Bijlage 1. Bestemmingsplan Markelo-Noord.pdf

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.MarkeloNoord-VS10

BESTEMMINGSPLAN

Markelo-Noord

Markelo-Noord

Markelo-Noord

Inhoudsopgave

Toelichting

2

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidig planologisch regime Leeswijzer

4 4 4 5 5 8

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

9

Hoofdstuk 3 3.1 3.2

Planbeschrijving Gewenste situatie Verkeer en parkeren

10 10 11

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 14 17 27

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Milieu- en omgevingsaspecten Geluid Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Externe veiligheid Milieuzonering Geur Ecologie Archeologie & Cultuurhistorie Besluit milieueffectrapportage

32 32 35 35 37 39 43 45 47 49

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Wateraspecten Vigerend beleid Waterparagraaf

52 52 53

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Juridische planopzet Inleiding Opbouw van de regels Bestemmingen

57 57 57 59

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

62

Hoofdstuk 9 9.1 9.2 9.3

Vooroverleg, inspraak en zienswijzen Vooroverleg Inspraak Zienswijzen

63 63 63 63

vastgesteld

Markelo-Noord

Toelichting

vastgesteld

3

Markelo-Noord

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Om aan de woningbehoefte in de kern Markelo en de gemeente Hof van Twente te kunnen blijven voldoen, bestaat het voornemen om de kern Markelo uit te breiden ten behoeve van woningbouw. Het beoogde woningbouwprogramma bestaat uit 41 woningen met een mix van vrijstaande woningen, twee-aan-één-gebouwde woningen en rijwoningen. Ten behoeve van voorgenomen uitbreiding wordt een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd met een aansluiting op de rotonde bij de Holterweg. Om de voorgenoemde ontsluitingsweg mogelijk te maken wordt de horecabestemming gelegen op de percelen de Holterweg 18, 20 en 22 verkleind. Bovendien wordt de bestaande bedrijfswoning aan de Holterweg 22 gesloopt en als reguliere woning teruggebouwd elders binnen het plangebied. Binnen de achterblijvende horecabestemming blijven, overeenkomstig het geldend bestemmingsplan "Markelo", maximaal twee bedrijfswoningen toegestaan. Per saldo is hier dus sprake van het toevoegen van één woning. Aanvullend op het vorenstaande biedt voorliggend bestemmingsplan de planologische kaders voor in totaal drie woningen ter plaatse van het woonperceel aan de Holterweg 26. Op basis van het geldend bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" is ter plaatse reeds één woning toegestaan. Per saldo worden ter plaatse dan ook twee woningen toegevoegd.

Al met al ziet voorliggend bestemmingsplan toe op het toevoegen van in totaal (41+1+2=) 44 nieuwe woningen. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van de geldende bestemmingsplannen niet mogelijk. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk om de bestemmingsplannen te herzien. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders. In deze toelichting wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologische oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in en ten noorden van de kern Markelo (hierna: plangebied). In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Markelo en ten opzichte van de directe omgeving indicatief weergegeven.

4

vastgesteld

Markelo-Noord

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in Markelo en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Markelo-Noord" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.MarkeloNoord-VS10) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan

Vaststellingsdatum

Markelo

9 mei 2023

Buitengebied Hof van Twente

16 december 2014

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2018

10 juli 2018

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2019

15 oktober 2019

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2020

5 oktober 2021

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2021

4 oktober 2022

Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023

28 mei 2024

Uitsneden van de relevante bestemmingsplannen zijn in de hierna volgende

vastgesteld

5

Markelo-Noord

afbeeldingen opgenomen. Het plangebied is indicatief aangegeven met de rode contour.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Markelo” (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Hof van Twente” (Bron: ruimtelijk eplannen.nl) Op basis van de bestemmingsplannen "Markelo" en "Buitengebied Hof van Twente" zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden', 'Bedrijf - Openbaar nut', 'Horeca', 'Recreatie', 'Verkeer' en 'Wonen'. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologische verwachting 1', 'Waarde – Archeologische verwachting 2' en 'Waarde – Boom'. Ter plaatse van de bestemming 'Agrarisch met waarden' geldt verder de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden – openheid' en de gebiedsaanduidingen 'milieuzone – intrekgebied' en 'reconstructiewetzone verwevingsgebied'.

6

vastgesteld

Markelo-Noord

Hierna wordt nader op de geldende bestemmingen ingegaan. 1.4.2

Beschrijving bestemmingen Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn ze onder andere bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, hobbymatig agrarisch gebruik, extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Enkelbestemming 'Horeca' De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor horeca categorie 1 en 2, het bestaande aantal bedrijfswoningen, het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep, terrassen, groenvoorzieningen, verkeers- en verblijfsdoeleinden en parkeervoorzieningen. Enkelbestemming 'Recreatie' De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor recreatiebungalows (uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - bungalows', bestaande bedrijfswoningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden.

Op deze gronden is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm, tenzij op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. Op deze gronden is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm, tenzij op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden. Dubbelbestemming 'Waarde - Boom' De voor 'Waarde - Boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de levensvatbaarheid en ruimtelijke, monumentale en ecologische betekenis van bomen met dien verstande dat bij de beoordeling van het behoud van de bomen ook rekening wordt gehouden met de gemeentelijke Bomenverordening.

Gebiedsaanduiding 'milieuzone - intrekgebied' De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de bodem- en de (grond)waterkwaliteit ten behoeve van de drinkwatervoorziening.

vastgesteld

7

Markelo-Noord

1.4.3

Strijdigheid De gronden waar de beoogde woningen komen zijn voorzien van de bestemmingen 'Recreatie' en 'Agrarisch'. Deze bestemmingen laten het bouwen van woningen niet toe. Verder loopt de beoogde ontsluitingsweg door verschillende bestemmingen heen (waaronder 'Bedrijf - Openbaar nut', 'Horeca', 'Recreatie' en 'Agrarisch'). Gewenst is om de betreffende bestemmingen te wijzigen naar een passende bestemming ten behoeve van de ontsluitingsweg. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen herontwikkeling te kunnen realiseren.

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente beschreven. In Hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg, inspraak en zienswijzen.

8

vastgesteld

Markelo-Noord

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het noorden van de kern Markelo en grenst aan de woningbouwlocaties Esch I en II welke de laatste 20 jaar zijn gerealiseerd. Aan de noordzijde van het plangebied is sprake van agrarische cultuurgronden. Ten zuidwesten grenst het plangebied aan de Holterweg. In het noordwesten grenst het plangebied aan het agrarisch bedrijfsperceel Bolinkweg 2. Ten westen van het plangebied is hoofdzakelijk sprake van woonpercelen (Esch I en Esch II), met bedrijvigheid. Daarnaast is aan de Noordachteresweg 3, grenzend ten zuiden van het plangebied, een woonzorgcomplex aanwezig. Het plangebied zelf bestaat hoofdzakelijk uit onbebouwde agrarische cultuurgronden. Aan de Holterweg 20 is een horecagelegenheid aanwezig. Aan de Holterweg 18 en 22 zijn bedrijfswoningen aanwezig en tot slot is aan de Holterweg 26 sprake van een woonperceel. De luchtfoto in afbeelding 2.1 geeft een beeld van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied (rode contour).

Afbeelding 2.1: Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

vastgesteld

9

Markelo-Noord

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Gewenste situatie

3.1.1

Algemeen Om aan de woningbehoefte in de kern Markelo en de gemeente Hof van Twente te kunnen blijven voldoen, bestaat het voornemen om de kern Markelo uit te breiden ten behoeve van woningbouw. In totaliteit bestaat het beoogde woningbouwprogramma uit 44 grondgebonden woningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit een mix van 9 vrijstaande woningen, 10 twee-onder-één-kapwoningen en 25 rijwoningen. Het uitgangspunt is dat de beoogde woonwijk goed aansluit op de naastgelegen wijk de Esch. Dit wordt behaald door de opzet van de nieuwe wijk aan te sluiten bij de opzet van de wijk de Esch. Daarnaast zijn de maximaal toegestane bouw- en goothoogten hierop afgestemd. Het plan kent bovendien meerdere assen die een groene begeleiding vormen van het binnengebied naar de randen. Dit sluit aan bij de wadistructuren in de bestaande delen van de Esch. In de overgang van de beoogde wijk richting het buitengebied is ruimte voor groen. Dit zorgt voor een 'zachte' overgang tussen de bebouwde kom van Markelo en het buitengebied. De hoofdontsluiting gaat via een nieuw te realiseren ontsluitingsweg welke is aangesloten op de rotonde aan de Holterweg (N755). Ten behoeve van de voorgenomen ontsluitingsweg wordt de bestaande vrijstaande (bedrijfs)woning aan de Holterweg 22 verwijderd en teruggebouwd liggend aan de ontsluitingsweg.

