RV Omgevingsvergunning Noord Voorstraat

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/26/357654 DOC-261121760 wethouder Van der Wulp Team Projectleiding Ruimtelijke Ontwikkeling 27 januari 2026 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het transformeren van een bestaand kantoorgebouw naar 12 appartementen op het perceel Noord Voorstraat 27-29 in ‘s-Gravendeel.

Beslispunten: 1. Een positief advies uit te brengen over het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanaciviteit voor het transformeren van een bestaand kantoorgebouw naar 12 appartementen op het perceel Noord Voorstraat 27-29 in ‘s-Gravendeel. Samenvatting voorstel Wij ontvingen een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het transformeren van een bestaand kantoorgebouw naar 12 appartementen op het perceel Noord Voorstraat 27-29 in ‘s-Gravendeel. Uw gemeenteraad wees een dergelijk plan aan als een geval waarvoor u een bindend advies uitbrengt. Dit voorstel voorziet hierin. Inleiding Wij ontvingen een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (aanvraag BOPA) voor het transformeren van een bestaand kantoorpand naar 12 appartementen op het perceel Noord Voorstraat 27-29 in ’s-Gravendeel. Het perceel Noord Voorstraat 27-29 in ’s-Gravendeel heeft in het omgevingsplan een centrumfunctie. De aangevraagde activiteiten passen niet binnen de regels die gelden voor deze functie, omdat het toevoegen van woningen niet is toegestaan. Om het plan mogelijk te maken diende de initiatiefnemer een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in.

Beoogd effect Komen tot een invulling die bijdraagt aan de leefbaarheid en vitaliteit van ’s-Gravendeel en de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Argumenten 1.1 De gemeenteraad moet een bindend advies uitbrengen over dit plan Ons college is bevoegd om te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarbij het college 1/4

voorafgaand aan het nemen van een beslissing op de aanvraag een bindend advies vraagt aan de gemeenteraad. Uw gemeenteraad wees dit plan aan als een geval waarvoor u een bindend advies uitbrengt (artikel 1, lid 1 sub a besluit 11 oktober 2022 gemeenteraad). 1.2 Uit de Woonbalans volgt dat het plan in balans is Wij onderzochten de balans van het plan. Hiervoor doorliepen wij de onderwerpen van de Woonbalans. Wij wogen de scores af en stellen vast dat het plan in balans is. Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op bijna alle onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan scoort goed op alle onderwerpen. Alleen op het onderdeel duurzame energie wordt niet goed gescoord. Dit komt doordat volledig energieneutraal bouwen bij een appartementencomplex erg lastig is. Dit wordt gecompenseerd door het goed scoren op vele andere punten, zoals transformatie voor sloop, snelle realisatie en ruimtelijke kwaliteit. Hierdoor voegt het plan waarde toe aan de Hoeksche Waarden (leefomgeving) en Hoeksche Werken (opgaven) uit de omgevingsvisie. Voor de toelichting op de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage resultaat woonbalans.

1.3 De aanvraag voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Wij moeten een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit weigeren als de aanvraag niet voldoet aan de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0 b t/m e het Bkl. Deze artikelen zien toe op instructieregels van Rijk en provincie, de voorbeschermingsregels in het omgevingsplan en regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels. In de onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving is gemotiveerd dat het plan voldoet aan deze beoordelingsregels. 1.4 In de aanvraag zijn de effecten op de fysieke leefomgeving onderbouwt Wij mogen een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Uit de onderbouwing fysieke leefomgeving blijkt dat de aanvraag voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locatie en de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit wordt beschreven in hoofdstuk 6 van de onderbouwing fysieke leefomgeving. Er is geen mer-beoordelingsplicht aan de orde.

Uit paragraaf 6.1 van de onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving blijkt namelijk dat de diverse milieu -en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de beoogde woningen. 1.5 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Het plan ziet toe op 12 woningen, waarvan 9 betaalbare woningen en 3 woningen in het dure segment. Deze woningen zijn opgenomen in de woningbouwprogrammering. De woningen voldoen bijna allemaal aan woonkeur en zijn levensloopbestendig. 1.6 Het plan moet voldoen aan de technische eisen Uit het Wet kwaliteitborging voor het bouwen (Wkb) volgt dat voor dit plan een omgevingsvergunning voor technisch bouwen nodig is. Deze vergunning vroeg de initiatiefnemer tegelijk aan met de omgevingsvergunning voor het ruimtelijk deel van het plan. Wij toetsten de aanvraag aan de wettelijke eisen voor technisch bouwen. De aanvraag om omgevingsvergunning voldoen hieraan.

2/4

1.7 De initiatiefnemer paste participatie toe De gemeenteraad wees gevallen aan waarin participatie een verplicht aanvraagvereiste is. Hieruit volgt dat voor dit plan participatie verplicht is. Aanvrager beschrijft dit aspect in paragraaf 7 van de onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving. Met meerdere participatiebijeenkomsten en de mogelijkheid tot overleg informeerde aanvrager de omgeving over het beoogde plan. De bedenkingen die er waren zijn in goed onderling overleg tussen de omwonenden en de aanvrager goed opgelost. Deze participatie beoordeelden wij als voldoende. 1.8 Wij volgen voor dit plan een reguliere procedure Uit de Omgevingswet volgt dat voor het nemen van een beslissing op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit de reguliere procedure van toepassing is (artikel 16.62 en 16.63 Omgevingswet). Dit betekent dat wij in beginsel binnen 8 weken op een aanvraag beslissen. Kanttekeningen Niet van toepassing. Duurzaamheid Energieneutraal: Er wordt gasloos verwarmd door middel van ventilatie warmtepompen met warmteterugwinning (zonder buitenunits) en de appartementen krijgen allemaal zonnepanelen zodat de benodigde energie opgewekt kan worden. Klimaatadaptatie: Er worden groene daken toegepast wat een positief effect heeft op klimaatadaptatie.

Biodiversiteit: Alle bewoners hebben vanuit het appartement zicht op minimaal 3 bomen. Circulaire economie: Hergebruiken van een bestaand kantoorpand is de meeste mogelijke duurzame oplossing, leegstaand vastgoed krijgt een tweede leven en gaat weer een mooie toekomst tegemoet. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Wij brengen de leges in rekening en sloten met de aanvrager een anterieure overeenkomst. Het is verboden bouwactiviteiten te verrichten zolang de kostenverhaalsbijdrage niet is betaald (paragraaf 13.6.1 Omgevingswet). Partijen kunnen hierover afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst staan afspraken over in ieder geval het verhalen van kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Deze overeenkomst voorkomt dat wij het kostenverhaal moeten regelen via kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning. Met initiatiefnemers sloten wij een anterieure overeenkomst. Maatschappelijk effect Met het transformeren van een leegstand kantoorpand naar appartementen voor starters en senioren wordt er een positieve bijdrage geleverd aan de levendigheid van het centrum van ’s-Gravendeel. 3/4

Communicatie Wij informeren de aanvrager over het proces van het inwinnen van een advies bij de gemeenteraad. Na het verlenen van de omgevingsvergunning maken wij het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend op www.officiëlebekendmakingen.nl (Gemeenteblad) en via ‘regels op de kaart’ in het Omgevingsloket. Daarnaast plaatsen wij een kennisgeving in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’. Wij informeren de aanvrager over het verlenen van de omgevingsvergunning. Uitvoering Wij leggen het raadsvoorstel over het uitbrengen van een bindend advies voor het nemen van een besluit aan de gemeenteraad voor. Tegen het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit staat bezwaar open. Daarna is beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Aanvraag om omgevingsvergunning (inclusief onderbouwing fysieke leefomgeving) Ontwerp omgevingsvergunning Resultaat woonbalans Concept raadsbesluit

ValidSigned door Marian Witte ValidSigned door Rudie Heintjes op 29-01-2026 op 30-01-2026 Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard R.S.M. Heintjes secretaris

M. Witte burgemeester

ValidSigned door Rudie Heintjes op 29-01-2026

ValidSigned door Marian Witte op 30-01-2026

4/4