13. masterplan-definitief 2022.01.18.pdf

Bestaande woning

3,0 Tuin

1,7 sTOEP

1,9 P LANGS

6,0 straat

5,0 p HAAKS

1,9 sTOEP

15,0 achtertuin

12,0 Woning (STADSWONING)

3,0 VOORTUIN

3,0 Parkweg

Park met REGGE

ParkRanden

doorsnede Steltloperstraat, huidige situatie en mogelijke ontwikkeling

De zuidrand ligt tegen de bestaande Steltloperstraat aan en maakt hier gebruik van de ontsluiting. De ruimte tussen de straat en de loop van de nieuwe Stads-Regge biedt mogelijkheid voor één rij woningen. Dit maakt dat de nieuwe woningen met de achterzijde naar de straat staan. De tussenstraten lopen door de bouwvelden heen en bieden zo toegang tot het park. Hier loopt langs de voorzijden van de nieuwe woningen een parkpad dat toegankelijk is voor voetgangers en fietsers.

Wonen in de zuidrand

voorbeelden van verschillende manieren van wonen in de rand

Op de zwembadlocatie kunnen we een zelfde principe toepassen met auto-ontsluiting vanaf de achterzijde van de woningen en fietsers en voetgangers langs de voordeur. Hier is echter meer ruimte waardoor er een blok gemaakt kan worden. Zo kunnen er ook woningen gemaakt worden met een adres aan de Grutto- en Merelstraat. Tussen de bestaande woningen aan de Merelstraat, en de nieuwe woningen, komt een groenstrook van circa 5 meter breed.

Langs de Watersnipstraat kunnen we het principe van de Steltloperstraat met woningen met tuinen doorzetten.

Langs de nieuwe straat De Reggeloop kunnen we aansluitend op de bestaande woningen en bedrijven in die hoek, woningen bouwen. De typische vorm van het bouwveld maakt dat in de fase van het stedenbouwkundig plan onderzocht moet worden hoe dit gebied het beste vormgegeven kan worden. Dit is van groot belang, omdat dit een belangrijke entree van het terrein is.

63

ParkRanden

referenties

parkeren in achtergelegen koffers

shared space

parkeren op de kavel

Wonen in de noordrand

De woningen in de noordrand zullen als laatste worden ontwikkeld. Ook in deze rand zijn verschillende woningtypen mogelijk: rijwoningen, twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. Hoeveel van elk wordt toegepast staat nu nog niet vast. Ook kan er in het stedenbouwkundig plan nog gespeeld worden met de breedte van de kavels. rijwoningen

ntb

tweekapper

ca. 34m

Deze rand wordt via de voorzijde ontsloten. De kavels lopen door tot de eigendomsgrens van het terrein waardoor er verschillende kaveldieptes ontstaan. De tweekappers en villa’s parkeren op eigen kavel waar ruimte moet zijn voor twee auto’s. Voor de rijwoningen en bezoekers zijn er parkeerplaatsen in parkeerkoffers die achter in de rand liggen. Doordat er niet in de straat geparkeerd wordt en de intensiteit van het verkeer zeer laag is op de doodlopende straten, speelt de auto een ondergeschikte rol en kan de straat uitgevoerd worden als shared space.

vrijstaand

voorbeeld van bouwblokken

parkeren rijwoningen + bezoek

parkeren bezoek

voorbeelduitwerking 65

4. hoe verder vanaf hier? 66

MASTERPLAN

UITWERKING DE FABRIEK IN

ONTWERP STADSPARK VO,

STEDENBOUWKUNDIGE PLA

BESTEMMINGSPLAN/OMGEVINGSPLAN

N CLUSTERS

DO

ANNEN PARKRANDEN IN DEELGEBIEDEN

Planning: van visie naar uitvoering Met dit Masterplan ligt er nu een voorstel voor een koers voor de ontwikkeling van deze parel van Goor. Hiermee ligt er een kans om niet alleen veel woningen te bouwen, de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteit voor de hele gemeente naar een hoger niveau te tillen, maar dit ook te doen op een wijze die bijdraagt aan de klimaatadaptatie en biodiversiteit. De vraag is hoe we dit samen, stapsgewijs gaan realiseren. Om samen grip te krijgen op het proces en te kunnen sturen hoe het gebied zich gaat ontwikkelen is het raadzaam een beeldkwaliteitsplan te maken. Hierin kunnen regels vastgelegd worden die inspireren tot de ontwikkeling die we voor ogen hebben. Omdat de drie onderdelen van het plan een verschillend tempo hebben, stellen we voor dit in drie delen op te pakken: woningbouw in de parkranden, De Fabriek en het Stadspark. Voor het wonen in de randen zullen stedenbouwkundige plannen gemaakt moeten worden. Hierbij worden de verkavelingen gemaakt. Het is zaak de typologieën van de woningen af te stemmen op de markt. Ook zullen dan de straten ontworpen worden, met parkeren, groenvoorzieningen en ondergrondse infra. In deze fase zal duidelijk worden hoe een en ander

er precies uit komt te zien. Aan de hand van deze stedenbouwkundige plannen kunnen vervolgens architecten aan de slag om de woningen te ontwerpen. Het proces van De Fabriek ligt iets anders. Enerzijds omdat hier bestaande gebouwen aanwezig zijn waarbij er per gebouw gekeken zal moeten worden wat de precieze bouwkundige staat is. Anderzijds gaat het hier om een gemengd programma van wonen, werken, zorg en voorzieningen, waarbij het van belang is om daar een goede afstemming in te vinden om zo te komen tot het gewenste interactieve milieu. De vraag is niet alleen welk programma zich aandient, maar vooral ook hoe de verschillende onderdelen elkaar kunnen versterken. Het park heeft een eigen proces. Er zal een ontwerp moeten komen hoe het park eruit gaat zien, wat er te doen is en – belangrijk - hoe het beheerd gaat worden. Dan zijn er onderdelen die meer in detail ontworpen moeten worden zoals bruggen, speelplekken, de waterbekkens en elementen als bijvoorbeeld een uitkijktoren. Voor de drie visies samen moet een bestemmingsplan komen of het komt te vallen onder het nieuwe omgevingsplan van de gemeente.

67

Stap voor stap geleiding van organische groei Een dergelijk plan zullen we gefaseerd uit moeten voeren. Dan kan het programma geleidelijk in de markt gezet worden waarmee risico’s beperkt blijven en we kunnen leren van onze stappen. Het voorstel is te starten met het bouwen van woningen op de Zwembadlocatie bij de Merelstraat. Deze kan eenvoudig ontwikkeld worden, omdat deze plek goed aangesloten kan worden op de omgeving. In samenhang met deze plek kunnen ook woningen worden gebouwd langs de randen van de Watersnip- en Steltloperstraat. De noordrand is ingewikkelder aangezien hier nog geluidshindercontouren zijn van bestaande bedrijven. Door de ontwikkeling van woningen in deze rand verder in de tijd uit te zetten, is er tijd om aan de slag te gaan om de zones terug te brengen naar een goed woonklimaat. Het westelijk deel bij de sportvelden is daarin het meest eenvoudig. Zolang er nog niet gebouwd wordt in de rand, kunnen de bouwvelden al wel aangegeven worden met hagen waarbinnen tijdelijk programma zoals bijvoorbeeld moestuinen plaats kan vinden.

68

Mogelijke fasering park en randen

fase 0

fase 1: zwembadlocatie

De Fabriek kunnen we in een aantal clusters ontwikkelen. Het voorstel is om organisch te ontwikkelen en te sturen op een procesmatige aanpak. Daarbij wordt in een later deel van het proces duidelijk waar gestart kan worden. De ambities liggen vanaf het begin hoog, zowel uit oogpunt van architectuur als van programmering: de eerste klap is een daalder waard. Het eerste deel van de herontwikkeling van De Fabriek zet de toon voor de rest.

Om de ontwikkeling van Op Stoom ook voor volgende generaties vast te leggen, zou het goed zijn om een (Goorse) fotograaf opdracht te geven het gebied over langere tijd te documenteren.

Het park zien we als één geheel en het geeft kansen om dit snel en in één keer aan te leggen. Dit geeft namelijk meteen een beeld van wat er gaat komen en maakt dat de kavels van de rand en panden in De Fabriek beter verkocht kunnen worden.

Dit masterplan is een helder startsignaal voor de ontwikkelingen van het terrein. Het geeft de mooie ambities weer en schets een verleidelijk toekomstbeeld. We zijn op stoom. Nu volle kracht vooruit!

fase 2: park en zuidrand

fase 3: noord-west rand en zuid-oost hoek

fase 4: noord rand

Booghallen en omgeving

het hart, DE Kathedraal en parkeerhal

Zaagtandhallen en smid

Beltmangebouw en omgeving

Goederenpakhuis en hoofdkantoor

mogelijke ontwikkelclusters in de fabriek 69

70

Financiële haalbaarheid Het voorliggende masterplan moet blijven passen binnen de vastgestelde kaders, waarin onder meer staat dat de ontwikkeling van het gehele gebied kostenneutraal gerealiseerd moet worden. Concreet wordt hiermee bedoeld dat de kosten van de aankoop en (her) ontwikkeling, terugverdiend moeten worden door de verkoop en verhuur van vastgoed in het gebied. Ook zullen andere inkomsten voor de ontwikkeling bij kunnen dragen, zoals subsidies, bijdragen van derden en reguliere gemeentelijke budgetten (bijvoorbeeld voor biodiversiteit en waterberging) en kredieten. Door de grote omvang van deze integrale gebiedsontwikkeling is het niet mogelijk en wenselijk om het project ineens te ontwikkelen. Financieel gaan we daarbij uit van de volgende deelgebieden met daarbij een eigen fasering: 1. Aanleg van de nieuwe weg de Reggeloop (nagenoeg gerealiseerd, financieel afgedekt) 2. Aanleg zuidelijke parkrand 3. Aanleg noordelijke parkrand 4. Organische ontwikkeling De Fabriek 5. Ontwikkeling stadspark (realisatie in relatie tot deelgebieden 2,3 en 4)

Omdat het een Masterplan op hoofdlijnen is en geen blauwdruk zitten er nog financiële risico’s en onzekerheden in het plan. In de huidige opzet zijn de inkomsten van de parkranden inzichtelijk als opbrengsten, de aanleg van het park brengt daarentegen forse kosten met zich mee. Aangezien het stadspark niet geheel gefinancierd kan worden door de woningbouw in de randen, zal ook het deelgebied ‘De Fabriek’ financieel moeten bijdragen in de ontwikkeling. Vanuit het totale Masterplan wordt qua opbrengst gerekend met circa 300 woningen en circa 20.000 BVO aan bedrijfsruimte. Voor het stadspark moeten nog belangrijke keuzes worden gemaakt over de definitieve omvang, het kwaliteitsniveau en het tijdstip van realisatie.

Het deelgebied De Fabriek is complex en niet eenvoudig op voorhand uit te rekenen. De kosten en opbrengsten zijn pas goed inzichtelijk als het programma voor het gebied bekend is en duidelijk is welke panden werkelijk worden herontwikkeld. Er zit dan ook de nodige flexibiliteit in dit gebied om toch meer (nieuwbouw) volume toe te voegen in en rondom De Fabriek om meer opbrengsten te genereren. De komende periode zal hier nog nader aan gewerkt moeten worden om uitgewerkte (financiële) randvoorwaarden mee te geven aan dit gebied. Wel staat vast dat het cluster in ‘mandjes’ of deelgebieden ontwikkeld zal worden om het risico hiervan te spreiden en te leren van de ontwikkeling zelf. Tot de werkelijke herontwikkeling van het gebied plaats zal vinden blijft er een bedrijfsbestemming op het gebied. Hiermee blijft de locatie financieel in balans, omdat het met deze bestemming een forse waarde blijft vertegenwoordigen.

71

Opdrachtgever:

vormgeving en eindredactie:

Gemeente Hof van Twente

STROOTMAN LANDSCHAPSARCHITECTEN

De Höfte 7, 7471 DK Goor 0547-858585 info@hofvantwente.nl www.hofvantwente.nl Projectinformatie: info@gooropstoom.nl www. gooropstoom.nl

ontwerpteam: STROOTMAN LANDSCHAPSARCHITECTEN

Funenpark 1-D 1018 AK Amsterdam / NL T. +31(0)20 419 41 69 bureau@strootman.net www.strootman.net De Zwarte Hond

Hoge der A 11 9712 AC Groningen +31 (0)50 313 40 05 info@dezwartehond.nl www.dezwartehond.nl

adviseurs:

Colofon

Tom Nieuwenhuis Planeconomie & Gebiedsontwikkeling

Winterakoniet 10, 7392 AX Twello T. +31(0)6-83519773 info@tomnieuwenhuis.nl www.tomnieuwenhuis.nl Natuurbank Overijssel

Aladnaweg 18 7122 RR Aalten T. +31(0) 543-451142 Info@natuurbankoverijssel.nl www.natuurbankoverijssel.nl

Funenpark 1-D 1018 AK Amsterdam / NL T. +31(0)20 419 41 69 bureau@strootman.net www.strootman.net

participatie: SIR communicatie en participatie

Voortsweg 131 7523 CD Enschede – Overijssel T. +31 (0)53 430 70 44 info@sir.nl www.sir.nl

73

Uitgevoerd door:

In opdracht van: