1 - Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat - Toelichting.pdf

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.GOxOpStoomSteltlop-VS10

BESTEMMINGSPLAN

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Inhoudsopgave

Toelichting

2

3

Hoofdstuk1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidig planologisch regime Leeswijzer

4 4 4 5 5 8

Hoofdstuk2 2.1 2.2

Huidige situatie Geschiedenis TSB-terrein Beschrijving plangebied en omgeving

9 9 10

Hoofdstuk3 3.1 3.2

Planbeschrijving Gewenste situatie Verkeer en parkeren

12 12 16

Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

18 18 24 33

Hoofdstuk5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Milieu- en omgevingsaspecten Geluid Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Externe veiligheid Milieuzonering Ecologie Archeologie & Cultuurhistorie Besluit milieueffectrapportage

39 39 40 41 42 46 49 52 54

Hoofdstuk6 6.1 6.2

Wateraspecten Vigerend beleid Waterparagraaf

57 57 58

Hoofdstuk7 7.1 7.2 7.3

Juridische planopzet Inleiding Opbouw van de regels Bestemmingen

61 61 61 63

Hoofdstuk8

Economische uitvoerbaarheid

65

Hoofdstuk9 9.1 9.2 9.3

Vooroverleg, inspraak en zienswijzen Vooroverleg Inspraak Zienswijzen

66 66 66 66

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Toelichting

vastgesteld

3

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding In 1838 richtte Thomas Ainsworth in Goor de Twentse Stoomblekerij op, afgekort tot TSB. Dit vorm het begin van de textielindustrie in Goor en Twente. In de hoogtijdagen werkten hier wel 700 mensen dagelijks in de textielproductie. In 1902 kwam er nieuw elan in het bedrijf toen ir. D.J. Bunschoten als directeur werd aangesteld. Naar hem is ook de straat genoemd waaraan het terrein ligt. De heer Bunschoten startte met het bedrukken van textiel en richtte in 1933 de Twentsche Katoendrukkerij op. Later werd het bedrijf overgenomen door Nijverdal ten Cate. In de jaren negentig van de vorige eeuw ging het bedrijf ter ziele. Hoewel de Twentse Stoomblekerij niet meer bestaat, is de bedrijvigheid nooit helemaal verdwenen. De oude fabriekspanden werden na het teloor gaan van de TSB hier en daar door verschillende bedrijven in gebruik genomen. In 2020 besloot de gemeente Hof van Twente om het terrein aan te kopen en zo de herontwikkeling van het gebied in eigen hand nemen: het begin van een nieuw hoofdstuk. De gebiedsontwikkeling is onder gebracht in het project Op Stoom. Dit bestemmingsplan ziet toe op het eerste woningbouwplan van het project Op Stoom. Het gaat om het deel Parkrand-Zuid dat ligt langs de Steltloper- en Watersnipstraat. De locatie ligt braak en is klaar om ontwikkeld te worden ten behoeve van woningbouw.

Het voornemen bestaat om ter plaatse 80 woningen te realiseren, waarvan 14 vrijstaande woningen, 4 twee-onder-één-kapwoningen, 9 rijwoningen, 43 appartementen en 10 beneden-bovenwoningen. Ook wordt een deel van het TSB-terrein (bedrijventerrein) bij het plangebied betrokken. Daar wordt waar nodig een lagere milieucategorie aan het terrein toegekend om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De voorgenomen ontwikkeling met woningbouw past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Goor Noord". Daarom is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in aan de Steltloperstraat en Watersnipstraat (oost- en noordoostzijde van het plangebied) en aan De Hogenkamp (zuidzijde). Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Goor, sectie C, perceelnummers 7034 (gedeeltelijk), 7380 (gedeeltelijk) en 6712 (gedeeltelijk). In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Goor (rode ster) en de ligging ten opzichte van de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven.

4

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in Goor en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.GOxOpStoomSteltlop-VS10) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Goor Noord" (vastgesteld op 31 mei 2016). Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hof van Twente. Op basis van het bestemmingsplan "Goor Noord" is het westelijke en noordwestelijke deel van het plangebied (waar de nieuwe woningen worden gerealiseerd) voorzien van de enkelbestemming 'Groen - Groene ruimte'. De gronden ten oosten van de nieuwe woningen, die tevens bij het plangebied behoren, zijn voorzien van de enkelbestemming 'Bedrijventerrein' met een bouwvlak. Binnen deze bestemming geldt gedeeltelijk de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' en gedeeltelijk 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. Binnen het bouwvlak van de bestemming 'Bedrijventerrein' geldt bovendien de maatvoeringsaanduiding 'maximum bebouwingspercentage: 75%;

vastgesteld

5

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

maximum bouwhoogte: 10 m'. Ook geldt binnen een deel van de bestemming 'Bedrijventerrein' de functieaanduiding 'bedrijfswoning' en de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte: 10 m; maximum goothoogte: 6 m'. Daarnaast geldt in een gedeelte van het zuiden van het plangebied de enkelbestemming 'Verkeer'. Daarnaast geldt binnen een gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', dan wel 'Waarde - Archeologie 3'. Ten slotte geldt in het grootste gedeelte van het plangebied de gebiedsaanduiding 'milieuzone - intrekgebied'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende planologische situatie weergegeven. Hierop is het plangebied indicatief aangegeven met de rode omlijning. Hierna wordt nader op de geldende bestemmingen ingegaan.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplannen "Goor Noord" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen Enkelbestemming 'Groen - Groene ruimte' De voor 'Groen - Groene ruimte' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor semi-agrarische doeleinden in de vorm van weide en grasland, dagrecreatief medegebruik, groenvoorzieningen, toegangspaden en inritten naar omliggende bestemmingen, voet- en fietspaden, verblijfsdoeleinden, speelvoorzieningen, water enf openbare nutsvoorzieningen. In de bouwregels is onder meer bepaald dat op deze gronden uitsluitend gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud van groen en water mogen worden gebouwd. Tevens zijn overige bouwwerken met een maximale hoogte van 3 meter toegestaan. Enkelbestemming 'Bedrijventerrein' De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven en instellingen zoals vermeld in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' zijn bedrijven in categorie 1, 2 en 3.1 toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' zijn bedrijven in categorie 1, 2, 3.1 en 3.2 toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn de gronden ook bestemd voor bestaande bedrijfswoningen, waaronder ook het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep valt. In de bouwregels is onder meer bepaald dat de gebouwen en overkappingen, niet zijnde

6

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

bedrijfswoningen, alleen binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. De bouwhoogte en het bebouwingspercentage mogen maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m), maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven maatvoering bedragen, in dit geval een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 75%. Voor bedrijfswoningen geldt dat deze ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' moeten worden gebouwd, met dien verstande dat een eventuele afwijking van 5 m buiten de aanduiding is toegestaan. De goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoningen mogen maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen, in dit geval respectievelijk 6 en 10 meter. Enkelbestemming 'Verkeer' De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wegen met een functie voor zowel het verkeer met een doorgaand karakter als de ontsluiting van aanliggende gronden, fiets- en voetpaden, verkeers- en verblijfsdoeleinden, groenvoorzieningen, water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater en openbare nutsvoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen, niet zijnde gebouwen en overkappingen voor verkeers- en verblijfsdoeleinden of voor openbare nutsdoeleinden, worden gebouwd.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. Op deze gronden is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm, tenzij op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. Op deze gronden is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm, tenzij op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden. Gebiedsaanduiding 'milieuzone - intrekgebied' De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de bodem- en de (grond)waterkwaliteit ten behoeve van de drinkwatervoorziening.

1.4.3

Strijdigheid De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met de geldende bestemmingsplannen, aangezien binnen de ter plaatse bestemmingen de bouw- en gebruiksregels voor het bouwen van 80 woningen ontbreken. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient de planologische situatie te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen herontwikkeling te kunnen realiseren.

vastgesteld

7

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente beschreven. In Hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg, inspraak en zienswijzen.

8

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Geschiedenis TSB-terrein Met het oprichten van de eerste weefschool legde Thomas Ainsworth anno 1833 in Goor de basis voor de Twentse textielindustrie. In 1838 startte hij in Goor ook de Twentsche Stoomblekerij (TSB). Een Zaanse industrieel nam het bedrijf over drie jaar na de\ opening over, die het op zijn beurt in 1857 weer overdeed aan twintig Twentse Textielhandelaren. In de hoogtijdagen werkten hier wel 700 mensen dagelijks in de textielproductie. In 1902 kwam er een nieuw elan in het bedrijf toen ir. D.J. Bunschoten als directeur werd aangesteld. Naar hem is ook de straat genoemd waaraan het bedrijf ligt. De heer Bunschoten startte met het bedrukken van textiel en richtte in 1933 de Twentsche Katoendrukkerij op. Later werd het bedrijf overgenomen door Nijverdal ten Cate. In het einde in de jaren negentig van de vorige eeuw ging het bedrijf ter ziele. Het TSB-terrein heeft een belangrijke historische waarde voor Goor en haar inwoners. Sinds de oprichting in 1838 heeft de textielfabriek voor veel werkgelegenheid en economische bloei gezorgd. De TSB roept nog steeds bij veel Gorenaren herinneringen op aan die oude tijd. Nu, meer dan 180 jaar later, is deze unieke historie nog terug te zien. Echter, tot voor kort zaten de nog aanwezige cultuurhistorische panden achter een groot hek. De panden konden slechts bewonderd worden door een enkeling.

In 1998 kocht ontwikkelaar Oude Wolbers Droste de grond op, met het oog op nieuwbouw. Dit werd voor een deel gerealiseerd. In 2020 sloot de gemeente Hof van Twente een overeenkomst met Oude Wolbers Droste om het terrein aan te kopen en zo de herontwikkeling van het gebied te kunnen realiseren ten behoeve van wonen, werken en recreëren. Hoewel de Twentse Stoomblekerij niet meer bestaat, is de bedrijvigheid nooit helemaal verdwenen. De oude fabriekspanden werden na het einde van de TSB hier en daar door verschillende bedrijven in gebruik genomen. Ook in de nieuwe plannen is er ruimte voor ondernemerschap. Enkele karakteristieke fabrieksgebouwen blijven staan en krijgen een nieuwe bestemming. Zo blijft een stukje waardevolle geschiedenis op deze unieke plek bestaan.

vastgesteld

9

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Afbeelding 2.1: Impressie Twentsche Stoomblekerij in 1963 (Bron: Stichting Historisch Goor)

2.2

Beschrijving plangebied en omgeving Het plangebied betreft een locatie aan de westelijke rand van het TSB-terrein. De gronden waar de nieuwe woningen ontwikkeld worden zijn (met uitzondering van een aantal speeltoestellen) onbebouwd en in de huidige situatie in gebruik als braakliggend grasland. Deze gronden grenzen met de westzijde aan het bestaande woongebied tussen de Watersnipstraat en de Steltloperstraat. Ook wordt een gedeelte van het bestaande bedrijventerrein (ten oosten van de nieuwe woningen) betrokken bij het plangebied. Deze gronden zijn onderdeel van het TSB-terrein. De milieucategorie van mogelijke bedrijvigheid op die gronden moet omlaag worden gebracht om voorliggend woningbouwplan mogelijk te maken. De uiteindelijke bestemming van deze gronden (wonen, werken, recreëren) volgt in een latere fase wanneer de plannen voor De Fabriek verder zijn uitgewerkt. Ten zuiden en westen van het plangebied bevinden zich met name woonpercelen. In afbeelding 2.2 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven, waarin het plangebied indicatief is aangegeven met de rode omlijning.

10

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Afbeelding 2.2: Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOK)

vastgesteld

11

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Gewenste situatie

3.1.1

Algemeen Door een onbebouwde locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw wordt ter plaatse een bijdrage geleverd aan de woningvraag binnen de kern Goor en de gemeente Hof van Twente geleverd. De woningbouw aan de parkrand vormt straks de stedenbouwkundige lijst rondom het park én het TSB-terrein om een herkenbaar en kwalitatief waardevolle plek in Goor te realiseren. Concreet voorziet het voornemen in het realiseren van 80 woningen, waarvan 14 vrijstaande woningen, vier twee-onder-één-kapwoningen, 9 rijwoningen, 43 appartementen en 10 beneden-bovenwoningen. Gezien de locatie van het plangebied binnen de bebouwde kom van Goor, aansluitend op het bestaande woongebied, is dit een passende functie. Hierna wordt nader ingegaan op de gewenste situering en ruimtelijke (beeld)kwaliteit van de woningen. Binnen het plangebied worden twee 'woonmilieus' onderscheiden, namelijk het wonen aan de 'Parkrand' en het wonen aan de 'Steltloperstraat'. In afbeelding 3.1 is de situering van deze twee woonmilieus binnen het plangebied weergegeven. Het gaat hier om een indicatieve verkaveling.

12

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

vastgesteld

13

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Afbeelding 3.1: Situering van de woonmilieus 'Parkrand' en 'Steltloperstraat' met een indicatieve verkaveling (Bron: De Zwarte Hond) Tevens worden de gronden ten oosten van de nieuwe woningen betrokken bij het plangebied. Hier wordt de bestaande bestemming 'Bedrijventerrein' gewijzigd in de bestemming 'Groen - Groene ruimte', dan wel een lagere milieucategorie toegekend. Dit om de planologische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie en om voldoende afstand te creëren tussen de nieuwe woningen en de toegestane bedrijfsfuncties, zoals nader wordt toegelicht in paragraaf 5.5 Milieuzonering. 3.1.2

Parkrand De woongebouwen aan de Parkrand staan als een omlijsting rond het Stadspark en vieren het groen met royale raampartijen, balkons, loggia's en dakterrassen. Hier komt een aantrekkelijk woonmilieu wat door de hoge architectonische kwaliteit eer doet aan de aanwezigheid van het Stadspark met de Fabriek. De toon van de Parkrand wordt gezet door de continuïteit van de hagen rond de kavels, eenheid in materiaal van de woningen en een beperkt kleurenpalet. De woongebouwen hebben een heldere hoofdopzet met een rustige gevelindeling. Ze sluiten daardoor aan op de schaal van het Stadspark. Rijkheid ontstaat door het individuele ontwerp van de woongebouwen, verbijzondering in het materiaalgebruik en diversiteit in typologieën. Voor een uitgebreide toelichting op de inrichting van de Parkrand en de gewenste (beeld)kwaliteit wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1 bij deze toelichting. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van enkele uitgangspunten. Straatbeeld De Parkrand biedt ruimte aan een mix van woningtypes zoals appartementen, rijwoningen, geschakelde woningen en stadsvilla's. De types worden afgewisseld in het straatbeeld. Appartementen en rijwoningen worden ingezet voor het vormgeven van straathoeken en andere stedenbouwkundige accenten. Elk woongebouw heeft een heldere hoofdvorm die in de basis bestaat uit een rechthoekig volume.

De bebouwing is minimaal drie en maximaal vier bouwlagen hoog (maximale bouwhoogte 14 meter). De bebouwing is uitgevoerd met plat dak voorzien van een mee-ontworpen daklijst. Kavel Voorgevels staan parallel aan de voorerfgrens. Vanwege klimaatbestendigheid wordt bij voorkeur al het hemelwater dat op het dak van elk woongebouw valt op eigen kavel wordt geïnfiltreerd. Hagen worden ingezet als groene, verbindende structuur om het groene karakter van de Parkrand te versterken. Grondgebonden woningen met zij-tuin hebben één parkeerplaats op eigen kavel, die is gesitueerd achter de voorgevellijn. Bij hoekkavels worden parkeerplaatsen en garage waar mogelijk tussen hoekwoning en naastgelegen woning gesitueerd (dus niet aan de zijde grenzend aan de openbare ruimte). Door het parkeren achter de voorgevel op te lossen, zijn auto's niet dominant zichtbaar vanaf de straat. Uitstraling en detaillering Elk woongebouw heeft een individueel ontwerp. Hierdoor krijgt de Parkrand een rijk karakter. Elke woning heeft minimaal één gebouwde buitenruimte aan de zijde van het Stadspark, zoals een (Frans) balkon, loggia, erker, zitgelegenheid in de gevel of dakterras. De hoofd-, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel, vormen samen een architectonisch ensemble, dit door een gelijke vormentaal, kleurstelling en materiaalgebruik.

De woongebouwen stralen rust uit en sluiten zo aan op de maat van het Stadspark. Afgestemd kleurgebruik en eenheid in materiaal zorgt voor een samenhangend beeld in de Parkrand. Er wordt een zorgvuldige en ingetogen detaillering toegepast, wat bijdraagt aan de stevigheid van de woongebouwen.

14

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

3.1.3

Steltloperstraat De Steltloperstraat biedt ruimte voor bijzondere vrijstaande woningen, waaronder bungalows en levensloopbestendige woningen. In de straat en op de brede kavels is er volop ruimte voor groen. Het donkere kleurenpalet zorgt ervoor dat de bebouwing door weerspiegeling van de schaduwvlekken van de bomen zich natuurlijk voegt in het lommerrijke straatprofiel. De Steltloperstraat wordt een ruim opgezet profiel. Parkeerplaatsen worden afgewisseld met hagen en bomen, waardoor ondanks de aanwezigheid van auto's het straatbeeld groen is. Ook de brede, door hagen omzoomde kavels dragen hier aan bij. De kavels zelf bieden ruimte voor verschillende soorten vrijstaande woningen. Eenheid in bouwhoogte, kleurgebruik en vorm zorgen ervoor dat de woningen samen een ensemble vormen. Voor een uitgebreide toelichting op de inrichting van de Steltlopersstraat en de gewenste (beeld)kwaliteit wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1 bij deze toelichting. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van enkele uitgangspunten. Straatbeeld De Steltloperstraat biedt ruimte voor bijzondere vrijstaande woningtypes zoals eenlaagse villa's, bungalows en levensloopbestendige woningen. Elke woning heeft een heldere hoofdvorm die in de basis bestaat uit een rechthoekig volume die één bouwlaag met kap of max. twee bouwlagen hoog is.

Het terug gelegen deel van een eventuele tweede bouwlaag is gelegen aan de straatzijde, is niet groter dan 75% van de footprint van de woning en minimaal 1 meter terug gelegen van de daaronder gelegen verdieping. Woningen met kap hebben een maximale goothoogte van 4 meter en maximale nokhoogte van 8 meter. Woningen uitgevoerd met plat dak hebben een maximale bouwhoogte van 7 meter. Kavel Voorgevels lopen zoveel mogelijk parallel aan de voorerfgrens. Bebouwing staat minimaal 3 meter uit zowel voor- als zij-erfgrens. Bij de Steltloperstraat grenzen ruime tuinen aan de straat. Vanwege klimaatbestendigheid wordt bij voorkeur al het hemelwater dat op het dak van elk woongebouw valt op eigen kavel wordt geïnfiltreerd. Vanwege klimaatbestendigheid mag maximaal 50% van elke tuin worden verhard. De grens tussen kavel en openbaar gebied wordt vormgegeven door een haag. Om de parkeerdruk in de Steltloperstraat te verlagen biedt elke kavel ruimte voor twee parkeerplaatsen. Uitstraling en detaillering Het individuele ontwerp van elk woning zorgt voor een gevarieerd straatbeeld. De hoofd-, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel, vormen samen een architectonisch ensemble, dit door een gelijke vormentaal, kleurstelling en materiaalgebruik. Elke woning heeft aan de straatzijde minimaal één etage hoog raam.

Hoofdentrees zijn gelegen aan het Steltloperstraat en worden integraal mee-ontworpen met de woning. Elk gebouw heeft een eigen ontwerp, kleurstelling en materiaalgebruik welke alzijdig wordt door gezet. De zorgvuldige en ingetogen detaillering draagt bij aan de stevigheid van de woongebouwen.

vastgesteld

15

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen Bij het opstellen van bestemmingsplannen of wijzigingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. In de CROW wordt er uitgegaan van minimale en maximale normen, dit is de bandbreedte. Bij de berekening van de parkeernormen zal er een gemiddelde worden genomen. De gemeente Hof van Twente heeft in 2016 een geactualiseerd 'Gemeentelijk Mobiliteitsplan' vastgesteld. De gemeente Hof van Twente heeft de parkeernormen gebaseerd op de hiervoor genoemde CROW publicatie. In deze paragraaf wordt het deel van het bedrijventerrein in het plangebied buiten beschouwing gelaten. Deze gronden worden namelijk uitsluitend meegenomen om hier een groenbestemming of lagere milieucategorie aan toe te kennen. Dit heeft geen toename van de parkeerbehoefte of het aantal verkeersbewegingen tot gevolg. De beneden-bovenwoningen (BeBo) vallen onder de functie 'Koop, appartement, midden' en de appartementen vallen onder de functie 'Koop, appartement, goedkoop'. Opgemerkt wordt dat er ook sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Echter is nog niet bekend wat het totale aantal sociale huurwoningen zal worden.

Daarom wordt in het kader van een worst-case scenario enkel uitgegaan van reguliere woningen, aangezien hierbij sprake is van een hogere bijbehorende parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. De parkeerbehoefte en verkeersgeneratie zullen in werkelijkheid dus lager uitvallen dan hieronder wordt berekend. In het kader van een worst-case scenario wordt ervan uitgegaan dat alle te realiseren woningen in het plangebied koopwoningen zijn. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd: Hoofdfunctie: Wonen; Functie: 'Koop, huis, vrijstaand' (14), 'Koop, huis, twee-onder-een-kap' (4), 'Koop, huis, tussen/hoek' (9), 'Koop, appartement, midden' (10), 'Koop, appartement, goedkoop' (43); Stedelijkheidsgraad: Weinig stedelijk / Gemeente Hof van Twente (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: Rest bebouwde kom. Op basis van bovengenoemde uitgangspunten geldt de volgende parkeerbehoefte en verkeersgeneratie per woning: Koop, huis, vrijstaand

Koop, huis, Koop, huis, twee-onder-ee tussen/hoek n-kap

Koop, Koop, appartement, appartement, midden goedkoop

2,3

2,2

2,0

1,9

1,6

Verkeersgeneratie 8,2 per woning

7,8

7,4

6,0

5,6

Parkeerbehoefte per woning

3.2.2

Parkeren In onderstaande tabel wordt de totale parkeerbehoefte op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 3.2.1 berekend.

Parkeerbehoefte

16

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Functie

Aantal

Gemiddeld aantal Berekening parkeerplaatsen per woning

Koop, huis, vrijstaand

14

2,3

14 * 2,3 = 32,2

Koop, huis, twee-onder-een-kap

4

2,2

4 * 2,2 = 8,8

Koop, huis, tussen/hoek

9

2

9 * 2 = 18

Koop, appartement, midden

10

1,9

10 * 1,9 = 19

Koop, appartement, goedkoop

43

1,6

43 * 1,6 = 68,8

Totaal (afgerond):

146,8

Er is sprake van een totale parkeerbehoefte van afgerond 147 parkeerplaatsen. Het parkeren ten behoeve van deze woningen vindt plaats op eigen terrein binnen het plangebied. Hier is op het terrein voldoende ruimte voor aanwezig. De parkeerplaatsen worden zowel bij de woningen als in het openbaar gebied op een centrale parkeervoorziening gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor de gewenste ontwikkeling. 3.2.3

Verkeer In onderstaande tabel wordt de totale verkeersgeneratie op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 3.2.1 berekend.

Parkeerbehoefte Functie

Aantal

Gemiddeld aantal Berekening verkeersbewegingen per woning per weekdagetmaal

Koop, huis, vrijstaand

14

8,2

14 * 8,2 = 114,8

Koop, huis, twee-onder-een-kap

4

7,8

4 * 7,8 = 31,2

Koop, huis, tussen/hoek

9

7,4

9 * 7,4 = 66,6

Koop, appartement, midden

10

6,0

10 * 6,0 = 60

Koop, appartement, goedkoop

43

5,6

43 * 5,6 = 240,8

Totaal (afgerond):

513,4

Er is sprake van een totale verkeersgeneratie van afgerond 514 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De woningen worden aan de westzijde van het plangebied ontsloten op het bestaande wegennetwerk (onder meer de Steltloperstraat en Watersnipstraat). Het omliggende wegennetwerk heeft voldoende capaciteit om het verkeer afkomstig van het plangebied op een vlotte en veilige manier af te wikkelen. De beoogde ontsluiting van het plangebied op de hiervoor genoemde weg is verkeersveilig. De omliggende infrastructuur is in voldoende mate ingericht om de verkeersbewegingen eenvoudig en veilig af te wikkelen. 3.2.4

Conclusie Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de aspecten parkeren en verkeer geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

vastgesteld

17

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1

Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2

Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

18

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4

Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1

Algemeen In de voorloper van de NOVI, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om de ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In het Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

vastgesteld

19

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

4.1.2.2

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Voor het realiseren van woningen is de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro. In voorliggend geval is sprake van de toevoeging van 80 nieuwe woningen. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan.

Voor wat betreft de gronden van het bedrijventerrein die gedeeltelijk bij dit bestemmingsplan worden betrokken wordt opgemerkt dat hier geen nieuwe gebruiksen of bouwmogelijkheden worden toegevoegd. Hierdoor worden de gronden van het (voormalige) bedrijventerrein buiten beschouwing gelaten in de laddertoets. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Voordat de behoefte in beeld kan worden gebracht, moet ten eerste duidelijk zijn wat het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de ontwikkeling betreft. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 80 woningen. De nieuwbouwplannen in de gemeente Hof van Twente worden onder andere op regionaal niveau met elkaar afgestemd binnen de regio Twente. Deze afstemming bestaat onder meer uit het verdelen van de door de provincie toegestane woningaantallen, waarbij op basis van de woningbehoefteraming de plannen verdeeld worden over de tot de regio behorende gemeenten, en hun onderliggende kernen. De kwalitatieve vertaalslag naar type woningen, prijsklassen, doelgroepen etc. wordt op lokaal niveau gemaakt en ook de realisatie is een gemeentelijke activiteit.

Feitelijk is er dus sprake van een lokaal woningbouwprogramma waarvan regionaal is afgestemd dat de totale productie binnen de door de provincie gestelde bandbreedte blijft. Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan gelet op het feit dat in voorliggend geval vooral voor de lokale behoefte wordt gebouwd worden beperkt tot de gemeente Hof van Twente en de direct omliggende gemeenten/kernen. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De

20

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. Kwantitatieve behoefte Algemeen Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave.

De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provincie breed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte.

Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

vastgesteld

21

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

22

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Afbeelding 4.1 Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.

In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit de tabel in afbeelding 4.1 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. Toetsing van het initiatief In voorliggend geval is sprake van een woningbouwontwikkeling waarbij in totaal 80 woningen worden gerealiseerd. Het gaat om een toevoeging van 14 vrijstaande woningen, vier twee-onder-één-kapwoningen, 9 rijwoningen, 43 appartementen en 10 beneden-bovenwoningen.

Gezien de woningbouwopgave tussen 2021 en 2025, en tot 2030, wordt gesteld dat hiermee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de aantoonbare kwantitatieve woningbouwbehoefte binnen de regio Twente. Kwalitatieve behoefte Algemeen Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen.

vastgesteld

23

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën. Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden. Gemeente Hof van Twente Voor de gemeente Hof van Twente geldt de woonstrategie 'wonen langs de radialen'. Hier is het uitgangspunt het wonen langs de radialen in de grote kernen met een goed voorzieningenniveau en die goed bereikbaar zijn. Het gaat dan om kernen met een goede ontsluiting op de A-, N- en spoorwegen en die een breed aanbod en mix van dorps, groenstedelijke en suburbane woonmilieus kunnen bieden. Voor de radialen wordt aangesloten op de Omgevingsvisie/Omgevingsagenda Oost.

De unieke kwaliteit van deze kernen is dat je er relatief rustig en ruim kunt wonen, met goede basisvoorzieningen binnen handbereik. De behoefte aan dergelijke woonmilieus is groot. Er worden kansen gezien om in deze kernen woningen en milieus toe te voegen, om daarmee ook de vitaliteit en economie van de kernen kracht bij te zetten. Het TSB-terrein (waarop voorliggend bestemmingsplan betrekking heeft) wordt aangemerkt als een 'thematisch sleutelgebied' voor het versnellen van woningbouw onder de strategie 'buiten wonen'. Toetsing van het initiatief Voorliggende ontwikkeling gaat uit van de realisatie van 80 woningen met een gedifferentieerd aanbod binnen het bestaand bebouwd gebied in de grote kern Goor. Door de mix van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen, appartementen en beneden-bovenwoningen wordt voorzien in een aanbod dat past binnen de kwalitatieve woningbouwbehoefte. De woningen zijn immers geschikt voor een verscheidenheid aan doelgroepen, waaronder senioren (levensloopbestendige woningen), en dragen hiermee tevens bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Voor het overige wordt verwezen naar paragraaf 4.3 waar wordt getoetst aan het gemeentelijke woonbeleid. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan aantoonbaar past binnen de (regionale) kwalitatieve woningbouwbehoefte. 4.1.2.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. Onderstaand wordt het provinciale beleid nader uitgewerkt.

24

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken.

4.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouwen kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

vastgesteld

25

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

26

vastgesteld

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1

Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna ingegaan. Artikel 2.1.3 lid 1: Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

vastgesteld

27

Goor, herziening Op Stoom Steltloperstraat

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval wordt een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied herontwikkeld. Het plangebied ligt binnen de kern Goor in de gemeente Hof van Twente. De braakliggende gronden maakten tot nu toe deel uit van de groene buffer (milieuzone) rondom het TSB-terrein. De gronden worden aan de oostzijde begrensd door de bedrijfsgebouwen op het TSB-terrein en aan de zuid en westzijde door bestaande woongebieden. Het gebied kan daarmee worden beschouwd als stedelijk groen, wat een stedelijke functie is en daarmee behoord tot het bestaand bebouwd gebied (de bebouwde kom van Goor). Daarmee is het plan een binnenstedelijke inbreidingslocatie en wordt voldaan aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor wat betreft het deel van het bedrijventerrein in het plangebied wordt opgemerkt dat die gronden worden meegenomen om hier een groenbestemming of lagere milieucategorie aan toe te kennen. Dit heeft geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden tot gevolg. Opgemerkt wordt dat op basis van het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag' uit de Omgevingsvisie Overijssel het plangebied wordt aangemerkt als bestaand bebouwd gebied.

De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5.

Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven. Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens.