07 Weth. Goselinkstraat ong. Hengevelde Zienswijzennotitie.pdf

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.BGxWethGoselinkstr-VS10

TAMOMGEVINGSPLAN

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22m Wethouder Goselinkstraat ong. Hengevelde

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22m Wethouder Goselinkstraat ong. Hengevelde

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de motivering

1

Bijlage 1

Erfinrichtingsplan

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Watertoets

Bijlage 4

Quickscan flora & fauna

Bijlage 5

Zienswijzebeantwoording

vastgesteld

Zienswijzennotitie ontwerp TAMomgevingsplan Gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22m Wethouder Goselinkstraat ong. Hengevelde

Gemeente Hof van Twente / Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan . 1

Zienswijzennotitie ontwerp TAM-omgevingsplan Gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22m Wethouder Goselinkstraat ong. Hengevelde Deze notitie kent de volgende opbouw: A. Zienswijzennotitie B. Ambtshalve aanpassingen

Pagina / 2

A. Zienswijzen Het ontwerp ‘TAM-omgevingsplan Gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22m Wethouder Goselinkstraat ong. Hengevelde’ heeft met ingang van 19 juni 2025 gedurende 6 weken voor éénieder ter inzage gelegen. Binnen de inzagetermijn zijn de volgende zienswijzen ingediend:

Zienswijze 1 gedateerd op 27 juni 2025, ingekomen op 30 juni 2025, met zaaknummer 981171 Zienswijze 2 gedateerd op 26 juli 2025, ingekomen op 29 juli 2025, met zaaknummer 995566 Zienswijze 3 gedateerd op 29 juli 2025, ingekomen op 29 juli 2025, met zaaknummer 995620 Zienswijze 4 gedateerd op 28 juli 2025, ingekomen op 29 juli 2025, met zaaknummer 995672 Zienswijze 5 gedateerd op 30 juli 2025, ingekomen op 30 juli 2025, met zaaknummer 996177 Zienswijze 6 gedateerd op 30 juli 2025, ingekomen op 30 juli 2025, met zaaknummer 996180

Hieronder vindt u een weergave van de inhoudelijke opmerkingen en de gemeentelijke reactie daarop.

Pagina / 3

Zienswijze 1 Weergave zienswijze 1. Reclamant vreest vermindering van woongenot door een belemmering van het uitzicht op het essenlandschap door de ontwikkeling. 2. Reclamant vreest het ontstaan van een barricade in het open landschap voor vogels, en een aantasting van het leef- en broedgebied van steenuilen. 3. Reclamant is het niet eens met het toestaan van een woonkavel op een plek waar gelet op de huidige planologische situatie deze woning nog niet is toegestaan. 4. Reclamant is van mening dat de TAM IMRO-methodiek, voor het wijzigen van het omgevingsplan, enkel voor dringende en urgente gebiedsontwikkelingen gebruikt mag worden en dat hier voor het ontwikkelen van een kavel voor initiatiefnemer geen sprake van is. 5. Reclamant geeft aan dat er gekeken moet worden naar nadeelcompensatie indien het omgevingsplan in voorliggende vorm wordt vastgesteld. Gemeentelijke reactie Ad. 1. Het perceel behoort tot het oude hoevenlandschap zoals dat in de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is aangewezen. Het oude hoevenlandschap is een kleinschalige, meer individuele en jongere variant van het essenlandschap. De provinciale Omgevingsvisie schrijft voor dat als ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, deze bij moeten dragen aan het behoud en accentuering van de dragende groenstructuur van het oude hoevenlandschap.

Bij voorliggend TAM-omgevingsplan is daarom een erfinrichtingsplan opgesteld. In het erfinrichtingsplan is rekening gehouden met zichtlijnen vanuit het oostelijk gelegen bebouwingscluster, en de woningen in het noorden. Vanuit de oostelijk gelegen woningen komt de nieuwe woning tussen de bestaande bomenrij aan de Wethouder Goselinkstraat, en de bestaande bomenrij helemaal westelijk op het perceel te liggen. Er is een natuurlijke afscheiding aanwezig van dit perceel, wat de kleinschalig van het oude hoevenlandschap accentueert en kenmerkt. Aan deze natuurlijke elementen vinden geen veranderingen plaats. Dit erfinrichtingsplan is ook als een voorwaardelijke verplichting in het Omgevingsplan opgenomen. Het uitvoeren van het erfinrichtingsplan is daarom publiekrechtelijk vastgelegd. Hieraan moet uitvoering worden gegeven. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het functievlak ‘Wonen’ aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven. Hierdoor kan in redelijkheid worden gesteld dat de eventuele aantasting van het woongenot alsmede het uitzicht niet onevenredig is. Daarnaast is in het erfinrichtingsplan maatregel 5, de houtsingel, verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt.

De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel, grenzend aan de Weth. Goselinkstraat, zodat vanaf de woningen ten noordoosten van het perceel gelegen, het uitzicht zoveel mogelijk wordt gerespecteerd. Ad. 2. Voor voorliggend TAM-omgevingsplan is een quickscan naar aanwezige flora en fauna uitgevoerd. Deze is als bijlage toegevoerd aan het TAM-omgevingsplan. Het plangebied is d.m.v. veldwerk op 12 september 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, en vaste rust- en voortplantingslocaties. Specifiek is er onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van vogels en uilen. Het gebied is visueel en auditief onderzocht op het voorkomen van (broed)vogels. De onderzoeksperiode was matig geschikt voor onderzoek naar (broed)vogels. Doorgaans hebben de meeste vogels geen bezet nest meer gedurende deze tijd van het jaar. Maar soorten als houtduif en Turkse tortel kunnen nog Pagina / 4

wel broeden. In het plangebied is echter geen beplanting aanwezig waar vogels mogelijk een nest kunnen hebben. In het plangebied is gekeken en geluisterd naar vogels, (oude) nesten en sporen die op de aanwezigheid van nesten in het plangebied duiden, zoals prooiresten (roofvogels), schijtsporen, braakballen, ruiveren (roofvogels), eierdoppen en zichtbaar nestmateriaal. Op basis van een beoordeling van de landschappelijke kenmerken kan een goede inschatting gemaakt worden van de functie van het onderzoeksgebied voor vogels en of de uitgevoerde inventarisatie voldoet aan de gestelde eisen voor onderzoek naar vogels. Uit de quickscan is gebleken dat het plangebied tot functioneel leefgebied van verschillende vogelsoorten behoort. Vogels benutten het plangebied als foerageergebied maar er nestelen geen vogels in het plangebied. Weidevogels zijn uit te sluiten in het plangebied door het besloten karakter van het plangebied. Er zijn tijdens het bezoek geen vogels in het plangebied aangetroffen. Er zijn geen oude of potentiële nesten of rustplaatsen van roofvogels of uilen aangetroffen. Deze nesten en rustplaatsen zijn doorgaans gemakkelijk te vinden aan de hand van schijtsporen en braakballen. Door het bouwen van de woning tijdens de voortplantingsperiode, wordt geen vogel gedood en geen bezet vogelnest verstoord, beschadigd of vernield.

De betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vogels neemt door de voorgenomen activiteiten niet af. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot verstoring of vernietiging van beschermde flora en fauna. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren. Voor het volledige onderzoek verwijzen wij naar de quickscan flora en fauna in de bijlage bij voorliggend TAM-omgevingsplan. Ad. 3. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in een wijziging van het Omgevingsplan Hof van Twente, met daarin het onderdeel ‘Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023’. In dat planologisch regime heeft het perceel een functie ‘Agrarisch’, daar wordt nu onder voorwaarden een functie ‘Wonen’ aan een deel van het perceel toegekend. In de toelichting van voorliggend TAM-omgevingsplan, is een evenwichtige toedeling van functies aangetoond. Op basis van ons gemeentelijk ‘KGO-beleid Grond voor gebruik’, het beleid voor ontwikkelingen in het buitengebied, past het toekennen van een woonkavel op deze plek. Er wordt elders in onze gemeente 1.000 m² landschapsontsierende bebouwing gesloopt en deze sloop wordt in de vorm van sloopvouchers ingezet bij deze ontwikkeling.

