Stedenbouwkundige studie
Tekst van het document
Plan PRINCIPEVERZOEK LOCATIE HOFSTRAAT WESTMAAS GEMEENTE BINNENMAAS ruimte voor ideeën
Opdrachtgever: Familie Plomp Documentnaam: 1278-Hofstraat Westmaas-principeverzoek definitief Wijzigingsdatum: 10 oktober 2019
Alles uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron en auteur worden vermeld. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Middenbaan 108, 2991 CT Postbus 37, 2990 AA Barendrecht
T +31 (0)180 61 31 44
www.wissing.nl
Inhoud 1. Inleiding 1.1 1.2
Locatie 5 Locatie in beeld 6
2. Bureauonderzoek 2.1 2.2 2.3
8
Historie 9 Ontsluiting 12 Relatie met Binnenbedijkte Maas 14
3. Ontwerp 3.1 3.2 3.3 3.3 3.5 3.6 3.7
4
16
Uitgangspunten 17 Verkaveling 18 Sfeer van het plein 21 Sfeer van de bebouwing 22 Duurzaamheid 23 Bijlage: profielen 24 Bijlage: draaicirkels 25
1. Inleiding
1.1 Locatie Een unieke locatie Het plangebied is gelegen tegen de historische kern van Westmaas. Deze kern heeft een bijzondere ligging aan de westkade van de Binnenbedijkte Maas. Dit voormalige stroomgebied van de Maas is door de bedijkingen tijdens de 15e eeuw niet dichtgeslibt en hierdoor bewaard gebleven. Tegenwoordig voorziet de Binnenbedijkte Maas in recreatiebehoefte. Als een soort schiereiland is het plangebied gelegen tussen de kern van Westmaas en de Binnenbedijkte Maas. Vanaf hier is een uniek uitzicht over het water. In het plangebied zelf zijn twee delen te onderscheiden. Deze delen staan behoorlijk in contrast met elkaar. • Het zuidelijke deel is in gebruik door een transportbedrijf, Fa. Gebr. Plomp & Zn Transport. Hier rijdt zwaar vrachtverkeer het gebied op en af en om dat te faciliteren is het terrein compleet verhard en voorzien van een harde kade. Opstallen op het terrein dienen als kantoor en opslag. • Het noordelijke deel op de kop van het schiereiland, omgeven door water, is in gebruik als camping. Hier staan verschillende vaste gasten met caravans en tenten en er is volop ruimte voor aanlegplaatsen voor kleine boten. De toegang van de camping is via het terrein van het transortbedrijf.
Transformatie naar woningbouw De familie Plomp is eigenaar van het totale gebied en is voornemens zowel de caming als het terrein van het transportbedrijf te transformeren naar woningbouw in de vorm van grote kavels. Het terrein van het transportbedrijf voldoet niet meer aan de eisen van tegenwoordig voor een goede bedrijfsvoering. Er is geen ruimte voor uitbreiding en ook de toegang naar het gebied belemmert groei, zowel qua intensiteit als grootte van de vrachtwagens. De locatie ligt midden tussen de bestaande woningbouw en transformatie naar woningen is dan ook een logische stap. Daarbij resulteert het in: • Invulling van de woningvraag naar ruime kavels; • Opheffing van oude bedrijfsvoering in de dorpskern; • Beperken verkeersbewegingen van vrachtverkeer en daarmee positieve bijdrage aan luchtkwaliteit en bijdrage fijnstof; • Voorkomen van verder verval van het gebied; • Beperken van verharding en daarmee bijdrage leveren aan klimaatbestendigheid.
Westmaas en de Binnenbedijkte Maas
Het plangebied tegen de kern van Westmaas
Leeswijzer Dit document is een principeverzoek waarmee de eerste stap wordt gemaakt naar transformatie. Het beschrijft het plangebied inclusief historie, relatie met het water en de ontsluiting. Daarna het voorstel voor de nieuwe invulling van het gebied met referentiebeelden. In vervolg op dit document moet het plan worden uitgewerkt, afgestemd met de omgeving en juridisch mogelijk gemaakt met een nieuw bestemmingsplan. 5
1.2 Locatie in beeld Fa. Gebr. Plomp & Zn Transport Het terrein van het transportbedrijf vormt de entree van het gebied en achterliggende camping. Hier staan verschillende (voormalige) woningen en schuren die een groot geasfalteerde plaats omsluiten. De staat van het gebied is matig tot slecht. Vooral de schuren zijn gedateerd. Nieuwbouw op deze plek kan voor een grote kwaliteitsimpuls voor het gebied en haar omgeving zorgen.
