Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden.pdf

Datum: Fase: Planid:

ontwerp NL.IMRO.1735.BGxAlmelostr26-OP10

BESTEMMINGSPLAN

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Het plangebied Huidig en gewenst planologisch kader Leeswijzer

6 6 7 7 9

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Het plan Huidige situatie plangebied Uitgangspunten planvorming Ruimtelijk plan Buitengoed Westerholt T&R sector en doelgroep Bedrijfsmatige exploitatie

11 11 13 14 19 22

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Overijssel Gemeente Hof van Twente

25 25 28 37

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Omgevingsaspecten Ecologie Bodem Water Cultuurhistorie en archeologie Milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Milieueffectrapportage

39 39 42 43 45 46 48 49 50 51

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische toelichting Planopzet en systematiek Toelichting op de regels

53 53 53

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

57 57 57

Bijlagen toelichting

59

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

60

Bijlage 2

Ecologie

116

Bijlage 3

Bodemonderzoek

163

Bijlage 4

Landschapsplan

208

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

2

257 Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

258 258 266

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

ontwerp

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Agrarisch met waarden Recreatie - Verblijfsrecreatie Waarde - Archeologische verwachting 1 Waarde - Archeologische verwachting 2 Waarde - Archeologische verwachting 3 Waarde - NNN

267 267 269 272 274 276 278

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels

279 279 280 281 282 283 284 285

Hoofdstuk 4 Artikel 16 Artikel 17

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

286 286 287

Bijlagen regels

289

Bijlage 1

290

Beeldkwaliteitsplan

3

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

4

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Toelichting

ontwerp

5

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Stichting Twickel (hierna: Twickel) is in 2018 eigenaar geworden van camping Westerholt en voornemens om dit circa 7 hectare grote kampeerterrein, gelegen aan de Almelosestraat 26 in Ambt Delden, in herontwikkeling te nemen. Concreet is het voornemen om het bestaande recreatieterrein met circa 200 stacaravans en de verouderde bedrijfsgebouwen te saneren en op de vrijkomende gronden een kleinschalig park met recreatiewoningen te verwezenlijken. Het initiatief voorziet in de realisatie van 40 recreatiewoningen, die in een aantal clusters (soort van erven) worden ingepast in het landschap. Naast deze clusters met recreatiewoningen zal in de bosrand van het plangebied, nabij de centrale entree, een horecagebouw worden gerealiseerd met daarin onder meer 12 hotel- c.q. bed & breakfastkamers. Tot slot zullen, verspreid over het terrein, verschillende centrale faciliteiten worden gerealiseerd ter versterking van de recreatieve belevingswaarde binnen het plangebied en daarbuiten. Zowel de terreininrichting als de landschappelijke inpassing van het beoogde 'Buitengoed Westerholt' is bij dit alles gericht op het zoveel als mogelijk versterken van de aanwezige landschaps- en natuurwaarden. De recreatiewoningen zijn gericht op het hogere marktsegment.

In lijn met de algemene regelgeving binnen de gemeente, dat stelt dat het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning in strijd is met het bestemmingsplan, zal het recreatieve gebruik van de beoogde recreatiewoningen worden geborgd volgens de principes van bedrijfsmatige exploitatie. Bedrijfsmatige exploitatie is daarbij gedefinieerd als: 'het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie van recreatiewoningen, dat in deze accommodaties ook daadwerkelijk – permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden en plaatsvindt'. Het vigerende bestemmingsplan voor camping Westerholt biedt de mogelijkheid om op dit perceel toercaravans, tenten, stacaravans en trekkershutten te plaatsen. De bouw en het gebruik van recreatiewoningen valt echter buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan voor deze locatie. Een partiële herziening van het bestemmingsplan is dan ook nodig om realisatie en ingebruikname van het beoogde Buitengoed Westerholt mogelijk te maken. Als reactie op een principeverzoek, op 8 juni 2018 ingediend door Twickel, heeft het College van B&W per brief van 4 juli 2018 besloten om planologische medewerking te verlenen aan het initiatief van Twickel tot herontwikkeling van camping Westerholt.

Het College motiveert dit principebesluit onder meer door aan te geven dat het initiatief past binnen het gemeentelijke streven om zo goed mogelijk in te spelen op de vraag van de toerist en het verder versterken van het toeristisch-recreatief product van de Hof van Twente. Eveneens wordt het initiatief als passend gezien binnen het streven naar een verbetering, verhoging en diversificatie van het aantal toeristische overnachtingen. Vanuit deze basis wil de gemeente dan ook nieuwe of vernieuwende initiatieven stimuleren, mede ook om nieuwe doelgroepen te bereiken. Aan het principebesluit om planologische medewerking te verlenen heeft het College van B&W voorwaarden verbonden, die in het voorliggende bestemmingsplan nader zijn uitgewerkt. Onder meer stelt het College dat een nadere onderbouwing gewenst is over de wijze waarop het initiatief bijdraagt aan het toeristisch-recreatief product van de gemeente Hof van Twente. Ook moet worden aangegeven hoe de (bedrijfsmatige) exploitatie van de

6

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden recreatiewoningen vorm wordt gegeven en permanente bewoning van de recreatiewoningen wordt voorkomen.

1.2

Het plangebied Het terrein van voormalig camping Westerholt bevindt zich aan de Almelosestraat 26 in het buitengebied van Ambt Delden. Het kampeerterrein bood ruimte aan circa 200 recreatieve verblijfsaccommodaties (veelal stacaravans) inclusief bijbehorende voorzieningen, zoals een openluchtzwembad en tennisbanen. Verspreid over het terrein bevinden zich gebouwen, welk dienst deden als centrale ontvangst-/receptieruimte en waarin zich de douches en toiletten bevonden. Het voormalige kampeerterrein is omgeven door percelen die deel uitmaken van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) dan wel een agrarisch gebruik kennen. Om de landschappelijke kwaliteit en de gebruiks- en belevingswaarde van het beoogde Buitengoed Westerholt zoveel mogelijk van een extra kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien heeft Twickel besloten om de agrarische percelen aan de westzijde van de camping aan het plangebied toe te voegen. Het resulterende plangebied en de ligging ervan in de nabije omgeving is weergegeven in figuur 1.1.

1.3

Huidig en gewenst planologisch kader Huidig planologisch kader Het plangebied valt binnen de kaders van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente', vastgesteld op 9 december 2015. Aan het perceel van camping Westerholt is hierin de enkelbestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' toegekend met als functieaanduiding 'Verblijfsrecreatie'. Aansluitend zijn hier de dubbelbestemmingen

ontwerp

7

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden 'Waarde – Archeologische verwachting 1' (deels) en 'Waarde – Archeologische verwachting 2' (deels) van toepassing. Het westelijk deel van het plangebied betreft gronden met als enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' en zijn hier de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologische verwachting 2' (deels), 'Waarde – Archeologische 3' (deels) en 'Waarde – EHS (NNN)' van toepassing. Tot slot ligt het plangebied in een gebied met als gebiedsaanduidingen 'Reconstructiewetzone – extensiveringsgebied', 'Vrijwaringszone – radar' en (deels) 'Luchtvaartverkeerzone'.

