maatschappelijke doelen en gemeentelijke taken te realiseren. Onze gebouwen bieden ruimte aan dienstverlening, onderwijs, sport, cultuur, welzijn en andere voorzieningen die bijdragen aan een leefbare Hof van Twente. Met deze Gebouwenbeheervisie 2026–2036 geven we richting aan het beheer, onderhoud, verduurzamen en waar nodig afstoten van ons vastgoed. We maken daarbij bewust onderscheid tussen kern- en niet-kernvastgoed, zodat we onze middelen en capaciteit gericht kunnen inzetten. De komende jaren staan in het teken van professioneel, duurzaam en toekomstgericht gebouwenbeheer. Deze visie biedt daarvoor de kaders en helpt ons om onderbouwde keuzes te maken, nu en in de toekomst. Team Gebouwenbeheer Gemeente Hof van Twente Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 4 1. Waarom heeft de gemeente Hof van Twente vastgoed? De gemeente Hof van Twente bezit gebouwen en gronden om haar maatschappelijke taken goed te kunnen uitvoeren. Vastgoed is daarbij geen doel op zich, maar een middel om voorzieningen voor inwoners mogelijk te maken en de leefbaarheid van de gemeente te ondersteunen.

De gemeente heeft vastgoed om: • de eigen organisatie te huisvesten, zoals het gemeentehuis; • te voldoen aan wettelijke taken, bijvoorbeeld voor onderwijs of monumentenzorg; • maatschappelijke voorzieningen mogelijk te maken op het gebied van sport, cultuur, welzijn en economie; • ontwikkelingen van gebieden en locaties te ondersteunen waar dit van belang is voor de gemeente. De gemeente streeft ernaar alleen vastgoed in bezit te hebben dat bijdraagt aan deze doelen. Gebouwen of gronden die geen maatschappelijke of strategische functie meer hebben, kunnen worden verkocht. Huisvesting voor commerciële activiteiten wordt in principe aan de markt overgelaten. 2. Waarom heeft een gemeente een visie op gebouwenbeheer nodig? Een visie maakt zichtbaar welke risico’s er zijn en hoe deze beheerst worden. Ook geeft de visie handvatten om beslissingen en keuzes te kunnen maken en onderbouwen. 1. Richting en duidelijkheid Een visie geeft een gemeenschappelijke koers voor iedereen die betrokken is bij het beheer van gebouwen: van bestuurders tot gebouwenbeheerders en gebruikers. Het voorkomt ad hoc beslissingen en zorgt dat keuzes consequent en onderbouwd worden gemaakt. 2. Koppeling met gemeentelijke doelen Gemeentelijk vastgoed ondersteunt maatschappelijke functies zoals onderwijs, sport, cultuur en dienstverlening. Een visie helpt om het vastgoed in dienst te stellen van beleidsdoelen.

Daarbij heeft de gemeente een voorbeeldpositie en verplichting om het vastgoedbeheer transparant en conform wet- en regelgeving in te richten. 3. Prioriteren van investeringen De Gemeente beheert vele gebouwen. Een visie maakt het mogelijk om: ‐ Onderhoud te plannen op basis van risico en noodzaak ‐ Investeringen langdurig te begroten ‐ Keuzes te maken bij beperkte budgetten Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 5 4. Duurzaamheid en energietransitie Met een heldere visie kunnen duurzaamheidsdoelen concreet worden gemaakt: Denk aan CO₂-reductie, energieneutraliteit of circulair bouwen. Dat zorgt voor gerichte stappen in plaats van losse projecten. 5. Transparantie en verantwoording Een visie maakt beleid uitlegbaar richting: ‐ Inwoners ‐ De gemeenteraad ‐ Gebruikers van de gebouwen ‐ Externe partners Het laat zien waarom bepaalde keuzes gemaakt worden. 6. Professionalisering van beheer Een visie ondersteunt een consistente en professionele aanpak, bijvoorbeeld: ‐ Duidelijke kaders voor onderhoudsniveaus ‐ Strategisch voorraadbeheer ‐ Uniforme werkprocessen ‐ Betere contract- en leverancierssturing 7. Risicobeheersing Goed gebouwenbeheer verlaagt risico's op: ‐ Veiligheidsincidenten ‐ Financiële tegenvallers ‐ Juridische problemen 3. Wettelijke kaders en gemeentelijke ambities De gebouwenbeheer visie volgt een aantal (wettelijke) kaders en beleidsambities.

3.1 Wettelijke kaders • Klimaatakkoord 2019 (Bron: RVO, leidraad verduurzamen gemeentelijk vastgoed) ‐ 95% CO2 reductie in 2050 (t.o.v.1990) ‐ 49% CO2 reductie in 2030 ‐ 100% aardgasvrij in 2050 ‐ Gemeenten hebben voor hun gebouwen te maken met wettelijke verplichtingen. Bijvoorbeeld vanuit de Wet Milieubeheer om alle maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of korter te treffen of met strengere (duurzaamheid)eisen vanuit het Bouwbesluit ten aanzien van ventilatiecapaciteit en isolatiewaarden van gevels, daken en dergelijke. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 6 ‐ Gemeenten hebben de verplichting om een energielabel te laten opstellen en vervolgens op te hangen voor alle gebouwen vanaf 250 m2 waar de gemeente publieke diensten verleent (gemeentehuis, zwembaden, sporthallen en stadsdeelkantoren e.d.) • RVO, diverse verplichtingen waaronder: ‐ Gemeenten hebben de verplichting om te zorgen dat elk gemeentelijk kantoorgebouw groter dan 100 m2 vanaf 1 januari 2023 is voorzien van een energielabel dat minimaal voldoet aan energieklasse C en in 2030 energieklasse A. ‐ EED rapportageverplichting, 2026 aangescherpte rapportageverplichting ‐ Overheden gezamenlijk 1,9% energie moeten besparen (t.o.v. referentiejaar 2021).

‐ Jaarlijks 3% van het gemeentelijk vloeroppervlak duurzaam moeten renoveren ‐ Jaarlijks een openbare inventarisatie aanleveren van energieprestatie en renovatie status van gemeentelijke gebouwen. ‐ Volledig circulaire overheid in 2050 (inkopen, bouwen) ‐ Aangescherpte rol van gemeenten als voorbeeldsector. ‐ EPBD IV/GACS verplichting, verplichte renovatie en energiebesparende maatregelen. 3.2 Hofse aanvullende visie op vastgoed: • Asbestvrij in jaar 2030 (kernvastgoed); • Accommodatievisie 2013-2033; • Integraal huisvestingsplan 2024-2038; • Omgevingsvisie; • Routekaart energieneutraal 2035 (maart 2021); • Energieneutraal volgens Gemeente Hof van Twente; ‐ Energieprestatie (energieverbruik toetsen volgens WEII); ‐ Energieneutraal volgens Hof van Twente: als gemeente wekken we evenveel energie op als we verbruiken • Toegankelijkheid (2026); • Transitievisie Warmte (2022, herijkt in 2026); ‐ Warmteprogramma 2026-2035 Gemeente Hof van Twente; • Nota grondbeleid (2026) Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 7 4. Gebouwenbeheervisie: Gebouwen die werken voor de Hof De Gemeente Hof van Twente beheert haar vastgoedportefeuille als een strategisch instrument ter ondersteuning van publieke taken, wettelijke verplichtingen en gemeentelijke beleidsambities.

De Gebouwenbeheervisie 2026–2036 biedt een helder kader voor de instandhouding, verduurzaming en afstoting van gemeentelijk vastgoed, gebaseerd op een eenduidige indeling in kern- en niet-kernvastgoed. Kernvastgoed wordt professioneel en planmatig beheerd conform de NEN 8026-norm, met als concrete doelstellingen energieneutraliteit in 2035 en een volledig aardgasvrije portefeuille in 2050. Vastgoed dat niet langer bijdraagt aan gemeentelijke doelstellingen wordt op termijn afgestoten. Deze visie borgt een transparante, onderbouwde en toekomstbestendige aanpak van het gemeentelijk vastgoedbeheer, in lijn met geldende wet- en regelgeving en de bredere strategische koers van de gemeente.

Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 8 5. Gebouwenbeheervisie 2026-2036 Deze gebouwenbeheervisie geldt voor een periode van 10 jaar. Veranderingen in bijvoorbeeld wet- regelgeving kan ervoor zorgen dat deze tussentijds moet worden bijgesteld. Een evaluatiemoment zal na 4 jaar moeten worden ingepland. Nieuwe en/of veranderende regelgeving of initiatieven die invloed hebben op het gebouwenbeheer en de verduurzamingsopgave moeten worden opgenomen in de visie. Dit vraagt om een goede afstemming tussen de teams onderling. 6. Kern vastgoed en niet-kern vastgoed Uitgangspunt is dat de gemeente alleen vastgoed in portefeuille heeft ten behoeve van bovenstaande doelstellingen. Vastgoed dat voor andere doeleinden wordt gebruikt of niet geschikt is voor één van deze doelstellingen, wordt op termijn afgestoten. Dit betekent ook dat de gemeente in principe geen vastgoed in bezit heeft voor de huisvesting van commerciële functies of semi -maatschappelijke functies. Huisvesting van deze functies wordt - uitzonderingsgevallen daargelaten - overgelaten aan de markt. 6.1 Kern vastgoed Onder kernvastgoed wordt verstaan: • Gebouwen die nodig zijn om de gemeentelijke organisatie te huisvesten; • Gebouwen die worden ingezet voor het uitvoeren van wettelijke taken; • Gebouwen die de gemeente in eigendom heeft met het oog op de invulling van beleidsambities.

• Gebouwen die niet vallen onder het bovenstaande en waarover het college een afwijkend besluit heeft genomen. 6.2 Niet-kern vastgoed Het niet-kern vastgoed bestaat uit panden die in de nabije toekomst worden afgestoten of her ontwikkeld. Dit omvat zowel strategisch vastgoed dat is aangekocht met het oog op woningbouw of een andersoortige gebiedsontwikkeling (of als zodanig is aangemerkt) als gebouwen die geen maatschappelijk doel meer dienen en daarom op de nominatie staan om te worden afgestoten. In de periode tot aan het transformeren of afstoten worden deze panden zo optimaal mogelijk ingezet voor de invulling van gemeentelijke beleidsambities. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 9 6.3 Beslisboom vastgoedstrategie Om te beoordelen of een object wel of niet tot de kernportefeuille behoord, kan de Beslisboom vastgoedstrategie uitkomt bieden. De gemeente Hof van Twente bezit vastgoed alleen wanneer dit bijdraagt aan publieke taken, maatschappelijke doelstellingen of strategische ontwikkelingen. Om te bepalen of vastgoed behouden, ontwikkeld, verworven of afgestoten moet worden, wordt onderstaande afweging gevolgd. Afb. Beslisboom vastgoedstrategie

Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 10 6.4 Uitleg beslisboom Stap 1: Draagt het vastgoed bij aan een gemeentelijke taak, wettelijke verplichting of beleidsdoelstelling? Toelichting: Het vastgoed moet een duidelijke bijdrage leveren aan de uitvoering van gemeentelijke taken of vastgesteld beleid. Wanneer deze relatie ontbreekt, is er geen aanleiding om het vastgoed in gemeentelijk bezit te houden. • Voorbeelden ‐ Een basisschoolgebouw draagt bij aan de wettelijke taak rondom onderwijshuisvesting. ‐ Een sporthal ondersteunt het gemeentelijk sportbeleid. ‐ Een leegstaand kantoor zonder maatschappelijke functie draagt niet bij aan gemeentelijke doelen. • Besluit ‐ Ja → Ga naar stap 2. ‐ Nee → Onderzoek afstoten van het vastgoed. Stap 2: Is gemeentelijk eigendom noodzakelijk? Toelichting: Niet iedere maatschappelijke functie vereist eigendom door de gemeente. Soms kan dezelfde functie ook worden vervuld via huur, erfpacht of een samenwerking met een andere partij. • Voorbeelden ‐ Het gemeentehuis is essentieel voor de gemeentelijke dienstverlening en blijft in principe gemeentelijk eigendom. ‐ Een wijksteunpunt kan mogelijk worden gehuurd van een woningcorporatie. ‐ Een sportaccommodatie kan eigendom zijn van een stichting die het beheer verzorgt. • Besluit ‐ Ja → Vastgoed behouden of verder ontwikkelen. ‐ Nee → Ga naar stap 3.

Stap 3: Kan de functie ook door de markt of een andere partij worden verzorgd? Toelichting: Wanneer de maatschappelijke functie behouden blijft, maar eigendom van de gemeente niet noodzakelijk is, wordt onderzocht of een andere partij deze rol kan vervullen. • Voorbeelden ‐ Een commerciële kinderopvang kan worden ondergebracht bij een particuliere eigenaar. ‐ Huisvesting voor zorg- of welzijnsorganisaties kan soms worden gerealiseerd door een woningcorporatie. ‐ Een bedrijfsverzamelgebouw kan door de markt worden geëxploiteerd. • Besluit ‐ Ja → Overweeg verkoop, verhuur of overdracht. ‐ Nee → Vastgoed behouden. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 11 Stap 4: Heeft het vastgoed strategische waarde? Toelichting: Soms heeft vastgoed geen directe functie, maar is het belangrijk voor toekomstige ontwikkelingen. In dergelijke gevallen kan tijdelijk bezit wenselijk zijn. • Voorbeelden ‐ Gronden met opstallen die nodig zijn voor toekomstige woningbouw. ‐ Een pand op een sleutelpositie binnen een centrumontwikkeling. ‐ Vastgoed dat nodig kan zijn voor toekomstige infrastructurele of maatschappelijke ontwikkelingen. • Besluit ‐ Ja → Behouden als strategisch vastgoed. ‐ Nee → Ga naar stap 5.

Stap 5: Is sprake van een bijzonder maatschappelijk belang? Toelichting: In uitzonderlijke situaties kan het wenselijk zijn dat de gemeente vastgoed bezit of ondersteunt, ook als dit niet volledig past binnen de eerdere stappen. Hierbij vindt altijd een bestuurlijke afweging plaats. • Voorbeelden ‐ Een monumentaal gebouw met grote cultuurhistorische waarde. ‐ Een dorpshuis waarvoor geen andere eigenaar beschikbaar is, terwijl het cruciaal is voor de leefbaarheid. Tijdelijke opvang- of zorgvoorzieningen waarvoor geen marktinitiatief beschikbaar is. • Besluit ‐ Ja → Maatwerkafweging door college en gemeenteraad. ‐ Nee → Vastgoed afstoten. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 12 6.5 Voorbeelden van de verdeling tussen kern en niet-kern vastgoed Kern vastgoed Doel Type vastgoed Reden bezit Eigen huisvesting Gemeentehuis, gemeentewerf Wettelijke taak Onderwijs Basis- en voortgezet onderwijs Wettelijke taak Welzijn en Zorg Buurthuizen, wijkcentra Beleidsambitie Kunst en cultuur Bibliotheek, theater Beleidsambitie Sport Gymzalen, sportcomplexen Beleidsambitie Begraven Begraafplaatsen en bijgebouwen Wettelijke taak Beeldbepalend vastgoed Monumenten Beleidsambitie/ wettelijke taak Niet-kern vastgoed Doel Type vastgoed Reden bezit Ontwikkelvastgoed Objecten die de gemeente heeft aangekocht t.b.v.