Staat van de stallingsplaatsen
Stallingsplaatsen voor caravans en trailers
Schuurtje
Oprit richting de Hofstraat 6
Camping Op de kop van het plangebied ligt de camping voor zowel vaste als tijdelijke standplaatsen. Aan de oostkade zijn volop aanlegplaatsen voor de gasten. Ten westen van de camping zijn aan de overzijde van het water de achtertuinen van de woningen aan de Nieuwstraat gelegen. Deze woonpercelen lopen kadastraal door over het water. Om de privacy van deze woningen te beschermen is op het plangebied langs de gehele oever een hoge haag geplaatst op een beschoeiing. Door de hoogte van de dijk waar de woningen op staan, circa 2,5 meter hoger dan het plangebied, is er een zichtrelatie tussen de bestaande woningen en het campingterrein.
Zicht op de Binnenbedijkte Maas
De woningen aan de Nieuwstraat nog net zichtbaar
Vaste standplaatsen
Hoge hagen schermen de tuinen 7
2. Bureauonderzoek
2.1 Historie Westmaas is ontstaan na de indijking van de polders Moerkerken en Munnikenland. Zweder van Abcoude, heer van Gaesbeek, heer van Strijen, schonk het Munnikenland, een deel van de ambachtsheerlijkheid Strijen, aan de monniken van het Kartuizerklooster te Utrecht. Het land, voornamelijk rietlanden, werd door de monniken bedijkt waarna het dorp Westmaas ontstond. In het eind van de 18e eeuw is het dorp Westmaas voor een groot deel afgebrand. Mijnsheerenland is het enige dorp in de Hoeksche Waard dat niet aan een dijk is gebouwd. Het dorp Westmaas loopt er tegenwoordig in over, maar wordt door de inwoners gezien als een apart dorp met een eigen cultuur. Op de plaats waar nu Puttershoek ligt, lag vroeger de streek Hoecke. Deze streek was een leen van de heren van Putten, vandaar de naam Puttershoek. Het was tijdenlang een halteplaats voor landverkeer van Rotterdam naar Antwerpen. De locatie is onderdeel van de vroegste bebouwing van Westmaas. Al vanaf 1850 is de locatie zichtbaar op de verschillende kaarten. In eerste instantie als lege agrarische grond en rond 1940 als gebied met toegangsweg en daarmee fysiek verbonden met de kern. Historisch gezien, en ook nu nog, vormt het echter geen onderdeel van de doorlopende lintstructuren en moet het eerder beschouwd worden als het achterland c.q. een uitloper van de oevers van het water.
Dit wordt versterkt doordat het gebied laag ligt en daarmee inderdaad meer verbonden is met het water dan met de bebouwingsstructuren van de Nieuwstraat en Breestraat/ Munnikenweg. De conclusie is dan ook dat de relatie met het water zou moeten worden versterkt en dat niet met de nieuwbouw geprobeerd moet worden om aan te haken op de historische kernbebouwing.
1850
1875
1900
1925
1940
1960 9
Historische elementen
Bouwhoogte max. 11 m.
Mo len bio to op er et 0m 30
ne zo
Bouwhoogte max. 10 m.
Mo len bio to op
r ete 0m 20
Ontwikkeling van het plangebied vormt geen belemmering voor windvang en zicht op de molen. Bij de ontwikkeling kan mogelijk een zichtrelatie met de kerk worden aangebracht.
e zon
Historisch dijklint Nieuwstraat
De bedijking van de Binnenbedijkte Maas heeft geleid tot twee belangrijke (dijk)linten, Nieuwstraat en Breestraat/Munnikenweg, waarlangs Westmaas ontwikkeld is. In de historische kern zijn twee waardevolle architectonische overblijfselen uit de geschiedenis. 1. De Nederlandse Hervormde Kerk aan de Breestraat 13 is in 1650 gesticht en is tot de dag van vandaag nog in gebruik. Dit Rijksmonument vormt een belangrijk “hart” voor het dorp. De kerktoren is vanuit het plangebied waarneembaar. 2. Aan de Van Koetsveldlaan staat de historische korenmolen “Windlust”. Deze goed onderhouden molen is beeldbepalend voor Westmaas. Voor de traditionele windmolens in (en buiten) het plangebied, die allen zijn aangemerkt als Rijksmonument, moeten de vrije windvang en het zicht op de molen voldoende zijn gegarandeerd.
Nederland - Zuid-Holland - Westmaas - Windlust -1853
Molen (1853) “Windlust”
Image capture: Nov 2011
Henny Brouwers Photo - Nov 2011
Images may be subject to copyright.
Kerktoren zichtbaar
Historisch lint Munnikenweg
Kerk (1650) “Nederlandse Hervormde Kerk””
10
Historische linten Nieuwstraat De Nieuwstraat is een dijklint dat Westmaas venbindt met Mijnsheerenland. Via de Nieuwstaat is ook de provinciale weg (N489) en via de Westdijk de rijksweg (A29) te bereiken. Hiermee vormt de Nieuwstraat een belangrijke ontsluiting voor Westmaas en de toegangsweg naar het plangebied. Karakteristieken zijn: • Historisch; • Kleinschalig qua profiel en bebouwing; • Individueel karakter van geschakelde bebouwing; • Haakse kappen afgewisseld met langskappen; • Metselwerk, stuc en hout als gevelmateriaal.
Breestraat/Munnikenweg Dit historische lint loopt ten noorden van de Munnikenpolder en verbindt Westmaas via Zwanegat met Puttershoek, Maasdam en Strijen. Dit lint is niet op een dijklichaam gelegen, maar vormt wel de grens van de Munnikenpolder. Ook vanaf de Breestraat is het gebied bereikbaar, maar verder is deze route niet ervaarbaar vanuit het plangebied. Karakteristieken zijn: • Historisch; • Ruimer profiel dat uitloopt in een landelijk profiel; • Individueel karakter van losse bebouwing met agrarische kenmerken (kerk als bijzonder element); • In basis haakse kappen afgewisseld met langskappen; • Metselwerk, stuc en hout als gevelmateriaal.
11
2.2 Ontsluiting De locatie wordt ontsloten vanaf de twee historische linten. Via twee smalle straten, de Hofstraat en Havenstraat, is het plangebied te bereiken. Het gebied zelf is doodlopend. Het huidige vrachtverkeer komt vanaf de Maasweg (N489) via de Hofstraat en kan op de binnenplaats in het plangebied keren om zo weer terug op hoofdwegen te komen.
Blauwesteenweg
De smalle toegangswegen staan grote hoeveelheden verkeer niet toe. Dit beperkt het aantal autobewegingen en dus woningen in de toekomst. Aandacht moet er ook zijn voor calamiteitenverkeer en keermogelijkheden daarvoor.
Nieuwstraat
Maasweg (N489)
Smidsweg
Hofstraat
Hofstraat
Munnikenweg
Van Koetsveldlaan
Breestraat Haagje
12
Ontsluiting plangebied
Hofstraat (vanaf de Nieuwstraat) De Hofstraat heeft aan deze zijde een smal profiel met een straatbreedte van circa 5,5-6 meter, inclusief de loopstroken aan beide zijden van de weg. Deze route wordt ook door het vrachtverkeer van het transportbedrijf gebruikt als hoofdontsluiting van het plangebied. Voor de nieuwe ontwikkeling van het plangebied zal dit de ook de meest geschikte ontsluiting blijven.
Hofstraat (vanaf de Breestraat) Het profiel van de Hofstraat is aan de zuidkant plaatselijk slechts 4,5 meter van gevel tot gevel. Voordeuren komen direct uit op de rijbaan en men parkeert hun auto op straat. Dit is ook een langere route door deze smalle ‘steeg’. Deze route is ongeschikt als goed functionerende ontsluiting van het plangebied.
Hofstraat (entree van het plangebied) Aangezien het plangebied aan drie kanten grenst aan het water is dit de enige ontsluitingsweg van het plangebied. Het profiel van deze entree is een ruime 6 meter. In de huidige situatie staan ook hier, net als aan de zuidzijde van de Hofstraat, de gevels direct aan de rijbaan. Deze entree is voldoende ruim om voor de nieuwe ontwikkeling een goede ontsluiting te kunnen realiseren.
Profiel van de Hofstraat vanaf het westen
Profiel van de Hofstraat vanaf het zuiden
Entree van het plangebied 13
2.3 Relatie met Binnenbedijkte Maas Mijnsheerenland
Een plek aan het water Westmaas omarmt samen met Mijnsheerenland het westen van de Binnenbedijkte Maas. De directe relatie met dit water wordt voornamelijk gemaakt door privégronden. Enkel buiten de kern van Westmaas zijn twee wandelparken langs de oever te vinden. De ontwikkeling van het plangebied geeft de mogelijkheid om een nieuwe openbare plek aan het water te creëren.
Wandelpark noordelijk van Binnenbedijkte Maas
Zicht op open landschap circa 2 km verderop
Dorpskern
Wandelpark zuidelijk van Binnenbedijkte Maas Westmaas
Privégronden langs Binnenbedijkte Maas
14
Volop zicht op de Binnenbedijkte Maas
Mogelijkheid rondje Westmaas?
Het uitgestrekte zicht over de Binnenbedijkte Maas maakt deze locatie uniek in Westmaas. Vanaf deze plek kan tot het open landschap ten noorden van de Binnenbedijkte Maas en verder worden gekeken. Met de verschillende aanlegplaatsen is het water niet alleen van visuele waarde, maar is het ook bereikbaar. Deze locatie is nog één van de weinige aan de Binnenbedijkte Maas die toegankelijk is voor het publiek. Daarom is het uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling dan ook publiek toegankelijke kop van het schiereiland (volgens het besluit van het college). Hiermee wordt het gebied niet alleen waardevol voor de nieuwe bewoners, maar voor iedereen in Westmaas.
Om de plek nog meer waarde te geven voor het dorp kan er worden nagedacht over een wandelroute over het water heen. Via de jachthaven en het terrein van Firma L.T. de Jongh kan hier een verbinding worden gemaakt met de Munnikenweg. Hierdoor wordt een nieuw rondje Westmaas gecreëerd waarin de Binnenbedijkte Maas en de Nederlandse Hervormde Kerk met elkaar verbonden worden. Dit is een kans die mogelijk kan worden meegenomen bij de afweging van de locatie van de publliek toegankelijke plek in de ontwikkeling. De haalbaarheid hiervan hangt uiteraard volledig af van de toekomst van het jachthaventerrein, maar door rekening te houden met kansen blijven opties voor de toekomst open.
Een wijds uitzicht over het water vanaf de huidige camping 15
3. Ontwerp
3.1 Uitgangspunten Zoals aangegeven willen de grondeigenaar, familie Plomp, en initiatiefnemer, De initiatiefnemer heeft daarbij aangegeven de kop van het schiereiland te wilde heer Van der Wulp, overgaan tot transformatie van het plangebied naar
len inzetten voor een woonkavel. Dit is de meest waardevolle plek en verkoop
woningbouw. Eerder werd een gemengd programma als uitgangspunt
van deze plek draagt bij aan de haalbaarheid van de ontwikkeling.
opgegeven door de gemeente, maar de haalbaarheid hiervan bleek onvol-
Dit wordt niet strijdig geacht met de uitgangspunten van de gemeente.
