Tiny Houses Zuiderrotonde Oud-Beijerland kruising Langeweg N217 ontwerp 2 Toelichting

BESTEMMINGSPLAN TINY HOUSES, ZUIDERROTONDE OUD-BEIJERLAND, KRUISING LANGEWEG/N217 ontwerp

ruimte voor ideeën

Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

3 3 3 4 5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Nieuwe situatie

7 7 8

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid 3.2 Regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 17 18

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Bedrijven- en milieuzonering 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Water 4.5 Flora & Fauna 4.6 Stikstof 4.7 Verkeer en Parkeren 4.8 Geluid 4.9 Externe veiligheid 4.10 M.e.r.

21 21 23 25 26 28 29 29 29 31 34

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2 Economische uitvoerbaarheid

35 35 35

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemeen 6.2 Regels

37 37 37

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

2 - 39

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Het planvoornemen is om 7 tiny houses te realiseren in een groengebied gelegen op de hoek van de Groeneweg en Langeweg in Oud-Beijerland. In het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Wonen’ is de locatie bestemd voor 'Groen’ en ‘Water’. De realisatie van woningen is binnen deze bestemming niet toegestaan. In samenspraak met de gemeente is besloten om de ontwikkeling met voorliggend bestemmingsplan mogelijk te maken. Voor de ontwikkeling van de tiny houses wordt de gecoördineerde regeling toegepast. Dit betekent dat het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning activiteit bouwen gelijktijdig ter inzage worden gelegd en ook gelijktijdig worden vastgesteld.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt in Oud-Beijerland (deels percelen 746 en 584, sectie G) in de gemeente Hoeksche Waard en grenst aan de: zuidzijde aan de Groeneweg (N217). oostzijde aan de Langeweg. noordzijde aan een bestaand groengebied. westzijde aan een bestaand groengebied gelegen tussen het plangebied en de Groeneweg. zuidoostzijde aan de Zuiderrotonde.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

3 - 39

Afbeelding ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is 'correctieve herziening Wonen'. Het plangebied is hierin bestemd voor 'Groen' en 'Water'. Binnen deze bestemming zijn toegestaan: groenvoorzieningen, bermen en beplanting, paden, speelvoorzieningen, beeldende kunst, evenementen, waterlopen en waterpartijen, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en scheepvaarttekens. De functie wonen is niet toegestaan binnen de bestemming. Daarnaast mogen binnen de bestemming geen gebouwen worden gerealiseerd. Het planvoornemen betreft de realisatie van woningen en is daarom in strijd met het bestemmingsplan. De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterberging, waterhuishouding, waterpartijen en waterlopen, waterrecreatie, verkeer en transport te water, bruggen, dammen, duikers en overige voorzieningen ten behoeve van kruisend verkeer. Ter plaatse van het plangebied geldt op grond van het parapluplan 'archeologie en parkeren' een archeologische dubbelbestemming. Dit wordt onderstaand toegelicht.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

4 - 39

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan Op 9 mei 2017 is het parapluplan 'archeologie' en parkeren vastgesteld. Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd. In afwijking hiervan mogen en bouwwerken ten dienste van de andere daar voorkomende bestemmingen worden gebouwd, mits: 1. reeds uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn; of, 2. het bouwwerken betreffen die vergunningsvrij op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor) kunnen worden gebouwd; of, 3. het bouwwerken betreffen die niet dieper reiken dan 0,5 m onder het maaiveld; of, 4. een planomvang hebben kleiner dan 500 m2. De werkzaamheden beslaan een oppervlakte van minder 500 m2 maar reiken wel dieper dan 0,5 meter. Een archeologisch onderzoek is niet uitgevoerd omdat de oppervlaktemaat van 500 m2 niet wordt overschreden.

1.4 Leeswijzer In Hoofdstuk 2 Planbeschrijving wordt de planbeschrijving toegelicht. In Hoofdstuk 3 Beleidskader wordt het relevante beleid behandeld, in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten worden de onderzoeken van de omgevingsaspecten besproken. En in Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid en Hoofdstuk 6 Juridische planopzet worden achtereenvolgens de uitvoerbaarheid van het plan en de juridische planbeschrijving toegelicht.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

5 - 39

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

6 - 39

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie Het plangebied betreft een groenvoorziening gelegen in de oksel van de Langeweg en de Groeneweg (N217). De locatie wordt ontsloten vanaf de Langeweg via een eigen ontsluitingsweg. Het plangebied is in de bestaande situatie in gebruik als openbare groenvoorziening. De aanwezige landschappelijke beplanting met onder andere berken en beuken in het plangebied geven het gebied karakter.

Afbeelding aanzicht plangebied gezien van de Zuiderrotonde Bestaand landschap Het plangebied heeft een merkwaardige, ronde vorm, die het trace van de Groeneweg volgt. Een robuuste structuur van elzenbomen, in een kaarsrechte rij geplant, beëindigt deze halfronde vorm. Ruimtelijk is er sprake van een verbinding tussen het plangebied met de elzensingel en de kaarsrechte bomenrijen langs de Groeneweg, een oude polderontsluitingsweg. De structuur van de elzen deelt het plangebied ruimtelijk op. Ten noorden van de elzen ligt er, behalve een open ruimte, een landschappelijke, gemengde beplanting van bomen, heesters en kruiden. Tussen het bosje en de elzenhaag staat een markante, solitaire es met een imponerende stam. Een ander karakteristiek element is de betonnen brug met relingwerk, die het plangebied ontsluit op de Langeweg. Dergelijke bruggen komen veel voor in de Hoeksche Waard en vormen een streekeigen element. Ook streekeigen is de robuuste rij van elzen (grauwe els en zwarte els). Deze rij is zeer karakteristiek en heeft een hoge landschappelijke waarde, hoewel deze niet is vermeld in de cultuurhistorische waardenkaart. Het ontstaan van het plangebied De merkwaardige vorm van het plangebied, alsook de markante elzenrij en de betonnen brug zijn eenvoudig verklaarbaar vanuit het verleden. De topografische reeks geeft hier inzage in.

