businesscase MFA de Koppel Diepenheim 20260121.pdf

BUSINESSCASE MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE DE KOPPEL, DIEPENHEIM

0

Inhoudsopgave:

Paragraaf 1

Inleiding en voorgeschiedenis

pag. 3

Paragraaf 2

Beschrijving huidige accommodaties

pag. 3

Paragraaf 3

Gemeentelijk beleid en werkwijze, relatie met overige gemeentelijke beleidsterreinen

pag. 4

Paragraaf 4

Beschrijving inhoudelijk plan MFA de Koppel, Diepenheim

pag. 6

Paragraaf 5

Investeringen en exploitatie, inclusief dekkingsvoorstel

pag. 8

Paragraaf 6

Risico’s en risicobeheersing

pag. 9

Paragraaf 7

Communicatie en participatie

pag. 10

Paragraaf 8

Planning realisatie / ingebruikname

pag. 11

2

1. Inleiding en voorgeschiedenis In de gemeentelijke programmabegroting 2026 is een uitgebreid meerjaren investeringsprogramma opgenomen. Voor onder andere MFA- en IHP-projecten zijn diverse grote investeringen geraamd. De gemeenteraad heeft daarbij een nadrukkelijk voorbehoud opgenomen. De geraamde investeringen worden individueel in afzonderlijke projectvoorstellen aan de gemeenteraad voor besluitvorming voorgelegd. In deze businesscase wordt het projectvoorstel MFA de Koppel in Diepenheim uitgebreid aan de orde gesteld. In Diepenheim hebben diverse verenigingen, organisaties, particulieren en andere partners de handen ineengeslagen. De huidige sportvoorzieningen zijn enigszins gedateerd en gevestigd in individuele gebouwen en accommodaties. Sportzaal Stedeke in de kern, naast de basisschool, de tennisbanen, ontmoetingsplek en voetbalvelden op sportpark de Koppel aan de oostrand van de kern. Alle bijbehorende gebouwen voldoen niet meer volledig aan alle eisen van de tijd. Bovendien hebben de (zaal)sportverenigingen behoefte aan meer zaalruimte. Door club- en kleedgebouwen nieuw te bouwen en te clusteren in een multifunctionele accommodatie (MFA) ontstaat er een voorziening die volop ruimte biedt aan sport, ontmoeting en diverse maatschappelijke activiteiten in een moderne en energiezuinige omgeving, die uitnodigt tot beweging en verbinding.

Hierdoor ontstaat een nieuwe voorziening die het levendige middelpunt wordt voor sporters, verenigingen en inwoners van alle leeftijden. Het idee voor een MFA is mede voortgekomen uit de realisatie van Ontmoetingsplek De Koppel op dit sportpark. Tijdens dat traject groeide bij veel inwoners/stakeholders het besef dat Diepenheim behoefte heeft aan een centrale plek voor sport, ontmoeting en maatschappelijke functies. Vanaf dat moment hebben de lokale initiatiefnemers in nauwe samenwerking met de gemeente het nu voorliggende MFA-plan uitgewerkt. In dit document gaan we hier uitgebreid op in. 2. Beschrijving huidige accommodaties Diepenheim heeft de beschikking over twee gemeentelijke sportlocaties. Sportzaal Stedeke, Dr. C.A.J. Quantstraat 17 in Diepenheim en sportpark de Koppel. Dit sportpark is gelegen aan de noordoostzijde van Diepenheim.

Sportpark de Koppel, Dr. Quantstraat in Diepenheim

Sportpark de Koppel biedt onderdak aan voetbalvereniging Diepenheim, tennisvereniging Stedeke en aan Ontmoetingsplek de Koppel. De voetbalvelden zijn eigendom van de gemeente. De overige voorzieningen en clubgebouwen zijn door middel van het recht van opstal, erfpacht resp. een gebruiksovereenkomst eigendom van de verenigingen/stichting. Van sportzaal Stedeke maken met name het gymnastiekonderwijs, de volleybalvereniging en de gymnastiekvereniging veelvuldig gebruik. De sportzaal is naast de basisschool OBS Stedeke gesitueerd.

Sportzaal Stedeke, Dr. Quantstraat 17, gelegen naast OBS Stedeke en de Wozoco.

Er is in de huidige situatie sprake van verouderde en enigszins gedateerde “stand alone” gebouwen, die om verschillende redenen niet meer aan de eisen van de huidige tijd voldoen. Daarnaast liggen de accommodaties relatief ver uit elkaar waardoor een gemeenschappelijke ontmoetingsplek voor alle gebruikers ontbreekt. Door initiatiefnemers is in hun projectvoorstel van 14 januari 2026(zie bijlage 1) een uitgebreide beschrijving opgenomen van de knelpunten waar men tegenaan loopt. De wens gaat zoals bekend uit naar nieuwbouw van een MFA op sportpark de Koppel. De uitwerking van de plannen is in dit projectplan uitgebreid weergegeven.

3. Gemeentelijk beleid en werkwijze, relatie met overige gemeentelijke beleidsterreinen In 2013 heeft de toenmalige gemeenteraad de Accommodatievisie 2014-2033 vastgesteld. Hierin is de basis gelegd om waar mogelijk sport- en maatschappelijke accommodaties multifunctioneel in te richten. In aanleg was toen voor Diepenheim de conclusie dat het niet reëel zou zijn te investeren in het concentreren van de sportzaal en sportcomplex De Koppel. Dit was op dat moment een logische constatering, omdat er vanaf 2008 een onderzoek had plaatsgevonden in Diepenheim om zo mogelijk de -bestaande- sportzaal (of eventueel een sporthal) te situeren op sportpark de Koppel. Plannen die toen om verschillende redenen niet haalbaar werden geacht. Met name omdat er toen geen gemeenschappelijk draagvlak voor de planvorming kon worden gecreëerd.

4

In de BIS Hof van Twente 2018 - 2022 (basis infrastructuur) is de visie ten aanzien van multifunctionele accommodaties in onze gemeente geactualiseerd: Ons gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is een belangrijk instrument om invulling te kunnen geven aan de uitgangspunten van een BIS. We willen uiteindelijk bereiken dat door de inzet van vele vrijwilligers in alle kernen voldoende adequate sport- en gemeenschapscentra en multifunctionele accommodaties beschikbaar zijn. Waar de inwoners elkaar kunnen ontmoeten, waar activiteiten plaatsvinden die ertoe doen en waar veel plezier aan wordt beleefd. Een aanbod aan voorzieningen dat ook over een langere termijn betaalbaar kan blijven voor de exploitanten, voor de gebruikers en voor de gemeente. In de Coalitievisie 2022-2026 Actief Noaberschap is dit nadrukkelijk bevestigd: Ook zetten we in op een gezonde leefomgeving voor jong en oud. Onder andere sport houdt ons lichaam en geest fris en gezond. Onze mooie sportvoorzieningen dragen hieraan bij. We gunnen elke kern daarom een eigen multifunctionele accommodatie (MFA). Daarom willen we bestaande MFA’s op peil houden. Initiatieven voor nieuwe MFA’s kunnen worden ondersteund op basis van een goede onderbouwing.

Voor Diepenheim was dit opnieuw een prima vertrekpunt en stimulans om de planvorming, die mede door de komst van Ontmoetingsplek de Koppel al eerder was omarmd, gemeenschappelijk en steeds in nauw overleg met de gemeente verder te ontwikkelen. Initiatiefnemers hebben intentieverklaringen getekend en een plan van aanpak opgesteld. Periodiek heeft hierover met een gemeentelijke werkgroep afstemming plaatsgevonden. Afstemming had onder andere betrekking op het gemeentelijke accommodatiebeleid, op het takenpakket van zowel het Ruimtelijk Domein als het Sociaal Domein maar ook vanuit raakvlakken met het team Openbare Ruimte (inrichting van de openbare ruimte/parkeren en ontsluiting). In de ontwerp omgevingsvisie Hof van Twente is sportpark de Koppel in Diepenheim als beoogde MFA-locatie opgenomen. Het vrijkomende perceel (locatie sportzaal Stedeke, Dr. C.A.J. Quantstraat 17 in Diepenheim) is, samen met het ernaast gelegen trapveld, vermeld als ontwikkellocaties. De

concept Omgevingsvisie is mening-vormend in de gemeenteraadsvergadering van 25 november jl. besproken. En staat op 20 januari a.s. opnieuw op de agenda van de raadsvergadering. Het hoeft geen betoog dat naast deze inhoudelijke beleidsafdelingen ook het team Financiën steeds in de planvorming is betrokken. De input is verder door ons college op hoofdlijnen ook bij de gemeenteraad onder de aandacht gebracht. Dat heeft er onder andere in geresulteerd dat in de Programmabegroting 2025 voor dit MFA plan in totaliteit € 4 miljoen is gereserveerd. In de recent vastgestelde Programmabegroting 2026 is deze raming nog eens bevestigd.