doende. Dit met name vanuit het oogpunt van verkeer. De gemeente heeft daarom ingestemd met een een onderzoek naar een invuling met een beperkt programma van circa 6 woningbouwkavels voor vrijstaande woningen en eventueel twee-onder-één-kapwoningen. Woonkavel op de kop van het schiereiland
Hierbij heeft de gemeente de volgende uitgangspunten meegegeven: • Publiek toegankelijke kop van het schiereiland (volgens het besluit van het
Bestaande haag word vervangen door nieuw groene invulling
college); • Stedenbouwkundig plan aansluiten op dorpse schaal van de omgeving; • Voor de architectonische uitwerking van de bebouwing wordt verwezen naar de welstandsnota. De welstandsnota geeft aan dat er op deze locatie zorgvuldig omgegaan dient te worden met de bestaande karakteristieken in het historische bebouwingsbeeld. Vernieuwingen moeten worden ingepast in het specifieke beeld van de omgeving en cultuurhistorische herkenbaarheden respecteren; • Houden van een open karakter, passend bij de dorpse diversiteit; • In een vroeg stadium de routing van het bouwverkeer meenemen;
Open zicht en toegang tot de Binnenmaas
Keermogelijkheid voor calamiteitenverkeer in het gebied Hoofdontsluiting vanaf de Nieuwstraat
• I.v.m. de molenbiotoop rekening houden met bomen. In het nieuwe
Openbaar toegankelijke plek
Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) staat een aanpassing van de spelregels; • Er bestaat een ontvangstplicht voor het waterschap. Ook aan de beschoeiing en het onderhoud van het openbaar groen zal het waterschap wellicht
Mogelijk doorzicht naar Munnikenweg
eisen stellen; • De omgeving goed bij het plan betrekken.
Schema uitgangpunten woningbouwontwikkeling
17
3.2 Verkaveling aat
WMS01 C 1427
15
WMS01 C 1424
WMS01 C 17 31
11
WMS01 C 1441
38
WMS01 C 122
27
WMS01 C 1306
WMS01 C 1150
WMS01 C 1340
WMS01 C 18
WMS01 C 1422
34
9 WMS01 C 1421
WMS01 C 833 WMS01 C 834
WMS01 25 C 19 7
WMS01 C 1420
WMS01 C 1341
23
5 WMS01 C 1154
WMS01 C 1456
WMS01 C 1297
32
WMS01 C 1152 WMS01 C 21 19
19A
30A
17
WMS01 C 871
28A
WMS01 C 25
WMS01 C 872
uwstr
28
WMS01 C 990
WMS01 C 1149
2.
Bened
7A WMS01 C 764
m2
WMS01 C 873
26A
en Nie
38
14
23
aat
6.0
15
7 83
m2
11
WMS01 C 763
26
Nieuw
WMS01 C 568
5
t straa
S
WMS01 C 131
5-9
9 22
WMS01 C 135
0
.5 27
32
WMS01 C 134
16
WMS01 2 C 29
m2
WMS01 C 133
18
WMS01 4C 760
1 85
WMS01 C 132
20
WMS01 C 28
WMS01 C 759
37
WMS01 C 991
24
WMS01 C 762
WMS01 C 761
59
30
WMS01 C 24
20
WMS01 C 870
5.
Op de kop van het schiereiland ligt een ruim kavel van circa 1.400m² is. Er is gevraagde om een openbaar toegankelijke plek aan het water die in het voorstel is ingepast. Het schiereiland is circa 150 meter lang en dus is er een keermogelijkheid nodig voor calamiteitenverkeer en vuilniswagen. Er is een pleinruimte aan het einde gemaakt die de route naar het water inleidt. Deze intieme plek, enkel voor de voetganger bereikbaar geeft volop uitzicht over de Binnenmaas. Dit is een zit- en aanlegplaats die door iedereen gebruikt kan worden. Halverwege de toegangsroute is een verbreding van het groen gerealiseerd zodat in het gebied een speelgelegenheid ingepast kan worden. Zo wordt de toegangsroute een aantrekkelijk kralensnoer van ruimten die uitloopt op het water.
WMS01 C 869
30B
WMS01 C 23
3
2 8m 87 7.50 2
WMS01 C 338
14
1.
WMS01 C 1457
10A 10
12
WMS01 C 339
WMS01 C1 895
WMS01 C 137
WMS01 C 1148
2 7m 88
6
WMS01 C 524
35
WMS01 C 174
opdrachtge
WMS01 C 145
WMS01 C 146
WMS01 C 147
WMS 0 C 142 1
20-22
WMS01 C 144 WMS01 C 35
18
WMS01 C 16695
15
10
WMS01 C 172
datum WMS01 C 525
WMS01 C 1065
WMS01 C 1030
WMS01 C 946 WMS01 C 1310
12
traat
19
WMS01 C 1308
4
Brees WMS01 C 1263 WMS01 17 C17A 1291
3
Haven
24
status
WMS01 C 1481
WMS0 1 C 148
1
6 WMS01 C 150
01 C 149
t Hofs traa
2
nummer WMS01 C 696
straa CWMS01 t 1275 WMS
WM S C 14 01 3
4
titel
WMS01 C 151
t straa Nieuw
WMS01 C 826
tekening
WMS01 C 1274
WMS01 C 141
6
WMS01 C 1523
WMS01 C 1524
WMS 0 C 140 1
8
WMS01 C 1309
3
WMS01 C 153
WMS01 C 896
project naam
WMS0 1 C 139
10
WMS0 C 10461
Alle woningen hebben 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Enkele bezoekersparkeerplaatsen worden opgelost in de openbare ruimte (niet zijnde het plein). Deze bevinden zich aan het begin van de toegangsroute waardoor er ter hoogte van de speelgelegenheid geen conflicten ontstaan met spelende kinderen. De vrijstaande woningen aan het groen kunnen eventueel worden omgezet naar twee-onder-één-kapwoningen. Er komen daarmee maximaal 7 woningen.