Rond 1900 had de Polder Oud-Beijerland ook ter plaatse van het plangebied nog zijn kenmerkende, rechtlijnige opzet,

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

7 - 39

met de Langeweg als polderontsluitingsweg, en de Kwakscheweg en Groeneweg als dwarsverbindingen. De strakke blokverkaveling onderstreept het rationele, rechtlijnige karakter van de polder. In het begin van de twintigste eeuw breiden de boomgaarden rond Oud-Beijerland enorm uit. In de zuidwesthoek van de Langeweg en Groeneweg ontstaat eveneens een boomgaard. Op de luchtfoto uit 1928 is deze net aangeplante boomgaard te zien. De rij met bomen staat aan de laning (oprijlaan) naar boerderij Hoogerwerff. Door de toenemende verkeersdruk wordt de Groeneweg middels een bocht aangesloten op de Langeweg (1960). De boomgaard blijft hierbij ontzien. Deze situatie is nog beter te zien op de kaart uit 1980, waar de brug ook ingetekend is. Door de aanleg van de Zuiderrotonde eind jaren ‘90, min of meer in het verlengde van de Kwakscheweg, is er een lus nodig om de Groeneweg aan te sluiten. Hiermee ontstaat het ‘overhoekje’. De watergang langs de achtertuin volgt het oude tracé, dat nog als een doodlopend asfaltweggetje in het plangebied ligt. Inzoomend op de kaart uit 1980 is goed te zien dat er langs de boomgaard een windsingel staat, in het verlengde van de laanbomenstructuur langs de Groeneweg. De windsingel is aangeduid met een dichte stippelarcering.

De elzenbomen in het plangebied is dus een restant van deze windsingel en een van de laatste verwijzingen naar de vele boomgaarden die ooit ten zuiden van Oud-Beijerland lagen, en waarom het dorp in het verleden geroemd werd. ”Men heeft in deze gemeente ook vele boomgaarden met allerhande vruchtbomen, waaronder uitmunten die van de zwarte krieken...”, aldus de geschiedschrijver J.W. Regt in 1849.

Afbeelding topografische kaarten 1900, 1940, 1960, 1980

2.2 Nieuwe situatie Aanleiding voor de ontwikkeling van de tiny houses is het signaal vanuit een inwoner van de gemeente richting de gemeente dat deze persoon geen geschikte woning kan vinden in de gemeente. De reden hiervoor is dat de betreffende persoon te veel verdient voor een betaalbare huurwoning en te weinig verdient om een woning te kopen. Daarom is het plan ontstaan om tiny houses te bouwen, als oplossing voor dit probleem op de woningmarkt. De gemeente erkent en herkent dit probleem en besluit mee te werken aan de ontwikkeling. In een collegebesluit van 22 januari 2018 formuleert de gemeente het als volgt: Marktontwikkelingen Als gemeente wordt druk op de lokale woningmarkt gesignaleerd. In Oud-Beijerland zijn de verkopen van woningen fors

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

8 - 39

toegenomen en zijn de prijzen van koopwoningen gestegen. Het is voor starters lastiger geworden een koopwoning te bemachtigen. Zij hebben vaak ook moeite om de financiering voor een koopwoning rond te krijgen. De gemeente ziet kansen in kleinschalige initiatieven en kleine, alternatieve woonvormen en stimuleert dit ook. Het initiatief van tiny houses sluit naadloos aan bij de veranderende woningvraag en de behoefte van inwoners om invloed te hebben op de uiteindelijke woning. De rol van de gemeente bij dit initiatief is met name faciliterend en stimulerend. Dit past bij de veranderende rol van de gemeente. Er is een initiatief ontstaan voor tiny houses. De ontwikkeling van kleine, betaalbare en energiezuinige woningen kan volgens uitkomst bieden. Op gemeentelijk verzoek en met hulp vanuit de gemeente is het initiatief verder uitgewerkt naar een realistischer plan. Als gemeente wordt niet op de voorgrond op getreden, maar de gemeente ondersteunt het initiatief aan de achterkant. Een tal van mensen enthousiast geworden van de plannen. Het project past ook bij het project Nieuwe Woonvormen. Dit is een project waarbij ruimte wordt geboden aan bijzondere wooninitiatieven. Daarbij is de woonbehoefte inhoudelijk goed afgestemd op de toekomstige gebruikers. Duurzame kleine woningen in bijzondere woonvormen Tiny houses zijn kleine woningen met een maximale oppervlakte van 50 m2.

De woningen zijn energieneutraal en in sommige gevallen wekken deze zelfs meer energie op dan dat ze verbruiken. De keuze voor deze alternatieve woonvorm is niet alleen geënt vanuit de wens op kleiner en goedkoper te wonen. Bewoners van tiny houses hechten ook waarde aan het 'community gevoel'. Het tiny house concept past binnen het kader van de regionale woonvisie en de gemeentelijk visie op de energieprestatie. Geschikte locatie Voor de realisatie van tiny houses is men op zoek gegaan naar een geschikt stuk grond. Zonder resultaat. Omdat de gemeente dit initiatief omarmd, is de gemeente op zoek gegaan naar een locatie. De gemeente heeft en quickscan gemaakt van verschillende plekken. Van 3 mogelijke locaties is op basis van een uitgevoerde locatiestudie geconcludeerd dat de locatie aan de Zuiderrotonde de meest geschikte locatie is om de eerste tiny houses te realiseren. Aanwijzing locatie Op 27 mei 2018 heeft het college besloten de locatie nabij de Zuiderrotonde aan te wijzen als eerste te ontwikkelen locatie voor tiny houses (algemeen besluit 8760). Omwonenden van de Zuiderrotonde zijn hierover geïnformeerd. Vanuit de omwonenden is zorg uitgesproken over de locatie. Zij ondervinden overlast van fijnstof en van geluid en licht van de sportvelden. Daarop is aanvullend onderzoek uitgevoerd de OZHZ.

De locatie Zuiderrotonde is eerder al onderzocht op het gebied van geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, milieuzonering, bodem en natuurwetgeving (dit wordt toegelicht in hoofdstuk 4). Na het gesprek met de omwonenden is extra onderzoek gedaan naar fijnstof (luchtkwaliteit) en geluid en licht van de sportvelden (zie hiervoor hoofdstuk 4). Op basis van de onderzoeken is geconcludeerd dat wat betreft de milieuaspecten er geen belemmeringen zijn om de locatie definitief aan te wijzen als ontwikkellocatie voor 7 tiny houses. Er moet wel rekening gehouden worden met het treffen van geluidsbeperkende maatregelen. Dit wordt nader toegelicht in deze paragraaf en in hoofdstuk 4. Na uitvoering van het aanvullend onderzoek, is de locatie Zuiderrotonde op 4 december 2018 definitief door het college aangewezen als ontwikkellocatie. Planbeschrijving ontwikkellocatie Zuiderrotonde Het planvoornemen betreft de realisatie van 7 tiny houses met bijbehorende ontsluitingen en parkeergelegenheid op deze ontwikkellocatie. De tiny houses worden maximaal 50 m2 groot (beleidsrichtlijn maximale grootte tiny house). Het voorgestelde ontwerp voor de tiny houses heeft een oppervlakte van 49 m2 en past daarmee binnen de richtlijn.

De woningen worden gebruikt als doorstroom woning voor jongeren uit de gemeente die een goedkopere woning nodig hebben omdat zij geen kans maken om een reguliere woning te kopen of te huren. De tiny houses worden aangeboden als koopwoning voor een prijs (bij benadering) van rond de € 110.000,--. In onderstaande afbeelding is de inrichting van het plangebied in de nieuwe situatie ingetekend.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

9 - 39

Afbeelding inrichtingsplan nieuwe situatie

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

10 - 39

Afbeelding impressies tiny houses Om het bestaande groene karakter te behouden worden de woningen zorgvuldig ingepakt in het landschap. In het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan wordt dit nader toegelicht (zie hiervoor Bijlage 1). Een beschrijving van het plan is onderstaand opgenomen. Ruimtelijk concept Tiny houses worden doorgaans geassocieerd met termen als ‘eenvoudig leven’, ‘groen wonen’, ‘lage ecologische voetafdruk’, ‘ecolodge’ en ‘puur’. Kortom, de duurzaamheidsgedachte speelt een belangrijke rol. Het landschap verdient een respectvolle bejegening, met de ambitie om landschappelijke waarden te koesteren en een plek als zodanig beter leesbaar te maken. Het is niet de uitdaging van de opgave om zeven woningen te plaatsen in een landschap. Het is juist de uitdaging om een landschap te maken dat betekenis geeft aan de woonambities van zeven huishoudens. Een landschap dat de zeven woningen opvangt, omarmt, positioneert en voor woonkwaliteit zorgt. Inwendige kwaliteit, zodat het fijn wonen is. En

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

11 - 39

kwaliteit naar buiten toe, zodat er een betekenisvolle plek ontstaat. Inpassingsplan De geschiedenis van de plek is de leidraad voor de inrichting van het landschap. Op deze wijze krijgt het plangebied betekenis. De karakteristieke elzenhaag is een landschappelijke kwaliteit die volledig intact blijft, en op basis waarvan de plek verder ingevuld wordt. In het plan is voorzien in fruitbomen, waarmee het historische karakter van de plek wordt onderstreept. De fruitbomen staan in strakke rijen, waardoor er een geordend grit van bomen ontstaat. Bovendien wordt een tweede windsingel aangeplant, zodat er meer massa en groene kwaliteit ontstaat. Eerdere gemaakte visualisaties laten zien dat, wanneer de woningen tegen een achtergrond (een decor) worden geplaatst, deze beter uitkomen en een behaaglijker gevoel geven, dan wanneer ze los in de ruimte staan. In het grit van fruitbomen worden uitsparingen gemaakt, waar de tiny houses in geplaatst worden. De huisjes verschillen van richting, om optimaal uitzicht op de omgeving te bieden en voldoende privacy te waarborgen. Een wandelpad, dat tussen de bomen door slingert, rijgt de woningen aaneen. Ook de bosschage blijft intact, zij het dat er wel dunning nodig is. Geluidshinder is een niet te verwaarlozen aspect voor de planlocatie.

In het plan is daarom voorzien in een geluidwerende voorziening (dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.8) langs de Groeneweg/Langeweg. Het profiel in het inrichtingsplan laat zien hoe dit landschappelijk kan worden uitgevoerd. Parkeeropgave In de parkeerbalans is gerekend met 1,4 auto per woning, dus er moeten 10 parkeerplaatsen worden aangelegd. Een deel hiervan kan tegen het bosschage worden opgelost. Drie parkeerplaatsen zijn in het noordwesten opgenomen. De aspecten verkeer en parkeren worden nader toegelicht in paragraaf 4.7. Hier is bovendien een aanvullende landschappelijke beplanting ontworpen. De parkeeropgave kan op een duurzame en landschappelijke wijze worden uitgevoerd door parkeren op TTE-roosters, waar gras tussendoor groeit. Voor deze roosters zijn geringe cunetten voldoende, zodat de bodem grotendeels intact blijft.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

12 - 39

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid Gezien de kleinschaligheid van het planvoornemen wordt het rijksbeleid niet nader toegelicht, uitzondering hierop betreft een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking welk hieronder wordt toegelicht. Ook het provinciaal beleid wordt nader toegelicht. Ladder De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4). Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 7 tiny houses in bestaand stedelijk gebied. Daarom wordt gesteld dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en een onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig is. Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsbeleid bestaande uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening, vastgesteld op 20 april 2019. Omgevingsvisie Uit de kaart van de Omgevingsvisie is op te maken dat het plangebied ligt binnen een gebied aangewezen als ''Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied''. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied.

Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio. De ladder in relatie tot het planvoornemen is bovenstaande toelicht. Het planvoornemen betreft de realisatie van 7 tiny houses binnen bestaand stedelijk gebied, waarvoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet hoeft te worden doorlopen. Het plangebied ligt niet binnen een ander in de Omgevingsvisie aangewezen gebied.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

13 - 39

Afbeelding uitsnede kaart Omgevingsvisie - bestaand stads- en dorpsgebied Omgevingsverordening Relevant voor het planvoornemen zijn de regels ten aanzien van stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied en ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onderstaand nader toegelicht. Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: d.

een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en e. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van de laag 'Steden en dorpen'. De richtpunten voor deze kwaliteitslaag zijn: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

14 - 39

Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht De ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de aanwezige groen- en waterstructuur. De woningen worden zorgvuldig landschappelijk ingepast (dit is nader toegelicht in paragraaf 2.2). Het plangebied ligt binnen de stads- en dorpsrand van de kern Oud-Beijerland, dit wordt onderstaand toegelicht. Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied ook deel uitmaakt van de laag 'Stads- en dorpsranden'.