De voor 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' met functieaanduiding 'Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige exploitatie van een recreatieterrein. In beginsel zijn hier recreatiewoningen toegestaan, met dien verstande dat het aantal recreatiewoningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven in bijlage 8 bij de Regels van het bestemmingsplan. Specifiek voor het terrein Westerholt aan de Almelosestraat 26 is in deze bijlage het aantal mogelijke recreatiewoningen op 0 gesteld. Als strijdig gebruik wordt binnen in ieder geval verstaan het gebruik van recreatiewoningen, lodges, stacaravans, groepsaccommodaties en trekkershutten ten behoeve van permanente bewoning. De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn de betreffende gronden bestemd voor de uitoefening van (bepaalde vormen van) grondgebonden en/of niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering en is tevens hobbymatig agrarisch gebruik buiten het bouwvlak toegestaan. Verder zijn de betreffende gronden bestemd voor onder meer extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden alsmede voor water en voorzieningen voor de waterhuishouding.

De voor 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. De voor 'Waarde – EHS (NNN)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het ontwikkelen en in stand houden van de natuur- en landschapswaarden. Voor gronden binnen de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewetzone –

8

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden extensiveringsgebied' geldt dat uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij hier niet mogelijk is. De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone – radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. Dit betekent dat op de betreffende gronden niet hoger mag worden gebouwd dan 45 m. De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Luchtvaartverkeerzone' zijn mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. Dit betekent dat op de betreffende gronden niet hoger mag worden gebouwd dan 40 m. Gewenst planologisch kader Het gewenst planologisch kader voor Buitengoed Westerholt voorziet in de mogelijkheid om binnen het plangebied de beoogde 40 recreatiewoningen toe te staan en als zodanig in gebruik te nemen. Aanvullend voorziet het gewenste kader in de bouw van recreatiewoningen met een ruimere maatvoering dan volgens het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Zo zijn in het huidige bestemmingsplan de volgende bouwregels gekoppeld aan recreatiewoningen: Inhoud maximaal 300 m3, met dien verstande dat voor de berekening de inhoud van kelders, bijgebouwen, overkappingen en aanbouwen wordt meegerekend. Goothoogte maximaal 4 m. Bouwhoogte maximaal 6,5 m.

Bij een recreatiewoning is maximaal één bijgebouw toegestaan met een goothoogte van maximaal 3 m, een bouwhoogte van max. 4,5 m en een oppervlakte van max. 10 m2. Aansluitend maken de volgende aanduidingen, die reeds zijn benoemd in de vigerende bestemmingsdoeleinden, deel uit van de gewenste situatie: het bestaande en legale aantal bedrijfswoning(en), waarbij inwoning is toegestaan. een conferentiecentrum in combinatie met verblijfsrecreatie. een museumboerderij. een groepsaccommodatie. bestaande en legale zelfstandige horeca-/bed & breakfastvoorzieningen. De hier van toepassing zijnde dubbelbestemmingen en gebiedsaanduiding blijven onverkort van toepassing, aangezien deze geen tegenstrijdig doelbereik hebben voor de gewenste situatie.

1.4

Leeswijzer Een bestemmingsplan is opgebouwd uit de onderdelen Toelichting, Regels en Verbeelding. In de Toelichting wordt het plangebied en de daarin voorgenomen ontwikkelingen beschreven en wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt aan de hand van het beleid en de omgevingsaspecten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader getoetst. Tot slot bevat de Toelichting een uitleg van de Regels. Deze vormen, samen met de Verbeelding, het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voorliggende Toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Partiële herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden' is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de huidige situatie en de voorgenomen realisatie van Buitengoed Westerholt. In hoofdstuk 3 wordt de planvorming getoetst aan nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de aanwezige omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van de planvorming getoetst aan de bijbehorende (wettelijke) normen. In hoofdstuk 5 wordt een nadere toelichting gegeven op de nieuwe bestemming

ontwerp

9

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden alsmede een uitleg van de bijbehorende regels. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de planvorming.

10

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Huidige situatie plangebied Voormalig camping Westerholt bevindt zich aan de Amelosestraat 26 in het buitengebied van Ambt Delden, in een bosachtig gebied nabij het buurtschap Deldeneres. Het terrein maakt tevens deel uit van het landgoed Twickel, een Rijksbeschermde historische buitenplaats en met 4.300 hectare het grootste particuliere landgoed van Nederland. Het voormalige kampeerterrein vindt zijn oorsprong in een kamp met boerderij. De boerderij was via een eikenlaan verbonden met de Almelosestraat, anno 2022 nog steeds de ontsluiting van het terrein. In de loop van de 19e en 20e eeuw zijn de heidevelden rondom de boerderij ontgonnen en vervangen door bos en agrarische gronden. Het kamp is uiteindelijk vergraven en omgevormd tot kampeerterrein. Rondom de voormalige camping bevinden zich percelen, die deel uitmaken van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) dan wel een agrarisch gebruik kennen. Om de landschappelijke kwaliteit en de gebruiks- en belevingswaarde van het beoogde Buitengoed Westerholt zoveel mogelijk van een kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien heeft Twickel besloten om de westelijk gelegen agrarische percelen aan het plangebied toe te voegen. Dit betekent dat het plangebied voor Buitengoed Westerholt gevormd wordt door zowel het voormalige kampeerterrein als de direct ten westen van dit terrein gelegen agrarische percelen.

Het plangebied en de ligging ervan in de nabije omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Camping Westerholt bood ruimte aan circa 200 recreatieve verblijfsaccommodaties(met name stacaravans) inclusief bijbehorende voorzieningen, zoals een openluchtzwembad en tennisbanen. Verspreid over het terrein bevonden zich gebouwen, die dienst deden als centrale ontvangstruimte/receptie en waarin zich de douches en toiletten bevonden. Inmiddels zijn de stacaravans en huisjes van het terrein verwijderd. Het receptiegebouw en naastgelegen (bedrijfs)woning alsmede een halfverhard pad, dat op het campingterrein lag, is nog aanwezig.

ontwerp

11

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Impressies van camping Westerholt, voorafgaand aan en na verwijdering van de accommodaties, zijn weergegeven in de figuren 2.2 en 2.3.

Het plangebied is kadastraal bekend onder Ambt Delden, Sectie I, perceelnummers 1195, 1826, 1827 (kampeerterrein) alsmede nummers 535, 536, 1720 en (deels) 1722. Laatstgenoemde kadastrale percelen betreft de westelijk gelegen agrarische gronden. De kadastrale situatie van het plangebied, met een oppervlak van in totaal circa 8,8 hectare, is weergegeven in figuur 2.4.