33
WMS01 C 1430
13
WMS01 C 1469
Nieuws tr a a t
u w st r
WMS01 C 1425
WMS01 C 16
B en ed
17
WMS01 C 1423
De toegangsroute vanaf de Nieuwstraat is langs de noordzijde gelegd. Dit omdat anders de tuinen van de nieuwe woningen op het noorden liggen en dat is ongewenst vanuit toekomstige kopers. Daarbij zou daardoor de privacy van de bestaande bewoners van de Nieuwstraat worden aangetast. Ook voor de toegankelijkheid van de Binnenmaas ontstaan aan de noordzijde mogelijk problemen omdat dit kadastraal eigendom is van de bewoners van de Nieuwstraat.
en Nie
WMS01 C 1426
Op basis van de uitgangspunten van de gemeente en de initiatiefnemer is een schetsontwerp gemaakt met 5 grote woonkavels.
WMS01 C 120
WMS01 C 1482 8
1
WMS01 C 522
revisie
WMS0 revisienum C 103
revisiedatu
gewijzigd d
4
omschrijvin
4A
6
nweg
nike
6
18 aan deze tekening
WMS01 C 21 19 19A
WMS01 C 869
30B
30A
17
WMS01 C 870 30
WMS01 C 24
Parkeren
Opstel plaatsen containers
WMS01 C 871
59
water WMS01 C 872
15
Nieuwe groene afscherming ter vervanging bestaande haag
3 14
WMS01 C 990
WMS01 C 1149
2. 7A
11
5
S
WMS01 C 131
Binnenbedijkte Maas
5.
t straa
m2
37
C 991
Nieuw
7 83
Uitzichtpunt op
Speelplek in het groen WMS01
26
2 8m
WMS01 C 873
23
Uitgegaan wordt van 0,3 PP in openbaar gebied per woning en 28 minimaal 2 PP naast elkaar op eigen terrein. 3 parkeerplaatsen uitgevoerd in halfverharding 26A WMS01 C 764
Nieuw te graven
28A
6.0
WMS01 C 25
20
WMS01 C 23
Talud 1:3 of behoud bestaande keerwand
5-9 24
9
WMS01 C 133
18 WMS0 1 C 135
Suggestie voor on16 dergrondse contai14 ner. Reactie RAD ontbreekt WMS01 C 1457 12
WMS01 C 339
2 8m 87 7.50 2
1.
10A
p WMS01 C 137
10
6
35
WMS01 C 141
Nieuw
1278-A001-00.DWG
WMS01 C 1524
naam
Hofstraat, Westmaas
opdrachtgever
Familie Plomp
tekening titel
Verkavelingstudie locatie Westmaas
WMS01 C 1148
nummer
1278-A001-00
blad
1
status
Concept
schaal en formaat
1 : 500
datum
9-9-2019
getekend door
Joost Konings
WMS01 C 1523
revisienummer
2
revisiedatum
30-9-2019
gewijzigd door
JK positie uitzichtpunt
omschrijving
WMS01 C 1274 WMS01 C 151
straa
t
WM S 0 C 140 1
WMS01 Hoekaccent als oriëntatieC 174 punt en blikvanger
project
revisie
Privévlonder mogelijk
10
6
Ipv vrijstaande woning zijn hier ook twee-onder-éénkap woningen mogelijk
2 7m 88
WMS0 1 C 139
8
0
.5 27
p
WMS01 C 134
WMS0 1 C 338
WMS01 2 C 29
m2
32
WMS01 Opstel plaatsen C 132 20 containers
WMS01 C 28
1 85
p
22
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
N
concept verkaveling schaal 1 : 500 Middenbaan 108, 2991 CT Postbus 37, 2990 AA Barendrecht T +31(0)180613144 www.wissing.nl
19
WMS01 C 21 19 19A
WMS01 C 869
30B
30A
17
WMS01 C 870 30
WMS01 C 24
20
WMS01 C 23
59
WMS01 C 871
28A
WMS01 C 25
WMS01 C 872
6.0
15
28
3 14
WMS01 C 873
WMS01 C 990
WMS01 C 1149
2.