ruimtelijke ontwikkeling Gebiedsontwikkeling Restvastgoed Objecten die geen maatschappelijk doel (meer) dienen. Op termijn afstoten, slopen of herontwikkeling Historisch gegroeid Huisvesting opvang Tijdelijke locaties voor opvang asielzoekers, vluchtelingen, crisis en statushouders Wettelijke taak Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 13 7. Vastgoedbeheer 7.1 Beheer kern vastgoed We gebruiken de regels van de NEN 8026. Deze regels helpen ons om goed na te denken over hoe we gebouwen moeten onderhouden en beheren. We kijken daarbij niet alleen naar wat er technisch kapot of aan vervanging toe is, maar ook naar waarom het gebouw belangrijk is en waarvoor het wordt gebruikt. We gebruiken hiervoor een MJOP (Meerjaren Onderhoudsplan). In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dit ongeveer kost. Bij waarde gestuurd beheer kijken we verder dan alleen de onderhoudskosten. We kijken ook naar de waarde van het gebouw voor de organisatie en de gebruikers. Bijvoorbeeld: een gebouw kan technisch oud zijn, maar toch heel belangrijk zijn voor de buurt. Dan kan het verstandig zijn om extra geld in het gebouw te investeren. Kort samengevat: Niet alleen kijken naar: “Wat kost het onderhoud?” Maar ook naar: “Hoe belangrijk en waardevol is dit gebouw?” Het kan dus zijn dat je meer investeert omdat het gebouw maatschappelijk heel belangrijk is.

Maar het kan ook zijn dat je juist minder investeert als het gebouw waarschijnlijk binnen enkele jaren verdwijnt of een andere functie krijgt. Wat bedoelen we met "waarde"? Met waarde wordt dus niet alleen de financiële waarde bedoeld. Denk bijvoorbeeld aan: ‐ Maatschappelijke waarde: hoeveel mensen hebben er baat bij? ‐ Functionele waarde: hoe belangrijk is het gebouw voor de dienstverlening? ‐ Financiële waarde: wat kost het om het te onderhouden en wat is het bezit waard? ‐ Duurzaamheidswaarde: hoe energiezuinig en toekomstbestendig is het? ‐ Cultuur/historische waarde: heeft het gebouw bijzondere betekenis? ‐ Technische waarde: hoe goed of slecht is de bouwkundige en technische staat? Traditioneel beheer NEN 8026 beheer Focus op techniek Focus op waarde MJOP = vaste planning MJOP = dynamisch, afgestemd op strategie Conditiemeting centraal Waardeaspecten + risico centraal Onderhoudskosten minimaliseren Waarde maximaliseren tegen verantwoorde kosten Weinig koppeling met organisatiebeleid Sterke verbinding met strategie Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 14 De NEN 8026 norm biedt een methodiek om: ‐ Instandhoudingseisen op te stellen; ‐ Onderhoudsconcepten te bepalen; ‐ Instandhoudingsplannen te maken.

Deze eisen kunnen verschillen per asset, per locatie en in de tijd, afhankelijk van beleidsdoelen van het asset en de beschikbare budgetten 7.2 Beheer niet-kern vastgoed Het (tijdelijk) beheren en exploiteren van vastgoed dat niet voldoet aan de doelstellingen van de gemeente (niet kern vastgoed) behoort niet tot het takenpakket van de gemeente. De gemeentelijke organisatie is hier niet op ingericht. Het beheer en exploitatie van deze locaties wordt uitbesteed aan marktpartijen. De huidige formatie van het team gebouwenbeheer heeft qua kennis en capaciteit niet de ruimte om het beheren (en verhuren) van niet-kern vastgoed te organiseren. Het aanhouden van de locaties heeft invloed op de benodigde formatie en/of benodigde specialistische inhuur. Beheer OSA-locaties De opvang voor OSA heeft een tijdelijk karakter. De locaties die ervoor worden gebruikt behoren tot de portefeuille van niet-kern vastgoed. De tijdelijkheid van deze locaties duurt naar alle waarschijnlijkheid nog wel een aantal jaren. Het onderhouden, beheren en facilitairen van deze locaties wordt vanuit het programma OSA in samenwerking met gebouwenbeheer verzorgd. Deze locaties zijn vaak verouderd en voor de tijdelijkheid ingericht. Dit vraagt om veel aandacht en bijsturing om te voorzien in de vereiste veiligheid en gewenste kwaliteit van de huisvesting.

