02 TAM-omgevingsplan Bentelosestraat 45 Bentelo Motivering.pdf

Datum: Fase: Planid:

vastgesteld NL.IMRO.1735.BGxBentelosestr45-VS10

BESTEMMINGSPLAN

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Inhoudsopgave

Toelichting

2

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied De bij het plan behorende stukken Huidig planologisch regime Leeswijzer

6 6 6 6 7 9

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie Beschrijving plangebied en omgeving

10 10

Hoofdstuk 3 3.1 3.2

Planbeschrijving Gewenste situatie Verkeer en parkeren

12 12 15

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

17 17 19 27

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Omgevingsveiligheid Algemeen Situatie plangebied Conclusie

33 33 33 34

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Bescherming gezondheid en het milieu Geluid door activiteiten Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Geur Trillingshinder Gezondheid Ecologie Archeologie & Cultuurhistorie M.e.r.-beoordeling

35 35 37 38 39 41 42 43 44 46 49

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Wateraspecten Vigerend beleid Waterparagraaf

52 52 53

Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3

Juridische planopzet Inleiding Opbouw van de regels Verantwoording van de regels

55 55 55 57

Hoofdstuk 9

Economische uitvoerbaarheid

59

Hoofdstuk 10 10.1 10.2 10.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Afstemming overlegpartners Inspraak Zienswijzen

60 60 60 60

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Bijlagen toelichting

61

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

62

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

94

Bijlage 3

Bodemonderzoek

115

Bijlage 4

Asbestonderzoek

189

Bijlage 5

Archeologisch bureauonderzoek

236

Bijlage 6

Veldonderzoek archeologie

273

Bijlage 7

Watertoets

303

Regels

vastgesteld

309

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Toepassingsbereik

310 310 316 317

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Functies en gebiedsaanwijzingen Agrarisch met waarden Bos Natuur Verkeer Wonen

318 318 320 322 324 326

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene beoordelingsregels Algemene functieregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

328 328 329 331 332 333 335

Hoofdstuk 4 Artikel 15

Overgangsrecht Overgangsrecht

336 336

Bijlagen regels

337

Bijlage 1

Landschappelijke inpassing

338

Bijlage 2

Parkeernormen Hof van Twente

340

3

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

4

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Toelichting

vastgesteld

5

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op de gronden aan de Bentelosestraat 45, ten zuidwesten van de kern Bentelo. Het voornemen bestaat om ter plaatse een landgoed van circa 11,3 hectare te ontwikkelen met de naam ‘Landgoed het Bentelerveeld’. Daarbij wensen de initiatiefnemers een landgoedwoning te realiseren en de bestaande agrarische bedrijfswoning aan de Bentelosestraat 45 te slopen en ter vervanging een reguliere woning te realiseren. Als maatschappelijke tegenprestatie voor de ontwikkeling van het landgoed zal 3,39 hectare agrarische cultuurgrond worden ingericht als bos- en/of natuurterrein en wordt het geheel opengesteld voor het publiek (wandelaars). Het landgoed wordt onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW) gerangschikt. Het voornemen is strijdig met het geldende omgevingsplan. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kader en toont aan de het voornemen in overeenstemming is met 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

1.2

Ligging van het plangebied Het beoogde landgoed ligt ten zuidwesten van de kern Bentelo, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. Het landgoed heeft een oppervlakte van ongeveer 11,3 hectare en staat kadastraal bekend als gemeente Markelo, sectie E, perceelnummers 7111, 7146, 7147 en 7497. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Bentelo (links) en de ligging ten opzichte van de directe omgeving (rechts) weergegeven. Het plangebied is in de afbeeldingen indicatief weergegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in Bentelo en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: Plattekaart.nl)

1.3

De bij het plan behorende stukken Het "TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo" bestaat uit de volgende stukken:

6

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.BGxBentelosestr45-VS10) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de functies van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het TAM-omgevingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het TAM-omgevingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: Bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (vastgesteld 9 december 2015); Bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" (vastgesteld op 4 juni 2024); Omgevingsplan gemeente Hof van Twente (in werking vanaf 1 januari 2024). Voor de duiding van het planologische regime zijn met name de bestemmingsplannen “Buitengebied Hof van Twente” en de regels van "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" van belang.

1.4.1.1

Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente Op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" is het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Agrarisch met waarden', 'Bos' en 'Verkeer'. Daarbij is ter plaatse van de agrarische bedrijfswoning aan de Bentelosestraat 45 een bouwvlak opgenomen welke met een relatieteken is verbonden met het bouwvlak ter plaatse van de Bentelosestraat 47. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologische verwachtingswaarde 1', 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2' en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3' opgenomen. Tot slot gelden de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone', 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'vrijwaringszone - radar'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende planologische situatie weergegeven. Hierop is het plangebied indicatief aangegeven met de rode omlijning. In de volgende paragraaf wordt nader op de geldende bestemmingen ingegaan.

vastgesteld

7

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen

1.4.2.1

Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, het bestaande en legale aantal bedrijfswoningen, hobbymatig agrarisch gebruik en ontsluitingswegen en -voorzieningen voor naastgelegen bestemmingen. Bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak. In voorliggend geval is sprake van een bouwvlak ter plaatse van de van de Bentelosestraat 45, welke met het perceel aan de Bentelosestraat 47 is verbonden. Deze bouwvlakken gelden daardoor bij toepassing van de regels als één bouwvlak. Binnen het bouwvlak aan de Bentelosestraat 45 (welke onderdeel is van het plangebied) is sprake van een agrarische bedrijfswoning. Enkelbestemming 'Bos' De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor bos en multifunctionele bosbouw, extensieve dagrecreatie en het behoud, herstel en/of ontwikkeling van algemene natuur- en landschapswaarden. Enkelbestemming 'Verkeer' De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1', 'Waarde Archeologische verwachtingswaarde 2' en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3' Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Er is archeologisch onderzoek nodig bij voor het bouwen benodigde grondbewerkingen met

8

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

een diepte van meer dan 0,40 meter en een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 (archeologische verwachtingswaarde 1), 5.000 m2 (archeologische verwachtingswaarde 2) en 10 ha (archeologische verwachtingswaarde 3). Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone verwevingsgebied', gelden de regels zoals opgenomen in de bestemming 'Agrarisch met waarden'. 'vrijwaringszone - radar' De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. 'Luchtvaartverkeerzone' De gronden ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. In afwijking van het bepaalde in de daar voorkomende bestemmingen mogen deze gronden geen bouwwerken met een bouwhoogte hoger dan 40 m worden gebouwd. 1.4.3

Strijdigheid De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet geheel in overeenstemming met het geldend omgevingsplan. Het realiseren van een woning met bijbehorende voorzieningen op het landgoed, het slopen van de bestaande agrarische bedrijfswoning en het ter vervanging bouwen van een reguliere woning en het realiseren van nieuwe natuur is niet toegestaan op basis van de geldende bouw- en gebruiksregels. Voorliggend plan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAM-omgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. Juridisch maakt het TAM-omgevingsplan deel uit van het omgevingsplan van de gemeente.

Technisch is het dat niet, waardoor aanvullende (voorrangs)regels noodzakelijk zijn. Hier wordt in hoofdstuk 8 nader op ingegaan.

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie. Hoofdstuk 3 gaat achtereenvolgens in op de gewenste situatie van het plangebied de bescherming van de landschappelijke en stedenbouwkundige waarden in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de omgevingsveiligheid, waarna in hoofdstuk 6 de bescherming van de gezondheid, het milieu en de natuur. Hoofdstuk 7 gaat in op het wateraspect. Hoofdstuk 8 gaat in op de juridische planopzet en regels. Hoofdstuk 9 en 10 behandelen ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen.

