Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden.pdf
Tekst van het document
De breedte van de zone, aan weerszijde van de weg, is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving (binnenstedelijk of buitenstedelijk), zie figuur 4.4.
De Wgh stelt eisen aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nieuwe woningen langs een bestaande weg. Voor woningen binnen de wettelijke zone van een weg geldt een 'voorkeursgrenswaarde' van 48 dB. Indien niet aan deze voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan onder voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. De maximale ontheffingswaarde voor woningen binnen de zone van een weg met een buitenstedelijke ligging bedraagt daarbij 53 dB. Toetsing Buitengoed Westerholt Net als bij het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' is gesteld, vallen recreatiewoningen strikt genomen buiten de wettelijke kaders van reguliere woningen en gelden ze binnen dit vraagstuk als 'geluid-ongevoelige objecten' en is de Wgh formeel niet van toepassing. Desalniettemin worden de voorgenomen recreatiewoningen getoetst in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Als vertrekpunt voor deze toetsing geldt dat Almelostraat gelegen is op een afstand van circa 150 meter van Buitengoed Twickel, binnen de hier aan de orde geluidszone derhalve. Op basis van de EU-geluidskaart provincie Overijssel 3e tranche3 kan worden gesteld dat de woning op het terrein van camping Westerholt een geluidbelasting kent van <45 dB, zie figuur 4.5.
48
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Op basis van de EU-geluidskaart provincie Overijssel 3e tranche kan worden herleid dat het plangebied ten gevolge van de Almelosestraat een geluidbelasting ondervindt, gelijk aan of lager dan de voorkeursgrenswaarde. Het beoogde Buitengoed Westerholt bevindt zich daarmee in een akoestisch passende woon- en verblijfsomgeving. Conclusie Het aspect 'Geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.
4.7
Luchtkwaliteit De Rijksoverheid werkt samen met provincies en gemeenten om te voldoen aan de Europese normen voor luchtkwaliteit. In Europees verband zijn normen vastgelegd voor de maximum concentratie van een aantal stoffen in de buitenlucht, schadelijk voor gezondheid, milieu en klimaat. Deze normen zijn voor de Nederlandse situatie sinds 2007 vastgelegd in de Wet luchtkwaliteit en de Wet milieubeheer. In Nederland dient vanaf dat moment iedere ruimtelijke ontwikkeling te worden getoetst aan deze luchtwetgeving. Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdrage' (NIBM) Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdrage (NIBM)' betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de heersende luchtkwaliteit, niet afzonderlijk getoetst hoeven te worden op de grenswaarden. Elk project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit kan dus worden uitgevoerd. Op Rijksniveau is de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). In deze AMvB, te zien als luchtkwaliteitseisen, is vastgelegd dat projecten die leiden tot een toename van (concentratie-)grenswaarden van een stof met meer dan 3%, in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling. Onder deze 3% grens is dus sprake van NIBM.
Deze 3%-grens is in deze AMvB voor een aantal veel voorkomende situaties op voorhand reeds gekwantificeerd. Zo is in relatie tot woningbouw de NIBM-grens gekoppeld aan 1.500 woningen, waarbij sprake is van één ontsluitingsweg. Toetsing Buitengoed Westerholt Om de bijdrage van ruimtelijke plannen op de luchtkwaliteit te kunnen vaststellen en
ontwerp
49
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden daarmee inzicht te krijgen of deze bijdrage wel/niet als NIBM kan worden aangemerkt, heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de NIBM-tool ontwikkeld. Opgemerkt wordt dat de NIBM-tool een worst-case benadering hanteert bij het berekenen van de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Om de bijdrage van herontwikkeling van camping Westerholt op de luchtkwaliteit te bepalen is de NIBM-tool toegepast, waarbij is uitgegaan van gemiddeld 100 extra voertuigbewegingen per dag (zie figuur 4.6).
Conclusie Het aspect 'Luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.
4.8
Externe veiligheid Externe Veiligheid (EV) betreft het beperken van de kans op, en het effect van, een ernstig ongeval voor de omgeving door: Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen). Transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, waterwegen en spoorwegen). Gebruik van luchthavens. Het externe veiligheidsbeleid in Nederland is gericht op het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving. Essentie hierbij is het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen, al dan niet gerelateerd aan nutsvoorzieningen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er nabij kwetsbare (zoals woningen en scholen) en beperkt kwetsbare (zoals kantoren en hotels) bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Toetsing Buitengoed Westerholt Met inachtname van het eerder gestelde met betrekking tot recreatiewoningen versus reguliere woningen kan worden geconstateerd dat de meest nabijgelegen potentiële risicobronnen, zijnde aardgasleidingen, zich op respectievelijk circa 1,5 kilometer (zuidzijde) en circa 2,5 kilometer (noordzijde) van het plangebied bevinden, zie figuur 4.7.
50
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen gelegen zijn binnen een zodanige afstand, dat daarmee een belemmering wordt gevormd voor de beoogde herontwikkeling. Conclusie Het aspect 'Externe Veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.
4.9
Milieueffectrapportage In de Wet milieubeheer en het hieraan verbonden Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is vastgelegd dat voorafgaande aan een ruimtelijke plan, dat voorziet in een (grootschalige) ontwikkeling met (belangrijke) nadelige milieugevolgen, een milieueffectrapprt (MER) moet worden opgesteld. De activiteiten waarvoor een MER moet worden opgesteld zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.. Conform het Besluit m.e.r. kan een plan/project m.e.r.-(beoordelings)plichtig kan zijn op (met name) de volgende manieren: Een plan/project is m.e.r.-plichtig als er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 van deze onderdelen. Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Ten aanzien van woningbouw, waaronder recreatiewoningen, is in het Besluit m.e.r.
een koppeling gelegd met de omschrijving onder D-11.2, kolom 1: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Als de ontwikkeling ook voldoet aan kolom 2 (drempelwaarde), dan is er sprake van een m.e.r.-plicht. Dit is het geval als de activiteit betrekking heeft op: Oppervlakte van 100 hectare of meer,
ontwerp
51
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden Aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of Bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Blijft de ontwikkeling onder de drempel, dan is sprake van een informele m.e.r.-beoordeling. Dit wordt ook wel de vormvrije m.e.r.-beoordeling4 genoemd. De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt uitgevoerd middels een zogenoemde 'Aanmeldingsnotitie', waarin aandacht moet worden besteed aan twee onderdelen: Een beschrijving van de voorgenomen activiteit c.q. ontwikkeling, met name een beschrijving van de fysieke kenmerken van de activiteit en een beschrijving van de locatie hiervan, met bijzondere aandacht voor de kwetsbaarheid van het milieu in de gebieden waarop de activiteit van invloed kan zijn. Een beschrijving van de waarschijnlijk belangrijkste gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben, voor zover er informatie over deze gevolgen beschikbaar is. Toetsing Buitengoed Westerholt De herontwikkeling van camping Westerholt kan worden gezien als een activiteit waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Voorliggende Toelichting geeft inhoudelijk invulling aan de aspecten, van belang bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling van het ontwikkelplan voor Buitengoed Westerholt.