Afbeelding uitsnede kwaliteitskaart De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij worden drie typen ‘overgangskwaliteiten’ onderscheiden. Het front, het contact en de overlap. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

15 - 39

Het planvoornemen wordt gerealiseerd in de dorpsrand van Oud-Beijerland, het type ‘overgangskwaliteit' contactkwaliteit wordt daarom toegelicht. De kwaliteit in de overlap (‘contact’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes. De overgangskwaliteiten zijn verder uitgewerkt in de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit. Uit het gebiedsprofiel voor de Hoeksche waard is op te maken dat het plangebied ligt in het kwaliteitsgebied ''Voorstraatdorp''. De grotere dijkdorpen groeiden door tot voorstraatdorpen. Hier werd op enkele honderden meters van de dijk een kerk gebouwd. Tussen de kerk en de dijk werd een voorstraat aangelegd, de voornaamste straat van het dorp. De ruimtelijke opbouw van de voorstraatdorpen is minder vastomlijnd dan op sommige andere eilanden in de zuidwestelijke delta. Voorstraatdorpen zijn Piershil, Nieuw-Beijerland, Oud-Beijerland, ’s-Gravendeel, Numansdorp, Klaaswaal en Westmaas. Ambities Er wordt uitgegaan van onderscheidende compacte dorpen met een dorps karakter. Elk dorp is uniek en uitbreidingen worden zoveel mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd.

Dit mag echter niet ten koste gaan van de ‘lucht’ in het dorp; Inzetten op behoud en versterking van het historische centrum en het waterfront. Ontwikkelingen in het centrum bouwen voort op de waardevolle structuur van het dorp (haven, dijk en voorstraat) en houden rekening met de maat, schaal, beleefbaarheid en identiteit van het dorp. Inzetten op het behoud en de ontwikkeling van het havenkanaal als belangrijk cultuurhistorisch en recreatief element; De voorstraat en de haven, als deze aanwezig is, worden opgenomen in het recreatieve netwerk, waarbij het centrum fungeert als concentratiepunt voor routes en attracties; Bij ontwikkelingen buiten het historische centrum worden waardevolle structuren ingezet als dragers van de stedenbouwkundige structuur. Waar mogelijk wordt de relatie met het omliggende landschap opgezocht door nieuwe (zicht)relaties. Het planvoornemen sluit aan bij het dorps karakter van Oud-Beijerland door de realisatie van een kleinschalig woningbouwproject. De groene uitstraling van de dorpsrand blijft zoveel mogelijk behouden doordat de woningen zorgvuldig landschappelijk worden ingepakt. Ten behoeve van de geluidswal is door Dorp Stad & Land een stedenbouwkundig advies opgesteld. Dit advies is als Bijlage 2 opgenomen.

Uit het advies van Dorp Stad en Land volgt: 'De adviseurs van Dorp, Stad en Land hebben geconstateerd dat de locatie aan de rand van de bebouwde kom van Oud-Beijerland op de overgang tussen het 'verstedelijkte' dorpsgebied en het open grootschalige landbouwgebied ligt. Aan de overzijde van de dorpsrandweg langs de locatie (N217) liggen een sportcomplex en een volkstuinencomplex. Hier vindt de overgang van Oud-Beijerland naar het agrarisch landschap plaats via recreatieve functies in het landschap, zoals in het richtpunt stads-en dorpsranden van de provincie staat beschreven als “kwaliteit in de overlap”. De ontwikkeling van de Tiny Houses in dit overlapgebied is een passende functie. Het betreft een bijzondere woonvorm in een groene setting, vergelijkbaar met een volkstuinencomplex. Zo draagt de ontwikkeling van deze locatie bij aan het realiseren van een rand met een passende overgangskwaliteit.' Om een passende overgangskwaliteit te realiseren is bewust met de cultuurhistorie van deze locatie is omgegaan.

Daartoe dragen in het ontwerp de volgende ingrepen bij: de bestaande rij elzen, restant van een voormalige oude dorpslaan in het gebied, is als structuurdrager in het plan opgenomen; een tweede, parallelle bomenrij geeft maat en schaal aan de plek en draagt bij aan het maken van een windluwe woonomgeving; de functie van boomgaard die hier in het voormalige landschap veel voorkwam komt terug in het inrichtingsbeeld van het plan; een boomgaardsetting voor de nieuwe woningen.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

16 - 39

De confrontatie met de hedendaagse eis om de directe woonomgeving geluidsluw te maken heeft ertoe geleid dat, in verband met de directe nabijheid van de N217, ongeveer de helft van het terrein begrensd dient te worden door een geluidswal. Zoals bij de gehele ontwikkeling bewust is omgegaan met de cultuurhistorie van de locatie, is de geluidswal als een gebiedseigen haag vormgegeven. Conclusie Het planvoornemen is passend de provinciale regels voor ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkeling (artikel 6.10) Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is toegelicht onder rijksbeleid. Hieruit volgt dat geen ladderonderbouwing nodig is.

3.2 Regionaal beleid Regionale Woonvisie Hoeksche Waard De gemeenten in de regio Hoeksche Waard hebben gezamenlijk een regionale woonvisie met als titel ‘Wonen in een vitale Hoeksche Waard’ opgesteld. Voor het woonbeleid in de Hoeksche Waard staan in de komende periode vijf doelen centraal, die van belang zijn voor het toekomstige regionale beleid: 1. Zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen die zorg ontvangen. Dit kan door nieuwbouw en door het aanpassen van bestaande woningen; 2. Beperken van het risico van een te grote voorraad eengezinswoningen; 3. Op peil houden van voorzieningen; 4. Het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters; 5. Zorgen dat er genoeg betaalbare (huur)woningen beschikbaar zijn. Voor het planvoornemen is doel 1 van belang. Voor dit doel is beschreven dat onder particuliere woningbezitters veel minder toekomstgericht gedacht wordt. Vandaar het belang om particuliere eigenaren te informeren over de noodzaak en mogelijkheden om hun woning geschikt te maken. Vanuit de gemeenten moet actief de eigen regie door particulieren worden gestimuleerd, zowel om de eigen woning te verbouwen met het oog op de toekomst als om particuliere nieuwbouw van kleinschalige, gezamenlijke woonvormen te bevorderen. Ook voor nieuwe woningen is de betaalbaarheid belangrijk.