Het horecaperceel aan de Holterweg 18-20 behoudt de horecabestemming waar twee bedrijfswoningen zijn toegestaan. Wel wordt de horecabestemming en bijbehorend bouwvlak verkleind om voldoende (planologische) afstand te realiseren tot de her te bouwen woning aan de Holterweg 22. Verder worden er twee extra woningen toegestaan ter plaatse van het woonperceel aan de Holterweg 26 waar momenteel één woning met inwoning aanwezig is. Opgemerkt dat dit perceel in het buitengebied ligt en onderdeel blijft van het buitengebied. De exacte invulling ter plaatse is op dit moment nog niet bekend. Tot slot is binnen het plangebied sprake van een recreatiebestemming met bijbehorend bouwvlak. Op een deel van deze recreatiebestemming zijn woningen behorende bij Markelo Noord beoogd. Het overblijvende deel behoudt de bestemming 'Recreatie' maar wordt qua omvang verkleind. Het bijbehorend bouwvlak wordt eveneens verkleind. Hoewel dit deel met de recreatiebestemming binnen het plangebied ligt, worden hier geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het betreft slechts een verkleining van het bestemmingsvlak en bouwvlak om de beoogde woningbouw mogelijk te maken. In afbeelding 3.1 is het stedenbouwkundigplan voor Markelo Noord weergegeven. Benadrukt wordt dat dit stedenbouwkundig plan qua woningtypen indicatief is.

Wat vastligt is het maximum aantal woningen en het feit dat het gaat om een mix van vrijstaande woningen, tweekappers en rijwoningen.

10

vastgesteld

Markelo-Noord

Afbeelding 3.1: Stedenbouwkundig plan Markelo Noord (Bron: Rho Adviseurs) 3.1.2

Beeldkwaliteit Om de toekomstige bouwplannen in dit bestemmingsplan op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. De ontwikkeling van Markelo-Noord heeft een sterke relatie met de bestaande landschappelijke en dorpse structuren. Dit uit zich in de informele zichtlijnen. In de architectonische uitwerking wordt er gestreefd naar eigentijdse architectuur die past bij het dorpse karakter van Markelo. De rooilijnen volgen het straatverloop en zijn geknikt, wat zorgt voor een informeel en dorps straatbeeld. In de nieuwe ontwikkeling komen zowel rijwoningen als vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap-woningen. Bij de architectonische uitwerking wordt een ingetogen uitstraling beoogd.

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Parkeerkencijfers 2024, Basis voor parkeernormering' (publicatie 744, augustus 2024)' van het CROW. In de CROW wordt er uitgegaan van minimale en maximale normen, dit is de bandbreedte. Bij de berekening van de parkeernormen zal er een gemiddelde worden genomen. De gemeente Hof van Twente heeft in 2016 een geactualiseerd 'Gemeentelijk Mobiliteitsplan' vastgesteld. De gemeente Hof van Twente heeft de parkeernormen gebaseerd op de hiervoor genoemde CROW publicatie.

vastgesteld

11

Markelo-Noord

In deze paragraaf wordt de binnen het plangebied aanwezige horecavoorziening en gronden met de recreatiebestemming buiten beschouwing gelaten. Er vinden hier namelijk geen nieuwe ontwikkelingen plaats. Er is uitsluitend sprake van een verschuiving/verkleining van het bestemmings- en bouwvlak zonder dat ter plaatse nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt. Dit heeft geen toename van de parkeerbehoefte of het aantal verkeersbewegingen tot gevolg. Het plangebied ligt grotendeels binnen de bebouwde kom of gaat onderdeel uitmaken van de bebouwde kom. Uitsluitend het woonperceel aan Holterweg 26 ligt in het buitengebied. Naast de bestaande woning worden hier twee extra woningen mogelijk gemaakt. In het kader van een worst-case scenario wordt ervan uitgegaan dat alle te realiseren woningen in het plangebied koopwoningen zijn. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd: Hoofdfunctie: Wonen; Functie: 'Koop, huis, vrijstaand' (9), 'Koop, huis, twee-onder-een-kap' (10), 'Koop, huis, tussen/hoek' (25); Stedelijkheidsgraad: Weinig stedelijk / Gemeente Hof van Twente (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: 'Rest bebouwde kom' en 'Buitengebied'. Op basis van bovengenoemde uitgangspunten geldt de volgende parkeerbehoefte. Ten aanzien van de verkeersgeneratie wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3. Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, twee-onder-een-kap

Koop, huis, tussen/hoek

Rest bebouwde kom Parkeerbehoefte per woning

2,3

2,2

2,0

Buitengebied Parkeerbehoefte per woning

3.2.2

2,4

2,2

2,0

Parkeren In onderstaande tabel wordt de totale parkeerbehoefte op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 3.2.1 berekend. Hierbij wordt opgemerkt dat is uitgegaan van het woningbouwprogramma zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan (zie afbeelding 3.1).

Parkeerbehoefte Functie

Aantal

Gemiddeld aantal Berekening parkeerplaatsen per woning

Rest bebouwde kom Koop, huis, vrijstaand

6

2,3

6 * 2,3 = 13,8

Koop, huis, twee-onder-een-kap

10

2,2

10 * 2,2 = 22

Koop, huis, tussen/hoek

25

2

25 * 2 = 50

Buitengebied Koop, huis, vrijstaand Totaal (afgerond):

3

2,4

3 * 2,4 = 7,2 93

Er is sprake van een totale parkeerbehoefte van 93 parkeerplaatsen. Het parkeren ten

12

vastgesteld

Markelo-Noord

behoeve van de vrijstaande woningen en tweekappers vindt (grotendeels) plaats op eigen terrein. Daarnaast worden er in het plangebied parkeerplaatsen aangelegd langs de wijkontsluitingswegen/erftoegangswegen. Hiermee wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Geconcludeerd wordt dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor de gewenste ontwikkeling. Opgemerkt wordt dat in de regels een parkeerregeling is opgenomen. Ten alle tijden zal dan ook aan de parkeernorm moeten worden voldaan passend bij de te realiseren woningen 3.2.3

Verkeer Voor Markelo Noord is door Goudappel een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Opmerkt wordt dat hierbij is uitgegaan van een totaal woningbouwprogramma van 109 woningen. Hiermee is niet alleen rekening gehouden met de 44 woningen die bij recht worden toegestaan in dit plan, maar ook de mogelijke toekomstige fase(s) zijn hiermee beoordeeld. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste bevindingen. De ontwikkeling genereert afgerond 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde werkdag. Tijdens het drukste spitsuur genereert de ontwikkeling circa 90 mvt/werkdagetmaal. Op de nieuwe ontsluitingsweg is de beoogde vormgeving in evenwicht met de beoogde functie van erftoegangsweg binnen de bebouwde kom en het voorziene gebruik als gevolg van de ontwikkeling. In de huidige vormgeving heeft de rotonde tussen de Holterweg (N755) en Larenseweg voldoende capaciteit om het verkeersaanbod in zowel de huidige- als in de plansituatie af te wikkelen. De verliestijd is beperkt. Op basis van de I/C-waarde wordt geconcludeerd dat de rotonde in de huidige vormgeving beschikt over een(ruime) restcapaciteit. Binnen de planontwikkeling is vanuit verkeerskundig oogpunt sprake van een goede ruimtelijke ordening.

3.2.4

Conclusie Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de aspecten parkeren en verkeer geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

vastgesteld

13

Markelo-Noord

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1

Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2

Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als

14

vastgesteld

Markelo-Noord

koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4

Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1

Algemeen In de voorloper van de NOVI, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om de ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In het Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

vastgesteld

15

Markelo-Noord

4.1.2.2

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Voor het realiseren van woningen is de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro. In voorliggend geval is sprake van de toevoeging van 44 nieuwe woningen. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het kader van de ontwikkeling van heel Markelo Noord is in het kader van voorgenomen ontwikkeling door Stec Groep een laddertoets uitgevoerd. De volledige laddertoets is opgenomen in Bijlage 3 van deze plantoelichting. Hierna wordt in gegaan op de belangrijkste bevindingen. Volgens de Laddersystematiek gaat in beginsel inbreiding boven uitbreiding. Naast harde woningbouwplannen zijn er binnen het verzorgingsgebied diverse zachte woningbouwplannen die kunnen voorzien in de woningbehoefte. Er zijn meer woningen in zachte plannen binnen BSG (circa 480) dan de resterende behoefte. Dit betekent dat de kwantitatieve behoefte in beginsel binnen BSG moet worden gerealiseerd.

Om hierin een zorgvuldige afweging te maken zijn – in lijn met de Ladder – door de gemeente Hof van Twente voor het gehele verzorgingsgebied de potentiële alternatieve locaties binnen BSG geïnventariseerd (zoals zachte woningbouwplannen als overige locaties). Uit de inventarisatie van de gemeente Hof van Twente blijkt dat er nog enkele zachte plannen voor plekken in het verzorgingsgebied binnen het bestaand stedelijk gebied liggen. Sommige van deze locaties zijn te klein om te voorzien in de ontwikkeling van (maximaal) 109 grondgebonden woningen in een dorpse setting, zo blijkt uit de inventarisatie. Op andere potentiële locaties waar woningbouw tot de mogelijkheden behoort, is de locatie niet beschikbaar of beschikbaar te maken. Dit komt bijvoorbeeld doordat er nu nog een bedrijf, (vluchtelingen)opvang of school (met tijdelijke invulling) op deze planlocaties is gevestigd. Deze instanties moeten eerst verhuizen voordat de beoogde locatie in aanmerking komt voor verdere planvorming. De enige locatie die zowel qua omvang, geschiktheid in de komende jaren beschikbaar komt en een reëel alternatief vormt binnen bestaand stedelijk gebied, is de locatie De Fabriek. Zo blijkt uit inventarisatie van de gemeente. Hier werkt de gemeente momenteel aan verdere planvorming en voorziet op deze plek een herstructurering naar woningen.

Dit plan bestaat uit circa 180 woningen en zal over circa 4 tot 5 jaar in ontwikkeling komen. Gezien de resterende behoefte na ontwikkeling van Markelo-Noord van circa 186 woningen, kan ook dit plan binnen 10 jaar worden gerealiseerd en in de behoefte voorzien. Sterker: op basis van deze grote resterende behoefte is het nodig dat beide plannen worden ontwikkelt om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte. Bovendien blijkt dat ook na de 10-jaarsperiode, de vraag naar nieuwe woningen nog groot is. Geconcludeerd wordt dat het plan Markelo-Noord voorziet in een behoefte en niet binnen alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied kan worden ontwikkeld. Daarmee is het plan in overeenstemming met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

4.1.2.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

16

vastgesteld

Markelo-Noord

4.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. Onderstaand wordt het provinciale beleid nader uitgewerkt.

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken.

vastgesteld

17

Markelo-Noord

4.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouwen kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

4.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

18

vastgesteld

Markelo-Noord

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1

Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikel 4.4, 4.5 en 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Daarnaast wordt getoetst aan artikelen 4.73 en 4.74. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen (voorheen bestemmingsplannen) worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel Als gevolg van het voornemen worden 44 grondgebonden woningen toegevoegd aan de kern Markelo. Het plan voorziet in de behoefte van Markelo en de gemeente Hof van Twente (zie paragraaf 4.1.2 van deze toelichting). Geconcludeerd wordt dat de beoogde woningbouwontwikkeling voldoet aan de bepalingen, zoals opgenomen in artikel 4.4. Artikel 4.5 lid 1: Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het

vastgesteld

19

Markelo-Noord

bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: dat deel van de fysieke leefomgeving waarvan de gronden niet vallen binnen bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel De voorgenomen ontwikkeling betreft een uitbreiding van de kern Markelo op gronden waar reeds stedenlijk functies zijn toegestaan. Verder is het realiseren van extra woningen in de kern Markelo op inbreidingslocaties is niet meer mogelijk. De (potentiële) inbreidingslocaties zijn reeds ontwikkeld of in voorbereiding of bieden onvoldoende ruimte om te kunnen blijven voldoen aan de woningbehoefte in Markelo.

Na realisatie van de bestaande wijk De Esch (fase 1 en 2) is heeft de gemeente in de daarop volgende jaren verschillende inbreidingslocaties gerealiseerd. Denk hierbij aan Garage Smale, de Rijssenseweg 1, de Roosdomsweg 6-8, de Grotestraat 11 (Kistemaker) het Burgemeester Beaufortplein 5, het Burgemeester Beauforplein 6,10 en 11 (Countus), de voormalige bibliotheek, de Hemmelweg en de Grotestraat 34. Enkel de voormalige basisschool De Welp is op dit moment een mogelijke inbreidingslocatie. Deze wordt echter gebruikt voor tijdelijke huisvesting en zal door de omvang en ligging slechts zeer beperkt in de woningbehoefte kunnen voorzien. De conclusie is dat de beschikbare inbreidingslocaties samen niet voldoende mogelijkheden bieden om te voorzien in de woningbouwbehoefte, zeker niet als het gaat om grondgebonden woningen. Daarom is het nodig ook te kijken naar onbebouwde percelen, zowel in bestaand bebouwd gebied als daarbuiten. Om in de woningbehoefte voor Markelo te kunnen blijven voorzien, voorziet het voorliggende bestemmingsplan in nieuwe woningbouwmogelijkheden ter plaatse van het plangebied. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 4.1 lid 1 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.14: Woonafspraken Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel In paragraaf 4.1.2 is ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van woningbouw in de regio Twente, de gemeente Hof van Twente en de kern Markelo. In paragraaf 4.3.2 vindt een verdere toetsing plaats aan het gemeentelijk beleidsdocument 'Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025'. Op deze plaats wordt geconcludeerd

20

vastgesteld

Markelo-Noord

dat voorliggende ontwikkeling bijdraagt aan de actuele kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel Artikel 4.73: Instructieregels functieaanduiding intrekgebieden 1. In een omgevingsplan dat betrekking heeft op een intrekgebied wordt daarvoor de functieaanduiding 'intrekgebied' opgenomen. 2. Een omgevingsplan laat binnen een intrekgebied alleen activiteiten toe die goed samengaan met de betekenis van het grondwater voor de drinkwaterwinning. Artikel 4.74: Afwijking instructieregel functieaanduiding intrekgebieden Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een Intrekgebied kan nieuwe niet-risicovolle activiteiten en grote risicovolle activiteiten toestaan als in de onderbouwing van het omgevingsplan met toepassing van de methodiek gebiedsgerichte grondwaterbescherming verantwoord is dat voldaan wordt aan het stand still-principe. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.73 en 4.74 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plangebied ligt binnen het intrekgebied 'Herikerberg-Goor'. Harmoniërende functies gaan goed samen met drinkwaterwinning en grondwaterbescherming. Deze worden aangeduid als toelaatbaar.

Onder harmoniërende functies worden onder andere verstaan: extensieve landbouw, extensieve recreatie, kleinschalige verblijfsrecreatie, natuur, bosbouw (nieuwe) landgoederen en buitenplaatsen. Nieuwe niet-risicovolle functies en harmoniërende functies zijn toegestaan, mits wordt voldaan het stand-stillprincipe (beginsel dat gericht is om verslechtering van de grondwaterkwaliteit tegen te gaan en het vergroten van risico's op verontreiniging te voorkomen). In de volgende tabel is de categorie indeling naar functietype weergegeven.

Voorliggend bestemmingsplan gaat uit van het toevoegen van 44 woningen. Hiermee wordt de ontwikkeling beschouwd als een 'niet-risicovolle' functie. In dit geval is de ontwikkeling toelaatbaar wanneer wordt voldaan aan het stand-still prinicpe. Stand-stillprincipe In dit geval dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan het stand-stillprincipe.

vastgesteld

21

Markelo-Noord

Om dit in beeld te brengen, moeten de huidige risicovolle activiteiten worden afgezet tegen de toekomstige risicovolle activiteiten. Ook moeten de bodembeschermende maatregelen zo concreet mogelijk worden beschreven. Hierna wordt nader ingegaan op de bestaande situatie en de nieuwe situatie. In de volgende tabel zijn de landgebruikrisico's van de verschillende functies weergegeven.

In onderstaande tabel is het (planologisch) landgebruik van de bestaande en toekomstige situatie indicatief in beeld gebracht. Hierbij is tevens het gemiddelde landgebruikrisico weergegeven.

Zoals is af te lezen uit voorgaande tabel neemt het landgebruikrisico per saldo in zeer geringe mate toe als gevolg van voorgenomen ontwikkeling. Hiermee wordt strikt formeel niet voldaan aan het stand-stillprincipe. Om daadwerkelijk te zorgen voor dat sprake is van een stand-stillsituatie wordt geadviseerd om bij het bouwen van de woningen geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken. Door het toepassen van niet-uitlogende bouwmaterialen kunnen daken worden afgekoppeld van riolering en kan hemelwater dat geen risico vormt voor de grondwaterkwaliteit infiltreren. Op deze manier worden de risico's op verontreiniging van het grondwater voorkomen. De kans op calamiteiten wordt hiermee fors gereduceerd. Redelijkerwijs kan hiermee vanuit worden gedaan dat de kans op grondwaterverontreiniging niet hoger is of zal zijn dan in de huidige (planologische

22

vastgesteld

Markelo-Noord

situatie) het geval is en wordt voldaan aan het stand-stillprincipe. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.73 en 4.74 uit de Omgevingsverordening. 4.2.4.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - kort door de bocht - om het behoud en de versterking van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven: de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW); agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap; wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap. Het plangebied behoort tot de ontwikkelingsperspectieven 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' en 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'.

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met rode contour is omlijnd.

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken"

vastgesteld

23

Markelo-Noord

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). "Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap" Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop.

Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel continu en beleefbaar watersysteem Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). 4.2.4.2.1

Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. Gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' zijn primair bedoeld voor de landbouw. De voorgenomen ontwikkeling sluit goed aan op de ambities binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'. De ontwikkelingsperspectieven zijn niet normstellend maar richtinggevend. Afwijkingen van de ontwikkelingsperspectieven zijn mogelijk. Bij ontwikkeling van de gronden voor woningbouw gaan deze gronden behoren bij de bebouwde kom van Markelo. Het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten stedelijke netwerking' is dan van toepassing. Het plan kan zodanig worden uitgevoerd dat deze goed past binnen dit ontwikkelingsperspectief, bijvoorbeeld door met energiezuinige of energieneutrale woningen bij te dragen aan de energietransitie. Verder wordt met het plan ruimte geboden voor groen en water. Uit Hoofdstuk 5 blijkt verder dat de ontwikkeling niet tot belemmeringen leidt voor omliggende (bedrijfs)functies.

4.2.4.3

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Vanwege het ontbreken van bijzondere eigenschappen binnen de 'Laag van de beleving', wordt deze laag buiten beschouwing gelaten.

24

vastgesteld

Markelo-Noord

De 'Natuurlijke laag' Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bijvoorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag” aangeduid met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'. Dekzandvlakte en ruggen De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' Binnen het plangebied zijn de hoogteverschillen goed waarneembaar. Deze hoogteverschillen worden zoveel als mogelijk behouden.

Voor het overige zijn de kenmerken van het oorspronkelijke landschap nauwelijks meer waarneembaar. Dit komt hoofdzakelijk doordat het gebied in cultuur is gebracht ten behoeve van de landbouw. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de 'Natuurlijke laag' geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' In de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Essenlandschap'. Essenlandschap Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es.

Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. Het landschapsbeeld is afwisselend en contrastrijk, volgend aan de organische patronen van het natuurlijke landschap. Typerend zijn de losse hoeven rond de es en de esdorpen met hun karakteristieke boerderijen en herkenbaar dorpssilhouet met vaak de kerktoren als markant element Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de uitbreiding van de kern Markelo. Met de inrichting van het plangebied is rekening gehouden met de bestaande landschapsstructuur en de reeds aanwezige stedenbouwkundig opzet van de woonwijk De Esch.

vastgesteld

25

Markelo-Noord

Bestaande zichtlijnen vanuit de woonwijk De Esch worden doorgezet. Daarnaast is aan de randen van Markelo Noord ruimte voor groen om te zorgen voor een zachte overgang richting het buitengebied. Geconcludeerd wordt dat de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. De 'Stedelijke laag' Het plangebied is op basis van de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijk laag' aangeduid met de gebiedstypen 'Historische centra, binnensteden', 'Verspeide bebouwing' en 'Woonwijken 1955 - nu'. Historische centra, binnensteden De binnensteden en dorpskernen leggen de basis voor de identiteit van steden en dorpen. Behoud en gebruik van het aanwezige historisch erfgoed draagt bij aan versterking van de identiteit en de toeristische aantrekkingskracht. In de dorpskernen en binnensteden buiten de stedelijke netwerken is ruimt voor een multifunctioneel milieu gebaseerd op voorzieningen (winkels, cultuur etcetera). Verspreide bebouwing De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van het toenmalig landbouwsysteem.

Door deze 'eenheid in handelen' ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broeken heideontginningen, veenlandschappen etc.. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende 'gewone' burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan. Woonwijken 1955-nu De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

Toetsing van het initiatief aan de 'Stedelijke laag' Met het realiseren van de woningen wordt rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren en woonwijk de Esch. Wat betreft bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij de bebouwingskenmerken in de omgeving (zie ook paragraaf 3.1). Hiermee worden bouwkenmerken (o.a. goot-/bouwhoogte) afgestemd op de omgeving, zodat de woningen en de bijbehorende bouwwerk(en) qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

26

vastgesteld

Markelo-Noord

4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder behandeld.

4.3.1

Structuurvisie Markelo

4.3.1.1

Algemeen Op 9 februari 2010 heeft de gemeenteraad van Hof van Twente de Structuurvisie Markelo vastgesteld. In de structuurvisie geeft de gemeente een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Markelo. De structuurvisie heeft betrekking op de bebouwde kom van Markelo en de direct aanliggende zone van het buitengebied, voor zover van belang voor de uitbreiding van functies van de kern. De tijdshorizon voor de structuurvisie is bepaald op circa 15 jaren (2025). Op de visiekaart staan de ambities afgebeeld, onderstaande afbeelding toont de ligging van het plangebied op deze kaart en de bijhorende ambitie-onderdelen. De ambities worden in de structuurvisie categorisch toegelicht. In de volgende subparagraaf wordt het plan getoetst aan de ambities die gelden voor het plangebied overeenkomstig de visiekaart. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de visiekaart weergegeven. Het plangebied is hierop aangeduid met de blauwe omlijning.

vastgesteld

27

Markelo-Noord

Afbeelding 4.3: Uitsnede visiekaart (Bron: gemeente Hof van Twente) 4.3.1.2

Afronding noordwestelijk e dorpsrand Bij de afronding van de noordelijke dorpsrand is het uitgangspunt voor het afronden van het woongebied van belang. Het landschap (glooiende es) aan de noordwestzijde van het dorp is waardevol. Dit geldt vooral voor het middendeel en het noordelijke gedeelte. Het gebied nabij de Holterweg is tamelijk vlak en minder kwetsbaar. Het plangebied staat op die visiekaart aangewezen als toekomstig woongebied en zoeklocatie wonen langere termijn. In de structuurvisie wordt ook aangegeven dat het accent wordt gelegd op inbreidingslocaties. Dat het accent de laatste jaren op inbreidingslocaties lag is ook terug te zien bij de gerealiseerde projecten. Sinds het vaststellen van de structuurvisie op 9 februari 2010 zijn verschillende inbreidingslocaties ontwikkeld. Na realisatie van de bestaande wijk De Esch (fase 1 en 2) is heeft de gemeente in de daarop volgende jaren verschillende inbreidingslocaties gerealiseerd. Denk hierbij aan Garage Smale, de Rijssenseweg 1, de Roosdomsweg 6-8, de Grotestraat 11 (Kistemaker) het Burgemeester Beaufortplein 5, het Burgemeester Beauforplein 6,10 en 11 (Countus), de voormalige bibliotheek, de Hemmelweg en de Grotestraat 34. Enkel de voormalige basisschool De Welp is op dit moment een mogelijke inbreidingslocatie.