Raadsvoorstel vvgb grondexploitatie en begrotingswijziging tijdelijke woningen Goudswaard

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/224759 DOC-23792179 wethouder Heij Omgeving 19 december 2023 openbaar beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Aanvraag om een omgevingsvergunning voor het realiseren van 20 tijdelijke woningen voor 15 jaar en de bijbehorende inrichting van het perceel ten oosten van Goudswaard. Beslispunten: 1. In ontwerp een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voor het realiseren van 20 tijdelijke woningen voor 15 jaar en de bijbehorende inrichting van het perceel ten oosten van Goudswaard. 2. De grondexploitatie ‘Goudswaard – tijdelijke huisvesting’ vast te stellen. 3. De financiële consequenties van dit voorstel met de 5e begrotingswijziging 2024 vast te stellen. Samenvatting voorstel Om de druk op de woningmarkt te laten afnemen besloten wij om samen met Stichting HW Wonen de mogelijkheden te onderzoeken om -naast alle reguliere woningbouw- op korte termijn 100-150 tijdelijke woningen te realiseren. Wij spreiden dit aantal woningen over verschillende dorpen. Uit onderzoek blijkt dat een perceel ten oosten van Goudswaard beschikbaar en geschikt is voor het realiseren van 20 tijdelijke woningen (15 jaar). Om dit plan mogelijk te maken hebben wij het voornemen om een procedure als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te volgen. Om deze procedure te kunnen volgen moet uw raad beslissen over het afgeven van een vvgb.

Daarnaast is er sprake van exploitatie van gemeentegrond waardoor uw raad een beslissing moet nemen over het vaststellen van een grondexploitatie. Inleiding De woningmarkt raakt steeds verder op slot. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen de laatste jaren op. Koopwoningen worden steeds duurder. Daarnaast is het voor mensen die van de ene op de andere dag een woning nodig hebben enorm lastig om iets te vinden. Om die reden besloten wij om samen met Stichting HW Wonen de mogelijkheden te onderzoeken om -naast alle reguliere woningbouw- op korte termijn ook 100-150 tijdelijke woningen te realiseren. Wij spreiden dit aantal woningen over verschillende dorpen. Aanvraag om omgevingsvergunning Wij onderzochten welke locaties geschikt en beschikbaar zijn voor het realiseren van tijdelijke woningen. Uit het onderzoek volgt dat het perceel ten oosten van Goudswaard geschikt en beschikbaar is voor het realiseren van 20 tijdelijke woningen. 1/6

Om het realiseren van de tijdelijke woningen mogelijk te maken diende Stichting HW Wonen een aanvraag om omgevingsvergunning in voor het realiseren van 20 tijdelijke woningen (15 jaar). Deze aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan omdat het plan gerealiseerd wordt op gronden met een agrarische bestemming. Wij kunnen het plan mogelijk maken door het volgen van een procedure als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Openen grondexploitatie De betrokken gronden in Goudswaard zijn eigendom van de gemeente. Het zijn agrarische gronden die de gemeente voor de (tijdelijke) woningen transformeert naar bouwrijpe grond. Daarna neemt HW Wonen de bouwkavels af. Dit betekent dat er sprake is van een grondexploitatie van gemeentegrond. Om die reden moet de gemeenteraad een grondexploitatie vaststellen. Beoogd effect Het realiseren van 20 tijdelijke woningen waarmee wij een deel van het acute woningtekort oplossen. Argumenten 1.1 Wij behandelen de aanvraag om een omgevingsvergunning conform het oude recht Op 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking. Er is overgangsrecht voor de gevallen waarin een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Als de vergunningprocedure op de datum van inwerkingtreding nog niet is afgerond, dan blijft het oude recht van toepassing tot het besluit onherroepelijk is. Dit staat in artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet. Omdat de aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend voor 1 januari 2024 blijft het oude recht van toepassing en moeten wij een beslissing nemen op basis van de oude regels. 1.2 Om mee te kunnen werken aan het initiatief is een vvgb van uw gemeenteraad nodig Het nemen van een besluit over het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 3° Wabo is een collegebevoegdheid. Onderdeel van de procedure is het aanvragen van een vvgb bij uw gemeenteraad. Op 11 juni 2019 stelde u een lijst met categorieën van gevallen vast waarvoor geen vvgb van uw raad is vereist. Dit initiatief valt niet onder deze lijst vvgb. Dit heeft tot gevolg dat wij dit initiatief apart voor besluitvorming aan u voorleggen. 1.3 U beslist nu over het in ontwerp afgeven van een vvgb Wij leggen de aanvraag voor een omgevingsvergunning, de ontwerp vvgb en de bijbehorende stukken vervolgens voor het indienen van zienswijzen ter inzage. Uit de lijst vvgb van 11 juni 2019 volgt dat wanneer er gedurende het ter inzage leggen van de stukken geen zienswijzen zijn ingediend, er geen definitieve vvgb van uw raad is vereist.