Er moet creatief worden gekeken naar de mogelijkheden om de woonlasten zo laag mogelijk te krijgen en te houden. Om het aantal jongeren op peil te houden is het belangrijk dat er voor hen die in de Hoeksche Waard op zichzelf willen gaan wonen, ook woningen te vinden zijn die bij hun woonwensen en budget passen. Dit voorkomt dat ze wegtrekken naar andere gebieden. In de Hoeksche Waard wordt al geëxperimenteerd met nieuwe vormen van nieuwbouw voor deze doelgroep, zoals zelfbouw en meegroeiwoningen. Voor de startersgroep is de prijs-kwaliteitverhouding wel van

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

17 - 39

groot belang. Nieuwbouwwoningen winnen kwalitatief gezien namelijk van de bestaande woningvoorraad. Prijs, locatie en charme van de woning kunnen voor bestaande woningen spreken. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een initiatief waarbij een kleinschalige betaalbare woonvorm (tiny houses) wordt gerealiseerd die tevens levensloopbestendig zijn. Deze woningen zijn primair bedoeld voor starters die geen woning kunnen vinden in de huidige markt die aansluit op hun budget. Het planvoornemen levert daarmee een bijdrage aan het verwezenlijken van doel 1 (aanpasbaar bouwen).

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Hoeksche Waard Dynamiek door de eeuwen heen is kenmerkend voor de Hoeksche Waard. Door gestaag, steeds weer, in te spelen op veranderingen, is het eiland geworden tot wat het is. Verandering is onderdeel van een levend landschap en van een vitale samenleving. Zoals bewoners van de Hoeksche Waard van oudsher het eiland hebben gevormd, zo zal dat ook in de toekomst nodig blijven. Om in te kunnen spelen op de maatschappelijke vraagstukken die de komende jaren op de gemeente afkomen. Om de Hoeksche Waard nog mooier en beter te maken. Voortdurende ontwikkeling zorgt er voor dat ook toekomstige generaties kunnen genieten van het eiland. Deze Omgevingsvisie nodigt inwoners, ondernemers, investeerders, maatschappelijke organisaties en anderen uit om een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de Hoeksche Waard. De Omgevingsvisie helpt de gemeente om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke Hoeksche Waard. Waar het verleden telt én waar nieuwe perspectieven tot ontwikkeling komen. Waar iedereen mee doet en tot zijn recht komt. Waar we hard werken aan duurzaamheid. Waar kansen zijn om te ondernemen. Het relevante beleid ten aanzien van wonen wordt onderstaand toegelicht.

Herstructurering en uitbreiding dragen bij aan het voorzien in de veranderende woningvraag voor jongeren, ouderen en inwoners met een beperkingen waar mogelijk in het aantrekken van jonge gezinnen. De woningvoorraad en woonmilieus voldoen beter dan nu aan de eisen van de tijd. Hoe gaat de gemeente dit bereiken Inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en de gemeente werken aan een Hoeksche Waard waarin iedereen kan meedoen, iedereen tot zijn recht komt en zijn talenten benut. Bij initiatieven met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw, bereikbaarheid en recreatie wordt door de initiatiefnemers rekening gehouden met de Hoeksche Waarden. Iedereen wordt uitgenodigd om hieraan mee te werken en actief te zijn. Wat inwoners zelf kunnen, doen zij zelf. De gemeente helpt inwoners die dat nodig hebben. De gemeente levert haar bijdrage om het initiatief voor de tiny houses verder te ontwikkelen binnen haar gemeente. Door de realisatie van deze woningen wordt voorzien in de specifieke woningvraag van jonge inwoners die niet kunnen huren of kopen. Het initiatief voor tiny houses wordt ook onderschreven in de Omgevingsvisie. Het planvoornemen is passend binnen deze visie.

3.3.2 Woonvisie Oud-Beijerland De woonvisie Oud-Beijerland is op 7 april 2008 vastgesteld door de gemeente Oud-Beijerland. In deze visie zijn programmatische uitgangspunten vastgelegd voor de ontwikkeling van woningbouw- en herstructurering locaties. In de woonvisie is opgenomen dat de kwalitatieve opgave ten aanzien van de groei woningvoorraad onder meer gericht is op nieuwe ontwikkelingen die een meerwaarde voor de omgeving kunnen betekenen. De realisatie van de tiny houses levert een meerwaarde voor diegene waarvan de woningvraag nu niet kan worden vervuld binnen de gemeente. Door de realisatie van tiny houses wordt een nieuw woningaanbod gerealiseerd dat aansluit bij een specifieke woningvraag naar goedkopere koopwoningen.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

18 - 39

3.3.3 Parkeren In het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie en Parkeren’ wordt de te hanteren parkeernorm bepaald. De normen sluiten aan bij publicatie 317 van CROW, het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. In deze publicatie worden kengetallen gegeven voor de parkeernorm waarbij rekening gehouden wordt met de bandbreedtes en verschillende gebieden binnen en buiten de kom. Deze normen zijn toegepast bij de opzet van het plan. Het aspect parkeren wordt nader toegelicht in paragraaf 4.7.