12

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

2.2

Uitgangspunten planvorming Het plan tot herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt is opgezet vanuit de vraagstelling: 'Welke mogelijkheden bieden de huidige omgevingskwaliteiten en welke kwaliteitsimpuls kan aan het gebied worden toegevoegd?'. Tot de voorgenomen kwaliteitsimpuls behoort het creëren van een onderscheidend aanbod in recreatieve verblijfsaccommodaties, zowel in kwalitatief als in kwantitatief opzicht. Accommodaties voor een mix van kleinere en grotere gezelschappen, van 2 tot 12 personen, ofwel accommodaties variërend van circa 100 m3 tot circa 900 m3 vormen in dit opzicht het vertrekpunt van de herontwikkeling. Vanuit deze basisgedachten voorziet het planconcept in luxueuze recreatiewoningen, gericht op het hogere marktsegment. Basisgedachte is tevens dat landgoed Twickel en de recreatieve mogelijkheden van dit landgoed een centrale rol spelen in de totstandkoming van het planconcept voor Buitengoed Westerholt. Het beoogde planconcept dient eenduidig in de mogelijkheid te voorzien om tot rust te komen op een eeuwenoud landgoed te midden van de natuur. Dit alles gericht op gelijkgestemde gasten, die waarde hechten aan privacy, ingetogen luxe en een hoog service niveau. Al dan niet in gezamenlijkheid met familie of vrienden.

Het voorgaande heeft geleid tot de volgende elementen, die gelden als meest sturend in de planvorming van Buitengoed Westerholt: Bebouwing wordt in hoofdzaak opgenomen in een nieuwe bosrand, waarmee een zachte overgang in de vorm van een halfopen 'mantelstrook' wordt gecreëerd tussen het dichtbegroeide bos en de open weide. Bebouwing wordt gerealiseerd in clusters, met per cluster 3 tot 4 gebouwen in verschillende maatvoeringen. Een gebouw kan daarbij meerdere recreatieve verblijfsaccommodaties c.q. logiesvoorzieningen omvatten. Binnen een cluster komen gebouwen c.q. recreatiewoningen 'losjes' te staan rond een centraal en informeel groen pleintje. Op het centrale, open deel van het plangebied komen een aantal boomgroepen in

ontwerp

13

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden combinatie met follies (bijzondere gebouwvormen) als 2-persoons accommodaties. Over het terrein komt een netwerk van paden, welke het plangebied verbinden met de omgeving. Deze paden sluiten aan op het wandelnetwerk in de omgeving, waarbij Buitengoed Westerholt als startpunt fungeert voor c.q. onderdeel vormt van wandelroutes; Het autoverkeer wordt gescheiden van het overige verkeer, parkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht plaats te vinden. Het planconcept zal tevens ruimte bieden aan publiekgerichte gebruiksfuncties, een openbare horecavoorziening en een (natuur)speeltuin. Om het agrarisch-/landschappelijke karakter en de belevingswaarde van dit gebied te behouden dan wel te versterken, zal tevens agrarisch medegebruik van het open, centrale veld en de westelijk gelegen percelen mogelijk worden gemaakt. Bij dit alles kan worden gedacht aan kleinschalige akkerbouw en/of begrazing door boerderijdieren.

2.3

Ruimtelijk plan Buitengoed Westerholt

2.3.1

Integraal inrichtingsplan Het planproces In 2018 heeft Strootman Landschapsarchitecten, op verzoek van Stichting Twickel, een verkenning gedaan naar de karakteristieken van het landschap in dit deel van de gemeente Hof van Twente. Aansluitend heeft dit bureau een (voorlopig) ontwerp c.q. landschapsinrichtingsplan gemaakt, waarin de transformatie van het campingterrein naar een kwalitatief hoogwaardig verblijfsrecreatiepark met hierop afgestemde accommodaties inzichtelijk is gemaakt. In december 2019 verscheen het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten met inbegrip van beeldkwaliteitsrichtlijnen voor bebouwing en landschap. Voor de verdere uitwerking van het landschappelijk inrichtingsplan heeft architectenbureau De Zwarte Hond een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Doel van dit beeldkwaliteitsplan het vastleggen van de basiskwaliteit voor de inrichting van de betreffende bouwkavels en de vormgeving van hierbinnen te plaatsen gebouwen. Het beeldkwaliteitsplan geeft hiervoor een aantal regels waar de inrichting van de kavel en de vormgeving van de gebouwen aan moeten voldoen. De regels zijn daarbij gericht op het creëren van een zekere samenhang tussen de bebouwing onderling en haar directe omgeving. In vervolg op constructief overleg met betrokken partijen en organisaties verscheen in mei 2022 het beeldkwaliteitsplan.

Om de kwaliteitsaspecten van zowel het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten als het beeldkwaliteitsplan van De Zwarte Hond te kunnen borgen zal hiertoe in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen. Het navolgende vormt een resumé van zowel het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten als het beeldkwaliteitsplan van De Zwarte Hond. Ruimtelijke opzet en functioneel programma De toekomstige inrichting van Buitengoed Westerholt kan worden beschreven als een 'boskamer'; een open ruimte die omringd wordt door bos. De open ruimte bestaat uit een weide die parkachtig is ingericht met boomgroepen en solitaire bomen. Middels een nader aan te leggen zachte bosrand gaat de open ruimte over is bos. Binnen de visuele beleving van dit te realiseren landschap wordt onderscheid gemaakt in vista's, oftewel open panoramische uitzichten op grotere (open) ruimten en doorzichten, hier zichtlijnen die gericht zijn op specifieke objecten. De beoogde inrichting van Buitengoed Westerholt is gevisualiseerd in figuur 2.5.

14

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

In het (voorlopig) ontwerp voor Buitengoed Westerholt zijn 40 recreatiewoningen opgenomen, in omvang variërend van 'Tiny house' (folly) tot 'Groepshuis'. Met uitzondering van de 3 folly's worden deze recreatiewoningen gerealiseerd in 18 bouwvolumes, verdeeld over 5 clusters c.q. erven in de (nieuw aan te leggen) halfopen bosrand van het plangebied. De 3 folly's komen verscholen te liggen in de boomgroepen op het centrale veld. Naast voornoemde diversiteit aan recreatiewoningen omvat het functioneel programma tevens 12 hotel- c.q. bed & breakfastkamers. Deze worden geïntegreerd in de Herberg, ofwel het hoofdgebouw van Buitengoed Westerholt, dat op de plek van het oude boerenerf zal komen te staan. Tot slot zijn in het programma verschillende centrale en openbare voorzieningen opgenomen, zoals een Grand Café en vergaderfaciliteiten. 2.3.2

Deelgebieden Buitengoed Westerholt In het beeldkwaliteitsplan is het landschapsinrichtingsplan nader vormgegeven middels drie verschillende deelgebieden. Elk type deelgebied geeft daarbij een karakteristieke invulling aan het beoogde Buitengoed Westerholt. Gekoppeld aan de landschappelijke hoofdelementen 'Bos', 'Zachte bosrand' en 'Open weide' zijn de drie deelgebieden nader aangeduid in figuur 2.6.

ontwerp

15

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Zachte bosrand Aan de rand van het terrein (noord-, oost- en zuidzijde) wordt een nieuwe bosrand aangeplant. Meer concreet wordt een zachte, geleidelijke overgang gecreëerd van het dichte bos naar de open ruimte. De aldus gevormde bosstrook zal beschutting bieden aan de recreatiewoningen en een prettige omgeving vormen voor deze gebouwen. Daarnaast zorgt het bos ervoor dat het parkeren en de ontsluiting voor de gebruikers/gasten naar de gebouwen, die in de halfopen bosrand komen te liggen, buiten beeld blijft. Een schetsmatige weergave van de zachte overgang is geschetst in figuur 2.7.