Toetsing van deze planvorming aan de verschillende m.e.r.-relevante aspecten toont aan dat het project niet resulteert in belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Conclusie Het uitvoeren van een m.e.r-beoordeling of een milieueffectrapportage met inbegrip van het opstellen van een Milieu Effect Rapport (MER) is voor dit project niet noodzakelijk.
52
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische toelichting
Planopzet en systematiek De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.
5.2
Toelichting op de regels Opbouw In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht. Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Bestemmingsregels Bestemmingsomschrijving De omschrijving van de doeleinden.
Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies. Bouwregels In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart). Afwijken van de bouwregels Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken.
ontwerp
53
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Specifieke gebruiksregels In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies. Afwijken van de gebruiksregels Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen. Wijzigingsregels In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen.
Algemene gebruiksregels Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin. Algemene aanduidingsregels In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Algemene afwijkingsregels In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Algemene wijzigingsregels In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid.
Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.
54
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Slotregel Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald. Bestemmingen Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen: Enkelbestemmingen Agrarisch met waarden De gebiedsbestemming 'Agrarisch met waarden' is gelegen in de open en reliëfrijke delen van het essenlandschap, het kleinschalige en onregelmatige patroon van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes. De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden en daarnaast zijn ze bestemd voor de uitoefening van onder andere een agrarisch bedrijf. Recreatie - Verblijfsrecreatie De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden inclusief opstallen zijn bestemd voor recreatief (nacht)verblijf van personen die elders hun hoofdverblijf hebben, uitsluitend door middel van bedrijfsmatige exploitatie. Tot een gebruik, strijdig met de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie', wordt in ieder geval gerekend: het gebruik van gronden en bouwwerken voor permanente bewoning, met uitzondering van de bedrijfswoning; het gebruik van gronden en bouwwerken anders dan voor recreatief verblijf; het gebruik van gronden en bouwwerken anders dan in de vorm van bedrijfsmatige exploitatie.
Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3 In het bestemmingsplan hebben gebieden met een zeer hoge verwachtingswaarde voor archeologische vondsten de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' gekregen. Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' gekregen. Gebieden met een lage verwachting voor de aanwezigheid van archeologische waarden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' gekregen. Deze gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Binnen de archeologische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze bestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
Waarde - NNN Aan de agrarische gronden die volgens de provinciale omgevingsvisie vallen binnen de
ontwerp
55
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden grenzen van het NNN en de Zone Ondernemen met Natuur en Water, aanvullend op de agrarische bestemming, is de dubbelbestemming 'Waarde - NNN' toegekend. Naast de agrarische functie vervullen deze gebieden ook een natuurfunctie. Het agrarische gebruik van de gronden kan zonder meer worden voortgezet. Deze gronden bevatten natuurwaarden die samenhangen met het agrarisch gebruik of bieden de potentie voor verdere ontwikkeling van de natuurwaarden. De dubbelbestemming leidt tot een bescherming van de waarden die met het NNN samenhangen. Bij het nemen van besluiten over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden conform de enkelbestemming van het perceel, dient advies te worden gevraagd aan een onafhankelijke deskundige op het gebied van natuur en landschap. In dit advies wordt beoordeeld of er geen sprake is van een significante aantasting van wezenlijke natuur- en landschapskenmerken en waarden van het gebied. Via een wijzigingsbevoegdheid wordt het binnen de bestemming 'Waarde - NNN' mogelijk gemaakt de bestemming te wijzigen in 'Natuur'. Dit kan gaan om natuurontwikkeling door natuurbeherende instanties in opdracht van de overheid, maar het kan ook gaan om natuurontwikkeling op particulier initiatief.
Als voorwaarde geldt dat de omzetting past binnen de eisen aan het Nationaal Natuurnetwerk (NNN), zoals door de provincie vastgelegd in het provinciaal Omgevingsplan. Tevens geldt dat de aanleg van bos niet is toegestaan in het gebied dat is beschermd vanwege haar openheid. Algemene aanduidingsregels Vrijwaringszone - radar Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 m. Voorkomen dient te worden dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar. Luchtvaartverkeerszone Over het plangebied is een laagvliegroute van het ministerie van Defensie gelegen. Deze heeft een bepaalde bescherming nodig. Op de route mag in afwijking van de algemene minimumvlieghoogte (300 m) door militaire vliegtuigen worden gevlogen op een hoogte van minimaal 75 m. Onder de laagvliegroute gelden beperkingen voor de bouw van obstakels (zoals telecommunicatiemasten, windturbines e.d.). Uit veiligheidsoogpunt wordt de bouw van obstakels hoger dan 40 m onder de laagvliegroute niet toelaatbaar geacht. De aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone.
Op deze gronden mogen geen bouwwerken met een bouwhoogte hoger dan 40 m worden gebouwd. Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Reconstructiewetzone extensiveringsgebied' gelden de regels zoals opgenomen in de bestemming 'Agrarisch met waarden' voor deze afzonderlijke gebieden. Dit betekent dat in extensiveringsgebieden geen mogelijkheden bestaan voor uitbreiding van een intensieve veehouderij(tak). In deze gebieden wordt de bestaande omvang vastgelegd.
56
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid Deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente' doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal de besluitvorming over het verlenen van de benodigde omgevingsvergunningen plaatsvinden volgens een procedure conform de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Binnen deze procedure bestaat voor een ieder de mogelijk om inzage te hebben in en te reageren op het op dat moment voorliggende besluit. Middels de procedurele vereisten uit de Wro en Wabo is de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkelingen gewaarborgd.
6.2
Economische uitvoerbaarheid Realisatie van Buitengoed Westerholt vindt plaats voor rekening en risico van initiatiefnemer. Private partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen in beginsel het risico en de kosten van planontwikkeling en -realisatie. Eventuele planschade wordt middels een privaatrechtelijke overeenkomst verhaald op initiatiefnemer. Initiatiefnemer zal hiertoe een overeenkomst met betrekking tot planschade aangaan met de gemeente Hof van Twente.
ontwerp
57
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
58
ontwerp
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Bijlagen toelichting
ontwerp
59
Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
60
ontwerp
Beeldkwaliteitsplan Westerholt Twickel landschappelijk recreëren
Versie 1.6
13/07/2022
WESTERHOLT TWICKEL
inhouds opgave
BEELDKWALITEITSPLAN
1
inleiding landschappelijke context voorlopig ontwerp plankaart
2
beeldkwaliteitsplan deelgebied A. - De erven landschappelijke inpassing hoofdopzet van de erven hoofdvolume gevelontwerp dak buitenruimten overgang prive-openbaar materialisatie en detaillering doorsnede deelgebied B. - Hoofdgebouw landschappelijke inpassing herkenbaar beeldmerk buitenruimte hoofdvolume gevelontwerp materialisatie en detaillering doorsnede deelgebied C. - De folly’s materiaal en gevel
3
algemene uitgangspunten parkeren verharding verlichting elementen beplanting vista's duurzaamheid en energie
4
3D impressies
5
colofon
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
02/056
LANDGOED TWICKEL / DZH
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
WESTERHOLT TWICKEL
inleiding Stichting Twickel heeft de grond van camping Westerholt aangekocht. Daarvoor is een voorlopig ontwerp gemaakt om het terrein te transformeren naar een hoogwaardig recreatiepark.
G200405
TWICKEL
Stichting Twickel 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
03/056 03
ca. 6.500 ha
Landgoed Twickel 4.300 ha Landgoed Brecklenkamp 240 ha Landgoed Lage (DL) 225 ha Landgoed Hof te Dieren 1.000 ha Landgoed Nettelhorst 114 ha Landgoed Gelderse Waard 300 ha Landgoed Wassenaar 200 ha 1
Jaaromzet €6 miljoen 38% agrarische pacht
2
3
5
(60 boerderijen x gem. 50ha)
7
4
38% huur en erfpacht
6
(waaronder 140 woonhuizen/woonboerderijen) 11% bos, landschap, natuur, jacht en recreatie 4% dividenden en rente (gemiddeld over 5 jaar) 4% publieksactiviteiten en landgoedwinkel (met 15.000 bezoekers per jaar) 1% buitenplaats (kasteel, tuinen, archief)
In 2018 heeft Strootman Landschapsarchitecten op verzoek van Stichting Twickel, een verkenning gedaan naar de karakteristieken van het landschap. Daarbij hebben zij een voorlopig ontwerp gemaakt om het terrein te transformeren naar een hoogwaardig recreatiepark met recreatiewoningen. In dit plan zijn voor het totale ontwikkelgebied en voor de verschillende deelgebieden daarbinnen de landschappelijke opzet en de inrichting van het landschap toegelicht. De volgende stap is een aanpassing van het bestemmingsplan en daarvoor heeft De Zwarte Hond nu een beeldkwaliteitsplan gemaakt, voortbordurend op de landschappelijke visie van Strootman Landschapsarchitecten, met een volgende vertaalslag in de architectuur.
1% (netto) zagerij
WESTERHOLT TWICKEL
WESTERHOLT TWICKEL G200405
G200405
TWICKEL
TWICKEL
05
Borne
12
7 6
Het terrein is gelegen aan de Almelosestraat 26, 7495 TH Delden
11
7
8
6
5
13
1-4
Delden 1. Kasteel Twickel 1. Kasteel Twickel 2. Tuin + Park 2. Tuin + Park 3. Oranjerie 3. Oranjerie Bezoekerscentrum + winkel 4. Bezoekerscentrum + 4. winkel 5. Moestuin 5. Moestuin Museum Boerderij De Wendezoele 6. Museum Boerderij De6.Wendezoele 7. Noordmolen 7. Noordmolen 8. Barg Wagenmakerij Van den Barg 8. Wagenmakerij Van den 9. Houtzaagmolen Twickel 9. Houtzaagmolen Twickel 10. Watermolen Olde Meule 10. Watermolen Olde Meule 11. Wandelroute Umfassungsweg 11. Wandelroute Umfassungsweg 12. Twentse golfclub 12. Twentse golfclub 13. ‘Westerholt’ 13. ‘Westerholt’
Borne
12
11
13
Kadastrale nummers: DDN01l 01195G DDN01l 01734G DDN01l 01826G DDN01l 01827G
05
8
5 1-4
Hengelo Delden
9
10
Hengelo 9
10
LANDGOED TWICKEL / DZH
BEELDKWALITEITSPLAN
inleiding
Doel beeldkwaliteitsplan
Geen rechten
Dit beeldkwaliteitsplan is een inspiratiedocument voor de architect en toetsingsdocument voor de gemeente middels de welstandcommissie en/of stadsbouwmeester van de gemeente. Het doel is het vastleggen van de basiskwaliteit voor de inrichting van de kavel en de vormgeving van de gebouwen. Het geeft hiervoor een aantal regels waar de inrichting van de kavel en de vormgeving van de gebouwen aan moeten voldoen. De regels zorgen voor een bepaalde mate van samenhang tussen de bebouwing onderling en haar directe omgeving.
Aan het weergegeven beeldmateriaal en tekeningen kunnen geen rechten worden ontleend. De opgenomen referentiebeelden geven de beoogde sfeer weer of geven een toelichting op bepaalde aspecten, maar voldoen niet altijd aan alle beeldkwaliteitsaspecten. Toetsing van de bouwplannen vindt plaats aan de hand van de criteria. Dit geldt zowel voor het materiaalgebruik (verharding en groen) als de maatvoering van de openbare ruimte.
In de welstandsnota is bepaald dat van deze basiskwaliteit afgeweken kan worden wanneer aangetoond wordt dat de voorgestelde oplossing een meerwaarde oplevert die de basiskwaliteit ontstijgt. Wanneer het beeldkwaliteitsplan geen uitspraak doet over de vormgeving van een bepaald onderdeel van het stedenbouwkundig ontwerp, dan geldt de algemene regel dat de oplossing moet passen binnen de betreffende context. Relatie tot bestemmingsplan Het uitwerkingsplan geeft weliswaar eindbestemmingen, maar is vanwege de vereiste flexibiliteit qua kaartbeeld niet heel erg gedetailleerd. Op deze manier kan flexibel op ontwikkelingen ingespeeld worden, omdat de bouwvelden nog ruimte laten voor het positioneren van de recreatiewoningen. Een minder gedetailleerd kaartbeeld in het uitwerkingsplan betekent ook dat dit beeldkwaliteitsplan een nadrukkelijke rol heeft in het nader reguleren van de bebouwing. Het uitwerkingsplan geeft weliswaar de uiterste marges voor bebouwingshoogte, -oppervlakte en dergelijke, maar het is zeer wel mogelijk dat deze marges niet overal volledig benut kunnen worden, omdat de welstandscriteria een bepaalde situering voorschrijven.
Deze toetsing zal in eerste instantie worden gedaan door de Stichting Twickel, waarna de uitgewerkte plannen ter beoordeling aan de welstand, danwel stadsbouwmeerster worden voorgelegd. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de stedenbouwkundige regels, principes, beeldkwaliteit en ontwerpambitie voor Westerholt Twickel. Tot slot wordt in hoofdstuk 3 beschreven welke algemene uitgangspunten de basis vormen van alle bebouwing binnen het geheel. In hoofdstuk 4 zijn de volumes ten opzichte van elkaar getest en geven de 3d beelden een impressie van de mogelijke ensembles. Alle regels die in dit Beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen zijn beeldkwaliteits-/ welstandsregels. Sommige daarvan krijgen een vertaling in privaatrechtelijke afspraken en sommige staan ook in het uitwerkingsplan opgenomen. Hiermee staan alle regels die van toepassing zijn op een onderwerp overzichtelijk bij elkaar, en hoeft niet op verschillende plekken in het document gezocht te worden.
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
04/056
3
LANDGOED TWICKEL / DZH
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
5
05/056
8
landschappelijke context
5
Mooie open ruimten met weides...
5
7
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneres
4
6
5
7
2
1
4
6
2
8
3
7
3
3
5
1. Open ruimtes met weides
5
Mooie open ruimten met weides...
7
...afgewisseld metbossen dichteremet bossen met naalden loofhout 2. Dichtere naalden loofhout
2
1
Concreet gaat het om de volgende elementen en structuren: • De lange kaarsrechte ontginningswegen • De beekdalslenk met prachtige open ruimtes in het bos • Twickelervaart ten noorden van het terrein • Boerderij en erf de Sluiswachter Heide is niet meer aanwezig en ook het kamp dat op het terrein van de camping aanwezig was, is verdwenen; geëgaliseerd in de periode in het begin van de 20e eeuw toen grote delen van de heidevelden werden ontgonnen en omgevormd tot 3agrarische grond en bos. Het bos is relatief jong en bestaat uit percelen loofhout (voornamelijk eik en berk), naaldhout (dennen) en gemengd hout. Langs de Almelosestraat staan eiken. De camping wordt ontsloten vanaf de Almelosestraat. Een eikenlaan komt uit op het erf van een voormalige boerderij met bijgebouwen en voormalige schuren. Het oude erf is omgevormd tot parkeerplaats en tennisbanen. Inmiddels zijn de stacaravans en huisjes van het campingterrein verwijderd, en is het grootste deel van het terrein opgeruimd. Een halfverhard pad dat op het campingterrein lag, is nog aanwezig. Het terrein is sterk naar binnen gekeerd. Singelbeplantingen langs de randen verhinderen het zicht op de omgeving.
3 1
Op en direct rond het terrein zijn de meeste karakteristieke elementen van het Twentsche landschap aanwezig: bos, beken, bouwland, weides, boerenhoeven en landgoedelementen.
7
3
3
8.
10
6
4
2
7.
3.
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Almelosew
4
6
8
5
7
3. Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
5. 10
4. Landschappelijke wegen met fiets- en wandelroutes (Westerholtsweg)
...afgewisseld met dichtere bossen met naald- en loofhout
Landschappelijke wegen met fiets-en wandelroutes (Westerholtsweg)
Kaarsrecht
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Almelosew
6
8
4
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Almeloseweg ter hoogte van de entree
4 5
6 7
8
6.
1. 4.
Landschappelijke wegen met fiets-en wandelroutes (Westerholtsweg)
5. Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Kaarsrechte jonge ontginningswegen
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Almeloseweg ter hoogte van de entree
4
6
8
Landschappelijke wegen met fiets-en wandelroutes (Westerholtsweg)
Kaarsrechte jonge ontginningswegen
Landschappelijke wegen met fiets-en wandelroutes (Westerholtsweg)
Kaarsrechte jonge ontginningswegen
Erf met kampje
Twickelervaart met potentie voor nieuwe wandelverbinding
Deldeneresch op fiets- en wandelafstand
Almeloseweg ter hoogte van de entree
4
6
8
2.
7. Almeloseweg ter hoogte van de entree
6. Kaarsrechte jonge ontginningswegen
8. Erf met kampje
Erf met kam
Erf met ka
Grote landschappelijke kwaliteiten 11
Al
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
m
elo s
ew
eg
06/056
aart elerv Twick
voorlopig ontwerp Strootman Landschapsarchitecten Concept Voorlopig Ontwerp plankaart
Woningen en voorzieningen ‘Follie’ (2 personen) Familiewoning (4 personen), 100 m2 (bestaand uit 1 laag ±66 m2 + kap ±33m2) Grote familiewoning (6 personen), 130 m2 (bestaand uit 1 laag ±90 m2 + kap ±45m2) Groepswoning (12 personen), 300 m2 (bestaand uit 1 laag ±200 m2 + kap ±100 m2) Gebouw op erf met horecagelegenheid, 12 b&b-kamers, fietsverhuur (bestaand uit 2 lagen (2*±500 m2) + kap (±250 m2)
nog up daten Facilitair gebouw, 1 laag met kap (bestaand uit 1 laag ±200 m2 + kap ±100 m2)
Centraal erf met horeca, terras en speeltuin Erf bij woonclusters
Beplanting Bloemrijk akkerland, extensief beheerd Beekdalslenk met bloemrijk nat grasland Nieuw bos Mantel-zoom ruigte met open en beplante plekken Nieuwe solitaire bomen/boomgroep Bestaande boom
Wegen, paden en parkeren Nieuwe verharde bosweg Laan met gebakken klinkers Nieuw pad, halfverharding Nieuw pad, onverhard Maaipaadje naar follies Nieuwe brug/vlonderpad Informele parkeerkoffer in het bos
g
ltswe Westerho
Centrale parkeervoorziening in boomweide
50m
3
N
0 5 10
20
50m
LANDGOED TWICKEL / DZH
Westerholt Twickel
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
situatie
1:2000
07/100
34.4
situatie plankaart Het beeldkwaliteitsplan bestaat uit drie verschillende deelgebieden. De drie deelgebieden onderscheiden op verschillende vlakken van elkaar. Per deelgebied zijn regels, uitzonderingen en inspiratiebeelden vastgesteld.
B A A
A C C
Deelgebieden:
A C
A
g
holtswe
A.
De Erven
B.
Het Hoofdgebouw
C.
De Folly’s
Wester
DDN01I 01782G0000
weg erholts
West
g
holtswe
Wester
2. Deelgebied A De Vijf Erven
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
09/056
A landschappelijke inpassing Elk erf refereert qua sfeer en uitstraling aan de typische Twentse erven en wordt als eenheid ontworpen.
Om de gewenste eenheid te borgen worden alle
Gebouwen zijn altijd ondergeschikt aan het
De opstelling van de erven is zo dat ze enerzijds
recreatiewoningen door één architectenbureau
landschap en het erf waar ze onderdeel van zijn. Ook
verschillende zichtlijnen naar het landschap vormen
ontworpen. Per erf is hierbij het aantal bouwvolumes
zorgen oriëntatie en positionering van volumes ten
en anderzijds een mate van doorwaadbaarheid
vastgesteld. De opzet is een open plan met
opzichte van elkaar en ten opzichte van de bosrand
hebben. Dit betekent onder meer dat de onderlinge
ervoor dat het landschap altijd dominant is ten
1:2000
1:2000
opzichte van de gebouwen.
gebouwen (minimaal 5m) voldoende is.
Westerholt Twickel
diagrammen Westerholt - vanaf Twickel hier
1:2000 diagrammen - vanaf hier
voldoende afstand tussen de erven.
2
Westerholt Twickel 19
diagrammen - vanaf hier
2
4
3
3
3
4
4
4
3
3 4
4
3
19
afstand tussen de erven (minimaal 20m) en
2
4
4
4
19
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
Westerholt Twickel
010/056
diagrammen
A hoofdopzet van de erven Elk erf is een compositie van verschillende samengestelde volumes. Deze volumes zijn subtiel verschillend ten opzichte van elkaar, door middel van verschillen in lengte en hoogte.
Individuele recreatiewoningen zijn in beeld ondergeschikt
wickel
diagrammen
1:1000 veld
1:1000
21
De volumes worden deels verzonken in het landschap.
Westerholt Twickel
diagrammen
1:1000
25
De gebouwen verdraaien (niet 90 graden) ten opzichte van elkaar, wat zorgt voor privacy, variatie in gevelbeeld
aan het totaal aantal aanwezige volumes per erf, doordat
Daarbij ligt het vloerpeil van de recreatiewoningen
ze geschakeld zijn tot een eenduidig volume. Dit uit zich
minimaal 2m onder het omliggende maaiveldniveau. Het
en uniek onbelemmerd uitzicht naar het omringende
ook in de architectonische uitwerking, elk volume is
erf ligt 1m boven het maaiveld.
landschap. Hiermee verwijzen de erven naar de
verschillend ten opzichte van de andere volumes op het 21
Hierbij kunnen ingravingen in het landschap zorgen voor
organisch gevormde Twentse erven.
overgang
bos
erf. De recreatiewoningen zijn bouwstenen voor het maken
voldoende daglicht, het inpassen van buitenruimtes of
van grotere volumes.
het borgen van privacy. trias energetica. •
Techniek voor duurzame energieopwekking moet niet duidelijk zichtbaar zijn.
•
Regenwater is afgekoppeld en wordt hergebruikt (grijs water).
•
Samengestelde volumes
Aandacht voor compacte installaties en mogelijkheid toekomstige eenvoudige
‘Gezamenlijk’ pleintje, bereikbaar vanaf de ontsluitingsweg, bruikbaar voor bijv.
aanpassingen.
een vuurplaats, picknick-plek etc.
Ruimte voor ontmoeting en informeel gebruik op het centrale plein op het erf
Gebouwen staan ‘losjes’ rond een centraal informeel pleintje, gedeeltelijk onverhard (gras, bomen, tuin). Vanuit iedere woning is zicht naar de open ruimte mogelijk. (referentie knooperf Oostermaet, ZieglerBrandenhorst Architecten)
1:1000
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
De gebouwen staan als zuivere volumes in het landschap. De heldere hoofdvolumes refereren aan archetypes die kenmerkend zijn voor de Twentse erven.
Per erf is maximaal 1 hoger volume toegestaan, deze
5.5m en maximale nokhoogte van 10m.
1:1000
De maximale footprint van de bebouwing per erf
Alle recreatiewoningen worden voorzien van een
22 in vorm en Westerholt Twickel staat vast. Wel is er vrijheid positionering
diagrammen 1:1000 zadeldak. Het ontwerp houdt het archetypische
van de recreatiewoningen.
volume met kap aan, wat typerend is voor
Bouwvolume:
Daarnaast zijn 2-3 lagere volumes toegestaan met
Westerholt Twickel
diagrammen
1:2000
een maximale goothoogte van 3.5m en de maximale
de Twickelse omgeving. Deze kap heeft een
20
hellingshoek van 20 - 50 graden.
nokhoogte 8m ten opzichte van het verhoogde maaiveld van het erf.
750 m² 650 m²
550 m²
, alles vorm ge vorm, en n materiaal, monnikoog)
zwart) helpt ten opgaan
011/056
A hoofdvolume
erholt Twickel staat aan de bosrand diagrammen en heeft een goothoogte van
een glazen assa, maakt ap, lijkt wel aliteit wordt benadrukt. Villa roliing)
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
675 m²
700 m²
525 m²
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
A gevelontwerp 1:1000
012/056
Westerholt Twickel
22
De gevelopeningen versterken de directe relatie tussen gebouw en landschap. Deze zijn zorgvuldig ontworpen en zorgen voor uitzicht, privacy en beleving van de omgeving De recreatiewoningen worden alzijdig ontworpen.
Om de relatie tussen gebouw en landschap te versterken
De royale gevelopeningen zorgen in meer beboste,
Westerholt Twickel Richting het erf zijn de gevels meer gesloten,
vormt het wonen1:1000 onder de kap uitgangspunt. Royale
en dus schaduwrijke delen, voor voldoende
diagrammen
22
richting het landschap ontstaat een onbelemmerd
gevelopeningen functioneren hierbij als zichtvensters naar
uitzicht door middel van grote openingen. De
het landschap. Als gevolg hiervan is het uitgangspunt
gevelopeningen versterken qua verschijningsvorm
dat slaapruimtes op de onderste, ten opzichte van het
de helderheid van het hoofdvolume. Zo worden
omliggende landschap verdiepte, begane grond worden
verschillende gevelopeningen per volume uitgevoerd
ingepast.
in een gelijke architectuurtaal.
Duurzame woning, Schipper Douwes architecten
Landgoedwinkel Twickel
31
daglichttoetreding.
diagrammen
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
013/056
A dak Alle volumes hebben een schuin zadeldak, het dak Westerholt diagrammen is zorgvuldig ontworpen enTwickel draagt bij aan een helder concept.
1:1000
Hoofdvolumes mogen ten opzichte van elkaar
Kappen zijn een belangrijk onderdeel van het
in hoogte verspringen om het dak aanzicht te
hoofdvolume, dit betekent dat onder andere Westerholt Twickel diagrammen 1:1000 diagrammen
Westerholt Twickel
22
Verbijzonderingen aan het dakvlak zijn toegestaan, 22
1:1000
mits dit de samenhang van 22de architectuur
verlevendigen. Volumes hebben altijd een zadeldak,
insnijdingen in het dakvlak en dakkappelen niet zijn
versterkt en geen associatie oplevert met standaard
een lessenaardak is niet toegestaan.
toegestaan, ook mogen er geen installaties op het
woningbouw. Verbijzonderingen in de kap dienen
dak worden geplaatst.
ondergeschikt te zijn aan het dak. Toevoegingen zijn onderdeel van een sculpturaal daklandschap en geen solitair element.
esterholt Twickel
men ram diag
WESTERHOLT TWICKEL
Westerholt Twickel
diagrammen
BEELDKWALITEITSPLAN
diagrammen
A buitenruimten
1:1000
1:1000
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
23
014/056
22
00 1:10
De privé-buitenruimten zijn integraal onderdeel van de architectuur van de recreatiewoningen, overige buitenruimte is onderdeel van het gemeenschappelijke erf.
bied nge inne
Privacy afscheidingen tussen verschillende recreatie-
Individuele buitenruimtes worden integraal opgenomen in
woningen en biedt ruimte aan collectief programma
woningen of tussen woning en het landschap zijn
het gebouwde hoofdvolume. Dit bijvoorbeeld in de vorm
zoals picknicktafels, barbecue plek, speelvoorziening en
altijd gebouwd en onderdeel van het hoofdvolume.
van een terras, loggia, veranda of patio. De onderdelen
kortparkeren. Regulier parkeren gebeurt uit het zicht bij de
Uitgangspunten ontwikkelveld Terrasafscheidingen zijn onderdeel van de architectuur.
Kavelgrenzen en binnengebied verlichting, bestrating en beplanting zijn verder uitgewerkt
hoofdentree van het vakantiepark. De collectieve faciliteiten,
Plek voor het stallen van fietsen en bergingen zijn een
op P31 - P37.
beplanting, overgangen en verharding zal door Strootman
geïntegreerd onderdeel van het volume.