3.3.4 Duurzaamheid De gemeente volgt als beleid voor duurzaam bouwen de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van het Bouwbesluit 2012. De gemeente stimuleert duurzame nieuwbouw waarbij wordt gestreefd naar 10% scherper dan de EPC-norm uit het bouwbesluit. Ook worden duurzaamheidsinitiatieven voor bestaande woningbouw gestimuleerd, zoals bijvoorbeeld gasloos bouwen en energieneutraal bouwen. De tiny houses worden gasloos en energieneutraal gebouwd.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

19 - 39

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

20 - 39

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

De OZHZ heeft een aantal onderzoeken uitgevoerd ter plaatse van het plangebied, het integrale rapport van deze onderzoeken is als Bijlage 3 toegevoegd. Ook de diverse deelonderzoeken die zijn uitgevoerd ten behoeve van dit rapport zijn als bijlages toegevoegd. In de onderzoeken zijn meerdere locaties onderzocht in het kader van de uitgevoerde locatiestudie. Alleen de conclusies die betrekking op het plangebied worden toegelicht in dit hoofdstuk.

4.1 Bodem In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geen werkwijze vastgelegd inzake hoe om te gaan met een geval van bodemverontreiniging bij een bestemmingsplan. Slechts in een beperkt aantal gevallen is deze, vanwege de hoge kosten, beperkend voor de ontwikkeling. Het gaat dan vooral om grote mobiele verontreinigingen in het grondwater (VOCl, minerale olie e.d.). Het daadwerkelijk uitvoeren van een bodemonderzoek is aan de orde in de fase voorafgaande aan de aanvraag van een Omgevingsvergunning bouwen. Voor het plangebied wordt in deze fase een beknopt beeld gegeven van de beschikbare bodemgegevens en de te verwachten bodemkwaliteit. Dit is opgesteld aan de hand van eerder uitgevoerde bodemonderzoeken en de huidige en voormalige bedrijfsactiviteiten. Het onderzoek is niet uitgevoerd conform de NVN 5725 “Bodem-Leidraad voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend, oriënterend en nader onderzoek”, dat is een uitgebreider onderzoek. Beoordeling Bij OZHZ zijn een aantal bodemonderzoeken bekend, gelegen op- of nabij het plangebied. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 3. Relevant voor het plangebied is een verkennend onderzoek (1995). Uit dit onderzoek volgt dat de bovengrond licht verontreinigd is (PAK en zware metalen) en de ondergrond sterk verontreinigd (arseen, koper en zink).

In de rapportage wordt een puinpad genoemd, dit is mogelijk op de beoogde locatie voor de Tiny Houses gesitueerd. Voorts is er destijds DDT aangetroffen in het slib van enkele sloten. In het verkennend bodemonderzoek wordt een bovengrondse brandstoftank genoemd. Voor zover te herleiden is ter plaatse geen specifiek onderzoek verricht. Tenslotte wordt opgemerkt dat er sprake zou zijn van vijf gedempte sloten, echter er is maar 1 sloot (bij toeval) aangetroffen. Omstreeks 1998 is de Groeneweg verlegd. Op welke wijze destijds is omgegaan met de uit het verkennend onderzoek naar voren gekomen verontreinigingen is niet bekend. Op basis van deze informatie is het gebruik van de BodemKwaliteitsKaart (BKK) niet geschikt voor het hergebruiken van eventueel vrijkomende grond. Sloten en boomgaarden Op basis van kaartmateriaal is bekend dat: In 1940 zijn er boomgaarden gekomen die tot 1997ook voor een deel op de onderzoeklocatie waren gesitueerd; In 1958 is er in het noorden een fabriek gebouwd; De locatie tot 1959 vooral in gebruik was als agrarisch gebied; Vanaf 1963 is er een andere kavelindeling gerealiseerd en is er een sloot gedempt; Vanaf 1968 is er bebouwing gekomen en is een waterpartij gerealiseerd. Vanaf 1974 is er op de locatie een fabriek gerealiseerd. De waterpartij is gewijzigd. In 1998 is de weg verlegd en een rotonde aangelegd.

Conclusie Op basis van de informatie uit het verleden wordt de locatie aangemerkt als 'verdacht op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging'. Relevante milieu hygiënische bodeminformatie ten tijde van het omleggen van de Groeneweg ontbreekt. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de voorgenomen planontwikkeling de bodemkwaliteit op de locatie te laten onderzoeken door middel van een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740, waarbij onder andere aandacht wordt besteedt aan de voormalige sloten en de aanwezigheid van puin (en asbest). Verkennend bodemonderzoek

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

21 - 39

Naar aanleiding van de conclusie van OZHZ is ee verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als Bijlage 4 toegevoegd. Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht: Deellocatie A: gehele onderzoekslocatie en voormalige boomgaard Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat deze deellocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "verdacht, heterogeen, niet lijnvormig" (VED-HE-NL). Zintuiglijk is de bovengrond over vrijwel de gehele locatie verontreinigd met puin. De bovengrond is licht verontreinigd met koper, kwik, zink, lood, DDE, PAK en PCB. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater ter plaatse is een lichte bariumverontreiniging aangetoond. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "verdacht, heterogeen, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard. Echter, gelet op de aard en mate van de geconstateerde lichte verontreinigingen, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek. Wel dient aanvullend onderzoek te worden gedaan naar het aangetroffen puin in de bovengrond met de gehele onderzoekslocatie. Econsultancy adviseert een onderzoek asbest in bodem (conform de NEN 5707) op de gehele onderzoekslocatie.

Deellocatie B: bestrijdingsmiddelenkast Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat deze deellocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "Verdacht, plaatselijke bodembelasting, uitgezonderd ondergrondse opslagtanks" (VEP). In het opgeboorde materiaal is zintuiglijk puin aangetroffen. De bovengrond is licht verontreinigd OCB, DDE, DDD en DDT. In de ondergrond zijn geen OCB gerelateerde verontreinigingen aangetoond. In het grondwater zijn eveneens geen OCB gerelateerde verontreinigingen aangetoond. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "Verdacht, plaatselijke bodembelasting, uitgezonderd ondergrondse opslagtanks" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging, alsmede de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707 Op de onderzoekslocatie is de volgende deellocatie onderzocht: Deellocatie D: (voormalig) puinpad Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen.In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen (anders dan puin)aangetroffen.