Binnen de zachte bosrand is voorzien in de realisatie van de deelgebieden A en B. Deelgebied A: de vijf Erven De recreatiewoningen zijn verdeeld over erven in de nieuwe bosrand. Een erf omvat een

16

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden cluster van recreatiewoningen, oftewel een compositie van verschillende samengestelde volumes. Kort samengevat wordt onderscheid gemaakt in de volgende typen te realiseren recreatiewoningen: Familiehuis-klein Een 'Familiehuis-klein' omvat een woonkamer, keuken en 2 slaapkamers met elk een eigen badkamer. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras. Een Familiehuis-klein is geschikt voor 4 personen (pp), maar is ook 2x2 pp te verhuren. Er is voorzien in 20 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van 110 m2 per unit. Familiehuis-groot Een 'Familiehuis-groot' omvat een woonkamer, keuken en 3 slaapkamers - waarvan 1 slaapkamer met eigen badkamer - en een centrale badkamer. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras. Een Familiehuis-groot is geschikt voor 6 personen. Er is voorzien in 14 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van circa 130 m2 per unit. Groepshuis Een 'Groepshuis' omvat een living, woonkeuken, 6 slaapkamers en 4 badkamers. Een Groepshuis is per definitie een vrijstaande recreatiewoning, inpandig voorzien van onder meer een zwembad en sauna. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras.

Een Groepshuis is geschikt voor 12 personen, maar kan als centrale recreatiewoning binnen een cluster geschikt worden gemaakt voor gezelschappen tot 40 personen. Er is voorzien in 3 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van circa 300 m2 per unit. Elk van de vijf in het plan opgenomen erven refereert qua sfeer en uitstraling aan de typische Twentse erven en wordt als eenheid ontworpen. Elk erf wordt daarbij ingekaderd door de omliggende woningen en biedt ruimte aan een collectief programma, zoals picknicktafels, barbecueplek, speelvoorziening en kort-parkeren. De recreatiewoningen zijn ondergeschikt aan het landschap en het erf waar ze onderdeel van zijn. De oriëntatie en positionering van de recreatiewoningen ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de bosrand zorgen ervoor dat het landschap altijd dominant is ten opzichte van de accommodaties. Individuele recreatiewoningen kunnen bouwstenen vormen voor het maken van grotere volumes. Bij dit alles biedt het plan de mogelijkheid om volumes (deels) te verzinken in het landschap, waarbij het vloerpeil van de recreatiewoningen minimaal 2m onder het omliggende maaiveldniveau komt te liggen. Het erf ligt 1m boven het maaiveld. Impressies van mogelijke vormen van de beoogde recreatiewoningen op Buitengoed Westerholt zijn opgenomen in figuur 2.8.

Deelgebied B: het Hoofdgebouw Aanvullend op de recreatiewoningen wordt op de plek van het oude boerenerf een zelfstandige horecavoorziening gerealiseerd met inbegrip van 12 hotel- en/of bed &

ontwerp

17

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden breakfastkamers. Het hier bedoelde hoofdgebouw, gepositioneerd aan het einde van de laan en tevens centrale zichtas, vormt een herkenbaar entreegebouw voor Buitengoed Twickel. Binnen dit hoofdgebouw hebben de hotel- c.q. bed & breakfastkamers een oppervlak van maximaal circa 50 m2 en zijn deze geschikt voor 2 personen. Naast een volledig hotelservice is het op deze kamers mogelijk om van eigen kitchenette gebruik te maken. Aansluitend zijn in het hoofdgebouw ruimten beschikbaar voor het houden van vergaderingen c.q. meetings. Rondom het hoofdgebouw biedt het erf ruimte aan een publiek programma met onder meer picknicktafels en speelvoorzieningen. Vuilcontainers worden (ondergronds) geïntegreerd in het erfontwerp of krijgen een plek in het volume van het bijgebouw. De stalling voor fietsverhuur wordt ondergebracht in het facilitaire bijgebouw met overkapping. In aanscherping op de term 'recreatiewoning', die gericht is op een verhoudingsgewijs langer recreatief verblijf, geldt een hotel als 'verblijfsplaats met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht'. Een bed & breakfast is een kleinschalige overnachtingsaccommodatie, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt.

Centraal veld De open ruimte van het centrale veld wordt ingericht met kleinschalige vormen van landbouw, zoals akkers en weides, en met bloemrijk grasland. De landschappelijke kernkwaliteiten van dit deelgebied kunnen verder worden benadrukt door hier bijvoorbeeld koeien te laten grazen in een weiland en graan te verbouwen. Zowel het centrale veld als de agrarische percelen aan de westzijde van het plangebied bieden hiertoe mogelijkheden. Binnen de contouren van het centrale veld is voorzien in de realisatie van deelgebied C. Deelgebied C: de drie Folly's In het open veld, tussen boomgroepen, is voorzien in drie folly's. Een folly is een verrassend bouwwerk, waarbij de functie niet direct logisch lijkt of afleesbaar is. De folly's zijn ondergeschikt aan het landschap en gaan een relatie aan met de boomgroep waarin ze geplaatst zijn. De maximale footprint van een folly is circa 25 m2 en het gebruiksoppervlak is maximaal circa 40 m2 per folly. Impressies van mogelijke vormen van folly's zijn opgenomen in figuur 2.10.

Aanvullend is, verspreid over het terrein, voorzien in de volgende centrale faciliteiten: Theetuin met expositiefaciliteit voor beeldende kunst met 'kunstroute'.

18

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden Buiten-speel-faciliteit voor kinderen tot 6 jaar i.c.m. kleinschalige kinderboerderij met boerenerfdieren. Boomgaard met moes-, kruiden- en pluktuin. Educatiepad voor kinderen tot 12 jaar. Toeristisch Opstap Punt (TOP), vertrekpunt voor wandel- en fietsroutes in de ruimere omgeving van Buitengoed Westerholt. Verhuur van fietsen, elektrische scooters, e.d. 2.3.3

Verkeer en parkeren Vanuit het vertrekpunt om zowel de landschappelijke kwaliteiten als de belevingswaarde op en rond het plangebied te versterken worden er zo min mogelijk auto-paden toegevoegd op het terrein. Het autoverkeer wordt zo veel mogelijk beperkt tot de parkeerplaats aan de rand van het terrein. Gasten van de recreatiewoningen kunnen via een route door het bos met hun auto bij hun accommodatie komen. Het autoverkeer wordt zodoende beperkt tot de (smalle) ontsluitingsweg in het bos en is voor een gestructureerde verkeersafwikkeling voorzien in twee entrees. Gasten van de hotel-/B&B-kamers, de folly's alsmede de bezoekers van de overige voorzieningen kunnen Buitengoed Westerholt betreden via de entree aan de zijde van de Almelosestraat. Voor de bereikbaarheid van de recreatiewoningen per auto worden parkeerpockets in het bos aangelegd. Er is voorzien in 1 parkeerplaats per recreatiewoning. De overige auto's dienen te worden geparkeerd op de centrale parkeerplaats. De gasten van de recreatiewoningen is het toegestaan om met de auto het erf (cluster) op te rijden om daar de bagage te laden en te lossen, maar is het niet voor alle auto's toegestaan om op het erf te parkeren. Voor de folly's op het centrale veld geldt dat niet is voorzien in een exclusieve parkeervoorziening ter plaatse van de betreffende accommodatie.

Voor het parkeren van de auto's van gasten en overige bezoekers worden 170 parkeerplaatsen aangelegd op de centrale parkeerplaats, nabij de entree aan de zijde van de Almelostraat. Op deze centrale parkeerplaats zullen ook de gasten van de follies hun auto moeten parkeren. Bij het restaurant kan tijdelijk geparkeerd worden door leveranciers, of voor het brengen en halen van gasten. Resumerend worden de volgende aantallen parkeerplaatsen gerealiseerd: 37 parkeerplaatsen bij de clusters, voor de gasten van de recreatiewoning. 170 parkeerplaatsen op centrale parkeerplaats, voor de gasten van de hotel-/B&B-kamers en de overige bezoekers van Buitengoed Westerholt.

2.4

T&R sector en doelgroep De transformatie van Camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt anticipeert op een sterke behoefte binnen de sector Toerisme & Recreatie (T&R) aan grotere, meer onderscheidende en vooral luxere recreatiewoningen. Accommodaties dienen steeds meer tegemoet te komen aan de hoge eisen die verblijfsrecreanten uit met name het hogere marktsegment – en daarmee tevens de doelgroep van Buitengoed Westerholt stellen aan luxe en comfort. Campings hebben verhoudingsgewijs (steeds) meer moeite om deze kwaliteitsvraag bij te houden. Op grond van een T&R marktanalyse kunnen reeds vanaf 2011 de volgende aandachtspunten worden genoemd ter onderbouwing van het planconcept van Buitengoed Westerholt inclusief doelgroep (Bron: Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT)): Quality time voor iedereen: grotere recreatiewoningen voor maar liefst 12, 16 en soms zelfs meer dan 20 personen spelen steeds meer in op de toenemende vraag naar 'extended-family'-vakanties. Ruim zeven op de tien gezinnen brengt graag een gezinsvakantie door met niet-gezinsleden, zoals opa en oma of een bevriend gezin. Het huidige aanbod van grote(re) recreatiewoningen wordt in Overijssel als zeer

ontwerp

19

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden beperkt gekwalificeerd. Deze achterblijvende positie wordt niet zozeer veroorzaakt door de omgevingskwaliteit, maar veeleer door het aangeboden product: ondergemiddelde schaalgrootte, waardoor beperktere attractiewaarde en geringere marketingkracht. Verwacht wordt dat het aantal bungalowvakanties in Overijssel de komende jaren verder zal groeien, net als korte hotelvakanties. Voor de kampeermarkt wordt een daling verwacht. De gewenste omvang van de recreatiewoning is voor een ruime meerderheid (circa 60%) van de gehele doelgroep afgestemd op een verblijf van (in ieder geval) 5 á 6 personen. Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd (2021) Sinds 2015 werkt het CBS samen met NRIT Media, NBTC en kenniscentrum CELTH aan het 'Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd', waarvan periodiek publicaties verschijnen. Het navolgende vormt een resumé van de publicatie uit december 2021, waarin het toerisme vanuit de meest actuele vraag- en aanbodzijde is benaderd. In 2021 zijn de hotels, pensions en jeugdaccommodaties met 44% en de kampeerterreinen met 28% de twee meest voorkomende typen logiesaccommodaties in Nederland (zie figuur 11). Daarna komen de huisjesterreinen (17%) en groepsaccommodaties (11%).

Ten opzichte van 2012 is er sprake van een toename van het aantal huisjesterreinen: begin 2021 telde Nederland 345 huisjesterreinen meer dan in 2012, een groei van bijna 28%. De kampeerterreinen laten een flinke daling ten opzichte van 2012 zien. Het aantal kampeerterreinen in Nederland in 2021 is 20% lager dan in 2012. Het beeld dat het aantal kampeerterreinen afneemt geldt voor alle provincies. Dat er daarentegen meer huisjesterreinen verschijnen gaat op voor tien provincies. Alleen in Noord-Brabant en Drenthe bleef het aantal huisjesterreinen gelijk.

Op jaarbasis zijn huisjesterreinen het populairst onder binnenlandse toeristen. Van alle overnachtingen door Nederlandse gasten in 2020 vond 42% plaats in een huisje. Over geheel 2020 vonden daarmee op huisjesterreinen meer overnachtingen van binnenlandse toeristen plaats dan in andere typen accommodaties. Onder buitenlandse gasten in Nederland zijn hotels het populairste accommodatietype. In de maand juli was in 2020 de populariteit van huisjesterreinen onder buitenlandse toeristen overigens het grootst. In die maand vond van alle overnachtingen door buitenlandse gasten 41% plaats op huisjesterreinen. Toerisme en recreatie in Overijssel anno 2019 Specifiek gericht op Overijssel publiceerde de provincie Overijssel in februari 2019 het document 'Verkenning en Strategie Toekomst Vrijetijdseconomie Overijssel, Focus op hogere toegevoegde waarde voor economie en samenleving'. In dit document bevestigt de provincie dat de vrijetijdseconomie - en daarmee de T&R sector - een volwaardig onderdeel vormt van de regionale economie in Overijssel. Ten aanzien van de

20

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden recreatieve verblijfsaccommodaties wordt in het document het gebrek aan diversiteit en de grote afhankelijkheid van een sterke, binnenlands georiënteerde campingsector (ruim 60% van de capaciteit) als kenmerkend gezien in de huidige aanbodmix van Overijssel. Overijssel kent een relatief laag aandeel luxe verblijfsaccommodaties, zoals hotels en bungalows/resorts. Als minder sterk punt in de provinciale vrijetijdseconomie wordt het relatief grote aantal campings (structureel dalende vraag) en het weinige aanbod in hotels en vakantiewoningen (structureel stijgende vraag) gezien. Constatering is tevens dat bestedingspatronen van hotel- en bungalowgasten hoger liggen dan die van campings. De toegevoegde waarde van de T&R sector is in de huidige situatie daardoor beoordeeld als onder-gemiddeld en niet-marktconform. Kort samengevat stelt de provincie dat de toegevoegde waarde van het toerisme momenteel als 'laag' kan worden beoordeeld en dat de omgevingspotenties niet voldoende worden verzilverd. Aanvullend verscheen in mei 2019, in opdracht van de provincie Overijssel, een rapport van Trendbureau Overijssel. Dit rapport geeft aan dat in Nederland circa 60% van de overnachtingen wordt geboekt door bezoekers uit eigen land, in Overijssel is dit zelfs 84%. Overijssel 'scoort' dus bovengemiddeld.

