Raadsvoorstel wensen en bedenkingen procedure concept anterieure overeenkomst Stougjeswijk

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/20/061834 DOC-251013732 wethouder Van der Wulp projectleiding ruimtelijke ontwikkeling 20 mei 2025 Ja beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Wensen en bedenkingen procedure concept anterieure overeenkomst Stougjeswijk. Beslispunten: 1. Wensen en bedenkingen kenbaar te maken op de concept anterieure overeenkomst(AOK) Stougjeswijk.

Samenvatting voorstel Stougjeswijk is de grootste uitbreidingswijk van de gemeente. Het oogmerk van het college is het mogelijk maken van een mooie woonwijk, met faciliteiten zoals een R-net verbinding, fietsverbinding en maatschappelijk vastgoed waarvan ook de andere inwoners van onze gemeente profiteren. Tevens geeft het invulling aan onze ambitie voor wat betreft de vitaliteitsopgave en het openen van de woningmarkt. Door een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gebouwd voor alle doelgroepen. Bij het bepalen van de doelgroepen wordt rekening gehouden met de vastgestelde WWZ visie. De aanleg van het R-nettracé en daarmee de ontsluiting van Stougjeswijk met hoogwaardig openbaar vervoer is randvoorwaardelijk voor het realiseren van R-netverbinding Oud-Beijerland-Rotterdam. Een hoogwaardig openbaar vervoerverbinding tussen Oud-Beijerland en Rotterdam levert vanzelfsprekend een grotere bijdrage aan de verbreding van vervoersmogelijkheden dan alleen voor inwoners van Stougjeswijk en omgeving. Hoogwaardig openbaar vervoer biedt een bijdrage aan verbetering van de verkeersproblematiek van het hele westelijke deel van de Hoeksche Waard en levert ook een bijdrage aan de oplossing voor het verkeersknelpunt op de N217. Voor een sluitende businesscase heeft u eerder 5,9 miljoen cofinanciering beschikbaar gesteld.

Door het beschikbaar stellen van deze cofinanciering kon een aanzienlijk subsidiebedrag worden binnengehaald. Uiteindelijk resulteerde in een bedrag van 20,8 miljoen om de publieke tekorten te kunnen dekken. Op 11 oktober 2023 is door de 8 marktpartijen en gemeente het hoofdlijnenakkoord ondertekend voor de bouw van 2485 woningen in Stougjeswijk. Daarna onderhandelden de marktpartijen en de gemeente over de anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst is voor 90% met een aantal voorbehouden gereed. Het college heeft eerder toegezegd u de concept anterieure overeenkomst voor wensen en bedenkingen voor te leggen. Met dit voorstel vragen wij uw wensen en bedenkingen met betrekking tot de bijgevoegde anterieure overeenkomst kenbaar te maken. 1/6

Geheimhouding Het belang van niet openbaar maken weegt zwaarder dan het belang van wel openbaar maken. Geheimhouding op de financiële afspraken in de AOK en op de bijlagen 1, 3, 5, 15, 22, 23, 26, 27, 28 is door het college opgelegd op grond van een belang zoals staat genoemd in artikel 5.1 lid 2 onder b en onder f van de Woo. We zijn hierbij uitgegaan van ons belang en dat belang van derden, dat geschaad kan worden bij openbaarmaking van bepaalde informatie, zoals de financiële afspraken. Er is dan sprake van een onevenredige benadeling van de overheid en deze derden als openbaarmaking geldt. De vertrouwelijke stukken liggen ter inzage bij de griffie. Inleiding In de programmabegroting wordt benadrukt dat de instroom van nieuwe inwoners en vooral jonge huishoudens noodzakelijk is. Om die instroom te faciliteren is een extra inspanning nodig bij de realisatie van de lopende woningbouwinitiatieven en de gefaseerde bouw van extra woningen op een paar locaties. Stougjeswijk wordt gezien als één van de genoemde locaties waar een fors aantal bereikbare, duurzame en levensloopbestendige woningen gebouwd kan worden. Door een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gebouwd voor alle doelgroepen. Bij het bepalen van de doelgroepen wordt rekening gehouden met de vastgestelde WWZ visie.

Aanvullend draagt de R-net verbinding bij aan een goede bereikbaarheid van de wijk en een groot deel van de Hoeksche Waard. In de wijk wordt ruimte opgenomen voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Kortom wordt door de aanleg van deze wijk voldaan aan veel beleidswensen die zijn opgenomen in verschillende programma’s. Met de marktpartijen is intensief onderhandeld over de nadere eisen voor de realisatie van Stougjeswijk, de grootste uitbreidingswijk van de gemeente. Veel onderwerpen zijn besproken zoals het realiseren van een R-nettracé door de wijk, levensloopbestendig bouwen, duurzaamheid, klimaatbestendigheid, 10.000 m2 maatschappelijke voorzieningen etc. Deze onderwerpen hebben een plek gekregen in de anterieure overeenkomst. Het college is er van overtuigd dat deze wijk een waardevolle toevoeging kan zijn voor de Hoeksche Waard als geheel. De concept afspraken zijn vastgelegd in de bijgevoegde AOK. U wordt gevraagd uw wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Beoogd effect In de AOK staan de afspraken tussen de gemeente en marktpartijen voor de transformatie van het gebied Stougjeswijk tot een hoogwaardig, modern en bij de kern Oud Beijerland passend woongebied. Op deze beeldbepalende plek, waar vrijwel iedereen Oud-Beijerland binnenkomt, ontstaat een kans een gebied te ontwikkelen dat een beeldmerk vormt voor het hele dorp.

De ambitie is het gebied zo te ontwikkelen dat het van toegevoegde waarde is voor de inwoners van de Hoeksche Waard en een bovenregionale aantrekkingskracht krijgt. Je woont er ‘buiten’, maar toch in het dorp en dicht bij de stad. Het plan biedt kansen voor een leefomgeving met een mix van woningtypes, voorzieningen, duurzaamheid, mobiliteit en landschappelijke kwaliteit. Het woningaanbod richt zich op een brede doelgroep en sluit aan op beleidsdoelen op het gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Rekening wordt gehouden met maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Gasloos, energieneutraal, circulair en klimaatadaptief bouwen, woonkeur en biodiversiteit hebben een plek gekregen in de anterieure overeenkomst. De bijgevoegde woonbalans laat een positief beeld zien (bijlage 1). Dat geldt ook voor de klimaatstresstest die als bijlage bij de anterieure overeenkomst is opgenomen. 2/6

Argumenten 1.1 Het voorstel past in het vastgesteld beleid en is een nadere uitwerking van het vastgestelde hoofdlijnenakkoord Programmabegroting 2022-2025 In de programmabegroting wordt benadrukt dat de instroom van nieuwe inwoners en vooral jonge huishoudens noodzakelijk is. Om die instroom te faciliteren is een extra inspanning nodig bij de realisatie van de lopende woningbouwinitiatieven en de gefaseerde bouw van extra woningen op een paar locaties. Stougjeswijk wordt gezien als één van de genoemde locaties waar een fors aantal bereikbare, duurzame en levensloopbestendige woningen gebouwd kan worden. Daarnaast zorgt de nieuwe R-net verbinding voor een goede bereikbaarheid van de wijk en een groot deel van de Hoeksche Waard. In de wijk wordt ruimte opgenomen voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Kortom, de ontwikkeling van Stougjeswijk geeft invulling aan veel beleidsdoelen uit verschillende gemeentelijke programma’s. Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 Samen doordacht doen In het ‘Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 Samen doordacht doen’ is het volgende opgenomen: “De vraag naar woningen is landelijk, en zeker in de Randstad, veel groter dan het aanbod. In onze gemeente willen we meer woningen bouwen om te voldoen aan de vraag van onze inwoners die op het eiland willen (blijven) wonen en instromers die verliefd zijn geworden op de mooie Hoeksche Waard.

Daarom zetten we de komende periode in op een verdere versnelling van de woningbouwproductie en de programmering van meer sociale en betaalbare woningen, passend bij de landschappelijke kwaliteiten van ons gebied. We verhogen de ambities en pakken meer regie. De provinciale belemmeringen hiervoor moeten van tafel. Net als het Rijk streven we naar het bouwen van voldoende betaalbare woningen. Het gaat hierbij om koopwoningen tot de NHG-grens, sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector met een huur van maximaal 1000 euro per maand. We hebben speciale aandacht voor jongeren en ouderen en stimuleren doorstroming van doelgroepen naar een voor hen passende woning, waarbij we ook aandacht hebben voor innovatieve woonvormen zoals flexwonen, hofjeswoningen en tiny houses.” De realisatie van de wijk Stougjeswijk sluit aan bij het gestelde in dit hoofdlijnenakkoord 2022-2026. Hoofdlijnenakkoord Stougjesdijk-Oost (Stougjeswijk) Op 11 oktober 2023 hebben de gemeente en de marktpartijen een hoofdlijnenakkoord ondertekend. De anterieure overeenkomst is een nadere uitwerking van dit hoofdlijnenakkoord. 1.2 Gefaseerde ontwikkeling De ontwikkeling van Stougjeswijk vindt plaats in 5 fasen. Voor iedere fase wordt tussen de Grondexploitatiemaatschappij en de gemeente een uitvoeringsovereenkomst gesloten.

Belangrijke documenten waarover per fase overeenstemming moet worden bereikt zijn het beeldkwaliteitsplan en het inrichtingsplan. Deze documenten worden opgesteld binnen het kader van het bijgevoegde Beeldregieplan en inrichtingsregieplan. Het R-nettracé moet er liggen voordat de eerste woning wordt opgeleverd.

Kanttekeningen 1.1 Niet alle wensen van de gemeente zijn volledig overgenomen Zoals aangegeven is het evident dat in een onderhandeling sprake is van geven en nemen. Niet alle gemeentelijke wensen zijn volledig overgenomen. Desondanks menen wij dat het resultaat evenwichtig is en 3/6

de belangrijkste gemeentelijke belangen voldoende zijn geborgd, zodat het nu aan uw raad ter beoordeling kan worden voorgelegd. 1.2 Er zijn voorbehouden opgenomen Voordat er definitieve vaststelling van de overeenkomst plaats vindt, moeten de volgende zaken zijn afgrond: 1. Inzicht in kostenraming aanpassingen verkeersmaatregelen en verwerken wijze van aanleg infrastructuur De marktpartijen brengen nog de financiële consequenties in beeld van de aangepaste infrastructuur. We gaan er vanuit dat de marktpartijen de infra in en rond Stougjeswijk bekostigen met uitzondering van de Bosschenkruising. Eventuele meevallers kunnen ingezet worden voor de aanpassing van de kruising. De wijze van aanleg van de infrastructuur is mede afhankelijk van de te sluiten samenwerkingsovereenkomst met de provincie over de aanpassingen aan de N217. 2. Fiscale check Samen met de marktpartijen geven we PricewaterhouseCoopers (PWC) opdracht voor het uitvoeren van een fiscale toets. 3. Overeenstemming met provincie en doorwerking daarvan in de AOK inclusief flexibele inzet beschikbare middelen Met de provincie vindt overleg plaats over de ontsluitingsmaatregelen voor het afwentelen van het verkeer rond Stougjeswijk. Ook de verbreding van de N217 ter hoogte van Tienvoet, de verbreding van het viaduct over de A-29 en de R-netverbinding worden hierin meegenomen.

De afspraken komen in een Samenwerkingsovereenkomst die als bijlage bij de anterieure overeenkomst wordt gevoegd. Het is belangrijk dat de gereserveerde financiële middelen van de marktpartijen en de subsidies van de overheid flexibel kunnen worden ingezet voor de juiste verkeersmaatregelen. 4. Overeenstemming marktpartijen en HW Wonen De ontwikkelaars zijn nog in gesprek met HW Wonen over een essentie overeenkomst. De ondertekende overeenkomst wordt een bijlage bij deze anterieure overeenkomst. 5. Instemming subsidieverstrekkers met gewijzigde uitgangspunten (inhoudelijk en qua termijnen). Tijdens de onderhandelingen is een aantal uitgangspunten van de subsidie aanvragen gewijzigd, zowel inhoudelijk als qua termijnen. De subsidieverstrekker moet hiermee instemmen. De wijzigingsverzoeken worden binnenkort naar de subsidieverstrekkers gestuurd. Uit voorgesprekken bleek dat instemming met de wijzigingen voor de hand ligt. 6. Oprichting Grondexploitatiemaatschappij (GEM) en overeenstemming marktpartijen onderling (inclusief taxatie Red) De onderhandeling tussen de marktpartijen is beland in een finale fase. Vóór de ondertekening van de overeenkomst moet er een Grondexploitatiemaatschappij zijn opgericht. De marktpartijen moeten de grond van RED Vastgoed aankopen en daarvoor een formeel bod uitbrengen. Als het aankopen van RED niet lukt, is er sprake van een onteigeningssituatie.

De kosten van onteigening worden gedragen door de marktpartijen. 7. Actualisatie en afronding concept AOK De huidige conceptovereenkomst is voor 90% gereed. De komende periode wordt de AOK nog nagelopen op actualiteit. Kleine aanpassingen kunnen nog worden doorgevoerd. Voor de definitieve besluitvorming in het college, na de wensen- en bedenkingenprocedure, moet de AOK inclusief alle bijlagen correct en volledig zijn.

4/6

1.3 De wijk zorgt voor extra verkeer De wijk met 2485 woningen zorgt voor extra verkeer op de N217. Maatregelen zijn nodig om het extra verkeer te faciliteren. Door een brede aanpak van de N217 worden enkele bestaande knelpunten op de N217 geminimaliseerd. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan moet duidelijk zijn welke maatregelen worden getroffen. Op dit moment zij we hierover in onderhandeling met de provincie. U bent hierover geïnformeerd door middel van een apart collegevoorstel. Duurzaamheid De bijgevoegde woonbalans laat een positief beeld zien (bijlage 1). Dat geldt ook voor de klimaatstresstest die als bijlage bij de anterieure overeenkomst is opgenomen. De hoofdlijnen qua duurzaamheid staan in de anterieure overeenkomst. Per fase zal binnen de aangegeven kaders gezocht worden naar de juiste duurzaamheidsmaatregelen. Per fase wordt een uitvoeringsovereenkomst opgesteld waarin dit kan worden vastgelegd. Financiën De insteek is dat we naast de al door de raad geaccordeerde cofinanciering voor de subsidieaanvragen, geen financiële middelen ter beschikking stellen voor de ontwikkeling van deze wijk. Een uitzondering hierop vormt de bijdrage aan maatschappelijke voorzieningen zoals een school. Dit zal later worden uitgewerkt en ook opgenomen in de uitvoeringsovereenkomst van de betreffende fase.

Een belangrijk aandachtspunt is het op tijd beschikbaar stellen van de ontvangen subsidie met de cofinanciering aan de marktpartijen. Het gaat totaal om 20,8 miljoen euro voor de aankoop van het openbaar gebied. Hiervan is 11,8 miljoen euro gesubsidieerd door het rijk en provincie. In het geval de Wbi subsidie en/of Mobiliteit subsidie geheel of gedeeltelijk wordt teruggevorderd, door de subsidieverstrekker (Rijksoverheid), dan is dit voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Daarnaast was 3,1 miljoen euro voorzien vanuit de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling van de ontwikkelaar en is door de raad eerder een krediet beschikbaar gesteld van 5,9 miljoen euro. In bijgaande concept anterieure overeenkomst is een bijdrage aan de exploitatiekosten afgesproken van 2,6 miljoen euro en een bijdrage aan de historische kosten van 0,3 miljoen euro. Daarnaast is er een bijdrage ruimtelijke ordening opgenomen van 3,6 miljoen euro. De financiële consequenties zullen in de najaarsrapportage 2025 worden verwerkt. Beoogde maatschappelijk effecten: wat willen we bereiken Zoals aangegeven speelt de realisatie van deze wijk in op de grote woningbehoefte bij onze inwoners. Ook draagt de wijk bij aan het aantrekken van jonge huishoudens. Dit komt ten goede aan de vitaliteit van de Hoeksche Waard. Door monitoring kunnen de effecten in beeld gebracht worden.

Een negatief effect is de verkeerstoename. Maatregelen zijn nodig voor de verkeerstoename. Door een brede aanpak worden enkele bestaande knelpunten op de N217 geminimaliseerd. Communicatie De marktpartijen laten via stellen een communicatiebureau een communicatieplan opstellen. Dit plan wordt met de gemeente afgestemd. De gemeente bewaakt de samenhang en kwaliteit van de communicatie gedurende het hele ontwikkelproces. Daarbij wordt specifiek gelet op aansluiting bij het participatiekader (zoals vereist onder de Omgevingswet), begrijpelijkheid (B1-niveau), heldere rolverdeling tussen marktpartijen en gemeente en tijdige informatievoorziening aan belanghebbenden. De communicatie richt zich op verschillende doelgroepen: toekomstige bewoners, directe omwonenden, belanghebbenden en maatschappelijke partners. Hiervoor worden meerdere kanalen ingezet, zoals bewonersbrieven, de gezamenlijke nieuwsbrief, social media, de gemeentelijke website en fysieke informatiebijeenkomsten. 5/6

De kosten voor communicatie en participatie komen voor rekening van de marktpartijen. De kosten voor de benodigde ambtelijke ureninzet op communicatie worden doorgelegd naar de marktpartijen. Uitvoering Na het indienen van de wensen en bedenkingen door uw raad besluit het college op 22 juli welke wensen en bedenkingen leiden tot aanpassing van de overeenkomst. De ondertekening van de overeenkomst staat gepland op 26 augustus. We gaan er vanuit dat dan ook de samenwerkingsovereenkomst met de provincie en de essentieovereenkomst tussen HW Wonen en marktpartijen worden ondertekend. Na ondertekening van de overeenkomsten gaat het ontwerpbestemmingsplan voor vaststelling naar uw raad. De vaststelling is gepland op 11 november 2025.

Bijlagen. 1. Woonbalans 2. Concept anterieure overeenkomst 3. Openbare bijlagen 4. Vertrouwelijke bijlagen (liggen ter inzage bij de griffie)

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard R. Heintjes secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6