Het perceel maakt onderdeel uit van een locatie bij de kern Hengevelde waar in het verleden een clustering van rood-voor-rood-kavels is ontstaan, samen met voormalige bedrijfswoningen welke zijn omgezet naar reguliere burgerwoningen. Het KGO-beleid ‘Grond voor gebruik’ is als bijlage 1 toegevoegd bij deze zienswijzenbeantwoording. Voor een volledige toelichting op de plannen, en de ruimtelijke onderbouwing welke een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ aantoont, verwijzen wij u naar de toelichting van voorliggend TAM-omgevingsplan. Hierin is het ook het woon- en leefklimaat van reclamant meegenomen. Tot slot wordt in reactie op deze zienswijze opgemerkt dat overeenkomstig bestendige jurisprudentie in het algemeen geen blijvende rechten kunnen worden ontleend aan een geldend bestemmingsplan (omgevingsplan). De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere functies en regels voor gronden vaststellen1 Ad. 4.

1 Vgl. ABRvS 9 april 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1572

Pagina / 5

Aan het wijzigen van het Omgevingsplan vindt geen beoordeling of toetsing plaats naar de urgentie van het verzoek. Grote gebiedsontwikkelingen, maar ook wijzigingen op erf- of perceelniveau, kunnen met een TAM-omgevingsplan worden voorbereid, zo blijkt uit jurisprudentie2. TAM staat voor ‘tijdelijke alternatieve maatregel’. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ons door de wetgever opgedragen wijzigingen van het omgevingsplan bekend te maken en te publiceren via de ‘Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen’. Wij stellen hierbij het besluit tot wijziging van het omgevingsplan op volgens de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met bijhorende Toepassingsprofielen en omgevingsdocumenten (TPOD). Als gemeente zijn wij na de invoering van de Omgevingswet in 2024 en 2025 nog niet in staat geweest het omgevingsplan via de nieuwe standaarden te wijzigen. Deze TAM vormt in dit geval een alternatieve mogelijkheid voor ons om het omgevingsplan te wijzigen. De TAM moest voorkomen dat planvorming (en in het bijzonder gebiedsontwikkeling) onaanvaardbare vertraging oploopt bij de invoering van de Omgevingswet. De TAM is dus bedoeld voor gemeenten (zoals ons) als tijdelijk alternatief om een plan in procedure te brengen indien gemeenten nog niet kunnen werken met de nieuwe publicatiestandaard en/of plansoftware.

Het gebruiken van een TAM-omgevingsplan voor dit perceel is correct uitgevoerd en juridisch juist. Ad. 5. Via de website van onze gemeente kan reclamant een verzoek tot nadeelcompensatie aanvragen. Het al dan niet ondervinden van (onevenredig) financieel nadeel doet niet af aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en derhalve niet aan voorliggend plan. Conclusie De ingediende zienswijze heeft geleid tot de volgende aanpassing van het omgevingsplan: • •

De ingediende zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding. Het functievlak ‘Wonen’ is aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven. Het erfinrichtingsplan is aangepast; maatregel 5, de houtsingel, is verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt. De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel.

2 Vgl ABRvS 7 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3035 en 18 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:5222

Pagina / 6

Zienswijze 2 Weergave zienswijze 1. Reclamant geeft aan dat met het toekennen van deze woonfunctie, een rood-voor-rood-erf voor de tweede maal wordt bebouwd met een rood-voor-rood-woning. Volgens ons gemeentelijk KGO-beleid zou dat niet mogelijk zijn. 2. Reclamant is van mening dat met het toekennen van de woonfunctie in voorliggend TAMomgevingsplan er geen sprake is van het versterken van de bebouwingsstructuur zoals genoemd wordt in ons gemeentelijk KGO-beleid. Het bouwen van de rood-voor-rood-woning vindt niet plaats op de slooplocatie. Tevens geeft reclamant aan dat er geen sprake is van lintbebouwing. 3. Reclamant is van mening dat het KGO-beleid voorschrijft dat bij een rood-voor-rood-regeling er te allen tijde substantiële afname van bebouwing moet zijn, omdat er anders geen sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 4. Reclamant is van mening dat het perceel nu agrarische grond is zonder bebouwingskenmerk en dat ten onrechte hier een woning mogelijk wordt gemaakt. 5. Reclamant is van mening dat het toekennen van de woonfunctie aan het perceel onevenredige afbreuk doet aan het karakteristieke landschapstype en conflicteert met het beleid om de kleinschaligheid van het landschap te behouden en te versterken. 6. Reclamant is van mening dat een gebied dat buiten stedelijk gebied ligt niet aangemerkt kan worden als een kernrandzone. 7.

Reclamant is van mening dat het toevoegen van de woonfunctie niet voldoet aan de gemeentelijke Structuurvisie Landelijk Gebied, doordat de woning volgens reclamant niet beschikbaar zal zijn voor starters op de woningmarkt. 8. Reclamant is van mening dat er onvoldoende garantie is dat er vastgehouden wordt aan zichtlijnen zoals opgenomen in het erfinrichtingsplan bij voorliggend TAM-omgevingsplan. 9. Reclamant heeft zorgen over de omvang van de woning en de bijgebouwen die gebouwd mogen worden. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning zou er afgeweken kan worden aan het erfinrichtingsplan. Gemeentelijke reactie Ad. 1. Voorheen was er op het adres Weth. Goselinkstraat 5 in Hengevelde een agrarisch bedrijf gevestigd. Dit is ten tijde van de herziening van het buitengebied, het bestemmingsplan “Buitengebied Hof van Twente” in 2012, omgezet naar een woonfunctie. Er is vanaf dat moment één burgerwoning toegestaan, van een agrarisch bedrijf was geen sprake meer. Het perceel Ambt-Delden-K-2201, waar het nieuwe woonperceel in voorliggend TAM-omgevingsplan is voorzien, maakte destijds geen onderdeel uit van het erf. Het heeft destijds bestemming ‘Agrarisch’ behouden. Op 13 september 2022 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’ vastgesteld.

Deze ontwikkeling voorzag op het bouwen van een rood-voor-rood-woning ten westen van de woning Weth. Goselinkstraat 5 in Hengevelde, op het adres Keupersveenweg 2 in Hengevelde. Voor het mogen bouwen van deze woning, is 1.000 m² gesloopt in de gemeente; 102 m² is gesloopt aan de Wethouder Goselinkstraat 5 in Hengevelde, 876 m² is gesloopt aan de Gelselaarseweg 10 in Markelo en de resterende 22 m² is verkregen uit een sloopvoucher elders in de gemeente. Ook in deze bestemmingsplanprocedure, waarvan het perceel Ambt-Delden-K-2201 onderdeel uitmaakt, heeft dit perceel geen woonbestemming gekregen. De bestemming “Agrarisch” is ter plaatse blijven gelden. Het perceel maakt ook geen onderdeel uit van de erven die in het erfinrichtingsplan zijn mogelijk gemaakt in deze bestemmingsplanherziening in 2022, te weten, de erven Wethouder Goselinkstraat 5 en Keupersveenweg 2 in Hengevelde. In voorliggend plan wordt een woonfunctie toegekend aan het perceel Ambt-Delden-K-2201. Dit nieuwe erf maakt geen onderdeel uit van erf aan de Wethouder Goselinkstraat 5. Dit is een zelfstandig erf, met een eigen procedure, en er wordt 1.000 m² aan landschapsontsierende