23
Het erf wordt ingekaderd door de omliggende recreatie-
Positionerin
Landschapsarchitecten verder worden uitgewerkt.
g erin ition Pos
In de mantel
Footprints
Buitenruimte
Parke
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
015/056
A overgang prive - openbaar Bij de erven in de omgeving van Westerholt is een
• Twentse erven kenmerken zich door informele zachte
• De beplanting is netjes en formeel: zoals bij de voorzijde van
duidelijke scheiding te zien tussen de voorzijde
overgang naar het landschap. De erven van Westerholt grenzen
een Twents erf, met gazon, hagen, bomen en sierbeplanting.
(representatieve zijde) van het erf en de achterzijde
direct aan de mantel-zoomgebied, zonder harde grens.
Prive-buitenruimten
(werkgedeelte) van het erf. De inrichting van de
De verharding houdt plots af, er wordt geen haag of hek
• (gebouwde) Privé-buitenruimten zijn onderdeel van de
erven op Westerholt zijn hier een herinterpreatie
gebruikt om de grens te markeren.
architectuur en bevinden zich binnen het volume van het
van. De voorzijde bevindt zich aan de zijde van het
• De mantel-zoomvegetatie is, net als bij de achterzijde van een
gebouw. De overige buitenruimte is collectief en is onderdeel
gemeenschappelijke erf. De achterzijde wordt gevormd
Twents erf, los en landschappelijk: ‘onkruid’, stevige beplanting,
van een gemeenschappelijk erf.
door de mantel-zoom vegetatie die de erven omringen.
struiken, losse hagen, etc., met zichtlijnen tussen de gebouwen
Weides, mantel-zoom en bosgebied: • De weides, het mantel-zoom gebied en het bos zijn openbaar. • Tussen de weides en het mantel-zoomgebied bevindt zich een greppeltje. De greppel zorgt er voor dat er geen eventuele weidedieren richting het bos en de erven kunnen.
door op de open weide.
verharding houdt op zonder harde grens
greppel als overgang
Gemeenschappelijk erf: • Het erf is collectief. Er bevinden zich geen privetuinen op het erf. • Met beplanting kan eventueel wat extra privacy worden gemaakt recreatiewoningen. weide voor de verschillende halfopen mantel en zoom (openbaar)
(openbaar)
Principe: elk gebouw heeft, tussen beplanting door, zicht erf (collectief) op de open weide
Principe: overgangen prive-openbaar
Referentie: gebouw staat direct in landschap
Principe: elk gebouw heeft, tussen beplanting door, zicht op de open weide
Gebouwen staan verscholen in mantel-zoomvegetatie
Referentie: geen grens tussen erf en landschap
11
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
016/056
A materialisatie en detailering De toe te passen gevelmaterialen hebben een natuurlijke uitstraling, zijn bio-based en duurzaam. Zowel kleur als materialisatie draagt bij aan de eis dat de
De architectuur is hedendaags en landelijk.
Toevoegingen aan de recreatiewoning
bebouwing ondergeschikt is aan het landschap. Dit betekent
Enkele klassieke kenmerken van Twickelgebouwen
zoals zonnepanelen, technische installaties,
ingetogen, natuurlijk en aards kleurgebruik, met (donker) hout
(boerderijen) dienen (geherinterpreteerd) terug te komen
hemelwaterafvoer, verlichting, huisnummers en
en glas als meest voorname materialen. Het dak is uitgevoerd
in het ontwerp van de gebouwen, zoals:
beldrukkers worden mee-ontworpen binnen de
in hout, riet, dakpannen, zink, groen of sedum, en past geen
- Dakoverstekken
architectuur en zo veel mogelijk geïntegreerd in het
dak van staal, aluminium, kunststof of golfplaat. Het gebruik
- Zadeldaken
hoofdvolume. Technische installaties worden nooit in
van uitlogende materialen is niet toegestaan.
- Kleuren (Twickels zwart, wit, roomwit)
het zicht geplaatst.
Per erf kan er diversiteit in materialisatie ontstaan.
- Leem (-stuc)
De hoofddraagconstructie bestaat uit hout (CLT of
- Zwarte, antraciet of rode dakpannen dan wel rietgedek
houtskelet).
- (Twickelse) Luiken
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
017/056
Westerholt Twickel
doorsnedes
1:200
33.34
10.0m
8.0m
5.5m
3.5m
1.0m 0.0m
Vakantiehuis 4 en 6 personen
Gemeenschappelijk erf
Vakantiehuis 12 personen
12.0m
8.0m 7.0m
2. Deelgebied B Het Hoofdgebouw
el
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
019/056
B landschappelijke inpassing Het entreegebouw ligt evenals de erven in de bosrand. Dit grotere volume is een hedendaagse knipoog naar een Twickelse boerderij. Qua uitstraling, volume en materiaalgebruik sluit het hoofdgebouw aan bij de erven. Het hoofdgebouw vormt een herkenbaar entreegebouw
In het hoofdgebouw bevinden zich de receptie, het
De buitenste plangrens van het ontwikkelveld staat
voor het recreatiepark. Het onderscheidt zich, maar is
restaurant en bed & breakfast kamers.
in principe vast, uitdijen is uitgesloten. Rondom het
wel familie van de omliggende bebouwing van het plan.
De fietsenstalling wordt ondergebracht in het
hoofdgebouw liggen natuurlijk begroeide zones die
Het staat aan het einde van de laan, aan de centrale
logistieke bijgebouw. Deze wordt als los bijgebouw
het hoofdgebouw en buitenruimtes op natuurlijke
zichtas. Bij aankomst is een directe zichtlijn op de
diagram hoofdgebouw
achterliggende open ruimte.
Westerholt Twickel Westerholt ontworpen op de daarvoorTwickel aangewezen plaats. 1:5000, 1:500, 1:2000
diagram hoofdgebouw diagram hoofdgebouw wijze van elkaar scheiden. 26
1:5000, 1:5
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
B herkenbaar beeldmerk Het hoofdgebouw vormt een herkennings- en ontmoetingspunt van het recreatiegebied.
Het hoofdgebouw vormt het middelpunt
Het hoofdgebouw staat op het maaiveld en
van de bebouwing, maar vindt in haar
bestaat uit twee lagen; een publieke laag welke
architectonische uitwerking een relatie tot de
aansluit op de omliggende recreatiefaciliteiten,
bebouwing op de erven en met het landschap.
en een privélaag met bed & breakfast kamers.
Al dan niet in vorm, materialisatie of beiden.
020/056
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
021/056
B buitenruimte De buitenruimten zijn integraal onderdeel van de architectuur van het hoofdgebouw.
De bouwgrenzen en het binnengebied zijn als richtlijn
De gecultiveerde buitenruimte is onderdeel van de
De buitenruimte van het hoofdgebouw is ingevuld met
getekend. In het ontwerp mogen deze door de architect
architectonische eenheid.
algemene recreatiefaciliteiten, zoals speelvoorziening.
worden verschoven of gedraaid om beter aan te sluiten op de bebouwing en bezonning, na goedkeuring door de supervisor.
Het erf wordt ingekaderd door het hoofdgebouw en bijgebouw met fietsenstalling. Het erf biedt ruimte aan publiek programma
De maximale footprint van het hoofdgebouw (500m²) en
waaronder picknicktafels en speelvoorzieningen.
bijgebouw (250m²) staat vast. De fietsenstalling voor fietsverhuur wordt ondergebracht in het facilitaire bijgebouw met overkapping op de daarvoor aangewezen locatie.
hoofdgebouw bijgebouw
Vuilcontainers worden (ondergronds) geintegreerd in het erfontwerp of krijgen een plek in het volume van het bijgebouw.
Hier dient ook in zitplaats te worden voorzien voor eventueel wachten bij in- en uitchecken, en een gedeeld buitengebied voor de bezoekers.
De spelregels voor de materialisatie en overige onderdelen van de buitenruimte zijn verder toegelicht door Strootman Landschapsarchitecten op P31 - 37.
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
022/056
B hoofdvolume Het hoofdgebouw betreft een groter volume en is een hedendaagse knipoog naar de Twickelse boerderij. Het vormt een herkennings- en ontmoetingspunt van het recreatiegebied. De maximale goothoogte bedraagt 7m en de Westerholt Twickel
Westerholt Twickel
diagram hoofdgebouw
1:5000, 1:500, 1:2000
Hoofdvolumes mogen ten opzichte van elkaar
Ook het hoofdgebouw wordt voorzien van een kap,
maximale nokhoogte 12m.
verspringen om het dakaanzicht te verlevendigen.
echter mag deze vrijer worden ingevuld, met een
Onder het hoofdgebouw is het toegestaan een kelder
De begane grond van het hoofdgebouw heeft een
hoek tussen de 20 en 60 graden.
te realiseren.
hoogte van 4m.
Verbijzonderingen aan het dakvlak zijn wel
diagram hoofdgebouw
1:5000, 1:500, 1:2000
26
Het bijgebouw heeft een maximale goothoogte van 3m en nokhoogte van 8m. Westerholt Twickel
diagram hoofdgebouw
toegestaan, mits dit de architectuur versterkt in de 1:5000, 1:500, 1:2000
26
samenhang.
26
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
023/056
B gevelontwerp De gevelopeningen benadrukken de levendige relatie tussen gebouw en landschap. De publieke functies bevinden zich op de begane grond, de bed & breakfast kamers op de eerste verdieping Westerholt Twickel
diagram hoofdgebouw
1:5000, 1:500, 1:2000
26
De bovengelegen bed & breakfast kamers worden
De gevelopeningen versterken qua
onderdelen van het gebouw worden geïntegreerd in het
voorzien in daglicht door gevelopeningen en eventueel,
verschijningsvorm de helderheid van het
gevelontwerp.
maar niet uitsluitend met daklichten. Kappen zijn een
hoofdvolume. De verschillende gevelopeningen zijn
belangrijk onderdeel van het hoofdvolume, dit betekent
uitgevoerd in een gelijke architectuurtaal.
Het hoofdgebouw wordt alzijdig ontworpen. De logistieke 1:5000, 1:500, 1:2000
26
dat onder andere insnijdingen in het dakvlak en dakkapellen niet zijn toegestaan.
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
024/056
B materialisatie en detailering De toe te passen materialen hebben een natuurlijke uitstraling en zijn duurzaam.
Zowel kleur als materialisatie draagt bij aan de eis dat
Enkele klassieke kenmerken van Twickelgebouwen
De architect is vrij om een ontwerp te maken waarin
de bebouwing ondergeschikt is aan het landschap. Dit
(boerderijen) dienen (geherinterpreteerd) terug te komen
deze elementen niet letterlijk terugkomen, maar
betekent ingetogen, natuurlijk en aards kleurgebruik.
in het ontwerp van de gebouwen, zoals:
waarin wel de juiste sfeer gecreëerd wordt.
Hout en glas zijn de meest voorname materialen,
- Dakoverstekken
maar andere natuurlijke materialen of materialen in
- Zadeldaken
natuurlijke, neutrale tinten zijn toegestaan.
- Kleuren (Twickels zwart, wit, roomwit)
Het gebruik van uitlogende materialen is niet
- Leem(stuc)
toegestaan.
- zwarte of rode dakpannen dan wel rietgedekt - (Twickelse) Luiken
Toevoegingen aan het hoofdgebouw zoals zonnepanelen, (afval)opslag, technische installaties, hemelwaterafvoer en beldrukkers worden meeontworpen binnen de architectuur en geïntegreerd in het hoofdvolume.
Duurzame woning, Schipper Douwes architecten
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
10.0m
025/056
8.0m
5.5m
3.5m
1.0m 0.0m
12.0m
8.0m 7.0m
4.0m 3.0m
Hoofdgebouw Horeca en Bed & breakfastkamers
Publiek erf en terras
Bijgebouw Fietsenverhuur en logistiek
2. Deelgebied C De Drie Folly’s
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
C de folly’s Drie verrassende kleine vakantiehuisjes diagrammen 1:1000komen in het open veld, tussen boomgroepen.
Follies
Folly
Programma
Hoofdgebouw
Een folly is een verrassend bouwwerk waarbij de functie niet direct logisch lijkt of afleesbaar is. Het is toegestaan diverse architecten of kunstenaars hier voor te selecteren.
Volume en positionering staan vast. De buitenste plangrens van het ontwikkelveld staat vast, uitdijen is uitgesloten. Rondom de folly staan bomen en liggen natuurlijk begroeide zones die zorgen voor privacy.
24
027/056
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
028/056
C materiaal en volume
De folly's wijken qua kleur en uitstraling af van de
Hiermee ontstaat een uitgesproken
Het zijn bijzondere, kleine vakantiehuisjes waar
De maximale footprint van de folly's
bebouwing op de erven. Dit kan op verschillende
contrast tussen de bebouwing van de erven
je op een fascinerende manier het landschap
is 25m², met een maximum van 40m²
manieren bereikt worden, bijvoorbeeld door
en de folly's. Het gebruik van uitlogende
beleefd. De hoogte van de folly is maximaal
gebruiksoppervlak per folly.
verschil in materiaal zoals baksteeen, staal, glas,
materialen is niet toegestaan.
10m. De folly's zijn ondergeschikt aan het
cortenstaal of het toepassen van hout in andere
De architectuur van de folly's is uniek en
landschap en gaan een relatie aan met de
kleurtinten.
geen lijkt op de ander.
boomgroep waarin ze geplaatst zijn.
3. Algemene uitgangspunten
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
030/056
Parkeren
Studie parkeren Studie parkeren Op het park wordt een centraal parkeerterrein gerealiseerd voor 170 auto's.
Ter plaatse van de erven kan men tijdelijk
170 pp op centrale p-plaats 170 pp op centrale p-plaats
parkeren om uit te laden, vervolgens parkeer
Voorkeursmodel: je op de centrale en kan er een lus zoals bij Overpark Twickel Voorkeursmodel: lusparkeerplaats zoals bij Overpark Twickel Alternatief: groen parkeren zoals bij Bokrijk Vlaanderen Alternatief: groenworden parkerenbijzoals bij Bokrijk Vlaanderen fiets gehuurd het servicegebouw. Een uitzondering kan gemaakt worden voor mensen die gehandicapt of slecht ter been zijn. Bij het restaurant kan tijdelijk geparkeerd worden door leveranciers, of voor het brengen en halen van gasten.