vastgesteld

9

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Beschrijving plangebied en omgeving Het plangebied bevindt zich ten zuidwesten van de kern Bentelo, aan weerszijden van de Wiener Benteler-Scheidingsweg. Het deel ten zuiden van de Wiener Benteler-Scheidingsweg bestaat grotendeels uit agrarische cultuurgronden met langs de randen houtopstanden. Daarnaast bevindt zich in dit deel de voormalige tweede bedrijfswoning (met huisnummer 45) van het agrarische bedrijfsperceel aan de Bentelosestraat 47, welke middels een toerit wordt ontsloten op de Wiener Benteler-Scheidingsweg. Het deel ten noorden van de Wiener Benteler-Scheidingsweg betreft een bosperceel. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven, waarin het plangebied indicatief is aangegeven met de oranje omlijning.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOK) Het plangebied bevindt zich op een locatie waar twee contrasterende landschappen elkaar ontmoeten. Er is een duidelijk visueel verschil tussen het open heideontginningslandschap in het westen en het besloten kampenlandschap in het oosten van het gebied. Het kampenlandschap wordt gekarakteriseerd door verspreid liggende erven en heeft zijn oorsprong in de ontwikkeling van kleinere ontginningspercelen op dekzandkopjes. Door deze kleinschalige ontginningen ontstonden kleine percelen met een onregelmatig verloop. De percelen werden omgeven door heggen en houtwallen waarmee vee op de plek werd gehouden, gewas werd beschermd tegen wind en waar brand- en geriefhout vandaan kon worden gehaald. De wegen volgen hogere delen in het landschap en hebben daardoor een bochtig

10

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

verloop. Hierdoor zijn onregelmatige blokvormige patronen van verkaveling ontstaan. Het heideontginningslandschap in het westen wordt gekarakteriseerd door grotere open ruimtes. Oorspronkelijk was dit gebied functioneel verbonden met de omliggende kampenlandschap, waar heidegrond werd gebruikt voor veeteelt en het steken van plaggen voor bemesting. Met de opkomst van kunstmest verloor deze functie zijn betekenis, en werd het gebied op grotere schaal ontgonnen voor landbouw (hoofdzakelijk in de eerste helft van de 20e eeuw). In vergelijking met het omliggende kampenlandschap zijn de ontgonnen gebieden relatief groot en open, vaak met boscomplexen als randbeplanting. De erven in dit gebied liggen in grotere blokken langs rechte lanen en wegen. De meer onregelmatige structuur van het oostelijke gedeelte komt ook tot uiting in de beplantingspatronen en de maat en schaal van de groenstructuren, die sterk gekoppeld zijn aan de schaal van de erven en bebouwing. In het open heideontginningslandschap daarentegen, zijn de erven vaak groter en met grotere bebouwing.

Afbeelding 2.2: Massa-ruimtekaart

vastgesteld

11

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Gewenste situatie

3.1.1

Algemeen De toekomstige situatie bestaat uit een NSW gerangschikt landgoed van circa 11,3 hectare met een landgoedwoning met bijgebouwen. Tevens wordt de bestaande agrarische bedrijfswoning (huisnummer 45) vervangen door een reguliere woning. Het agrarische bedrijfsperceel aan de Bentelosestraat 47, waar deze agrarische bedrijfswoning nu nog onderdeel van uitmaakt, zal in stand blijven. Ten slotte zal 3,39 hectare agrarische cultuurgrond worden omgevormd naar bos- en/of natuurterrein. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd. Hierna is een uitsnede opgenomen van het inrichtingsplan uit het ruimtelijk kwaliteitsplan, vervolgens wordt in de volgende paragraaf ingegaan op de uitgangspunten van het ruimtelijk kwaliteitsplan.

Afbeelding 3.1: Toekomstige situatie, erfinrichtingstekening 3.1.2

Ruimtelijk kwaliteitsplan Groenstructuren De hoofdopzet van het landgoed is gebaseerd op de karakteristieken van het landschap. Het plangebied bevindt zich in een heideontginningslandschap dat zich laat

12

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

kenmerken door de blokvormige verkaveling met houtwallen aan de randen van de verkaveling. In de bestaande situatie zijn deze kenmerken al aanwezig door de lijnvormige groenstructuren langs de randen van de agrarische cultuurgronden. Deze structuren blijven behouden en vormen het landschappelijk raamwerk. Daarnaast zijn gronden die minder geschikt waren vaak voorzien van bos. Dit geldt ook voor het perceel ten noorden van de Wiener Benteler-Scheidingsweg. Deze gronden blijven ingericht als bos en sluiten aan op het aangrenzende bos. Binnen de grenzen van het landgoed worden diverse natuurlijke elementen gerealiseerd die de beleving als landgoed versterken, bijdragen aan het versterken van de biodiversiteit en het historische karakter versterken. Er wordt circa 15.000 m2 landbouwgrond omgezet naar bos. Hier wordt een plantassortiment ingeplant uit de betreffende potentiële natuurlijke vegetatie. Aan de rand van het bosperceel, op een lager gelegen deel van het projectgebied, wordt een vernattingszone gerealiseerd. Hiermee wordt het ecosysteem op het landgoed versterkt en wordt een gevarieerde natuurbeleving gerealiseerd. Daarnaast is op historische kaarten te zien dat hier in het verleden ook een nattere zone aanwezig was. Ten slotte worden de gronden langs de rand vanhet bosperceel als extensief grasland beheerd, waarbij een kruidenrijk mengsel wordt ingezaaid.

De overige gronden blijven agrarische cultuurgronden en vormen de open ruimtes. Erven De nieuwe landgoedwoning vormt het hoofdgebouw op het landgoed en wordt op een strategische plek gerealiseerd, met uitzicht over het omliggende landschap. Doordat de woning op een kleine verhoging wordt gerealiseerd ten opzichte van de weg en er onderbrekingen zitten in de houtsingel langs de Wiener Benteler-Scheidingsweg zal er eveens een fraai uitzicht bestaan op de woning. De bestaande eikenlaan vormt een logische toerit naar de nieuwe landgoedwoning en geeft de woning allure mee. De toerit is in de huidige situatie onverhard en minder geschikt voor gemotoriseerd verkeer. De weg zal daarom worden voorzien van (half)verharding. Dit dient in een gedekte kleurstelling te gebeuren die aansluit op het landelijk karakter. De woning krijgt een statige en representatieve uitstraling, passend bij functie van het terrein. De kenmerken zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan. Het voorerf van de landgoedwoning wordt van het weiland afgescheiden door de aanplant van een lage haag. Door de aanplant van een lage haag gaat de woning op in het landschap, maar blijft zicht op de woning. Hoge omheiningen zijn niet wenselijk. Op het erf worden erfbomen gerealiseerd, passend bij het landschap en de landgoedwoning.

De erfbeplanting bestaat uit een boomgaard op het voorerf, een bomenrij en gemengde singel langs het achtererf. De woning welke wordt gebouwd ter vervanging van de bestaande tweede bedrijfswoning wordt ondergeschikt achter de landgoedwoning gerealiseerd, op het bestaande erf. De materialisatie van de woningen dient in samenhang gekozen te worden, gebaseerd op het separaat opgestelde beeldkwaliteitsplan. Het is van belang dat de gebouwen in familie worden gerealiseerd en er sprake is van een ordening, waarbij de landgoedwoning het hoofdvolume vormt. Wandelpaden Over het landgoed wordt een padenstructuur aangelegd om het landgoed beleefbaar te maken voor recreanten. De wandelpaden worden aangelegd door het nieuw aan te leggen gemengde bosperceel en door het bestaande bosperceel.

vastgesteld

13

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

3.1.3

Beeldkwaliteit Om het ambitieniveau voor het landgoed vast te leggen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, welke is bijgevoegd in Bijlage 2. In het beeldkwaliteitsplan zijn de randvoorwaarden en spelregels voor de toekomstige architectuur en de buitenruimte vastgelegd. Programma en typologie De nieuwe bebouwing bestaat uit twee vrijstaande woningen met bijgebouwen in de vorm van zogenaamde ‘schuurvolumes’. Hierbij is er een onderscheidt in het hoofdvolume en een nieuwe woning ter vervanging van de bestaande voormalige agrarische bedrijfswoning (nr 45). Deze woningen worden ruimtelijk zo ingepast, dat ze een onderdeel vormen van de bestaande en gewenste toekomstige landgoed structuur. Situering, oriëntatie en ontsluiting De situering van de bebouwing is evenwijdig aan het landschapspatroon, waarbij de nokrichting van het hoofdvolume evenwijdig is aan de Bentelosestraat en de te vervangen agrarische bedrijfswoning een nokrichting heeft die hier haaks op staat. De oriëntatie van de woningen is gericht op de percelen rondom, maar ook gericht naar de toegangsweg. Dit dient nadrukkelijk in de architectonische uitwerking vorm te krijgen door middel van representatieve gevels. De hoofdwoning ligt iets verhoogd in het landschap ten op zichte van de weg. Dit zorgt ervoor dat het uitzicht op het omliggende landschap wordt benadrukt.

De ontsluiting van het hoofdvolume vindt plaats door middel van een oprit aan de noordkant van het erf. De voormalige dienstwoning behoudt een ontsluiting aan de zuidkant van het perceel.

