Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/24/274762 DOC-251010784 wethouder Van der Wulp 20 mei 2025 nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water ’s-Gravendeel

Beslispunten: 1. De Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water vast te stellen. 2. Een voorbereidingskrediet van € 842.000 beschikbaar te stellen voor de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten voor het plan Dorp aan het Water. 3. Instemmen om de projectsubsidie van €100.000 mee te nemen als inkomsten in het voorbereidingskrediet. 4. De financiële consequenties van dit voorstel met de12e begrotingswijziging 2025 vast te stellen.

Samenvatting Samen met BAUh Projectontwikkelaars werken wij aan de gebiedsontwikkeling Dorp aan het Water in ’s-Gravendeel. In deze gebiedsontwikkeling worden de deelgebieden Peerengaard, Bierbrouwerij en de Havenstraat ontwikkeld met circa 125 woningen, groen, een parkachtige omgeving met als doel de levendigheid en kwaliteit in het gebied te vergroten. Voor deze ontwikkeling leggen wij de Nota van Uitgangspunten ter vaststelling aan u voor. Inleiding Gemeente Hoeksche Waard en BAUh Projectontwikkelaars werken samen aan een herontwikkelingsplan voor het gebied in en rondom de Havenstraat en de Peerenboomgaard in ’s-Gravendeel. Het doel is om de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te vergroten door de Havenstraat in samenhang met de Peerenboomgaard en de oude Bierbrouwerij te herontwikkelen met woningen, groen, en een parkachtige omgeving. Daarmee verbinden wij het dorp ’s-Gravendeel weer met het water. Voor dit plan stelde het college een startdocument vast (datum 4 februari 2025). De ambities uit het startdocument zijn vertaald in een Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water. De Nota van Uitgangspunten beschrijft de voorwaarden voor de verdere uitwerking van het plan Dorp aan het Water in ’s-Gravendeel.

Beoogd effect Het plan Dorp aan het Water levert een positieve bijdrage aan de levendigheid en vitaliteit van ’s-Gravendeel en geeft een kwaliteitsimpuls aan het gebied. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Argumenten 1.1 De Nota van Uitgangspunten is een uitwerking van het eerder door het college vastgestelde startdocument. Op 4 februari 2025 stelde het college het startdocument Dorp aan het Water vast. De ambities uit het startdocument zijn uitgewerkt in de voorliggende Nota van Uitgangspunten. Het plangebied voor Dorp aan het Water bestaat uit 3 deelgebieden: Deelgebied 1: Peerengaard Deelgebied 2: Havenstraat (grondeigendom gemeente) Deelgebied 3: Oude Bierbrouwerij + Havenhoofd (Bevershoek) In de Nota van Uitgangspunten worden de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten per deelgebied vastgelegd en de beleidskaders voor het gebied beschreven. De Nota van Uitgangspunten is toegevoegd in bijlage 1. 1.2 Wij informeerden uw gemeenteraad eerder over dit plan Wij informeerden u eerder met raadsinformatiebrieven over dit plan. 1.3 Wij namen 125 woningen op in het woningbouwprogramma Wij namen in het vastgestelde woningbouwprogramma 125 woningen op voor het project Dorp aan het Water. Het woningbouwprogramma moet voldoen aan de gemaakte afspraken uit de Woondeal (2/3e deel betaalbaar waarvan 30% sociale huur). Ook moet het programma voor 10% uit bijzondere woonvormen bestaan. Deze uitgangspunten zijn opgenomen in de Nota van Uitgangspunten en afgestemd met HW Wonen.

1.4 Wij voerden een onderzoek uit naar de Oude Bierbrouwerij Bureau Helsdingen heeft in opdracht van BAUh Projectontwikkelaars een bouwhistorische verkenning, een technische inspectie, en een restauratievisie aangeleverd over de voormalige bierbrouwerij “De Bel” in ’s-Gravendeel (Boven Havendijk 42). Deze rapporten zijn intern beoordeeld, en daarnaast ook getoetst door de Commissie Cultureel Erfgoed. Vanuit het oogpunt van cultuurhistorie heeft behoud van de gehele Bierbrouwerij door restauratie en herbestemming de voorkeur. Het behoud van de gehele Bierbrouwerij brengt vanwege de slechte technische staat complexe financiële gevolgen met zich mee, die invloed kunnen hebben op de haalbaarheid van het gehele project. Vanwege de slechte technische staat is er balans gezocht naar het behoud van de waardevolle elementen van de Bierbrouwerij. In de Nota van Uitgangspunten is vastgelegd welke elementen van de Bierbrouwerij behouden moeten blijven. Het ontwerp moet hier rekening mee houden. Wij betrekken de Commissie Cultureel Erfgoed bij het concept ontwerp van de Bierbrouwerij en projectontwikkelaar BAUh schakelt een gecertificeerd restauratiearchitect in voor het plan van de Bierbrouwerij. 1.5 Er is sprake van een pilotproject parallel plannen.

PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Gemeente, ontwikkelaar BAUh en woningcorporatie HW Wonen besloten gezamenlijk om dit project aan te merken als een Hoeksche Waardse pilot voor parallel plannen. Parallel plannen (PP) is een initiatief dat in 2023 is gestart onder regie van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (voorheen BZK) met als doel het planproces van de woningbouw te versnellen. Door het planontwikkelingsproces maximaal parallel te plannen is het mogelijk om de ontwikkelingstijd aanzienlijk te verkorten naar ongeveer 2 jaar. Voor Dorp aan het Water stelden wij een projectplanning op. De planning is als bijlage toegevoegd. 1.6 De raad beslist over het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten Een randvoorwaarde voor het parallel plannen is dat de uitgangspunten voor het project in een vroeg stadium zijn vastgelegd en vastgesteld door de gemeenteraad. De uitgangspunten en het ontwerp worden door gemeente en ontwikkelaar samen, in afstemming met de woningcorporatie, in korte tijd uitgewerkt zodat er een optimale afstemming is. Nadat uw raad heeft ingestemd geldt deze Nota van Uitgangspunten als werkmandaat en opdracht aan deelnemende partijen waarbinnen de ontwikkeling kan worden uitgevoerd. Na afronding van het planproces kan de gemeenteraad toetsen of aan deze uitgangspunten is voldaan en besluiten over het af te geven omgevingsplan.

2.1 Voor de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten is een voorbereidingskrediet van € 842.000 euro nodig Voor de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten is een voorbereidingskrediet van € 842.000 euro nodig. De kosten worden voor een deel gedekt door projectsubsidie Vliegende Brigade van € 100.000 euro. Zie verder de paragraaf Financiën. 2.2. Het college legde geheimhouding op bijlage 2 van het voorstel. In bijlage 2, Financiële calculatie voorbereidingskrediet Dorp aan het Water, staat het voorbereidingskrediet uitgewerkt. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet jo. Artikel 5.1, lid 2, onder b van de wet open overheid geheimhouding legde het college geheimhouding op deze bijlage vanwege de financiële gegevens. 3.1 De financiële consequenties van het voorstel worden verwerkt in de 12 e begrotingswijziging. Omdat rekening gehouden moet worden met de hypothetische mogelijkheid dat de subsidie niet wordt verstrekt, wordt een krediet van 842.000 aangevraagd. In de P&C-cyclus wordt dit bedrag verrekend tot 742.000, indien de subsidie zoals verwacht wordt uitgekeerd. Dit gebeurt in de 12e begrotingswijziging 2025. Kanttekeningen 1.1 Het verplaatsen van het benzinestation in de Havenstraat is noodzakelijk voor de haalbaarheid van het plan. De locatie van het huidige benzinestation is een belemmering voor de herontwikkeling van de Havenstraat.

Problemen rondom saneringskosten, vergunningen of de beschikbaarheid van een alternatieve locatie kunnen vertraging of extra kosten veroorzaken. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

1.2 De feesttent van de Feestweek heeft een nieuwe locatie nodig De Feestweek is onlosmakelijk verbonden met ’s-Gravendeel. De Feestweek moet daarom te allen tijde kunnen plaatsvinden. Veel traditionele activiteiten kunnen ook in toekomstige edities gewoon doorgaan op de plek waar deze al jaren worden georganiseerd. Voor de feesttent ligt dit anders. Er zijn plannen om in de toekomst van de Havenstraat met woningen en veel groen een parkachtige verbinding van het centrum naar de Kil te maken. Voordat deze plannen tot uitvoering komen is het belangrijk met elkaar een alternatieve locatie voor de feesttent te vinden. Wij onderzoeken een alternatieve locatie voor de feesttent en betrekken hierbij de stichting festiviteiten ’s-Gravendeel. 1.3 Goedkeuring van Rijkswaterstaat en waterschap is nodig voor uitvoering van de ambitie De gronden op de Bevershoek zijn toegevoegd aan onze ambitie voor het plan Dorp aan het Water. Op deze gronden onderzoeken wij de mogelijkheid om openbare parkeerplaatsen toe te voegen al dan niet in combinatie met een rustpunt voor wandelaars en fietsers. Voor het realiseren van deze ambitie is medewerking nodig van Rijkswaterstaat en waterschap Hollandse Delta. Zowel Rijkswaterstaat als het waterschap gaven aan medewerking te willen verlenen aan deze plannen. De uitwerking hiervan moeten wij nog overeenkomen met deze partijen.

Indien wij niet tot overeenstemming komen en hier geen parkeerplaatsen kunnen realiseren heeft dit invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en of het woningbouwprogramma. Duurzaamheid Het project Dorp aan het Water voldoet aan de doelen zoals gesteld in het programmaplan Duurzaamheid. In de Nota van Uitgangspunten zijn uitgangspunten voor duurzaamheid opgenomen. Het plan geeft hieraan vorm in de verdere uitwerking. Financiën De financiële uitgangspunten voor het project Dorp aan het Water zijn op dit moment indicatief. De uiteindelijke financiële opzet is afhankelijk van nadere keuzes in de stedenbouwkundige uitwerking, de rolverdeling tussen betrokken partijen en de te maken afspraken over een eventuele grondverkoop en kostenverhaal. De gemeentelijke ambitie is om een gebiedsontwikkeling te realiseren die zowel kwalitatief als financieel haalbaar is, met aandacht voor publieke waarden zoals ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, woningdifferentiatie en de verbinding tussen het dorp en het water. De gemeente is eigenaar van de Havenstraat in ’s-Gravendeel. De Havenstraat maakt deel uit van het project en wordt herontwikkeld. De gemeente pakt in samenwerking met BAUh Projectontwikkelaars de ontwikkeling van de Havenstraat in samenhang met de andere 2 deelgebieden op. Wij legden de afspraken in een intentieovereenkomst vast (ondertekend op 6 maart 2024).

In de intentieovereenkomst is vastgelegd dat wij de ambtelijke kosten voor de ontwikkeling van het deelgebied de Peerengaard (grondeigendom BAUh) verhalen op de ontwikkelaar. De gemaakte gemeentelijke advieskosten voor het project zijn tot op heden gedekt uit de subsidie Vliegende Brigade van de provincie Zuid-Holland. Voor 2025 hebben wij opnieuw een aanvraag gedaan voor de Vliegende Brigade. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Gezien ons grondeigendom in de Havenstraat voeren wij hier actief of actieffacilitair grondbeleid. Voor de verdere uitwerking van de plannen aan de Havenstraat en het totale projectgebied vragen wij een voorbereidingskrediet aan. Wij vragen u een voorbereidingskrediet van € 842.000 beschikbaar te stellen voor het plan. In bijlage 2 staat een financiële calculatie van het voorbereidingskrediet Het voorbereidingskrediet biedt de budgettaire ruimte om de voorbereidende werkzaamheden uit te voeren totdat de anterieure overeenkomst dan wel grondexploitatie wordt vastgesteld. Dekking van alle voorbereidende kosten vindt uiteindelijk plaats vanuit de grondopbrengst van de GEM (gezamenlijk grondexploitatie maatschappij) dan wel vanuit een kostenverhaal bijdrage door middel van een anterieure overeenkomst. De planning is om met BAUh Projectontwikkelaars een overeenkomst in Q3 2025 af te sluiten. Inrichting Havenstraat Gezien het feit dat de gemeente deels grondeigenaar is en er sprake is van gedeelde ambities, wordt gestuurd op een financieel sluitende gebiedsexploitatie, waarin de investeringen in het openbaar gebied, waaronder de herinrichting van de Havenstraat, gedekt worden uit de opbrengsten van de woningbouwontwikkeling. Planbureau PAS heeft de ontwikkeling van het totale plangebied doorberekend.

Vanuit de eerste berekeningen kan de Havenstraat bekostigd worden vanuit de woningbouwopbrengsten van de Peerengaard en de Bierbrouwerij. Of de Havenstraat nog een financiële investering nodig heeft, is nog afhankelijk van het definitieve ontwerp van de Bierbrouwerij, de inbrengwaarden en de restauratiekosten. Beoogde maatschappelijk effecten: wat willen we bereiken Wat is het beoogd maatschappelijk effect van het voorstel, wat willen we ermee bereiken? Het doel is om de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te vergroten. Door de Havenstraat in te richten als een parkachtige omgeving met veel groen en woningen te bouwen voor alle doelgroepen heeft het een groot positief maatschappelijk effect voor het dorp ’s-Gravendeel. Communicatie Terugblik participatieavonden Voor het project Dorp aan het Water stelden wij een participatie- en communicatieplan op. Vanuit de Vliegende Brigade hebben wij bureau Maak de Stad ingehuurd om ons te ondersteunen bij de communicatie en participatie van het project. Voor het project vonden er 2 participatieavonden plaats met omwonenden en belangstellenden (februari 2024 en maart 2025). Tijdens deze avonden deelden wij onze ambities voor het gebied en kon iedereen op deze ambities reageren. Deze reacties zijn vertaald in een dorpsadvies.

Het dorpsadvies beschrijft welke ideeën en aandachtspunten ’s-Gravendeel zelf heeft voor de 3 deelgebieden in het project. Het dorpsadvies is als bijlage 6 aan dit voorstel toegevoegd. De uitkomsten van het dorpsadvies zijn vertaald in de plannen voor Dorp aan het Water. Naast het Dorpsadvies stelden wij een logboek op waarin het verslag staat van het gehele participatieproces. Het logboek is als bijlage 7 toegevoegd. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Vervolgproces communicatie en participatie Informatie over het project is te vinden op de projectpagina van onze gemeentelijke website. In het najaar van 2025 organiseren wij de derde participatieavond bij de ter inzagelegging van het omgevingsplan. Wij houden omwonenden, ondernemers en geïnteresseerden via een digitale nieuwsbrief op de hoogte van de voortgang en de laatste stand van zaken. Verder is er een apart communicatieplan noodzakelijk voor de verplaatsing van de feesttent, omdat deze verandering een ingrijpend en zichtbaar onderdeel vormt van de Feestweek. Waar veel activiteiten hun vertrouwde plek behouden, vraagt de verplaatsing van de feesttent om betrokkenheid, duidelijke uitleg en transparantie. De feesttent is immers een centraal en herkenbaar element van de viering. Nu er plannen zijn om de Havenstraat op termijn te herontwikkelen, is het van belang om tijdig met betrokkenen in gesprek te gaan over een passende alternatieve locatie. Door een apart communicatieplan op te stellen, creëren we de ruimte voor participatie, dragen we bij aan het draagvlak voor toekomstige besluiten en zorgen we voor een heldere informatievoorziening. Uitvoering Na instemming van uw raad met de Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water werken wij het omgevingsplan verder uit. Wij zullen de gemeenteraad via een raadsinformatiebrief op de hoogte houden van de laatste stand van zaken.

Bijlagen Aangeboden door, 1. Nota van Uitgangspunten Dorp aan het Water 2. Financiële calculatie voorbereidingskrediet Dorp aan het Water 3. 12e begrotingswijziging voorbereidingskrediet Dorp aan het Water 4. Projectplanning 5. Dorpsadvies Dorp aan het Water 6. Logboek participatieproces 7. Raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard

R. Heintjes secretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1