Bijlage 2 VS De Marke III fase 3, Hengevelde 02 Toelichting.pdf

De Marke III fase 3, Hengevelde

Datum: Fase: Planid:

12 juni 2024 vastgesteld NL.IMRO.1735.HExDeMarkeIIIfase3-VS10

BESTEM

De Marke III fase 3, Hengevelde

De Marke III fase 3, Hengevelde

Inhoudsopgave

Toelichting

2

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

4 4 4 5 9

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Omgeving plangebied Huidige situatie Toekomstige situatie

10 10 11 13

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Beleid en regelgeving Algemeen Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

16 16 16 20 30 31

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieu- en omgevingsaspecten Milieueffectrapportage Bodem Bedrijven en milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Natuur Stikstof Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren

37 37 38 39 41 45 46 47 53 54 55 56 56

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Wijze van bestemmen Algemeen Bestemmingsplan

58 58 59

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijk uitvoerbaarheid

61 61 61

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Toelichting

vastgesteld

3

De Marke III fase 3, Hengevelde

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding De gemeente Hof van Twente is voornemens de locatie De Marke III (fase 3) te Hengevelde te ontwikkelen. Omwille van de flexibiliteit is het plan De Marke III in fasen ontwikkeld. Het plangebied is daarbij gesplitst in drie fasen. Fase I, de noordelijke helft van het plangebied, is middels het bestemmingsplan 'De Marke III' bij recht mogelijk gemaakt. Hier is reeds nieuwbouw gerealiseerd. In fase 2 is de zuidelijke locatie van het plangebied ontwikkeld. Nu deze fase in ontwikkeling is, is de gemeente Hof van Twente voornemens fase 3 te ontwikkelen. Aan de westrand van De Marke III liggen twee 'lobben' aan de wadi die nog niet ontwikkeld zijn (zie navolgende afbeelding, rood omcirkeld). Hoewel hier eerder vrije kavels beoogd waren, is de gemeente Hof van Twente nu voornemens om hier starterswoningen en seniorenwoningen te realiseren. Binnen het vigerende bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd als 'Woongebied – 1'. De gronden zijn echter niet voorzien van een bouwvlak wat een vereiste is voor de realisatie van woningen. Tevens wordt het bouwvlak vergroot bij drie percelen in het noorden van het plangebied. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is dan ook voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld.

Het stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor dit bestemmingsplan en gaat uit van de realisatie van maximaal 20 grondgebonden woningen, de daarbij behorende erfinrichting, groen en ontsluitingsmogelijkheden.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gesitueerd ten zuidwesten van de kern Hengevelde op de overgang van het bestaande dorp en het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door: ten noorden: perceelgrenzen van woonpercelen van fase 1 van het plangebied; ten zuiden: woonperceel aan de Needsestraat 6A; ten oosten: perceelgrenzen van woonpercelen van fase 2 van het plangebied ; ten westen: aangrenzend groen en wadi gebied. Het gebied is gelegen in de kadastrale percelen met gemeentenummer DDN01, sectie K, perceelnummer 2250 en sectie E, perceelnummer 6949. Tevens wordt het bouwvlak aan weerzijden Bomhof 45a en 45b verder uitgebreid en wordt het bouwvlak aan Bomhof 47 vergroot (binnen de percelen met de gemeentecode DDN01, sectie K en perceelnummers 2049, 2050 en 2051). De navolgende afbeelding geeft een indicatie van de ligging van het plangebied. Voor de exacte aanduiding van de plangrenzen wordt verwezen naar de verbeelding.

4

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Planlocatie, weergegeven met de rode ster, binnen de kern Hengevelde (bron: pdok.viewer) In de navolgende afbeelding is het plangebied weergegeven met het rode kader.

Globale begrenzing plangebied weergegeven met het rode kader (bron: pdok.viewer)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1

Bestemmingsplan 'De Marke III, Hengevelde' Het noordoostelijk deel van het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'De Marke III, Hengevelde' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hof van Twente op 11 maart 2014. Op grond van het geldende bestemmingsplan kent dit deel van het plangebied de

vastgesteld

5

De Marke III fase 3, Hengevelde

bestemmingen 'Woongebied - 1' en 'Groen'. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de geldende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid met een rood kader.

Uitsnede bestemmingsplan 'De Marke III, Hengevelde', gedeelte dat rood omkaderd is wordt her bestemd (bron:ruimtelijkeplannen.nl) Bestemming 'Woongebied - 1' Gebruik De voor 'Woongebied - 1' aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor wonen, groenvoorzieningen, water en verkeers- en verblijfsdoeleinden en openbare nutsvoorzieningen. Bouwen Op de gronden met deze bestemming zijn ter plaatse van het plangebied vrijstaande woningen toegestaan, mits er een bouwvak is toegekend, met een maximum goothoogte van 6 m en een maximum bouwhoogte van 10 m. De afstand van gebouwen tot de zijdelingse bouw perceelsgrens is bij woningen aan de zijkant minimaal 3 m. Bij het zuidelijke deel van het bouwvlak mag slechts 20% bebouwd zijn. Bestemming 'Groen' Gebruik De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, toegangspaden, speelvoorzieningen, water en

6

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

openbare nutsvoorzieningen. Bouwen Op de gronden zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer dan 3 m bedragen. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken de 3m voor het toestaan van een bouwhoogte van niet meer dan 6 m, mits hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid. Aanduiding 'vrijwaringszone - radar' Het gehele plangebied kent de aanduiding 'vrijwaringszone - radar'. Gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. In deze gebieden mag niet hoger worden gebouwd dan 45 m. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, mits advies is gevraagd aan de beheerder van het radarverstoringsgebied. 1.3.2

Bestemmingsplan 'De Marke III fase 2, Hengevelde' Het westelijke deel van het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'De Marke III fase 2, Hengevelde' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hof van Twente op 23 juni 2020. Op grond van het geldende bestemmingsplan is aan het plangebied grotendeels de bestemming 'Woongebied - 1' toegekend. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de geldende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid met een rood kader.

vastgesteld

7

De Marke III fase 3, Hengevelde

Uitsnede bestemmingsplan 'De Marke III fase 2, Hengevelde', gedeelte dat rood omkaderd is wordt her bestemd (bron:ruimtelijkeplannen.nl) Bestemming 'Woongebied - 1' Gebruik De voor 'Woongebied - 1' aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor wonen, groenvoorzieningen, water en verkeers- en verblijfsdoeleinden en openbare nutsvoorzieningen. Bouwen Op de noordoostelijk gelegen percelen gelden dezelfde regels als eerder in het bestemmingsplan 'De Marke III, Hengevelde' waren opgenomen. Voor de twee zuidwestelijk gelegen gronden zijn geen bouwvlakken opgenomen, zodoende zijn er geen gebouwen toegestaan. Aanduiding 'vrijwaringszone - radar' Het gehele plangebied kent binnen dit bestemmingsplan wederom de aanduiding 'vrijwaringszone - radar'. Gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. In deze gebieden mag niet hoger worden gebouwd dan 45 m. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, mits advies is gevraagd aan de beheerder van het radarverstoringsgebied. Aanduiding 'wetgevingszone - afwijkingsgebied' Het noordoostelijk deel van het plangebied kent binnen dit bestemmingsplan tevens de

8

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

aanduiding 'wetgevingszone - afwijkingsgebied'. Het bevoegd gezag kan ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' het bouwen van twee-aaneen gebouwde woningen en/of maximaal 3 woningen aaneen toe te staan, onder de voorwaarden dat de concrete behoefte aan deze woningen wordt aangetoond, er in totaal maximaal 6 woningen worden gerealiseerd binnen deze aanduiding, het bouwplan geen afbreuk doet aan het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden worden niet beperkt. 1.3.3

Toetsing aan het geldende bestemmingsplan Realisatie van fase 3 van woonwijk De Marke III is niet mogelijk binnen de uitwerkingsregels van het moederplan, omdat de gronden niet voorzien zijn van een bouwvlak. Dit is een vereiste voor de realisatie van woningen. Om die reden is geen uitwerkingsplan, maar voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld.

1.4

Leeswijzer Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheidsaspecten en milieuaspecten. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6).

vastgesteld

9

De Marke III fase 3, Hengevelde

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1

Omgeving plangebied

2.1.1

Historie Hengevelde Hengevelde was oorspronkelijk alleen een buurtschap en marke in het kerspel (kerkelijke gemeente) Delden. In de 17e eeuw werd er een rooms-katholieke schuurkerk gebouwd bij de erve Slot. De eerste bewoners van Hengevelde vestigden zich rond de huidige erve Bolscher, waar enkele boerderijen stonden langs de Bolscher beek. Rond dezelfde tijd werd langs het kruispunt van de wegen Delden - Neede en Goor - Haaksbergen de herberg Wegdam gebouwd. Rond deze herberg ontstond een klein dorpje dat eveneens met de naam Wegdam werd aangeduid. Later werd de kerk van de erve Slot naar Wegdam verplaatst. De oude bebouwing langs de Goorsestraat bestond rond 1900 nog uit enkele boerderijen met in het midden de kerk en hier tegenover de oude begraafplaats. Langzaam maar zeker zijn de wegen langs de zwerm boerderijen uitgegroeid tot linten en nam het dorp in grootte toe.

Uitsnede topografische kaart circa 1900, plangebied gelegen ter hoogte van de aanduiding 'Kerkhofsveld', Bron: Topotijdreis.nl Het katholieke karakter van de nederzetting bleef bewaard, maar de naam Wegdam raakte in onbruik en werd vervangen door Hengeveld(e). Vanaf de oorlog zijn ten zuid(west)en van de Goorsestraat gedurende vele decennia langzaam enkele woonbuurten gebouwd. Aan de noordzijde van het dorp (buiten het plangebied) is eind 20e eeuw bedrijventerrein 't Wegdam ontwikkeld. Vroeger liep de karakteristieke Tochtsloot door het dorp. De sloot zorgde voor samenhang tussen groen en water en was in Hengevelde een belangrijk aspect. Enkel de groene elementen in de vorm van

10

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

een park en een bosje zijn overgebleven (ten noorden van de Pellehof). 2.1.2

Ruimtelijke en functionele karakteristieken Landschap Hengevelde ligt op de grens van het kampenlandschap en het (heide)ontginningslandschap. De omgeving kenmerkte zich daarom vroeger door grootschalige heidevelden en een besloten gebied met veel bossen, singels, houtwallen en struwelen. Het kampenlandschap is ontstaan door ontwikkelingen langs de beken, van waaruit kleine landbouwnederzettingen met essen en kampen werden gesticht. Het is een kleinschalig landschapstype dat wordt gekenmerkt door verspreid liggende boomsingels, een sterke variatie en een ongestructureerde opzet. Ter plaatse van het plangebied is het kampenlandschap nog redelijk herkenbaar door de hoogteverschillen en restanten van boombeplantingen en houtwallen. De veldontginningen zijn gebieden die voor de intrede van de kunstmest niet voor de landbouw konden worden gebruikt en dus jonger dan het kampenlandschap. Het karakter van deze gebieden is veel systematischer en ook opener. Er is sprake van een blokvormige verkaveling en er komt relatief weinig beplanting op de kavelgrenzen voor. Stedenbouw Het plangebied grenst aan oostelijke zijde aan de wijk De Marke III fase 2. Deze wijk is op dit moment nog in ontwikkeling en bestaat uit de straten Snakenborg en Bolscher. De woningen zullen bestaan uit een combinatie van zowel vrijstaandetwee-onder-een-kap als rijwoningen.

Hierbij zijn maximaal 6 aaneengebouwde woningen toegestaan. Tevens wordt de voorkeur gegeven aan vrijstaande woningen op hoeken (kruising van wegen) en beeldbepalende plekken. Aan de westzijde van het plangebied het plangebied ligt een tweetal solitaire bedrijven, bestaande uit het taxibedrijf Ter Doest en de machinefabriek MHZ. De machinefabriek wordt afgeschermd door een groenstrook met bomen. Daarnaast is bij een gedeelte van de afscheiding een steenkorf schutting toegevoegd. Zuidelijk van het plangebied bevindt zich een woning met bijbehorende opstallen welke is gelegen aan de Needsestraat, een provinciale weg. Ten noorden van het plangebied is fase 1 van De Marke III reeds ontwikkeld. De nieuwbouw vindt hier plaats langs de nieuw aangelegde woonstraten Bomhof en Rosveld. De woningen bestaan hier eveneens uit een combinatie van zowel vrijstaandetwee-onder-een-kap als rijwoningen, maar het merendeel zijn vrijstaande woningen. De meeste vrijstaande woningen bestaan uit 1,5 à 2 bouwlaag met kap. De overige woningen hebben meestal 1 bouwlaag met kap.

2.2

Huidige situatie De planlocatie maakt onderdeel uit van een groter ontwikkelingsgebied waar verschillende ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden of al plaats gevonden hebben. In navolgende afbeelding is het grotere ontwikkelingsgebied weergegeven waar aan de noordzijde de net gerealiseerde woonwijk is te zien. Aan de oostzijde ligt het nog te realiseren deel van de woonwijk. Het plangebied is rood omkaderd.

vastgesteld

11

De Marke III fase 3, Hengevelde

Woonwijk De Marke III (fase 1,2 & 3) met het rode kader is onderhavige plangebied weergegeven (bron: pdok.viewer) Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit braakliggend terrein. In een voormalige situatie werd het terrein gebruikt als agrarische grond. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

Aanzicht vanaf de Pieperiet (noordwestelijk kant) richting de nieuwbouw van De Marke III (bron: google.streetview)

12

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Aanzicht vanaf de Needsestraat (zuidoostelijke kant) richting de nieuwbouw van De Marke III (bron: google.streetview)

2.3

Toekomstige situatie De Marke III fase 3 betreft de ontwikkeling van twee 'lobben' aan de westzijde van fase 3. Oorspronkelijk waren hier vrije kavels beoogd. Echter is de vraag naar betaalbare woningen voor starters en ouderen groot in Hengevelde. Voorliggend concept stedenbouwkundig plan1 laat zien hoe deze kunnen worden ingepast. Het gewenst programma bestaat uit starterswoningen (beukmaat 5,4 m) en levensloopbestendige woningen (beukmaat 6,7 m of beukmaat 6 m voor woningcorporatie). De lobben zijn aan alle zijdes omgeven door openbaar gebied en direct zichtbaar vanaf de hoofdentree naar de nieuwe buurt vanaf de Janninksweg. De woningen zijn met de voorkanten gericht op de wadi en de entree van de wijk. In de noordelijke lob bevinden zich levensloopbestendige woningen, waarvan de rijwoningen voor de woningcorporatie zijn. Twee seniorenwoningen hebben een parkeerplaats op eigen terrein (aan de Fluttert). Deze woningen zijn één laag met kap. Rondom voegen we een voetpad toe voor de verbinding met de omgeving en een goede route van woning naar de parkeergelegenheid. aan de Bolscher is ruimte voor een groene berm met bomen. De zuidelijke lob is qua vorm licht aangepast om de beoogde diepte voor de kavels van starterswoningen te realiseren. Deze woningen zijn twee lagen met kap.

Een voetpad rondom zorgt ook hier voor de verbinding met de omgeving en een goede route van woning naar de parkeergelegenheid. Parkeren is in parkeerkoffers binnen de lobben opgelost. Door hagen rondom de parkeerplaatsen en bomen krijgen de parkeerplaatsen een groene uitstraling.

vastgesteld

13

De Marke III fase 3, Hengevelde

Stedenbouwkundige inrichting (bron: SAB) Naast de wijzigingen aan het bestemmingsplan voor de te realiseren woningen uit het stedenbouwkundig plan worden de bestaande enkelbestemmingen 'Woongebied - 1' en de bijbehorende bouwvlakken uitgebreid van een drietal woningen aan de Bomhof. Door de uitbreiding worden de bouwvlakken van Bomhof 45 a en b beide één meter verbreedt en voor de woning aan Bomhof 47 worden door de uitbreiding van het bouwvlak bijgebouwen toegestaan. Tevens wordt in de aanwezige groenbestemming aan de achterzijde van het perceel van Bomhof 47 een aanduiding opgenomen zodat de zonnepanelen zijn toegestaan.

14

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Uitsnede van de verbeelding voor de woningen aan Bomhof 45 a en b en Bomhof 47. 2.3.1

Beeldkwaliteitsplan De Marke III is de beoogde uitbreidingswijk van Hengevelde. Het voornemen is om hier circa 100-120 woningen te bouwen. Inmiddels is het noordelijk deel grotendeels ontwikkeld, waarbij overwegend particuliere bouw gerealiseerd is. Deze woningen zijn gerealiseerd conform het beeldkwaliteitplan De Marke III dd. 13 maart 2014. Voor het zuidelijk deel van de Marke III is het stedenbouwkundig plan op een aantal onderdelen gewijzigd, onder meer om gewijzigde wensen ten aanzien van het woningbouwprogramma in te passen. Het beeldkwaliteitplan is daarom ook geactualiseerd in 2020. Voor de zuidwestelijke lobben is het stedenbouwkundig plan in 2024 gewijzigd. Daarbij is de beoogde sfeer en beeldkwaliteit onveranderd, zodat een goede aansluiting op het noordelijk en oostelijk deel gewaarborgd is, maar zijn wel de relevante afbeeldingen en teksten geactualiseerd in het geactualiseerde beeldkwaliteitplan2. Dit beeldkwaliteitplan legt de beeldkwaliteitcriteria vast voor de uitbreidingswijk De Marke III van Hengevelde. De Marke III kent veel vrijheden voor de toekomstige eigenaren in de keuze voor het soort woning en hoe de woning eruit komt te zien. De architectuurstijl is vrij. Dit beeldkwaliteitplan streeft naar het behoud van deze keuzevrijheid, waarbij ingezet wordt op kwaliteit en het creëren van samenhang in de wijk.

Een kwalitatief hoogwaardige wijk heeft herkenbare woongebieden, een hoogwaardige openbare ruimte en een logische en leesbare (verkeers)structuur. Deze (stedenbouwkundige) kwaliteit heeft een direct verband met de woonkwaliteit van de bewoner, maar ook de waardevastheid van wijk en woning. Het beperkte aantal regels zorgt ervoor dat er een beeld van de nieuwe wijk ontstaat die past bij de aard en schaal van Hengevelde.

vastgesteld

15

De Marke III fase 3, Hengevelde

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid en regelgeving

Algemeen Om te motiveren dat voorliggend plan past binnen de van toepassing zijnde beleidsruimte, wordt in dit hoofdstuk het ruimtelijk (relevante) beleid beknopt weergegeven en wordt gemotiveerd op welke wijze het plan binnen het beleid past of hier ten minste niet mee in strijd is.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

De Nationale Omgevingsvisie De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 20 grondgebonden woningen.

De woningen maken onderdeel uit van een uitbreidingslocatie, waar in 3 fasen verscheidene nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Binnen het plan wordt ingespeeld op een ruime verscheidenheid in behoefte, waar aandacht is besteed aan de kenmerken en identiteit van de al bestaande woningen. De groen- (en water-) structuur bestaat uit een groene buffer rondom de wijk en groene wiggen die de wijk doorkruisen, welke tevens gedeeltelijk zijn ingericht als wadi, waardoor er ruimte is behouden voor klimaat adaptieve maatregelen. De voorliggende ontwikkeling is daarmee in lijn met de doelstellingen van de NOVI.

16

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur (thans NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS (thans NNN) is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

In onderhavige situatie is sprake van een woningbouwlocatie. Uit jurisprudentie1 blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Met voorliggend initiatief worden meer dan 11 woningen planologisch toegestaan. Daarmee wordt gesteld dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zodoende is de ladder voor duurzame verstedelijking

vastgesteld

17

De Marke III fase 3, Hengevelde

doorlopen. Woonvisie Hof van Twente 2021-2025 Het woningaanbod neemt af, de woningprijzen nemen toe en er ligt een grote demografische opgave. Zodoende is er behoefte aan een helder kader voor sturing en regie. De “Woonvisie Hof van Twente 2021-2025, een leefbare en vitale gemeente met toekomst bestendige kernen”, biedt dit kader. De belangrijkste uitdaging is zorgen voor kwalitatief goede woningen voor iedereen op de juiste plek. Dit betekent dat er meer bijgebouwd moet worden, in de juiste segmenten. Ook ligt er een belangrijke uitdaging in het optimaliseren en verduurzamen van de huidige woningvoorraad. Zo zorgen de gemeente voor een woningmarkt met de juiste woning voor iedereen en worden de goede kwaliteiten in de Hof behouden. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die worden gemaakt tussen de woningcorporatie, de huurders en de gemeente. De Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021 - 2025 is op 14 december 2021 vastgesteld. De woonvisie vormt de stip op de horizon voor wonen in de Hof en geeft aan waar de gemeente Hof van Twente zich met het woonbeleid de komende jaren op gaan richten. Het geeft de ambities aan en laat zien wat de belangrijkste opgaven zijn waar de gemeente de komende jaren voor staat. Het formuleert de belangrijkste ambities om de woningmarkt te versterken: met passende woonruimte voor inwoners.

De woonvisie geeft niet altijd kant en klare antwoorden op de opgaven die er liggen, maar geeft wel richting aan de manier waarop de gemeente de opgaven wil oppakken. Er is sprake van grote krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is aanzienlijk en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Zowel starters als gezinnen en ouderen ervaren moeite bij het vinden van een geschikte woningen. Er is een tekort aan woningen in alle kernen. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente uit de woonvisie is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag. Binnen de groei van de huishoudensgroei in de afgelopen jaren zien we dat Hof van Twente meer mensen aantrekt vanuit andere gemeenten dan het aantal waarmee in de prognose rekening wordt gehouden. Met de aanvullende woningvraag wordt hier rekening mee gehouden. Daarnaast wordt een latente lokale inhaalvraag geconstateerd: een deel van de woningbehoefte uit het verleden is nog niet gerealiseerd door de achterblijvende woningbouw binnen Hof van Twente.

Tot slot wordt er van uitgegaan dat de woningvraag toeneemt door de vraag vanuit doelgroepen die door werkgelegenheid worden aangetrokken, waaronder arbeidsmigranten. In de kern Hengevelde is afgelopen jaren zijn weliswaar woningen voor starters en senioren bijgebouwd. Het grootste deel van de toegevoegde woningen bestaat uit vrijstaande woningen en tweekappers. In de Marke III, fase 3 staan daarom alleen kleinere woningen voor starters en senioren geprogrammeerd. Wooncrisis, Nationale Woon- en Bouwagenda en Woondeal Twente

18

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Nederland kent een groot tekort aan woningen. In 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda gepubliceerd om oplossingen te bieden voor de wooncrisis. De agenda kent drie kerndoelen: Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen. Voor het geven van uitvoering aan de doelen zijn zes programma's uitgewerkt. Eén van die programma's is het programma Woningbouw. Daarin neemt het Rijk de regie op de volkshuisvesting en de woningbouw. Het Rijk maakt prestatieafspraken met mede-overheden en corporaties en in de regio's worden woondeals worden afgesloten. Vanuit het programma Woningbouw zijn door provincie Overijssel op 13 oktober 2022 afspraken gemaakt met het Rijk over het toevoegen van ten minste 42.300 woningen tot en met 2030 in heel Overijssel. Op 21 december 2022 hebben de Twentse gemeenten en de provincie de Regionale Woondeal Twente getekend. In de Woondeal Twente hebben de gemeenten afgesproken gezamenlijk tot en met 2030 ten minste 14.100 woningen toe te voegen.

Er is geen individuele onderverdeling gemaakt. Elke gemeente wordt geacht hieraan bij te dragen. Het gaat hier om een basisinspanning. De ambitie voor Twente is het bouwen van 22.000 woningen. De opgave is nodig om te voorzien in de regionale en bovenregionale behoefte. Om voldoende te kunnen bouwen is per gemeente afgesproken 130% van de geprognosticeerde behoefte te programmeren. Verder bevat de woondeal afspraken over de betaalbaarheid van de nieuw te bouwen woningen. Daarbij is streeft elke gemeente naar een verhouding 30-40-30, dat wil zeggen 30% sociale huur, 40% middenhuur en/of betaalbare koop en 30% mag dure huur of koop zijn. Het plan De Marke III, fase 3 bevat 30% sociale huur, de overige woningen vallen in de categorie betaalbare koop. Daarmee geeft dit plan invulling aan de doelstellingen van de Woondeal Twente. Woningmarktonderzoek 2023 In 2023 is in opdracht van de corporaties en de gemeente een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt een woonbehoefte tot 2030 van 660 woningen. Doorkijkend naar 2040 gaat het om 870 woningen. Om voldoende woningen te realiseren voor de gemeentelijke behoefte moeten daarom 1130 woningen worden toegevoegd. Die periode lijkt vrij lang, echter het duurt vaak jaren voordat een woningbouwplan tot uitvoer komt. Het is daarom noodzakelijk om verder vooruit te plannen.

Het dorp Hengevelde kent ten opzichte van de totale gemeente relatief veel jongeren onder de 25 jaar. Het aantal huishoudens is in 10 jaar met ongeveer 100 gegroeid. Het aantal zelfstandige huishoudens jonger dan 25 jaar is echter nihil. Er is spraken van een grote inhaalvraag. Daar kan op meerdere manieren een invulling aan worden gegeven. Het realiseren van woningen voor starters en het bevorderen van doorstroming zijn twee mogelijkheden waarvan in dit plan gebruik wordt gemaakt. Daarnaast spelen andere demografische ontwikkelingen. Er komen steeds meer ouderen en die ouderen worden ook steeds ouder. Met name de doelgroep voor sociale huur veroudert de komende jaren aanzienlijk. Veel mensen vinden dan een

vastgesteld

19

De Marke III fase 3, Hengevelde

eengezinswoning te groot en willen graag kleiner wonen. Vaak ook gelijkvloers en waar mogelijk ook geschikt om zorg te ontvangen wanneer dat nodig is. Binnen de koopsector, maar vooral ook de sociale huursector is behoefte aan dergelijke levensloopgeschikte woningen. Het plan bestaat voor de helft uit het toevoegen van koop- en sociale huurwoningen die levensloopbestendig zijn. Met de verhuisbeweging die daardoor gaan plaatsvinden, komen er ook weer woningen vrij voor doorstromers en starters. De bouw van starterswoningen betreft in dit plan kleinere woningen geschikt voor de eerste stap op de (koop)woningmarkt. Bij een veranderende woonbehoefte kan een bewoner kiezen door te stromen naar een andere woning. De huidige woning komt daarmee beschikbaar voor een volgende bewoner/starter. Het plan De Marke III, fase 3 geeft op alle punten uitvoering aan het beleid; er worden betaalbare woningen toegevoegd, voor die doelgroepen waar de behoefte het grootst is. De ladder is succesvol doorlopen. 3.2.4

Conclusie Voorliggend plan is in lijn met het rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. In 2018 en 2022 zijn de visie en verordening partieel herzien.

3.3.1

Omgevingsvisie Overijssel In de Omgevingsvisie wordt het provinciaal belang en het beleid voor de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie bevat de visie, beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijk-fysieke domein en is opgesteld met een doorkijk tot 2030. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied,

20

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. 3.3.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Het uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

3.3.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes (of); ontwikkelingsperspectieven (waar); gebiedskenmerken (hoe). Aan de hand van deze drie stappen kan bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

vastgesteld

21

De Marke III fase 3, Hengevelde

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven

22

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. Toetsing Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes.

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn de artikelen 2.1.2 (Principe van concentratie), 2.1.3 (Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.2 Principe van concentratie Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met

vastgesteld

23

De Marke III fase 3, Hengevelde

bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan Het plangebied en de nieuwe woonwijk “De Marke III” is zo ingericht dat het naadloos aansluit op de woningbehoefte van de kern Hengevelde. Het plan staat voor flexibiliteit en maatwerk. Door het plan op te delen en te realiseren in verschillende fases, kan bij elke fase opnieuw worden beoordeeld welke soort (seniorenwoningen, starterswoningen etc.) en hoeveel woningen er moeten komen. Het onderhavig plan betreft de laatste fase van het plan, waarbij bewust wordt afgeweken van het oorspronkelijk plan om vrijstaande woningen te realiseren. In plaats daarvan is gekozen voor de realisatie van starters- en senioren woningen, wat aansluit op de lokale behoefte, zoals is aan getoond in paragraaf 3.2.3.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan De huidige locatie sluit direct aan op nieuw gerealiseerd stedelijk gebied en overbrugt het leegstaande gebied tussen de nog te realiseren nieuwbouwwoningen en de twee losstaande bedrijven aan de rand van Hengevelde.

Hoewel er in het onderhavig plan 20 woningen worden gerealiseerd, maakt het plangebied deel uit van een uitbreidingslocatie waar in totaal 115 woningen worden gerealiseerd. Voor deze opgave is in redelijkheid geen ruimte beschikbaar binnen het bestaande bebouwd gebied. Artikel 2.1.5 (lid 1, 2, 3 en 5): Principe van ruimtelijke kwaliteit Lid 1 In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan Binnen het onderhavig plan is rekening gehouden met de kenmerken van de

24

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

woningbouw binnen de nog te realiseren woonwijk alsook de bestaande woningen in de naastgelegen woonwijk. De ruimtelijke kwaliteit zal hiermee behouden en zelfs versterkt worden. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Doorwerking voor voorliggend plan Het onderhavig plan maakt onderdeel uit van de realisatie van de woonwijk “De Marke III”. De provincie heeft in samenspraak met de gemeenten, waaronder Hof van Twente, afspraken gemaakt over de toe te voegen nieuwbouw en over herstructurering. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016-2020 en later in Woondeal Twente. Het plangebied is door de gemeente in overeenstemming met de provincie specifiek aangewezen als uitbreidingslocatie.

De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en woningbouw en voldoet hiermee aan de regels uit de Omgevingsverordening. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger.

vastgesteld

25

De Marke III fase 3, Hengevelde

Uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Het plangebied is gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, worden in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbonden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Doorwerking voor voorliggend plan Het onderhavig plangebied wordt omringd door een verscheidenheid aan bedrijvigheid zoals een machinefabriek alsook een melkveehouderij en een woonwijk, wat aansluit op de belangen van de provincie binnen dit gebied. Tevens zal bij de inrichting van het plangebied aandacht worden besteed aan de cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen.

De groene wiggen en wadi's binnen de wijk helpen bij het realiseren van optimaal waterbeheer. Gebiedskenmerken Natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen' en 'beekdalen en natte laagtes' zoals weergegeven in de onderstaande afbeelding.

26

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Uitsnede van de 'Natuurlijke laag', Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Dekzandvlakte en ruggen In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Beekdalen en natte laagtes Ten aanzien van de kenmerken van deze laag gelden de volgende kenmerken: het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Beeld van de beken: zomers kleine stroom met droge geulen, 's winters bredere stroomdraad met meestromende geulen. De dynamiek (water, wind) bepaalt de verschijningsvorm; de gedaante wisselt. Dynamisch landschap, open karakter met hogere randen.

De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. Doorwerking voor voorliggend plan De ambitie van de provincie speelt in op het gebruik van passende natuurlijke

vastgesteld

27

De Marke III fase 3, Hengevelde

beplanting, evenals het versterken en beleefbaar (zichtbaar) maken van de natuurlijke ondergrond en het reliëf. In het beeldkwaliteitsplan voor De Marke III fase 2 is gebruik gemaakt van verlaagde wadi's en verhoogde grasplateaus die de kenmerken van de voormalige 'dekzandvlakte en ruggen' en 'beekdalen en natte laagtes' landschappen versterken en waarbij de wadi's voldoende ruimte geven voor water. Het onderhavig plan onderdeel is van deze wijk en rechtstreeks is gelegen aan de bovengenoemde wadi's. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorliggende ontwikkeling uitstekend aansluit bij de ambities binnen het ontwikkelingsperspectief van de 'Natuurlijke laag'. Laag van het agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'jonge heide- en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede te zien van de betreffende kaart.

Uitsnede van de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap', Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) De grote oppervlakte aan -voormalige- natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal. De bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Eerst kleinschalig, later werd de ontginningen planmatig en grootschalig aangepakt. De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie als daartoe aanleiding is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die rechtlijnige ontginningstructuren versterken. Daarnaast is de ambitie om de landschappelijke karakteristieken voor weidevogels in stand te houden en te versterken. Doorwerking voor voorliggend plan Het plangebied ligt in zijn geheel binnen het jonge heide- en broekontginningslandschap. De dragende structuren binnen dit landschap worden

28

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

gevormd door landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die rechtlijnige ontginningstructuren versterken. De rechtlijnige vormen van de wijk alsook de groene wiggen en bufferzones die in en rondom de wijk worden aangebracht versterken de structuren van het jonge heide- en broekontginningslandschap. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorliggende ontwikkeling aansluit bij de ambities binnen het ontwikkelingsperspectief van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'. De 'Stedelijke laag' en de 'Laag van de beleving' hebben binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing. 3.3.4

Woonafspraken tussen de provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente Ten aanzien van woningbouw maakt de provincie in samenspraak met de gemeenten afspraken over de toe te voegen nieuwbouw en over herstructurering. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016- 2020. In de bestuursovereenkomst Woonafspraken Twente 2016-2020 is vastgelegd dat de voortgang van de woningbouwproductie wordt gemonitord. Daarbij is ook afgesproken dat elke 2 jaar de aanpak en de resultaten worden geëvalueerd en als noodzakelijk wordt de Regionale Woon Programmering (RWP), welke als bijlage bij de Bestuursovereenkomst is opgenomen, aangepast. De RWP 2019 is zowel door Gedeputeerde Staten als het college van burgemeester en wethouders van Hof van Twente vastgesteld. Via de provinciale omgevingsverordening is geborgd dat bij bestemmingsplannen waarin nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt getoetst moet worden aan het RWP (artikel 2.2.2). Uitgangspunt is dat de gemeenten enkel bouwen voor de lokale behoefte en dat gemeenten met overprogrammering deze binnen drie jaar terugbrengen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat er op relatief korte termijn geen enkele gemeente in Twente overaanbod van harde plancapaciteit heeft. Woningprogrammering Voor Hengevelde geldt voor de periode 2018 tot 2027 dat er netto 114 woningen bijgebouwd moeten worden.

Hier komen 2 woningen bovenop die dienen ter vervanging van de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat de totale woningprogrammering 116 woningen bedraagt tot 2027. De totale harde plancapaciteit bedraagt circa 43 woningen. In samenspraak met de provincie wordt jaarlijks het percentage harde plancapaciteit gemonitord. De gemeente heeft nog geen overprogrammering, ook niet na vaststelling van dit bestemmingsplan. Kwalitatieve behoefte Voor wat betreft de kwalitatieve actuele behoefte (specifiek woonmilieu) wordt onder meer op basis van de monitoring van de woningmarkt het volgende geconstateerd: De grootste kwalitatieve tekorten betreffen grondgebonden koopwoningen. Doordat ouderen langer in hun gezinswoning blijven wonen, zal dat zich, ondanks de sterk krimpende groep doorstromers naar gezinswoningen, vooralsnog uiten in een vraag naar gezinswoningen. Deze conclusie met betrekking tot de kwalitatieve behoefte is bepaald op basis van landelijke onderzoeken (WoON 2018) en lokale vraag (lokale behoefte geïnventariseerd tijdens participatie).

vastgesteld

29

De Marke III fase 3, Hengevelde

Toetsing Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkelingen die dit plan mogelijk maakt voorzien in zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve behoefte die geldt voor de gemeente als geheel alsook de kern Hengevelde in het bijzonder. Het aantal woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt maakt deel uit van een reeds opgenomen uitwerkingsplicht in het moederplan 'De Marke III, Hengevelde' en in lijn zijn met de afspraken die op basis hiervan met de provincie zijn gemaakt. Kwalitatief gezien is sprake van een plan dat beter aansluit op de actuele behoefte dan het moederplan, onder meer omdat het stedenbouwkundig plan, waar onderhavig bestemmingsplan op geënt is, meer rijwoningen mogelijk maakt dan in het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Dat is ook een van de redenen dat niet voldaan kon worden aan de geldende uitwerkingsregels: het aantal van maximaal 4 aaneen te bouwen woningen wordt overschreden (in onderhavig bestemmingsplan zijn maximaal 6 aaneengebouwde woningen mogelijk). Ten slotte is flexibiliteit waar mogelijk binnen het plangebied gewaarborgd door een uitwisseling mogelijk te maken tussen (levensloopbestendige) vrijstaande, aaneengebouwde en twee-onder-een kapwoningen, zodat ten allen tijde kan worden ingespeeld op de actuele behoefte. 3.3.5

Conclusie provinciaal beleid Voorliggend plan is in lijn met het provinciaal beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale Woonagenda Twente De Regionale Woonagenda Twente is op 18 februari 2021 vastgesteld door de Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel. In dit document hebben zij de opdracht voor de regionale Woonagenda's geformuleerd: agenda's met ambities voor de lange termijn en afspraken voor de middellange termijn, aandacht voor de positie van Overijssel in de Nederlandse woonopgave, een integrale blik op de woningmarkt en een regionale vertaling die past bij respectievelijk West-Overijssel en Twente. Dit heeft geleidt tot de volgende ambities: 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 2. Inspelen en voorsorteren op veranderde woningvraag 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing 4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk 5. Verduurzaming 6. Versnelling 7. Toegankelijkheid en doorstroming Deze ambities zijn vertaald naar bestanddelen die terug moeten komen in de regionale woonagenda's. Het betreft de volgende bestanddelen: positionering van Overijsselse regio's; strategisch woningbouwprogramma en afwegingskader; gebiedsontwikkeling: impuls verstedelijking, versterken van platteland en versnelling; kwaliteitsimpuls en verduurzaming bestaande woningvoorraad; verbeteren van de kansen op een (sociale huur)woning en doorstroming.

30

vastgesteld

De Marke III fase 3, Hengevelde

Toetsing Met het onderhavig plan wordt een strategisch woningbouwprogramma gerealiseerd die voldoet in de lokale behoefte. Het woningbouwprogramma is geschikt voor starters en senioren en bestaat daarnaast voor 30% uit sociale huurwoningen, wat de toegankelijkheid en doorstroming verbeterd. Daarnaast zullen zowel de woningen voldoen aan de BENG-normen en gasloos worden ontwikkeld. Het plan is in lijn met het gegeven in de Regionale woonagenda Twente. 3.4.2

Woondeal Twente: Wonen met kwaliteit Er moeten meer en betaalbare woningen komen voor het groeiende aantal huishoudens in Nederland. In de Woondeal Twente hebben provincie Overijssel en de gemeenten, gesteund door het Rijk, corporaties en marktpartijen, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen en de betaalbaarheid daarvan: In Twente is het doel om tot en met 2030 ten minste 14.100 woningen te bouwen. Dit aantal wordt met name gehaald door in te zetten op Sleutelprojecten. In Hof van Twente zijn dat de projecten: Op Stoom – Goor; Markelo Noord; Schoollocaties Delden; Boinksweide – Diepenheim. Gemeenten streven naar minimaal 30% sociale huur en betaalbare woningen voor huishoudens met een middeninkomen. Toetsing Het onderhavig plan betreft de herontwikkeling van De Marke III. Hoewel dit plan geen onderdeel uitmaakt van de sleutelprojecten binnen deze woonagenda, is dit gebied in een eerdere overeenkomst aangewezen als uitbreidingslocatie. Het onderhavig plan betreft de uitwerking van de laatste fase. Daarnaast zijn de woningen geschikt voor starters en senioren en zal 30% bestaan uit sociale huurwoningen. Het plan is derhalve in lijn met de Woondeal Twente.

3.4.3

Conclusie regionaal beleid Voorliggend plan is in lijn met het regionaal beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Toekomstvisie Hof van Twente 'Zicht op 2030' De gemeenteraad van de gemeente Hof van Twente heeft op 1 juni 2010 de toekomstvisie 'Hof van Twente Zicht op 2030' vastgesteld. Het doel van de toekomstvisie is het schetsen van de grote lijnen: wat kenmerkt de gemeente Hof van Twente nu en straks. Daarnaast geeft de visie ook een mogelijk toekomstperspectief specifiek voor de gemeente, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. Dit toekomstperspectief is geschreven in de vorm van een twintigtal streefbeelden voor 2030. Deze beelden gaan over mens, ruimte en economie.