Bijlage 4. Reactienota zienswijzene ontwerpbestemmingsplan Markelo-Noord.pdf

Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan ‘Markelo-Noord’

Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan ‘Markelo-Noord’ Deze notitie kent de volgende opbouw: A. Zienswijzen B. Ambtshalve aanpassingen en aanpassingen n.a.v. de zienswijzen

A. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan ‘Markelo-Noord’ heeft van 27 april 2023 tot en met 7 juni 2023 voor een periode van 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. Binnen de inzagetermijn zijn de volgende zienswijzen ingediend: Zienswijze 1 Gedateerd op 11-05-2023, ingekomen 15-05-2023, nummer 529168. Zienswijze 2 Gedateerd op 25-05-2023, ingekomen 26-05-2023, nummer 541089. Zienswijze 3 Gedateerd op 27-05-2023, ingekomen 30-05-2023, nummer 541624. Zienswijze 4 Gedateerd op 01-06-2023, ingekomen 01-06-2023, nummer 543904. Zienswijze 5 Gedateerd op 16-05-2023, ingekomen 31-05-2023, nummer 543932. Zienswijze 6 Gedateerd op 06-06-2023, ingekomen 04-06-2023, nummer 545321. Zienswijze 7 Gedateerd op 05-06-2023, ingekomen 06-06-2023, nummer 546428. Zienswijze 8 Gedateerd op 05-06-2023, ingekomen 06-06-2023, nummer 546462. Zienswijze 9 Gedateerd op 05-06-2023, ingekomen 06-06-2023, nummer 546465. Zienswijze 10 Gedateerd op 06-06-2023, ingekomen 07-06-2023, nummer 547649. Zienswijze 11 Gedateerd op 06-06-2023, ingekomen 07-06-2023, nummer 548151. Zienswijze 12 Gedateerd op 05-06-2023, ingekomen 07-06-2023, nummer 548176. Zienswijze 13 Gedateerd op 06-06-2023, ingekomen 08-06-2023, nummer 549660. Zienswijze 14 Gedateerd op 05-06-2023, ingekomen 21-06-2023, nummer 559473. Hieronder een weergave van de relevante inhoudelijke zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop.

Zienswijze 1 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 1.1 Realisatie nieuwe ontsluitingsweg Reclamant verwijst in zijn zienswijze naar het verkeerskundig onderzoek dat door verkeerskundig bureau Goudappel is uitgevoerd. In het onderzoek wordt onder meer geconcludeerd dat de nieuwe ontsluitingsweg qua vormgeving in evenwicht is met de beoogde functie van erftoegangsweg binnen de bebouwde kom en het voorziene gebruik als gevolg van de ontwikkeling. Reclamant acht de aanleg van deze weg noodzakelijk. Zonder de nieuwe ontsluitingsweg wordt het aanzienlijk drukker op de Noordachtereschweg en goed en veilig laden en lossen komt dan in het gedrang. Een vrachtwagen die bij het bedrijf staat te laden of lossen conflicteert met het overige verkeer op de Noordachtereschweg. Het ontwerpbestemmingsplan stelt evenwel geenszins zeker dat de nieuwe en noodzakelijk geachte ontsluitingsweg ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De gronden waarop de ontsluitingsweg voorzien wordt, hebben in het ontwerp de bestemming "Woongebied"- 1". Deze gronden zijn mede bestemd voor "verkeers- en verblijfsdoeleinden". Dit betekent dat de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg mogelijk is, maar niet verplicht bij realisering van de met het plan beoogde woningbouw.

Reclamant acht het noodzakelijk om voor de gronden met de bestemming "Woongebied"- 1" een voorwaardelijke verplichting in de planregels op te nemen, welke inhoud dat er geen woningen gebouwd mogen worden en ook geen gronden in gebruik genomen mogen worden voor wonen, dan nadat de met het plan mede beoogde nieuwe ontsluitingsweg is aangelegd en in gebruik genomen. Zonder een goed geformuleerde voorwaardelijke verplichting is de goede ruimtelijke ordening onvoldoende verzekerd. De voorwaardelijke verplichting dient verder zo geformuleerd te worden dat ook de dimensionering van de nieuwe ontsluitingsweg wordt vastgelegd, opdat deze ook voldoende capaciteit heeft om het verkeer dat er gebruik van maakt, fietsers, bromfietsers, personenauto's en niet te vergeten ook vrachtwagens, op verantwoorde wijze af te wikkelen. De 6 meter breedte van de rijbaan en trottoir van 2 meter breed is door Goudappel aanvaardbaar geacht. Daarbij is het ook zeer wenselijk een vrij liggend fietspad verplicht te stellen, waarvoor het nodig zal zijn de begrenzing van de bouwvlakken binnen de bestemming "Woongebied - 1" wat te wijzigen om daar voldoende ruimte voor te hebben.

Gemeentelijke reactie Reclamant deelt de gemeentelijke visie dat de realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg een goede manier is om het voorgenomen woningbouwplan te ontsluiten, maar ziet graag een voorwaardelijke verplichting om dit in de regels van het bestemmingsplan te borgen. Bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan hebben wij geen noodzaak gezien om een voorwaardelijke verplichting op te nemen om de volgende redenen: -

-

-

De gemeente draagt zelf zorg voor de realisatie van deze weg, welke vroegtijdig (bij het bouwrijp maken) in de uitvoering wordt meegenomen zodat ook het bouwverkeer deze route kan gebruiken. De gemeente beschikt middels een anterieure overeenkomst over de positie om binnen 2 maanden nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden te kunnen beschikken over de gronden die nodig zijn voor de ontsluitingsweg en heeft dan de mogelijkheid om de weg te realiseren. Er zijn geen mogelijke belemmeringen waardoor de ontsluitingsweg gerealiseerd kan worden.

-

-

Het door de gemeente geïnitieerde verkeerskundig onderzoek geeft duidelijk aan dat de genoemde weg geschikt is voor een goede verkeersafwikkeling van de verkeerstromen van/in de nieuwe wijk. Er is dan ook alle reden om deze weg te realiseren. Wegen in nieuwbouwplannen worden standaard opgenomen binnen de genoemde bestemming “Woongebied -1”, waaronder ook verkeers- en verblijfsdoeleinden zijn toegestaan.

Tegelijkertijd hebben deze én andere zienswijzen ons doen inzien dat er veel behoefte is aan zekerheid over de aanleg van de ontsluitingsweg voordat de nieuwe woningen worden gebouwd. Wij zien mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen door de volgende voorwaardelijke verplichting op te nemen. 8.4.1 Voorwaardelijke verplichting Als strijdig met de bestemming geldt het gebruik: a. van de gronden voor wonen zonder de aanleg en instandhouding van de ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluitingsweg’; Voor wat betreft de dimensionering van de weg blijkt uit paragraaf 4.1 ‘Beoordelen van de nieuwe ontsluitingsweg’ van het verkeerskundig onderzoek (bijlage 2 bij de toelichting) dat de genoemde profilering meer dan voldoende is. Zoals in het verkeerskundig onderzoek wordt aangegeven heeft de nieuwe ontsluitingsweg met een breedte van 6 meter volgende de Wegenscan een maximaal wenselijke capaciteit van 4.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Het woningbouwplan zelf heeft een verkeersgeneratie van ca. 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal, dus de dimensionering van de weg is ruimschoots voldoende. Er is geen aanleiding om daarbij nog een vrij liggend fietspad verplicht te stellen. Het gebruik van de ontsluitingsweg door fietsers maakt deel uit van de toets aan de Wegenscan zoals die in het verkeerskundig onderzoek heeft plaatsgevonden.

Daaruit blijkt dat ook het fietsverkeer kan goed via de beoogde wegenstructuur worden afgewikkeld. Deze zienswijze leidt gedeeltelijk tot aanpassingen.

