Raadsvoorstel Ontwerpbestemmingsplan Beneden Oostdijk 50 Oud-Beijerland

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/224014 DOC-24851487 wethouder Heij Omgeving 21 mei 2024 nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Ontwerpbestemmingsplan ‘Beneden Oostdijk 50 Oud-Beijerland’ Beslispunten: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Beneden Oostdijk 50 Oud-Beijerland' (NL.IMRO.1963.BPBenO50Obl23.ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen vorm, situering, materiaalkeuze en gevelgeleding vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting voorstel Het plan ziet toe op de transformatie en restauratie van de bestaande monumentale boerderij naar een maatschappelijke bestemming met een theehuis, een pension en een landwinkeltje en het realiseren van 14 woon-zorgappartementen en 12 beneden-bovenwoningen. Het ontwerpbestemmingsplan lag ter inzage van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024. Wij ontvingen 25 zienswijzen (waarvan 14 positief gestemd) en 1 overlegreactie. Dit voorstel ziet toe op het vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan ‘Beneden Oostdijk 50 Oud-Beijerland’.

Inleiding Initiatiefnemer heeft het voornemen om op het perceel kadastraal bekend gemeente Oud-Beijerland, sectie en nummer B 1767, plaatselijk bekend Beneden Oostdijk 50 in Oud-Beijerland de bestaande monumentale boerderij te transformeren en restaureren naar een maatschappelijke bestemming met een theehuis, een pension en een landwinkeltje. Op het naastgelegen erf worden twee woongebouwen gerealiseerd met 14 woon-zorgappartementen en 12 beneden-bovenwoningen. Beoogd effect Komen tot een passende invulling van dit gebied in het belang van de levendigheid en vitaliteit van OudBeijerland. Argumenten 1/7

1.1 Uit de Woonbalans volgt dat het plan in balans is Wij onderzochten de balans van het plan. Hiervoor doorliepen wij de onderwerpen van de Woonbalans. Wij wogen de scores af en stellen vast dat het plan in balans is. Kort samengevat volgt uit de Woonbalans dat het plan op alle onderwerpen voldoet aan onze uitgangspunten. Het plan scoort goed op nagenoeg alle onderwerpen. Zo scoort het plan bijvoorbeeld goed op maatschappelijke meerwaarde en ruimtelijke kwaliteit. Het plan scoort minder goed op duurzame energie, omdat de woningen niet volledig energieneutraal zijn. Dat is door het geringe dakoppervlak niet mogelijk. Het plaatsen van zonnepanelen op de boerderij is door de monumentale status niet mogelijk. Wij stellen vast dat de positieve punten zwaarder wegen dan de punten waarop het plan niet aan onze uitgangspunten voldoet. Voor een overzicht van de scores in de Woonbalans verwijzen wij u naar de bijlage “Resultaat woonbalans”. 1.2 In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijk ordening In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn de ruimtelijk relevante aspecten beschreven en is gemotiveerd dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidsregels. Het beeld van de bestaande boerderij in de groene setting is kenmerkend en waardevol voor Oud-Beijerland.

In een advies van Peter Verkade Landschapsarchitect staan uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing en een denkrichting voor een stedenbouwkundige opzet en bouwvolume. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is gestuurd op een passende en vanzelfsprekende opzet van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande boerderij. Zo is gekomen tot een erfconcept met volumes die verwijzen naar schuren en samen met de bestaande boerderij een ensemble vormen. Binnen dat erfconcept is privatisering van de buitenruimte onwenselijk, maar is een openbare landschappelijke setting gemaakt die onderdeel wordt van het openbare weefsel van Oud-Beijerland. Door ontwikkeling op de plot ontstaat de kans de landschappelijke kwaliteiten nog meer te vergroten en toegankelijk te maken. Bewoners in de omgeving hebben toegang tot de tuin. De historische kade en de hoogstamboomgaard kunnen worden behouden dan wel hersteld. De resterende hoogstamfruitbomen worden aangevuld met nieuwe gezonde bomen en aan de oostzijde van het perceel komt een groene zoom. 1.3 In het ontwerp bestemmingsplan zijn de ruimtelijke aspecten goed onderbouwd Wij legden het ontwerpbestemmingsplan voor aan de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ). De OZHZ concludeert dat zich op de diverse milieuaspecten geen belemmeringen voordoen voor de gewenste herziening van het bestemmingsplan.

Ten aanzien van geluid wordt er een scherm geplaatst tussen de 2 woongebouwen. Hierdoor ontstaat er een gezamenlijke buitenruime die geluidluw is en daarmee voldoet aan het gemeentelijk geluidbeleid. Ook legden we het advies intern voor aan collega’s van verschillende disciplines en aan de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid. Deze adviezen en opmerkingen verwerkten wij. Voor het westelijk deel van het plangebied moeten graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding plaatsvinden. Initiatiefnemer moet een door de gemeente goedgekeurd Programma van Eisen hebben, voordat er werkzaamheden mogen plaatsvinden.

2/7

Het plangebied grenst aan het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het biotooptype van het plangebied (boerenerf met oude hoogstamboomgaard) verschilt van het naastgelegen NNN (boezem met griend). De doelsoorten gekoppeld aan het NNN hebben geen functioneel leefgebied binnen het plangebied (dit is opgenomen in de Herziene nota ecologische verbindingen in de Provincie Zuid-Holland 2017). In de uitwerking van het plan is extra aandacht voor groen en ecologische waarden. De adviezen die we eerder hebben ontvangen van Hoekschewaards Landschap en adviezen vanuit het ecologisch onderzoek namen we mee bij de totstandkoming van het uiteindelijke ontwerp van de buitenruimte. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de Dr. Kroesenring en de wijk Even Buiten. Uit onderzoek blijkt dat ontsluiting via het smalle monumentale bruggetje naar de Beneden Oostdijk vanuit verkeersveiligheid onwenselijk en gevaarlijk is. In de klankbordgroep die we oprichtten voor deze ontwikkeling zijn hier vragen over gesteld en het voorstel is gedaan om eenrichtingverkeer in te stellen. De conclusie uit het verkeersonderzoek is dat het passerende verkeer zal toenemen maar ver beneden het maximaal toelaatbare aantal voertuigbewegingen op dit soort wegen blijft. We kiezen daarom voor de meest logische en veilige ontsluitingsroute via de Dr. Kroesenring voor de nieuwe bewoners.

Het bestaande bruggetje wordt in de nieuwe situatie alleen gebruikt door de huidige bewoners van de naastgelegen woning en door hulpdiensten bij calamiteiten. 1.4 We participeerden met omwonenden, andere belanghebbenden en geïnteresseerden De opgerichte klankbordgroep is drie keer bij elkaar geweest. In deze klankbordgroep zitten naast de gemeente en initiatiefnemer, de architect, omwonenden, belangenorganisaties zoals ASVZ, Stichting MooiMens en de historische vereniging. Vanuit de gemeente sloten collega’s van diverse vakdisciplines aan om vragen te beantwoorden tijdens deze overleggen. Vanwege het grote aantal aanmeldingen (27) voor de klankbordgroep, is gewerkt met een ‘tweede ring’ van agendaleden. Zij lazen mee en reageerden schriftelijk op de gedeelde stukken. Deze overleggen en nieuwe inzichten leidden tot het plan zoals het nu voorligt. Ten opzichte van het oorspronkelijke plan zijn de eerdergenoemde aanpassingen verwerkt. Dit levert een positief resultaat op voor het ruimtebeslag van het perceel en heeft ook een positief effect op de zichtlijnen en de ecologie en biodiversiteit in het plangebied. 1.5 Het initiatief draagt bij aan de woningopgave Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid 14 woon-zorg appartementen te realiseren. Stichting MooiMens neemt deze woningen af. De 12 beneden-boven woningen zijn opgenomen in de woningbouwprogrammering.

Het betreft woningen in het middeldure huursegment, waarvan de behoefte is aangetoond. In onze Wonen, welzijn, zorgvisie hebben we het streven opgenomen naar een inclusieve samenleving. Dit vraagt om passende zorg en woonruimte voor bijzondere doelgroepen. De realisatie van 14 zorgwoningen met dagbesteding draagt hieraan bij, mits de beoogde woonruimte en zorg aansluiten op het zorgnetwerk van Oud-Beijerland en voorzien in de lokale behoefte. De initiatiefnemer is bereid het initiatief hierop af te stemmen en zich met name te richten op wonen met intensieve begeleiding en intensieve verzorging (VG 5), aangevuld met gedragsregulering (VG 6). Binnen de Hoeksche Waard zijn weinig voorzieningen beschikbaar binnen deze zware categorie en hier is behoefte aan. Ook bewoners binnen de lagere categorie VG 4 (wonen met begeleiding en intensieve verzorging) kunnen hier geplaatst worden.

3/7

1.6 Het plan voldoet op 1 punt niet aan het provinciaal beleid De provincie geeft aan dat een landwinkel alleen gevestigd mag worden binnen een winkelconcentratie. Er is een uitzondering mogelijk voor gemakswinkels. Hieronder verstaat de provincie: ’een winkel voor kleine en snelle aankopen met een beperkt assortiment van dagelijkse of direct te gebruiken artikelen.’ De definitie van landwinkel in het bestemmingsplan Beneden Oostdijk 50 is niet in lijn met de definitie van gemakswinkel in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Wij sluiten de definitie van landwinkel aan op de definitie van gemakswinkel uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 1.7 Tijdens de ter inzage termijn ontvingen wij 25 zienswijzen en 1 overlegreactie Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen 25 zienswijzen en 1 overlegreactie. De zienswijzen en overlegreacties vatten wij samen en beantwoordden wij in een Nota beantwoording zienswijzen. 1.8 Wij komen gedeeltelijk aan de zienswijzen en overlegreactie tegemoet In de zienswijzen geven indieners aan dat het onwenselijk is dat de weide bij het erf wordt bebouwd.

Ze geven aan dat dit ten koste gaat van de openheid ter plaatse, dat het vrije uitzicht wordt ontnomen, dat dit ten koste gaat van de biodiversiteit en de ecologie en dat het een aantasting is van het naastgelegen Natuur Netwerk Nederland. Daarnaast zijn zij van mening dat er geen sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Ook vinden zij dat er geen sprake is van een goede ontsluiting waarbij ook de toename van het aantal verkeersbewegingen te veel is voor de bestaande woonwijk. In de nota beantwoording zienswijzen leest u dat de beoogde ontwikkeling op deze locatie voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en dat er geen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om tegemoet te komen aan de zienswijzen paste de initiatiefnemer in een eerder stadium de plannen al aan. Hij verlaagde het totale aantal beneden-boven woningen en woon-zorgappartementen in het nu voorliggend plan ten opzichte van het eerdere plan. Het aantal beneden-boven woningen verlaagde hij van 19 naar 12 en het aantal woon-zorgappartementen van 16 naar 14. Ook draaide de ligging van de woningen, wat een gunstig effect heeft voor de doorzichten. Ten gunste van het behoud van de monumentale waarden van de boerderij, koos men ervoor om de woonzorgappartementen niet in de boerderij te integreren maar in een woongebouw naast de boerderij.

Tegelijkertijd biedt de gekozen oplossing ruimte voor de realisatie van een theehuis, een pension en een landwinkeltje in de boerderij, die zorgen voor dagactiviteiten voor de bewoners van de woonzorgappartementen en een ontmoetingsplek voor de buurt. 1.9 Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. 1.10 Het oude recht blijft van toepassing op deze procedure bestemmingsplan Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1 van de Invoeringswet Omgevingswet.

4/7

1.11 Voor dit initiatief verleenden wij een hogere waarde geluid In het bestemmingsplan is toegelicht dat de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden door het wegverkeer afkomstig van de Beneden Oostdijk. In dit geval is een ontheffing nodig voor 56 dB. Het verlenen van deze ontheffing past binnen onze beleidsregels. Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de ontheffing. Wij verleenden een hogere waarde geluid. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 2.1 Voor dit initiatief is een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld als vervangend welstandskader Voor het uitvoeren van het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wij leggen stedenbouwkundige eisen zoals maatvoering en situering vast in het bestemmingsplan. Het verbinden van eisen aan materiaalkeuze, kleur en gevelgeleding kan alleen als het beeldkwaliteitsplan het formele welstandskader is voor dat gebied. Omdat de eisen op het gebied van welstand voor dit initiatief afzonderlijk zijn bepaald, is het gewenst het beeldkwaliteitsplan als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen. 3.1 Dit bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet (Chw).

Bijlage I bij de Chw geeft een lijst met categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid Chw. Hierin staat dat een woningbouwlocatie van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied wordt aangemerkt als project onder de Chw. Artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet schrijft voor dat wij in het besluit en bij de bekendmaking van het besluit vermelden dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Daarbij vermelden wij dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen. De beroepsgronden kunnen na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld (het instellen van pro forma beroep is dus niet mogelijk). Daarnaast is de proceduretijd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State korter. 4.1 Voor het kostenverhaal sloten wij een anterieure overeenkomst Artikel 6.12, lid 1 en 2 Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat u verplicht bent voor een dergelijk initiatief een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de basis voor het verhalen van grondexploitatiekosten en voor het stellen van locatie eisen. Het vaststellen van een exploitatieplan blijft achterwege wanneer partijen de afspraken over het verhalen van grondexploitatiekosten en de locatie eisen vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer sloten wij een anterieure overeenkomst.

Hierdoor regelden wij het kostenverhaal en hoeft u geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen 1.1 Intensief participatieproces vanwege geuite zorgen van een groep van direct omwonenden De participatie met de omwonenden was een intensief proces, waar veel tijd en energie in is gestoken door zowel de gemeente als de initiatiefnemer. Dit proces is zorgvuldig doorlopen, zoals toegelicht onder argument 4.2.4. Hierbij is getracht zoveel mogelijk transparantie te geven, door alle verslagen van de klankbordgroep en relevante onderzoeken te delen via de gemeentelijke projectpagina. Ondanks de uitvoerige participatie, gevoerde gesprekken met omwonenden en de gedane aanpassingen ten opzichte van het eerdere plan, is een hoog aantal zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan binnengekomen. Het initiatief roept zodoende veel reactie op, zowel bij omwonenden als bij betrokken belanghebbende organisaties. De reacties op dit plan lopen zeer uiteen, van zeer enthousiast over het concept van een ‘miniinclusieve samenleving’ en de maatschappelijke invulling met zorgwoningen en dagbesteding, tegenover bezwaren van een groep van omwonenden over o.a. de ecologie i.r.t. het naastgelegen Natuur Netwerk Nederland en de verkeersontsluiting. Deze bezwaren zijn beschreven in argument 1.8 en beantwoord in de Nota van Beantwoording zienswijzen. 5/7

Duurzaamheid Energieneutraal De woningen op het erf nabij de boerderij worden gasloos en zoveel mogelijk energieneutraal gebouwd. Klimaatadaptatie, natuurinclusief en biodiversiteit Het gebied heeft door zijn ligging nabij zowel nevengroenstructuur als hoofdgroenstructuur veel potentie als ecologische stapsteen1 tussen het naastgelegen gebied De grienden en het buitendijks gelegen natuurgebied de Staart. Bij het opstellen van het inrichtingsplan (bijlage bij de anterieure overeenkomst) is de gemeentelijk ecoloog betrokken voor advies, om te zorgen dat de ecologische inrichting van het perceel zo goed mogelijk aansluit op de aanliggende natuur. Zowel vanuit stedenbouw, landschap en ecologie is akkoord gegeven op de laatste versie van het inrichtingsplan. De met de initiatiefnemer afgesproken maatregelen legden we vast in de anterieure overeenkomst en het inrichtingsplan dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij maken het besluit op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Daarnaast plaatsen wij de stukken op de landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl, onder ‘regels op de kaart’.

Wij informeren initiatiefnemers en de indieners van de zienswijze en de overlegreactie over uw besluit. Uitvoering Tegen uw besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het oude recht blijft van toepassing. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 3, sub b van de Invoeringswet Omgevingswet. Bijlagen 1. Resultaat Woonbalans 2. Besluit hogere waarde geluid 3. Zienswijzen (geanonimiseerd) 4. Overlegreactie 5. Nota van beantwoording 6. Ontwerp bestemmingsplan 7. Raadsbesluit

1

Stapstenen zijn tijdelijke leefgebieden, waarlangs soorten zich kunnen verplaatsen om nieuwe voortplantingsgebieden te bereiken. Het beheer en de inrichting hiervan zijn dus heel erg belangrijk. We waarborgen hiermee de genetische diversiteit van fauna en flora.

6/7

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard D.E. Koops secretaris {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

7/7