Schaarste in de Hoeksche Waard - RIGO

Schaarste in Hoeksche Waard Gemeente Hoeksche Waard

Schaarste in Hoeksche Waard Gemeente Hoeksche Waard

Datum

21 mei 2025

Opdrachtgever:

Gemeente Hoeksche Waard

Contactpersoon:

Nathalie van Prooijen-Pille

Nadere inlichtingen:

Pieter Kranenborg; pieter.kranenborg@rigo.nl

Projectnummer:

P48050

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

1

1

Woningtekort in Nederland en de regio

2

2

Sociale huur

3

3

Particuliere huur

5

4

Koopsector

7

5

Samenvattende conclusie

11

Inleiding De gemeente Hoeksche Waard treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woningvoorraad en de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente in dit geval de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Hoeksche Waard onderzocht. Wijzigingen in Woonruimteverdeling per 1 januari 2024 In de wetwijziging van de Huisvestingswet per 1 januari 2024 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen.

On derdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (prijspeil 2024, jaarlijks geïndexeerd). Ook biedt de gewijzigde wet meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien is het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Hoeksche Waard van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. We richten ons in dit rapport specifiek op de sociale huursector, het middenhuursegment en de betaalbare koopsector.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 beschrijven we kort de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt. In hoofdstuk 2, 3, 4 analyseren we per woningmarktsegment indicatoren die kunnen duiden op krapte in de gemeente Hoeksche Waard. Hoofdstuk 5 bevat een samenvattende conclusie. Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

1

1

Woningtekort in Nederland en de regio

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de Hoeksche Waard? De omvang van het Nederlandse woningtekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, oftewel 390.000 woningen. 1 De schatting van het tekort is gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in de woningwetregio Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree-Overflakkee wordt door ABF becijferd op 3,1 procent in 2023. Het gaat in de regio om een tekort van ruim 5.700 woningen. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de (koop)woningmarkt het meest onder druk staat. 2 Zie Figuur 1. De gemeenten in Nederland worden gerangschikt op basis van het aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. Een hoge score op de Hittekaart duidt op hoge prijzen en/of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. In de meest recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de (koop)woningmarkt, na een tijdelijke dip in de huizenprijzen eind 2023, terug op hoog niveau is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort, dus het tekort over alle sectoren van de woningmarkt .

Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. De gemeente Hoeksche Waard hoort volgens BPD qua (koop)woningmarktdruk tot de hogere middenmoot; de gemeente staat op plek 137 van de 344 onderzochte gemeenten. De gemeente wordt omringd door gemeenten met hoge(re) scores, waaronder Rotterdam en Dordrecht. Figuur 1 Hittekaart 2024 (koop)woningmarktdruk van BPD, uitsnede Zuid-West-Nederland. Bron: BPD, bewerking RIGO.

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

BPD (2024) Hittekaart Woningmarkt 2024.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

2

2

Sociale huur

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Hoeksche Waard schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar de cijfers verkregen van woningcorporatie HW Wonen over de woonruimteverdeling van 2023Q1 tot en met 2024Q1. In de gemeente Hoeksche Waard bestaat 24 procent van de woningvoorraad uit woningen in bezit van corporaties. 3 Woningcorporaties bieden sociale huurwoningen aan in de gemeente Hoeksche Waard via het platform HW Wonen. HW Wonen heeft recent een nieuw woonruimteverdeelsysteem geïntroduceerd, gebaseerd op inschrijfduur en loting (t.o.v. een woonbonnensysteem daarvoor). Dat maakt ver terugkijken in de data ingewikkeld. We beperken ons hier daarom tot data over 2023 en het eerste kwartaal van 2024. In Figuur 2 zijn de belangrijkste indicatoren geschetst die een indruk geven van de schaarste in de sociale huur in Hoeksche Waard. Als we de tabel van boven naar beneden aflopen kunnen we de volgende conclusies trekken: • • • •

• • • •

3

Het aantal ingeschreven woningzoekenden maakte gedurende 2023 kwartaal op kwartaal een (hele) lichte stijging door. In 2024Q1 is het aantal ingeschreven gedaald. Het aantal actief woningzoekenden steeg ieder kwartaal. In een jaar tijd (2023Q1 t/m 2024Q1) ging het om een toename van 16 procent. Het aantal verhuringen schommelt per kwartaal, maar er is in het algemeen een stijgende ontwikkeling waar te nemen over de geschetste periode. Van de verhuringen is per kwartaal zo’n 10 à 13 procent een bemiddeling. Recent (sinds 2023Q3) zien we dat dit percentage ieder kwartaal steeds afneemt. Maar of deze ontwikkeling zich doorzet, is niet te zeggen. Van de verhuringen verloopt per kwartaal zo’n 10 à 18 procent via voorrang. Dit aandeel schommelt op en neer tussen de kwartalen. De gemiddelde inschrijfduur is in de geschetste periode toegenomen: van 23 maanden begin 2023, tot circa 30 maanden eind 2023/begin 2024. Wat betreft de gemiddelde zoekduur is in het algemeen een stijgende ontwikkeling waar te nemen over de geschetste periode. De reactiegraad (het gemiddeld aantal reacties bij een geadverteerde woning) is in de loop van 2023 gedaald, om recent weer toe te nemen. Wat betreft de gemiddelde slaagkans (zoals berekend door HW Wonen) is in het algemeen een dalende ontwikkeling waar te nemen over de geschetste periode.

CBS (2023) Kerncijfers wijken en buurten

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

3

Figuur 2 Indicatoren schaarste sociale huur Hoeksche Waard, 2023Q1 – 2024Q1. Bron: HW Wonen.

Conclusie schaarste sociale huur In de geschetste periode is het aantal actief woningzoekenden toegenomen, evenals de gemiddelde inschrijfduur en de gemiddelde zoekduur. Ondertussen is bij de gemiddelde slaagkans een daling te zien. Deze indicatoren tezamen suggereren een toename van schaarste in de sociale huur. Een kanttekening is dat de onderzoeksperiode relatief beperkt is. Of de ontwikkelingen uit 2023 een voortzetting zijn van trends uit eerdere jaren – en dus van een jaarlijks toenemende schaarste – is aan de hand van deze data niet te zeggen.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

4

3

Particuliere huur

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Slechts 5 procent van de woningen in Hoeksche Waard is een particuliere huurwoning. 4 Over de particuliere huursector zijn doorgaans weinig gegevens voorhanden. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de huurmonitor van Pararius en het actuele aanbod in Hoeksche Waard op Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, die onderhands van huurder wisselen. Op die woningen hebben we geen zicht. Dat maakt het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit. 5 Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten, maar niet voor Hoeksche Waard. We kunnen wel de cijfers voor ZuidHolland bekijken; daar zien we dat de vierkantemeterprijzen in de particulier huur de afgelopen jaren gestaag zijn blijven stijgen. Figuur 3 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in de Randstad (provincies) 2016Q1 t/m 2024Q1. Bron: Pararius Huurmonitor.

Voor een indruk van het actueel huuraanbod in Hoeksche Waard kijken we naar advertenties op de verhuurplatforms Pararius en Funda. Op de peildatum (14 mei 2024) werden er op de platforms in totaal negen woningen aangeboden. 6 De meeste van deze woningen hadden een huurprijs boven de middenhuurgrens van €1.123 (prijsgrens 2024). Zie Tabel 1 voor een overzicht.

4

CBS (2023) Kerncijfers wijken en buurten

5

Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.

6

Op 17 en 21 mei 2024 was het aanbod hetzelfde.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

5

Tabel 1 Actueel particulier huuraanbod van 14 mei 2024 in Hoeksche Waard op Funda en Pararius. Bron: Funda, Pararius, bewerking RIGO.7

Woningcorporatie HW Wonen biedt ook vrijesectorhuurwoningen aan (zie Tabel 2). Dat zijn er een aantal per jaar: gemiddeld verhuurt HW Wonen 10 vrijesectorhuurwoningen per kwartaal. Tabel 2 Verhuringen vrije sector HW Wonen, 2023Q1 – 2024Q1. Bron: HW Wonen.

Jaar

2023 Q1 Q2 Verhuringen vrije sector 11

Q3 9

Q4 12

2024 Q1 6 13

In een recent woningmarktonderzoek is tevens de mismatch tussen vraag en aanbod per segment onderzocht 8. Volgens dit onderzoek is er meer vraag naar woni ngen in de vrije huursector dan vrijkomt uit de woningvoorraad in de gemeente Hoeksche Waard.

Conclusie schaarste particuliere huur Sinds 2016 is er sprake van toename huurprijzen per vierkante meter in de particuliere huur in Zuid-Holland, maar deze ontwikkeling wordt voornamelijk manifest in gebieden met de hoogste woningmarktdruk zoals Rotterdam, Delft en Den Haag. In Hoeksche Waard is het actuele aanbod aan woningen in het (sociale of middenhuur-) particuliere segment zeer gering. Ook een recent woningmarktonderzoek toont aan dat er meer vraag dan aanbod is in de vrije huursector.

7

De woning van 345 m2 voor €300 in Puttershoek betreft een oude (onderhoud behoevende) kerk.

8

Springco (2024) Woningmarktonderzoek Hoeksche Waard

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

6

4

Koopsector

Tot slot onderzoeken we de koopsector. In hoeverre is er sprake van schaarste aan (betaalbare) koopwoningen in Hoeksche Waard? De koopsector vormt het grootste deel van de woningvoorraad: 71 procent van de woningvoorraad in de gemeente Hoeksche Waard bestaat uit koopwoningen. 9 In de inleiding is al geschetst dat volgens de BPD Hittekaart de druk op de koopwoningmarkt in heel Nederland hoog is, en dat Hoeksche Waard qua druk op de koopwoningmarkt op plaats 137 staat van de 344 onderzochte gemeenten. In dit hoofdstuk gaan we in op een aantal regionale en lokale indicatoren die meer kunnen vertellen over schaarste op de koopwoningmarkt. Makelaarsvereniging NVM maakt ieder kwartaal een rapportage van de situatie op de koopwoningmarkt in verschillende regio’s. De Hoeksche Waard is daarbij opgenomen in het COROP-gebied Groot-Rijnmond. 10 De NVM berekent in haar rapportages een zogenaamde krapte-indicator. Deze indicator geeft de verhouding aan tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode te koop staat. Het geeft kortgezegd aan uit hoeveel koopwoningen een woningzoekende gemiddeld kan kiezen. Hoe hoger de score, hoe groter de keuze. In Figuur 4 zien we de ontwikkeling van de krapte-indicator weergegeven. De kleuren onderscheiden verschillen woningtypen.

In de loop van 2022 was er sprake van een continue toename van de score, dat wil zeggen een afname van de krapte. Maar na een piek in 2023Q1 is de score weer gedaald, en dus de keuze aan woningen ook afgenomen. In 2024Q1 ligt de indicator ongeveer op het niveau van 2022Q2. Gemiddeld kon de consument in 2023Q4 in Groot-Rijnmond kiezen uit 2,6 woningen. Dat was iets hoger dan het landelijk gemiddeld van 2, 4.

Figuur 4 Ontwikkeling krapte-indicator 2020Q4 – 2024Q1 voor de regio Groot-Rijnmond. Bron: NVM.

9

CBS (2023) Kerncijfers wijken en buurten

10

De COROP-regio Groot-Rijnmond bestaat uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

7

In Figuur 5 is de ontwikkeling van de mediane transactieprijs weergegeven, opnieuw per woningtype. Nadat de prijzen lange tijd over de gehele linie toenamen, was er eind 2022 en begin 2023 sprake van een daling. In de loop van 2023 begon de mediane transactieprijs echter weer te stijgen. In Figuur 6 is dezelfde ontwikkeling weergegeven voor de (mediane) transactieprijzen per vierkante meter, nu per woningtype. Hier is dezelfde ontwikkeling te zien – een daling van de prijzen gevolgd door een stijging. Overigens was bij de vrijstaande woningen ook in 2023Q4 nog sprake van een daling van de mediane transactieprijzen per vierkante meter.

Figuur 5 Ontwikkeling transactieprijzen 2020Q4 – 2024Q1 voor de regio Groot-Rijnmond. Bron: NVM.

Figuur 6 Ontwikkeling transactieprijzen per m2 2020Q4 – 2023Q4 voor de regio Groot-Rijnmond. Bron: NVM.

Onderstaande Figuur 7 geeft de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde weer voor Hoeksche Waard en de regio, de provincie en Nederland. Sinds 2017 is er sprake van een duidelijke toename. In 2021 lag de gemiddel de WOZ-waarde in Hoeksche Waard wel lager dan in Zuid-Holland of in Nederland als geheel. Ook is de prijsstijging Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

8

in Hoeksche Waard wat minder snel verlopen dan in de regio, de provincie of Nederland als geheel.

Figuur 7 Ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde 2014-2021 voor Hoeksche Waard, de regio, de provincie en Nederland. Bron: Lokale Monitor Wonen.

Het Kadaster biedt inzicht in het aantal hypotheken en de gemiddelde waarde van hypotheken op gemeenteniveau. Zie Figuur 8. We zien dat het aantal hypotheken in Hoeksche Waard van 2019 tot 2021 toenam, om vervolgens van 2021 tot 2023 weer te dalen. Tegelijk zien we in de rechter grafiek dat de gem iddelde waarde van hypotheken sinds 2020 toeneemt. De grafieken kunnen samen duiden op een gebrek aan betaalbaar koopaanbod (het aantal hypotheken daalt, maar de gemiddelde waarde blijft stijgen).

Figuur 8 Aantal hypotheken en gemiddelde waarde hypotheken per jaar in de Hoeksche Waard, 2019-2023. Bron: Kadaster via Zuid-Hollandse Delta in Cijfers, bewerking RIGO.

Vervolgens kijken we naar het actueel koopaanbod in Hoeksche Waard. In hoeverre worden er betaalbare koopwoningen aangeboden op de lokale woningmarkt? We onderzoeken het aanbod aan koopwoningen zoals dat op 14 mei 2024 geadverteerd stond op Funda. Op dat moment werden er 527 woningen aangeboden in de gemeente. Figuur 9 toont dit aanbod, waarbij per prijsniveau het aandeel in het aanbod is aangegeven. We zien dat 36 procent van het actuele aanbod op of onder de grens Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

9

betaalbare koop ligt. Deze grens is voor 2024 vastgesteld op €390.000. Circa twee derde van het aanbod ligt dus boven de grens betaalbare koop. Figuur 9 Actueel aanbod (14 mei ’24) op Funda in Hoeksche Waard, naar prijsklasse. Bron: Funda, bewerking RIGO.11

Onderzoek naar de mismatch tussen vraag en aanbod 12 in de gemeente Hoeksche Waard laat zien dat er meer vraag is naar koopwoningen tot €250.000, zowel eengezinswoningen en appartementen, dan vrijkomt uit de woningvoorraad. Tevens blijkt uit dit onderzoek onvoldoende aanbod aan appartementen ten opzichte van de vraag.

Conclusie schaarste koop Over een langere periode bezien is er sprake van toenemende schaarste in de koopsector in Hoeksche Waard. De onderzochte indicatoren tonen een dip in de loop van 2022/begin 2023, maar richting het einde van 2023 wordt de langjarige ontwikkeling weer voortgezet. Zo lag de krapte-indicator van NVM voor de regio Groot-Rijnmond begin 2024 weer terug op het niveau van halverwege 2022. Deze ‘terugsprong’ is ook te zien bij de transactieprijzen en vierkantemeterprijzen in de regio, die na een aanvankelijke daling, eind 2023 weer begonnen aan een stijging. In Hoeksche Waard zelf is de gemiddelde WOZ-waarde tussen 2016 en 2021 gestaag toegenomen. Sinds 2021 daalt het aantal afgesloten hypotheken in de gemeente, terwijl de gemiddelde waarde van hypotheken blijft stijgen. Een blik op het actuele koopaanbod in Hoeksche Waard (527 woningen op Funda) laat zien dat er met name schaarste is aan woningen tot €250.000. Dit komt ook naar voren in het recente woningmarktonderzoek. Bovendien wordt circa twee derde van de koopwoningen in het actuele aanbod aangeboden voor een prijs heeft boven de betaalbare koopgrens van €390.000.

11

Ten behoeve van de leesbaarheid is slechts 85 procent van het aanbod afgebeeld, de lijn loopt buiten de grafiek ‘door’ naar de nog hogere prijsklassen. 12

Sprinco (2024) Woningmarktonderzoek Hoeksche Waard.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

10

5

Samenvattende conclusie

Deze rapportage is schaarste op de woningmarkt in de gemeente Hoeksche Waard onderzocht. Op hoofdlijnen zochten we naar een antwoord op de vraag: in welk deel van de woningvoorraad kan in Hoeksche Waard van schaarste worden gesproken? In Nederland als geheel is sprake van een woningtekort van 4,8 procent; in de woningwetregio Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree-Overflakkee gaat het om 3,1 procent in 2023. Het gaat in de regio om een tekort van ruim 5.700 woningen. De gemeente Hoeksche Waard behoort volgens de BPD Hittekaart qua (koop)woningmarktdruk tot de hogere middenmoot: de gemeente staat op plek 137 van de 344 onderzochte gemeenten. Hoeksche Waard wordt omringd door gemeenten met hoge(re) druk, waaronder Rotterdam en Dordrecht. Sociale huur De sociale huursector in bezit van woningcorporaties staat onder druk. Dat is goed te zien aan het aantal actief woningzoekenden dat stijgt (in de geschetste periode). Terwijl het aantal verhuringen niet in gelijke mate mee steeg. Dat zorgt voor dalende slaagkansen voor woningzoekenden. Ook de gemiddelde inschrijfduur en de gemiddelde zoekduur namen toe. Deze indicatoren tezamen suggereren een toenemende schaarste in de sociale huur. Een kanttekening is dat de onderzoeksperiode relatief beperkt is.

Of de ontwikkelingen uit 2023 een voortzetting zijn van trends uit eerdere jaren – en dus van een jaarlijks toenemende schaarste – is aan de hand van deze data niet te zeggen. Particuliere huur Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden in de gemeente Hoeksche Waard. Er is weinig bekend over de gemiddelde huurprijs in de gemeente. Volgens Pararius is er sinds 2016 sprake van toename huurprijzen per vierkante meter in de particuliere huur in Zuid-Holland. De vraag naar vrije huursector woningen is groter dan het aanbod. De schaarste wordt met name bepaald door het zeer geringe aanbod in de gemeente. Op de peildatum had zeven van de negen huurwoningen op Pararius en Funda een prijs boven de middenhuurgrens van €1.123. Koop De onderzochte indicatoren tonen een afname van schaarste in de loop van 2022/begin 2023, gevolgd door een toename richting het einde van 2023 en het begin van 2024. Zo lag de krapte-indicator van NVM voor de regio Groot-Rijnmond begin 2024 weer terug op het niveau van halverwege 2022. Deze ‘terugsprong’ is ook te zien bij de transactieprijzen en vierkantemeterprijzen in de regio, die na een aanvankelijke daling, eind 2023 weer begonnen aan een stijging. In Hoeksche Waard zelf is de gemiddelde WOZ-waarde tussen 2016 en 2021 gestaag toegenomen.

Sinds 2021 daalt het aantal afgesloten hypotheken in de gemeente, terwijl de gemiddelde waarde van hypotheken blijft stijgen. Een blik op het actuele koopaanbod in Hoeksche Waard (527 woningen op Funda) laat zien dat door de prijsstijgingen het aanbod tot €250.000 grotendeels is verdampt. Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

11

Slechts circa 5% werd aangeboden in dit segment. Terwijl volgens recent woningmarktonderzoek nog veel vraag naar dit segment is. Er is sprake van een tekort. Ook heeft ongeveer twee derde van de koopwoningen heeft een vraagprijs boven de betaalbare koopgrens van €390.000. Effecten van schaarste Dat maakt dat voor een deel van woningzoekenden, zoals bijvoorbeeld starters, eenverdieners of lage inkomens, er wel degelijk sprake kan zijn van verdringing op de koopwoningmarkt. Een woning vinden in de sociale huursector is voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. De particuliere huursector biedt voor zover bekend weinig alternatief. En startende huishoudens zonder eigen spaargeld ervaren de effecten van krapte in de koopsector. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Voor (startende) huishoudens met een (laag) middeninkomen, zonder eigen vermogen, is slechts een klein deel van het koopaanbod poten tieel toegankelijk.

Een groot deel van het aanbod heeft een vraagprijs boven de betaalbare koopgrens.

Rapport Schaarste in Hoeksche Waard

12