Zolang deze situatie zo blijft is er extra capaciteit nodig binnen het team van gebouwenbeheer om te kunnen voorzien in het onderhoud en het beheren van deze locaties. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 15 8. Vastgoedstrategieën Er worden de volgende drie vastgoedstrategieën onderscheiden: 1. Optimaliseren: panden die behoren tot het kernbezit van de gemeente en een beeldbepalende kwaliteit hebben of van groot belang zijn voor de gemeentelijke bedrijfsvoering. 2. Consolideren: panden die (veelal) behoren tot het kernbezit van de gemeente en van belang zijn voor het uitvoeren van wettelijke taken of invulling geven aan gemeentelijke beleidsdoelen. 3. Desinvesteren: panden die niet tot de kernportefeuille van de gemeente behoren en daarom op korte termijn worden gesloopt of afgestoten. 8.1 Strategie optimaliseren Het kern vastgoed met als strategie optimaliseren wordt proactief verduurzaamd met als leidraad de doelstelling van de Routekaart Energieneutraal. Waar mogelijk verduurzamen we op de natuurlijke momenten waarbij we een aardgasvrije oplossing nastreven. Bijvoorbeeld bij dak vervanging ook extra isolatie aanbrengen. De planning en volgorde van verduurzaming wordt jaarlijks gemonitord en herzien waar nodig. De uitvoeringsplanning en de beoogde verduurzaming wordt vooraf ter goedkeuring aan het college en de raad voorgelegd voor het benodigde investeringskrediet.

Optimaliseren volgens de WEII-methodiek Het optimaliseren van het kern vastgoed gaat stapsgewijs. Met behulp van de WEII- methodiek (Werkelijk Energie Intensiteit Indicator) classificeren we onze gebouwen en maken we zichtbaar bij welke gebouwen de optimalisatie het meest invloed heeft ten opzichte van het huidige energieverbruik. Per gebouw wordt een vergelijk gemaakt van het energieverbruik in verhouding met het aantal vierkante meters. In relatie met het energielabel wordt zichtbaar bij welk gebouw het meeste potentie aanwezig is om deze te verduurzamen en waar de terugverdientijd het snelst is. In combinatie met de ambitie en toekomstplannen van de deze locaties wordt een volgordelijkheid bepaald van de verduurzamingsplannen. Voor de gebouwen die gecategoriseerd zijn voor het optimaliseren wordt een kostenraming gemaakt voor de verduurzaming. Met het overzicht van de kosten, de potentie en het toekomstperspectief wordt de planning bepaald en de verduurzamingsplannen projectmatig uitgewerkt. In 2027 worden de voorbereidingen (WEII, kostenraming per locatie en toekomstperspectief) voor het kernvastgoed uitgewerkt. Medio 2027 wordt dit plan ter goedkeuring aangeboden aan het college en de raad. 8.2 Strategie consolideren Kern vastgoed met als strategie consolideren wordt verduurzaamd op de natuurlijke momenten. Vanuit het MJOP volgt een planning voor het groot onderhoud.

In deze planning Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 16 worden de opties voor de verduurzaming vooraf uitgewerkt. Voor deze groep gebouwen volgen we de planning en doelstelling van de Routekaart 2035, waarbij de het natuurlijke vervangingsmoment van bouwkundige en/of installatietechnische onderdelen (vanuit MJOP) leidend is. Daarmee kan onderbouwd worden afgeweken van de geplande termijn vanuit de Routekaart. 8.3 Strategie desinvesteren Voor het beheren van niet-kern vastgoed gelden geen duurzaamheid ambities, tenzij dit noodzakelijk is voor de verkoop of wanneer dit op lange termijn een financieel voordeel oplevert. Het onderhoud beperkt zich tot het beheersen van de veiligheids- en gezondheidsrisico's. 9. Vastgoedtactieken Aan deze strategieën wordt invulling gegeven door het uitwerken van vier vastgoed tactieken. Een strategie is een plan om een doel te bereiken. Een tactiek is het geheel van acties op weg naar dat doel. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in: 1. Beleid: de strategische keuzes die (op hoofdlijnen) kunnen worden gemaakt ten aanzien van het toekomstperspectief voor een pand. Voor vastgoed met als strategie ‘optimaliseren’ kan dit zijn het transformeren, renoveren of technisch verbeteren van panden. Voor objecten met de strategie ‘desinvesteren’ kan dit zijn slopen of verkopen, al dan niet in combinatie met leegstandsbeheer. 2.