In vergelijking met Nederland heeft Overijssel veel slaapplaatsen, gelegen op kampeerterreinen. Daarentegen telt de provincie relatief weinig hotelbedden. De afgelopen jaren was er in Nederland vooral een stijging van het aantal overnachtingen in hotels, en was de markt voor kampeerterreinen en huisjesterreinen lastiger. In Overijssel is ditzelfde beeld te zien, waarbij met name een relatief lage bezettingsgraad van vakantiehuisjes wordt gesignaleerd. Uit figuur 2.12, afkomstig uit voornoemd onderzoek, kan worden herleid dat de hierin benoemde kampeerterreinen en huisjesterreinen voor meer dan 80% (kwantitatief) bepalend zijn in het aanbod van recreatieve verblijfsaccommodaties in Overijssel.

Resumerend wordt in het rapport de verwachting uitgesproken dat een saneringsslag noodzakelijk zal zijn: er is teveel aanbod aan (niet-marktconforme) accommodaties en het aanbod voldoet niet meer aan de vraag. De 'huisjesterreinen' zijn daarbij in substantiële zin sturend in de vorming van een krachtige T&R-sector, met name via het op bedrijfsmatige wijze exploiteren van de accommodaties. Vitaliteitsonderzoek Overijssel (2020) In juni 2020 publiceerde het Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd het Vitaliteitsonderzoek Overijssel. In deze publicatie staan met name vragen als 'Hoe staat de verblijfsrecreatie in Overijssel ervoor?, 'In hoeverre kan de verblijfsrecreatie een structurele bijdrage leveren aan de vrijetijdseconomie?' en 'Welke kansrijke ontwikkelmogelijkheden zijn er?' centraal. Kortom, wat is de huidige stand van zaken op het gebied van vitaliteit van de verblijfsrecreatie in Overijssel? Het vitaliteitsonderzoek toont aan dat de bezettingsgraden inmiddels bij bijna alle accommodatievormen een groei laten zien. Het onderzoek toont aan dat er dan ook nog marktruimte is voor nieuwe hotelkamers en bungalowparken. Een duidelijke uitzondering daarop vormen kampeerterreinen; daar is door een dalende vraag in combinatie met een nog steeds groeiend aanbod, een negatieve marktruimte ontstaan.

Het aanbod voor de groepen die op zoek zijn naar meer bijzondere, inspirerende of juist stijlvolle locaties is verhoudingsgewijs, zeker in relatie tot de vraag. Specifiek voor de kampeersector wordt een daling in zowel het aantal overnachtingen als in het aantal slaapplaatsen geconstateerd. Gezien de bestaande

ontwerp

21

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden uitbreidingsplannen in Overijssel zien de onderzoekers in deze sector een negatieve marktruimte. Daar tegenover geldt de constatering dat het aantal overnachtingen in bungalowparken in Overijssel harder toeneemt dan het aanbod aan slaapplaatsen. Voor zover bekend zijn er verschillende uitbreidingsplannen, maar daar bovenop is er nog marktruimte vanwege de groeiende vraag.

2.5

Bedrijfsmatige exploitatie

2.5.1

Kwaliteitsborging T&R sector De provincie stelt eenduidig vast dat de T&R sector een belangrijke economische factor vormt in Overijssel. De provincie constateert echter ook dat deze sector momenteel in Overijssel onder-gemiddeld functioneert en niet-marktconform is. Kort samengevat worden omgevingspotenties niet voldoende verzilverd. Voor Twente is tevens sprake van een verzadigde markt, meer specifiek in de kampeersector. Al met al is er 'teveel van hetzelfde' is en te weinig vernieuwend aanbod. Het provinciale streven is er dan ook op gericht om te komen tot een vitale en zichzelf vernieuwende T&R-sector. Om te komen tot een krachtige T&R-sector dient – in relatie tot recreatiewoningen met name de ongewenste situatie te worden weggenomen, waarin eigenaren hun recreatiewoning(en) niet meer verhuren en de accommodaties alleen voor privé- en familiegebruik beschikbaar zijn. Naar mate deze situatie, met minder bedden beschikbaar voor verblijfsrecreatie, zich voortzet is dat niet bevorderend voor zowel de T&R-sector als de hieraan verbonden belangen van zowel de gemeente Hof van Twente al de regio Twente. Vanuit de verschillende overheden wordt dan ook ruimte geboden aan initiatiefnemers om toeristisch-recreatieve voorzieningen te ontwikkelen, die bijdragen aan differentiatie van het aanbod en versterking van de toeristische structuur.

Om te komen tot een krachtige T&R-sector vormt de bedrijfsmatige exploitatie van recreatiewoningen een belangrijk instrument. Vertrekpunt is immers dat recreatiewoningen beschikbaar moeten zijn en blijven voor recreatief verblijf voor een breed publiek, waardoor meer mensen van deze voorzieningen kunnen profiteren en er meer toeristen naar Overijssel en met name de gemeente Hof van Twente kunnen komen. Algemeen kan daarbij worden aangenomen dat door de steeds wisselende vakantiegangers, het economische effect (= bestedingen) voor de omgeving groter is.