4. Beschrijving inhoudelijk plan MFA De Koppel, Diepenheim In bijgevoegd projectplan heeft de Bestuurgroep MFA de Koppel een uitgebreide beschrijving opgenomen hoe de beoogde MFA er wenselijk uit komt te zien. De nieuwe accommodatie wordt gerealiseerd op de huidige oefenhoek, “ingeklemd” tussen de huidige tennisaccommodatie en Ontmoetingsplek de Koppel. De te verplaatsen tennisbanen en de resterende voetbalvelden zijn goed zichtbaar vanaf (het terras van) de nieuwe MFA. Er is nadrukkelijk geïnventariseerd bij alle gebruikers welke behoefte er is aan voorzieningen en hoe dat het beste passend kan worden ingevuld in de beschikbare ruimte. De bestaande Stichting Ontmoetingsplek de Koppel wordt omgeturnd in een stichting die, naast het beheer en onderhoud van de bestaande Ontmoetingsplek, de MFA in eigendom krijgt. Hiervoor wordt met de gemeente een erfpachtovereenkomst en/of een recht van opstal-overeenkomst gevestigd. De gemeente blijft eigenaar van de gronden. Naast de realisatie van de MFA-voorzieningen wordt ook de exploitatie en het beheer en onderhoud hiervan zelf ter hand genomen. De stichting gaat dit in nauwe samenwerking met de gebruikers oppakken. De MFA geeft passend onderdak aan een keur van verenigingen en organisaties, onder andere op het terrein van tennis, voetbal, volleybal, gymnastiek, schutterij en basisonderwijs.

Daarnaast zijn er gesprekken met Stichting Franje, Jeugd en Jongerenwerk Nooit Gedacht, Kinderopvang Ludiek, Stichting Cultuurcentrum Herberg de Pol en met een fysiotherapie/fitness-organisatie over het gebruik van, of samenwerking met, deze accommodatie. Ook de huidige beheersstichting van de sportzaal (Stichting Sportzaal Stedeke) en Stichting Ontmoetingsplek De Koppel zijn (uiteraard) betrokken bij de planontwikkeling. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte ten behoeve van het MFA-plan (toegang, parkeren, openbaar groen etc.). In overleg met initiatiefnemers is hiervoor een plan ontwikkeld. De toegang voor auto’s en materieel is ongewijzigd gesitueerd aan de Dr. C.A.J. Quantstraat. Voor fietsers en wandelaars wordt een afzonderlijke toegang gerealiseerd vanaf de Ruimersdijk. Dit om enerzijds autoverkeer en anderzijds voetgangers/fietsers zoveel mogelijk gescheiden het sportpark te laten bezoeken en verlaten.

6

Als gevolg van deze ontwikkelingen wordt de huidige locatie van sportzaal Stedeke, gelegen naast de basisschool, en het naast gelegen trapveldje vrijgespeeld en komen deze beschikbaar voor andere ontwikkelingen. Hiervoor wordt een separaat ontwikkeltraject gevolgd. Voorliggend plan van de bestuurgroep geeft een belangrijke impuls aan de leefbaarheid van de kern Diepenheim. MFA De Koppel wordt veel meer dan een sportgebouw. Het wordt een levendige ontmoetingsplek waar verenigingen samenwerken, zorgaanbieders ruimte vinden en inwoners elkaar ontmoeten. Een plek waar sport, welzijn en gemeenschap samenkomen. Een initiatief, van onderop tot stand gekomen, met zelfwerkzaamheid en samenwerking, ook resulterend in belangrijke maatschappelijke opbrengsten. Sportbeoefening, zorg en welzijn dragen bij aan het welbevinden van onze inwoners. Met deze voorzieningen wordt nadrukkelijk en structureel invulling gegeven aan deze belangrijke kernbegrippen. Nu is het aan de Diepenheimers om de hooggespannen verwachtingen waar te maken.