47 pp tijdelijk parkeren bij de erven
Referentie Referentie parkeerplaats Overpark Twickel parkeerplaats Overpark Twickel
37 pp tijdelijk parkeren bij de erven
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
031/056
Verharding Het uitganspunt voor Westerholt is dat verharding zo
Toegangsweg
Rondweg
veel mogelijk wordt geminimaliseerd. Noodzakelijke
• Gebakken klinkers met elegante opsluitband.
• “Low profile” bosweg, bijvoorbeeld verstevigd met
verhardingen zijn robuust en praktisch, maar passen ook mooi bij het Twentse landschap en de Twickelse erven. Er wordt geen gebruik gemaakt van asfalt of beton, maar van elementenverharding of halfverharding.
puinverharding.
Erven • Maximaal 50 procent van de erven wordt verhard.
Wandelpaden
• Erfachtige verharding met kwaliteit (geen betonklinkers)
• Wandelpaden door bos en weide: halfverharding in
maar gebakken materialen in gedempte kleuren (patroon
terughoudende kleur (beige/grijs)
is vrij), onbewerkt natuursteen (zoals boerenkasseien) of
• Secundaire paden door weide: onverhard gemaaide pad,
halfverharding in terughoudende kleur (beige/grijs).
‘spoortje’ met hogere maaifrequentie dan omliggende weides.
Referentie toegangsweg: gebakken klinker met opsluitband.
Referentie erven: groene inrichting met erfachtige
Referentie erven: gebakken materiaal en boerenkasseien in cement Referentie wandelpaden: halfverhard pad (Twickels padvast)
“Low profile” bosweg
Referentie erven: boerenkasseien
Referentie erven: gebakken materiaal in verschillende patronen
Referentie maaipaden
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
032/056
Verlichting Westerholt wordt omgeven door beschermde
Algenene uitgangspunten:
Verlichting die alleen de eerste en de laatste uren van
natuurgebieden. De ambitie is om ook met de
• Minimaliseren van kunstlicht.
de nacht aanstaat is hierop een alternatief.
herontwikkeling van de camping extra natuurwaarde toe
• Noodzakelijke verlichting is natuurvriendelijke, gerichte
te voegen aan het gebied. Verlichting kan verstorend
verlichting (waarbij er minimale weerkaatsing en
Verlichting erven:
zijn voor fauna. Nachtelijk kunstlicht kan verschillende
uitstraling is van het licht naar de omgeving).
• Buitenverlichting wordt alleen aangebracht aan de
invloeden hebben. Sommige diersoorten zijn nachtactief
• Verlichting in warme kleuren (oranje, amber, warmwit)
zijde van het gezamenlijke erf.
en afhankelijk van duisternis voor hun natuurlijke gedrag,
in plaats van gel wit licht, omdat dit bij de meeste dieren
• Buitenverlichting zit vast aan de gebouwen
sommige dieren worden aangetrokken door licht en raken
minder verstoring veroorzaakt.
(bijvoorbeeld door middel van een wandarmatuur of in
gedesoriënteerd, andere soorten vermijden licht juist.
• Dynamische verlichting, die alleen reageert op activiteit,
het gebouw geintegreerde verlichting).
Ook voor insecten kan kunstlicht grote gevolgen hebben.
heeft de voorkeur.
• Er wordt geen gebruik gemaakt van ledstrips, alleen
Kunstlicht verstoort hun natuurlijk gedrag en kan gevaarlijk
• Dynamische verlichting, die alleen aangaat wanneer er
van individuele lichtpunten.
zijn wanneer ze in contact komen met de hoge temperatuur
activiteit is, heeft de voorkeur. Hierbij is het van belang
• De follies en de route naar de follies worden niet
van de lampen. Ook vleermuizen zijn zeer gevoelig voor
dat de verlichting niet plotseling aangaat, maar vanuit
verlicht. Een ‘avontuurlijke’ route met zaklamp naar de
kunstlicht.
gedimde stand rustig naar volle lichtsterkte schakelt.
follies en een donkere sterrenhemel zijn onderdeel van de beleving.
toegangslaan
rondweg
Principe verlichting van verschillende paden en routes
parkeerplaats
maaipad weide
ge Lan
aan
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN g r ste hor gen n a L
033/056
we
Al
Verlichting aart elerv Twick
Verlichting wegen en paden: • Alleen de toegangslaan, parkeerplaats en
• Verlichting parkeerplaats: orienterende
de rondweg worden ter navigatie verlicht met
verlichting door middel van paaltop-verlichting
op de grond gerichte verlichting. Overige
in de haag.
rondweg
wegen en paden blijven donker.
parkeerplaats
maaipad weide
• Uitstraling armaturen: stijlvol, tijdloos, strak
• Verlichting rondweg: lage verlichting aan 1
en in Twickel-zwart.
zijde van de weg, kniehoge armaturen.
• Verlichting langs wegen: op grond gerichte,
• Verlichting toeganslaan: ritmische
lage verlichting. Geen masten.
ting van verschillende paden en routes
verlichting aan 1 zijde van de laan met hogere paaltop-verlichting.
Referentie verlichting kniehoge verlichting rondweg
Referentie: verlichting gebouw in overstek
Referentie verlichting kniehoge verlichting rondweg
tsweg Westerhol
Referentie: verlichting gebouw aan de gevel
Referentie verlichting toegangslaan
m
elo s
ew
eg
WESTERHOLT TWICKEL
BEELDKWALITEITSPLAN
LANDSCHAPPELIJK RECREËREN
034/056
Bankjes • Erven zijn collectieve ruimten. Hierbij horen ook collectieve voorzieningen zoals een picknickbank, kampvuurplek, etc. Deze staan middenop het erf en behoren niet specifiek bij een woning.
bijvoorbeeld ook andere beplanting kan staan. Bomen staan ‘in het groen’.
het vigerende Reclamebeleid.
Elementen Hekken • Zo min mogelijk gebruik van afscheidingen en hekken, om het landschap en bebouwinge in elkaar over te laten lopen. Greppels kunnen er eventueel voor zorgen dat er geen eventuele weidedieren richting het bos en de erven kunnen. • Toegangshek aan einde laan: automatisch openend, bijvoorbeeld met behulp van code/ intercom, maar geen (roodwitte) slagboom. Het hek zo ‘licht’ en transparant mogelijk maken door bijvoorbeeld gebruik te maken van smalle, ranke spijlen in plaats van robuuste delen. Hek in gepoedercoat staal met zwarte Twickel-kleur. • Om te voorkomen dat gasten met de auto het horeca-erf oprijden, maar het tegelijkertijd wel mogelijk is voor leveranciers om dichtbij de (horeca)gebouwen te komen, kunnen in de bestrating geintegreerde verzinkbare paaltjees worden gebruikt. • Toeganshekje aan Westerholtsweg: afsluitbaar hek dat eenvoudig met de hand te openen is voor wandelaars en fieters. Het hek zo ‘licht’ en transparant mogelijk maken door bijvoorbeeld gebruik te maken van smalle, ranke spijlen in plaats van robuuste delen. Hek in gepoedercoat staal met zwarte Twickel-kleur.