23
26A
7A WMS01 C 764
2 8m
7 83
m2
11 26
Nieuw
5.
t straa
S
WMS01 C 131
5
37
WMS01 C 991
5-9 24
9
20
WMS01 C 28
WMS01 C 132
m2
0
.5 27
WMS01 C 133
18 WMS0 1 C 135
WMS01 C 134
16
WMS01 2 C 29
1 85 32
22
WMS0 1 C 338
14
2 8m 87 7.50 2
1.
WMS01 C 1457
project
10A
WMS01 C 339 WMS01 C 137
6
2 7m 88 35
WMS0 1 C 139
WMS01 C 174
WMS01 C 141
Nieuw
1278-A001-00.DWG
WMS01 C 1524
Familie Plomp
titel
Verkavelingstudie locatie Westmaas
WMS01 C 1148
nummer
1278-A001-00
blad
1
status
Concept
schaal en formaat
1 : 500
datum
9-9-2019
getekend door
Joost Konings
WMS01 C 1523
revisienummer
2
revisiedatum
30-9-2019
gewijzigd door
JK positie uitzichtpunt
omschrijving
WMS01 C 1274 WMS01 C 151
WM S 0 C 140 1
t straa
6
opdrachtgever
N
revisie
10
8
Hofstraat, Westmaas
tekening
10
12
naam
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
Middenbaan 108, 2991 CT Postbus 37, 2990 AA Barendrecht T +31(0)180613144 www.wissing.nl
20
3.3 Sfeer van het plein Voor de openbaar toegankelijke pleinruimte wordt gekeken naar een inrichting die mensen uitnodigt tot verblijf. Hier kan je een bootje aanleggen, een hengel uitwerpen, of gewoon even lekker in het zonnetje zitten en genieten van de beleving van het water. De aanlanding van het plein op het water is dan ook één van de belangrijkste onderdelen. In samenspraak met bewoners, gemeente en waterschap zal gekeken worden naar de mogelijke uitvoering.
21
3.4 Sfeer van de bebouwing Voor de bebouwing is gevraagd aan te sluiten bij het specifieke beeld van de omgeving en cultuurhistorische herkenbaarheden te respecteren. Hier worden 2 mogelijkheden gezien; aansluiten bij het historische karakter van de Nieuwstraat met kleinschalige bebouwing met kappen en een traditioneel uiterlijk, of kiezen voor een landelijk beeld dat aansluit op de identiteit van het water en zijn oevers. Zoals eerder in dit document aangegeven, is dat laatste meer voor de hand liggend zodat de Nieuwstraat als zelfstandig lint herkenbaar blijft en dit gebied zich voegt naar de ‘wereld’ van de Binnenmaas. Gedacht kan worden aan eigentijdse bebouwing geïnspireerd op agrarische volumes, de moderne schuurwoning, of een moderne vertaling van een landelijke bungalow.
22
3.5 Duurzaamheid Duurzaamheid en natuurinclusief spelen een belangrijke rol bij de verder uitwerking van de woningen en openbare ruimte. Voor de bebouwing kan gedacht worden aan BENG- of NOM-woningen met bijvoorbeeld geïnterneerde zonnepanelen en eventueel groene daken. Ook het lokaal opvangen en bergen van hemelwater in bijvoorbeeld regentonnen voor het besproeien van de tuin. Daarnaast kunnen rust- en schuilplekken voor vogels en vleermuizen geïntegreerd worden in de woningen. Voor de openbare ruimte kan gedacht worden aan ondermeer natuurvriendelijke oevers en toevoegen van gevarieerde soorten aan bomen en hagen (openbaar en privé) zodat er een biodiverse omgeving ontstaat. Daarnaast het oppervlakkig afvoeren van regenwater en beperken van verharding door toepassing van halverharding als parkeervakken en passeerstroken. Tot slot natuurlijk ook de sociale duurzaamheid door het bieden van verblijfsen recreatieruimte voor de bewoners en omwonenden. Er is speelruimte voor de kinderen en de mooie plek aan het water waar je met je bootje te water kan of een hegel kan uitwerpen.
