Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Goudswaard Oost - zuidelijk deel

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/210939 DOC-24908525 wethouder Van der Wulp Projectleiding Ruimtelijke Ontwikkeling 5 november 2024 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Voorbereidingskrediet Goudswaard Oost, zuidelijk deel Beslispunten: 1. Een voorbereidingskrediet vast te stellen tot het doen van uitgaven tot een bedrag van € 131.000,- voor de uitvoering van het projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel, daarbij rekening houdend met € 22.000,- inkomsten als gevolg van bijdragen van derden. 2. De financiële gevolgen van dit voorstel middels de 27e begrotingswijziging te bekrachtigen. Samenvatting voorstel De raad heeft op 12 september 2023 het Integraal Accommodatieplan (IAP) voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel geamendeerd vastgesteld en besloten het college opdracht te geven om voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel ieder afzonderlijk minimaal 2 scenario’s nader uit te werken. Waarbij voor Goudswaard geldt dat scenario’s worden uitgewerkt met de mogelijkheid voor een multifunctionele accommodatie (MFA) in combinatie met de huisartsenpraktijk en rekening wordt gehouden met de voorkeuren van Dorpsvereniging “de Coorndijk” en toekomstige ontwikkelingen in Goudswaard. Eerder in 2023 besloot het college om prioriteit te geven aan de projectmatige ontwikkeling van de zuidelijk gelegen gemeentegronden ten oosten van Goudswaard. Het college heeft op 5 november het projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel, vast gesteld (bijlage 1).

Het voorliggende voorstel om een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen voor de uitvoering van dit projectplan is de (gedeeltelijke) uitwerking van bovenstaande eerder genomen besluiten en beperkt zich tot het dorp Goudswaard. Beoogd effect Inzicht in de haalbaarheid van realisering van de huisvesting van de diverse doelgroepen en basisvoorzieningen op de locatie Goudswaard Oost en wat daarvoor nodig is. Waaronder woningen, eerstelijnszorg en een ontmoetingsfunctie. 1.1 Uitvoering van het projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel geeft inzicht in de haalbaarheid van de verschillende ambities voor de locatie Er liggen 3 wensen voor het perceel, zie hieronder: 1. Ca 20 permanente sociale huurwoningen HW Wonen 2. Huisartsenpraktijk op basis van concrete aanvraag 1/6

3. Ontmoetingsruimte/multifunctionele accommodatie (MFA) 1.2 De verschillende ambities voor de locatie vragen om een gemeenschappelijke visie Voordat concrete plannen voor de invulling van de locatie worden gemaakt, is het essentieel om met alle betrokken partijen tot één gemeenschappelijke visie en aanpak te komen waar iedereen achter staat. Dit betreft de invulling van de MFA, maar gezien de besluitvorming van het college en raad over de ontwikkeling van de locatie en het Integraal Accommodatieplan maakt een onderzoek naar een combinatie met de gewenste woningen en de huisartsenpraktijk onderdeel uit van deze visie. 1.3 Onderdeel van het projectplan is opdrachtverlening aan HEVO B.V. voor uitvoering van een Plan van Aanpak integrale ontwikkeling Goudswaard Oost, zuidelijk deel. (bijlage 2) Er is binnen de gemeente niet voldoende capaciteit en kennis beschikbaar om zelf een haalbaarheidsonderzoek te doen en te komen tot een businesscase voor de locatie. HEVO is een partij met ruime ervaring in advisering over het ontwikkelen van MFA’s en gebiedsontwikkeling. Zij hebben een werkmethode waarbij inzicht verkregen wordt in beheer, exploitatie, samenwerking, eigendom en financiën. Met opdrachtverlening aan HEVO kan er op relatief korte termijn gekomen worden tot een businesscase die aan het college en raad voorgelegd kan worden.

HW Wonen en de huisarts maken onderdeel uit van het te doorlopen proces om te komen tot een integraal plan met businesscase voor inrichting van de locatie met een MFA, woningen en de huisarts. Het plan van aanpak MFA Goudswaard is bijgevoegd. Onderstaand worden een aantal punten toegelicht. Voor het volledig plan verwijzen we naar bijlage 2. 1.4 Door middel van het doorlopen van een zorgvuldig proces wordt toegewerkt naar een gedegen advies

1.5 Het op te leveren advies is de basis voor besluitvorming over de ontwikkeling van Goudwaard Oost, het zuidelijk deel wat verwerkt wordt in een eindrapportage De verschillende deelresultaten worden verwerkt in een eindrapportage die aan college en raad kunnen worden voorgelegd. Onderdeel daarvan is het houden van een kansen- en risicoanalyse om op basis van de specifieke uitkomsten een gericht advies te kunnen geven voor het vervolgproces. 1.6 De projectorganisatie wordt zo ingericht dat alle mogelijke participanten van een MFA vanaf het begin van het proces betrokken zijn 2/6

Voor het ophalen van de inbreng van participanten en mogelijke, toekomstige gebruikers (bijv. bewoners van Goudswaard) wordt o.a. de volgende input voorzien: a. Er zal een werkgroep samengesteld worden met de belangrijkste participanten van de ontwikkeling b. Plenaire sessie (dorpsavond/ speeddates) met inwoners. c. Inzoomen met actief betrokken participanten c.q. de leden van de werkgroep (in workshopverband). 1.7 Het advies over de integrale ontwikkeling geeft helderheid over de haalbaarheid van het gewenste programma voor de locatie. Op dit moment kan de ontwikkeling van de locatie niet integraal opgepakt worden omdat nog niet duidelijk is welk programma hier kan landen. De eindrapportage van HEVO kan hier duidelijkheid in verschaffen en zorgen voor versnelling van de ontwikkeling. 1.8 Aan de raad wordt gevraagd een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen De raad heeft op 12 september 2023 het Integraal Accommodatieplan (IAP) voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel geamendeerd vastgesteld en besloten het college opdracht te geven om voor de dorpen Goudswaard en ’s-Gravendeel ieder afzonderlijk minimaal 2 scenario’s nader uit te werken. Waarbij voor Goudswaard geldt dat scenario’s voor een ontmoetingsfunctie worden uitgewerkt.

Dit met de mogelijkheid voor een combinatie met de huisartsenpraktijk en waar rekening wordt gehouden met de voorkeuren van Dorpsvereniging “de Coorndijk” en toekomstige ontwikkelingen in Goudswaard. Met het uitvoeren van het plan van aanpak van HEVO wordt tegemoet gekomen aan deze wens. 1.9 We gaan met HW Wonen en de huisarts een overeenkomst aan om gezamenlijk uitvoering te geven aan het Plan van Aanpak, opgesteld door HEVO HW Wonen is de toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die op basis van de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken, sociale woningbouw realiseert binnen de gemeente Hoeksche Waard. In de Prestatieafspraken tussen de gemeente en HW Wonen is opgenomen dat HW Wonen streeft naar een kernvoorraad van 10.000 woningen. De groei van de kernvoorraad is afhankelijk van de mate waarin HW Wonen projecten toe kan voegen aan de huidige projectenportefeuille. HW Wonen is op basis van Nationale Prestatieafspraken als toegelaten instelling de aangewezen partij waarmee de gemeente in gesprek gaat over investeringen in ontmoetingsplekken. Voor HW Wonen betekent dit een investering in leefbaarheid. Met HW Wonen en de huisarts wordt een overeenkomst aangegaan.

In deze overeenkomst leggen partijen vast dat zij de gezamenlijke intentie hebben om te verkennen hoe invulling gegeven kan worden aan de drie functies wonen, MFA en huisartsenpraktijk/eerstelijnszorg op de locatie. Partijen spreken in de overeenkomst af dat zij gezamenlijk opdracht geven aan HEVO B.V. voor het uitvoeren van het Plan van Aanpak d.d. 16 september 2024. Door middel van het ondertekenen van de overeenkomst, en een (financiële) bijdrage hieraan, spreken partijen hun commitment uit voor medewerking aan dit plan. Kanttekeningen 1.1 Een businesscase naar een MFA wekt verwachtingen bij de inwoners van Goudswaard Voor de realisatie en exploitatie van een MFA in Goudswaard zijn geen middelen gereserveerd. Met de businesscase creëren we duidelijkheid over de haalbaarheid. Mogelijke uitkomst zou kunnen zijn dat blijkt dat de MFA in de gewenste vorm niet financieel haalbaar is. Dit vraagt om goede verwachtingsmanagement naar stakeholders en in het bijzonder de inwoners van Goudswaard. 3/6

Financiën Voorbereidingskrediet Het totale voorbereidingskrediet ten behoeve van de uitgaven is begroot op maximaal € 131.000. Dit bedrag wordt als volgt opgebouwd: Interne uren projectleden Opdrachtverlening aan HEVO betekent dat het grootste gedeelte van de werkzaamheden uitgevoerd wordt door HEVO en minder inzet nodig is van gemeentelijk personeel. Wel is ambtelijke inzet nodig voor de duur van het project zoals benoemd in het Plan van Aanpak welke bestaat uit een werkgroep, stuurgroep en kernteam en het gezamenlijk doorlopen van het in dit Plan van Aanpak benoemde Stappenplan en het besluitvormingsproces. Het aantal ambtelijke uren is geraamd op 630 uur. Uitgaande van een voorcalculatorisch uurtarief van € 120,68 omen de kosten uit op ca. € 76.000. Opdracht HEVO: Een bedrag van € 55.297 inclusief btw voor de opdracht aan HEVO is nodig om uitvoering te geven aan hun plan van aanpak om te komen tot een businesscase voor een integrale ontwikkeling van de locatie met een MFA/Ontmoetingsfunctie, woningen en een huisartsenpraktijk. Bijdrage HW Wonen Met HW Wonen is overeengekomen dat zij 40% van de kosten van HEVO betaalt. Dit wordt in een overeenkomst vastgelegd. De hieruit voortvloeiende opbrengsten bedragen ca. € 22.000. Dit resulteert in het volgende overzicht voor het benodigde voorbereidingskrediet: Raming plankosten gemeente € 76.028,40 Offerte HEVO B.V.

onderzoek ruimtelijke inpassing

€ 45.700,00

Btw offerte HEVO B.V. onderzoek ruimtelijke inpassing*

€

9.597,00

€ 131.325,40 Voorbereidingskrediet t.b.v. uitgaven t/m 2025 (afgerond)

€ 131.000,00

AF: Bijdrage HW Wonen aan offerte HEVO B.V. (40%)

€ 22.118,80

Voorbereidingskrediet t.b.v. inkomsten t/m 2025 (afgerond)

€ 22.000,00

Saldo in 27e begrotingswijziging

€ 109.000,00

*Omdat in dit stadium nog niet bekend is welk deel van de btw compensabel zal zijn, wordt vooralsnog rekening gehouden met de volledige btw-last.

Met het voorbereidingskrediet kunnen de voorbereidende kosten die de gemeente maakt in de boekjaren vóór de opening van de grondexploitatie worden gedekt. De gemaakte kosten worden in de nog te openen grondexploitatie ingebracht en worden op een later moment gedekt uit de opbrengst van de grondverkopen. Zonder dit voorbereidingskrediet zouden de kosten ten laste komen van de jaarlijkse exploitatiebudgetten waardoor deze kosten op een later moment niet meer in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen. De financiële consequenties van dit voorstel worden meegenomen in de 27-ste begrotingswijziging van 2024, zie bijlage 4. 4/6

Grondexploitatie Alle kosten voor de ontwikkeling van de locatie komen ten laste van een nog te openen gemeentelijke grondexploitatie (grex). Het betreft agrarische gronden die ten behoeve van woningen en maatschappelijke ontwikkelingen door de gemeente worden getransformeerd naar bouwrijpe grond, waarna partijen de bouwgrond afnemen. In de grex worden de kosten van het voorbereidingskrediet, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, gemeentelijke apparaatskosten e.d. opgenomen. Daar tegenover staan de inkomsten van de uitgifte van bouwrijpe kavels aan de huisarts (op basis van taxatie) en HW Wonen. Voor sociale woningen worden gesubsidieerde grondprijzen gehanteerd. Bij het voorstel tot het openen van de grondexploitatie zal duidelijk zijn wat het verwachte resultaat op eindwaarde zal zijn. Bij het opleveren van de businesscase door HEVO zal inzicht gegeven worden in de kosten van een MFA en hoeveel middelen hiervoor nodig zijn vanuit de gemeente. Omdat er geen middelen in de begroting opgenomen zijn voor een MFA wordt verwacht dat hier een apart besluit over genomen moet worden. Op de locatie rust een kleine boekwaarde. De pachter is i.v.m. de tijdelijke woningen aan de noordzijde afgekocht met € 70.000,-. Een gedeelte van dit bedrag zal als last in de grex worden opgenomen. Op dit moment zijn we nog niet in de fase dat er een grondexploitatie opgesteld kan worden.

Dit projectplan beperkt zich nu tot het haalbaarheidsonderzoek van de locatie. De eindrapportage zal inzicht bieden in de financiële consequenties van de ontwikkeling. Vooruitlopend op de te openen en door de raad vast te stellen grondexploitatie worden de voorbereidingskosten conform artikel 34 Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) als immateriële vaste activa (IVA) geactiveerd en op de balans opgenomen. Zodra het plan tot een exploitatie komt, wordt het geactiveerde bedrag aan voorbereidingskosten in één keer afgeschreven en worden de kosten ten laste gebracht van de grondexploitatie. Communicatie Participatie maakt onderdeel uit van het plan van aanpak voor de integrale ontwikkeling Goudswaard Oost, zuidelijk deel. Zowel de omwonenden als de diverse stakeholders worden nauw betrokken bij de planvorming. Er zal geen apart participatieplan worden opgesteld. Uitvoering Na besluitvorming door college en raad: - Wordt de overeenkomst met HW Wonen en de huisarts ondertekend. - Wordt opdracht verleend aan HEVO B.V. voor uitvoering van het Plan van Aanpak integrale ontwikkeling Goudswaard Oost, zuidelijk deel

5/6

Beoogde maatschappelijk effecten: wat willen we bereiken Met de voorgenomen aanpak beogen we de versterking van de sociale basis in Goudswaard door de realisatie van een toekomstbestendige huisartsenpraktijk, ontmoetingsruimte en geclusterde woonvormen voor senioren. Hiermee ondersteunen we de zelf- en samenredzaamheid van inwoners van Goudswaard en voorzien hen en inwoners van Piershil van eerstelijnszorg in de komende jaren. Deze doelstellingen sluiten aan bij de woonopgave zoals deze is neergelegd in de Wet versterking regie Volkshuisvesting en de lokale Wonen, welzijn en zorgvisie. Ondersteuning van passende woonvormen en versterking van de sociale basis voorkomt professionele inzet van zorg en ondersteuning door gemeente en dienstverleners. Ondersteuning van de ontwikkeling in Goudswaard Oost draagt daarmee bij aan de beoogde ombuiging van uitgaven aan maatwerkvoorzieningen in het Sociaal Domein. Vervolg Het projectplan en daarmee dit voorstel beperkt zich tot het in beeld brengen van de haalbaarheid van het gewenste programma. Het uiteindelijk resultaat, in de vorm van een businesscase met inzicht in de haalbaarheid, zal aangeboden worden aan het college en raad waarna de vervolgstappen van de ontwikkeling bepaald kunnen worden. Bijlagen 1. Projectplan Goudswaard Oost, zuidelijk deel 2. Plan van Aanpak HEVO, Integrale ontwikkeling Goudswaard Oost, zuidelijk deel 3.

Raadsbesluit 4. 27e begrotingswijziging van 2024

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

6/6