21. Bijlage 3 bij VNG over Wet betaalbare huur (715087).pdf

Handhaving Wet goed verhuurderschap (Wgv) Actualisering Wet betaalbare huur, juli 2024 1

Start Handhaving (op basis van melding/ signaal huurder, gemeente, medeoverheid, …) Check: Is er grondslag voor Wgv-handhaving: inhoudelijk én gezien het moment waarop de huurovereenkomst is gesloten? Zo nee, doorverwijzen of administratief afdoen.

2

Kijk naar de wettekst bij de beoordeling of de algemene regels en/of de vergunningsvoorwaarden worden overtreden (zie: wet en handreiking ). Wijs huurders bij klachten over huurprijs(verhoging), servicekosten en foutief energielabel door naar de Huurcommissie. Denk bij doorverwijzingen verder aan de antidiscriminatievoorziening, Huurteam of het Juridisch Loket. Gemeenten kunnen huurders van woningcorporaties enkel met klachten over de huurprijs(verhoging) ondersteunen.

Onderzoek (kan meerdere huurders of panden betreffen)

3

Hoor- en wederhoor Zo nodig gemeentelijk casusoverleg

4

Uitnodiging per brief om schriftelijk te reageren op vermeende overtreding(en) of uitnodiging voor gesprek

Beoordelen melding en aangeleverde bewijsstukken: > Feiten controleerbaar of te onderbouwen? Check of verhuurder, bemiddelaar of melder bij gemeente bekend is: > Eerdere meldingen Wgv of o.b.v. andere regels? > Handhaving Wgv of o.b.v. andere regels? > Agressie jegens ambtenaren, e.d.?

Let op de geldende beslissingstermijnen (maximaal 8 weken) en verlengingsmogelijkheden zoals opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Toezichtverslag en oordeel (wel of geen overtreding Wgv/ intrekkingsgrond vergunning, met vermelding waarneming, afweging, conclusie en overtreder)

Geen handhaving: eventueel melder de weg wijzen naar andere mogelijkheden.

Voorgenomen handhavingsbesluit & zienswijzemogelijkheid

Inbeheername

Zo mogelijk kans bieden om gedrag te wijzigen/ te herstellen via waarschuwing of last.

Openbaarmaking

(eventueel) Toezicht: duurt overtreding voort?

6

Bestuurlijke boete

 Handhavingsbesluit > Samenloop tussen straf- en bestuursrecht bij discriminatie en intimidatie. Als het Openbaar Ministerie tot vervolging over gaat, legt de gemeente geen bestuurlijke boete op, een last kan wel (zie: handreiking p. 1).

Last onder bestuursdwang/ last onder dwangsom Waarschuwing

LEES ALTIJD IN COMBINATIE MET HANDREIKING EN WETTEKST!

Escalatieladder (zie: wet en handreiking § 5.5 en 6.5)

5

Evt. opvragen aanvullende bewijsstukken/ contact met melder. Huurcommissie kan verklaring puntentelling aanleveren.

Reikwijdte algemene regels Wet goed verhuurderschap Actualisering Wet betaalbare huur, juli 2024

Alg. regels Wgv Normering In de praktijk Het is verboden om onderscheid te Verhuurders laten dit blijken door: 1. Geen • een heldere en transparante selectieprocedure hanteren; ongerechtvaardigd maken op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, • objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar onderscheid maken geslacht, nationaliteit, seksuele aanbieden van de woon- of verblijfsruimte; en (discriminatie) gerichtheid, burgerlijke staat, handicap • de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat motiveren.

Aandachtspunten Als er onterecht onderscheid wordt gemaakt zonder dat er een relatie is met de verhuur van woon- of verblijfsruimte, is de Wgv niet van toepassing. De gemeente kan de melder dan doorverwijzen naar de gemeentelijke Anti-discriminatievoorziening (ADV) of de strafrechtelijke weg (Politie - OM). Indien er wel een relatie is met de verhuur van woon- of verblijfsruimte doet de gemeente er verstandig aan de ADV om advies te vragen of de samenwerking op te zoeken.

of chronische ziekte. De Wgv richt zich • over een (schriftelijk vastgelegde) werkwijze beschikken die gericht is op o.a. op het door de verhuurder of voorkoming van woondiscriminatie (en hier uitvoering aan geven); verhuurbemiddelaars gehanteerde • de werkwijze en maatregelen wanneer nodig actualiseren; proces dat zorgt voor het voorkomen • ervoor zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de actuele werkwijze. van discriminatie. 2. Niet intimideren De verhuurder dient zich te onthouden Vanuit de Wgv betekent dit dat verhuurders, verhuurbemiddelaars en van iedere vorm van intimidatie: beheerders: "iemand die door lichamelijk of • op een juiste wijze en met respect voor de huurder omgaan met klachten; psychisch geweld, bedreiging met • geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie hanteren; geweld of een feitelijkheid wordt • geen voorzieningen saboteren; gedwongen om iets te doen, niet te doen • niet overgaan tot het chanteren van de huurder (o.a. dreigen met het of te dulden". opzeggen van de bestaande huurovereenkomst om daarmee iets te bewerkstelligen wat niet mag). Een verhuurder mag geen waarborgsom Het Burgerlijk Wetboek heeft een nieuw artikel gekregen (artikel 261b, tweede Binnen de Wgv kan gehandhaafd worden op de hoogte 3.

Maximering lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek), waarin de hoogte van de van de waarborgsom en de informatieplicht over de waarborgsom op rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in het Burgerlijk Wetboek is waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. betreffende waarborgsom. Het is niet mogelijk om te tweemaal de bepaald. handhaven op het niet (correct) terugbetalen van de huurprijs waarborgsom aan de voormalige huurder.  Dit geldt voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023. • De verhuurder of de Om te beoordelen of er sprake is van een huurovereenkomst, dient gekeken te De tegenprestatie bestaat bijna altijd uit betaling van 4. Schriftelijke worden of er is voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst in de wet. een geldbedrag. De tegenprestatie kan er echter ook huurovereenkomst verhuurbemiddelaar is verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te Deze definitie staat vermeld in artikel 201 van Boek 7 van het Burgerlijk uit bestaan dat een huurder de verhuurder verzorgt leggen. Wetboek. Op grond van dit artikel is huur de overeenkomst waarbij de ene (een tegenprestatie ‘in natura’). De tegenprestatie • Bij de verhuur aan arbeidsmigranten partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak dient echter wel voldoende bepaalbaar te zijn (bijv.

dient de huurovereenkomst separaat van of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt onderhoudswerkzaamheden of huishoudelijke de overeenkomst tot het verrichten van tot een tegenprestatie. Van belang zijn dus in beginsel twee essentialia klussen), tegenover het gebruik te staan (bijv. de arbeid te worden vastgelegd: hiermee waaraan voldaan moet zijn om te spreken van een huurovereenkomst: tegenprestatie moet wel in verhouding staan tot het ontstaat een scheiding van het huur- en • het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder; en gebruik van de zaak en niet slechts sporadisch arbeidscontract. • het verrichten van een tegenprestatie door de huurder. gebeuren) en substantieel zijn (bijv. dus geen symbolische vergoeding).  Dit geldt voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023. De verhuurder of de verhuurbemiddelaar De verhuurder dient de huurder te informeren over: In het geval van verhuur aan arbeidsmigranten dient de 5. Schriftelijk verhuurder of de verhuurbemiddelaar erin te voorzien informatie aan de heeft de plicht om schriftelijk informatie • De rechten en plichten van de huurder. Deze volgen uit de Regeling goed aan de huurder te verstrekken. verhuurderschap; dat de informatieverstrekking geschiedt in een taal huurder verstreken • Contactgegevens waar de huurder vragen over de woning kan stellen.

waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er • Als een waarborgsom in rekening wordt gebracht: de hoogte van de een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarborgsom, de termijnen waarbinnen de huurder de waarborgsom moet waarin hij helder kan communiceren, hiervan moet de terugbetalen, en de manier waarop de huurder de waarborgsom moet verhuurder zich vergewist hebben. De terugbetalen. huurovereenkomst is van deze verplichting • Als de verhuurder servicekosten bij de huurder in rekening brengt: de hoogte uitgezonderd, omdat de Nederlandse taal de taal is in van de servicekosten en een jaarlijkse volledige kostenspecificatie aan de het bestuurlijk- en het rechtsverkeer. huurder. • De contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. • Een specificatie van de WWS(O)-puntentelling voor huurovereenkomsten afgesloten na 1 juli 2024. 6. Servicekosten in Gemeenten kunnen handhaven op de •In het Besluit servicekosten wordt in een limitatieve lijst omschreven welke In de wet is geregeld dat bij het aangaan van een kosten als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. huurovereenkomst de huurder schriftelijk rekening brengen wijze waarop de servicekosten daadwerkelijk in rekening worden • Servicekosten zijn kosten voor geleverde zaken en diensten die bovenop de geïnformeerd wordt over de servicekosten en de conform Burgerlijk gebracht.

Dit moet plaatsvinden vinden kale huur komen en die te maken hebben met wonen. De huurder betaalt hier jaarlijkse afrekening ervan, zie onder 5). Wetboek overeenkomstig de artikelen 259 en 261 maandelijks een bedrag voor. van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek: • Een eindafrekening van de in rekening gebrachte servicekosten en de Indien de eindafrekening ontbreekt, of het apert is dat de verhuurder brengt geen andere opbouw ervan dienen, voor 1 juli van het volgende jaar, verstrekt te worden. de servicekosten niet kloppen, kan de gemeente servicekosten in rekening dan • Het gaat om werkelijk gemaakte en redelijke kosten. De verhuurder mag handhaven zonder een ‘bonnetjes’ onderzoek. Enkel opgenomen in de artikelen 259 en 261 geen winst maken. het ontbreken, of het overduidelijk niet kloppend zijn van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. • Voor aanvullende zaken en diensten (o.a. fitness en zorg,) kunnen huurder van de kosten is hiervoor voldoende. en verhuurder een apart contract afsluiten, maar dit zijn geen servicekosten. Huurders zijn erbij gebaat om naar de Huurcommissie doorverwezen te worden, zij kunnen ervoor zorgen dat huurders eventueel teveel betaalde servicekosten terugkrijgen. Voor verhuurbemiddelaars geldt dat zij Deze bepaling verbiedt het in rekening brengen van bemiddelingskosten (ook Wanneer er een andere naam dan loon aan wordt 7.

Verhuurgeen dubbele bemiddelingskosten in wel loon) bij de huurder als de lasthebber/tussenpersoon (de bemiddelaar/ gegeven geldt het verbod ook. Enkele voorbeelden: bemiddelaars rekening mogen brengen. Dit is bepaald makelaar) in opdracht van beide partijen bemiddelt inzake de (ver)huur van bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, brengen geen in artikel 417, vierde lid van Boek 7 van (een gedeelte van) een onroerende zaak en een van de partijen een particulier administratie-, commissie-, advies- of dubbele het Burgerlijk Wetboek. Er geldt een is. In dat geval heeft de lasthebber/tussenpersoon geen recht op loon van de makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, verbod op het dienen van twee heren bij huurder. De wet biedt geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet eenmalige kosten huurder enzovoort. bemiddelingsonder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt er van uitgegaan dat alle kosten in rekening koop of huur van onroerende zaken. kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst loon zijn. Het is verboden een gereguleerde Het gereguleerde segment betreft ook de middenhuur (143 tot en met 186 Het WWS is voor zowel zelfstandige als onzelfstandige 8. Het WWS(O) woonruimte (tot en met 186 WWSpunten).

Gemeenten kunnen handhaven (sanctioneren) indien verhuurders te woonruimten gemoderniseerd. wordt dwingend punten- (€ 1.157,95, prijspeil juli 2024) te hoge huurkosten in rekening brengen, gemeenten kunnen er echter niet voor  De huurprijs maximalisatie geldt direct voor voor de sociale en verhuren met een huurprijs die hoger is zorgen dat huurders te veel betaalde huur terugkrijgen, dat kan enkel de woningen die qua WWS-punten en feitelijke huurprijs middenhuur dan het WWS(O) toestaat. Huurcommissie. Het is daarom aan te bevelen dat het huurders duidelijk onder de sociale huurgrens vallen. wordt gemaakt dat zij zich hiervoor bij de Huurcommissie melden.  Voor woningen die voor inwerkingtreding van de segment Gemeenten krijgen inzicht in lopende zaken bij de Huurcommissie en de wet volgens het WWS al gereguleerd zouden moeten uitspraken die zij doet, en kunnen de door hen opgestelde puntentelling zijn, maar een feitelijke huurprijs hebben boven de gebruiken in de handhaving. sociale huurgrens, geldt dat de huurprijswijziging 1 juli 2025 doorgevoerd dient te zijn. Indien er geen zaak bij de Huurcommissie loopt, kunnen gemeenten zelf een  Bij huurovereenkomsten die voor 1 juli 2024 een WWS-puntentelling uitvoeren of, tegen een vergoeding van € 500, een huurprijs en puntentelling hadden die hoger is dan het verklaring van de puntentelling aan de Huurcommissie vragen.

sociale segment, geldt dat de huurprijs maximalisatie pas dwingend wordt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

9. Maximaliseren Met ingang van de Wet betaalbare huur is De maximale huurverhoging is vastgelegd in een ministeriële regeling bij of huurprijsverhoging het verhuurders, toegelaten instellingen krachtens artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen

en dochtermaatschappijen verboden een woonruimte en geld voor het gereguleerde segment. huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane Per woningsegment geldt een ander percentage waarbij de huurprijs verhoogd huurverhogingspercentage overschrijdt. kan worden. Zie voor de actuele percentages de website van de Rijksoverheid, voor 2024 is dat hier te vinden.

De jaarlijkse huurprijsstijging in het gereguleerde segment kan er niet toe leiden dat de huurprijs hoger wordt dan de maximale huurprijs die volgt uit het WWS(O).

LEES ALTIJD IN COMBINATIE MET HANDREIKING EN WETTEKST!