Zienswijze 2 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 2.1 Fietspad Reclamant vindt 3 voet-fietsverbindingen tussen de Esch I/II en de Esch III overdreven. De voorziene fiets-voetpaden/noodontsluitingen naar de Wanne en de Oldenhof liggen hemelsbreed nog geen 30 meter uit elkaar. Bij de aanleg van het wegenplan van de "Esch I en II" is er al rekening gehouden met een eventuele ontsluiting van de "Esch III" op de Oldenhof en in het verlengde van De Scheppel (Keppels). De voorzieningen zijn al fysiek voorbereid en bekend bij de omwonenden en kunnen dus prima gebruikt worden om daar een fiets-/voetpad/noodontsluiting op aan te sluiten. Het reeds bestaande fietspad en noodontsluiting tussen de Rijssenseweg en Effinck sluit niet goed aan bij een toekomstig fiets-/voetpad/noodontsluiting naar de Wanne, maar sluit beter aan bij een toekomstig fiets-/voetpad/noodontsluiting aan de Oldenhof. Bovendien zou het zo, voor een eventuele spoedinzet van een brandweerwagen, stukken eenvoudiger zijn om de "Esch III" te bereiken. Verder is tijdens de online voorlichtingssessies in Coronatijd door de initiatiefnemers duidelijk gemaakt dat men, conform het provinciebeleid, overbodige verharding wil voorkomen, teneinde de waterhuishouding zo optimaal als mogelijk in te richten.

Bovenstaande argumenten zijn voor reclamant de reden om ons te verzoeken de, in de plannen voorziene, toekomstige fietsvoetpad/noodontsluiting aansluitend in het verlengde van de Wanne te schrappen. Gemeentelijke reactie De nieuwe woningen, waaronder die op de Esch III, worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de nieuw te realiseren ontsluitingsweg die uitkomt op de rotonde aan de Holterweg. Tussen de bestaande straten en de nieuwe wijk komen enkel voet- en fietsverbindingen. De gedachte is om het voor fietsers en voetgangers zo makkelijk mogelijk te maken om zich te bewegen tussen de bestaande wijk en het nieuw te realiseren deel. Het profiel van de voet- en fietsverbindingen kan zodanig worden ingericht dat deze in potentie ook gebruikt kunnen worden als noodontsluiting bij calamiteiten. Denk hierbij aan een inrichting zoals die nu ook al aanwezig is bij het fiets- en voetpad tussen de Keppels en de Noordachtereschweg. Het bestemmingsplan maakt op meerdere plekken voet- en fietsverbindingen mogelijk, maar het is nog niet bekend of het nodig is om deze allemaal in te richten als calamiteitenroute. Bij de voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken zal in overleg met de veiligheidsdiensten bepaald worden op welke plekken een calamiteitenroute vereist en wenselijk is.

Wanneer de voorlopige ontwerpen en profielen voor het bouw- en woonrijp maken gereed zijn, dan zullen deze ter inzage worden gelegd. Daarbij heeft een ieder weer de mogelijkheid om te reageren op de voorlopige schetsen. Bij de inrichting van het nieuwbouw wordt water als integraal belang betrokken. Het wel/niet realiseren van een extra fietspad heeft een beperkt invloed op de waterhuishouding omdat het om een relatief klein oppervlakte aan verharding gaat en uit het waterhuishoudkundig plan blijkt dat er voldoende ruimte is om het water te bergen. 2.2 Nokhoogte woningen ten noorden van De Wanne en Oldenhof Woningbouw op de "Esch Ill" werd gepresenteerd als een afrondende fase van het plan "De Esch". Omdat de "Esch Ill" wordt gerealiseerd op en rondom het hoogste punt van "De Esch"

was het de bedoeling dit landschappelijk in te passen. De woningen aan het gedeelte van "De Wanne" evenwijdig aan het nieuw te ontwikkelen plan de "Esch Ill", hebben een nokhoogte van ± 8 meter. De maximum voorziene nokhoogte zoals beschreven in het ontwerpbeeldkwaliteitsplan "Markelo Noord" is 10 meter. Daarbij komt nog het feit dat de nieuw te bouwen woningen evenwijdig aan De Wanne en Oldenhof al hoger zijn gelegen. Deze nokhoogte past volgens reclamant niet in een landschappelijke inpassing en reclamant verzoekt om de voorziene nokhoogte te herzien, zodat "De Esch" de afronding krijgt die het verdient. Gemeentelijke reactie Voor de woningen op de Esch III is in het stedenbouwkundige plan dezelfde maatvoering aangehouden als voor de aangrenzende woningen aan de Wanne en de Oldenhof. Dat is een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale nokhoogte van 10 meter. Voor de landschappelijke inpassing van het nieuwbouwplan is aan de noordzijde, waar de wijk overgaat in het landelijk gebied, een groenstrook opgenomen. Deze varieert in breedte van 12 tot 40 meter. Dat biedt de mogelijkheid om een goede landschappelijke inpassing te realiseren. In het stedenbouwkundige plan is ook gekeken naar een goede stedenbouwkundige inpassing ten opzichte van de bestaande woonwijk.

Het klopt dat De Esch III door de glooiing in het landschap hoger komt te liggen, maar dit hoogteverschil kan goed worden opgevangen met de ruimte tussen de bestaande woonpercelen en de nieuwbouw. Door de straten en de wadi is er genoeg ruimte, meer dan 30 meter, om dit hoogteverschil te overbruggen. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 3 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 3.1 Ontsluiting De Wanne Reclamant maakt zich zorgen over de mogelijke noodontsluiting van De Wanne naar het nieuw te bouwen Esch 3. Daarbij wordt verwezen naar een reactie op 6 juli 2022 die reclamant tijdens de planvorming kenbaar heeft gemaakt. Daarin schrijft reclamant zich prima te kunnen vinden in een voet- fietsverbinding van de Esch II naar de Esch III, maar maakt reclamant zich zorgen of dit in de toekomst niet alsnog kan veranderen naar een ontsluitingsweg. Deze zorgen zijn door het ontwerpbestemmingsplan niet weggenomen. Wat zijn de voorwaarden voor een ‘noodontsluiting’ voor gemotoriseerd verkeer? Reclamant verzoekt om deze ontbrekende informatie aan te vullen/kenbaar te maken zodat voor de inwoners van de Esch weten wat ze in de toekomst mogen verwachten van het bestemmingsplan. Gemeentelijke reactie De nieuwe woningen, waaronder die op de Esch III, worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de nieuw te realiseren ontsluitingsweg die uitkomt op de rotonde aan de Holterweg. Dit wordt de ontsluitingsweg en daarmee de route voor toekomstige bewoners/bezoekers van en naar de nieuwe woningen. Zoals bij zienswijze 1 is verwoord zal de realisatie van de ontsluitingsweg met een voorwaardelijke verplichting worden geborgd.

Er komt ten behoeven van voorliggend plan dus geen weg of aansluiting voor regulier gemotoriseerd verkeer tussen de bestaande wijk de Esch en het nieuwbouwplan. Het gebruik van een voet-fietsverbinding door hulpdiensten bij calamiteiten is de enige uitzondering daarop. Tussen de bestaande straten en de nieuwe wijk komen enkel voet- en fietsverbindingen. De gedachte is om het voor fietsers en voetgangers zo makkelijk mogelijk te maken om zich te bewegen tussen de bestaande wijk en het nieuw te realiseren deel. Het profiel van de voet- en fietsverbindingen kan zodanig worden ingericht dat deze in potentie ook gebruikt kunnen worden als noodontsluiting bij calamiteiten. Denk hierbij aan een inrichting zoals die nu ook al aanwezig is bij het fiets- en voetpad tussen de Keppels en de Noordachtereschweg. Het bestemmingsplan maakt op meerdere plekken voet- en fietsverbindingen mogelijk, maar het is nog niet bekend of het nodig is om deze allemaal in te richten als calamiteitenroute. Bij de voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken zal in overleg met de veiligheidsdiensten bepaald worden op welke plekken een calamiteitenroute vereist en wenselijk is. Wanneer de voorlopige ontwerpen en profielen voor het bouw- en woonrijp maken gereed zijn, dan zullen deze ter inzage worden gelegd.

