13. Raadsvoorstel Masterplan Op Stoom.pdf

Raadsvoorstel Onderwerp

Masterplan Op Stoom

Datum collegebesluit

18 januari 2022

Zaaknummer

217223

Portefeuillehouder

drs. W.J.H. Meulenkamp

Medewerker

Greven, B. (Bart)

Doel De vaststelling van het ambitiedocument Masterplan Op Stoom. Na vaststelling van dit overkoepelende ambitiedocument wordt het project Op Stoom in deelprojecten verder uitgewerkt. Al deze deelprojecten komen in een later stadium uitgewerkt terug bij de gemeenteraad voor nadere (financiële) vaststelling. Bij een positief besluit zal direct gestart worden met de uitwerking van het eerste deelproject; de bouw van ongeveer 75 woningen voor diverse doelgroepen. Voorstel 1. Het voorliggende Masterplan Op Stoom d.d. december 2021 als ambitiedocument vast te stellen. Argumenten Hof van Twente staat aan de vooravond van een prachtig avontuur. Het terrein van de voormalige Twentsche Stoomblekerij is de plek waar de textielindustrie in Twente is ontstaan. Het voorheen afgesloten gebied ligt nu open voor ontwikkeling, om op een nieuwe manier onderdeel te worden van Goor en haar inwoners weer trots te laten worden op dit historische deel van onze gemeente. In het raadsvoorstel 'aankoop TSB terrein' zijn een aantal vervolgstappen voor na de aankoop genoemd. De gemeenteraad heeft hier op 15 september 2020 ook mee ingestemd waardoor de ontwikkeling werkelijk in gang is gezet. De ontwikkeling is ondergebracht in een bestuurlijk project, waaronder de projectgroep aan de slag is gegaan met de uitwerking van deze prominente opgave.

De meest tastbare vervolgstap is de aanleg van de nieuwe weg 'Reggeloop' geweest, welke ondertussen ook al geopend is voor verkeer. Verder ligt nu het destijds genoemde 'stedenbouwkundig schetsplan' voor u: het Masterplan Op Stoom. 1.1 Het Masterplan Het voorliggende ‘Masterplan Op Stoom’ geeft sturing aan de gewenste organische gebiedsontwikkeling van het TSB-terrein en is een verdere uitwerking van het gepresenteerde 'Kansenboek TSB' bij de aankoop van het terrein in 2020. Het Masterplan geeft richting aan de ontwikkeling van het hele gebied en moet gezien worden als ambitiedocument. Met de vaststelling van dit plan zetten we in op de realisatie van een drietal ontwikkelingen in het gebied: 1. De Fabriek, een gebied waarin oude industriële panden herontwikkeld worden, samen met de toevoeging van nieuwbouw. 2. Een nieuw stadspark, de groene toevoeging aan Goor en Hof van Twente. 3. Wonen in de parkranden, diverse soorten woningbouw voor alle segmenten.

Met het organisch ontwikkelen bedoelen we dat we de grote lijnen van het gebied nu vaststellen, maar per deelgebied concreet aan de slag gaan met de uitwerking hiervan. Hierdoor kunnen we leren van de aanpak en resultaten in dit deelgebied, waarbij we verbeteringen of aanpassingen doorvoeren in het volgende deelgebied als dat nodig is. Met dit Masterplan hebben we dus geen compleet uitgewerkte blauwdruk voor het gehele project, maar een ambitie waar we naar toe willen met deze unieke locatie. 1.2 Een gedragen plan Het document is opgesteld door het team van landschapsarchitect en oud-Gorenaar Berno Strootman, maar qua inhoud sterk gevoed door onze inwoners, diverse instellingen en uiteraard onze gemeentelijke ambities. Uit diverse gesprekken en bijeenkomsten met onze maatschappelijke partners, het waterschap, de provincie, ondernemersverenigingen, de woningbouwvereniging en inwoners blijkt dat dit Masterplan goed aansluit bij de behoeftes en ambities. Er is vanuit de samenleving veel behoefte aan woningen voor elke doelgroep en een creatieve 'Fabriek' met ruimte voor wonen en werken. Dit ruimtelijk goed ingepast in een nieuw te ontwikkelen stadspark. Een actieve groep van zo’n 20 inwoners met verschillende achtergronden en expertises is geselecteerd voor de ‘Denktank op Stoom’ en heeft meegedacht over de invulling van het gebied.

Zo zijn er diverse sessies met de ontwerpers, maar hebben ze ook samen met de gemeenteraadsleden deelgenomen aan de excursie langs vergelijkbare ontwikkelingen. Een aandachtspunt onder de inwoners is wel de toekomstige naam van de wijk, mocht het gebied een eigen naam krijgen in de toekomst adviseren we de aangeboden 'Petitie naamgeving Twentse Stoomblekerij' hierbij te betrekken. De indieners hiervan pleiten hierin de naamgeving te koppelen aan de alom in de volksmond gebruikte benaming "'n Stoom". 1.3 De Inhoud van het Masterplan Het Masterplan bevat op hoofdlijnen de bekende thema's van het project Op Stoom, namelijk wonen, werken en genieten. Met de aankoop van het terrein door de gemeente, kunnen we het gebied nu teruggeven aan de inwoners van Goor en Hof van Twente. Door dit plan verder te ontwikkelen ontstaat er voldoende ruimte om te wonen, te werken maar ook zeker om te ontspannen in dit gebied. 1.3.1 Wonen Een belangrijk onderwerp van het Masterplan is de realisatie van voldoende woningen, die aansluiten bij de behoefte van Goor en Hof van Twente. Het definitieve programma is in dit Masterplan nog niet nader uitgewerkt, dit zal per deelgebied gebeuren aan de hand van marktonderzoek en de Woonvisie. In het plan zit ruimte voor ca. 300 woningen, waarbij uit wordt gegaan van de helft in de parkranden en de andere helft in de 'Fabriek'.

Het plan biedt de mogelijkheid om dit aantal te verhogen door de bouwvlekken in de parkranden te 'verdikken' en extra bouwvolumes in en rond de fabriek toe te voegen. Het definitieve aantal woningen zal dan ook nog bepaald moeten worden in de toekomst. Door de grootte van het plan en het ruime programma kunnen we een breed en flexibel woningaanbod creëren in het gebied. Zo is er ruimte voor reguliere grondgebonden woningen, uit te geven bouwkavels, appartementen in oude gebouwen of nieuwbouw en uiteraard ook sociale woningbouw. Tevens zijn andere (tijdelijk) woonvormen mogelijk wanneer dat gewenst is, zoals bijvoorbeeld standplaatsen voor woonwagens. Het voorliggende Masterplan is daar flexibel in en kan nader worden ingevuld in de uit te werken deelgebieden. Een online opgezette woon enquête op de projectwebsite heeft in 2021 zo’n 400 concreet geïnteresseerden in een woning of bouwkavel in het gebied opgeleverd. Samen met de woonvisie zal deze informatie gebruikt worden als onderlegger voor de uitwerking van het toekomstige woningaanbod in het project.

1.3.2 Werken De oude Twentsche Stoomblekerij was destijds een grote werkgever in Goor en heeft fors bijgedragen aan de ontwikkeling van het stadje Goor. In het nieuwe plan komt in het cluster de ‘Fabriek’ ook veel ruimte terug voor (creatieve) ondernemers en instellingen. In het voormalige industriële gebied ontstaat naast veel ruimte voor wonen ook ruimte voor publiekfuncties, lichte bedrijfsfuncties en aanvullende horeca ten opzichte van de rest van Goor. De genoemde ambities en weergegeven schetsen in het Masterplan zijn zeker niet de definitieve uitwerking van de plannen, maar juist een aanmoediging om dit gebied optimaal ontwikkeld te krijgen. Door deze invulling te geven aan dit deelgebied ontstaat er ook een nieuw soort werklocatie in onze gemeente, een nieuw segment tussen de centrumgebieden en de traditionele bedrijventerreinen. Hierdoor willen we de werkgelegenheid in onze gemeente behouden en zelfs uitbreiden. Er lopen al gesprekken met diverse ondernemers die zich graag willen vestigen in deze toekomstige levendige fabriek. Deze bedrijven moeten wel goed passen in een gemengde woonomgeving, het betreft hier dan ook geen (zware) industrie of bedrijven met intensief vrachtverkeer.

1.3.3 Genieten Ontspannen in het nieuwe stadspark van Goor, wandelen langs de historische elementen uit het verre verleden en elkaar ontmoeten met een Stoombiertje in de nieuwe Stadsbrouwerij. Dat is wat we op deze locatie willen toevoegen, een oud gebied invullen met nieuwe functies waar inwoners en bezoekers kunnen ontspannen en genieten. Ook zal er voldoende ruimte zijn voor het actievere ontspannen, door te sporten in de buitenlucht of indooractiviteiten in oude fabriekshallen. Bewoners uit omliggende wijken zullen via logische verbindingen uitgenodigd worden om het nieuwe gebied te ontdekken. Ook zal door de inrichting en invulling van het gebied gezorgd moeten worden voor sociale verbindingen voor onze inwoners. 1.4 Financiële consequenties Door de goed verhuurde status van het vastgoed draait het project Op Stoom financieel stabiel. Hierdoor is er geen financiële druk om overhaast processen in gang te zetten. Met de vaststelling van het Masterplan richten we ons op de drie genoemde ontwikkelingsgebieden: de fabriek, het stadspark en de parkranden om in te wonen. Deze gebieden gaan we in fases ontwikkelen en financieel doorrekenen. Uitgangspunt blijft dat het plan geheel budgetneutraal moet blijven, waardoor we met de ontwikkeling de aankoopprijs terug willen verdienen.

Door te starten met de winstgevende woningbouwlocaties op de zwembadlocatie en de zuidelijke parkrand, ontstaat een eerste buffer en ontwikkelingsbudget voor het overige gebied. Deze gelden zijn dan ook nodig voor deelgebieden die niet winstgevend zijn. Het Masterplan biedt de nodige flexibiliteit om extra opbrengsten te genereren wanneer dat gewenst of noodzakelijk is, door bijvoorbeeld extra woningbouw in de Fabriek en door de bouwvelden in de parkranden groter te maken. Hierdoor ontstaan meer uitgeefbare terreinen en een minder groot stadspark. Deze communicerende vaten zullen verder uitgewerkt moeten worden in de deelprojecten en komen altijd ter (financiële) vaststelling terug in de gemeenteraad. De beschreven ambities zullen dan ook altijd in balans moeten blijven met de financiële situatie van het project. Door het totale gebied op te knippen in overzichtelijke brokken houden we het financiële overzicht en grip op het project.

Daarnaast zijn we actief aan de slag met het binnenhalen van subsidies en bijdragen van derden, zoals het waterschap en de provincie. Doordat we binnenstedelijke ambities voor o.a. biodiversiteit en waterberging willen laten landen in dit gebied, zullen we ook kijken naar reeds beschikbare budgetten voor deze opgaven. 1.4.1 Rol van de gemeenteraad De gemeenteraad blijft haar reguliere bevoegdheden behouden na het vaststellen van dit Masterplan en kan zo blijven sturen op de inhoudelijke en financiële aspecten. Voor de uitwerking van elk deelgebied zal ons College een omgevingsplan en bijbehorende exploitatieopzet aan de gemeenteraad voorleggen ter besluitvorming. Tot die tijd blijft het project financieel goed in balans door de lopende huurcontracten die voldoende inkomsten genereren voor de huidige lopende kosten. 1.5 Fasering Zoals hierboven al beschreven is bevat het Masterplan de ambities voor het gebied, het is geen blauwdruk die 1 op 1uitgerold gaat worden. Met het vaststellen van dit ambitiedocument worden de hoofdlijnen voor het gebied vastgesteld. De komende jaren gaan we samen met onze inwoners en bedrijven hieraan nadere invulling geven. Na deze vaststelling gaan we zoals gezegd starten met de uitwerking van het eerste deelproject.

1.5.1 Bouw van de eerste woningen Zoals benoemd bij de aankoop van het terrein zullen we starten met de realisatie van ongeveer 75 woningen rondom de voormalige zwembadlocatie en aan de zuidrand van het nog te realiseren stadspark. Op basis van dit Masterplan willen we samen met de omwonenden en aan de hand van de woonvisie deze twee deelgebieden concreet verder uitwerken. De verwachting is dat dit voornamelijk grondgebonden woningen zullen worden voor brede doelgroepen. Zo is er ruimte voor starterswoningen of sociale woningbouw, maar ook voor vrije bouwkavels of levensloopbestendige woningen. Dit uitgewerkte deelgebied met omgevingsplan/bestemmingsplan zullen we u samen met de daarbij behorende grondexploitatie ter goedkeuring voorleggen in de loop van 2022. 1.5.2 Het Stadspark Het nieuwe stadspark ineens realiseren is een prachtige ambitie, maar financieel wel een forse stap die nu nog niet helemaal te overzien is. Aangezien alleen de opbrengsten van de eerste woningbouwfase nu inzichtelijk zijn, hebben we de nadere uitwerking van de 'fabriek' nodig om de (financiële) ruimte voor het park definitief te bepalen. Wel willen we inzetten op het snel openen van het gebied met (tijdelijke) wandel- en fietspaden, daarnaast zullen ook de gebieden grenzend aan de eerste woningbouwplannen aansluitend ingericht worden.

Wanneer het budget daadwerkelijk beschikbaar is en de omvang van het park bekend is willen we ook het gehele stadspark werkelijk realiseren. De inrichting van het park zelf willen we participatief inrichten, waarbij we actief op willen halen bij de bevolking waar behoefte aan is op deze plek. 1.5.3 De fabriek Parallel aan de eerste woningbouwplannen gaan we ook starten met de ontwikkeling van de ‘Fabriek'. Deze ontwikkeling is complexer dan de reguliere woningbouw in het overige gebied, hiervoor hebben we aanvullende expertise en onderzoeken nodig om dit goed in beeld te krijgen. De opgenomen schetsen en toelichting van dit gebied is een eerste aanzet en zal samen met ervaren marktpartijen verder uitontwikkeld moeten worden.

Het idee is om de Fabriek in vier of vijf deelgebieden te ontwikkelen, waarbij we willen starten aan de zuidkant langs de nieuwe weg ‘Reggeloop'. Hierdoor zijn de eerste projecten direct zichtbaar in ontwikkeling, zitten de eerste gebruikers en bewoners niet jaren midden in de bouwput en houden we de huidige huurinkomsten uit de fabriekshallen nog zo lang mogelijk in stand. Risico’s De herontwikkeling van een oude fabriekslocatie is niet zonder risico's. Zeker niet als we ook nog eens de ambitie hebben om industrieel erfgoed te herbestemmen en een groot stadspark toe te voegen aan de gemeente. Maar met dit Masterplan dat dient als ambitiedocument is het risico te overzien, aangezien we willen ontwikkelen in logische en beheersbare stappen. Het voorliggende Masterplan is ambitieus en bedoeld om zoveel mogelijk kwaliteit in het gebied te krijgen. Er is altijd een kans dat de ambitie van het Masterplan niet geheel op voorgestelde wijze ontwikkeld kan worden. In dat geval kan de gemeenteraad het Masterplan altijd actualiseren en bijsturen waar dat nodig is. Door het knippen van het grote project in deelgebieden houden we op deze manier het project (financieel) beheersbaar en blijven de te nemen besluiten overzichtelijk en beheersbaar.

Het meeste risico is al genomen bij de aankoop van het gebied, in de huidige fase is het zaak om zo slim mogelijk de risico's in de gaten te houden in de stuurgroep. Zo willen we starten met de zwembadlocatie en de zuidrand rondom de Hogenkamp. Deze deelgebieden kennen weinig risico en de ontwikkeling daarvan zal positief bijdragen aan de totale exploitatie van het Masterplan. In het huidige fabrieksterrein zitten naar verwachting de meeste risico's, zoals bodemsaneringen en de bouwtechnische staat van diverse gebouwen. Hierdoor leggen we ons voor dit gebied nu nog niet vast op de uitvoering. Het zou kunnen dat we toch meer moeten slopen en nieuwbouwen om de risico's beperkt te houden. Het geschetste programma in het Masterplan zal dan ook niet de werkelijkheid worden, maar geeft wel een goede weergave van de ambitie van het gebied. Dit gebied zal in meerdere deelprojecten worden uitgewerkt, die ook steeds weer met een financiële onderbouwing worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Hierdoor blijft het risico voor het project beheersbaar en overzichtelijk. De aanleg van het nieuwe stadspark van Goor is een forse financiële uitgave, niet alleen door de aanleg maar ook door de onderliggende boekwaarde. Dat het stadspark gerealiseerd moet worden staat niet ter discussie in dit Masterplan.

Wel zou het kunnen dat het iets soberder of kleiner wordt uitgevoerd als de opbrengsten in het totale project lager uitvallen. Hierdoor kiezen we nu nog niet voor de directe aanleg van het gehele park, hoewel dat ruimtelijk misschien wel gewenst is. Op welke wijze het stadspark uiteindelijk gerealiseerd gaat worden vergt nader onderzoek, waarbij goed gekeken moet worden naar de financiële consequenties. Door deze aanpak zijn de risico’s goed te overzien en kunnen we vooral inspelen op de vele kansen van het gebied. Alternatieven Een alternatief is om het Masterplan niet vast te stellen omdat de gemeenteraad graag thema's anders ingevuld wil hebben. Daarmee kan dan ook nog niet gestart worden met ontwikkeling van de deelgebieden.

Vervolg Na een positief besluit van de gemeenteraad willen we dit Masterplan breed presenteren aan de inwoners, ondernemers en geïnteresseerden. Het is een unieke ontwikkeling waar we met elkaar trots op zijn. Dit moeten we ook uitstralen naar onze inwoners, ondernemers en potentiële bewoners. Daarnaast gaan we direct aan de slag met de uitwerking van de eerste deelgebieden voor woningbouw en de verdere ontwikkeling van de ‘Fabriek’. Uiteraard zullen we ook de omwonenden en betrokkenen rondom dit gebied actief meenemen in de plannen. De uitwerking van de deelgebieden zullen aansluitend aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter finale besluitvorming.

Burgemeester en wethouders van Hof van Twente, de secretaris, de burgemeester,

drs. D. Lacroix

drs. H.A.M. Nauta-van Moorsel MPM