Raadsvoorstel invulling voormalig gemeentehuis te Numansdorp

Raadsvoorstel Aan gemeenteraad Van: Jeffrey van den Hazel, Omgeving DOC-21409170 Z/20/057991 Portefeuillehouder wethouder Piet van Leenen en wethouder Joanne Blaak- van de Lagemaat 6 mei 2021 Onderwerp Nieuwe invulling voormalig gemeentehuis Numansdorp Beslispunten: De gemeenteraad besluit: 1. Kennis te nemen van de voorgenomen verkoop van Buttervliet 1 in Numansdorp aan HW Wonen voor de transformatie van het voormalige gemeentehuis in Numansdorp naar een maatschappelijke ruimte voor de dorpshuisgroep en tijdelijke woningen voor jongeren en andere doelgroepen die voor korte tijd woonruimte zoeken; 2. Middelen beschikbaar te stellen aan HW Wonen voor de transformatie van het voormalig gemeentehuis in Numansdorp voor een bedrag van € 500.000 en deze te dekken uit de ontvangen Rijkssubsidie van € 280.000 en een bedrag van € 220.000 uit de boekwinst van de verkoop van het pand. 3. De 5e begrotingswijziging 2021 conform bijlage 1 vast te stellen bestaande uit een positief saldo van € 641.000 in 2021 en structureel € 128.000 ten gunste van het begrotingssaldo van de desbetreffende jaren. Inleiding De gemeente Hoeksche Waard en HW Wonen hebben in nauwe samenspraak met de dorpshuisgroep in de afgelopen periode onderzoek gedaan naar een nieuwe invulling voor het leegstaande gemeentehuis in Numansdorp.

De uitkomst is dat het mogelijk is om op een gedeelte van de begane grond van het gebouw ruimte te creëren voor sociaal-maatschappelijke activiteiten en daarnaast appartementen te creëren die verhuurd worden op tijdelijke basis. De gemeente en HW Wonen zien daarmee concreet kansen om met de nieuwe invulling van het gemeentehuis in Numansdorp een oplossing te bieden voor drie belangrijke wensen van de gemeente en/of inwoners: - Woningen voor jongeren/studenten; - Woningen voor verschillende doelgroepen die korte tijd een huis nodig hebben; - Een ‘dorpshuisachtige voorziening’ (wens van een groep inwoners, hierna: de dorpshuisgroep). Over deze plannen heeft het college de gemeenteraad begin maart 2021 geïnformeerd (Bijlage 2). De gemeenteraad is toen meegenomen in het al doorlopen proces. Daaropvolgend zijn de gemeente en HW Wonen met omwonenden en andere betrokkenen in gesprek gegaan over de plannen. Er is een digitale bijeenkomst georganiseerd voor omwonenden en andere betrokkenen en er zijn verschillende individuele gesprekken gevoerd. Die gesprekken zijn inmiddels afgerond. Vanuit de omgeving is er draagvlak voor de bedachte plannen voor het gemeentehuis. Ook zijn er verschillende afspraken gemaakt voor het vervolgtraject. 1/6

Met HW Wonen is overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder zij het gebouw willen transformeren voor de realisatie van bovengenoemde plannen. HW Wonen draagt na verkoop door de gemeente de verantwoordelijkheid voor de transformatie en inrichting van dit gebouw. Daarna zal ook de verhuur en exploitatie van de appartementen en van de sociaal-maatschappelijke ruimte door en voor rekening van HW Wonen plaatsvinden. In bijlage 3 kunt u de tekeningen en plattegronden van de voorgenomen transformatie terugvinden. Beoogd effect Het college wil het leegstaand voormalige gemeentehuis van Numansdorp weer een belangrijke functie geven in de samenleving door het te transformeren naar tijdelijke woningen voor jongeren en andere mensen die korte tijd woonruimte nodig hebben en er ruimte te creëren voor maatschappelijke activiteiten. Argumenten 1.1 Verkoop van het pand is in het kader van de Woningwet noodzakelijk Aangezien HW Wonen de locatie Numansdorp gaat transformeren, exploiteren en beheren is het in het kader van de Woningwet noodzakelijk het gebouw over te dragen aan HW Wonen. Met HW Wonen is afgesproken dat het pand voor de marktwaarde van het gebouw aan hen wordt verkocht zodat wordt voldaan aan de wettelijke vereisten.

Ook is afgesproken dat het voormalig gemeentehuis aan het einde van de exploitatie, dat is over 30 jaar, voor hetzelfde bedrag zal worden teruggekocht door de gemeente. 1.2 De transformatie van het gebouw biedt een oplossing voor drie wensen van de gemeente en/of inwoners 1. Woningen/appartementen voor jongeren/studenten; 2. Woningen voor verschillende doelgroepen die korte tijd een huis nodig hebben; 3. Een ‘dorpshuisachtige voorziening’ (wens van een groep inwoners, hierna: de dorpshuisgroep). In nauwe samenspraak met HW Wonen en de bovengenoemde Dorpshuis-groep is onderzocht of transformatie van het gebouw naar tijdelijke woningen haalbaar is en of dit te combineren valt met een ruimte voor sociaal-maatschappelijke activiteiten. Uitkomst is dat het mogelijk is om op een gedeelte van de begane grond van het gebouw ruimte te creëren voor sociaal-maatschappelijke activiteiten en daarnaast appartementen te creëren die verhuurd worden op tijdelijke basis. Dorpshuisgroep De dorpshuisgroep wil een divers programma van maatschappelijke activiteiten gaan organiseren in het gemeentehuis. Daarbij willen ze ook ondersteunende horeca bij de maatschappelijke activiteiten gaan organiseren. In nauwe samenwerking tussen de gemeente, HW Wonen en de dorpshuisgroep wordt het programma de komende tijd verder vormgegeven.

De dorpshuisgroep is aangesloten bij Numansdorp Samen en zij stemmen het activiteitenprogramma af om tot een complementair programma te komen. De dorpshuisgroeps heeft bij zowel de maatschappelijke activiteiten als bij de horeca-functie geen winstoogmerk. HW Wonen zal de maatschappelijke ruimte tegen een maatschappelijke huurprijs aan de dorpshuisgroep gaan verhuren. Tijdelijke woningen Er worden 40 kleine zelfstandige appartementen gerealiseerd. Sommige appartementen beschikken over een aparte slaapkamer. Er zijn ook appartementen die niet beschikken over een aparte slaapkamer. Dit 2/6

worden studio's genoemd. De appartementen zijn daardoor met name geschikt voor kleinere huishoudens en niet voor grote(re) gezinnen. Verschillende appartementen op de begane grond zijn geschikt voor personen met een fysieke beperking. De realisatie van de tijdelijke woningen past binnen de door uw gemeenteraad vastgestelde visie op Flexwonen in de Hoeksche Waard. Alle appartementen worden op tijdelijke basis, met een minimum van 2 maanden en een maximum van 2 jaar, verhuurd. Deze contractvorm is om meerdere redenen nodig: de tijdelijke woningen tellen hierdoor niet mee in het woningbouwprogramma, er is aangetoonde behoefte aan kortdurend wonen (ook bij jongeren) en voor tijdelijke woningen binnen het project Flexwonen is een Rijkssubsidie beschikbaar. Afgesproken is dat in het gehele complex het percentage bewoners met ondersteuningsbehoefte (mensen die begeleiding nodig hebben) maximaal 40% (16 woningen) mag zijn. In de opstartfase van het project zal dit percentage aanzienlijk lager komen te liggen. Het streven is daarnaast om ten minste 40% (16 woningen) aan jongeren toe te wijzen. De uiteindelijke toewijzing van het aantal woningen aan jongeren is mede afhankelijk van de behoefte. Die moet zich in de praktijk nog uitwijzen. Leegstand is gezien de grote behoefte aan (tijdelijke) woningen en leefbaarheid in een complex onwenselijk.

Bij toewijzing door HW Wonen, via het intaketeam, wordt rekening gehouden met een goede verdeling tussen de verschillende doelgroepen en het streven om ten minste 16 jongeren te huisvesten. Er wordt toegewezen op volgorde van aanmelden. Daarvan kan door het intaketeam gemotiveerd worden afgeweken, bijvoorbeeld in het kader van de goede verdeling tussen de verschillende doelgroepen. Als blijkt dat jongeren de maximale contractduur van 2 jaar onoverkomelijk vinden en daarom niet op deze locatie willen wonen, dan is het mogelijk om te experimenteren met een andere contractvorm, waardoor jongeren niet 2 jaar, maar bijvoorbeeld maximaal 5 jaar op deze locatie kunnen wonen. 2.1 Er is een rijkssubsidie toegewezen door het rijk voor de transformatie van het gemeentehuis Het rijk heeft voor dit project een rijkssubsidie toegekend ter hoogte van € 7.000 per woning. Dit geld zal worden ingezet bij de transformatie van het voormalige gemeentehuis. 2.2 In de businesscase van de locatie Numansdorp ontstaat een onrendabele top Ook na de inzet van de rijkssubsidie ontstaat er in de businesscase van de locatie Numansdorp een onrendabele top van € 308.000. Het is niet mogelijk deze onrendabele top volledig te vergoeden. Dit in verband met de regels voor staatssteun.

Met een eenmalige gemeentelijke subsidie van €220.000 is de onrendabele top voor HW Wonen voldoende afgedekt om de gehele investering in dit project te kunnen doen en blijft de gemeente binnen de regels voor steun aan DAEB-ontwikkelingen. 2.3. Er is met de gemeentelijke subsidie geen sprake van staatssteun Door DAEB-steun van in totaal maximaal € 500.000 te verlenen, bestaande uit €280.000 (40 x 7.000) vanuit een subsidie van het Rijk en €220.000 vanuit de boekwinst, blijft de steun binnen de de-minimisnorm. Hierdoor is er geen sprake van staatsteun. De hoogte van deze steun is zodanig minimaal (de-minimis) dat het weinig tot geen impact heeft op de interne markt. 3.1 De begrotingswijziging maakt de transformatie van het voormalig gemeentehuis mogelijk Door het vaststellen van de begrotingswijziging wordt ingestemd met de financiële consequenties van het project. Daarmee kan de transformatie van het voormalig gemeentehuis in Numansdorp mogelijk worden gemaakt.

3/6

Kanttekeningen 1.1 Risico dat betrokkenen bezwaar hebben tegen of bezorgd zijn over deze ontwikkeling Het voormalig gemeentehuis in Numansdorp wordt gebruikt voor de vervulling van wensen uit het dorp (via dorpsverenging) én biedt ruimte voor tijdelijke woonruimte. Hoewel er goede gesprekken met de betrokkenen zijn gevoerd en de gesprekken positief zijn afgerond, valt niet geheel uit te sluiten dat mensen toch bezwaar maken tegen de beoogde ontwikkeling. 1.2 Ontwikkelingen van andere projecten kunnen (negatieve) invloed hebben op dit project Naast de plannen voor het voormalig gemeentehuis in Numansdorp zijn er ook plannen om aan de overzijde van het gemeentehuis een nieuw binnenzwembad te realiseren. Er zijn verschillende vragen gesteld over de impact op de verkeersstromen en het parkeren in de omgeving. Een derde project dat speelt in de directe omgeving is het aanpassen van de centrale verkeersas in Numansdorp. Dit project is er op gericht om de verkeerscirculatie in het dorp te verbeteren. In beide projecten zal er de komende tijd extra aandacht zijn voor de participatie. Het wel of niet doorgaan van de plannen voor het zwembad heeft vooralsnog geen directe relatie met of invloed op de plannen voor het gemeentehuis. Ambtelijk wordt samengewerkt om de risico’s en kansen goed in beeld te brengen, ervaringen uit te wisselen en passende oplossingen te vinden.

Financiën Onrendabele top De onrendabele top is het verschil tussen de investering en de bedrijfswaarde (toekomstige huuropbrengsten minus toekomstige lasten). De ontwikkeling van dit project vraagt een eenmalige subsidie vanuit de gemeente. De onrendabele top is € 308.000. Met HW Wonen is afgesproken dat de gemeente een eenmalige subsidie ter hoogte van € 220.000 betaald aan HW Wonen om het risico op het tekort te delen. Dit bedrag wordt gedekt uit de boekwinst. Subsidie Vanuit het ministerie van BZK ontvangt de gemeente een subsidie van € 280.000 voor 40 flexwoningen in Numansdorp. In de berekening van de onrendabele top is reeds rekening gehouden met de ontvangen subsidie van € 280.000. De gemeente betaald de ontvangen subsidie met een bedrag van € 280.000 door aan HW Wonen. Totale subsidie HW Wonen De subsidie aan HW Wonen bestaat uit de subsidie van de onrendabele top (€ 220.000) en de doorbetaling van de subsidie (€ 280.000) in totaal € 500.000. Boekwinst en vrijvallen overige exploitatielasten De verkoopwaarde van het voormalig gemeentehuis bedraagt € 775.000 zijnde de taxatiewaarde. De boekwaarde per 1-1-2021 bedraagt € 155.000 en wordt afgeboekt. De boekwinst bedraag derhalve € 620.000. Daarnaast valt de reserve voor de dekking van de toekomstige kapitaallasten vrij (per 1-1-2021) € 111.000).

Tevens vallen de toekomstige kapitaallasten (€ 17.000) en de bijbehorende dekking uit de reserve kapitaallasten (€ 12.000) vrij. Tenslotte vallen ook de overige exploitatielasten vrij bestaande uit onderhoudslasten (€ 69.000) en energie en eigenaarslasten (€ 54.000). Terugkoopverplichting Overeengekomen is dat de gemeente na de looptijd van 30 jaar van het project “Flexwonen” het getransformeerde gemeentehuis terugkoopt tegen dezelfde prijs als de verkoopprijs (€ 775.000). Deze 4/6

verplichting nemen we op als “niet uit de balans blijkende verplichting” bij de jaarrekening. Voor terugkoop van het gemeentehuis moet na 30 jaar de benodigde dekking beschikbaar gesteld worden. Hieronder is de uitsplitsing van de begrotingswijziging weergegeven: Begrotingswijziging Afboeking boekwaarde Vervallen kapitaallasten Vervallen onttrekking reserve Vrijval saldo reserve Verkoop baten Lasten flexwonen Baten flexwonen (subsidie) Onderhoudslasten Energielasten & eigenaarslasten Totaal

2021 2022 2023 2024 € 154.654 € -17.184 € -17.184 € -17.184 € -17.184 € 12.433 € 12.433 € 12.433 € 12.433 € -111.897 € -775.000 € 500.000 € -280.000 € -69.388 € -69.388 € -69.388 € -69.388 € -54.210 € -54.210 € -54.210 € -54.210 € -640.592 € -128.349 € -128.349 € -128.349

In 2021 wordt er eenmalig een positief resultaat van € 641.000 geraamd ten gunste van het begrotingssaldo 2021 en vanaf 2022 een structureel bedrag van € 128.000 ten gunste van het begrotingssaldo van het desbetreffende jaar. We verwerken deze mutaties in de 5e begrotingswijziging 2021 (Bijlage 1). Communicatie In de inleiding is toegelicht hoe met stakeholders, omwonenden en de raad is gecommuniceerd over de voorliggende plannen. Met de omwonenden en stakeholders is afgesproken hen verder te informeren over de besluitvorming in de raad. Tijdens en na de transformatie blijven we samen met HW Wonen in gesprek met mensen die daar behoefte aan hebben. Dit gebeurt via een klankbordgroep. Uitvoering Voor transformatie van het voormalige gemeentehuis Numansdorp is de aanvraag van een omgevingsvergunning vereist voor tijdelijke afwijking van de gebruiksfunctie kantoor. De bestemming van het pand wijzigt niet. Verlening van deze omgevingsvergunning is een ambtelijke bevoegdheid. Belanghebbenden kunnen daartegen bezwaar maken. HW Wonen en de gemeente sluiten een verkoopovereenkomst en anterieure overeenkomst af. Hierin worden alle benodigde afspraken voor de uitvoering van het project vastgelegd. HW Wonen maakt met de dorpsverenging afspraken over de huur van het maatschappelijke deel van het pand.

Bij positieve besluitvorming door uw raad en de Raad van Commissarissen van HW Wonen in juni 2021 kan naar verwachting eind september/begin oktober 2021 gestart worden met de uitvoering van de transformatie. In totaal duren de verbouwingswerkzaamheden ongeveer 5 maanden.

5/6

Bijlagen Bijlage 1: 5e begrotingswijziging 2021 Bijlage 2: vertrouwelijke raadsinformatie maart 2021 Bijlage 3: plattegronden en tekeningen van transformatie voormalig gemeentehuis Numansdorp Bijlage 4: beantwoording technische vragen VVD

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard B.W. Silvis-de Heer Secretaris

A.P.J. van Hemmen burgemeester

6/6