Pagina / 7

bebouwing gesloopt op een ander erf in de gemeente, te weten aan de Steenmorsweg 11 in Diepenheim Het gemeentelijke “KGO-beleid 2023-2028 Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst” biedt gemengde agrarische bedrijven de mogelijkheid om met toepassing van de Rood voor Rood-regeling de stallen ten behoeve van intensieve veehouderij te slopen. Indien hiervan gebruik wordt gemaakt, kan het erf maar één keer meedoen aan de Rood voor Rood-regeling. Op het agrarisch erf Wethouder Goselinkstraat 5 was geen sprake van een gemengd bedrijf waardoor het vorenstaand beschreven gemeentelijke beleid niet van toepassing is. Ad. 2. In hoofdstuk 2 van ons gemeentelijk KGO-beleid, onder Afbakening van het beleid, staat beschreven waar een woning kan worden toegekend. Beschreven staat dat de compensatiekavel in principe wordt toegekend op de locatie waar het meeste gesloopt wordt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning, maar dat rood-voor-rood ook kan worden gebruikt om bestaande bebouwingsstructuren te versterken. En dat wij een locatie bij een kern kunnen aanwijzen voor de clustering van compensatiekavels. Daar is hier sprake van.

Het perceel maakt onderdeel uit van een locatie bij de kern Hengevelde waar in het verleden een clustering van roodvoor-rood-kavels is ontstaan, samen met voormalige bedrijfswoningen welke zijn omgezet naar reguliere burgerwoningen. Er zijn momenteel zes burgerwoningen toegestaan bij de erven Weth. Goselinkstraat 5 en 10, ten noorden en oosten gelegen van voorliggend TAM-omgevingsplan. Dit is een cluster van kavels aan de rand van Hengevelde. De voorziene woning in het TAM-omgevingsplan sluit aan bij de aanwezige zes compensatiekavels en wij zien hier een goede clustering. De positionering van de nieuwe woning is passend binnen ons KGO-beleid. De bebouwing sluit door de positionering van de gebouwen aan bij de reeds ontwikkelde erven in de omgeving. Het centrale erfgedeelte is gericht naar de noordelijk gelegen bebouwing zodat er aansluiting wordt gezocht bij de bestaande erven. Door deze positionering van de bebouwing en de omliggende erfbeplantingen, wordt het bebouwingscluster afgerond. De woning heeft een op zichzelf staande kavel maar heeft een ruimtelijke relatie met de overige bebouwing. Op het erf worden diverse beplantingsmaatregelen getroffen om de nieuwe situatie in te passen. De nieuwe aanplant sluit aan op de reeds gemaakte plannen van omliggende erven.

Erfbeplanting is streekeigen, inheems, versterkt het karakter van het erf en sluit aan op bestaande landschapselementen en kenmerken van het gebied. Landschapselementen zoals de boomgroepen, akkerranden en houtwal zorgen voor een balans in bebouwing en groen op een manier passend in het oude hoeven landschap. De perceelsgrenzen zijn grotendeels door een voorgaand landschapsplan reeds voorzien van een houtsingel en/of bomenrij en worden versterkt. Diverse solitaire bomen en heesters markeren het erf en benadrukken het kleinschalige karakter. Een hagenstructuur wordt aangebracht als markering van de kavelgrenzen en draagt bij aan de herkenbaarheid van het erf. De zichtlijnen vanuit omliggende woningen worden vrijgehouden, zodat er doorkijkjes ontstaan en het kleinschalige landschap benadrukt wordt. Ad. 3. De substantiële waarneembare afname van de bebouwing vindt plaats op de slooplocatie. Elders in de gemeente, aan de Steenmorsweg 11 in Diepenheim, wordt 1.000 m² gesloopt. Op dit erf vindt substantiële afname van bebouwing plaats. De compensatiekavel wordt niet toegekend op die slooplocatie maar op voorliggend perceel. Het KGO-beleid, met de sloopvoucher-regeling, biedt deze mogelijkheid. Ad. 4. In hoofdstuk 2.1 van de motivering van het TAM-omgevingsplan staat dat het perceel een open karakter kent en dat er geen bebouwing heeft gestaan in de afgelopen 150 jaar.

Dit neemt niet weg dat alsnog bebouwing kan worden toegestaan. Overeenkomstig bestendige jurisprudentie kunnen in het algemeen geen blijvende rechten worden ontleend aan een geldend bestemmingsplan (omgevingsplan). De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere functies en regels voor gronden vaststellen. Pagina / 8

In ons KGO-beleid is bepaald dat onbebouwde weilanden of akkers gebruikt mogen worden voor het realiseren van een compensatiekavel, als er aansluiting wordt gezocht bij bestaande kavels. Er mag geen woning op een solitair perceel in het buitengebied worden gebouwd, waar geen enkele bebouwing in de omgeving aanwezig is. Van een solitair perceel is in onderhavige situatie geen sprake van. De provincie Overijssel heeft in haar Omgevingsverordening in artikel 4.11 regels gesteld over de nieuwvesting van een woning in de Groene Omgeving. Dit mag alleen, indien daar sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn, en het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. De maatschappelijke reden tot toekenning van een compensatiekavel is dat landschapsontsierende bebouwing in de gemeente wordt gesloopt. De rood-voor-rood-regeling en het sloopvouchersysteem dragen bij aan meer sloop van vrijkomende agrarische bebouwing waardoor de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit van het landelijk gebied wordt verbeterd. In het TAM-omgevingsplan is aangetoond dat er geen natuur- en landschapswaarden worden aangetast.

De toevoeging aan groene ruimtelijke kwaliteit is aangetoond in het erfinrichtingsplan dat als voorwaardelijke verplichting bij het TAM-omgevingsplan is gevoegd. De erfinrichting geschiedt door middel van streekeigen beplanting en sluit aan bij het aanwezige oude hoevenlandschap. Ad. 5. Het perceel ligt in het oude hoevenlandschap. Hierin is – met als voorwaarde het behouden en versterken van landschapselementen zoals houtwallen, bomenrijen en kleine bospercelen – ruimte voor wonen, werken en recreatie. In het erfinrichtingsplan, dat is bijgevoegd bij voorliggend TAMomgevingsplan worden om de woning heen hagen, een houtsingel, een bomengroep, en een solitaire boom toegevoegd. Achterop het perceel is een bestaande bomenrij aanwezig. Het plan voldoet aan de landschappelijke kenmerken voor planvorming in een oud hoevenlandschap. Bij deze ontwikkeling worden landschappelijke kenmerken versterkt. Het veranderen van een agrarische functie in een woonfunctie doet niet per definitie afbreuk aan het oude hoevenlandschap. Ook in het oude hoevenlandschap is er ruimte om te wonen. Ad. 6. Het perceel is gelegen buiten de bebouwde kom van de kern Hengevelde. Een kernrandzone kan een zone zijn die is gelegen aansluitend aan de kern, waar een overgang in functies is te merken van stedelijk gebied naar het buitengebied. Hierbij kan o.a.

gedacht worden aan woonfuncties in overgang van de kern naar het buitengebied. Daar is hier een clustering van ontstaan, aan de Wethouder Goselinkstraat. Een kernrandzone wordt in de toelichting van het TAM-omgevingsplan, in hoofdstuk 3.3.2, zo uitgelegd. Dit hangt samen met ons KGO-beleid, waarin wij aangeven dat we een clustering van compensatiekavels kunnen aanwijzen aan de rand van een kern. Ad. 7. In hoofdstuk 3.3.2 van de toelichting van het TAM-omgevingsplan wordt beschreven dat de ontwikkeling voldoet aan de Structuurvisie Landelijk gebied. In voorliggend TAM-omgevingsplan wordt elders 1.000 m² aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt, waarna op dit perceel een woning kan worden toegevoegd. Per definitie zijn woningen die op basis van rood-voor-rood-beleid, of sloopvouchers worden toegevoegd, woningen in het duurdere segment. Dit komt door de ontwikkelkosten die er mee gemoeid zijn. Daarnaast is wonen in het buitengebied altijd duurder, door de vele ruimte die men om het huis heeft en de vaak grote percelen die hiermee gepaard gaan. Gesteld zou kunnen worden dat een rood-voor-rood-woning per definitie niet heel toegankelijk is voor starters.

