Stedenbouwkundige randvoorwaarden Numansdorp 240116 014222

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Woonzorgcomplex Havenstraat Numansdorp In opdracht van: Gemeente Hoeksche Waard Datum: 2 februari 2023 Ziegler | Branderhorst

Colofon

Inhoudsopgave

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Woonzorgcomplex Havenstraat Numansdorp Datum: 2 februari 2023

Samenvatting randvoorwaarden

4

1.

Analyse

6

2. Kaders

20

3. Inpassing

24

In opdracht van: Gemeente Hoeksche Waard Alex Lagerwaard, Projectleider Opgesteld door: Ziegler | Branderhorst Coolhaven 96a 3024 AG Rotterdam info@zieglerbranderhorst.nl 010 465 20 36

Ziegler | Branderhorst

2

Samenvatting randvoorwaarden Deze studie bevat stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het wooncomplex dat Marge architecten voor de Elisabethstichting en stichting Droomhuis heeft ontworpen. Het complex bestaat uit zorgwoningen (jongeren) en seniorenwoningen. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgesteld op basis van de (online) bijeenkomst van 8 december 2022. Hierbij waren aanwezig: gemeentelijke stedenbouwkundige, gemeentelijk projectleider, Marge architecten en Ziegler|Branderhorst. Het Voorlopig Ontwerp van Marge architecten heeft geleid tot opmerkingen van Dorp Stad & Land en de afdeling stedenbouw van de gemeente Hoeksche Waard over de stedenbouwkundige inpassing van het complex. Vervolgens heeft Ziegler|Branderhorst in opdracht van de gemeente een ruimtelijke verkenning opgesteld. Deze verkenning laat zien hoe de opmerkingen m.b.t. de stedenbouwkundige inpassing van het complex vertaald kunnen worden. De getoonde schetsen geven vertrouwen dat met een aantal aanpassingen tot een passend ontwerp voor het programma op de locatie kan komen.

•

• • •

De gemeente wil de beoogde bewoners, een kwetsbare doelgroep, een plek in de kern van Numansdorp geven. Dit is een grote handreiking vanuit de gemeente, gezien het resulterende grote volume op de locatie. Het volume schuurt met de beschikbare ruimte. De volgende uitgangspunten zijn daarom randvoorwaardelijk om het programma van 10 zorg- en 18 seniorenwoningen goed in te passen in de omgeving: •

• • • • •

Twee schuurachtige volumes met een lage goot (circa 3-4m) om beter aan te sluiten op de omgeving, grote kappen en kloeke kopgevels met een zuiver schuur-silhouet. We zien af van een pandsgewijze suggestie van de gevel. We kiezen voor een eerlijke uitstraling van het volume. Maximaal 3 bouwlagen en minimaal 2 hoofdvolumes Bouwen op de noordelijke gedeelde erfgrens dient in overleg met de buren te worden gedaan Om het schuur-silhouet te bewaken zien we af van uitstekende delen (tbv buitenruimtes) aan de straatzijde. Het volume staat op een verplichte gezamenlijke rooilijn aan de oostzijde en toont aan de zuidzijde twee kopgevels met een silhouet refererend aan een (boeren)schuur. De parkeeroplossing dient inpasbaar te zijn. Om haaksparkeren in te passen, en een wasstoepje over te houden voor de bestaande bebouwing, is minimaal 11,50m tussen de bestaande boerderijgevel en de nieuwbouwgevel nodig. Deze maat moet worden aangetoond op een CAD-tekening. Met de tot nu toe aangeleverde inmeting is dat onvoldoende onderbouwd.

Ziegler | Branderhorst

4

•

•

Er is ruimte voor een minimale stoep van 1,5m aan de Havenstraat. Het oostgebouw schuurt met deze hoek van de Havenstraat. Een afgeknotte hoek van het gebouw heeft niet de voorkeur. De mogelijkheid om de straat met stoep op gelijke hoogte te brengen (verkeersplateau) kan visueel de stoep mogelijk maken (met een kleinere bochtstraat circa 2m i.p.v. 6m), terwijl een voertuig met een sleeplijn de bocht kan nemen. Dit moet voorgelegd worden aan de gemeentelijke verkeerskundige. Als allerlaatste optie kan gekozen worden voor verlies van 3 appartementen t.b.v. extra verkeersruimte; dit heeft niet de voorkeur. Het complex staat aan de stoep, zonder voortuin, zoals gebruikelijk aan de Havenstraat. Tussen de kopgevels staat een boom op het entreeplein. Het entreeplein is voorzien van een bijzondere verharding. Parkeren is zoveel mogelijk uit het zicht en ingepast met groen; de inrichting van het terrein kent een klimaatbestendige uitwerking en voegt beplanting toe aan de locatie. Een onderbouwing parkeren is vereist. Maar er ligt een goede kans om in te zetten op dubbelgebruik en maatgevende momenten. Indien de onderbouwing wordt onderschreven, zijn 15 plekken op eigen terrein voldoende en leunt men op dubbelgebruik met parkeerterrein de Zomp voor bezoekersparkeren op piekmomenten. Ter compensatie stellen we wel voor 4 extra p.p.

te realiseren op de hoek van de Havenstraat tegenover het tuincentrum. Zodat op 6 van de 8 maatgevende weekmomenten er altijd 19 van 21 p.p. in piekmomenten ter beschikking zijn. Hiermee is een inpassing met wintergroene haagblokken en fruitbomen mogelijk. Suggestie 1 voor vervolg: het tussenlid en de overstekende galerijen dienen terughoudend en ondergeschikt aan de twee volumes worden uitgewerkt. Bv zwarthout gepotdekseld in contrast met de bakstenen gevels van de twee hoofdgebouwen en de galerijen met en een fijn/luchtig hekwerk uitgewerkt. Suggestie 2: de plattegrond van het westelijke schuurvolume aan de straatzijde graag heroverwegen/optimaliseren om een meer uitnodigende entree te realiseren en de kopgevel een goede uitstraling te geven. Herorganiseren of samenvoegen van de ruimtes kan hierbij helpen.

Indien iedereen de uitgangspunten onderschrijft hebben wij het vertrouwen dat we in 2023 tot consensus kunnen komen over de inpassing en uitstraling van het complex. Dit boekwerk bevat een set met tekeningen ter verduidelijking van de randvoorwaarden.

1. Analyse

Plangebied

Ziegler | Branderhorst

6

Ligging Plangebied Analyse Op schaal van het dorp: • Projectgebied in de oude kern aan Havenstraat met veelal historische kleinschalige bebouwing. • Zeer waardevol welstandsgebied

Krap profiel (8m) Havenstraat

Lage bebouwing zuidzijde straat

Plangebied aan Havenstraat

Oude boerderij aan Koninginneweg

Plangebied

Ziegler | Branderhorst

Panden op bouwjaar

Plangebied

8

Historische ruimtelijke analyse Analyse De Havenstraat is cultuurhistorisch van belang:: • Stichting van Numansdorp haaks op de dijk ter hoogte van een uitwateringssluis • Voorstraat als hoofdstructuur met Havenstraat als parallelstraat Belangrijk voor toekomstige stedenbouwkundige inpassingen aan de Havenstraat zijn de bestaande voorkomende verschijningsvormen: Oude Lintbebouwing met dwarskap haaks op parallelstraat

Oude grotere korrel in de vorm van boerenschuren met woonhuis

Later seriematige woningbouw met langskap aan de Havenstraat

Ziegler | Branderhorst

10

Ruimtelijke en cultuurhistorische conclusies Analyse Het plangebied door de tijd heen: • Voorheen gemengd woon-werkgebied met schuurvolumes en fabriekshallen • Contrasten in korrelgrootte en bouwhoogten zijn van oudsher gebruikelijk Verkavelingsrichtingen Havenstraat • Bocht Havenstraat is een samenkomst van twee verkavelingsrichtingen. Dit staat op gespannen voet met het beoogd programma van de initiatiefnemer. Dit blijkt uit de stedenbouwkundige verkenningen verderop in het document.

Grote korrel

1979, gemeentelijke prentenverzameling

Historische verkavelingsrichtingen Havenstraat Ziegler | Branderhorst

12

Minuutplan 1817-1832, nationaalarchief

Kleine korrel

Grote korrel

Beoogd programma van initiatiefnemer Analyse PvE Droomhuis: 10 zorgwoningen

PvE Elisabethstichting: 18 seniorenwoningen

Programma van Eisen Zorgwoningen

Programma van eisen nieuwbouwwoningen Havenstraat

Stichting Droomhuis 2021-01-11

Elisabethstichting 18-02-2021

.. sociale huurwoningen, 70 – 75 m² (10 in VO initiatiefnemer) • twee slaapkamers, balkon 5 m², • huur onder hoge aftoppingsgrens (2021: 678,66) .. middenhuurwoningen, 80 – 85 m² (8 in VO initiatiefnemer) • twee slaapkamers • balkon 8 m² huur onder € 1000 Gemeenschappelijke ontmoetingsruimte: Een plek voor de senioren en de jongeren om elkaar georganiseerd te ontmoeten.

Ziegler | Branderhorst

14

Verkenningen stedenbouwkundige opzet Analyse

Voorlopig Ontwerp Inititiatiefnemer 10 zorg- & 18 seniorenwoningen

Bijschaven met haakse kaprichting 9 zorg- & 16 seniorenwoningen

Bijschaven ontwerp met lage goot 9 zorg- & 16 seniorenwoningen

3 Schuurvolumes 9 zorg- & 16 seniorenwoningen

3 Aaneengesloten schuurvolumes 9 zorg- & 18 seniorenwoningen

L-volume 9 zorg- & 14 seniorenwoningen

2 Kloeke schuurvolumes 9 zorg- & 14 seniorenwoningen

Schuurvolume met woonhuis 9 zorgwoningen

Conclusie: Voorkeur voor twee schuurvolumes met gelijke kaprichting en prominente kopgevels. Beoogd programma niet te benaderen in een andere stedenbouwkundige opzet. Ziegler | Branderhorst

16

Afweging stedenbouwkundige opzet Concept: Pandsgewijs

Concept: Schuurvolumes

Opdeling van het plangebied in twee identiteiten: • Oostkant: Panden met dwarskappen aan de oostkant van de Havenstraat, refererend aan de kleinschaligheid van de oude lintbebouwing • Westkant: Schuurvolume haaks met kopgevel aan de Havenstraat

Het plangebied beschouwen als één identiteit: • Inzetten op de grotere korrel, referend aan reeds voorkomende schuurvolumes aan de Havenstraat • Oostelijk schuurvolume in langsrichting om bocht Havenstraat in te leiden • Vormt reeks van drie kopgevels van schuurvolumes, aan de Havenstraat (zuid)

Het programma van de initiatiefnemer wringt met deze kleinschalige opzet: • Galerijtypologie onverenigbaar in meerdere panden • Voordeuren aan de straat zijn onwenselijk gezien bg-programma: (gesloten) zorginstelling • Suggestie van pandsgewijze geleding in een groot volume is een zwaktebod

Het programma van de initiatiefnemer past in deze eenvoudige opzet. Dit vereist wel een strenge bewaking van het concept: • Zuiver schuur-silhouet zonder poespas • Lage goothoogte om de schaalsprong in de Havenstraat te begeleiden

Ziegler | Branderhorst

18

2. Kaders Vertaling naar Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Ziegler | Branderhorst

20

Inpassen parkeren Kaders Eis: 24 parkeerplaatsen Seniorenwoningen: 18 x 0,9 (bewoners) = 16 pp 18 x 0,3 (bezoekers) = 6 pp 2,5 pp per 10 wo voor mensen met een beperking = 2,5 pp Totaal = ~24 pp Als er geen (voldoende) parkeerplaatsen binnen de plangrens gerealiseerd kunnen worden dan moet een parkeeronderzoek uitwijzen of de openbare ruimte in de directe omgeving van het plan die extra parkeerdruk kan verwerken Wim Bauer Specialist verkeer en vervoer Gemeente Hoeksche Waard (30-06-2022)

Om aan de parkeereis voor bewoners en Droomhuis te voldoen zijn er ca 19 plekken nodig. Deze worden verdeeld met 15 pp op eigen terrein en 4 pp op de hoek Havenstraat/ Koninginneweg (buiten het eigendom). Parkeerterrein De Zomp kan fungeren als overloopgebied voor bezoekersparkeren op piekmomenten als dat nodig is. Als bewijslast dient er een parkeeronderbouwing te worden aangeleverd door de initiatiefnemer.

Ziegler | Branderhorst

22

3. Inpassing Inpassing op basis van stedenbouwkundige randvoorwaarden

Ziegler | Branderhorst

24

Axonometrie Inpassing

Ziegler | Branderhorst

26

Referenties beeldkwaliteit Inpassing

Doorgetrokken dakvlak om gevelvlak visueel te verkleinen Referentie: Zorgvilla Blaricum, HD architecten

Lage goothoogte op anderhalve bouwlaag met buitenruimte binnen kapvorm Referentie: Dyckgraaf Poortugaal, A3 architecten

Schuurvolume met lage goothoogte aan buitenzijde Referentie: De Hooistoof, Strijensas, Eentien architecten

Transformerend kapvorm (zadeldak naar mansardekap) meer volume en minder massale uitstraling naar straatzijde. Referentie: Linker Rottekade, Rotterdam

Ziegler | Branderhorst

28

Referenties overgang openbaar-privé Inpassing

Boom tussen schuurvolumes Referentie: Dyckgraaf Poortugaal, A3 architecten

Voetjes op de grond, gebouwen aan de stoep Referentie: Havenstraat

Perspectief vanuit Koninginneweg Reeks van drie kloeke koppgevels van schuurachtige volumes

Perspectief vanuit Havenstraat Lage goot om goed aan te sluiten op aangrenzende bebouwing

Ziegler | Branderhorst

30

Ziegler | Branderhorst