Analytisch is in de fractie < 20 mm hechtgebonden asbest aangetoond. Het verhoogdeasbestgehalte is, gelet op de analyseresultaten, hoogstwaarschijnlijk te relateren aan de aanwezigheidvan een enkele stukjes colovinyl in het grondmengmonster. Het gehalte van 1,7 mg/kg d.s. overschrijdt niet de interventiewaarde voor asbest. Op basis van deze analyseresultaten wordt gesteld dat in geval van grondwerkzaamheden op deze deellocatie er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen hoeven te worden getroffen. Aanvullend bodemonderzoek asbest in bodem Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is een aanvullend onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. Dit rapport is als Bijlage 5 bijgevoegd. Uit de huidige informatie blijkt dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de bijmenging van puin. Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stof is (niet-)hechtgebonden asbest.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

22 - 39

Conclusie Uit het onderzoek volgt dat in de bodem zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm wel asbest aangetoond. Echter is het asbest gehalte kleiner dan de helft van de hergebruikswaarde (50 mg/kg d.s.). Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie, met uitzondering van mobiel zeven, behoeven ter ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen. Algemeen Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAShoudende grond en baggerspecie (d.d. 29 november 2019) of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing.

4.2 Bedrijven- en milieuzonering Milieuzonering heeft betrekking op het ruimtelijk scheiden van milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies zoals woningen. De VNG handreiking “Bedrijven en Milieuzonering” 2009 is de meest gebruikte methode bij milieuzoneringen. In de handreiking worden voor vier verschillende milieuaspecten richtafstanden aanbevolen voor milieubelastende activiteiten (bedrijven), ten opzichte van een rustige woonwijk. De milieubelastende activiteiten zijn gerangschikt op SBI code. De grootste richtafstand is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie (zie onderstaand tabel). Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Het plangbeied ligt in een gebied waar op korte afstand een aantal bedrijventerreinen, sportterreinen en een drukken weg gelegen zijn, hier is het te verdedigen om te spreken over een gemengd gebied, waardoor de richtafstand met één stap verlaagd mag worden.

Tabel richtafstanden per milieucategorie (bron: VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering) Beoordeling In de nabijheid het plangebied bevinden zich een sportcomplex en bedrijventerreinen. De relevante gegevens zijn weergegeven in onderstaande tabel. De ligging ten opzichte van het plangebied is weergeven in onderstaande afbeelding. Bedrijf SBI-code Milieucategorie Atletiekverenging 931.G 3.1 geluid Spirit, Langeweg 14 Tennisvereniging 931.F 3.1 geluid TVO, Langeweg 16 Voetbalvereniging 931.E 3.1 geluid O.S.V., Langeweg 22 Bedrijventerrein divers max 3.1 Ferrarilaan/ Aston Martinlaan Trabo Trappen, 251, 331.1 3.2 Rembrandtlaan 5 Bedrijventerrein divers 2 Rembrandtlaan overig Tabel inrichtingen omgeving plangebied

Richtafstand met één stap verlaagd Afstand plangebied 30 meter 20 meter 30 meter

125 meter

30 meter

circa 250 meter

30 meter

> 100 meter

50 meter

50 meter

10 meter

> 50 meter

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

23 - 39

Afbeelding bedrijven in de omgeving plangebied Conclusie De buitenbaan van de atletiekvereniging ligt binnen de richtafstand afstand, het bedrijf Trabo Trappen ligt ongeveer op deze afstand. Door middel van nader onderzoek wordt bepaald of sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de woningen en of maatregelen getroffen moeten/kunnen worden om overlast te voorkomen. Nader onderzoek bedrijven- en milieuzonering De locatie ligt binnen de richtafstand van Atletiekvereniging Spirit, zoals opgenomen in de VNG-handreiking “Bedrijven en Milieuzonering” 2009. Door middel van gericht onderzoek is bepaald of sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de woningen en of maatregelen getroffen moeten/kunnen worden om overlast in de toekomst te voorkomen. Het betreffen hier in het bijzonder de aspecten licht en geluid. Vanuit omwonenden is aangegeven dat zij overlast ervaren op deze beide aspecten. Het onderzoeksrapport is als Bijlage 6 bijgevoegd. Geluid Uit het bij OZHZ aanwezige dossier blijkt dat de Atletiek Vereniging Spirit met name geluid veroorzaakt via de omroepinstallatie rondom de baan. Bewoners van de bestaande woningen ervaren hier overlast van. De richtafstand vanaf de perceelgrens van de atletiekbaan is 30 meter, de baan zelf ligt circa 60 meter van de bestaande woningen. De kortste afstand tussen het plangebied en de atletiekbaan bedraagt circa 80 meter.

De afstand van het oostelijk gelegen clubhuis tot het plangebied ligt op circa 77 meter. De geplande woningen liggen ruim buiten de genoemde 30 meter van de baan en van het clubhuis. Gezien de inrichting van het terrein is het niet aannemelijk dat er op het terreingedeelte gelegen binnen de richtafstand van 30 meter tot het plangebied in de toekomst activiteiten zullen worden ontplooid die geluid veroorzaken. De Atletiekvereniging maakt vooral geluid met de speakerinstallatie rondom de atletiekbaan. Gezien het feit dat de bestaande woningen veel dichter bij de atletiekbaan liggen dan de beoogde locatie voor de Tiny Houses is het niet aannemelijk dat de atletiekbaan beperkt wordt in haar (geluid-)activiteiten door de komst van de Tiny Houses. Tevens is getoetst aan de geldende wettelijke regels ten aanzien van geluid. De inrichting valt onder de geluidregels van het Activiteitenbesluit milieubeheer (Afdeling 2.8). Deze regels stellen grenswaarden aan de geluidsniveaus bij woningen van derden. Zowel voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau als het maximaal geluidniveau gelden grenswaarden. Op grond van het wettelijk geldende activiteitenbesluit voor sportinrichtingen, hoeft het stemgeluid van sporters, bezoekers et cetera niet mee te worden genomen (artikel 2.18, lid 1b).

Specifiek voor het maximaal geluidniveau geldt ook nog eens dat het komen en gaan van bezoekers niet getoetst hoeft te worden (artikel 2.18, lid 3a) en dat het maximaal geluidniveau van het sporten zelf evenmin meetelt (artikel 2.18, lid 3b).

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

24 - 39

Lichthinder Ten behoeve van het aspect licht is een onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 7 bijgevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat er geen overschrijdingen plaatsvinden van de grenswaarden voor lichthinder volgens de NSVV-richtlijnen. Er zijn geen aanvullende maatregelen noodzakelijk. Conclusie Geluid: Er wordt geen hinder van de vereniging verwacht ter plaatse van de Tiny Houses. De nieuwe woningen (Tiny Houses) liggen verder van de atletiekbaan dan de bestaande woningen. Om deze redenen vormen de Tiny Houses geen beperking voor de vereniging. Licht: Uit het uitgevoerde onderzoek volgt dat er ten behoeve van de te realiseren Tiny Houses geen maatregelen nodig zijn op de lichtarmaturen, er wordt ter plaatse voldaan aan de grenswaarde voor lichthinder. Conclusie bedrijven- en milieuzonering Het planvoornemen kan gezien vanuit dit aspect gerealiseerd worden.

4.3 Luchtkwaliteit De Europese Unie heeft luchtkwaliteitsnormen vastgesteld, die het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging tot doel hebben. Nederland heeft deze luchtkwaliteitsnormen opgenomen in de nationale wetgeving. De Nederlandse wet- en regelgeving voor de luchtkwaliteit in de buitenlucht vloeit voort uit titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm). Indien het uitoefenen van bevoegdheden (zoals het vaststellen van bestemmingsplannen en het nemen van projectbesluiten) gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een van onderstaande gronden (artikel 5.16 Wm): Er wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden; Een besluit (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; Een besluit 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentratie van een stof; Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Er is gekeken of de bijdrage van de voorliggende ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen.

Hiervoor wordt een grens gehanteerd van 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Dit betekent dat voor NO2 en PM10 projectbijdragen zijn toegestaan van maximaal 1,2 ug/m3. Beoordeling In de Regeling NIBM is een lijst met categorieen van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Volgens deze regeling wordt de bouw van niet meer dan 1.500 woningen bij een ontsluitingsweg aangemerkt als NIBM. Het plan maakt de bouw van 7 woningen mogelijk. Daarom kan bijdrage van dit plan aangemerkt worden als NIBM en hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Vanuit de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor het realiseren van het voorliggende plan. Daarnaast moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit. Hiervoor is het nodig om een indruk te krijgen van de luchtkwaliteit rond het plangebied. Met behulp van de NSL-monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) wordt inzicht verkregen in de luchtkwaliteit als gevolg

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

25 - 39

van wegverkeer. Deze toets is uitgevoerd. In de omgeving van het plangebied liggen wegen die opgenomen zijn in de monitoring. Uit de monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties voor fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) lager zijn dan 35 ug/m³ (grenswaarde 40 ug/m3). Het aantal overschrijdingsdagen van de PM10 etmaalnorm bedraagt in dit jaar minder dan 35 dagen (grenswaarde 35 dagen). Conclusie Het voorliggende plan draagt "niet in betekenende mate" bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom vormt de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van een dreigende grenswaarde overschrijding van de luchtverontreinigende stoffen PM10 en NO2, de concentraties van deze stoffen liggen ver onder de normen. Daarom is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit.

4.4 Water Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Hollandse Delta. Waterschapsbeleid In het Waterbeheerprogramma (WBP, 2016-2021) staan de doelen van het waterschap Hollandse Delta voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, schoon water en de waterketen (transport en zuivering van afvalwater). Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken. Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m2 of meer in stedelijk gebied of 1.500 m2 of meer in landelijk gebied dient een vergunning aangevraagd te worden in het kader van de Keur. De versnelde afvoer als gevolg van de toename aan verharding moet volledig worden gecompenseerd door het aanbrengen van een gelijkwaardige vervangende voorziening (compensatieplicht), met een oppervlakte van 10% van de toename van verharding. Het waterschap geeft in volgorde de voorkeur aan de volgende gelijkwaardige voorzieningen: Nieuw te graven oppervlaktewater in de directe nabijheid van de verhardingstoename; Nieuw te graven oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied; Nieuw te graven oppervlaktewater in het benedenstrooms gelegen peilgebied of een eventueel alternatief.

Beoordeling Waterkwantiteit Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: hemelwater vasthouden voor benutting; (in)filtratie van afstromend hemelwater; afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater; afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI. In de bestaande situatie infiltreert het hemelwater direct in de grond omdat het gehele plangebied onverhard is. Het plangebied blijft in de nieuwe situatie grotendeels onverhard. Het hemelwater kan in de nieuwe situatie infiltreren in de aanwezige groenvoorzieningen in het plangebied. Voor de woningen wordt een hemelwaterafvoer aangelegd.

(ontwerp) Tiny Houses, Zuiderrotonde Oud-Beijerland, kruising Langeweg/N217 NL.IMRO.1963.BPZuiderrtndeOBL20-ON01

26 - 39

Ter plaatse van de nieuwe woningen wordt riolering aangelegd welk aangesloten wordt op het bestaande stelsel. Waterbeheer In de Keur is geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Watergangen en regionale waterkering In of nabij het plangebied liggen geen regionale waterkeringen. Rondom het plangebied (zuid-, oost- en westzijde) ligt een bestaande watergang. Dit betreft een wegsloot dat in onderhoud is bij het waterschap en een beschermingszone van 4 meter heeft. Er vinden geen werken of werkzaamheden in of nabij de watergang en/of beschermingszone plaats. Een watervergunning is daarom niet nodig.

Afbeelding bestaande watergangen - uitsnede legger wateren en kunstwerken Toename verhard oppervlak De bestaande verharding die aanwezig was in het plangebied (ontsluitingsroute met een verhard oppervlak van 253,5 m2) blijft gehandhaafd in de nieuwe situatie. De extra verharding die wordt toegevoegd betreft de realisatie van de tiny houses. De extra halfverharding die wordt toegevoegd betreft het pad die naar de tiny houses wordt aangelegd. In de onderstaande tabel is de hoeveelheid (half)verharding in de bestaande- en nieuwe situatie weergegeven. Halfverharding Bestaande situatie 0 m2 Nieuwe situatie 120 m2 Toename 120 m2 Afbeelding oppervlaktes halfverharding en verharding nieuwe situatie