Pagina / 9

Wij zijn in buurtschappen in de gemeente kleinschaligere woonvormen aan het ontwikkelen, op basis van onze rood-voor-rood-regeling, maar daar is op dit perceel geen sprake van. Tevens ligt het perceel niet in een buurtschap. Ad. 8. Het uitvoeren van het erfinrichtingsplan is opgenomen als voorwaardelijke verplichting in artikel 7.4 in voorliggend TAM-omgevingsplan. Deze verplichting schrijft voor dat het verboden is om het perceel als woonfunctie in gebruik te nemen, als niet binnen één jaar na het in werking treden van dit omgevingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing. Naast de groen- en landschappelijke elementen heeft bovendien de woning en het bijgebouw een plaats gekregen in het erfinrichtingsplan. Met het inrichten van de groenstructuur is er ook rekening gehouden met de zichtlijnen van de aanwezige woningen. Ad. 9 De woning zelf mag tot maximaal 750 m³ groot worden gebouwd. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het functievlak ‘Wonen’ aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven naar aanleiding van het erfinrichtingsplan. De zichtlijnen welke zijn opgenomen in het erfinrichtingsplan worden hierdoor beter beschermd.

Een afwijking van het erfinrichtingsplan, waarvoor reclamant vreest, is enkel mogelijk nadat hiervoor expliciet vergunning is verleend. Indien wordt afgeweken dient voldaan te worden aan de daartoe gestelde voorwaarden in de regels, te weten: • • •

Er wordt voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarde als gesteld in het inrichtingsplan; Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige functies en waarden; Er vindt geen onevenredige aantastingplaats van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven.

Daarnaast is in het erfinrichtingsplan maatregel 5, de houtsingel, verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt. De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel, grenzend aan de Weth. Goselinkstraat, zodat vanaf de woningen ten noordoosten van het perceel gelegen, het uitzicht zoveel mogelijk wordt gerespecteerd. Conclusie De ingediende zienswijze heeft geleid tot de volgende aanpassing van het omgevingsplan: • •

De ingediende zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding. Het functievlak ‘Wonen’ is aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven, waardoor zichtlijnen blijven behouden. Het erfinrichtingsplan is aangepast; maatregel 5, de houtsingel, is verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt. De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel.

Pagina / 10

Zienswijze 3 Weergave zienswijze 1. Reclamant is van mening dat de participatie niet netjes en naar behoren is verlopen. Een participatieverslag heeft reclamant niet ontvangen. Reclamant ziet het proces niet als actieve participatie door de initiatiefnemer. 2. Reclamant is van mening dat ten onrechte wordt gesteld dat het perceel Ambt-Delden-K-2201 een vrijstaande kavel is. Het perceel zou aantoonbaar onderdeel zijn van het bestaande bestemmingsplan ‘Buitengebied van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’. 3. Reclamant heeft zorgen over het mogelijk maken van nog een woning in het buitengebied en vreest dat er meer woningen gebouwd zullen worden. Het realiseren van een woning zou in strijd zijn met het huidige bestemmingsplan. 4. Reclamant merkt op dat de genoemde afstanden van het perceel Ambt-Delden-K-2201 tot aan het centrum van Hengevelde niet correct in voorliggend TAM-omgevingsplan staan vermeld. 5. Reclamant verwondert het ten zeerste dat voorliggend TAM-omgevingsplan op veel punten in strijd is met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’.

Het realiseren van een woning op het perceel Ambt-Delden-K2201 past niet in de regels voor de bestemming ‘Wonen’ die in het geldende bestemmingsplan staan en ook is het bouwen van nog een woning in strijd met het vastgestelde erfinrichtingsplan bij dit geldende bestemmingsplan. 6. Reclamant is van mening dat het realiseren van de woning niet past in het gemeentelijk KGObeleid ‘Grond voor gebruik’ waarin staat dat maximaal één rood-voor-rood-woning per kavel mag worden uitgegeven. 7. Reclamant verbaast zich erover dat gesproken wordt van een kernrandzone in voorliggend TAM-omgevingsplan. Reclamant verwacht dat een aanduiding ‘kernrandzone’ grote gevolgen heeft voor de aanwonenden en dat dit tot waardevermindering leidt van de woning. Reclamant geeft aan nog geen heldere argumentatie te hebben ontvangen waarom gesproken wordt van een kernrandzone. 8. Reclamant is van mening dat er niet gesproken kan worden over een bebouwingscluster omdat de kavel een nieuwe inrit moet krijgen. 9. Reclamant is van mening dat het perceel onderdeel uitmaakt van een open weidelandschap en dat hier veel weidevogels zoals de kievit, de wulp en de door de Wet Natuurbescherming beschermde patrijs terugkeren. Daarnaast zou het perceel als oversteek voor hazen, konijnen en reeën dienen en valt het binnen fourageergebied van steenuilen en vleermuizen. 10.

Reclamant is van mening dat de TAM IMRO-methodiek, voor het wijzigen van het omgevingsplan, enkel voor dringende en urgente gebiedsontwikkelingen gebruikt mag worden en mist de onderbouwing van de urgentie. Reclamant mist tevens een toelichting waarom de gemeente niet in staat is een omgevingsplan in STOP/TPOD op te stellen. 11. Reclamant is van mening dat verkennend bodemonderzoek in voorliggend TAMomgevingsplan niet op het gehele plangebied is uitgevoerd. 12. Reclamant merkt op dat de watertoets in voorliggend TAM-omgevingsplan niet over het perceel Ambt-Delden-K-2201 te gaan. In de conclusie van de watertoets staat dat die uitgevoerd zou zijn op 10 april 2024, de aangeleverde watertoets heeft een oudere datum. 13. Reclamant is van mening dat de quickscan flora en fauna niet op het gehele perceel is uitgevoerd. 14. Reclamant is van mening dat de ontstane planschade onterecht niet is opgenomen in het TAM-omgevingsplan.

Pagina / 11

Gemeentelijke reactie Ad. 1. Participatie is onder de Omgevingswet een belangrijke pijler geworden, maar de Omgevingswet schrijft niet voor hóe de participatie moet plaatsvinden. Waar het gaat om de inrichting van participatie, geeft de Omgevingswet de initiatiefnemer van het TAM-omgevingsplan de vrijheid om eigen keuzes te maken. Initiatiefnemer heeft op zijn manier participatie gevoerd. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn wij met reclamanten in gesprek gegaan. Ad. 2. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 1 van zienswijze 2. Ad. 3. Het realiseren van een rood-voor-rood-woning op dit perceel is in strijd met het geldende Omgevingsplan gemeente Hof van Twente; daarom wordt met voorliggend TAM-omgevingsplan het Omgevingsplan gemeente Hof van Twente op onderdelen, voor dit perceel, gewijzigd. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er meer rood-voor-rood-woningen in de nabije omgeving van de planlocatie worden gebouwd. Immers, ten noorden en ten zuiden van de planlocatie zijn agrarische bedrijven gevestigd. Tussen agrarische bedrijven en woonfuncties moet een minimale afstand van 50 meter worden gewaarborgd. Indien in de nabije toekomst de bedrijfsactiviteiten van deze agrarische bedrijven wordt beëindigd, kan mogelijk toepassing worden gegeven aan de Rood voor Rood regeling.

In dat geval dient sprake te zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Ad. 4. In hoofdstuk 1.2 van de toelichting van voorliggend TAM-omgevingsplan staat vermeld dat de kern Hengevelde op een afstand van minder dan 200 meter is gelegen van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied is het bedrijventerrein het Wegdam gelegen. Hier is in het Omgevingsplan het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein ’t Wegdam e.o. (Hengevelde) van toepassing’. Dit is bebouwd gebied en behoort tot de bebouwde kom. Deze afstand – van de functie ‘Bedrijf’ tot aan de nieuwe woonfunctie – bedraagt 200 meter. Ad. 5. Het voorliggend TAM-omgevingsplan is inderdaad in strijd met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5’. Het perceel Ambt-Delden-K-2201 heeft een agrarische functie. Om dit te herzien is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld. Aangetoond is dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij voorliggend Omgevingsplan is een erfinrichtingplan opgesteld waarin de landschapsmaatregelen uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5’ worden gerespecteerd en worden overgenomen. Het gaat hier met name om een bomengroep tussen de bestaande kavels en de nieuwe woonkavel, en een bestaande bomenrij aan de zuidwestzijde van de nieuwe kavel.

Deze zijn overgenomen in het erfinrichtingsplan behorende bij voorliggend TAM-omgevingsplan. Enkel een houtwal, die bij het bestemmingsplan ‘Wethouder Goselinkstraat 5’ was opgenomen, wordt verplaatst naar helemaal het zuidoosten van het nieuwe perceel. Het erfinrichtingsplan behorende bij het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, Wethouder Goselinkstraat 5’ en het erfinrichtingsplan bij voorliggend TAM-omgevingplan zijn niet in strijd met elkaar en vullen elkaar aan. Ad. 6. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 1 van zienswijze 2. Pagina / 12

Ad. 7. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 6 van zienswijze 2. Ad. 8. De twee woningen ten noordwesten van het perceel, aan de Keupersveenweg en de Weth. Goselinkstraat, hebben beiden aparte inritten en ten noordoosten aan de Weth. Goselinkstraat zijn drie inritten aanwezig. Desondanks liggen de woonkavels ruimtelijk gezien in een cluster bij elkaar. De woonpercelen sluiten op elkaar aan. Daarom is sprake van een bebouwingscluster. In dit kader is het niet relevant of er sprake is van één of meerdere inritten naar woningen toe. Ad. 9. Op 13 september 2023 is er een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar de effecten van de ontwikkeling op de aanwezige natuur in het kader van de Wet natuurbescherming, Natuurnetwerk Nederland en de Natura-2000. Deze quickscan flora en fauna is als bijlage bijgevoegd bij voorliggend TAM-omgevingsplan. Voor het volledige rapport verwijzen wij naar de bijlage bij de toelichting van voorliggend TAMomgevingsplan. In dit rapport blijkt dat de voorgenomen activiteiten niet leiden tot verstoring of vernietiging van beschermde flora en fauna. Er blijft sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Ad. 10. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 4 van zienswijze 1. Ad. 11.

Het verkennend bodemonderzoek, van 20 september 2023, is op het gedeelte uitgevoerd waarvan de functie gewijzigd wordt naar een woonfunctie. Deze contour is blauw aangegeven in het verkennend bodemonderzoek, behorend bij voorliggend TAM-omgevingsplan. De overige gronden, buiten deze contour, houden hun agrarische functie en veranderen dus niet naar een woonfunctie. Hier is dan ook geen verkennend onderzoek nodig. Het onderzoek is op het juiste plangebied uitgevoerd. Ad. 12. De digitale watertoets, bijgevoegd als bijlage bij de motivering van voorliggend TAM-omgevingsplan, voorziet op de juiste locatie. Het gaat om perceel Ambt-Delden-K-2201. Dat de datum van de bijgevoegde watertoets in het ontwerp Omgevingsplan niet overeenkomt met de datum in hoofdstuk 4.8 van de motivering van voorliggend TAM-omgevingsplan, is juist. Naar aanleiding daarvan is de watertoets opnieuw uitgevoerd, en correct opgenomen als bijlage in het Omgevingsplan. In zowel de motivering als in de bijlage bij het omgevingsplan is nu een watertoets opgenomen van 1 december 2025. Ad. 13. In hoofdstuk 2 van de quickscan flora en fauna is het onderzoeksgebied weergegeven. Dit betreft perceel Ambt-Delden-K-2201. Het onderzoek is op het juiste perceel gedaan.

Voor de volledigheid had de gele contour in dit hoofdstuk een aantal meter naar het westen doorgetrokken kunnen worden, echter de bomenrij in het westen maakt al geen onderdeel uit van de ontwikkeling, sinds hier de agrarische functie niet wordt omgezet. De functie en landschapswaarden van de bomenrij blijft ongewijzigd. De bomenrij is namelijk overgenomen in het erfinrichtingsplan, dat als voorwaarde bij voorliggend TAM-omgevingsplan hoort, om te behouden in de nieuwe ontwikkeling. De quickscan flora en fauna is correct uitgevoerd. Voor het volledige rapport verwijzen wij naar de bijlage bij de toelichting van voorliggend TAMomgevingsplan. Ad. 14.

Pagina / 13

Planschade, op grond van de Omgevingswet nadeelcompensatie, wordt niet standaard in een TAMomgevingsplan beschreven. Via de website van onze gemeente kan reclamant een verzoek tot nadeelcompensatie indienen. Het al dan niet ondervinden van (onevenredig) financieel nadeel doet niet af aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en derhalve niet aan voorliggend plan. Conclusie De ingediende zienswijze heeft geleid tot de volgende aanpassing van het bestemmingsplan: •

De watertoets met de juiste datum is bijgevoegd in het omgevingsplan.

Pagina / 14

Zienswijze 4 Weergave zienswijze 1. Reclamant is van mening dat ten onrechte wordt aangemerkt dat er wordt gebouwd in een kernrandzone, en dat de afstand tot de kern Hengevelde minder dan 200 meter is, wat in het TAM-omgevingsplan wordt aangegeven. 2. Reclamant is van mening dat de rood-voor-rood-regel onterecht wordt toegepast, omdat er reeds een woning is gebouwd na het toepassen van de rood-voor-rood-regeling in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’. Het bouwen van nóg een woning zou in strijd zijn met het huidige bestemmingsplan. 3. Reclamant is van mening dat het mogelijk maken van een woonfunctie grote gevolgen heeft voor het open weidegebied, waar nu beschermde weidevogels broeden en foerageren. Reclamant vreest dat het zal leiden tot het verdwijnen of verminderen van het aantal weidevolgels. Tevens wordt het perceel door konijnen, hazen en reeën gebruikt en foerageren er vleermuizen. Gemeentelijke reactie Ad. 1. In hoofdstuk 1.2 van de toelichting van voorliggend TAM-omgevingsplan staat vermeld dat de kern Hengevelde op een afstand van minder dan 200 meter is gelegen van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied begint al snel bedrijventerrein het Wegdam. Hier is in het Omgevingsplan het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein ’t Wegdam e.o. (Hengevelde) van toepassing’.

Dit is bebouwd gebied en behoort tot de bebouwde kom. Deze afstand – van de functie ‘Bedrijf’ tot aan de nieuwe woonfunctie – bedraagt 200 meter. Het perceel is gelegen buiten de bebouwde kom van de kern Hengevelde. Een kernrandzone kan een zone zijn die is gelegen aansluitend aan de kern, waar een overgang in functies is te merken van stedelijk gebied naar het buitengebied. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan woonfuncties in overgang van de kern naar het buitengebied. Daar is hier een clustering van ontstaan, aan de Wethouder Goselinkstraat. Een kernrandzone wordt in de toelichting van het TAM-omgevingsplan, in hoofdstuk 3.3.2, zo uitgelegd. Het toestaan van de compensatiekavel op dit perceel is acceptabel omdat ons KGO-beleid ‘Grond voor gebruik’ voorschrijft dat compensatiekavels geclusterd kunnen worden bij bestaande bebouwing, op een locatie bij de kern. Ad. 2. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 1 van zienswijze 2. Ad. 3. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 9 van zienswijze 3. Conclusie De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen van het omgevingsplan.

Pagina / 15

Zienswijze 5 Weergave zienswijze 1. Reclamant is van mening dat er voor dit perceel eerder een beroep is gedaan op de roodvoor-rood-regeling en dat het herhaald toepassen van de regeling op hetzelfde perceel in strijd is met de doelstelling van de regeling – het saneren van vrijkomende agrarische bebouwing. Een dergelijke toepassing doet volgens reclamant afbreuk aan een transparant en zorgvuldig ruimtelijk ordeningsbeleid. 2. Reclamant vreest dat de nieuwe woonfunctie een beperking met zich mee brengt voor het open uitzicht vanuit de woning van reclamant en dat dit leidt tot een blijvende aantasting van de kwaliteit, eventueel zelfs met een substantiële waardevermindering van de woning tot gevolg. Reclamant geeft aan dat deze individuele schade niet wordt gecompenseerd en ook niet wordt gerechtvaardigd door een maatschappelijk belang. 3. Reclamant is van mening dat voorliggende ontwikkeling in strijd is met het ‘Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’. Reclamant geeft aan dat dit het vertrouwen in het gemeentelijk beleid aantast en leidt tot rechtsongelijkheid voor andere bewoners die zich wel aan dit beleidskader moeten houden. Gemeentelijke reactie Ad. 1. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 1 van zienswijze 2. Ad. 2.

In het erfinrichtingsplan, dat is bijgevoegd bij voorliggend TAM-omgevingsplan, wordt er met de plaatsing van de woning rekening gehouden met zichtlijnen vanuit omliggende woningen. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het functievlak ‘Wonen’ aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven naar aanleiding van het erfinrichtingsplan. Het uitzicht van reclamant wordt hierin niet onevenredig aangetast, dan wel onevenredig belemmerd. De aangepaste verbeelding is afgestemd op het erfinrichtingsplan en maakt natuurlijk als verbeelding onderdeel uit van het TAM-omgevingsplan. Daarnaast is in het erfinrichtingsplan maatregel 5, de houtsingel, verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt. De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel, grenzend aan de Weth. Goselinkstraat, zodat vanaf de woningen ten noordoosten van het perceel gelegen, het uitzicht zoveel mogelijk wordt gerespecteerd. Het maatschappelijk belang is het slopen van minimaal 1.000 m² aan landschapsontsierende bebouwing elders in de gemeente. Kortheidshalve wordt verwezen naar de beantwoording op ad. 3 van 2.

Voor wat betreft de vrees van reclamant dat sprake is van blijvende waardevermindering; via de website van onze gemeente kan reclamant een verzoek tot nadeelcompensatie aanvragen. Het al dan niet ondervinden van (onevenredig) financieel nadeel doet niet af aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en derhalve niet aan voorliggend plan. Ad. 3. Voorliggend TAM-omgevingsplan is opgesteld omdat de beoogde ontwikkeling inderdaad strijdig is met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Wethouder Goselinkstraat 5 Hengevelde’. In dat bestemmingsplan heeft het perceel namelijk de functie ‘Agrarisch’ waarbinnen wonen niet is toegestaan. In voorliggend TAM-omgevingsplan is aangetoond dat er bij de wijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ sprake blijft van een ‘evenwichtige toedeling van functies’ en dat eigenaren en gebruikers van omliggende gronden niet onevenredig worden geschaad. De wijziging past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid en daarom is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld. Dit leidt niet tot rechtsongelijkheid, iedere inwoner kan immers een verzoek tot wijziging doen. Of een dergelijk verzoek gehonoreerd kan worden, is afhankelijk van de vraag of sprake is van Pagina / 16

een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij beantwoording van deze vraag wordt onder meer getoetst aan vigerend beleid. Conclusie De ingediende zienswijze heeft geleid tot de volgende aanpassing van het omgevingsplan: • •

De ingediende zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding. Het functievlak ‘Wonen’ is aangepast; het is kleiner gemaakt en minder ruim rondom de woning en het bijgebouw vormgegeven naar aanleiding van het erfinrichtingsplan. Het erfinrichtingsplan is aangepast; maatregel 5, de houtsingel, is verplaatst naar de plek van maatregel 3, de akkerrand. De houtsingel is aan de zuidoostzijde deels al aanwezig en wordt daar versterkt. De akkerrand komt in het noordoosten van het perceel.

Pagina / 17

Zienswijze 6 Weergave zienswijze 1. Reclamant is van mening dat tweemaal rood-voor-rood wordt toegepast op dit erf en dat dit niet past in het gemeentelijk KGO-beleid ‘Grond voor gebruik’. 2. Reclamant geeft aan dat deze ontwikkeling gevolgen heeft voor het gebied vanaf de kern Hengevelde – Weth. Goselinkstraat tot aan de Keupersveenweg. Ten onrechte wordt het gebied een kernrandzone genoemd. Reclamant geeft aan dat een kernrandzone niet meer is dan de rest van het buitengebied en dient dus ook niet anders behandeld te worden als het buitengebied. Reclamant geeft aan dat dit in de rest van het buitengebied niet op willekeurige percelen wordt gebouwd. 3. Reclamant geeft aan dat meerdere eigenaren tussen de bebouwde kom Hengevelde – Weth. Goselinkstraat en de Keupersveenweg rood-voor-rood kunnen toepassen voor woningbouw op agrarische percelen. Gemeentelijke reactie Ad. 1. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 1 van zienswijze 2. Ad. 2. Voor de beantwoording verwijzen wij naar de beantwoording op ad. 6 van zienswijze 2. Ad. 3 Indien in de nabije toekomst de bedrijfsactiviteiten van agrarische bedrijven in de nabije omgeving worden beëindigd, kan mogelijk toepassing worden gegeven aan de Rood voor Rood regeling. In dat geval dient sprake te zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Conclusie De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen van het omgevingsplan.

Pagina / 18

B. Ambtshalve aanpassingen Toelichting Er zijn geen wijzigingen doorgevoerd in de toelichting.

Bijlagen bij de toelichting Er zijn geen wijzigingen doorgevoerd in de bijlagen bij de toelichting, anders dan dat onder hoofdstuk A hierboven al genoemd zijn.

Regels •

Artikel 7.4.1, lid a en b zijn aangepast. Artikel 7.4.1 wordt: Artikel 7.4.1 Voorwaardelijke verplichting – landschappelijke inpassing a. onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan het niet uitvoeren van de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in Bijlage 1 bij deze regels opgenomen landschappelijk inrichtingsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing, binnen één jaar na het gereedkomen van de woning en eventuele bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen voorwaardelijke verplichting'. Lid b is komen te vervallen.

Het uitvoeren en instandhouden van het erfinrichtingsplan is op deze manier juridisch op de juiste manier geborgd.

Bijlagen bij de regels Er zijn geen wijzigingen doorgevoerd in de bijlagen bij de toelichting, anders dan dat onder hoofdstuk A hierboven al genoemd zijn.

Verbeelding De verbeelding is aangepast. In het zuidwesten van het perceel is een bestaande bomenrij aanwezig, welke ook vanuit het erfinrichtingsplan behouden moet blijven. De bomenrij viel in het ontwerp-omgevingsplan echter buiten het plangebied. Het plangebied is daarom verruimd. De bomenrij, als landschapsmaatregel, valt nu binnen het plangebied. Vanuit het erfinrichtingsplan is behoud van de bomenrij nu juridisch op de juiste manier geborgd.

Pagina / 19

Bijlage 1 – KGO-beleid ‘Grond voor gebruik’

Pagina / 20

KGO beleid 2023 - 2028 Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst

Inhoudsopgave 1.

Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB)

2.

Rood voor Rood

3.

Nieuwe landgoederen

4.

Herbouw karakteristiek woningen

5.

Vergroten bestaande en bestemde woning

6.

Herbouw bestaande veldschuren

7.

Gebruik inpandige bedrijfsruimte (deel) van boerderij voor bewoning

8.

Herbouw bijgebouwen tot 450 m2

9.

Uitbreiden niet agrarische bedrijven in het buitengebied

10. Sloopvoucher-regeling 11. Omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen 12. Inwoning bestemmen als woning (2^1 kap) 13. Bestemmen karakteristieke boerderij als woning 14. Grondgebonden zonnepark binnen agrarisch bouwvlak 15. Maatwerk

1. Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) Inleiding Het hoofddoel van het Vab-beleid is sociaal- economisch van aard, met andere woorden: ▪ het leveren van een bijdrage aan de versterking van de vitaliteit van het platteland; ▪ het behouden van de sociale structuren; ▪ het realiseren van nieuwe economische dragers in het landelijk gebied; ▪ het benutten van de resterende economische waarde van Vab voor andere bedrijvigheid. ▪ Het versterken van de biodiversiteit van het landelijk gebied

Tevens voorkomt hergebruik kapitaalsvernietiging en worden startende bedrijven gestimuleerd. Het buitengebied wordt daardoor een streekgebonden werkgebied in plaats van woongebied voor niet streekgebonden forensen. De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat zich in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen hierna te noemen Vab’s andere functies kunnen vestigen. Een bijkomende doelstelling is het verbeteren van de omgevingskwaliteit en biodiversiteit eventueel in combinatie met de regeling Rood voor Rood. Immers een blijvende landelijke uitstraling van de gebouwen en omgeving is gewenst. Nieuwe functies kunnen worden toegelaten afhankelijk van de situering in het landschap, aanwezige natuur- en landschapswaarden en bijvoorbeeld de ligging ten opzichte van een woonkern. Om te komen tot criteria waaraan een aanvraag gebruik Vrijkomende agrarische bebouwing getoetst kan worden onderstaande begripsbepalingen en omschrijvingen opgenomen. Karakteristieke bebouwing Hieronder wordt verstaan de gebouwen die aangewezen zijn als Rijksmonument of gemeentelijk monument en de gebouwen die staan op de lijst van het gemeentelijke Monumenten Inventarisatie Programma evenals gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of schuren die deel uitmaken van een beeld bepalend ensemble.

Daarnaast kan toetsing door een onafhankelijke partij, zoals de erfgoedcommissie, Stadsbouwmeester of de ervenconsulent bij gebouwen welke niet onder bovenstaande criteria vallen uitkomst bieden. Vab in combinatie met Rood voor Rood In principe dient er van sloop uitgegaan te worden van alle landschapsontsierende vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt. Van geval tot geval zal beoordeeld worden of er goede argumenten zijn om niet alles wat niet wordt hergebruikt, te slopen. Om te komen tot een goede afweging moet een bedrijfsplan wordt ingediend. Op het slopen van die vrijkomende agrarische gebouwen kan ook de Rood voor Rood regeling worden toegepast, tenzij de sloop deel uitmaakt van de gemaakte afspraken met betrekking tot de compenserende maatregelen.

Gebieden / zones Het beleid voor hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen is in het gehele buitengebied van de Hof van Twente toegestaan. Daar waar niet agrarische bedrijfsontwikkeling wordt toegestaan mag de landbouw en eventuele andere niet agrarische bedrijven niet worden gehinderd in hun bedrijfsvoering. Vanzelf sprekend mogen de landschappelijke kwaliteit niet worden aangetast. Door middel van de regeling Vab en Rood voor Rood wordt gestreefd naar een vergroting van de economische activiteiten in het buitengebied evenals een behoud en versterking van de landschappelijke kwaliteit en biodiversiteit. Economische haalbaarheid Om een aanvraag/initiatief te kunnen toetsen op “economische haalbaarheid” zal, afhankelijk van de omvang van het initiatief, een bedrijfsplan gemaakt dienen te worden. Hierdoor wordt zichtbaar gemaakt of de te ontwikkelen activiteit een duurzame versterking van de locatie c.q. het platteland in zich heeft. Kader Vab beleid Bestaande niet-agrarische bedrijvigheid, dat wil zeggen bedrijvigheid die niet plaats vindt in een vrijkomende agrarische bedrijfsgebouw (Vab) maar in een “regulier” bedrijfspand, valt niet binnen het bereik van het Vab-beleid.

Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (Vab’s) welke in het verleden al zijn omgezet in de bestemming “wonen” komen wel in aanmerking voor het Vab-beleid, in veel gevallen zijn de schuren nog aanwezig. Het Vab-beleid geldt enkel voor bedrijfsgebouwen die zijn opgericht 3 jaar voor de aanvraag tot deelname aan het Vab-beleid en aantoonbaar minimaal 3 jaar in agrarisch gebruik zijn geweest. Voorkomen dient te worden dat gebouwen slechts met het oogmerk worden opgericht daar later een andere bestemming aan te geven. In principe wordt alle bedrijvigheid – die vallen onder categorie 1 of 2 van de VNG Handreiking Bedrijven en Milieuzonering – tot een oppervlakte kleiner dan 25 % van de bestaande VAB gezien als nevenactiviteit en is daarmee via een afwijking van het bestemmingsplan toegestaan. Het realiseren van bedrijvigheid met een oppervlakte boven de 25 % van de bestaande oppervlakte wordt als maatwerk gezien. De vormen van hergebruik die worden toegestaan zijn afhankelijk van de (ruimtelijke) effecten op de omgeving (milieu, verkeer, landschappelijke inpasbaarheid) en de geschiktheid voor de vestiging in het landelijk gebied. De bedrijfscategorie die hierbij worden toegestaan vallen onder 1 en 2 van de VNG Handreiking Bedrijven en Milieuzonering. Voor bedrijvigheid in hogere categorieën, indien het ruimtelijk wenselijk c.q. aanvaardbaar is, moet maatwerk worden toegepast.

Voor alle nieuwe bedrijvigheid geldt dat in principe geen opslag of andere bedrijfsactiviteit buiten de gebouwen mag plaatsvinden Omgevingskwaliteit De aard en omvang van de te ontwikkelen activiteiten is vooral afhankelijk van de locatie. Afhankelijk van bijvoorbeeld de geluidbelasting, verkeersaantrekkende werking, veiligheid en omvang zal een activiteit op locatie A wel en op locatie B niet tot de mogelijkheden behoren. Hierbij dient de landschappelijke inpassing waaruit blijk hoe de biodiversiteit van de omgeving versterkt wordt extra aandacht te verkrijgen, de gebouwen maar ook de erven dienen hun landelijke uitstraling te behouden. Indien noodzakelijk zal de gemeente een onafhankelijk extern deskundige, bijvoorbeeld de Ervenconsulent van het Oversticht inschakelen.

Aard en omvang Voor de activiteiten zal meestal een omgevingsvergunning of een milieuvergunning verleend of gewijzigd moeten worden of dient er aan de voorschriften verbonden aan een melding op grond van een Algemene Maatregel van Bestuur voldaan kunnen worden. De activiteiten in een Vab mogen geen milieukundige beperkingen opleveren voor de (agrarische) omgeving. Om de omvang van de bedrijvigheid vast te leggen zal bij de bestemmingsplanherziening of wijziging de grens van de bestemming op de muur van het gebouw worden gelegd. Woonfunctie Naast de mogelijkheden ten aanzien van nieuwe bedrijfsactiviteiten in Vab’s wordt eveneens de mogelijkheid geboden voor de functie wonen. Deze vervolgfunctie is echter uitsluitend voorbehouden aan karakteristieke gebouwen waarvan, bouwtechnisch kan worden aangetoond dat de staat van het gebouw nog dusdanig is dat de schil van het karakteristieke gebouw blijft staan. Het slopen en opnieuw in de karakteristieke stijl oprichten is daarbij niet toegestaan.Tevens moet de karakteristieke schuur onderdeel uit maken van een karakteristiek erfensemble. Door de mogelijkheid van een woonfunctie te bieden, kan de karakteristieke bebouwing in stand worden gehouden. Hiervoor is te allen tijde een bestemmingsplan herziening noodzakelijk. Bij het bepalen of een gebouw en erf karakteristiek is kan de gemeente een extern deskundige raadplegen.

Nevenfuncties De mogelijkheid bestaat om naast het agrarisch bedrijf of op een voormalige agrarische bedrijfslocatie, ander activiteiten te ontplooien. Voor een aantal niet agrarische activiteiten geldt dat ze op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) niet worden aangemerkt als stankgevoelig. Dit betekent dat ze wat betreft de stankregelgeving geen belemmering vormen voor nabijgelegen agrarische bedrijven Punt van aandacht daarbij is echter dat wanneer het agrarisch bedrijf ophoudt te bestaan, de activiteiten aangemerkt zouden kunnen worden als stankgevoelig, waardoor ze dus een belemmering kunnen gaan vormen voor nabij gelegen agrarische bedrijven. De bedrijfswoning zal daarom dezelfde status krijgen als de agrarische bedrijfswoning zodat, bij beëindiging van het agrarisch bedrijf, niet gestopt moeten worden met de andere activiteiten. Vervangende nieuwbouw en sloop Indien een vrijkomend agrarisch gebouw vanwege het gebruik, uitstraling of andere technische redenen gesloopt zou moeten worden dienen in beginsel alle niet karakteristiek vrijkomende agrarische gebouwen op het erf te worden gesloopt. De oppervlakte van het nieuw op te richten bedrijfsgebouw mag in beginsel echter niet groter zijn dan de gesloopte oppervlakte met een maximum van 500 m2.

Indien de nieuwbouw groter is dan 500 m2 moet aanvullend elders binnen de gemeente Hof van Twente het tweevoudige worden gesloopt.

Uitbreiding niet-agrarische bedrijvigheid Uitgangspunt is dat bestaande vrijgekomen voormalige agrarische bedrijfsgebouwen hergebruikt worden voor de nieuwe bedrijfsactiviteiten. In uitzonderlijke situaties kan medewerking worden verleend aan kleinschalige uitbreiding. Daarbij moet wel inzichtelijk worden gemaakt worden of het bedrijf nog wel op de juiste locatie zit en niet beter kan verhuizen naar een bedrijventerrein. Voor iedere uitbreiding geldt dat als basis inspanning het terrein zorgvuldig landschappelijk dient te worden ingepast, waarbij aansluiting wordt gezocht met de identiteit van het omringende landschap. In aanvulling op de basis inspanning moet voor elke 1 m2 bebouwing het tweevoudige aan landschap ontsierende bebouwing worden gesloopt binnen de Hof van Twente.

Kwalitatieve criteria Omgevingskwaliteit Alle activiteiten dienen binnen de gebouwen plaats te vinden. Hieronder wordt ook de opslag van materialen en de stalling van bedrijfswagens en andere voertuigen verstaan. De gebouwen moeten een agrarische uitstraling behouden, showrooms e.d. zijn dan ook niet toegestaan. Een reclame uiting mag in zeer beperkte mate aanwezig zijn en niet als visuele hinder ervaren mogen worden, in overeenstemming met het reclame beleid Verkeer De verkeersintensiteit mag niet substantieel toenemen ten opzichte van het aanwezige niveau en dient mede in relatie tot de verkeersveiligheid van de omgeving worden bezien. Tevens dient beoordeeld te worden of de infrastructuur toereikend is in relatie tot de te ontwikkelen activiteit. Toetsingscriteria ▪ de activiteiten moeten binnen de gebouwen plaatsvinden; ▪ er mag geen buitenopslag plaatsvinden; ▪ de nieuwe functie moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en mag geen ongewenste verstedelijking of aantasting van de landschappelijke waarden veroorzaken. Dit kan eventueel gepaard gaan met sloop van een deel van de bestaande bebouwing.

▪ de nieuwe activiteit mag de bestaande agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmeren in hun bedrijfsvoering; ▪ de nieuwe activiteit moet behoren tot de categorie 1 en 2 van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” dan wel een daarmee gelijk te stellen activiteit; ▪ het milieu mag niet extra worden belast ten opzichte van de milieubelasting van het stoppende of gestopte (deel van het) bedrijf (stank, geluid, luchtkwaliteit, veiligheid etc.; ▪ de bestaande infrastructuur moet berekend zijn op de nieuwe activiteit, er mag geen sprake zijn van een onevenredige verkeersaantrekkende werking; ▪ eventuele parkeerplaatsen worden ingepast in het groen c.q. omgeving; ▪ er mag geen sprake zijn van een industriële uitstraling, dergelijke activiteiten behoren op een industrieterrein; ▪ er moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing, waarvoor het noodzakelijk is om een landschapsplan voor het totale erf( en de directe omgeving) ingediend moet worden; ▪ er mag geen sprake zijn van detailhandel, anders dan ter plaatse vervaardigde producten, waarbij er geen sprake is van enige tussenhandel.

▪

reclame-uitingen dienen in overeenstemming te zijn met het reclamebeleid van de gemeente Hof van Twente.

Procedureel kader Bij de beoordeling van een initiatief is bepalend welke bijdrage het plan levert aan de sociale en economische doelstellingen. Per saldo zal in ieder geval sociaaleconomische winst en winst voor de omgevingskwaliteit en leefbaarheid moeten ontstaan. Indieningvereisten Bij de aanvraag zal in ieder geval duidelijk aangegeven moeten worden wat de huidige activiteiten op het perceel zijn en voor welke activiteiten medewerking wordt gevraagd. De aanvraag dient vergezeld te gaan van een duidelijke omschrijving van de locatie, bij voorkeur een plattegrond of en kaartje. Daarnaast moet op een inrichtingsschets van het erf worden aangegeven hoe de landschappelijke kwaliteit en biodiversiteit van het erf wordt versterk. Bij bouwplannen zal een (schets)tekening op schaal bijgevoegd moeten worden, waarbij naast de plattegrond vooral de gevelaanzichten van belang zijn. Afhankelijk van de situatie en de omvang van de te ondernemen activiteiten zal een beeldkwaliteitsplan inclusief een herplant- of beplantingsplan overlegd moeten worden. Overeenkomst Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk publiekrechtelijk wordt geregeld door middel van een (herziening of wijziging van het ) bestemmingsplan of een afwijking daarvan, vaak zal een privaatrechtelijke aanvulling noodzakelijk zijn. Zo zullen afspraken die gemaakt worden met betrekking tot de kosten.