Onderhoudsstrategie: het conditieniveau waarop een pand wordt onderhouden, conform de NEN 2767 3. Duurzaamheid: de strategie die op hoofdlijnen wordt gevolgd ten aanzien van de verduurzaming van het vastgoed. 4. Risicoprofiel (prioriteiten): de prioritering op hoofdlijnen (zie hieronder). Het doorlopen van de verschillende tactieken draagt bij aan onderbouwen en verantwoorden van de te maken keuzes voor investeringen met daarbij de prioritering. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 17 9.1 Strategiematrix Strategie Kern portefeuille Niet-Kern portefeuille Optimaliseren Consolideren Desinvesteren Consolideren Beleid - Versterken - Renoveren - Transformeren - Door exploiteren - In stand houden - Renderen - Slopen (op termijn) - Verkopen (op termijn) - Leegstand- beheer - In stand houden - Waardebehoud - Verkopen (op termijn) Onderhoud s-strategie - Conditieniveau 2 - Conform NEN2767 - Conditieniveau 3 - Conform NEN 2767 - Conditieniveau 3,4 of 5 - Conform NEN 2767 - Conditieniveau 3 - Conform NEN 2767 Duurzaam- heid Vooruitstrevend niveau van duurzaamheid, waarin circulariteit, CO2-neutraliteit, gezondheid en klimaatadaptatie centraal onderdeel zijn van de onderhouds- en vastgoedstrategie. Basisniveau duurzaamheid met aandacht voor energie- en materiaaltransitie, zoveel mogelijk uit te voeren op natuurlijke onderhoudsmomen t-en.

Minimumniveau duurzaamheid beperkt tot het wettelijk verplichte. Basisniveau duurzaamheid met aandacht voor energie- en materiaaltransitie, zoveel mogelijk uit te voeren op natuurlijke onderhoudsmomen t-en. Risico- profiel (prioriteiten ) Hoog: Inzetten op maximale veiligheid en gezondheid, inclusief voorzieningen sociale veiligheid en tegengaan van criminaliteit. Midden: Proactieve beheersing van matige veiligheids- en gezondheidsrisico’s. Laag: Ad hoc beheersing van sterke veiligheids- en gezondheids- risico’s. Midden: Proactieve beheersing van matige veiligheids- en gezondheidsrisico’s Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 18 9.2 Bandbreedte onderhoud De organisatie gebruikt de NEN 2767 om de technische staat van een gebouw te beoordelen. Daarbij wordt een bepaald conditieniveau nagestreefd, maar men accepteert dat de werkelijke conditie tijdelijk iets slechter mag zijn. Concreet • NEN 2767 geeft een schaal om de conditie van bouw- en installatieonderdelen te beoordelen. In het algemeen loopt die van conditie 1 (uitstekend) tot conditie 6 (zeer slecht). • Met een bandbreedte van -1 wordt bedoeld dat een onderdeel tijdelijk één conditieniveau slechter mag zijn dan het gewenste/nagestreefde niveau. • Dat wordt niet automatisch gezien als een tekortkoming of falen.

Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat een kozijn, dakbedekking of installatie iets verder achteruitgaat voordat onderhoud wordt uitgevoerd. • Dit valt onder normaal beheer, zolang er geen belangrijke risico's ontstaan. De laatste zin geeft de grenzen aan. Afwijken van het gewenste conditieniveau mag dus niet wanneer daardoor: 1. de veiligheid in gevaar komt; 2. wettelijke verplichtingen niet meer worden nageleefd; 3. het primaire proces wordt verstoord (bijvoorbeeld een school, zorginstelling of productieproces kan niet normaal functioneren); 4. er een grote kans op vervolgschade ontstaat, bijvoorbeeld een klein daklek dat kan leiden tot grote waterschade. Voorbeeld Stel dat een gebouwonderdeel volgens de onderhoudsstrategie op conditie 3 moet worden gehouden. Een tijdelijke achteruitgang naar conditie 4 wordt dan geaccepteerd. Het onderdeel hoeft dus niet direct gerepareerd te worden. Maar als die achteruitgang bijvoorbeeld betekent dat er instortingsgevaar, een veiligheidsrisico of een grote kans op waterschade ontstaat, dan is wachten niet toegestaan. Afb. Niveaus van onderhoud op basis van de NEN 2767 Het onderhoud voor het niet-kern vastgoed beperkt zich tot de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen om het gebruik van het pand veilig en gezond te houden.

We gaan er hierbij van uit dat het gebruik een tijdelijk karakter heeft en de noodzakelijke investeringen worden hieraan getoetst.

Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 19 9.3 Conditiemeting en MJOP ten behoeve regulier onderhoud Iedere 4 jaar worden de MJOP voor het kernvastgoed herzien. De laatste keer was 2025. Van iedere locatie van de kernportefeuille wordt door een onafhankelijke partij een conditiemeting uitgevoerd volgens de NEN 2767. Vanuit de inspectie wordt een MJOP opgesteld die wordt gebruikt voor de voorziening die door de gemeente wordt opgenomen voor het uitvoeren van het reguliere onderhoud. De voorziening voor het onderhoud wordt gebruikt voor het planmatig onderhoud van het vastgoed op basis van instandhouden van het gebouw. Het MJOP wordt iedere 4 jaar herzien en ter beoordeling aangeboden aan het college en raad zodat de voorziening kan worden aangepast. 9.4 Kosten verduurzaming Voor de investeringen die nodig zijn voor het verduurzamen zal per gebouw een investeringskrediet moeten worden aangevraagd. Deze aanvragen worden ter goedkeuring aan het college en de raad aangeboden. Beschikbare voorzieningen vanuit het MJOP mogen hier niet voor worden gebruikt volgens de regels van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) 9.5 Duurzaamheid De duurzaamheid ambities van de Gemeente Hof van Twente worden vertaald vanuit de gegeven kaders en hebben betrekking op het kern vastgoed.

Op basis van de strategie per gebouw (en het gebruik ervan) wordt bepaald welke gebouwen voor verduurzaming in aanmerking komen. 9.6 Toegankelijkheid De gemeente Hof van Twente streeft ernaar dat alle openbare gebouwen toegankelijk en bruikbaar zijn voor iedereen, waaronder mensen in een rolstoel, ouderen met een rollator en ouders met een kinderwagen. Daarbij wordt de norm NEN 9120 zoveel mogelijk toegepast. Deze norm vormt momenteel een vrijwillige aanvulling op het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Bij nieuwbouwprojecten geldt naast de eisen uit het Bbl de voorkeur om te voldoen aan de richtlijnen van NEN 9120. Bij verbouw, renovatie en groot onderhoud wordt per situatie beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van NEN 9120 (deels) kunnen worden toegepast, met als doel de toegankelijkheid zoveel mogelijk te verbeteren. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 20 9.7 Risicoprofiel Een risicoprofiel is een gestructureerde manier om per gebouw vast te stellen hoe kritisch het is en welke risico’s spelen, zodat je onderhoud en investeringen kunt prioriteren op basis van risico in plaats van alleen technische conditie. Dit geeft ruimte om het onderscheid te maken in de prioriteit van onderhoud.

We kijken hierbij naar: ‐ Hoe kritisch een gebouw is voor de organisatie; ‐ Welke risico’s spelen (veiligheid, exploitatie, wetgeving, imago); ‐ Welke beheerinspanning en onderhoudsstrategie hoort bij dit risico; ‐ Hoeveel tolerantie je hebt voor achterstallig onderhoud. Rood = actie/ Groen = acceptabel 10. Aankoop en verkoop van vastgoed. Het aan- en verkopen van panden, grondposities en het beheer van pachtovereenkomsten vallen onder de verantwoordelijkheid van het team Ruimte en Economie. Wanneer een aangekocht pand of perceel na aankoop door het team Gebouwenbeheer moet worden beheerd, vindt tijdige afstemming en overdracht plaats tussen beide teams. Dit geldt ook voor de coördinatie en uitvoering van eventuele sloopwerkzaamheden.

Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 21 11. Huurbeleid De gemeente Hof van Twente huurt en verhuurt gebouwen mits ze voldoen aan de redenen (hoofdstuk 1) waarom de gemeente vastgoed nodig heeft. We maken onderscheid tussen het beleid (vraag) en het vastgoed (aanbod). Waarbij het vastgoed deel wordt beheerd door de afdeling gebouwenbeheer. Voor het verhuren van vastgoed hanteren we de volgende normen: 1) Kostprijs dekkende huur (maatschappelijk vastgoed) Subsidies op maatschappelijke activiteiten worden door beleid verstrekt, niet via lagere huur. 2) Marktconforme huur (overige verhuur) De gemeente verhuurt in principe niet aan commerciële partijen, tenzij gemotiveerd. Bij verhuur voldoen we aan de geldende wet- en regelgeving op dat gebied. Bij tijdelijke gebruik of verhuur maken we gebruik van Anti-kraak dienstverlening. 11.2 Interne coördinatie huur, verhuur en gebruik. De interne organisatie van de gemeente is niet ingericht (juridisch/financieel/beheer) om op te treden als verhurende partij. Administratieve-, financiële- en beheerstaken worden zoveel mogelijk uitbesteed aan marktpartijen. De coördinatie van deze werkzaamheden is ondergebracht bij het team gebouwenbeheer. Het opstellen en beheren van verhuurcontracten vraagt om specifieke financiële (o.a. B.T.W.-regime) en juridische kennis die het team gebouwenbeheer niet in huis heeft.

11.3 Buurtschapsgebouwen De buurtschappen hebben een bijzondere positie binnen de gemeente. Daarom hebben ook de buurtschapsgebouwen een aparte status. De gemeente is geen eigenaar van deze gebouwen, maar verstrekt wel subsidie voor het onderhoud ervan. De hoogte van deze subsidie wordt bepaald op basis van de meerjarenonderhoudsplannen (MJOP's). Daarbij geldt als uitgangspunt dat de onderhoudskosten voor 50% door de gemeente en voor 50% door de buurtschappen worden gedragen. Buurtschappen voeren zelf veel onderhoudswerkzaamheden uit en reserveren daarnaast middelen voor grotere onderhoudsuitgaven. Team Gebouwenbeheer stelt de MJOP's op en houdt toezicht op de juiste besteding van de toegekende subsidies. Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 22 12. Rollen binnen de gemeente (organisatie) Nr. Hoofdthema § Onderwerp Verantwoordelijke afdeling 1 Strategisch Vastgoedbeleid 1.1 Vastgoedvisie, maatschappelijk nut, duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Gebouwenbeheer 1.2 Portefeuilleverdeling, eigen gebouwen, erfpacht, gebruiksovereenkomsten, leegstand. Gebouwenbeheer/ Grondzaken 1.3 Afstoot- en herontwikkelingsbeleid Ruimte & Economie 1.4 Verduurzamingsstrategie, kaders in- externe factoren. Gebouwenbeheer/ Financiën 2 Administratief en Juridisch Beheer 2.1 Eigendomsstatus, eigendom, erfpacht, opstalrecht, semi- privatisering, (ver)huur.

Grondzaken 2.2 Contractbeheer voor onderhoud, huur, verhuur, servicekosten, gebruik, exploitatie, veiligheid, inspecties. Gebouwenbeheer/ Juridische Zaken 2.3 Verzekeringen voor opstal, inventaris, monumenten Gebouwenbeheer/ Financiën 2.4 Juridische kaders, landelijke en gemeentelijke regelgeving, monumentenzorg, VVE’s, (ver)huur (compliance). Gebouwenbeheer/ Juridische Zaken 3 Technisch Beheer en Onderhoud 3.1 MJOP op basis van gebouwtype en gebruik Gebouwenbeheer 3.2 Conditiemeting en inspecties (NEN 2767, Scope) Gebouwenbeheer 3.3 Storingsregistratie en reactief onderhoud via Topdesk Gebouwenbeheer 3.4 Installatie- en bouwkundig beheer van kern vastgoed en niet-kern vastgoed Gebouwenbeheer/ Externe partners 3.5 Projectmatig onderhoud vanuit MJOP (vervanging, verbouwing, instandhouding) Gebouwenbeheer/ Externe partners 3.6 Projectmatig onderhoud vanuit verduurzaming Gebouwenbeheer/ Externe partners Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 23 3.7 Continuïteit, calamiteit en back up voorzieningen Gebouwenbeheer 4 Financieel Vastgoedbeheer 4.1 Exploitatiekosten per gebouw (FCL Exploitatie/ Voorziening) Financiën 4.2 Budgettering en reserveringen voor onderhoud en verduurzaming Gebouwenbeheer/ Financiën 4.3 Subsidierelaties en externe exploitatie Financiën/ Ruimte & Economie 4.4 WOZ-waardering en verzekerde waarden Financiën/ Belastingen 4.5 Btw-regelingen (huur en

onderhoudskosten) Gebouwenbeheer/ Financiën 4.6 Huur- servicekosten afrekening (energiekosten) Gebouwenbeheer/ Financiën 5 Duurzaamheid en Energiebeheer 5.1 Monitoring van energieverbruik Gebouwenbeheer/ Financiën 5.2 Energie labels, WEII en verduurzamingsplannen per pand Gebouwenbeheer 5.3 Subsidies en cofinanciering (DUMAVA, ISDE etc.) Gebouwenbeheer/ Financiën/ Ruimte & Economie 5.4 Afstemming met klimaatdoelen en gemeentelijk beleid Gebouwenbeheer/Ruimte & Economie/ Duurzaamheid 5.5 Wettelijke kaders (EML/EED/GACS) Gebouwenbeheer 6 Gebruikersbeheer en Exploitatie 6.1 Relatiebeheer met huurders, stichtingen, verenigingen Gebouwenbeheer/ OSA/ Cultuur & Sport 6.2 Gebruiksovereenkomsten en facturatie Gebouwenbeheer/ Financiën 6.3 Veiligheid, toegankelijkheid en gebruiksfunctie per pand Gebouwenbeheer/ Juridische Zaken 6.4 Leegstandbeheer en tijdelijke invulling Gebouwenbeheer/ Ruimte & Economie 7 Informatiebeheer en Digitalisering 7.1 Vastgoedinformatie: Vastgoedoverzichten, Topdesk, Stroomlijn, CEES Gebouwenbeheer 7.2 Documentatie borgen: eigendomsinformatie, contracten, logboeken Gebouwenbeheer/ Juridische Zaken 7.3 Locatiebeheer via BAG-viewer en GIS Gebouwenbeheer/ Geo-informatie Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 24 7.4 Rapportages en dashboards voor management en beleid Gebouwenbeheer/ Financiën/ Beleid 8 Organisatie en Governance 8.1 Centrale coördinatie via

Gebouwenbeheer en/of Ruimte & Economie Gebouwenbeheer/ Ruimte & Economie 8.2 Adviserend aan interne afdelingen Gebouwenbeheer/OSA/ Cultuur & Sport/ Financiën/ Ruimte & Economie 8.3 Afstemming externe partners: onderhoudsbedrijven, exploitanten, stichtingen, VVE, huur, verhuur Gebouwenbeheer/ Juridische Zaken 8.4 Interne besluitvorming: portefeuilleplannen, strategisch overleg Gebouwenbeheer/ Ruimte &Economie/ Beleid/ College/ Raad Gemeente Hof van Twente, Gebouwenbeheervisie 25 de Höfte 7, 7471 DK Goor Postbus 54, 7470 AB Goor 0547 – 85 85 85 info@hofvantwente.nl Team Gebouwenbeheer