Daarbij heeft een ieder weer de mogelijkheid om kennis te nemen van deze meer gedetailleerde tekeningen met profielen van deze voet- en fietspaden en is er opnieuw de mogelijkheid om te reageren op de voorlopige schetsen. Indien er een calamiteitenroute is dan betekent dit dat de hulpdiensten hier in het geval van calamiteiten gebruik van kunnen maken. Hier gelden in zulke situaties geen concrete voorwaarden voor. In het algemeen spraakgebruik is de betekenis van calamiteitenroute voldoende duidelijk. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 4 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 4.1 Verkeer Tolweg Reclamanten merken op dat de bewoners van de Tolweg niet actief zijn geïnformeerd over deze procedure en het ontwerpbestemmingsplan. Reclamanten zijn daarover teleurgesteld nu uit de stukken blijkt dat er wel degelijk een actueel belang is voor de bewoners van de Tolweg. Dat belang heeft alles te maken met een mogelijke toename van het (sluip)verkeer op de Tolweg. In de toelichting bij het Ontwerpbestemmingsplan is in paragraaf 3.2.3 het volgende opgenomen: "Ten aanzien van de overige te realiseren woningen in Markelo Noord is door Goudappel een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste bevindingen. • • •

•

De ontwikkeling genereert afgerond 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde werkdag. Tijdens het drukste spitsuur genereert de ontwikkeling circa 90 mvt/werkdagetmaal. Op de nieuwe ontsluitingsweg is de beoogde vormgeving in evenwicht met de beoogde functie van erftoegangsweg binnen de bebouwde kom en het voorziene gebruik als gevolg van de ontwikkeling. In de huidige vormgeving heeft de rotonde tussen de Holterweg (N755) en Larenseweg voldoende capaciteit om het verkeersaanbod in zowel de huidige- als in de plansituatie af te wikkelen. De verliestijd is beperkt. Op basis van de I/C-waarde wordt geconcludeerd dat de rotonde in de huidige vormgeving beschikt over een(ruime) restcapaciteit. Binnen de planontwikkeling is vanuit verkeerskundig oogpunt sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Er wordt hier helaas niets vermeld over een extra belasting op de Tolweg als gevolg van de realisatie van deze wijk. We hebben het rapport nader bekeken en daaruit blijkt het volgende: bij de in het plan gekozen variant zal het verkeer van/naar de nieuwe woningen met een herkomst/bestemming aan de oostzijde (circa 20%) via de Tolweg gaan rijden. Hierdoor wordt de Tolweg extra belast, terwijl deze nu al over de maximaal wenselijke capaciteit zit. Gezien de huidige vormgeving van de Tolweg is deze toename ongewenst. In paragraaf 1.2. van het rapport van Goudappel & Coffeng lezen we daarover: "Het ontsluiten van de nieuwe woningen op de rotonde (variant 3 in de variantenstudie), zonder doortrekking naar De Esch en Larenseweg leidt niet tot een toename van de verkeersintensiteiten in De Esch. Omdat het drukker wordt als gevolg van de nieuwe woningen bestaat het risico dat het drukker wordt op de Grotestraat en Tolweg. Vanwege het ontbreken van belangrijke bestemmingen zal de toename naar verwachting relatief beperkt zijn. Gezien de huidige vormgeving van de Tolweg is elke toename in principe ongewenst. Eventuele maatregelen op de Tolweg en Loosboersstraat zijn mogelijk om de mogelijke toename te beperken.

De verkeersintensiteit zal gemonitord worden, en wanneer hiertoe aanleiding is zal in overleg met bewoners bepaald worden of het nemen van eventuele maatregelen al dan niet noodzakelijk is. Het grootste deel van de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen zal een relatie hebben van/naar de Rijksweg Al. Om het risico op sluipverkeer tot een minimum te beperken en het effect op de Tolweg naar verwachting beperkt is, is de verbinding naar woonwijk De Esch komen." Hierbij willen reclamanten hun zorgen uitspreken over deze passage. Zij vinden het kwalijk dat dit slechts in een bijlage is opgenomen en hierover niets in het ontwerpbestemmingsplan is vermeld. Dit

geeft sterk de indruk dat de verkeerssituatie op de Tolweg niet serieus wordt genomen, terwijl algemeen bekend is dat het nu al veelvuldig als sluiproute wordt gebruikt. Ook bevreemdt het reclamanten dat er in de conclusies van het rapport niets over gezegd wordt. Dit staat in schril contrast tot de moeite die gedaan wordt om de bewoners van de Esch aangaande de afwikkeling van het verkeer tevreden te stellen, terwijl de maximale aanvaardbare verkeerscapaciteit van de Oldenhof veel groter is dan die van de Tolweg. Reclamanten vragen de gemeente om duidelijkheid te geven over de aanpak van de verkeerssituatie rond de Tolweg. Wij krijgen nu sterk het idee dat de Tolweg qua verkeersaanpak 'het afvoerputje' is van Markelo. Ook vragen reclamanten om hierover actief het gesprek aan te gaan met de bewoners van de Tolweg. Reclamanten begrijpen het belang van de woningbouw in Markelo, maar vinden dat aan hun belangen nu geen recht wordt gedaan. Gemeentelijke reactie Vanaf de zomer van 2021 is gecommuniceerd over de planvorming van Markelo-Noord. In eerste instantie eerst met een persbericht (juli 2021). Ten behoeve van het participatietraject is vervolgens opnieuw een persbericht uitgegaan met uitnodigingen voor digitale inloopbijeenkomsten (januari/februari 2022) en daarna nogmaals met een inloopbijeenkomst in het Beaufort (juli 2022) om de wijzigingen te presenteren.

Uiteindelijk is ook van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan nog een persbericht uitgegaan. De persberichten waren telkens zowel op de gemeentelijke website, op Maarkels Nieuws als in de Tubantia te lezen. Ook was het altijd mogelijk om op verzoek in gesprek te gaan met de gemeente. Daarmee is geprobeerd om iedereen zo goed mogelijk te informeren. De verkeersituatie bij de Tolweg is wel in de planvorming betrokken. Dit blijkt ook uit het verkeerskundig onderzoek. Omdat het drukker wordt als gevolg van de nieuwe woningen bij Markelo-Noord bestaat het risico dat het drukker wordt op de Grotestraat en Tolweg. Vanwege het ontbreken van belangrijke bestemmingen zal de toename naar verwachting relatief beperkt zijn. Het grootste deel van de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen zal een relatie hebben van/naar de Rijksweg A1. Gezien de huidige vormgeving van de Tolweg is elke toename in principe ongewenst. Er zijn maatregelen op de Tolweg en Loosboersstraat mogelijk om een toename te beperken. Bij de voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken zal in overleg met omwonenden bepaald worden welke verkeerskundige maatregelen getroffen gaan worden om verkeersoverlast te verminderen en een goed woon- en leefklimaat te behouden in de Tolweg. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen aan het bestemmingsplan, wel tot vervolgacties in de uitvoering.

Zienswijze 5 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 5.1 Verkeer Noordachtereschweg Op 5 september 2022 heeft reclamant een mail verstuurd in vervolg op de inloopbijeenkomst Markelo-Noord. In het kort heeft reclamant in deze mail zorgen geuit over toenemend verkeer en overlast op de Noordachtereschweg. De reclamant geeft tevens aan dat hierop helaas geen enkele reactie is ontvangen van de Gemeente Hof van Twente. Momenteel ligt het ontwerpbestemmingsplan Markelo-Noord ter inzage en hierbij hoort een verkeerskundig onderzoek. Na bestudering van dit onderzoek komt reclamant tot de conclusie dat er geen enkel onderzoek is gedaan naar de Noordachtereschweg, sterker nog, de Noordachtereschweg wordt zelfs geen enkele keer genoemd. Toch is de Noordachtereschweg een van de wegen die aansluit op het gebied waarop de nieuwbouw zal plaatsvinden. Zoals op pagina 3 van het verkeerskundig onderzoek staat vermeld: Nieuwe functies genereren een bepaalde hoeveelheid nieuwe verkeersbewegingen. Waarom de Noordachtereschweg hierbij dan wordt genegeerd is ons niet duidelijk en ons inziens onterecht. Gemeentelijke reactie Ten behoeve van het woningbouwplan wordt een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd die aansluit op de rotonde bij de Holterweg. Het gemotoriseerd verkeer zal via die route worden afgewikkeld.