2.5.2

Publiekrechtelijke borging Als initiatiefnemer zal Twickel, na realisatie van Buitengoed Westerholt, de betreffende gronden in erfpacht uitbrengen. De erfpachter zal vervolgens de recreatiewoningen op bedrijfsmatige wijze in exploitatie brengen. Van gemeentezijde zal de bedrijfsmatige exploitatie van Buitengoed Westerholt publiekrechtelijk worden vastgelegd in de Regels en Verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan. Aanvullend zal, met inachtname van en onder verwijzing naar dit bestemmingsplan, een privaatrechtelijke overeenkomst tussen – als eerste – Twickel en de gemeente worden gesloten, waarin de ter zake doende punten worden vastgesteld en contractueel overeengekomen. In deze overeenkomst zal tevens worden vastgelegd dat bedrijfsmatige exploitatie, in het verlengde van Twickel, ook geldt voor de erfpachter dan wel andere (toekomstige) bij de exploitatie betrokken partijen c.q. entiteiten. Om bedrijfsmatige exploitatie volwaardig te kunnen borgen en handhaven is het van essentieel belang dat deze vorm van exploitatie in het proces van besluitvorming volwaardig is opgenomen en daarbij juist is gedefinieerd. Ter onderbouwing van het begrip 'Bedrijfsmatige exploitatie' worden allereerst de volgende begrippen gedefinieerd: Verblijfsrecreatie Recreatie in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf in de

22

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden vorm van kampeermiddellen, stacaravans of trekkershutten door personen die hun hoofdwoonverblijf elders hebben. Recreatiewoning Een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door (het huishouden van) een persoon of groep van personen dat/die zijn hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor weekend en/of verblijfsrecreatie. De begrippen Vakantiewoning, Vakantiehuis, Vakantiebungalow en/of Vakantieappartement zijn binnen dit kader eveneens veel gehanteerde benamingen voor de omschrijving als hiervoor gegeven. Gelet op de noodzakelijke eenduidigheid wordt in dit bestemmingsplan als basis het begrip 'Recreatiewoning' gehanteerd, waarmee voornoemde (alternatieve) termen impliciet worden ondervangen. Permanente bewoning van een recreatiewoning Het gebruiken/bewonen als hoofdverblijf gedurende een aaneengesloten periode van meer dan vier weken, dan wel voor recreatieve verhuur aan één en dezelfde persoon gedurende meer dan 35 dagen per jaar.

Met inachtname van het voorgaande wordt in dit bestemmingsplan bedrijfsmatige exploitatie als volgt gedefinieerd: 'Het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie van recreatiewoningen, dat in deze accommodaties ook daadwerkelijk – permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden en plaatsvindt'. Bedrijfsmatige exploitatie borgt daarmee op publiekrechtelijke wijze het recreatieve gebruik van recreatiewoningen en vormt het tevens een instrument om permanente bewoning van deze accommodaties te voorkomen dan wel tegen te gaan. 2.5.3

Privaatrechtelijke borging Aanvullend op het publiekrechtelijke spoor is het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer c.q. grondeigenaar of exploitant/beheerder en de gemeente, waarin de verplichting tot verhuur van de recreatiewoningen wordt opgenomen, een goed en aanvaardbaar middel om bedrijfsmatige exploitatie verder te verzekeren. Ten aanzien van Buitengoed Westerholt zal bedrijfsmatige exploitatie worden geregeld in de bij de erfpachtovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden. Hierin zal zowel een verbod op permanente bewoning van de recreatiewoningen worden opgenomen als een verhuurverplichting en verhuurvoorwaarden voor genoemde accommodaties (kwalitatieve verplichting). De overeenkomst zal een kettingbeding bevatten waarmee de gemaakte afspraken uit de overeenkomst automatisch overgaan op rechtsopvolgers. De overeenkomst tussen initiatiefnemer en koper(s)/erfpachter zal vooraf met de gemeente worden gecommuniceerd. Op deze wijze zal worden bereikt dat een individueel kavel c.q. gronden met opstallen, waaraan de bestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' is toegekend, ook na vervreemding gebonden blijft aan de door de gemeente in dit bestemmingsplan voorgeschreven regels voor de betreffende gronden. Het verbod op permanente bewoning en de eis van bedrijfsmatige exploitatie kunnen als volgt in deze overeenkomst worden opgenomen.

De bedrijfsmatige exploitatie zal privaatrechtelijk worden vastgelegd in een overeenkomst, waarin expliciet is aangegeven dat de recreatiewoningen bedrijfsmatig zullen worden geëxploiteerd en dat permanente bewoning van deze accommodaties uitdrukkelijk is verboden. Aansluitend op de privaatrechtelijke overeenkomst zal de gemeente Hof van Twente de benodigde bestemmingsplanprocedure voortvarend afwikkelen op voorwaarde dat deze overeenkomst door betrokken partijen is ondertekend op het moment dat het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden' is vastgesteld. In de situatie dat de recreatiewoning(en) worden verkocht aan 'derden' sluit de

ontwerp

23

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden initiatiefnemer c.q. erfpachter een overeenkomst met deze koper(s). In lijn met het voorgaande zal ook in deze overeenkomst een verbod op permanente bewoning van de recreatieverblijven worden opgenomen alsmede een verhuurverplichting en verhuurvoorwaarden met betrekking tot deze accommodaties. De overeenkomst zal tevens een kettingbeding bevatten, waarmee de gemaakte afspraken uit de overeenkomst automatisch overgaan op rechtsopvolgers. Resumerend zal het recreatieve gebruik van de recreatiewoningen op aantoonbare wijze worden verzekerd door het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden', de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer/erfpachter en - wanneer sprake is van verkoop van de recreatiewoningen - middels de contracten tussen de initiatiefnemer en de toekomstige eigenaar c.q. (vereniging van) eigenaren van de recreatiewoningen en toekomstige exploitant(en).

24

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het Rijk heeft in 2012 haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Tot de essenties van dit beleid kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral richt op de nationale belangen en dat meer bewegingsvrijheid wordt geboden aan provincies en gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De visie van 'decentraal wat kan en centraal wat moet' vormt dan ook een essentieel beleidsaspect binnen de SVIR. Rijksdoelen en regionale opgaven In de SVIR heeft het Rijk de volgende drie rijksdoelen gesteld om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland. Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving, waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De rijksdoelen zijn in de SVIR uitgewerkt tot nationale opgaven, die regionaal neerslaan.

Opgave van nationaal belang in de MIRT1 -regio Oost-Nederland (Overijssel en Gelderland) is hier met name het tot stand brengen en beschermen van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN), inclusief de Natura2000 gebieden, van belang. Vanaf 1 januari 2014 zijn de provincies verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van het NNN. Toetsing Buitengoed Westerholt Vooruitlopend op toetsing aan het provinciale natuurbeleid kan worden gesteld dat het plangebied voor Buitengoed Westerholt buiten de begrenzing van het NNN valt (zie figuur 3.1).

ontwerp

25

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden

Het initiatief raakt daarmee niet het nationale belang met betrekking tot deze natuurgebieden. Aansluitend is in het natuurbeleid van de provincie Overijssel opgenomen dat de NNN-gebieden geen externe werking2 hebben. Op grond van vaste jurisprudentie is het van belang te constateren dat, hoewel de voorgenomen herontwikkeling mogelijk kan leiden tot een lichte toename in verstoring naar het NNN en mogelijk ook enige verstoring te verwachten is door aanwezigheid van mensen op plaatsen waar het NNN toegankelijk is, het ontbreken van een externe werking met zich meebrengt dat een verdere toetsing aan het NNN-beleid niet aan de orde is. De voorgenomen herontwikkeling van camping Westerholt vormt dan ook geen planologische belemmering voor deze NNN-gronden. Resumerend kan worden gesteld dat de realisatie van Buitengoed Westerholt niet in strijd is met de rijksdoelen en regionale opgaven uit de SVIR. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. In het Barro zijn instructieregels opgenomen, voor het merendeel gericht aan gemeenteraden. Deze inhoudelijke regels verplichten om in bestemmingsplannen op een bepaalde manier rekening te houden met nationale belangen.