Afbeelding 3.2: Situering, oriëntatie en ontsluiting woningen Bouwmassa De bebouwing heeft een robuust volume en is duidelijk herkenbaar. Allure wordt bereikt door een bijzondere uitstraling en kwaliteit. Bij elke woning is er sprake te zijn van één volume, binnen een evenwichtige totaalcompositie. De toepassing van een kap is verplicht. De schuurvolumes dienen een (eventueel gecombineerd) zadeldak te krijgen. De woningen bestaan uit 1 laag met een kap, met woonruimte onder de kap. Het woonhuis is voorzien van symmetrie: Symmetrie in de lengterichting; nok van het hoofdgebouw en dwarsrichting, symmetrie in de gevels voor het hoofdgebouw en werkschuur. Aan- en uitbouwen en dakkapellen De toevoeging ondergeschikt houden aan het hoofdgebouw. Als accenten vormgeven. Aansluiten bij de architectuur van het hoofdgebouw.

14

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Gevelindeling en detaillering De architectuur zal hoogwaardig en ingetogen moeten zijn om in het landschap te passen. Hierbij is de insteek een eigentijdse landelijke uitstraling. Binnen de gevels is ruimte voor een grote raampartij voor doorzichten op de omgeving. Een gevelopening is een deur, raam of erker. Specifiek voor het hoofdvolume: Groots uitgebouwde entree met eiken gebinten, kleuraccenten in de gevel in combinatie met baksteenranden. Hoge voordeur in eiken uitvoering gevat in een grote pui met achterliggende vide. In de kopgevel van het hoofdvolume dient er een gemetselde schoorsteen te komen, wat bijdraagt aan een landelijke, maar ook modernse stijl. Deze grote opvallende symmetrisch aangebrachte schoorsteen vormt een markeringspunt, die zowel van buiten als binnen is te gebruiken als open haard. Oostgevel met uitgewerkte uitstekende omranding rondom de kozijnen in vormbaksteen Grote raampartijen om buiten naar binnen te brengen in de zuid- en westgevel, bij de westgevel loopt deze raampartij door naar boven op de verdieping. Kozijnen aan de noord- en oostgevel, waar bezoekers kunnen komen, zijn wat kleiner uitgevoerd om het gevoel van privacy te vergroten, maar groot genoeg om voldoende daglicht door te laten.

Afbeelding 3.3: Sfeerbeelden woningen

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Parkeerkencijfers 2024 - Basis voor parkeernormering' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren, waaronder kencijfers voor de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens. Bij de berekening van de parkeernormen zal er een gemiddelde worden genomen. De gemeente Hof van Twente heeft in 2016 een 'Gemeentelijk Mobiliteitsplan' vastgesteld. De gemeente Hof van Twente heeft de parkeernormen gebaseerd op de hiervoor

vastgesteld

15

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

genoemde CROW publicatie. Qua functie, verstedelijkingsgraad, stedelijke zone, parkeernorm en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (Bron: CBS Statline) Stedelijke zone: buitengebied. 3.2.2

Parkeren Op basis van de uitgangspunten bedraagt de parkeerbehoefte:

Functie

Aantal

Parkeernorm

Parkeerbehoefte totaal

Koop, huis, vrijstaand

2

2,4

4,8

Gezien de omvang en indeling van de woonkavels (zie ook afbeelding 3.1) is er voldoende ruimte om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte. In de regels is daarnaast bepaald dat bij vergunningverlening in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. Het aspect parkeren is hiermee voldoende geborgd. 3.2.3

Verkeer Op basis van de uitgangspunten bedraagt de verkeersgeneratie:

Functie

Aantal

Verkeersgeneratie

Verkeersgeneratie totaal

Koop, huis, vrijstaand

2

8,2

16,4

Op basis van bovenstaande bedraagt de verkeersgeneratie van 2 woningen afgerond 17 verkeersbewegingen. Opgemerkt wordt echter dat één woning wordt gebouwd ter vervanging van een bestaande bedrijfswoning. De toename bedraagt daarmee in werkelijkheid maar de toename als gevolg van één woning. Dit betreft een dusdanig kleine verkeersgeneratie dat dit niet merkbaar zal zijn op het omliggende wegennet. Daarnaast is het omliggende wegennet van voldoende omvang om deze verkeersbewegingen te kunnen verwerken. De woningen worden beiden middels een bestaande inrit ontsloten op Wiener Benteler-Scheidingsweg en de Bentelosestraat. 3.2.4

Conclusie Met voorliggend omgevingsplan wordt in voldoende mate rekening gehouden met het aspect verkeer en parkeren.

16

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit TAM-omgevingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1

Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2

Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als

vastgesteld

17

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4

Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1

Algemeen De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. De Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'stedelijk gebied' en een 'stedelijke ontwikkeling'.

Stedelijk gebied: Op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen; Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein,

18

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2.2

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor zeer kleinschalige ontwikkelingen. Wanneer een plan voorziet in woningen niet meer dan 11 woningen dan kan dit niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Een uitgangspunt hiervoor is de rechtsuitspraak 'ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921'. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van één landgoedwoning, één reguliere woning ter vervanging van een bedrijfswoning en de omzetting van agrarische gronden naar natuur-/bosgronden. Het omzetten van agrarische gronden in natuur-/bosgronden valt niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. De realisatie van twee nieuwe woningen is kleinschaliger dan de ondergrens die in jurispudentie gehanteerd wordt en zodoende is een nadere laddertoetsing niet noodzakelijk.

4.1.2.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. Onderstaand wordt het provinciale beleid nader uitgewerkt.

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed':

vastgesteld

19

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken.

4.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouwen kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

4.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de

20

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

vastgesteld

21

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1

Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 4.5, 4.8, 4.9 en 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna ingegaan. Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel Het toevoegen van een nieuw landgoed en de ontwikkeling van de daarbij behorende bebouwing betreft geen functie welke plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied. In dit geval wordt een gebied van 11,3 hectare agrarische en natuurgronden getransformeerd tot een landgoed, waarbij 3,39 hectare nieuwe natuur-/bosgrond wordt gecreëerd. De ontwikkeling betreft een forse investering in de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en heeft een zeer positieve invloed op de natuurlijke en ecologische waarden.

Hierbij mogen conform het beleid voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen één landgoedwoning gerealiseerd worden. De locatie voor deze woning is specifiek gekozen en toegelicht binnen het ruimtelijk kwaliteitsplan en beeldkwaliteitsplan van het landgoed. De ontwikkeling is zorgvuldig tot stand gekomen met respect voor de aanwezige waarden en kenmerken van het landschap en is hiermee passend binnen het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Artikel 4.8: Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Artikel 4.9: Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit Lid 1 omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikelen 4.8 en 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel Zoals blijkt uit de beschrijving in paragraaf 3.1 in combinatie met de verantwoording in dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief (zie verderop in deze

22

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

paragraaf). Er wordt 3,39 hectare grond omgezet naar een natuur-/bosgrond. De beplantingskeuze en de locatie van de aanplant is mede gebaseerd op de geldende gebiedskenmerken. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met deze artikelen. Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als: a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn; b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; Toetsing van het voornemen aan afdeling 4.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Als gevolg van onderhavig plan wordt een forse investering verricht in de aanleg en instandhouding van (nieuwe) natuur. De doelstelling van het landgoed is de versterking van landschappelijke en natuurlijke waarden in de omgeving. Dit moet ook bijdragen aan een verbeterde ecologische situatie. In ruil hiervoor mag conform de gemeentelijke beleidsuitgangspunten (zie paragraaf 4.3.2) een landgoedwoning gerealiseerd worden. Het plan draagt bij aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. 4.2.4.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - kort door de bocht - om het behoud en de versterking van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven: de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW); agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap; wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met rode contour is omlijnd.

vastgesteld

23

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap' Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, willen we in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwik kelingsperspectief' Binnen het perspectief mixlandschap is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrijetijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het onderhavig plan geeft invulling aan dit perspectief; 3,39 hectare omgezet in nieuwe natuur en in ruil hiervoor kan één landgoedwoning gerealiseerd worden. 4.2.4.3

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Laag van de beleving” wordt buiten beschouwing gelaten, aangezien geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. De 'Natuurlijke laag' Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bijvoorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

24

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag” aangeduid met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'. Onderstaande afbeelding betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag”. De ligging van het plangebied is indicatief weergegeven met een rode omlijning.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Natuurlijke Laag Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Dekzandvlakte en ruggen" De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. "Beekdalen en natte laagtes" Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

Dit zijn uitgangspunten bij (her)inrichting. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke Laag' Voor het voorliggende plan is een ruimtelijke kwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 3.1.2 en Bijlage 1), waarin rekening is gehouden met de natuurlijke ondergrond van het plangebied. Er wordt nieuwe natuur gerealiseerd, welke aansluit bij de bestaande natuur en de kenmerken van de natuurlijke laag. De gekozen beplanting sluit aan bij de

vastgesteld

25

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

potentiële natuurlijke vegetatie op deze locatie. De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' In de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied ligt in de gebiedstypen 'Jong heide- en broekontginningslandschap' en 'Oude hoevenlandschap'. In afbeelding 4.4 is dat weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Laag van het agrarisch cultuurlandschap Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Jong heide- en broekontginningslandschap" De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat.

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

26

vastgesteld

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

"Oude hoevenlandschap" Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen. Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” In voorliggend geval is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld om zodoende tot een gedegen landschappelijke inpassing te komen. Hierin is onder andere met de situering van de woningen en het aanbrengen van (erf)beplanting rekening gehouden met de landschappelijke kenmerken van de omgeving en van het oude hoevenlandschap en het heideontginningslandschap. Ook worden bestaande structuren gerespecteerd.

Zo zijn in de bestaande situatie lijnvormige groenstructuren langs de randen van de agrarische cultuurgronden aanwezig. Deze structuren blijven behouden en vormen het landschappelijk raamwerk. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder behandeld.

4.3.1

Structuurvisie Landelijk gebied

4.3.1.1

Algemeen In 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het bestemmingsplan buitengebied wordt uitgewerkt. De structuurvisie benoemt de volgende kernkwaliteiten van het landelijk gebied in Hof van Twente: een sterke agrarische structuur, bestaande uit bedrijven die door schaalvergroting actief anticiperen op een wereldwijde marktwerking, of hun risico's spreiden door diensten te verlenen op het gebied van natuur en landschap en recreatieve functies

vastgesteld

27

TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ag Bentelosestraat 45 Bentelo

of andere bedrijvigheid aan het bedrijf toe te voegen; een grote mate van ondernemerschap, waardoor verspreid over het gehele landelijk gebied nieuwe bedrijvigheid wordt gestart; een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument; een gevarieerd en aantrekkelijk landschap, met als bijzondere parels 23 archeologische monumenten, twee rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten (Den Haller en Stokkum) en acht rijksbeschermde historische buitenplaatsen; een robuust ecologisch netwerk, dankzij een combinatie van grote natuurgebieden en talrijke verbindingen via beken en kleine natuurelementen; een sterk ontwikkelde recreatieve (infra)structuur; een goede regionale infrastructuur. 4.3.1.2

Nieuwe landgoederen Conform de vastgestelde beleidsnota ‘Nieuwe landgoederen’ zijn nieuwe landgoederen beperkt binnen de gemeente mogelijk. Nieuwe landgoederen bestaan uit een landhuis met bijgebouwen en een groot areaal nieuwe natuur. De nieuwe natuur is openbaar toegankelijk. Door hun grote ruimtebeslag kunnen zij grote gevolgen hebben voor de agrarische structuur en vraagt de inpassing in het bestaande landschap grote zorgvuldigheid. De gemeenteraad heeft besloten de maatschappelijke bijdrage van enkele nieuwe landgoederen te evalueren alvorens nieuwe aanvragen in behandeling te nemen. Hieruit vloeit voort of het mogelijk blijft om één of enkele royale landhuizen te bouwen wanneer compensatie plaatsvindt in de vorm van een toename van een substantieel oppervlak aan groen. Als uitgangspunt daarbij geldt dat het groen openbaar toegankelijk moet zijn. Er mogen, als uitzondering, meerdere wooneenheden gerealiseerd worden wanneer het gaat om wonen met een zorgfunctie of een recreatieve functie. Een belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe woonruimtes de agrarische bedrijfsvoering niet mogen belemmeren. Naast nieuwe landgoederen zijn er mogelijkheden voor nieuwe landhuizen. Deze onderscheiden zich van nieuwe landgoederen doordat de hoeveelheid nieuwe natuur aanzienlijk kleiner is. Er geldt echter wel een sloopverplichting voor bestaande bebouwing.