RIB Gevolgen van de Wet vaste huurcontracten

Informatiebrief Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/24/243168 DOC-24858662 wethouder Van der Wulp Omgeving 9 juli 2024 openbaar besluitvormend

Onderwerp Gevolgen van de Wet vaste huurcontracten Inleiding Op 9 en 24 april 2024 sprak de gemeenteraad over de ongewenste gevolgen van het aflopen van tijdelijke huurcontracten voor verschillende doelgroepen. Hierbij is geconstateerd dat er een relatie ligt met de nieuwe Wet vaste huurcontracten. Deze nieuwe wet werd per 1 juli 2024 van kracht. Voormalig wethouder Heij zegde in de raadsvergadering van 9 april toe te onderzoeken wat de technische consequenties zijn van de nieuwe wetgeving en of hierdoor een beleidsherziening nodig is. Op 24 april zegde hij ook toe met HW Wonen in overleg te treden om de mogelijkheden te bezien om onnodige verhuisbewegingen voor gezinnen met kinderen te voorkomen, als gevolg van het aflopen van tijdelijke huurcontracten. Tot slot is er ook gevraagd naar de mogelijkheden van bruikleenovereenkomsten en vaststellingsovereenkomsten als alternatief voor de tijdelijke huurcontracten. Samenvatting inhoudelijke reactie In deze informatiebrief lichten wij de gevolgen van de Wet vaste huurcontracten toe. Ten aanzien van de bovengenoemde toezeggingen vatten wij de belangrijkste conclusies samen: • Op 1 juli 2024 trad de Wet vaste huurcontracten in werking. Het belangrijkste doel van de Wet vaste huurcontracten is om huurcontracten voor onbepaalde tijd (vaste huurcontracten) weer de norm te maken.

De Wet vaste huurcontracten heeft met name gevolgen voor de particuliere verhuurders. Voor HW Wonen heeft de wet voorlopig geen directe gevolgen. • Op een later moment treden de Wet versterking regie Volkshuisvesting en een wijziging van de Huisvestingswet in werking. Die hebben wel gevolgen voor HW Wonen. • Tot die wetswijziging mag HW wonen de tijdelijke contracten blijven gebruiken zoals zij dat nu doet. • HW Wonen zegde toe terughoudender te zijn om gezinnen met kinderen tijdelijke huurcontracten aan te bieden in het ‘gespikkeld bezit in de wijk’ (bv sloopwoningen). Zij kunnen op andere tijdelijke woningen of het reguliere woningaanbod reageren. Daarvoor gelden geen contracten van 2 jaar. Hiermee kunnen onnodige verhuisbewegingen voorkomen worden. Na de wetswijziging mag HW Wonen geen tijdelijke huurcontracten meer aanbieden aan spoedzoekers, maar alleen nog aan de verplichte urgentiecategorieën die volgen uit de wet. HW Wonen wil dan in alle vormen van tijdelijk wonen gaan werken met dezelfde contractvorm, namelijk huurcontracten voor onbepaalde tijd die van rechtswege eindigen. Die contracten hebben een langere looptijd, waarmee mensen meer tijd hebben om te slagen voor een permanent alternatief. Een uitzondering op deze regel van vaste 1/4

•

•

huurcontracten is het ‘gespikkeld bezit in de wijken’, vaak zijnde te slopen woningen die worden verhuurd op basis van de leegstandswet en omklapcontracten die gekoppeld zijn aan zorg en begeleiding. Het is niet gewenst een woning via een bruikleenovereenkomst ter beschikking te stellen. Bij bruikleen mag er geen huur gevraagd worden voor de woning. Dit biedt daarom geen mogelijkheden voor HW Wonen. Het toepassen van vaststellingsovereenkomsten is niet bedoeld voor toepassing binnen het sociale huursegment en tegenstrijdig met de maatschappelijke doelstelling van de wetgever rondom de bestaande en toekomstige huurwetgeving. HW Wonen distantieert zich van huurconstructies die in strijd zijn met haar maatschappelijke kerntaken.

Uitgebreide inhoud Wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten Het doel van de Wet vaste huurcontracten is om huurcontracten voor onbepaalde tijd (vaste huurcontracten) weer de norm te maken. In de afgelopen jaren is in Nederland met name door commerciële verhuurders veel gebruik gemaakt van huurcontracten voor bepaalde tijd (tijdelijke huurcontracten) en zag de wetgever dat tijdelijke huurcontracten de norm waren geworden. Commerciële verhuurders mochten altijd gebruik maken voor deze tijdelijke contractvorm en dit bood hen de gelegenheid om na afloop van de huurperiode de huurprijs opnieuw vast te stellen. Dit had ongewenste gevolgen voor huurders en het functioneren van de woningmarkt. Aan toegelaten instellingen (woningcorporaties) werden voorwaarden gesteld wanneer zij gebruik mochten maken van tijdelijke huurcontracten. Zij maakten dan ook in mindere mate gebruik van de mogelijkheden om de tijdelijke contractvorm toe te passen. Het oorspronkelijke wetsvoorstel beperkte de mogelijkheden van het gebruik van tijdelijke huurcontracten voor commerciële verhuurders en woningcorporaties. Tijdens de behandeling van de Wet vaste huurcontracten was er kritiek op het inperken van de mogelijkheden voor woningcorporaties om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Dat resulteerde in een aangepaste tekst in het Besluit specifiek groepen tijdelijke huurovereenkomsten.

De wettelijke mogelijkheden voor woningcorporaties veranderen, maar op minder punten. Op 11 juni jl. is in de Staatcourant het Besluit specifieke groepen tijdelijk huurovereenkomst gepubliceerd. Dat besluit maakt onderdeel uit van de aanstaande Wet vaste huurcontracten. Grondslag voor het toepassen van tijdelijke huurcontracten De grondslag voor de toewijzing aan spoedzoekers liggen vast in wetgeving. Daaruit volgt dat “personen afkomstig uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke opvang 2015, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte” een tijdelijk contract aangeboden kunnen krijgen. In het laatste deel van de zin vinden wij de onderbouwing om spoedzoekers, niet zijnde urgenten, een tijdelijke huurcontract aan te bieden. Wijziging van de Huisvestingswet 2014 volgt later De wetgever zal het geciteerde artikel op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip wijzigen. Dat zal gebeuren op het moment dat de Wet versterking regie Volkshuisvesting wordt aangenomen en daarmee ook de Huisvestingswet 2014 wijzigt.

De nieuwe tekst luidt dan: “personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren.” Daarbij verwijst de wetgever naar een artikel in de Huisvestingswet 2014 waarvan de tekst luidt: “Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met 2/4

problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid.” De mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan mensen in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgentie huisvestingsbehoefte komt dan alsnog te vervallen. Daarmee wordt het niet meer mogelijk om spoedzoekers, niet zijde urgenten, een tijdelijk contract aan te bieden. Tot de wetgeving is aangenomen kan de huidige werkwijze worden voortgezet. Knelpunten in de huidige situatie De wetgeving maakt het strikt genomen niet noodzakelijk om het beleid nu te herzien. Tegelijkertijd constateren de gemeente HW en HW Wonen knelpunten in de huidige situatie. Hoewel tijdelijke huurcontracten voor veel doelgroepen het beoogde effect hebben, zien we in sommige gevallen ook ongewenste effecten. Daarbij is expliciet casuïstiek van de afgelopen maanden bekeken. Kan bijvoorbeeld voorkomen worden dat gezinnen met kinderen onnodig vaak moeten verhuizen? De gemeente en HW Wonen voelen een grote verantwoordelijk als het aankomt op de huisvesting van alle doelgroepen en hebben in het bijzonder aandacht voor gezinnen met kinderen.

Veranderingen beleid HW Wonen De gemeente vroeg HW Wonen hoe zij als woningcorporatie wil omgaan met de aanstaande wet- en regelgeving en de periode tot die wetgeving wijzigt. De casuïstiek van de afgelopen maanden is daarbij meegenomen. HW Wonen heeft de beoogde beleidswijzigingen voor en na de wetswijziging met de gemeente HW gedeeld en besproken. Wij steunende lijn die HW Wonen voorstelt. Veranderingen in beleid vóór wijziging wetgeving Voor de komende periode zijn de beoogde veranderingen beperkt. Voor jongeren, statushouders en Oekraïners wijzigt er niets. HW Wonen blijft ook tijdelijke contracten toepassen voor spoedzoekers, maar gaat wel terughoudender zijn om gezinnen met kinderen tijdelijke huurcontracten aan te bieden in het ‘gespikkeld bezit in de wijk’. Het gaat bij gespikkeld bezit vaak om sloopwoningen die op basis van de leegstandswet worden verhuurd. Door hier terughoudend mee om te gaan voorkomt zij dat gezinnen met kinderen onvoldoende tijd hebben om binnen de contractduur een permanente oplossing te vinden en daardoor vaker moeten verhuizen. HW Wonen en de gemeente HW werken hard aan alternatieven voor deze doelgroep. De tijdelijke woningen in Numansdorp, Goudswaard, Mijnsheerenland en Oud-Beijerland zijn onder andere geschikt voor deze doelgroep. Bij deze tijdelijke woningen maakt HW Wonen gebruik van vaste huurcontracten die van rechtswege eindigen.

Dat huurcontract kent een aantal voordelen: 1. Het contract mag wél gebruikt worden voor spoedzoekers én alle andere woningenzoekenden. De wetgever stelt aan het gebruik van deze contractvorm geen nadere voorwaarden. Hiervoor geldt ook geen ‘spoedcriterium’ zoals dat bij tijdelijke contracten wel het geval is. Dat houdt in dat alle woningzoekenden kunnen wonen in de tijdelijke woningen. 2. Daarnaast heeft deze contractvorm een langere looptijd, namelijk het einde van de omgevingsvergunning, wat gunstig is in tijden van oplopende wachttijden voor sociale huur. Hiermee wordt voorkomen dat gezinnen met kinderen onnodig vaak moeten verhuizen. Zij hebben meer tijd om te zoeken naar een permanente oplossing. Een nadeel van deze contractvorm is dat de doorstroming uit deze tijdelijke woningen waarschijnlijk lager ligt. 3/4

Veranderingen in beleid ná wijziging wetgeving Na de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving zal de situatie opnieuw wijzigen. Voor jongeren, statushouders en Oekraïners wijzigt er wederom niets. De belangrijkste wijziging die dan gaat plaatsvinden is dat spoedzoekers met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte niet langer gehuisvest mogen worden op een tijdelijk contract van 2 jaar. Voor de woningen in de Buttervliet voor deze doelgroep wordt de contractvorm gelijkgetrokken met de tijdelijke huisvesting, namelijk een contract voor onbepaalde tijd die van rechtswege eindigt inzake einde omgevingsvergunning. In alle vormen van tijdelijk wonen wordt dan gewerkt met dezelfde contractvorm. Deze huurcontracten hebben zoals eerder aangegeven een langere looptijd, waardoor we voorkomen dat mensen onnodig vaak moeten verhuizen. Op het moment dat bestaande tijdelijke contracten dreigen af te lopen, ondersteunt HW Wonen bij het zoeken naar een passende oplossing. Een uitzondering op de regel om contracten voor onbepaalde tijd toe te passen blijft het gespikkeld bezit in de wijken, vaak zijnde te slopen woningen die verhuurd worden op basis van de leegstandswet. HW Wonen blijft ook in de toekomst terughoudend om gezinnen met kinderen in deze woningen te huisvesten omdat zij mogelijk niet binnen de contractduur kunnen doorstromen.

Andere mogelijke contractvormen voor tijdelijke huur Er is in de gemeenteraad ook gevraagd naar de mogelijkheid om de bruikleenovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst te gebruiken als alternatief voor tijdelijke contracten. De gemeente heeft HW Wonen gevraagd naar de mogelijkheid en wenselijkheid om deze contracten toe te passen. HW Wonen reageert hierop als volgt: Bruikleenovereenkomst: Er bestaan mogelijkheden om een woning via een bruikleenovereenkomst ter beschikking te stellen. Bij bruikleen kan de duur van het contract geregeld worden. Binnen een dergelijke overeenkomst mag er geen sprake zijn van een vergoeding die als huur aangemerkt kan worden. Het huurrechtregime zal dan van kracht worden. Voor HW Wonen biedt een bruikleenovereenkomst geen mogelijkheden, omdat er geen huur gevraagd kan worden voor de woning. Vaststellingsovereenkomst: Een vaststellingsovereenkomst kan toegepast worden om vanuit gezamenlijk overleg tussen huurder en verhuurder een einde van de contractduur te bepalen. Toepassing hiervan zie je met name binnen het bedrijfsonroerend goed. Een dergelijke constructie is niet bedoeld voor toepassing binnen het sociale huursegment en is tegenstrijdig met de maatschappelijke doelstelling van de wetgever rondom de bestaande en toekomstige huurwetgeving.

Toepassing daarvan door een woningcorporatie, die werkt vanuit haar maatschappelijke taak, zal dan ook geen stand houden voor een rechtbank. HW Wonen distantieert zich van huurconstructies die in strijd zijn met haar maatschappelijke kerntaken. Bijlagen Niet van toepassing

4/4