5. Investeringen en exploitatie, inclusief dekkingsvoorstel Feitelijk bestaat het plan ruwweg uit twee componenten: A. MFA Diepenheim inclusief alle indoor en outdoor voorzieningen, te realiseren en exploiteren door Stichting Ontmoetingsplek De Koppel; B. Openbare ruimte (toegang, parkeren, openbaar groen etc.), waarbij de gemeente verantwoordelijk is voor aanleg, beheer en onderhoud.

Dit onderscheid maken wij ook in onderstaande opzet van kosten. A. Raming investeringskosten MFA Diepenheim: -

Investering gebouw sport Investering gebouw commercieel Investering horecagedeelte Aanleg tennisbanen

€ 6.335.217 € 759.759 € 607.723 € 363.000

Totaal

€ 8.065.699

Dekking van de investeringskosten -

BTW-vrijstellingen BOSA subsidie, gebouw (landelijke regeling) Gemeentelijke bijdrage Inbreng eigen bijdragen Diepenheim Provinciale bijdrage/Leader/fondsen Externe financiering Totaal

€ 105.473 € 1.505.913 € 3.300.000 € 975.000 € 680.000 € 1.499.313 € 8.065.699

Door de initiatiefnemers zijn ook de exploitatiekosten in een 4-jarig overzicht in beeld gebracht. Er is sprake van een sluitende exploitatie. Jaarlijks verwacht men gemiddeld/oplopend circa € 6.000 over te kunnen houden. Uitgangspunt in de toekomstige bekostiging van exploitatielasten is een gelijkblijvende structurele gemeentelijke budgetsubsidie (niveau 2026, jaarlijks te indexeren).

8

De (financiële) opzet is op gemeentelijk verzoek getoetst door de Stichting Waarborgfonds Sport (SWS). Deze landelijke organisatie heeft veel expertise inzake kosten en baten met betrekking tot het stichten en exploiteren van sport- en welzijnsaccommodaties. Op basis van de ontvangen informatie concludeert SWS dat de businesscase, zoals die door Bestuurgroep MFA De Koppel te Diepenheim is opgesteld, in beginsel financieel haalbaar is. “De meerjarige exploitatie is, uitgaande van de gehanteerde aannames, sluitend opgezet en de betrokken sportverenigingen worden op basis van hun huidige financiële positie voldoende in staat geacht om aan hun jaarlijkse bijdragen te voldoen. Bovendien constateert SWS dat in de financieringsopzet is gekozen voor een lineaire aflossing in combinatie met een looptijd van 40 jaar. Hierdoor doen de hoogste kapitaallasten zich voor in de beginfase van de exploitatie en ontstaat in latere jaren geleidelijk meer financiële ruimte. Vervolgens noemt SWS enkele aandachtspunten die nadere uitwerking behoeven. De uitwerking hiervan hebben wij opgenomen in de adviesnota aan het college en (op hoofdlijnen) in het voorstel aan de gemeenteraad. B. Investeringskosten voorzieningen openbare ruimte/verkeersmaatregelen. Er is een voorlopig ontwerp opgesteld. De kostenraming komt hoger uit dan de beschikbare middelen, zoals opgenomen in de begroting 2026.

Hierover vindt nog nadere afstemming plaats. Op basis van de uitgangspunten sober en doelmatig gaan wij een binnen de budgetten passend plan realiseren. Op dit moment is hiervoor ruim € 600.000 beschikbaar.

6. Risico’s en risicobeheersing De realisatie van een MFA inclusief diverse voorzieningen in de openbare ruimte is een majeur project. Door de aard en de opzet van dit project worden risico’s waar mogelijk beperkt. Gemeenschappelijke voorzieningen voor alle huurders en gebruikers, een grote mate van zelfwerkzaamheid, heel veel afstemming met gebruikers en overige stakeholders in Diepenheim en vroegtijdige samenwerking met de gemeente hebben geleid tot een goed onderbouwd plan. Anderzijds is er sprake van planvorming waarin op onderdelen nog geen zekerheid is. De definitieve bouwkosten zijn pas inzichtelijk zodra de aanbesteding heeft plaatsgevonden. Ook kunnen bezwaren en zienswijzen met betrekking tot het vergunningentraject leiden tot een langere doorlooptijd, voordat daadwerkelijk met de bouw kan worden gestart. Naast risico op vertraging en dus uitstel kan dit ook betekenen dat bouwkosten hierdoor gaan toenemen. Ook in businesscases voor andere investeringsprojecten is deze constatering gedaan. Ook is er op dit moment geen zekerheid over de beoogde rijkssubsidie (BOSA). Over een bijdrage ten gunste van deze regeling wordt verwacht dat in het tweede kwartaal 2026 hierover duidelijkheid wordt verkregen. Wel is er in het derde kwartaal 2025 een toezegging ontvangen van Provincie Overijssel (regeling Fysieke investeringen leefbaar platteland / grote projecten).

