Stougjesdijk-Oost presentatie gemeenteraad 2

Stougjesdijk-Oost

Henk Groeneveld, sen. Projectleider ruimtelijke ontwikkeling 01-11-2022

Opbouw presentatie • Proces • Inhoud concept hoofdlijnenakkoord • Huidige stand van zaken • Nog uit te voeren

Proces tot nu • Hoofdlijnenakkoord Oud-Beijerland

• Concept anterieure overeenkomst/ruimtelijk plan

• Door gewijzigde ambities naar nieuw hoofdlijnenakkoord

• Aanvragen voor extra financiering i.v.m. eis woningbouwprogramma • Naar anterieure overeenkomst/omgevingsplan

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord • Gebiedsvisie 26 oktober 2018/ Hoofdlijnenakkoord 11 december 2018 • Kern van overeenkomst: onderzoeken ruimtelijke en financiële haalbaarheid • Daarna gewerkt aan ruimtelijke plan en anterieure overeenkomst

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord • Gemeente Hoeksche Waard de volgende nieuwe aspecten ingebracht t.o.v. akkoord 2018: – Sociale woningbouw (eerder geen afnamewens HW Wonen) – R-net tracé – Nieuwe duurzaamheidseisen zoals • • • •

Klimaatadaptief Energieneutraal Gasloos Aanpasbaar bouwen

– Maatschappelijke en commerciële voorzieningen

• Marktpartijen verbolgen door nieuwe eisen gemeente • Enorme stijging prijzen • Geen grondpositie gemeente

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord • Twijnstra Gudde in de arm genomen voor: – In beeld brengen mogelijkheden en strategieën

– Opstellen schaduw grondexploitatie – Weergave financiële effecten aanvullende wensen gemeente

Proces tot hoofdlijnenakkoord Toets financiële haalbaarheid gemeentelijke ambities door TG

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord Strategische opties: • Verder onderhandelen en nagaan of meer woningen mogelijk zijn als wisselgeld voor hogere kosten marktpartijen als gevolg aanvullende eisen gemeente • Terugvaloptie is een eenzijdig door de gemeente opgesteld bestemmingsplan met een exploitatieplan

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord September 2021 • Markt wil 2000 woningen – – – –

20% sociaal 20% betaalbaar 60% vrije sector Max. 3.000 euro/woning kostenverhaal

• Gemeente zag ruimte tot – – – –

26% sociaal 34% betaalbaar 40% vrije sector Ca. 5.700 euro /woning nodig voor R-net, fietstunnel, rotondes etc.

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord • Constatering: gebiedsontwikkeling komt financieel niet rond • Verschil in grexen door lagere inbrengwaarde grond grex gemeente (voor aankoop grond gemeente € 55,- m2 versus markt € 95,-/m2) • Eind september diverse optimalisaties bekeken (zoals bijdrage uit fonds bovenwijks in fietstunnel en OV en schrappen kademuur) • 4 oktober ambtelijk overleg, hoe wel

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord 19 oktober 2021 marktpartijen stellen 3 mogelijke scenario’s voor: 1. 2.500 woningen volgens verdeling gemeente 2. 1.800 woningen o.b.v. 26/34/40 maar met 400 vrije sector extra 3. 2.150 woningen i.c.m. max 55% vrije sector

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord BO 25 oktober 2021 • Onderzoeken of 2.200 woningen stedenbouwkundig verantwoord gerealiseerd kunnen worden volgens scenario 2. • Opgave aan marktpartijen om vrije sector uit te splitsen – ‘Betaalbare’ vrije sector – ‘Duurdere’ vrije sector

Proces tot concept hoofdlijnenakkoord Resumé •

Langdurig onderhandelingstraject door – – – –

•

Ontbreken grondpositie Groot aantal marktpartijen met grondpositie Faciliterend grondbeleid Gewijzigd beleid gemeente

Door verkiezingen versneld naar een concept hoofdlijnenakkoord

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord • (Woningbouw)programma totaal 2.200 woningen – 468 sociaal koop en huur (21,3%) – 642 betaalbaar (middelduur, 29,2%) – 1090 vrije sector (49,5%)

• 2000-3000 m2 BVO commerciële voorzieningen • 10.000 m2 BVO maatschappelijke voorzieningen • 10 % bijzondere woonvormen • R-net tracé

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord Stedenbouw/Bestemmingsplan/Omgevingsplan • 1 bestemmingsplan/omgevingsplan (geen directe bouwtitel voor 2200 woningen) • Communicatie/participatieplan door marktpartijen – In het hoofdlijnenakkoord staan de kaders – Bij uitwerking kaders actief omgeving betrekken

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord

• Beeldregieplan en beeldkwaliteitsplan per deelgebied • Aanleg openbaar gebied volgens Handboek Openbare Ruimte

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord Kostenverhaal en subsidies • Afdracht bovenwijkse kosten door marktpartijen (Nota kostenverhaal) • R-net en fietstunnel voor rekening marktpartijen; bijdrage gemeente uit opbrengst budget bovenwijkse kosten • Aanpassing rotondes voor rekening marktpartijen • Diverse kostenposten gemeente worden in rekening gebracht (verplicht kostenverhaal) • Planschade en nadeelcompensatie voor rekening marktpartijen

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord Duurzaamheid en circulariteit • • • • •

Gasloos en energieneutraal Woonkeur, maatlabel Hoeksche Waard leidend Klimaatadaptieve buitenruimte Marktpartijen komen met voorstellen voor circulariteit Marktpartijen komen met voorstellen voor biodiversiteit

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord Parkeren en mobiliteit • Gemeentelijk parkeerbeleid uitgangspunt; marktpartijen stellen een mobiliteitsplan op ter motivatie mogelijk lagere parkeernormen

Diversen • Onderzoek naar bouw tijdelijke woningen • Marktpartijen zorgen voor efficiënte projectorganisatie met een aanspreekpunt • Het akkoord van 11 december 2018 vervalt

Inhoud concept hoofdlijnenakkoord

Huidige stand van zaken •

Standpunt college – Onvoldoende sociale woningen – College stuurt aan op verdeling 30-40-30 – Op zoek naar alternatieve financiering

•

Woningbouwprogrammering – 1500 woningen t/m 2031 (200 woningen/jaar) – 700 woningen na 2031 – Afstemmen met provincie over aantallen en 1 omgevingsplan

•

Diverse subsidieverzoeken ingediend – – – –

•

Knelpuntenpot (€ 250.000,-) Vliegende brigade (inhuur derden) Woningbouwimpuls (zie raadsvoorstel) Versnellingssubsidie mobiliteit (zie raadsvoorstel)

Marktpartijen hebben projectorganisatie efficiënter ingericht

Nog uit te voeren • • • • •

Uitwerken programma (2022/2023) Uitwerken stedenbouw/grex (rekenen en tekenen 2022/2023) Opstellen anterieure overeenkomst (2022/2023) Communicatie/participatie omgeving (vanaf 2023) Opstellen en in procedure brengen omgevingsplan (2023/2024)

Nog uit te voeren • Realisatie R-nettracé (2025) • Realisatie fase 1 (start bouw 2024) • Let op: jaartallen streven gemeente en marktpartijen maar niet afdwingbaar • Maar eerst besluitvorming gemeenteraad subsidieaanvragen!

Einde presentatie