De overige verbindingen op de bestaande wijk De Esch, de Noordachtereschweg en de Holterweg (bij appartementencomplex Hofstaete) worden ingericht voor fietsers en voetgangers. Daarbij is het een optie om indien wenselijk en in overleg met de veiligheidsregio (brandweer Twente) deze verbindingen ook als calamiteitenroute geschikt te maken. Voor de Noordachtereschweg is daarmee geen toename voor gemotoriseerd verkeer te verwachten. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 6 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 6.1 Woonvisie In de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 is in hoofdstuk 6 een woningbouwprogramma opgenomen per kern. Hierin wordt voor Markelo een programma voorzien van 85-90 nieuw te bouwen woningen. In de huidige plantoelichting wordt gesproken over Markelo-Noord als sleutelproject voor versnelde betaalbare woningen hetgeen volgt uit de Woondeal Twente. Hierin staat dat Markelo Noord in dat kader moet voorzien in 100 woningen. In de aankondiging in 2021 van de gemeente staat voor Markelo Noord ook 100 woningen vermeld. In het eerste voorlopige ontwerpbestemmingsplan Markelo Noord uit 2022 is voorzien in 107 woningen. In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan in nu 2023 is er sprake van 109 te bouwen woningen. Onduidelijk en niet onderbouwd is waarom deze wonderlijke stijging nodig is. Uit de brief van mr. E. Averdijk blijkt (onderbouwd) dat er in Markelo geen behoefte is aan meer dan 43 á 48 nieuw te bouwen woningen nog afgezien van de ‘zachte en harde ‘capaciteit die in de pijplijn zit om te ontwikkelen in de kern Markelo. Hiermee is duidelijk dat een nieuwbouw beperkt kan worden tot 30 á 40 woningen. Dit volume is te situeren in de al sinds 2010 voorziene plan Esch 3. Wij zijn niet tegen nieuwbouw aldaar.

Het is echter duidelijk dat aan nieuwbouw op het terrein van Tasca (ten westen van onze woning) geen behoefte is die onderbouwd kan worden. Noch is het daarmee in verband staand duidelijk waarom er een verbindingsweg van plan Esch 3 met Holterweg noodzakelijk is. Gemeentelijke reactie Zie beantwoording onder zienswijze 10. 6.2 Waterhuishouding Het plan voor de waterhuishouding van grond- en regenwater is onvoldoende onderbouwd. Ons inziens dient ten noorden van onze woning een wadi te komen waar nu een speelveldje is. Gemeentelijke reactie In hoofdstuk 6 van de toelichting op het bestemmingsplan én in bijlage 9 (Waterhuishoudkundig plan Woningbouwlocatie Markelo-Noord) wordt ingegaan op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding én de manier waarop in het plan rekening wordt gehouden met water. Deze stukken zijn in samenspraak met de gemeentelijke deskundigen (rioolbeheerder/beleidsmedewerker water) en het waterschap Rijn en IJssel tot stand gekomen en positief beoordeeld. Uit het waterhuishoudkundig plan blijkt dat er met de geprojecteerde wadi’s ruim voldoende bergingscapaciteit in het plan aanwezig is om te voldoen aan een bergingseis van 80 millimeter per vierkante meter verharding. 6.3 Monumentale eik De gevolgen van de geplande bouw van woningen en verbindingsweg voor de watervoorziening van de monumentale eik die hier staat is niet betrokken in de overwegingen.

Gemeentelijke reactie De kroonprojectie van de monumentale eik waarnaar reclamant verwijst is beschermd middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Boom’. Op die manier is de boom én de grond rondom de boom mede

bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de levensvatbaarheid en ruimtelijke, monumentale en ecologische betekenis van bomen met dien verstande dat bij de beoordeling van het behoud van de bomen ook rekening wordt gehouden met de gemeentelijke Bomenverordening. In de bijbehorende regels is vastgelegd dat voor diverse werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist. Deze werken en werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien wordt aangetoond dat het uitvoeren van de werken en/of werkzaamheden de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)kwaliteit van de boom niet worden aangetast. De vergunning kan alleen worden afgegeven respectievelijk uitgevoerd indien uit een bomeneffectanalyse blijkt dat de bomen, eventueel na het treffen van maatregelen, duurzaam kunnen worden gehandhaafd. Overigens is hier bij het stedenbouwkundig ontwerp reeds rekening mee gehouden door wege en wadi’s buiten de kroonprojectie te situeren, zodat de boom geen hinder ondervindt op het gebied van waterinfiltratie of beluchting. 6.4 Drinkwatervoorziening & overige ruimte Het plangebied ligt in het intrekgebied voor drinkwatervoorziening. Het plan is in dit verband met zijn meer dan 100 woningen grootschalig te noemen. Hier is niet voldoende onderzoek en overleg geweest i.v.m.

grondwaterverontreiniging door de geplande bouw en toekomstige bewoners met hun huisdieren en afname van intrekmogelijkheid van regenwater. Daar komt bij dat de geplande infrastructuur wb. groenvoorziening, recreatie(substitutie), parkeerruimte, en hondenuitlaat (te) krap is. Gemeentelijke reactie De bescherming van het grondwater voor de openbare drinkwatervoorziening is een provinciale taak. Het plangebied ligt in het intrekgebied van de waterwinning 'Herikerberg-Goor'. Vandaar dat hieraan in de toelichting op het bestemmingsplan onder het provinciale beleid (paragraaf 4.2) wordt getoetst. In beschermingszones met stedelijke activiteiten, komen vaak van oudsher al activiteiten voor die een risico kunnen opleveren voor de grondwaterkwaliteit. De eisen van zwaarwegend maatschappelijk belang en het ontbreken van alternatieven zou voor deze gebieden ongerechtvaardigde beperkingen opleveren. Daarom is voor deze gebieden een afwijkende regeling van toepassing zodat nieuwe stedelijke activiteiten kunnen worden toegestaan onder de voorwaarde dat de risico’s worden verminderd (stap vooruit-principe in grondwaterbeschermingszones) of de risico’s niet toenemen (stand still-principe in intrekgebieden). Het ontwerpbestemmingsplan is aan de provincie Overijssel toegezonden. In reactie daarop heeft de provincie aangegeven geen aanleiding te zien om een zienswijze in te dienen.

In aanvulling daarop is naar aanleiding van de ingekomen zienswijze ook contact opgenomen met waterbeheerder Vitens. Per mail van 21 december 2023 geeft Vitens aan dat de provincie het bevoegd gezag is voor drinkwaterwinning en in haar omgevingsverordening heeft aangegeven wat er wel/niet is toegestaan in het intrekgebied. Vitens constateert dat in het ontwerp aandacht is voor de (on)mogelijkheden vanuit de omgevingsverordening. Ze zien dat er aandacht is om het stand-still principe te borgen door maatregelen te nemen om verontreiniging tegen te gaan. Ze zien dat ruimte voor water aandacht heeft waarbij vervuilende lozingen worden beperkt. Dat een woningbouwontwikkeling met meer dan 100 woningen grootschalig wordt genoemd volgt uit paragraaf 4.2.4 van de toelichting op het bestemmingsplan. Er is vooroverleg geweest met de provincie Overijssel, de instantie die het bevoegd gezag heeft waar het gaat om drinkwatervoorzieningen. Er is in het plan bovendien voldoende rekening gehouden met de realisatie

van groen, parkeerplaatsen, etc. Zaken als het uitlaten van honden en/of dagrecreatie worden weliswaar niet specifiek genoemd in de plantoelichting, maar zijn toegestaan binnen de opgenomen bestemmingen ‘Woongebied’ en ‘Groen’. Deze zienswijze leidt tot aanpassingen.

Zienswijze 7 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 7.1 Woonbehoefte Om aan de woningbehoefte in de kern Markelo en de gemeente Hof van Twente te kunnen blijven voldoen, bestaat het voornemen om de kern Markelo uit te breiden ten behoeve van woningbouw. Zo geeft het bestemmingsplan aan dat de locatie Markelo-Noord kansen voor starters en senioren biedt, maar ook aan doorstromers om in Markelo te kunnen blijven wonen. Het plan bevat daarom verschillende woningtypes. Reclamanten begrijpen dat, om aan de woningbehoefte in Markelo te kunnen voldoen, de voorgenomen plannen met betrekking tot Markelo-Noord een herziening van de bestemmingsplannen noodzakelijk is. Reclamanten begrijpen echter niet dat middels het voornemen tot wijziging van het bestemmingsplan, de mogelijkheid wordt geboden om 3 villa’s op locatie aan de overzijde van de Oldenhof te bouwen. Vorenstaande bestemmingswijziging (mogelijkheid tot bouwen van 3 villa’s) draagt naar niet bij aan het voldoen aan de woningbehoefte in Markelo en de gemeente Hof van Twente. Immers deze gronden/bestemmingen/mogelijkheden tot bouw van villa’s zijn voor (door)starters en gezinnen met een modaal inkomen niet bereikbaar.

Daarnaast menen reclamanten dat de benodigde extra infrastructuur aan de overzijde van de Oldenhof sterk afwijkt van de overige doelstellingen van de bestemmingen in het ontwerpbestemmingsplan en daarom afbreuk doet aan de omgeving (lees landschap). Gemeentelijke reactie Er is in Markelo behoefte aan verschillende type woningen voor uiteenlopende doelgroepen. Daarom is in de gemeentelijke woonvisie de ambitie opgenomen dat de gemeente passende huisvesting wil kunnen bieden voor alle doelgroepen in verschillende levensfasen en met diverse woonwensen. Vandaar dat bij het plan Markelo-Noord is ingestoken op een mix van woningen met rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen én ook vrijstaande woningen. Met de bouw van woningen op agrarische gronden ontstaat een stedelijk landschap wat altijd invloed heeft op het agrarisch cultuurlandschap (weilanden/akkers). Tegelijkertijd zijn er plekken nodig om in de behoefte aan woningen te kunnen voorzien. Met enkel inbreidingsplekken kan daarin niet meer worden volstaan. Vandaar dat de belangenafweging wordt gemaakt om op deze plek, aansluitend bij de laatste nieuwbouwwijk én op gronden die bij de realisatie van die wijk De Esch altijd al beoogd waren voor woningbouw woningen te realiseren. Doordat het een locatie is aan de rand van de kern is bij de planvorming rekening gehouden met een ruime groenstrook.

Deze varieert in breedte van 12 tot 40 meter. Hier zal landschappelijke inpassing worden gerealiseerd om een goede overgang van kern naar landelijk gebied te borgen. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 8 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 8.1 Fietspad De Wanne Deze zienswijze richt zich op het fietspad dat vanuit het te ontwikkelen gebied wordt aangesloten op de Wanne. Reclamant verzoekt om dit fietspad uit de plannen te halen omdat het getoonde pad op deze manier alsnog een opmaat kan zijn naar een ontsluitingsweg zoals deze in het verkeerskundig onderzoek (Figuur B1.1: Variant: Stedenbouwkundig plan) is weergegeven en het is juist deze variant waartegen eerder bezwaar is gemaakt door zowel bewoners van de Wanne (brief van 06-02-2022) als reclamant (brief van 7-22-2022). Gemeentelijke reactie Zie beantwoording zienswijze 3. Realisatie van het fietspad in een woonwijk doet geen onevenredige afbreuk aan het woon- en leefklimaat van reclamant. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 9 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 9.1 Goothoogte & woningtype bij rijwoningen Het plan de "Esch 3" heeft al een natuurlijk hogere ligging dan de "Esch 2". Waardoor de 2 blokken van 4 woningen wel erg kolossaal in aanzicht t.o.v. de Wanne zullen worden. Vooral wanneer deze 2 blokken van 4 woningen niet beperkt worden in de hoogte. Anders zou de nokhoogte van deze 2 blokken van 4 woningen op kunnen lopen tot 10 a 12 meter. Inclusief het hoogteverschil van de natuurlijke ligging zou het verschil in hoogte (tussen woningen aan de "Esch 2" en de "Esch 3") op kunnen lopen van 3 tot 5 meter. Destijds in het plan "de Esch 2" moesten (nagenoeg) alle woningen een max. goothoogte hebben van 4 meter. En dat beperkt de nokhoogte tot ongeveer 7 a 8 meter. Reclamant stelt voor om alle woningen van de "Esch 3" ook een goothoogte te geven van maximaal 4 meter. En om de "Esch 3" t.o.v. de "Esch 2" nog beter landschappelijk in te passen, zou het wenselijk zijn om de 2 blokken van 4 woningen te vervangen voor 2 "twee onder een kap" woningen ( dus 2 blokken van 2 woningen). Hierdoor creëer je ook een betere doorkijk naar het achterland, waarvan nu (volgens de tekening) absoluut geen sprake is Gemeentelijke reactie Er is in Markelo behoefte aan verschillende type woningen voor uiteenlopende doelgroepen.

Daarom is in de gemeentelijke woonvisie de ambitie opgenomen dat de gemeente passende huisvesting wil kunnen bieden voor alle doelgroepen in verschillende levensfasen en met diverse woonwensen. Daarbij is er specifiek ook aandacht voor betaalbare woningen, onder meer voor starters. Als er enkel twee-onder-één-kapwoningen of vrijstaande woningen mogelijk worden gemaakt, dan sluit dit niet aan op de vraag die er onder meer vanuit starters en 1-2 persoonshuishoudens is. Vandaar dat Markelo-Noord ook een aanzienlijk deel rijwoningen bevat. Bij het stedenbouwkundig ontwerp én in het bestemmingsplan zijn maatregelen getroffen om een goede stedenbouwkundige inpassing te borgen, ook ten opzichte van de Wanne. Door het behoud van de wadi langs de Wanne, de realisatie van een nieuwe straat ten noorden van de Wanne én het terugleggen van de voorgevel van de rijwoningen ontstaat er een ruim straatprofiel. De voorkant van de rijwoningen ligt op een afstand van 49 meter van de bestaande woningen aan de Wanne. Zoals reclamant terecht stelt is het wenselijk om de hoogte qua maatvoering te begrenzen. Daarbij is in het ontwerpbestemmingsplan aangesloten op de maatvoering die ook voor de woningen aan de Wanne geldt. Dat is een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale nokhoogte van 10 meter.

In het stedenbouwkundig ontwerp is ervoor gekozen om de wadi tussen de Wanne en de Hiele door te trekken om vanuit de wijk een grote zichtlijn én verbinding met het landelijk gebied te behouden. Op de plek waar woningbouw komt zal van een doorkijk geen sprake meer zijn, of het nu om tweeonder-één-kapwoningen of rijwoningen gaat. Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen.

Zienswijze 10 Deze zienswijze gaat in op de volgende punten: 10.1 Aantallen woningen Reclamant schrijft dat in de plantoelichting wordt geschreven dat het plan de bouw van 109 woningen mogelijk moet maken. Dit aantal wordt vervolgens opgesplitst in 34 vrijstaande woningen, 32 twee-onder-een-kapwoningen en 41 rijwoningen. Wie deze drie aantallen optelt, komt uit op een totaal van 107 woningen. Deze verdeling wordt ook aangehouden in de publicatie waarin de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan is bekendgemaakt. Ook in de planregels van de bestemming 'Woongebied-1' wordt het totaal aantal van 107 genoemd. Kortom, de toelichting sluit niet aan op de publicatie en de planregels. Gemeentelijke reactie In de toelichting op het bestemmingsplan staat dat het bestemmingsplan ziet op het toevoegen van 109 woningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit een mix van 34 vrijstaande woningen, 32 twee-onder één-kapwoningen en 41 rijwoningen. Reclamant stelt terecht dat dit opgeteld leidt tot een totaal van 107 woningen. In de toelichting staat echter ook dat op het bestaande woonperceel aan de Holterweg 26 momenteel 1 woning met inwoning aanwezig is én dat hier 2 extra woningen worden toegestaan. Als je deze erbij optelt dan leidt dit tot een totaal van 109 woningen.

In de regels worden er daarvan 107 mogelijk gemaakt in de bestemming ‘Woongebied – 1’ en 3 (1 bestaand én 2 nieuw) in de bestemming ‘Wonen’. 10.2 Onderverdeling aantallen woningen In zowel de plantoelichting als de publicatie staat geschreven dat het woningbouwprogramma bestaat uit een mix van 34 vrijstaande woningen, 32 twee-onder-een-kapwoningen en 41 rijwoningen. In de planregels is dat woningbouwprogramma niet geborgd. De initiatiefnemer zou op grond van de planregels er ook voor kunnen kiezen dat slechts aaneen gebouwde woningen (rijtjeswoningen) worden gebouwd of woningen uit een ander segment. In dat licht is ook belangrijk te benoemen dat uit het oogpunt van winstmaximalisatie het risico bestaat dat de initiatiefnemer afziet van het bouwen van woningen in het goedkope segment. Door de verdeling niet in de planregels te borgen is ook het woningbouwprogramma niet geborgd. Borging is ook in strijd met de Woonvisie van de gemeente Hof van Twente. In die visie wordt de behoefte aan woningen onderverdeeld in woningtypen. Borging dient verder te geschieden bij wijze van voorwaardelijke verplichting die inhoudt dat woningen in het hogere segment niet kunnen worden opgericht als niet eerst woningen in het goedkopere segment zijn opgericht. Daarmee wordt voorkomen dat woningen in het goedkopere segment niet of pas aan het einde van de bouw worden gerealiseerd.

Gemeentelijke reactie Een gemeente heeft de mogelijkheid om op basis van artikel 3.1., eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening een nadere specificering in de regels aan te brengen ten behoeve van woningbouwcategorieën, maar is hiertoe niet verplicht. Bij voorliggend plan zijn in een anterieure overeenkomst onder meer afspraken gemaakt over de verdeling van de woning typen. Daar maakt de realisatie van het minimaal aantal rijwoningen deel van uit. Vanuit het bestemmingsplan is het wenselijk om enige flexibiliteit te hebben in de uitvoering. Mocht blijken dat de behoefte aan het ene woningtype minder groot is dan verwacht ten tijde van de planvorming én de behoefte aan andere typen groter, dan kan daar bij de uitgifte op worden ingespeeld. Wel zal regel 8.2.1 onder c worden aangevuld tot de volgende regel: ‘het gezamenlijk aantal woningen bedraagt maximaal 107, waarbij

ter plaatse van de aanduidingen ‘aaneengebouwd’ in totaal minimaal 41 woningen van het type ‘aaneengebouwd’ gerealiseerd worden. Om rechtszekerheid te bieden aan omwonenden qua bouwmassa en woningtypen zijn in alle bouwstroken vrijstaande en/of twee-aaneen gebouwde woningen toegestaan en zijn de plekken waar rijwoningen mogen komen voorzien van een aanduiding ‘aaneengebouwd’. In de regels is opgenomen dat uitsluitend ter plaatse van die aanduiding ook aaneen gebouwde woningen (rijwoningen) mogen worden gebouwd. Tegenover de woningen van reclamanten zijn uitsluitend vrijstaande woningen en twee-aaneen gebouwde woningen toegestaan. 10.3 Behoefte Reclamanten zijn van oordeel dat een aantal van 107 woningen te veel is voor een dorp als Markelo en dat de behoefte aan dat aantal woningen bij verre niet is aangetoond dan wel onderbouwd. Uit de plantoelichting is af te leiden dat in de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025 het Kwalitatief Woningbouwprogramma Hof van Twente is opgenomen. In hoofdstuk 6 van die Woonvisie staat het woningbouwprogramma per kern. Hoewel dat programma niet in beton is gegoten, is voor de kern Markelo tot 2023 een programma voorzien van 85 tot 90 nieuwbouwwoningen. Dat aantal is ruim 20 woningen minder dan waarin het onderhavige ontwerpbestemmingsplan Markelo-Noord voorziet.

Daarbij is dan nog geen rekening gehouden met de 'harde capaciteit' van de 12 grondgebonden woningen op de locatie Hemmelweg en de 30 appartementen op twee locaties aan het Burgemeester de Beaufortplein. Omdat het hier om harde plancapaciteit gaat en die capaciteit ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd dient die in mindering te worden gebracht op de geraamde behoefte van 85 tot 90 nieuwbouwwoningen. Dat betekent dat de geraamde behoefte voor woningbouw in uitleggebieden zoals Markelo-Noord op hoogstens 43 tot 48 nieuwbouwwoningen blijft steken. Dat betekent dat het bestemmingsplan Markelo-Noord voorziet in een te grote capaciteit en het plan daarom al in strijd is met de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte kan ook niet worden aangetoond door te verwijzen naar de lijst van gegadigden voor een bouwkavel. Dat die lijst is gegroeid nadat bekend werd dat het bestemmingsplan in procedure zou worden gebracht, wil niet zeggen dat daarmee ook behoefte aan woningbouw is. Het laat hoogstens zien dat er interesse voor een bouwkavel bestaat. Meer dan interesse kan het niet zijn, omdat de praktijk leert dat veel geïnteresseerden om uiteenlopende redenen, zoals bijvoorbeeld een verhuizing, een gestrande relatie, dubbele inschrijvingen of een te beperkt budget, niet tot aanschaf van een kavel overgaan.

Daar komt bij dat wanneer de keuze van een gegadigde op een kavel in Markelo-Noord valt, hij of zij niet voor een beschikbare kavel elders kiest. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State sanctioneert deze wijze van onderbouwing van de behoefte. De behoefte is ook niet aangetoond omdat geen rekening wordt gehouden met de 'zachte capaciteit' waarvan nu al vaststaat dat die in ontwikkeling wordt gebracht. Reclamanten verwijzen naar bijvoorbeeld naar de locatie AVIA tankstation aan de Tolweg, maar ook de locatie achter de Noordachtereschweg waar het bedrijf van Tempelman is gevestigd en de locatie van de voormalige basisschool De Welp. Dat op die laatste locatie tijdelijk vluchtelingen worden opgevangen doet aan het betrekken van die locatie bij het berekenen van de behoefte niet af. De opvang is immers tijdelijk en het programma voorziet in woningbouw tot 2030. De opvang is dan allang ten einde. In de toelichting is niet onderbouwd dat in de komende jaren de opvanglocatie als zodanig in gebruik zal blijven. Kortom, ook deze locatie dient bij het behoefteonderzoek te worden betrokken.

In de plantoelichting wordt gesproken over Markelo-Noord als sleutelproject voor versnelde en betaalbare woningen. Dat volgt uit de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente is te lezen dat het plan Markelo-Noord in dat kader aan de lat staat voor 100 woningen. Dat is een ander aantal dan het aantal waarin het bestemmingsplan moet voorzien. Daar komt nog bij dat in het kader van de Woondeal Twente voor nieuwe woningbouwplannen in sleutelprojecten wordt gestreefd naar 30% sociale huur, 40% middenhuur/betaalbare koop en 30% duur per plan. In het ontwerpbestemmingsplan is daar helemaal geen onderverdeling naar gemaakt. Sterker nog, uw raad gaat er vanuit dat er aan sociale huur geen behoefte bestaat. Dat wordt echter niet onderbouwd. Het plan voorziet daar ook niet in, maar dat is in strijd met de Woondeal en de versnellingsopgave. Het bestemmingsplan voorziet daarom alleen in woningen die niet aan het streven van de Woondeal Twente voldoen. Door de Woondeal Twente te negeren kan die ook niet worden gebruikt of ingezet als onderbouwing van de behoefte. Het argument dat Markelo-Noord een sleutelproject is en dat daarmee de behoefte is aangetoond is dan ook niet valide.

Gemeentelijke reactie Door de STEC-groep is een laddertoets uitgevoerd voor Markelo-Noord om te bepalen of voorliggend plan voorziet in een actuele woningbehoefte én voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking (STEC-groep, 8 november 2024). Dit onderzoek wordt als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Geconcludeerd wordt dat het plan Markelo-Noord voorziet in een behoefte en niet binnen alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied kan worden ontwikkeld. Daarmee leidt het plan niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten (elders). Zoals in het rapport van de STEC-groep vermeld wordt is ook gekeken of de woningbehoefte gerealiseerd kan worden op alternatieve binnenstedelijke locaties. Het is goed om in dat opzicht te melden dat in het gemeentelijk beleid, zoals verwoord in de Structuurvisie Markelo (vastgesteld 9-22010), al langere tijd het accent wordt gelegd op inbreidingslocaties voor uitbreidingslocaties. Daar wordt sindsdien ook actief uitvoering aan gegeven. Zo staat in de toelichting op het bestemmingsplan al benoemd dat na realisatie van de bestaande wijk De Esch (fase 1 en 2) verschillende inbreidingslocaties zijn gerealiseerd.

Denk hierbij aan Garage Smale aan de Herikeresweg, de Rijssenseweg 1, de Roosdomsweg 6-8, de Grotestraat 11 (plan Kistemaker) het Burgemeester Beaufortplein 5, het Burgemeester Beauforplein 6,10 en 11 (Countus), de voormalige bibliotheek, de Hemmelweg en de Grotestraat 34. Ook ten tijde van de planvorming van Markelo-Noord is onderzocht of er alternatieve locaties binnen stedelijk gebied (inbreidingslocaties) de komende jaren beschikbaar zijn om in de beoogde woningbouw te voorzien. In het woningbouwplan Markelo-Noord zijn in totaal 107 woningen opgenomen. Van deze 107 woningen zijn 31 woningen gepland in buiten stedelijk gebied (uitbreidingslocatie). Er is met het oog op alternatieven gekeken of huidige zachte plannen in de planvoorraad van Hof van Twente geen alternatief vormen voor het bouwen van deze 31 grondgebonden woningen. Sommige potentiële woningbouwlocaties die door reclamanten worden aangedragen zijn niet beschikbaar. Dan gaat het bijvoorbeeld om ABZ, de oude melkfabriek (Kaasfabriek), bedrijfspercelen aan de Noordachtereschweg of het tankstation aan de Tolweg. Andere locaties zoals bijvoorbeeld De Welp of de huidige werf/brandweerkazerne zijn over enkele jaren waarschijnlijk beschikbaar, maar zullen slechts beperkt ruimte bieden aan woningbouw.

De betreffende plekken liggen middenin de kern op plekken waar met het oog op klimaatadaptatie en ruimtelijke kwaliteit ook voldoende plek moet blijven voor groen en water. Daardoor is er slechts beperkt ruimte voor woningbouw, waarbij

ingeschat wordt dat het maximaal om ca. 6 tot 12 woningen zal gaan. Tot slot is er locatie Beaufortplein 6, 10 en 11 (Countusgebouw). Hier zijn 32 sociale huurappartementen geprogrammeerd. Kwantitatief is dit plan geen alternatief voor Markelo-Noord, de geprogrammeerde woningen vallen binnen de totale gemeentelijk behoefte. Kwalitatief zijn deze plannen complementair aan elkaar. Ze verschillen in woningtype en in doelgroep. Daarmee kunnen de plannen samen voorzien in de kwalitatieve woonbehoefte in Markelo. Door het gedifferentieerde aanbod wil de gemeente doorstroming op de woningmarkt stimuleren en meer inwoners aan een passende woning helpen. Ook in andere kernen in de gemeente Hof van Twente is gekeken of andere geschikte alternatieven binnen stedelijk gebied ontwikkeld kunnen worden om in deze behoefte te voorzien. In de planlijst van de Hof van Twente staan momenteel (25-10-2024) slechts een tweetal binnen stedelijke zachte plannen met meer dan 10 woningen. Het eerste plan is deelgebied De Fabriek bij project Op Stoom in Goor. Dit plan bestaat uit 180 woningen welke moeten worden gerealiseerd na transformatie van een voormalige fabrieksterrein van de Twentse Stoomblekerij. Op Stoom – Fabriek is het enige plan dat kwantitatief een reële vervanging van Markelo-Noord kan vormen.

Echter vanuit huidige behoefte onderzoek zijn zowel de woningbouwaantallen van Op Stoom – Fabriek nodig als Markelo-Noord om in de behoefte te voorzien. Ook is het beoogde woonmilieu industrieel stedelijk en daarmee afwijkend van het dorps woonmilieu in Markelo-Noord. Het tweede plan is het voormalige postkantoor (Stationslaan 2) in Goor. Deze herontwikkeling biedt de mogelijkheid om 22 appartementen te realiseren. Vanwege het beperkte aantal kan dit plan Markelo-Noord niet vervangen. Daarbij is er momenteel nog geen zicht op ontwikkeling van deze locatie. De planvorming (ontwerpbestemmingsplan) is opgestart, maar door hogere bouwkosten heeft de initiatiefnemer begin 2023 besloten het plan tijdelijk te staken. Vooralsnog is er geen concreet zicht op het vervolg en de realisatie. Door het ontbreken van geschikte alternatieven op binnenstedelijke locaties is met plan MarkeloNoord gekeken naar uitbreidingslocaties om in de woningbehoefte van Markelo te voorzien. Zoals gezegd liggen van dit plan 76 woningen binnen stedelijk gebied, op gronden met een recreatieve bestemming tussen de Holterweg en Noordachtereschweg. De resterende 31 woningen buiten stedelijk gebied sluiten aan op het ontwerp van de bestaande wijk De Esch en maken deel uit van gronden die oorspronkelijk al bedoeld waren als stedenbouwkundige afronding van deze wijk.

Met de realisatie van het plan krijgt de wijk een logische afronding met een landschappelijke inpassing als overgang naar het buitengebied. In de Woondeal Twente hebben partijen afgesproken om regionaal ten minste 14.100 woningen toe te voegen. Sleutelprojecten moeten hier in belangrijke mate aan bijdragen en zorgen voor versnelling van de woningbouw. Markelo Noord is in de Woondeal Twente aangewezen als sleutelproject. In de Woondeal Twente is ook opgenomen dat we gemeentebreed voor nieuwbouwplannen woningen programmeren volgens de 30-40-30 verdeling. Dat houdt in 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% dure koop of huur. Het plan Markelo-Noord bestaat uit een diversiteit aan grondgebonden woningen. De programmering staat nog niet geheel vast zodat de gemeente adaptief kan programmeren en inspelen op de actuele behoefte. In combinatie met andere woningbouwprojecten in Markelo, zoals de 32 levensloopgeschikte sociale huurwoningen die woningcorporatie Viverion wil realiseren aan het Beaufortplein, brengen deze woningbouwplannen

doorstroming op gang. Hierdoor komen ook woningen in de bestaande voorraad beschikbaar voor andere woningzoekenden en starters. 10.4 Fasering Reclamanten zijn van mening dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is zonder daarin een fasering aan te brengen en zonder aan die fasering en uitwerkingsverplichting als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid en onder b., van de Wet ruimtelijke ordening te koppelen. Met fasering voorkomt uw raad dat het plan ongecontroleerd wordt uitgevoerd en er wordt gebouwd voor leegstand. Uitwerking is dan mogelijk wanneer percelen in fasen worden uitgegeven en minimaal 70 % van de uit te geven kavels in een fase ook daadwerkelijk uitgegeven zijn. Reclamanten zien daarbij eerst het oorspronkelijk plan "Esch 3" uitgegeven voordat het plan tegenover hen (Tasca) gedeeltelijk uitgegeven wordt. Van dat plan dient dan eerst het deel waarop nu al recreatiewoningen kunnen worden gebouwd als eerste te worden uitgegeven. Dat ligt ten westen van het verzorgingstehuis. Gemeentelijke reactie Burgemeester en wethouders kunnen op basis van de Omgevingswet geen wijzigingsplan of uitwerkingsplan meer vaststellen. Plan Markelo-Noord zal gefaseerd worden uitgevoerd. Enerzijds omdat de gemeente een deel van de kavels zelf in eigendom heeft, en anderzijds omdat bij voorliggend plan in een anterieure overeenkomst onder meer afspraken gemaakt over de fasering van het plan.

Hoe de fasering er exact uit zal komen te zien wordt voorafgaand aan de kaveluitgifte/woningverkoop bepaald en zal dan ook worden gecommuniceerd met de omgeving. Tot slot is met voorliggend planologisch kader voor iedereen duidelijk wat er mogelijk wordt gemaakt en voorziet deze in een concrete behoefte, daar is geen nadere uitwerking voor vereist.

10.5 Groen Voor de woningen van reclamanten is een smalle strook groen bestemd. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: groenvoorzieningen, semi-agrarische doeleinden in de vorm van weide en grasland, voet- en fietspaden, toegangspaden en inritten naar omliggende bestemmingen, speelvoorzieningen, water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater, openbare nutsvoorzieningen, verblijfsdoeleinden, dagrecreatief medegebruik, parkeervoorzieningen. Reclamanten hebben geen baat bij "grijze" oppervlakten voor hun woningen of dat het openbaar groen wordt gebruikt voor dagrecreatief medegebruik. Zij vragen zich af wat onder dagrecreatief medegebruik wordt verstaan. Reclamanten is eerder een wadi toegezegd, dus zij verwachten van uw raad dat ook in de planregels wordt opgenomen dat tegenover hun woningen uitsluitend een wadi is toegestaan. Voet- en fietspaden, toegangspaden en inritten , openbare nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen dienen te worden uitgesloten. Op de plankaart is de groenstrook 13 meter breed. Dat is niet breed genoeg. Reclamanten willen een bredere wadi voor hun woningen. De wadi dient met een voorwaardelijke verplichting te worden geborgd, ten einde ervoor te zorgen dat het vereiste groen wordt aangelegd, voordat de wijk in gebruik wordt genomen. Gemeentelijke reactie

De bestemming ‘Groen’ is gelijk aan de bestemming ‘Groen’ zoals die ook in het bestemmingsplan ‘Markelo’ staat. Deze bestemming is bewust breder dan enkel ‘groenvoorzieningen’ of een wadi ‘water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater’. Dit omdat bij het bouw- en woonrijp maken soms behoefte blijkt te zijn aan een voetpad, een speelvoorziening of een openbare nutsvoorziening. Vandaar dat het met het oog op de uitvoering wenselijk is om deze mogelijkheden in de bestemming ‘Groen’ op te nemen. Dit zijn overigens voorzieningen die prima passen in een woonwijk en geen onevenredig afbreuk doen aan het woongenot van reclamanten. De gewenste dagrecreatieve activiteiten (zoals wandelen of spelen) zijn reeds toegestaan onder de opgenomen bestemmingsomschrijving, zoals paden en speelvoorzieningen. Om onduidelijkheid te voorkomen zal regel 4.1 onder i (dagrecreatief medegebruik) worden verwijderd. Reclamant stelt dat een groenstrook van 13 meter niet breed genoeg is, maar geven niet aan waarom. Tijdens de planvorming is op verzoek van reclamanten hier juist een groenstrook opgenomen met aan weerszijden van deze strook straten. Hierdoor ontstaat een ruim straatprofiel waarbij de gevels van de nieuwe woningen op 35 tot 47 meter afstand van de bestaande woningen van reclamanten komen te liggen.

Dit past goed binnen de stedenbouwkundige opzet in dit deel van Markelo. Voor het opnemen van een voorwaardelijke verplichting bestaat geen aanleiding. De definitieve inrichting van de groenstrook kan plaatsvinden zodra de openbare ruimte in het plan bij het woonrijp maken een definitieve invulling krijgt. Bij het opstellen van de voorlopig ontwerp voor het bouw- en woonrijp maken (inrichting openbare ruimte) zullen belangstellenden opnieuw de gelegenheid hebben om mee te denken over de inrichting van de openbare ruimte.

10.6 Ontsluiting Reclamanten hechten eraan te benadrukken dat de ontsluiting van het gehele plan niet via de Noordachtereschweg kan en mag verlopen. Het deel Tasca wordt ontsloten via de Holterweg, maar onduidelijk is hoe de ontsluiting van de oorspronkelijke 'Esch 3'. Daar ligt al een ontsluitingsrotonde maar onduidelijk is of dit deel van de wijk ook via die rotonde wordt ontsloten en de Noordachtereschweg uitsluitend een voet-, fietsverbinding krijgt. Gemeentelijke reactie Ten behoeve van het woningbouwplan wordt een nieuw ontsluitingsweg gerealiseerd die aansluit op de rotonde bij de Holterweg. Het gemotoriseerd verkeer zal via die route worden afgewikkeld. De overige verbindingen op de bestaande wijk De Esch, de Noordachtereschweg en de Holterweg (bij appartementencomplex Hofstaete) worden ingericht voor fietsers en voetgangers. Daarbij is het een optie om indien wenselijk en in overleg met de veiligheidsregio (brandweer Twente) deze verbindingen ook als calamiteitenroute geschikt te maken. Voor de Noordachtereschweg is daarmee geen toename voor gemotoriseerd verkeer te verwachten. Om zekerheid te bieden dat de nieuwe ontsluitingsweg wordt gerealiseerd wordt de volgende voorwaardelijke verplichting opgenomen: 8.4.1 Voorwaardelijke verplichting Als strijdig met de bestemming geldt het gebruik: a.

van de gronden voor wonen zonder de aanleg en instandhouding van de ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluitingsweg’;

Op de verbeelding zal de bestemming ‘Woongebied – 1’ aan het einde van de Noordachtereschweg worden versmald tot 4 meter zodat hier geen ontsluitingsweg met een profiel van 6 meter meer mogelijk is.

10.7 Beeldkwaliteit Als bijlage bij het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan gevoegd. Op geen enkele wijze is dat plan in de planregels geborgd. Reclamanten hechten er waarde aan dat in de planregels en op de verbeelding wordt geborgd waar welk type woning (vrijstaand, twee-onder-éénkapwoningen en rijtjeswoningen) wordt gebouwd. Op die wijze kan ook worden geborgd dat tegenover de woningen van reclamanten uitsluitend woningen van een bouwlaag met kap worden gebouwd. Dit type woningen past namelijk als enige in het straatbeeld van de Noordachtereschweg. Rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen passen niet. Gemeentelijke reactie Een beeldkwaliteitsplan is een deeluitwerking van de gemeentelijke welstandsnota. Welstandscriteria vinden hun grondslag in artikel 12a van de Woningwet en worden daarom niet gekoppeld aan de regels van het bestemmingsplan. Voor de volledigheid is het beeldkwaliteitsplan wel als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen, zodat beide beleidskaders in samenhang gevonden en gelezen kunnen worden. De maatvoering van de woningen wordt wel geborgd in het bestemmingsplan. In de bouwstrook tegenover de woningen van reclamanten mogen woningen een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale nokhoogte van 10 meter hebben.

Deze maatvoering is gelijk aan de maatvoering die geldt bij de woningen van reclamanten en past bij het bebouwingsbeeld in de Noordachtereschweg. In de kern Markelo en de wijk de Esch staat een mix van diverse woningen, waaronder ook tweeonder-één-kapwoningen en rijwoningen. Ook de Noordachtereschweg zelf kent een mix met bedrijfswoningen, vrijstaande woningen én een sociaal appartementencomplex. In de bouwstrook tegenover reclamanten mogen zowel vrijstaande als twee-onder-één-kapwoningen gebouwd worden in een maatvoering die gelijk is aan de bestaande woningen. Dit past vanuit stedenbouwkundig oogpunt binnen de structuur van de Noordachtereschweg en de aangrenzende wijk.