Raadsvoorstel tijdelijke woningen Lindehoeve getekend exemplaar

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/24/273280 DOC-24936701 wethouder Van der Wulp Omgeving 14 januari 2025 Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het realiseren van 50 tijdelijke woningen (13 jaar) en de bijbehorende inrichting op het perceel Steenenstraat/Laningpad in Oud-Beijerland (locatie Lindenhoeve). Beslispunten: 1. Een positief advies uit te brengen over het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het realiseren van 50 tijdelijke woningen (13 jaar) en de bijbehorende inrichting op het perceel Steenenstraat/Laningpad in Oud-Beijerland (locatie Lindenhoeve). Samenvatting voorstel Wij ontvingen een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het realiseren van 50 tijdelijke woningen (13 jaar) en de bijbehorende inrichting op het perceel Steenenstraat/Laningpad in Oud-Beijerland (locatie Lindenhoeve). Uw gemeenteraad wees een dergelijk plan aan als een geval waarvoor u een bindend advies uitbrengt. Dit voorstel voorziet hierin. Inleiding Eerder informeerden wij uw raad over het feit dat wij voorbereidingen startten om te komen tot het realiseren van 50 tijdelijke woningen voor een periode van maximaal 10 jaar op de locatie van de voormalige Lindenhoeve in Oud-Beijerland. Deze woningen zijn bedoeld voor het huisvesten van 50% statushouders en 50% Hoeksche Waardse woningzoekenden (jongeren tot 28 jaar en woningzoekenden).

Voor het realiseren van de woningen stelt het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (hierna: COA) een subsidie beschikbaar. Wij sloten daarover een bestuursovereenkomst met COA waarin wij afspraken over de subsidie vastlegden. Wij werkten het plan vervolgens uit met Stichting HW Wonen. Het omgevingsplan laat het realiseren van het plan niet toe. Om het plan mogelijk te maken diende Stichting HW Wonen een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) in voor het realiseren van 50 tijdelijke woningen (13 jaar) en de bijbehorende inrichting op het perceel Steenenstraat/Laningpad in Oud-Beijerland (locatie Lindenhoeve).

Beoogd effect 1/6

Met het uitbrengen van een bindend advies voldoen wij aan de wettelijke eisen voor het volgen van een procedure om te komen tot het verlenen van een omgevingsvergunning (artikelen 16.15a onder b en 16.15b van de Omgevingswet). Argumenten 1.1 De gemeenteraad moet een bindend advies uitbrengen over het plan Ons college is bevoegd om te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarbij het college voorafgaand aan het nemen van een beslissing op de aanvraag een bindend advies vraagt aan de gemeenteraad. Uw gemeenteraad wees dit plan (het realiseren van minimaal 12 woningen binnen bestaand stads- en dorpsgebied) aan als een geval waarvoor u een bindend advies uitbrengt (artikel 1, onder 1, sub a, besluit 11 oktober 2022 gemeenteraad). 1.2 Wij informeerden uw gemeenteraad eerder over dit plan Wij informeerden u met enige regelmaat met een raadsinformatiebrief, nieuwsbrieven en in presentaties over dit plan. 1.3 De aanvraag voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Wij mogen een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl).

In hoofdstuk 4 van de onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving is een toets aan het relevante Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid opgenomen. Hieruit volgt dat het plan past binnen de relevante beleidskaders. Uit hoofdstuk 5 van de onderbouwing blijkt dat de diverse milieu- en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor het realiseren van de tijdelijke woningen. Er is geen mer-beoordelingsplicht aan de orde. Bij het uitwerken van het plan is uitgegaan van de volgende principes: - De bebouwing vindt plaats binnen het bestaande bouwvlak. Er is geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte. - Het bestaande parkeerveld en de ontsluiting op de Steenenstraat blijven behouden. - Het oostelijke straatje trekken wij door en krijgt de functie van fietspad dat vanaf de Steenenstraat aansluit op het huidige pad langs de basisschool naar de H.B.S. laan. - Er is sprake van een besloten bouwveld met meerdere bouwblokjes rond een binnenterrein. De buitenruimte van de woningen ligt aan het binnenterrein. Hierdoor ontstaat voor omwonenden een rustige achterkantsituatie zonder buitenruimten. - De bouwhoogte is afgestemd op de aanliggende percelen en blijft overal binnen al toegestane bouwhoogte van maximaal 10 meter. - De vormgeving van de woningen is in overleg met de stedenbouwkundige afgestemd en passend binnen de omgeving.

1.4 Wij legden de aanvraag voor beoordeling voor aan OZHZ en VRZHZ Deze diensten hebben geen bezwaar tegen het uitvoeren van het plan. De (vooral technische) opmerkingen verwerkte initiatiefnemer in de aanvraag en onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving. Daarnaast verwerken wij enkele opmerkingen over geluid, archeologie en bodem in de voorwaarden van de nog te verlenen omgevingsvergunning. Door het uitvoeren van deze voorwaarden wordt voldaan aan de wettelijke eisen. 2/6

1.5 De aanvraag voldoet aan de beoordelingsregels uit het Bkl Wij moeten een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit weigeren als de aanvraag niet voldoet aan de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0 b t/m e het Bkl. Deze artikelen zien toe op instructieregels van Rijk en provincie, de voorbeschermingsregels in het omgevingsplan en regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels. In de onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving is gemotiveerd dat het plan voldoet aan deze beoordelingsregels. 1.6 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Stichting HW Wonen realiseert binnen het plan 50 woningen in 5 typen: - 32 tweekamerwoningen - 3 studio’s - 6 2-laags grondgebonden woningen - 6 2,5-laags grondgebonden woningen - 3 3-laags grondgebonden woningen. Deze woningen zijn bedoeld voor het huisvesten van 50% statushouders en 50% Hoeksche Waardse woningzoekenden (jongeren tot 28 jaar en woningzoekenden). Deze mensen wachten vaak lang op een woning. Hierdoor stagneert de doorstroming vanuit (nood)opvangplekken en ontstaan er op tal van plaatsen zeer ongewenste situaties. Wij werken aan de bouw van nieuwe woningen, maar het ontwikkelen van plannen vraagt vaak jaren van voorbereiding en procedures. Met het realiseren van de tijdelijke woningen beogen wij om sneller aan de urgente vraag van genoemde doelgroepen te voldoen.

Door het huisvesten van deze doelgroepen neemt de druk op de woningmarkt af waardoor de woningen op de reguliere woningmarkt beter bereikbaar zijn voor andere doelgroepen. De tijdelijke woningen vallen buiten het woningbouwprogramma waardoor de woningen geen belemmering geven voor het realiseren van ons programma voor reguliere woningbouw. 1.7 Wij pasten participatie toe Uw gemeenteraad wees gevallen aan waarin participatie een verplicht aanvraagvereiste is. Hieruit volgt dat voor dit plan participatie verplicht is. Initiatiefnemer voegde bij de aanvraag een participatieverslag. Wij beoordeelden het participatieverslag aan de handreiking participatie ruimtelijke plannen. Hieruit volgt dat er voldoende participatie plaatsvond. Wij informeerden omwonenden en andere belanghebbenden met een brief over dit plan. Daarnaast informeerden wij belangstellenden met een digitale nieuwsbrief. Op 12 juni 2024 en 3 juli 2024 vonden inloopavonden plaats. Deze avonden werden door respectievelijk 40 en 17 mensen bezocht. Tijdens de eerste inloopavond informeerden wij mensen over het plan en konden zij meedenken over de inrichting van het plangebied. Daarnaast was er gelegenheid tot het stellen van vragen. Tijdens de tweede inloopavond lieten wij mensen zien wat wij met hun inbreng uit de eerste inloopavond hebben gedaan.

Daarnaast boden wij mensen de mogelijkheid om persoonlijk met ons in gesprek te gaan. Hiervan maakten enkele bewoners gebruik. De uitkomsten uit de gevoerde participatie zijn opgenomen in het communicatie- en participatieplan. Op onderdelen is het plan aangepast. Zo is naar aanleiding van het gesprek met de Eben-Haëzer school in het plan rekening gehouden met de wensen van de school zoals toegankelijke parkeerplaatsen, verkeersruimte voor naar schoolgaande kinderen, calamiteiten en aandacht voor verkeersveiligheid. 3/6

Naar aanleiding van het gesprek met muziekschool De Bazuin hielden wij in het plan rekening met de wensen van de muziekschool zoals het delen van de parkeergelegenheid. Ook voerden wij naar aanleiding van reacties op de informatieavonden en aar aanleiding van de gevoerde keukentafelgesprekken wijzigingen door in het ontwerp, bijvoorbeeld het verplaatsen van de fietsenstalling, het plaatsen van hekjes tussen het fietspad en de groenvlakken en het verplaatsen van de beoogde ondergrondse containers. In de onderbouwing van de effecten voor de fysieke leefomgeving is een verslag van de participatie opgenomen. Uit de participatie kwamen geen aspecten naar voren waardoor wij moeten vaststellen dat het plan op deze locatie niet kan doorgaan. `1.8 Wij volgen voor dit plan een reguliere procedure Het college beslist welke procedure voor een aanvraag om een omgevingsvergunning gevolgd wordt. Uit de Omgevingswet volgt dat voor het nemen van een beslissing op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit de reguliere procedure van toepassing is (artikel 16.62 en 16.63 Omgevingswet). Dit betekent dat wij in beginsel binnen 8 weken op een aanvraag beslissen, waarbij wij de beslistermijn met 6 weken kunnen verlengen.

Op 16 april 2024 stelde ons college een beleidsregel vast waarin wij een gedragslijn vastlegden welke duidelijkheid biedt in welke gevallen wij de uitgebreide procedure volgen. Bij het toepassen van een uitgebreide procedure leggen wij de stukken gedurende 6 weken ter inzage voor het indienen van zienswijzen. Uit de beleidsregel volgt dat wij de uitgebreide procedure volgen in het geval er sprake is van bindend advies van uw gemeenteraad en verplichte participatie. Het college kan gemotiveerd afwijken van de beleidsregel. In dit voorstel leest u dat bindend advies en verplichte participatie aan de orde is. Uit de beleidsregel volgt dat wij de uitgebreide procedure volgen. Wij wijken in dit geval van dit uitgangspunt af en volgen de reguliere procedure. Het uitgangspunt van projecten voor tijdelijke woningen is dat deze op korte termijn gerealiseerd worden zodat wij sneller aan de urgente vraag voor woningen voor doelgroepen kunnen voldoen. Het is daarom gewenst om de wettelijk voorgeschreven reguliere procedure toe te passen. Daarnaast hebben wij door de gehouden participatie een goed beeld van de belangen die er spelen. Hierdoor is de meerwaarde van het volgen van een uitgebreide procedure niet aanwezig.

Kanttekeningen 1.1 De aanvraag om een omgevingsvergunning ziet toe op een termijn van 13 jaar Uit de afspraken met het COA volgt dat 50% van de woningen voor een periode van 10 jaar ingezet moeten worden voor de huisvesting van statushouders. De termijn van 10 jaar vangt aan op het moment dat de eerste bewoners de woning betrekken (start van de exploitatie). Wanneer wij een omgevingsvergunning voor een periode van 10 jaar verlenen, valt hieronder ook de termijn voor het realiseren en nadien saneren van de woningen. Dit neemt langere tijd in beslag door de levertijd van de woningen en de wachttijd op aansluitingen op de nutsvoorzieningen. Deze wachttijd vangt pas aan nadat de vergunning is verleend. Het is dan niet mogelijk om de woningen voor een periode van 10 jaar voor bewoning in te zetten. Om die reden vraag Stichting HW Wonen een omgevingsvergunning aan voor een periode van 13 jaar. Wij onderzochten of het juridisch mogelijk is om de omgevingsvergunning voor een periode van 13 jaar te verlenen, waarbij wij als voorwaarde opnemen dat de woningen voor een periode van maximaal 10 4/6

jaar geëxploiteerd worden. Uit jurisprudentie volgt dat de afgifte van de omgevingsvergunning niet de aanvangsdatum hoeft te zijn voor tijdelijk gebruik. In de omgevingsvergunning kan een latere datum worden vastgelegd. Het gaat er volgens de rechtbank om dat, wanneer gekozen wordt voor een maximale termijn voor afwijkend gebruik, er - uit een oogpunt van rechtszekerheid - objectief kan worden vastgesteld wanneer de termijn is gestart en wanneer deze eindigt. 1.2 Voor dit plan moeten wij overeenkomsten met Stichting HW Wonen sluiten Stichting HW Wonen realiseert de 50 woningen op gronden welke in eigendom zijn bij de gemeente. Om die reden moet ons college de volgende overeenkomsten met Stichting HW Wonen sluiten: 1. een samenwerkingsovereenkomst: hierin leggen wij de afspraken over het realiseren van het plan vast. 2. een huurovereenkomst: hierin leggen wij de afspraken over de verhuur van de grond vast. 3. een overeenkomst huurafhankelijk recht van opstal: hiermee voorkomen wij dat de gemeente eigenaar wordt van de opstallen op de gronden. 1.3 Wij ontvingen een reactie van een omwonende over de aanvraag voor een omgevingsvergunning Alhoewel er in dit stadium van de procedure geen mogelijkheden zijn om een zienswijze of bezwaarschrift in te dienen, ontvingen wij een bezwaar van een omwonende. Dit bezwaar merken wij aan als een reactie op de aanvraag.

De indiener geeft aan het besluit niet past binnen de omgeving omdat de indiener deze locatie geschikter vindt voor seniorenwoningen. Daarnaast is de indiener het niet eens met de termijn van 13 jaar in plaats van de eerder aangegeven 10 jaar. In dit voorstel gingen wij reeds in op het feit dat wij bouwen voor de doelgroepen waarvoor het gewenst is om op korte termijn woningen te realiseren. Daarnaast gingen wij in op de wenselijkheid om de omgevingsvergunning voor 13 jaar te verlenen, waarbij wij een exploitatietermijn van de woningen van 10 jaar voorschrijven. Duurzaamheid Er is sprake van een tijdelijke situatie. Desondanks houdt het plan rekening met de onderdelen van duurzaamheid. Energieneutraal De nieuwe woningen worden gasloos en zullen zoveel mogelijk eigen energie opwekken door bijvoorbeeld zonnepanelen voor elektriciteit en zonnecollectoren voor warm water. De woningen worden niet volledig energieneutraal doordat een koeling aan de woning en pv-panelen toegevoegd worden voor een beter binnenklimaat. Klimaatadaptatie | Natuurinclusief | Biodiversiteit Er wordt in het nieuwe plan minder verhard oppervlak aangelegd dan voorheen op deze locatie, zodat er meer regenwater in de bodem kan infiltreren. Dat werkt goed tegen verdroging en zorgt voor minder hittestress.

Daarnaast gaan we 1 grote boom en enkele kleinere bomen verplaatsen naar het binnenterrein van het nieuwe plangebied. Zo hebben we direct bij aanvang meer groen en schaduwwerking. Een positief effect op de hittebestrijding en een groene leefomgeving is in veel meer opzichten gezond. Met de bomen en ook het aan te planten van overig groen dragen we bij aan het versterken van de biodiversiteit.

Circulaire economie De woningen worden na 10 jaar exploitatie op een andere plaats opnieuw neergezet en bewoond. De tijdelijke woningen sluiten aan bij de strategieën R2 en R3 van circulariteit uit de R-ladder. Dit betekent onder 5/6

andere dat de fabrikant kiest voor zoveel mogelijk materiaal en bouwmethodes met minimale milieubelasting. Daarnaast zijn de woningen na 10 jaar herbruikbaar voor minimaal nogmaals 15 jaar. Recycling van de volledig demontabele productonderdelen na 25 jaar of langer is waarschijnlijk. Financiën Aan dit voorstel tot het inwinnen van uw advies zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Voor dit plan stelde uw gemeenteraad op 17 december 2024 een grondexploitatie vast. Beoogde maatschappelijk effecten: wat willen we bereiken Met het realiseren van de tijdelijke woningen beogen wij om sneller aan de urgente vraag van de doelgroepen statushouders en Hoeksche Waarse woningzoekenden (jongeren tot 28 jaar en woningzoekenden) te voldoen. Door het huisvesten van deze doelgroepen neemt de druk op de woningmarkt af waardoor de woningen op de reguliere woningmarkt beter bereikbaar zijn voor andere doelgroepen. Communicatie Na het uitbrengen van uw advies nemen wij een beslissing op de aanvraag om een omgevingsvergunning. Wij maken dat besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend op www.officiëlebekendmakingen.nl (Gemeenteblad). Daarnaast plaatsen wij een kennisgeving in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’. Wij plaatsen de stukken op onze website.

Wij informeren initiatiefnemer en de indiener van de reactie op de aanvraag over het verlenen van de omgevingsvergunning. Uitvoering Tegen uw advies staat geen rechtstreeks bezwaar of beroep open omdat wij de inhoud van uw advies verwerken in ons besluit over de aanvraag om een omgevingsvergunning. Tegen dat besluit kunnen belanghebbenden een bezwaarschrift bij ons college indienen. Ten tijde van het opstellen van dit voorstel waren wij in de laatste fase van onderhandeling met Stichting HW Wonen over de inhoud van deze overeenkomsten. Omwille van de voortgang van het plan leggen wij vooruitlopend daarop dit voorstel aan u voor. Wanneer later blijkt dat wij geen overeenstemming over de inhoud van de overeenkomsten bereiken, zullen wij de vergunning niet verlenen. Bijlagen. 1. 2. 3.

Aanvraag om omgevingsvergunning (inclusief onderbouwing fysieke leefomgeving) Concept raadsbesluit Reactie op aanvraag om omgevingsvergunning

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris

F.D. van Heijningen burgemeester

ValidSigned door Enno Koops op 26-02-2025

ValidSigned door Erik van Heijningen op 03-03-2025

6/6