Uit deze regeling ontvangen initiatiefnemers bij realisatie, via gemeente Hof van Twente, een subsidie in de investeringskosten van € 500.000. Tenslotte benoemen we de onduidelijkheid over het rentepercentage dat in rekening wordt gebracht voor een noodzakelijke lening. In de planvorming is gerekend met 3,64% rente. Dit is conform de huidige marktrente. Echter, op dit moment is het koffiedik kijken hoe hoog de rente daadwerkelijk uitvalt op het moment van het aangaan van de noodzakelijke lening. Pas op dat moment is er zekerheid te geven over de daadwerkelijke (exploitatie)kosten.

Per saldo is er sprake van een goed doordacht plan maar we kunnen in deze fase geen zekerheid geven over werkelijke kosten. Door over en weer de vinger aan de pols te houden worden risico’s waar mogelijk beheersbaar gehouden. Er kunnen (uiteraard) geen verplichtingen worden aangegaan indien daar geen financiële dekking tegenover staat.

7. Communicatie en participatie De oorspronkelijke planvorming voor een MFA is als initiatief door de Diepenheimse verenigingen en organisaties van onderop opgepakt. Initiatiefnemers hebben met de belangrijkste verenigingen/huurders/stakeholders een intentieovereenkomst afgesloten om samen de planvorming te ontwikkelen. En in de toekomstige exploitatie samen op te trekken. In de voorbereidingsfase zijn er op diverse bijeenkomsten gesprekken gevoerd met overige stakeholders. Omwonenden en ook andere belanghebbenden zijn bij de planvorming betrokken. In bijgevoegd participatieverslag is hiervan uitgebreid verslag gedaan. Het opstellen van de planvorming voor de inrichting van de openbare ruimte en de noodzakelijke (verkeers)ontsluiting is gemeentelijk opgepakt. Op 18 februari 2026 is een informatieavond georganiseerd in Diepenheim waar alle lokale stakeholders welkom waren. Tijdens deze avond zijn de plannen namens initiatiefnemers en namens de gemeente uitgebreid toegelicht. Aanwezigen zijn in de gelegenheid gesteld om bevindingen schriftelijk in te brengen. In de (verdere) uitwerking wordt nader onderzocht in hoeverre daarmee rekening kan worden gehouden.

10

In algemene zin constateren we dat de beoogde ontwikkelingen aansluiten bij de wensen en betrokkenheid van het overgrote deel van de lokale stakeholders. Met name voor de direct omwonenden heeft de komst van een MFA veel impact. Op dit moment is er sprake van een sportpark met tennis, voetbal en een ontmoetingsplek. In de toekomst aangevuld met een multifunctionele binnensportaccommodatie (sporthal). In de aanleg/inrichting en daarna in het gebruik wordt - binnen het redelijke - getracht zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van de direct omwonenden. En daar waar dat echt niet mogelijk blijkt wordt aangegeven waarom dat niet het geval is. Gelet op de ontvangen feedback van deze doelgroep trekken wij de conclusie dat dit goed is geslaagd.

8. Planning realisatie / ingebruikname Het hoeft geen betoog dat initiatiefnemers staan te popelen om met de bouwwerkzaamheden te starten. Zover is het echter nog niet. Eerst dient er duidelijkheid te komen over de toekenning van de beoogde BOSA-subsidies. En over de andere financiële parameters die nu nog niet helemaal vaststaan. Bovendien dient de noodzakelijke (opvolgende) BOPA-vergunning te worden aangevraagd en, uiteraard, verleend. Het meest positieve scenario voorziet in ingebruikname van MFA de Koppel in Diepenheim in het eerste kwartaal in 2028.

Ruimte en Economie de Höfte 7, 7471 DK Goor Postbus 54, 7470 AB Goor 0547 – 85 85 85 info@hofvantwente.nl

12