Raadsvoorstel verkoop grond basisschool De Ark te Oud Beijerland project Thomaskerk

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/24/250824 DOC-24878137 wethouder van der Wulp Projecten Ruimtelijk Ontwikkeling 13 augustus 2024 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Ontwikkeling Thomaskerk aan de Margrietstraat 2 en Graaf van Egmondstraat 79 te Oud-Beijerland in combinatie met HW Wonen. Beslispunten: 1. Te concluderen dat er op basis van de gestelde criteria voor grondverkoop slechts één gegadigde koper is voor basisschool De Ark en omliggende grond, aangezien er geen reactie is gekomen op de Didam publicatie met het voornemen tot verkoop in het Gemeenteblad, het Kompas en op de gemeentelijke website. 2. In te stemmen met de grondverkoop aan de initiatiefnemer voor een bedrag van € 450.000 exclusief overdrachtsbelasting ten gunste van het begrotingssaldo 2024. 3. In te stemmen om de boekwaarde van € 14.200 ten laste van het begrotingssaldo 2024 te laten komen. 4. De financiële gevolgen van dit voorstel middels de 18e begrotingswijziging te laten bekrachtigen. Samenvatting voorstel Het betreft de verkoop van basisschool De Ark en omliggende grond in Oud Beijerland van de gemeente Hoeksche Waard aan HW Wonen. HW Wonen ontwikkeld 50 huurwoningen, waarvan 25 sociale en 25 middel dure huur appartementen, conform de uitgangspunten uit de prestatieafspraken. Inleiding Het te verkopen perceel van circa 2.086 m² ligt aan de Margrietstraat nabij nummer 46, kadastraal bekend als sectie D nummer 6949 (gedeeltelijk) in de gemeente Oud-Beijerland nader aangeduid op in bijlage 1 gevoegde tekening met nummer 2292, D-003a, wijziging A 2024-05.

Na de verkoop van de basisschool de Ark, zal deze voor rekening en risico van HW Wonen samen met de Thomaskerk gesloopt worden om vervolgens 50 huurwoningen te realiseren. De totale ontwikkeling heeft betrekking op de percelen aan de Margrietstraat 2 en Graaf Van Egmondstraat 46-48 en het (openbare) parkeerterrein aan de Begoniastraat in Oud-Beijerland. Deze inbreidingslocatie ligt nabij het centrum van Oud-Beijerland in de wijk Croonenburgh. Beoogd effect Middels deze grondverkoop kan de gemeente Hoeksche Waard een vitaal en leefbaar centrum en betaalbare huurwoningen in Oud-Beijerland mogelijk maken.

1/4

Argumenten 1.1 Het voorstel past in het ingezet beleid Het voorstel is in lijn met eerdere overwegingen en besluitvorming m.b.t. deze locatie. 1.2 De koper/ontwikkelaar heeft voor eigen rekening en risico een grondpositie binnen het plangebied. De naastgelegen voormalige kerk in eigendom van HW Wonen en Ansink Vastgoed Projectontwikkeling B.V., door het perceel van de voormalige basisschool De Ark aan HW Wonen te verkopen is het mogelijk om een appartementencomplex te realiseren met 50 huurwoningen, waarvan 25 sociale huurappartementen en 25 middel dure huurappartementen. Om te komen tot een goede inpassing is het nodig dat de gronden worden ingebracht. De locatie is gelegen in het centrum van Oud-Beijerland en is een zeer geschikte locatie voor woningbouw in genoemde segmenten. Sinds enige jaren heeft HW Wonen samen met BM Ontwikkeling B.V. en Ansink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. diverse plannen onderzocht, uitgewerkt en gesprekken gevoerd met de gemeente en andere instanties. Er zijn allerlei omgevingsaspecten afgewogen om te komen tot een goede ruimtelijke ontwikkeling. De voorgenomen grondverkoop is het sluitstuk om te komen tot de uitvoering van het plan.

1.3 Het plan waarvoor de verkoop noodzakelijk is voorziet ook in een woningbehoefte in de sociale sector Door de voorgenomen verkoop wordt door de ontwikkelaars in samenwerking met HW Wonen voor eigen rekening en risico een bouwplan ontwikkeld. Met deze ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte binnen de Hoeksche Waard. 1.4 Met HW Wonen zijn prestatieafspraken gemaakt over het realiseren en in stand houden van sociale huurwoningen De aard van de beoogde ontwikkeling (sociale huur en middel dure huur), de uitvoering van de prestatieafspraken de langdurige instandhouding van deze woningen, geven aanleiding om dit perceel te verkopen aan HW Wonen. 1.5 De verkoopprijs van de grond van de basisschool de Ark is marktconform Om de grondwaarde te bepalen heeft het taakveld planeconomie van team Grondzaken de inbrengwaarde vastgesteld op basis van een residuele grondwaarde berekening. De grondwaarde is bepaald op 450.000,- v.o.n. as is, dus zonder het bouwrijp te maken. Een onafhankelijk adviesbureau heeft een waardebepaling gedaan op basis van een residuele grondwaarde berekening waarbij de grond bouwrijp geleverd zou moeten worden. De waarde bepaling gaf een resultaat van € 460.548,- excl. BTW.

We verkopen de grond conform de inbrengwaarde methode en niet conform de grondprijzenbrief, omdat de te verkopen grond onderdeel van een gebiedsontwikkeling is waarbij HW Wonen de initiatiefnemer is. Naast het advies van de planeconoom inzake de inbrengwaarde is het kavel in opdracht van de planeconoom ook door een onafhankelijke deskundige getaxeerd,. De waardering van de planeconoom en daarmee de uitgifteprijs van de gronden is marktconform en vervolgens verwerkt in de anterieure overeenkomst. Omdat er in 2023 al overeenstemming was over de anterieure overeenkomst en de grondprijs en het daadwerkelijk ondertekenen van de anterieure overeenkomst langer heeft geduurd, is er geen indexatie te verrekenen in 2024. 1.6 Er is op bestuurlijk niveau overleg geweest tussen HW Wonen en de gemeente Hoeksche Waard waarom de voorwaarden van de grondprijzen brief niet van toepassing verklaard zijn. Dit is met name gebeurd omdat er in dit geval sprake is van een gebiedsontwikkeling, waarbij de gemeente Hoeksche Waard niet zelf initiatiefnemer is. Er is in dit geval gekozen voor een inbrengwaarde methodiek. Dit is uitgewerkt in een residuele grondwaarde en 2/4

maakt onderdeel uit van de anterieure overeenkomst. HW Wonen heeft met de inbrengwaarde methode zelf de taak om de locatie bouwrijp te maken, met de toepassing van de grondprijsbrief had dit namelijk een verplichting van de gemeente geweest. Omdat de businesscase (door de aanvullende kosten van het bouwrijp maken) minder interessant is voor HW Wonen hebben we afgesproken dat wij ons uiterste best doen om een aanvullende rijkssubsidie te verkrijgen en wordt afgezien van de ruimtelijke bijdrage. De plankosten worden wel aan de initiatiefnemer doorbelast. 1.7 Bouw- en woonrijp maken kavel HW Wonen zal zelf de basisschool De Ark en de Thomaskerk slopen en bouwrijp maken. Nadat de grond rondom de het bouwvlak woonrijp is gemaakt zal dit gedeelte voor een symbolisch bedrag van 1 euro incl. BTW weer terug verkocht worden de gemeente Hoeksche Waard. 1.8 Grond wordt met overdrachtsbelasting verkocht aan initiatiefnemer De gronden worden in de overdrachtsbelasting verkocht aan de initiatiefnemer conform het advies van de planeconoom van de gemeente Hoeksche Waard. HW Wonen gaf eerder aan de gronden liever in de BTW te kopen, later is het verzoek van HW Wonen gekomen om toch overdrachtsbelasting aan te houden vanwege fiscale redenen. Voor de gemeente is er geen voor- of nadeel om de gronden in de BTW of overdrachtsbelasting sfeer te verkopen.

De verkoop met overdrachtsbelasting is verwerkt in de getekende anterieure overeenkomst. 1.9 Er is in december 2023 een Didam arrest procedure doorlopen. In december 2023 is er een volledige procedure van 20 dagen doorlopen in verband met de Didam procedure. De initiatiefnemer(s) voldoen aan de criteria voor grondverkoop. Geen andere partijen hebben kenbaar gemaakt interesse te hebben in de voorgenomen grondverkoop. 1.10 Het kostenverhaal is afgedekt in de anterieure overeenkomst Met initiatiefnemers spraken wij af om het kostenverhaal te verwerken in de anterieure overeenkomst. 2.1 In de anterieure overeenkomst is de grondtransactie opgenomen Met HW Wonen is overeenstemming bereikt over de verkoop van de basisschool De Ark, deze voorwaarden zijn als een grondtransactie in de anterieure overeenkomst verwerkt. De voorwaarden van de ontwikkeling van de sociale huurwoningen op de locatie van de huidige basisschool en de Thomaskerk zijn net als de plankosten verwerkt in de getekende anterieure overeenkomst. 2.2. De aanpassing van de anterieure overeenkomst heeft al plaatsgevonden voor ondertekening door partijen De concept anterieure overeenkomst legden wij op 19 december 2023 al aan u voor. Hierna bleek het toch wenselijk voor HW Wonen om een enkele wijzigingen door te voeren.

Vandaar dat wij de aangepaste (en ondertekende) overeenkomst nogmaals voorleggen aan het college voor instemming. Het gaat om aanpassingen met oog op de fiscale optimalisering (BTW vs overdrachtsbelasting). Dit is ook afgestemd met de planeconoom..

Kanttekeningen Niet van toepassing Duurzaamheid Niet van toepassing

3/4

Financiën In onze begroting is nog geen rekening gehouden met de verkoop van de grond van voormalig basisschool “De Ark” aan HW Wonen/Assink. Met dit voorstel worden de financiële consequenties in beeld gebracht en met u gedeeld. Voor de grond van voormalig basisschool “De Ark” is een inbrengwaarde methode met een residuele grondwaardeberekening door de planeconoom opgesteld die sloot op€ 460.548,- Deze waarde is op verzoek van de planeconoom ook geverifieerd door een extern makelaarskantoor, er is echter geen onafhankelijke taxatie van de waarde van de grond verricht. De verkoopprijs van de grond is na de verificatie bepaald op € 450.000,- exclusief de wettelijke 10,4% overdrachtsbelasting. Wij hebben niet kunnen vaststellen welke berekening aan deze verkoopprijs ten grondslag ligt. Op de grond van de voormalige basisschool “De Ark” zat nog een boekwaarde van € 14.200,- wat betekent dat door de verkoop van de grond een voordelig resultaat wordt behaald van € 435.800,- hetgeen ten gunste komt van het begrotingssaldo 2024. Dit voordelige resultaat verwerken wij in de begroting van 2024 door middel van bijgevoegde 18e begrotingswijziging. In de ondertekende anterieure overeenkomst is een bepaling opgenomen dat kan worden afgezien van het in rekening brengen van de ruimtelijke bijdragen vanuit de nota kostenverhaal.

Hoewel is uitgelegd in het voorstel welke argumenten zijn gebruikt om tot deze bepaling te komen, zijn wij genoodzaakt om te wijzen op het risico van precedentwerking indien daadwerkelijk wordt afgezien van het in rekening brengen van deze ruimtelijke bijdrage. Beslispunt 1.3 en 1.4 verwerken wij via de 18e begrotingswijziging in 2024, zie bijlage 4. De plankosten van EUR 84.990,- zijn afgedekt in de anterieure overeenkomst. Dit bedrag wordt verwerkt in de slotrapportage 2024. Communicatie Niet van toepassing Uitvoering Niet van toepassing Bijlagen 1. Kaart Plangebied + grondverkooptekening, nummer 2292, D-003a, wijziging A 2024-05-08 engrondverkooptekening toekomstig openbaar gebied, nummer 2292, D-003b, wijziging A 2024-05-08 2. Specificatie grondkosten en exploitatiebijdragen; 3. Getekende anterieure overeenkomst met bijlagen 4. 18e begrotingswijziging 5. Motivering en criteria in kader van Didam arrest 6. Concept raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard E.M. den Outer loco-secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

4/4