De in ontwerp afgegeven vvgb wordt dan automatisch omgezet in de definitieve vvgb. Wanneer wij wel zienswijzen ontvangen, leggen wij het afgeven van de definitieve vvgb voor besluitvorming aan u voor. 1.4 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning is een ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Hierin is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Alle ruimtelijke relevante aspecten zijn beschreven en er is gemotiveerd dat dit plan binnen de ruimtelijke beleidsregels past. Het realiseren van 20 tijdelijke woningen draagt bij aan onze opgave om te zorgen voor voldoende huisvesting voor de doelgroepen in de Hoeksche Waard en het terugdringen van het woningtekort. De woningen worden aansluitend aan de bestaande bebouwing aan de Rietakker en de nog te bouwen 2/6

woningen aan de Boomgaard in Goudswaard geplaatst. Ondanks dat er sprake is van een tijdelijke situatie worden de woningen goed landschappelijk ingepast. HW Wonen realiseert 10 driekamer woningen, 4 studio’s en 6 tweekamer appartementen in een ruime opzet in een groene setting. 1.5 In de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij stemden de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing met diverse vakdisciplines af. Wij verwerkten de opmerkingen. Daarnaast legden wij het plan voor aan de Provincie, Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid, GGD en Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. Zij stemmen in met het volgen van de ruimtelijke procedure. Er zijn enkele aandachtspunten van technische aard van Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid die wij verwerken. Deze vormen echter geen belemmering voor het volgen van de ruimtelijke procedure. De nieuw te bouwen woningen moet voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor 3 woningen wordt overschreden door de Molendijk. Op grond van onze beleidsregels kan ons college op deze locatie een ontheffing verlenen tot 63 dB. In dit geval is een ontheffing nodig voor 50 dB voor 2 woningen en 51 dB voor 1 woning binnen het plangebied. De maximale ontheffingswaarde wordt dan ook niet overschreden.

Om die reden hebben wij het voornemen om deze ontheffing te verlenen. Wij voerden overleg met omwonenden over de invulling van het plan. Op 22 maart 2023 en 12 april 2023 vonden een informatieavond en inloopavond plaats. Tijdens deze avonden lichtten wij het plan toe. De omwonenden konden hun vragen en suggesties inbrengen. Waar mogelijk verwerkten wij de inbreng in het plan. 1.6 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Met het plan creëren wij sociale woningen voor verschillende doelgroepen die binnen de Hoeksche Waard lastig een woning kunnen krijgen. De woningen zijn bedoeld voor jongeren en starters tot 28 jaar, andere Hoeksche Waarders en mensen met een verblijfsvergunning die recht hebben op een woning of vluchtelingen van de oorlog in Oekraïne. Deze mensen wachten vaak lang op een woning. Hierdoor stagneert de doorstroming vanuit (nood)opvangplekken en ontstaan er op tal van plaatsen zeer ongewenste situaties. Wij werken aan de bouw van nieuwe woningen, maar het ontwikkelen van plannen vraagt vaak jaren van voorbereiding en procedures. Met het realiseren van de tijdelijke woningen beogen wij om sneller aan de urgente vraag van genoemde doelgroepen te voldoen. Door het huisvesten van deze doelgroepen neemt de druk op de woningmarkt af waardoor de woningen op de reguliere woningmarkt beter bereikbaar zijn voor andere doelgroepen.

De tijdelijke woningen vallen buiten het woningbouwprogramma waardoor de woningen geen belemmering geven voor het realiseren van ons programma voor reguliere woningbouw. 2.1 In de grondexploitatie nemen wij alle kosten en inkomsten van het plan op In de grondexploitatie nemen wij de inkomsten vanuit de grondverkoop en een bijdrage voor woonrijp maken van HW Wonen op. Daarnaast namen wij o.a. de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de interne uren op. De grondexploitatie heeft een positieve eindwaarde van € 36.220,-. Wij namen de grondexploitatie op als bijlage 5 bij dit voorstel. 3.1 Wij verwerken de financiële consequenties van dit voorstel in de voorgestelde begrotingswijziging Op deze manier zijn de uitgaven en de inkomsten in de begroting rechtmatig. De begrotingswijziging namen wij op als bijlage 6 bij dit voorstel. 3/6

Kanttekeningen 2.1 De kosten voor personeel moeten wij mogelijk lopende de procedure aanpassen in de grondexploitatie In de grondexploitatie nemen wij een bedrag op voor de kosten van gemeentelijk personeel voor dit project. Eventueel benodigde externe inhuur kan dit bedrag negatief beïnvloeden. Dit kan betekenen dat wij de personeelskosten mogelijk lopende het project bij het MPG 2024 moeten aanpassen. Gelet op het verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie is dit voor nu geen belemmering in de voortgang van het project. 3.1 Uitbreiding van het beheergebied voor openbare ruimte volgt in een latere begrotingswijziging Het openbaar gebied bestaat deels uit grond van de gemeente en deels uit grond van HW Wonen. Op dit moment wordt onderzocht wat de precieze inrichting voor het openbaar gebied gaat zijn en wat de kosten zullen zijn voor het beheer en onderhoud van deze nieuwe openbare ruimte. De gemeente zal het beheer en onderhoud van alle openbare ruimte in het plangebied voor haar rekening nemen. Conform de afspraken uit de verkoopovereenkomst met HW Wonen zal de gemeente bij HW Wonen in rekening brengen, op basis van het onbebouwde grondaandeel van HW Wonen in het geheel, de kosten voor het beheer en onderhoud van het openbaar gebied.

De kosten voor het onderhoud van het nieuw stuk openbaar gebied en de bijdrage van HW Wonen ter dekking van een deel van het onderhoud van dat gebied zal worden meegenomen bij de zomerrapportage 2024. Duurzaamheid Energieneutraal De nieuwe woningen worden gasloos en zullen zoveel mogelijk eigen energie opwekken door bijvoorbeeld zonnepanelen voor elektriciteit en zonnecollectoren voor warm water. De woningen worden niet volledig energieneutraal doordat een koeling aan de woning en pv-panelen toegevoegd worden voor een beter binnenklimaat. Klimaatadaptatie | Natuurinclusief | Biodiversiteit Het plan heeft weinig verharding en veel groen. Dit is positief om wateroverlast en hitte tegen te gaan. Ook is er ruimte voor waterberging. Daarnaast draagt het toevoegen van een diversiteit aan groen en natuurvriendelijke oevers bij aan het versterken van de biodiversiteit. Circulaire economie De woningen worden na 15 jaar op een andere plaats opnieuw neergezet en bewoond voor 15 jaar. De tijdelijke woningen sluiten aan bij de strategieën R2 en R3 van circulariteit uit de R-ladder. Dit betekent onder andere dat de fabrikant kiest voor zoveel mogelijk materiaal en bouwmethodes met minimale milieubelasting. Daarnaast zijn de woningen na 15 jaar herbruikbaar voor minimaal nogmaals 15 jaar. Recycling van de volledig demontabele productonderdelen na 30 jaar of langer is waarschijnlijk.

Financiën Grondexploitatie De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie sluit met een licht positief resultaat van € 36.220,- . Bij de te betalen vennootschapsbelasting moeten wij rekening houden met de fiscale stromen uit de grondexploitaties. Deze grondexploitatie zal hier ook onderdeel van uitmaken. Op dit moment kunnen wij nog niet aangeven welk effect deze grondexploitatie op de aanslag vennootschapsbelasting over het jaar 2024 heeft. 4/6

In bijlage 5 is de berekening van de grondexploitatie opgenomen. Bij het MPG 2024 zal deze grondexploitatie samen met de andere lopende grondexploitaties geactualiseerd worden . Zoals bij kanttekening 2.1 is aangegeven, zal bij de actualisatie ook aandacht zijn voor de inzet van interne uren en externe inzet. De doelstelling bij grondexploitaties voor tijdelijke huisvesting blijft om zoveel mogelijk op een neutraal resultaat uit te komen. Onderliggende afspraken Aan de in de grondexploitatie benoemde bedragen liggen afspraken ten grondslag. Hiervoor sluiten wij overeenkomsten met HW Wonen. In de samenwerkingsovereenkomst met HW Wonen leggen wij onder andere afspraken vast rondom: De kostenverdeling voor bouw- en woonrijp maken: • Conform de grondprijzenbrief 2023 komen de kosten voor bouwrijp maken voor onze rekening. • De kosten voor het woonrijp maken van het zuidelijk gebied bij de woningen komt voor rekening van HW Wonen. Afhandeling planschade In de grondverkoopovereenkomst met HW Wonen leggen wij afspraken vast rondom: Verkoop van de grond conform de grondprijzenbrief 2023 (10 x €18.000, - (10 appartementen) en 10 x € 21.000,- (10 grondgebonden woningen), dus in totaal voor 20 tijdelijke woningen € 390.000,-. Beheer en onderhoud van de openbare ruimte geschiedt door de gemeente, ook als de grond in eigendom is van HW Wonen.

De gemeente factureert HW Wonen hier naar rato voor. Risico’s - staat in voorstel Goudswaard Gezien de zeer korte doorlooptijd (1 jaar) en de overeenkomsten met HW Wonen is er nagenoeg geen sprake van onvoorziene risico’s. Er is een mogelijk risico op planschade. Extern advies geeft de verwachting weer dat eventueel toegekende planschade niet hoog zal zijn, omdat de woningen tijdelijk (voor een periode van 15 jaar) geplaatst worden. Communicatie Wij leggen de ontwerp omgevingsvergunning, de ontwerp vvgb, het ontwerp besluit hogere waarde geluid en bijbehorende stukken gedurende 6 weken ter inzage. Dit maken wij op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierover informeren wij HW Wonen. Daarnaast informeren wij nieuwsbriefabonnees via een nieuwbrief over het ter inzage leggen van de stukken. Uitvoering Tegen de vvgb staat geen rechtstreeks beroep open door de aanvrager of de belanghebbenden omdat de inhoud van deze beschikking wordt verwerkt in het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning, waartegen reeds beroep openstaat. We voeren de voorgestelde begrotingswijziging na uw besluit door. Bijlagen 1. Ontwerp raadsbesluit 2. Aanvraag om omgevingsvergunning met bijlagen 3. Ruimtelijke onderbouwing met bijlagen 5/6

4. Ontwerp omgevingsvergunning 5. Grondexploitatie ‘Goudwaard – tijdelijke huisvesting’ 6. 5e begrotingswijziging 2024 Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6