23
3.6 Bijlage: profielen
riool
K&L 3
3
3.5
1
1
9.0
1
3.5
1
Grasbeton
Rijbaan
Grasbeton
20
Rijbaan
Grasbeton
Gras
Grastalud 1:3
Grasbeton
Groen midden gebied
Privetuin
Profiel 2
Basis voor de profielen is een intiem smal straatprofiel waarbij aan beide zijde van de rijbaan een groene overrijdbare passeerstrook wordt gemaakt. Deze strook bestaat uit een halfopen verharding waardoor de rijbaan smal oogt en riool
K&L 1
1
3.5
toch de functionaliteit heeft voor alle verkeerssoorten, inclusief vuilniswa1
gen. Er komen géén trottoirs in het gebied. Er is sprake van een shared space gebied. Gezien de zeer lage intensiteit van autobewegingen en het gewenste
5.5
informele karakter is dat passend op deze plek. Daarmee komen K&L onder de Gras Grasbeton
Rijbaan
Grasbeton
Privetuin
rijbaan te liggen
Profiel 1
1278-P001-00.DWG
24
WMS01 C 21 19 19A
WMS01 C 869
30B
3.7 Bijlage: draaicirkels 30A
17
WMS01 C 870
30
WMS01 C 24
20
WMS01 C 23
59
WMS01 C 871
28A
WMS01 C 25
WMS01 C 872
6.0
15
28
3 14
2 8m
WMS01 C 873 R7.0000
WMS01 C 990
WMS01 C 1149
O UT L )
2.
23
26A
SA 4 ( N
WMS01 C 764
O UT L ) ISA04 (N ILNW 20 U V O
11
I 0 ILN 2 0 VUROW
7A
C
7 83
m2
CR
26
O CR
5
5.
t straa
O
O L) UT04 (N P-AW 20
Nieuw
CR
S
WMS01 C 131
O L) UT04 (N P-AW 20
37
WMS01 C 991
5-9 24
9
20
WMS01 C 28
WMS01 C 132
m2
0
.5 27
WMS01 C 133
18 WMS0 1 C 135
WMS01 C 134
16
WMS01 2 C 29
1 85 32
22
WMS0 1 C 338
14
2 8m 87 7.50 2
Hofstraat, Westmaasis getoetst op de draaicurve van een brandDe draaicirkel voor hulpdiensten
naam
1.
WMS01 C 1457
project
opdrachtgever
10A
tekening
10
12
WMS01 C 339 WMS01 C 137
6
titel
2 7m 88 35
blad
status
Concept
schaal en formaat
1
9-9-2019
getekend door
1 : 500
Joost Konings
revisie
WMS01 C 1524
WMS01 C 1523
revisienummer
2
gewijzigd door
JK positie uitzichtpunt
De rijbaan 30-9-2019 is ook breed genoeg om in te parkeren op de kavel. revisiedatum omschrijving
WMS01 C 1274 WMS01 C 151
WM S 0 C 140 1
t straa
Nieuw
1278-A001-00.DWG
1278-A001-00
waardevlovo or de beleving en het streven om verharding te beperken.
WMS01 C 174
WMS01 C 141
nummer datum
10
6
WMS01
C 1148 te draaien Verkavelingstudie binnen een beperktere ruimte dan het getekende hof. Hierdoor is locatie Westmaas
meer ruimte en kan men makkelijker keren en is er ruimte voor groen. Dat isN
WMS0 1 C 139
8
Familie Plomp
weerwagen en op die van een vuilniswagen. Het is technisch goed mogelijk om
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
Middenbaan 108, 2991 CT Postbus 37, 2990 AA Barendrecht T +31(0)180613144 www.wissing.nl
25