Zoals ook bij de toetsing aan de SVIR is aangegeven, is alleen de borging van het NNN hier van toepassing. Borging van het NNN is in Overijssel geregeld in de provinciale omgevingsverordening. Toetsing Buitengoed Westerholt In het verlengde van de toetsing aan het ruimtelijk beleid, vastgelegd in de SVIR, kan worden gesteld dat de realisatie van Buitengoed Westerholt geen nationale belangen raakt, die rechtstreeks via het Barro gewaarborgd dienen te worden. Nationale Omgevingsvisie De Rijksoverheid werkt momenteel aan een nieuwe Omgevingswet, welke alle huidige wetten over de leefomgeving bundelt. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. Op 11 september 2020 is de NOVI naar de 2e kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat daarbij om grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

De NOVI richt zich vooral op ontwikkelingen, waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes tussen die belangen in samenhang moeten worden gemaakt. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in de volgende 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Afwegingsprincipes In de NOVI stelt het Rijk dat de druk op de fysieke leefomgeving in Nederland zo groot is, dat belangen soms botsen. Het streven is er dan ook op gericht om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar het Rijk geeft daarbij aan dat dit niet altijd mogelijk is. Soms zijn scherpe keuzes nodig en moeten er belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI de volgende afwegingsprincipes: Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;

26

ontwerp

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing Buitengoed Westerholt In het verlengde van de toetsing aan de SVIR kan ook ten aanzien van de NOVI worden gesteld dat realisatie van Buitengoed Westerholt niet in strijd is met de opgaven en prioriteiten van dit nieuwe, komende Rijksbeleid. Getoetst aan de NOVI-afwegingsprincipes kan aanvullend worden gesteld dat de basis van de beoogde herontwikkeling van camping Westerholt, gevormd door de vraag 'Welke mogelijkheden bieden de huidige omgevingskwaliteiten en welke kwaliteitsimpuls kan aan het gebied worden toegevoegd?', gelijk is aan het NOVI-afwegingsprincipe 'Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal'. Het voorliggende plan vormt daarmee een bijdrage aan de realisatie van het komende Rijksbeleid. Duurzame verstedelijking Duurzame verstedelijking wordt binnen het Rijksbeleid gezien als doelstelling én belangrijk instrument bij het toetsen van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Als instrument doelt men dan op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het doel van deze Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang, gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De Ladder voor duurzame verstedelijking is in oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In april 2017 is het Bro gewijzigd in verband met de aanpassing van deze Ladder. Concreet is vanaf dat moment ten aanzien van de Ladder het volgende in het Bro (artikel 3.1.6) opgenomen: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De eerder (tot april 2017) van toepassing zijnde «actuele regionale behoefte» wordt vervangen door «behoefte». Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Accommodaties voor (verblijfs)recreatie behoren tot de functies die in de jurisprudentie zijn aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Toetsing Buitengoed Westerholt Het gegeven dat de realisatie van Buitengoed Westerholt een herontwikkeling is van het terrein van (voormalig) camping Westerholt, gelegen in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente, maakt op voorhand dat hier sprake is van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied. Een ontwikkeling die op de beoogde wijze ook niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Toetsing van het initiatief aan de 'Ladder' wordt zodoende een toetsing aan de behoefte aan de beoogde accommodaties voor (verblijfs)recreatie. In paragraaf 2.4 van deze Toelichting is reeds een uiteenzetting van de T&R-sector op zowel nationaal, provinciaal als regionaal niveau gegeven. Hieruit blijkt onder meer dat op zowel provinciaal als gemeentelijk niveau het aanbod aan recreatiewoningen niet goed aansluit op de behoeften van recreanten en toeristen. Kwantitatief is er in principe voldoende aanbod, kwalitatief schiet het te kort. Met name het gebrek aan diversiteit en de grote afhankelijkheid van een sterke, binnenlands georiënteerde campingsector

ontwerp

27

Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden worden als kenmerkend gezien in de huidige aanbodmix. Over het geheel aan geboden toeristisch-recreatieve voorzieningen kent Overijssel een relatief laag aandeel aan luxe verblijfsaccommodaties, zoals hotels en recreatiewoningen c.q.- resorts. Mede vanuit het oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is het dan ook ongewenst om 'meer van hetzelfde' te creëren en worden nieuwe of vernieuwende initiatieven vanuit de overheden juist gestimuleerd. Om het aanbod aan recreatiewoningen meer te laten aansluiten op de werkelijke behoefte vanuit de markt zetten provincie en gemeente beiden in op het vergroten van de diversiteit in het aanbod aan verblijfsaccommodaties en daarmee op een kwaliteitsverbetering van de T&R-sector. De gewenste kwaliteitsimpuls betreft die situaties, waarin een bestaand recreatieterrein een totale verbetering ondergaat door investeringen in de aanwezige recreatiewoningen, waarbij voor de exploitatie ook nieuwe accommodaties moeten worden toegevoegd. Daarbij geldt dat ook geïnvesteerd moet worden in de inpassing van het recreatieterrein in het landschap, waardoor niet alleen de kwaliteit van de voorziening verbetert, maar ook het landschap in de directe omgeving van het initiatief wordt versterkt.

Het behoeftevraagstuk binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee in hoofdzaak een kwalitatief vraagstuk geworden, een vraagstuk dat door de herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed positief wordt beantwoord. Conclusie Rijksbeleid Vooruitlopend op de toetsing aan de onderwerpen die door het Rijk zijn overgedragen aan de provincie kan worden gesteld dat realisatie van Buitengoed Westerholt in lijn is met de ambities en doelstellingen van zowel het huidig als het beoogd toekomstige Rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel Provinciale Staten van Overijssel hebben in april 2017 de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' en de hierop afgestemde Omgevingsverordening vastgesteld. De omgevingsvisie is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel, waarin onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur worden beschouwd in samenhang met een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. Tegen deze achtergrond biedt de omgevingsvisie kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor zowel de groene als de stedelijke omgeving, met als richtjaar 2030. Op 21 juni 2022 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld met daarin alle wijzigingen van de 'Omgevingsvisie Overijssel 2017' tot en met de laatstelijk vastgestelde Actualisatie Omgevingsvisie 2021. In aansluiting op de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening een juridisch instrument, dat ervoor zorgt dat het provinciale beleid van de Omgevingsvisie doorwerkt in plannen van andere overheden. Het geeft onder meer regels voor gemeentelijke ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen.