Raadsvoorstel

Voorstel Aan: Van: Zaaknummer: Documentnummer: Portefeuillehouder: Team: Datum vaststelling college: Vertrouwelijk: Fase BOB-cyclus:

gemeenteraad college van burgemeester en wethouders Z/23/200406 DOC-251055038 wethouder Van der Wulp Team Omgeving Nee beeldvormend, oordeelsvormend en besluitvormend

Onderwerp Bestemmingsplan ‘Scheepmakershaven 1 Oud-Beijerland’ voor het slopen van een (winkel)pand en het realiseren van 26 appartementen en een half verdiepte parkeergarage. Beslispunten: 1. In te stemmen met het niet inhoudelijk beantwoorden van de zienswijzen en overlegreacties. 2. Het eerder aangeboden ontwerp bestemmingsplan ‘Scheepmakershaven 1 Oud-Beijerland’ (NL.IMRO.1963.BPScheepmh1OBL22-ON01), niet vast te stellen. Samenvatting voorstel De planvorming voor deze locatie loopt al jaren. In 2015 is het bestemmingsplan al aangepast en is het mogelijk gemaakt om de bovenverdieping te transformeren en hier vijf woningen te realiseren. Dit plan is nooit uitgevoerd. Vanaf 2018 heeft de vorige eigenaar al diverse plannen aan de gemeente voorgelegd. Het is de vorige eigenaar echter niet gelukt te komen tot een haalbaar plan. De vorige eigenaar heeft het pand om die reden in 2020 verkocht aan de huidige initiatiefnemer. Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Scheepmakershaven 1 in het centrum van Oud-Beijerland. Het gaat om een inbreidingslocatie. Op het perceel staat een oud (winkel)pand. Initiatiefnemer wil hier 26 (koop) appartementen realiseren met een half verdiepte parkeergarage. Het ontwerpbestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 20 juli tot en met 30 augustus 2023 ter inzage.

Op dit plan kwamen twee zienswijzen (namens diverse omwonenden) en twee overlegreacties. De zienswijzen hebben voornamelijk betrekking op de privacy, de hoogte en het volume van het pand en de parkeerdruk. Het ontwerp bestemmingsplan legden wij voor besluitvorming aan u voor op 30 januari 2024. U stelde vervolgens een aantal technische vragen die voorgelegd zijn aan de initiatiefnemer. Het beantwoorden van de technische vragen en de uitdagingen die daarbij naar boven kwamen, leiden ertoe dat het oorspronkelijke raadsvoorstel niet ter besluitvorming aan uw raad is aangeboden. Deze vragen en de zienswijzen waren voor de initiatiefnemer aanleiding om verder te zoeken naar een alternatief. Hij wil een alternatief, met maximaal 10 grondgebonden woningen van drie bouwlagen en hierop een kap, verder uitwerken. Omdat de aanpassingen niet ondergeschikt zijn, moeten wij een nieuwe planologische procedure volgen. PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

Een andere invulling voor deze locatie kan met een procedure onder de Omgevingswet (aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit BOPA). De procedure voor het bestemmingsplan ‘Scheepmakershaven 1 Oud-Beijerland’ moet echter nog worden afgerond.

Inleiding Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Scheepmakershaven 1 in het centrum van Oud-Beijerland. Het gaat om een inbreidingslocatie. Op het perceel staat een oud(winkel)pand. Initiatiefnemer sloopt dit oude (winkel)pand en wilde hier 26 (koop) appartementen voor terugbouwen voorzien van een half verdiepte parkeergarage. Als gevolg van zienswijzen, vragen in de raad en een stedenbouwkundige second opinion onderzocht de initiatiefnemer andere varianten voor deze locatie. Beoogd effect Met een besluit omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan ronden we de procedure af. Met het besluit is de rechtspositie van de indieners van zienswijzen en de initiatiefnemer duidelijk. Het geeft daarnaast duidelijkheid over de status van een toekomstige planologische procedure. Argumenten 1.1 Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij zienswijzen en overlegreacties. Het ontwerp bestemmingsplan met alle bijlagen lag vanaf 20 juli tot en met 30 augustus 2023 ter inzage. Tijdens deze periode kon iedereen een zienswijze indienen. Daarnaast stelden wij de overlegpartners in het kader van overleg in de gelegenheid om op het ontwerp bestemmingsplan te reageren. Wij ontvingen twee zienswijzen (namens diverse omwonenden) en twee overlegreacties. De overleginstanties gaven aan inhoudelijk geen opmerkingen te hebben op het ontwerpbestemmingsplan.

Met het alternatieve plan zijn de ingediende zienswijzen en overlegreacties niet meer van toepassing. Vandaar ons voorstel om de zienswijzen en overlegreacties niet inhoudelijk te beantwoorden. 1.2 Voor het plan dat ter inzage lag, vroegen wij een stedenbouwkundige second opinion. Deze second opinion concludeert dat het voorgestelde volume zowel in hoogte als in omvang niet passend is op de locatie. Er is geen aansluiting bij de rest van het straatbeeld dat hoofdzakelijk bestaat uit 2 á 3 lagen met een kap. Een teruggang in maat en schaal, samen met een verbetering van de positionering van het volume, levert een aanzienlijke verbetering op voor zowel het straatbeeld als de woonkwaliteit. 1.3 U vroeg om varianten te onderzoeken met een bouwlaag minder. Initiatiefnemer onderzocht daarom verschillende alternatieven. De bouw van maximaal 10 herenhuizen is het enige alternatief dat volgens initiatiefnemer haalbaar is. Andere onderzochte opties zijn een hele bouwlaag van het oorspronkelijke plan af en een gedeeltelijke bouwlaag eraf. Dit bleek financieel niet haalbaar. Ook doet een bouwlaag minder geen recht aan de bezwaren van de omwonenden, zoals beschreven in argument 1.2. Het pand staat dan nog steeds dicht op de naastgelegen woningen, met ramen en PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

balkons richting de tuinen. Ook de verwachte geluidsoverlast van de parkeergarage en buitenruimtes zal gelijk blijven. In de bijlage vindt u de variantenstudie. 1.4 De zienswijzen, uw vragen en de second opinion zijn aanleiding voor de initiatiefnemer om het plan aan te passen. De aanpassingen zijn van dusdanige aard dat ze niet ondergeschikt zijn. Daarom leggen wij later een nieuw ontwerpplan aan het college voor, wanneer het aangepaste plan verder uitgewerkt is. Uw raad informeren wij met een raadsinformatiebrief.

PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

1.5 Het alternatieve plan komt tegemoet aan de bezwaren van de omwonenden Het alternatieve plan voorziet in maximaal 10 herenhuizen met 3 bouwlagen en een kap. Er is een lagere bouwhoogte en de bouwstrook ligt aan de straat. De woningen hebben een tuinstrook. Door de andere ligging is privacy meer gewaarborgd. Daarnaast vermindert de parkeerdruk omdat minder parkeerplaatsen nodig zijn. 1.6 De initiatiefnemer geeft aan op welke wijze hij invulling gaf aan de participatie. Initiatiefnemer maakte een participatieverslag (bijlage 6). Initiatiefnemer informeerde de direct omwonenden ook dat hij een nieuwe invulling voor deze locatie voorbereidt. Daarbij toonde hij een eerste impressie die hij nog verder uitwerkt. 1.7 Op het aangepaste en nog uit te werken plan is opnieuw een zienswijze mogelijk. Inhoudelijke behandeling van de zienswijzen op het plan dat ter inzage lag, voegt weinig toe aan dit proces. 2.1 Het inhoudelijke plan en de planologische procedure wijzigen. Een andere invulling voor deze locatie kan met een procedure onder de Omgevingswet (aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit BOPA). Wanneer het aangepaste plan gereed is, leggen wij dit aan het college voor. Deze kan dan besluiten om het ontwerp ter inzage te leggen. Iedereen kan het nieuwe plan dan inzien en daarop op reageren.

2.2 De besluittermijn van 12 weken na het ter inzage leggen is een termijn van orde. Artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening geeft aan dat uw raad binnen 12 weken na de termijn van terinzagelegging beslist over de vaststelling van een bestemmingsplan. Dit is een termijn van orde. Door het onderzoek naar alternatieven legden wij niet eerder een voorstel tot besluitvorming voor. Nu dit proces weer een stap verder is, ronden wij de eerder ingezette bestemmingsplanprocedure af met het nemen van een besluit. 2.3 Het al dan niet vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. Dit volgt uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. In een raadsinformatiebrief informeerden wij u eerder over dit initiatief en het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan. Kanttekeningen 1.1 Bij een alternatieve invulling vervallen de appartementen in de sociale prijsklasse. Het plan dat ter inzage lag had 8 goedkope studio’s in de prijsklasse tot € 225.000 en 18 dure appartementen. Het alternatieve plan heeft 10 woningen grondgebonden woningen van 3 bouwlagen en hierop een kap in de prijsklasse duur. 1.2 In de Uitvoeringsbepalingen Wonen is opgenomen dat tot 30 woningen maatwerk mogelijk is. Scheepmakershaven 1 is een A-locatie in het centrum van Oud-Beijerland. Het eerder uitgewerkte appartementencomplex blijkt niet haalbaar door omvang en schaal.

Dit is bevestigd in een second opinion. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen en aan te sluiten bij PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1

de wens van de omgeving en de raad om een alternatief plan uit te werken, is de ontwikkelaar bereid een programma van 10 herenhuizen uit te werken. Verdere uitwerking en beoordeling van dit plan wordt gedaan na besluitvorming op dit voorstel.

1.3 Parkeren voor een alternatieve invulling vindt geheel in de openbare ruimte plaats Op basis van de gemeentelijke parkeernormering zijn 16 parkeerplaatsen nodig voor de ontwikkeling met 10 woningen. Aan de detailhandelsfunctie die nu op het perceel aan de Scheepmakershaven 1 ligt, zijn 30 parkeerplaatsen in de openbare ruimte toe te rekenen. Het benodigde aantal parkeerplaatsen van de alternatieve invulling is kleiner. De gevolgen voor de lokale parkeersituatie achten wij daarom aanvaardbaar. Financiën Aan dit voorstel zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden. Via een anterieure overeenkomst regelden wij het kostenverhaal met de initiatiefnemer. Communicatie Wij informeren initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen en overlegreacties over uw besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen en het vervolgproces. Het besluit maken wij op de wettelijk voorgeschreven manier bekend in het huis-aan-huisblad ‘Het Kompas’ en het Gemeenteblad. Uitvoering Tegen uw besluit tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijlagen 1. Zienswijzen (geanonimiseerd) 2. Overleg reacties (geanonimiseerd) 3. Varianten n.a.v. vraag raad 4. Impressie ontwikkeling 5. Participatie 6. Ontwerp bestemmingsplan toelichting regels verbeelding 7. Ontwerpbestemmingsplan bijlagen toelichting 8.

Raadsbesluit

Aangeboden door, burgemeester en wethouders van gemeente Hoeksche Waard R.S.M. Heintjes gemeentesecretaris a.i. {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

F.D. van Heijningen burgemeester {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}

PAGE \* MERGEFORMAT 1/ NUMPAGES \* MERGEFORMAT 1